“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)上市公司稅收籌劃研究

-PAGE1-“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)上市公司稅收籌劃研究PAGEPAGEI摘要營(yíng)業(yè)稅改增值稅（簡(jiǎn)稱“營(yíng)改增”）財(cái)稅體制變革是我國(guó)完善稅收制度的一項(xiàng)重要舉措，這項(xiàng)稅制改革使增值稅征稅環(huán)節(jié)更加科學(xué)合理，同時(shí)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)所處的稅收環(huán)境發(fā)生了巨大的改變。增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)占比最高的稅種，如果不能科學(xué)地進(jìn)行財(cái)務(wù)決策以獲得足夠抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅，將大幅增加房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅額。對(duì)于納稅負(fù)擔(dān)重、資金需求量大的中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅負(fù)的上升將加重企業(yè)經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，并致使企業(yè)財(cái)務(wù)決策變得更加困難。稅收籌劃作為企業(yè)重要的財(cái)務(wù)活動(dòng)，如何設(shè)計(jì)具體的稅收籌劃方案，是“營(yíng)改增”后中小房地產(chǎn)企業(yè)保證穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)必須解決的問題。本研究以碧桂園房地產(chǎn)公司為案例研究對(duì)象，結(jié)合碧桂園房地產(chǎn)公司自身的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行分析，并通過設(shè)計(jì)合理地稅收籌劃方案，有效促進(jìn)企業(yè)減稅納稅負(fù)擔(dān)，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；碧桂園房地產(chǎn)公司；稅收籌劃PAGEPAGEIIAbstractThechangefrombusinesstaxtovalue-addedtaxisanimportantmeasureforimprovingthetaxationsysteminChina.ThistaxreformhasmadetheVATtaxationprocessmorescientificandreasonable,andatthesametimecausedahugechangeinthetaxenvironmentinwhichrealestatecompaniesarelocated.Asthetaxwiththehighestproportionoftaxburdenonrealestateenterprises,thevalue-addedtaxwillincreasethevalue-addedtaxofrealestateenterprisesifitcannotscientificallymakefinancialdecisionstoobtainsufficientdeductibleinputtax.Forsmallandmedium-sizedrealestateenterpriseswithheavytaxburdensandlargecapitalrequirements,theincreaseintaxburdenwillincreasetheburdenofbusinessoperationsandmakecorporatefinancialdecisionsmoredifficult.Asanimportantfinancialactivityofenterprises,howtodesignaspecificVATplanningplanisaproblemthatsmallandmedium-sizedrealestateenterprisesmustsolveafterthereform.ThisresearchtakesCountryGardenRealEstateCompanyasthecasestudyobject,UNIFIESCOUNTRYGARDENREALESTATECompanyownmanagementsituationtocarryontheanalysis,andthroughthedesignreasonableincrementtaxplanningplan,effectivelypromotestheenterprisetoreducethetaxpaymentburden,toenhancetheeconomicefficiencyofenterprises.Keywords:ThechangefrombusinesstaxtoValue-AddedTax(VAT),CountryGardenRealEstateCompany,VATplanningPAGEPAGEi目錄一、“營(yíng)改增”及稅收籌劃相關(guān)理論1（一）營(yíng)改增相關(guān)理論1（二）稅收籌劃相關(guān)理論2二、房地產(chǎn)上市公司“營(yíng)改增”現(xiàn)狀分析2（一）營(yíng)改增后房地產(chǎn)上市公司稅負(fù)變化2（二）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)上市公司銷量影響3（三）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)工作影響3三、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)上市公司稅收籌劃的影響——以碧桂園企業(yè)為例4（一）企業(yè)基本簡(jiǎn)介4（二）企業(yè)近年來的經(jīng)營(yíng)狀況4（三）企業(yè)納稅狀況分析5（四）企業(yè)稅收籌劃存在的問題10四、“營(yíng)改增”情況下房地產(chǎn)上市公司的稅收籌劃措施12（一）合理規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目12（二）合理選擇供應(yīng)商12（三）充分了解稅收優(yōu)惠政策13（四）加強(qiáng)發(fā)票的管理13五、結(jié)論13參考文獻(xiàn)15致謝17PAGE2PAGE2近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。為引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展，政府加大了宏觀調(diào)控力度,相繼出臺(tái)了一系列相關(guān)的政策法規(guī)。2016年“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作在全國(guó)展開，房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅的稅率在“營(yíng)改增”后設(shè)定成為11%，而且取消了5%的營(yíng)業(yè)稅?！盃I(yíng)改增”全面實(shí)施的兩年后，國(guó)家在2018年5月下發(fā)通知，將增值稅稅率進(jìn)一步調(diào)整成為10%。2019年3月5日的十三屆全國(guó)人大二次會(huì)議上將交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)現(xiàn)行稅率由10%降至9%，以進(jìn)一步減稅降費(fèi)。該項(xiàng)稅制改革促使房地產(chǎn)企業(yè)的納稅方式發(fā)生了巨大的改變。房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)總共涉及了十幾個(gè)稅種，稅負(fù)成本在房地產(chǎn)企業(yè)的成本中占有相當(dāng)大的比例，如果不能有效控制成本，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)可能會(huì)大幅增加。本文選取碧桂園房地產(chǎn)企業(yè)為研究案例，是因?yàn)槠涫欠康禺a(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，也是一家上市多年的企業(yè)。相對(duì)來說，其信息更新的更快，資料更易獲取，財(cái)務(wù)制度會(huì)比較健全，具有規(guī)范的財(cái)務(wù)操作。因此，對(duì)碧桂園房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行研究，能得出房地產(chǎn)業(yè)在“營(yíng)改增”政策下受到影響的方向性結(jié)果，這個(gè)結(jié)果與對(duì)應(yīng)的對(duì)策給其他房地產(chǎn)企業(yè)一些啟示和借鑒。一、營(yíng)改增及稅收籌劃相關(guān)理論（一）營(yíng)改增相關(guān)理論“營(yíng)改增”是指將原來應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅的項(xiàng)目變?yōu)槔U納增值稅，“增值稅是一種價(jià)外稅，它是不包含在商品價(jià)格中的，是根據(jù)商品價(jià)格乘以規(guī)定稅率征收的，但是卻是連同收入一起向購(gòu)買方收取的，開具的發(fā)票上面增值稅稅額和商品價(jià)格是分開標(biāo)注的。作為銷售方，可以拿著開具的增值稅專用發(fā)票抵扣聯(lián)到稅務(wù)局進(jìn)行抵扣。以下為幾種“營(yíng)改增”政策推行過程，見表1。表1“營(yíng)改增”政策推行過程階段時(shí)間范圍地區(qū)第一階段2012年1月1日部分行業(yè)部分地區(qū)在上海率先實(shí)施了交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)，分批擴(kuò)大到北京、江蘇、安徽、福建、廣東、天津、浙江、湖北8個(gè)?。ㄊ校┑诙A段2013年8月1日部分行業(yè)全國(guó)范圍將廣播影視服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍，逐步向鐵路、郵政、電信等行業(yè)延伸第三階段2016年5月1日所有行業(yè)向建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍“營(yíng)改增”的全面推廣實(shí)行使得增值稅出現(xiàn)在了消費(fèi)業(yè)和服務(wù)業(yè)中，基本消除了重復(fù)征稅這一難題，降低了企業(yè)的成本，使得企業(yè)與企業(yè)之間的合作更加緊密。而且，也促進(jìn)了服務(wù)業(yè)發(fā)展和制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，扣除范圍也逐漸擴(kuò)大，慢慢將不動(dòng)產(chǎn)也納入了扣除范圍，側(cè)面反映出增值稅制度越來越完善。（二）稅收籌劃相關(guān)理論稅收的重要性對(duì)于企業(yè)來說不言而喻，每個(gè)公司應(yīng)該承擔(dān)依法納稅義務(wù)，偷稅漏稅會(huì)給其帶來不可估量的風(fēng)險(xiǎn)和危害。這時(shí)，公司就需要有合理的稅收籌劃。稅收籌劃，也被稱為“合理避稅”，最開始源于湯姆林爵士的想法，即在1935年“稅務(wù)專員訴溫斯頓公爵案”中提出的在合乎法律的前提下可以有少繳納稅費(fèi)安排的觀點(diǎn)。企業(yè)采取合法合規(guī)的措施進(jìn)行稅收籌劃，才能降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。而且，稅收籌劃是一項(xiàng)較復(fù)雜的工作，稅收籌劃本質(zhì)必須在法律法規(guī)政策的要求下，戰(zhàn)略層面上規(guī)劃企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理行為，最大限度實(shí)現(xiàn)企業(yè)少繳稅，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供保障，同時(shí)也要求相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)具有一定的專業(yè)能力。二、房地產(chǎn)上市公司“營(yíng)改增”現(xiàn)狀分析（一）“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)上市公司稅負(fù)變化“營(yíng)改增”改善了稅收環(huán)節(jié)中重復(fù)征稅、抵扣環(huán)節(jié)不全、無所謂退稅等稅制缺陷，可以說，“營(yíng)改增”是一項(xiàng)影響范圍廣、受益大的減稅政策。理論上，在“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的稅負(fù)會(huì)有所減輕，然而，因成本結(jié)構(gòu)、盈利能力、發(fā)展周期、經(jīng)營(yíng)策略不同等原因，且房地產(chǎn)行業(yè)的適用增值稅稅率為11%，明顯高于企業(yè)之前5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，而其直接上游業(yè)務(wù)的建筑公司，也將受到“營(yíng)改增”改革的影響，這必然會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，從而在一定程度上增加了部分企業(yè)改革初期的稅負(fù)。而有助于體現(xiàn)稅負(fù)的公平性增值稅作為一種中性稅種，秉持著高毛利多繳納增值稅，低毛利少繳納增值稅，虧損企業(yè)不納稅，可以為企業(yè)創(chuàng)造更好的發(fā)展環(huán)境。見圖1。圖SEQ圖\*ARABIC12014-2018年中國(guó)知名上市房地產(chǎn)企業(yè)增值稅（營(yíng)業(yè)稅）占所交稅費(fèi)的比例變化（二）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)上市公司銷量影響2016年5月1日是“營(yíng)改增”政策的重要時(shí)間點(diǎn)，這一天，國(guó)家發(fā)布了新的稅收規(guī)定：除特殊情況外，一般納稅人公司可以抵扣購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額，但應(yīng)注意的是，該項(xiàng)抵扣不能一次性抵扣，得按照60%和40%的稅率分兩年抵扣。之后，自2019年4月1日起，納稅人取得不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程的進(jìn)項(xiàng)稅額不再分2年抵扣，此前按照上述規(guī)定尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，可自2019年4月稅款所屬期起從銷項(xiàng)稅額中抵扣。這也意味著“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說不僅意味著稅種或稅負(fù)的改變，也更深的影響著房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額。這一規(guī)定的出臺(tái)，必然會(huì)使得房地產(chǎn)的銷量上升，從而收入上升，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額隨之大幅提高，對(duì)抵減銷項(xiàng)稅額和降低企業(yè)應(yīng)繳納的增值稅起到一定的作用，對(duì)于缺乏進(jìn)項(xiàng)稅額的房地產(chǎn)上市公司來說，這種影響更明顯。對(duì)于一些過去選擇租用樓房的一般納稅人來說，結(jié)合這一扣除政策，考慮到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景良好以及投資房地產(chǎn)通常會(huì)使得資產(chǎn)具有保值價(jià)值，他們可能更傾向于購(gòu)買房地產(chǎn)，所以此政策的出臺(tái)有利于房地產(chǎn)上市公司銷量得到很好的增長(zhǎng)。（三）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)工作影響房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)工作在“營(yíng)改增”后也發(fā)生了重大變化。一方面營(yíng)業(yè)稅的算法比較簡(jiǎn)單，公司財(cái)務(wù)人員操作也會(huì)比較便捷不易出錯(cuò)，但是相比較而言增值稅算法則復(fù)雜許多，對(duì)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素養(yǎng)要求更高。因此，從征收營(yíng)業(yè)稅到改征增值稅不光對(duì)公司銷售有關(guān)也很大程度影響著公司的財(cái)務(wù)工作；再者另一方面，與以往房地產(chǎn)企業(yè)使用的不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票相比相比，增值稅發(fā)票的管理要求更加嚴(yán)格，特別對(duì)于增值稅專用發(fā)票，法律明確要求增值稅專用發(fā)票由專人保管，體現(xiàn)出財(cái)務(wù)工作變得更加嚴(yán)謹(jǐn)。雖然“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)工作提出了更高的要求，但是對(duì)規(guī)范公司會(huì)計(jì)核算和全面財(cái)務(wù)管理，提高財(cái)稅人員水平也能起到積極作用，有利于加強(qiáng)稅收制度的覆蓋面和稅收籌劃的重要性，提高稅收籌劃的協(xié)調(diào)性和對(duì)經(jīng)營(yíng)管理各方面的影響。三、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)上市公司稅收籌劃的影響——以碧桂園企業(yè)為例（一）企業(yè)基本簡(jiǎn)介碧桂園房地產(chǎn)企業(yè)又稱碧桂園控股有限公司成立于1992年，2007年在香港上市，位列《財(cái)富》世界500強(qiáng)，被《福布斯》評(píng)為“影響世界未來的5座城市”之首。碧桂園是一家綜合性公司，公司旗下業(yè)務(wù)不僅僅圍繞房地產(chǎn)開發(fā)，也涵蓋了建筑、物業(yè)投資、物業(yè)管理、酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)等行業(yè)，是中國(guó)地產(chǎn)龍頭企業(yè)之一。碧桂園業(yè)務(wù)收入中房地產(chǎn)開發(fā)占總收入的97%，剩余3%來源于建筑、物業(yè)投資、物業(yè)管理、酒店經(jīng)營(yíng)四個(gè)板塊。截止2018年12月31日，碧桂園在除廣東省外多達(dá)29個(gè)省/直轄市/自治區(qū)擁有物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，其連同合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)企業(yè)已簽約或已摘牌中國(guó)大陸的可建建筑面積約為28183萬平方米，其中72%在廣東省外。總共擁有1468個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，碧桂園在全球已建造了超過1000個(gè)住宅、商業(yè)和城市建設(shè)項(xiàng)目，給300萬業(yè)主帶來了優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。（二）企業(yè)近年來的經(jīng)營(yíng)狀況碧桂園的主要收入來自物業(yè)銷售，2018年其占比約97%，2017年占比96.8%。如表2所示。表22014年-2018年碧桂園各項(xiàng)收入所得表(單位：千元)項(xiàng)目2014年2015年2016年2017年2018年房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)下出售及建造物業(yè)81897856109460370148180135220157369369405000提供其他建筑服務(wù)467872746355114301223046615265000租金收入867149174797136107605227000提供物業(yè)管理服務(wù)9640661469307195906026563431632000提供酒店服務(wù)11322951454861170763416738082550000合計(jì)84548803113222640153086977226899786379079000環(huán)比增加量24.79%33.91%35.21%48.22%67.07%來源：碧桂園年報(bào)數(shù)據(jù)碧桂園近年來成本、利潤(rùn)變動(dòng)情況如表3所示。表32014年-2018年碧桂園成本、利潤(rùn)變動(dòng)情況表（單位：千元）項(xiàng)目2014年2015年2016年2017年2018年成本7000987098278060133204873186417812296610000成本環(huán)比變動(dòng)量39.88%40.38%35.54%39.95%59.11%成本占收入的比重82.8%86.8%87.01%82.16%78.24%本年利潤(rùn)106119009711681136632232875180548542000利潤(rùn)環(huán)比變動(dòng)量19.94%-8.48%40.69%110.43%68.83%本年利潤(rùn)占收入的比重12.55%8.58%8.93%12.67%12.09%來源：碧桂園年報(bào)數(shù)據(jù)由上表可知，碧桂園的收入是每年增加的趨勢(shì)是越來越快，而成本的增加量卻呈平穩(wěn)的增加趨勢(shì)，本年利潤(rùn)在“營(yíng)改增”之前增加量是很平穩(wěn)的，甚至是減少的，而“營(yíng)改增”后本年利潤(rùn)增加量是呈直線上升，同時(shí)成本占收入的比重高達(dá)80%以上，“營(yíng)改增”前后其比重是持平的，利潤(rùn)占收入的比重只有10%左右，從這個(gè)表可以簡(jiǎn)單的得到“營(yíng)改增”對(duì)成本和利潤(rùn)的影響作用不大的，具體的影響作用后面章節(jié)介紹。企業(yè)納稅狀況分析1.估算企業(yè)稅負(fù)狀況碧桂園的年報(bào)里揭示在大陸涉及的營(yíng)業(yè)稅和增值稅等稅種是放在附注里貿(mào)易及其他應(yīng)付款的附注里的其他應(yīng)付稅項(xiàng)里，這樣就導(dǎo)致不能辨別各稅種的具體數(shù)額。我們根據(jù)同行業(yè)在大陸企業(yè)的房地產(chǎn)公司進(jìn)行對(duì)比找出增值稅（營(yíng)業(yè)稅）占所交稅費(fèi)的比例，如表4、5、6、7、8所示。表42014年中國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)增值稅（營(yíng)業(yè)稅）占所交稅費(fèi)的比例(單位：元)公司項(xiàng)目公司項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅增值稅全年所交稅費(fèi)增值稅（營(yíng)業(yè)稅占比）萬科集團(tuán)35304305351241728606.89%綠地集團(tuán)113585471941901936860632490813.68%保利地產(chǎn)46036938651453005742236207362.02%華夏幸福47293803540342980176276207330.65%金地24303430442892013736727612.09%增值稅（營(yíng)業(yè)稅占比）均值23.07%來源:各公司年報(bào)數(shù)據(jù)整理所得表52015年中國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)增值稅（營(yíng)業(yè)稅）占所交稅費(fèi)的比例(單位：元)公司項(xiàng)目公司項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅增值稅全年所交稅費(fèi)增值稅（營(yíng)業(yè)稅占比）萬科集團(tuán)58389385873739804947.92%綠地集團(tuán)1105232419169791668966232634113.19%保利地產(chǎn)53889493004667551034462053752.09%華夏幸福40168023920418308198972926820.18%金地61975743480034110089752576.62%增值稅（營(yíng)業(yè)稅占比）均值20%來源:各公司年報(bào)數(shù)據(jù)整理所得表62016年中國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)增值稅（營(yíng)業(yè)稅）占所交稅費(fèi)的比例(單位：元)公司項(xiàng)目公司項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅增值稅全年所交稅費(fèi)增值稅（營(yíng)業(yè)稅占比）萬科集團(tuán)58389385873739804947.92%綠地集團(tuán)1105232419169791668966232634113.19%保利地產(chǎn)53889493004667551034462053752.09%華夏幸福40168023920418308198972926820.18%金地61975743480034110089752576.62%來源:各公司年報(bào)數(shù)據(jù)整理所得增值稅（營(yíng)業(yè)稅占比）均值來源:各公司年報(bào)數(shù)據(jù)整理所得20% 表72017年中國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)增值稅（營(yíng)業(yè)稅）占所交稅費(fèi)的比例(單位：元)公司項(xiàng)目公司項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅增值稅全年所交稅費(fèi)增值稅（營(yíng)業(yè)稅占比）萬科集團(tuán)16068575591077490626514.91%綠地集團(tuán)23623442941633030779714.47%保利地產(chǎn)730349595652921140811527935817.04%華夏幸福985240088525169629518.76%金地440443024204608280321.53%增值稅（營(yíng)業(yè)稅占比）均值17.34%來源:各公司年報(bào)數(shù)據(jù)整理所得表82018年中國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)增值稅（營(yíng)業(yè)稅）占所交稅費(fèi)的比例(單位：元)公司項(xiàng)目公司項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅增值稅全年所交稅費(fèi)增值稅（營(yíng)業(yè)稅占比）萬科集團(tuán)22428157151873086080011.97%綠地集團(tuán)33316611622034289936816.38%保利地產(chǎn)2688819042470523989691428811739.62%華夏幸福1126462851817808483513.77%金地1252281208356664190335.11%增值稅（營(yíng)業(yè)稅占比）均值23.37%來源:各公司年報(bào)數(shù)據(jù)整理所得碧桂園年報(bào)中相對(duì)中國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的“應(yīng)交稅費(fèi)”核算的金額是“企業(yè)所得稅”與“其他應(yīng)付稅項(xiàng)”之和。則根據(jù)上表計(jì)算碧桂園營(yíng)業(yè)稅（增值稅）占所交稅費(fèi)的比例，如表9所示。表9碧桂園營(yíng)業(yè)稅（增值稅）占所交稅費(fèi)的比例(單位：千元)項(xiàng)目2014年2015年2016年2017年2018年企業(yè)所得稅425246444821287155122985204720031000其他應(yīng)付稅項(xiàng)2223947244397082113582471168827880000合計(jì)64764116926098153664803456373547911000繳稅環(huán)比增加量6.94%121.86%124.93%38.62%營(yíng)業(yè)稅（增值稅）占比23.07%20%16.06%17.34%23.37%營(yíng)業(yè)稅（增值稅）149410813852192467856599335111196800營(yíng)業(yè)稅（增值稅）環(huán)比增加量-7.29%78.16%142.86%86.82%來源:碧桂園年報(bào)數(shù)據(jù)整理所得由表可知，在“營(yíng)改增”之前企業(yè)所繳納的稅額相對(duì)來說每年是比較持平的，但是“營(yíng)改增”后，企業(yè)每年所繳納的稅額是加速上升的，這個(gè)上升是由多種原因?qū)е碌摹?.稅負(fù)變化原因分析由表7可知企業(yè)在“營(yíng)改增”前后稅負(fù)變化很多，首先用圖表從收入、成本兩個(gè)角度分析對(duì)總體稅負(fù)變化和增值稅（營(yíng)業(yè)稅）影響。如表10、11。表10收入對(duì)稅負(fù)的影響（單位：千元）項(xiàng)目2014年2015年2016年2017年2018年收入84548803113222640153086977226899786379079000收入環(huán)比增加量24.79%33.91%35.21%48.22%67.07%全年所繳稅收64764116926098153664803456373547911000全年稅收環(huán)比增加量6.94%121.86%124.93%38.62%全年所繳稅收占收入比重13.05%6.12%10.04%15.23%12.64%增值稅（營(yíng)業(yè)稅）149410813852192467856599335111196800增值稅（營(yíng)業(yè)稅）環(huán)比增加量-7.29%78.16%142.86%86.82%增值稅（營(yíng)業(yè)稅）占收入比重1.77%1.22%1.61%2.64%2.95%收入環(huán)比增加量與全年所繳稅收環(huán)比增加量之差26.97%-86.65%-76.71%29.45%收入環(huán)比增加量與增值稅（營(yíng)業(yè)稅）環(huán)比增加量之差41.2%-42.95%-94.64%-19.75%來源：碧桂園年報(bào)數(shù)據(jù)整理所得由表10可知，企業(yè)收入是逐漸增加的，收入環(huán)比增加量也是增加的，全年所繳稅收也是逐漸增加的，全年的稅收環(huán)比增加量也是上升趨勢(shì)，增值稅（營(yíng)業(yè)稅）大體是增加的趨勢(shì)，增值稅（營(yíng)業(yè)稅）環(huán)比增加量也是上升趨勢(shì)。但是在“營(yíng)改增”之前，全年所繳稅收與增值稅（營(yíng)業(yè)稅）占收入比例均有下降的趨勢(shì)，但是2016年“營(yíng)改增”之后，占比卻是上升的趨勢(shì)，從環(huán)比之差可以看出“營(yíng)改增”之前，收入上升的變化趨勢(shì)快于稅負(fù)的上升趨勢(shì)，但是“營(yíng)改增”之后，企業(yè)收入上升的變化趨勢(shì)沒有稅負(fù)的上升趨勢(shì)快。這說明“營(yíng)改增”政策對(duì)企業(yè)收入是有不利影響的，并導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)增加。表11成本對(duì)稅負(fù)的影響（單位：千元）項(xiàng)目2014年2015年2016年2017年2018年成本7000987098278060133204873186417812296610000成本環(huán)比增加量39.88%40.38%35.54%39.95%59.11%全年所繳稅收64764116926098153664803456373547911000全年稅收環(huán)比增加量6.94%121.86%124.93%38.62%全年所繳稅收占成本比重9.25%7.05%11.54%18.54%16.15%增值稅（營(yíng)業(yè)稅）149410813852192467856599335111196800增值稅（營(yíng)業(yè)稅）環(huán)比增加量-7.29%78.16%142.86%86.82%增值稅（營(yíng)業(yè)稅）占成本比重2.13%1.41%1.85%3.22%3.77%成本環(huán)比增加量與全年所繳稅收環(huán)比增加量之差33.44%-86.32%-86.32%20.49%成本環(huán)比增加量與增值稅（營(yíng)業(yè)稅）環(huán)比增加量之差47.67%-42.62%-102.91%-27.71%來源：碧桂園年報(bào)數(shù)據(jù)整理所得由表11可知，企業(yè)成本是逐漸增加的，成本環(huán)比增加量是呈比較平穩(wěn)的趨勢(shì)，全年所繳稅收也是逐漸增加的，全年的稅收環(huán)比增加量也是上升趨勢(shì)，增值稅（營(yíng)業(yè)稅）大體是增加的趨勢(shì)，增值稅（營(yíng)業(yè)稅）環(huán)比增加量也是上升趨勢(shì)。但是在“營(yíng)改增”之前，全年所繳稅收與增值稅（營(yíng)業(yè)稅）占成本比例均有下降的趨勢(shì)，但是2016年“營(yíng)改增”之后，占比卻是上升的趨勢(shì)，從環(huán)比之差可以看出“營(yíng)改增”之前，成本上升的變化趨勢(shì)快于稅負(fù)的上升趨勢(shì)，但是“營(yíng)改增”之后，企業(yè)成本上升的變化趨勢(shì)沒有稅負(fù)的上升趨勢(shì)快。這說明“營(yíng)改增”政策對(duì)企業(yè)控制成本是有不利影響的，并導(dǎo)致企業(yè)稅負(fù)增加。（四）企業(yè)稅收籌劃存在的問題1.抵扣范圍有限，且抵扣難度較大“營(yíng)改增”的完美效果就是所有取得的進(jìn)項(xiàng)稅額都能夠抵扣，且銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額相抵。但實(shí)際上其抵扣范圍是有限的，主要有建筑公司提供的進(jìn)項(xiàng)稅（比如工程款、包工包料的分包工程款）、從建筑施工企業(yè)購(gòu)買的材料和應(yīng)稅勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)額、購(gòu)置的固定資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅額、日常辦公費(fèi)用的進(jìn)項(xiàng)額等情況，且必須取得滿足要求的發(fā)票才能抵扣。同時(shí)對(duì)于在“營(yíng)改增”之前就已經(jīng)開始的事項(xiàng)是不能用于抵扣的，如“營(yíng)改增”前就已經(jīng)購(gòu)置的固定資產(chǎn)。對(duì)于選擇簡(jiǎn)易征收法的項(xiàng)目，其進(jìn)項(xiàng)稅額是不能抵扣的。這樣無形就加重了企業(yè)的稅負(fù)。進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣范圍有限，同時(shí)獲得抵扣發(fā)票也是非常困難的，特別是對(duì)于建設(shè)周期長(zhǎng)、成本高且費(fèi)用繁雜、資金回籠慢的房地產(chǎn)行業(yè)就更困難。房地產(chǎn)企業(yè)可取得增值稅專用發(fā)票的主要是前期建安成本與開發(fā)費(fèi)用，后面的拆遷費(fèi)用、利息費(fèi)用等其他成本是比較難得獲得增值稅專用發(fā)票的，但是對(duì)于企業(yè)的銷項(xiàng)稅卻是必須按規(guī)定確認(rèn)繳納的。由此可見，進(jìn)項(xiàng)稅額的發(fā)票對(duì)于企業(yè)減稅來說是非常重要的。在“營(yíng)改增”初期，由于增值稅票據(jù)開具的復(fù)雜性，發(fā)票開具要求嚴(yán)格，如果企業(yè)相關(guān)人員的業(yè)務(wù)能力沒有跟上，很容易導(dǎo)致錯(cuò)開發(fā)票而延誤了進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，也會(huì)對(duì)企業(yè)的稅負(fù)造成影響。2.企業(yè)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁難度大企業(yè)自身不能消化稅負(fù)，如果能夠轉(zhuǎn)嫁給其上游企業(yè)，其稅負(fù)會(huì)有所降低。與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)上游是建筑企業(yè)，如果建筑企業(yè)能開具10%的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)會(huì)得到大大降低。但是對(duì)于建筑企業(yè)來說，其稅率由3%上升為11%（后來降為10%），稅率上升的幅度也比較大，同樣面臨著和房地產(chǎn)業(yè)一樣的問題。建筑業(yè)主要成本為材料成本和人工成本，對(duì)于其涉及的材料種類繁雜，材料供應(yīng)商形形色色，其也很難完全獲得可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，而人工成本又不能稅前抵扣，其稅負(fù)也可能是不降反升。所以房地產(chǎn)企業(yè)想轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)困難重重。3.稅率提升引起整體稅負(fù)增加碧桂園房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后可選擇11%的稅率（后來被調(diào)至10%）進(jìn)行一般納稅人計(jì)算，其稅率相對(duì)以前營(yíng)業(yè)稅的5%的稅率來說是高了不少，如果企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的少，或者不能抵扣，且土地價(jià)款的扣除量不能抵消稅率的增加量，則稅額增加是不可避免的。對(duì)于2016年5月1日前的老項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易征收辦法的，其適用5%的征收率，其成本率直接影響著稅負(fù)狀況，但是當(dāng)成本率低于60%時(shí)，采用簡(jiǎn)易征收法較一般計(jì)稅方法稅負(fù)更低一些。由于城市建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅等稅種在計(jì)算稅額時(shí)會(huì)用到增值稅額，因此，增值稅的變化直接影響著這些稅種的稅額。四、“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)上市公司的稅收籌劃措施（一）合理規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目一般納稅人購(gòu)買了不動(dòng)產(chǎn)后可以根據(jù)規(guī)定抵扣增值稅，和購(gòu)買其它商品能抵扣的增值稅相比，購(gòu)買房地產(chǎn)能抵扣的數(shù)額是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于前者的。但這其中也有一個(gè)值得思考的問題，購(gòu)買住宅樓的一般都是自然人，他們并不會(huì)去考慮能否開具增值稅專用發(fā)票，自然對(duì)抵扣的增值稅也不關(guān)心，可能更多關(guān)注的是對(duì)居民樓的地理位置、環(huán)境等，而且就算他們關(guān)心了根據(jù)規(guī)定房地產(chǎn)公司也是不能向他們開具增值稅專業(yè)發(fā)票的，所以公司想通過這一辦法轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)壓力是行不通的。但是，其實(shí)除了這一部分人群，絕大部分買房的消費(fèi)者仍為企業(yè)甚至是一般納稅人企業(yè)，而且這些企業(yè)的消費(fèi)額往往會(huì)比普通人大得多，房產(chǎn)稅專用發(fā)票不光對(duì)這些人來說是有價(jià)值的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)更是有利的。對(duì)于這類企業(yè)來說，普通人眼里的房產(chǎn)價(jià)格大幅上升對(duì)他們而言算是小幅上漲的，只要漲幅低于消費(fèi)者可以獲得的投入扣除，消費(fèi)者往往是可以接受的，這也是房地產(chǎn)企業(yè)可以從多方面、多角度觀察和分析產(chǎn)品開發(fā)多元化的原因。所以，在規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，應(yīng)結(jié)合對(duì)市場(chǎng)需求的研究，可以將大部分高稅負(fù)轉(zhuǎn)移到企業(yè)客戶選擇的商業(yè)地產(chǎn)上，進(jìn)而優(yōu)化加工相應(yīng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和類型。（二）合理選擇供應(yīng)商“營(yíng)改增”后，一般納稅人和小規(guī)模納稅人的區(qū)別就明顯起來了，這對(duì)房地產(chǎn)上市公司來說是一個(gè)挑戰(zhàn)也是一個(gè)契機(jī)。公司在選擇供應(yīng)商時(shí)，不僅要考慮本身的聲譽(yù)和價(jià)格，還應(yīng)將供應(yīng)商的納稅人身份納入考慮中，如果供應(yīng)商是一般納稅人，就代表公司向其采購(gòu)材料物資是可以取得增值稅專用發(fā)票的，房地產(chǎn)上市公司可以憑借發(fā)票抵扣11%的增值稅；相反，選擇供應(yīng)商是小規(guī)模納稅人的，它的缺陷就暴露出來了，它無法開具增值稅專用發(fā)票，只能向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開3%的增值稅專用發(fā)票。11%和3%的抵扣力度很直觀的凸顯出在合作過程中選擇一般納稅人供應(yīng)商的好處。在同樣的價(jià)格上以及質(zhì)量上，毫無疑問應(yīng)選擇具有增值稅一般納稅人身份供應(yīng)商。因此，房地產(chǎn)公司在計(jì)算和考慮稅收成本時(shí)，不光光看銷量收入等指標(biāo)，還應(yīng)當(dāng)考慮小規(guī)模納稅人不能抵扣或較少抵扣而導(dǎo)致的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額減少和負(fù)債增加，通過仔細(xì)的考量，選擇一個(gè)比較好的企業(yè)合作。這一點(diǎn)也是很多企業(yè)容易忽略的，選擇財(cái)務(wù)制度健全規(guī)范、信譽(yù)良好、具有一般納稅資格的公司，往往能實(shí)現(xiàn)雙贏的局面，如果只能選擇一個(gè)小規(guī)模納稅人，也得要求公司的財(cái)務(wù)人員盡量要求對(duì)方到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票，畢竟對(duì)房地產(chǎn)高額的成交量而言，3%也是不小的一筆抵扣數(shù)額。（三）充分了解稅收優(yōu)惠政策稅收政策的出臺(tái)讓很多企業(yè)都沒辦法及時(shí)應(yīng)對(duì)，往往會(huì)出現(xiàn)理解偏差等一系列問題，也因此稅收風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大大增加。如果一味地想要把稅負(fù)降下來而不采取合適的方法很容易違背稅收法律法規(guī)，將會(huì)被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為偷稅、漏稅，會(huì)降低企業(yè)的納稅信用度，嚴(yán)重影響企業(yè)的信譽(yù)及發(fā)展。因此，房地產(chǎn)上市公司在進(jìn)行稅收籌劃前，需要好好解讀稅收政策，在對(duì)政策了解通透后才能為企業(yè)做好稅收規(guī)劃，也能更好地看出目前企業(yè)稅收制度上存在的不足和趕緊的方向。其次要及時(shí)關(guān)注最新的稅收政策，特別是“營(yíng)改增”以后頒布的各項(xiàng)稅收政策，往往里面一個(gè)稅率發(fā)生改變都會(huì)牽一發(fā)而動(dòng)全身；最后要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理制度，稅負(fù)問題和企業(yè)的財(cái)務(wù)部門工作有著密切聯(lián)系，規(guī)范會(huì)計(jì)核算和賬務(wù)處理制度，能夠讓稅收籌劃進(jìn)行得更加順利。（四）加強(qiáng)發(fā)票的管理企業(yè)從營(yíng)業(yè)稅變成征收增值稅后，本以為會(huì)減輕企業(yè)的稅收壓力，但是因?yàn)樵鲋刀悓Ｓ冒l(fā)票難以取得往往會(huì)使得房地產(chǎn)上市公司的稅負(fù)不降反增。理論上可以扣除的項(xiàng)目其實(shí)是比現(xiàn)在企業(yè)真實(shí)抵扣項(xiàng)目要多的，但由于發(fā)票管理的不嚴(yán)格，使得明明可以抵扣的項(xiàng)目，因?yàn)闆]有可能取得專用發(fā)票而不能抵扣，增值稅無法抵扣將直接全額計(jì)入企業(yè)的負(fù)債中，從而影響企業(yè)的利潤(rùn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在用增值稅代替營(yíng)業(yè)稅后，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)發(fā)票的管理，管理方法有很多?？梢酝ㄟ^合同來相關(guān)條款進(jìn)行約定，要在合同中明確按規(guī)定提供發(fā)票的義務(wù)。另外，在購(gòu)買設(shè)備和辦公用品等時(shí)，避開個(gè)人、個(gè)體戶等小規(guī)模納稅人，盡量選擇一般納稅人作為供應(yīng)商。同時(shí)，還應(yīng)明確提供發(fā)票的時(shí)間。房地產(chǎn)上市公司必須結(jié)合自身的情況，在合同中明確結(jié)算方式，并明確供應(yīng)商、建筑企業(yè)提供發(fā)票的時(shí)間，可以更大程度保證企業(yè)自身利益，避免糾紛。五、結(jié)論本文基于稅收籌劃理論，以碧桂園為研究對(duì)象，分析了“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)上市公司的影響以及面對(duì)這些影響應(yīng)該怎么較好地進(jìn)行稅收籌劃，最后得出以下結(jié)論：首先，房地產(chǎn)上市企業(yè)稅收籌劃是非常必要的。房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)遠(yuǎn)高于我國(guó)整體稅負(fù)水平，在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，實(shí)施稅收籌劃，節(jié)約稅收支出，減輕稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高管理水平、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力、實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要措施。其次，房地產(chǎn)上市企業(yè)稅收籌劃是相當(dāng)復(fù)雜的。房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，涉及企業(yè)多，所需資源多，稅負(fù)高，每一種業(yè)務(wù)關(guān)系和每一筆交易都可能包括若干稅，以不同方式開展同一項(xiàng)業(yè)務(wù)所涉及的稅收也不同，成本收入核算體現(xiàn)在每一項(xiàng)業(yè)務(wù)中，所需繳納的稅金也就彼此之間有著密切聯(lián)系。由此看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃是一項(xiàng)相當(dāng)困難的大系統(tǒng)工程，要付出高昂的籌劃成本。最后，了解房地產(chǎn)上市企業(yè)稅收籌劃的途徑。雖然房地產(chǎn)上市公司的稅收籌劃難度很大，牽扯到的稅種很多，但也并非寸步難行。公司可以加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算水平，提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)素養(yǎng)，嚴(yán)格管理增值稅相關(guān)發(fā)票，巧妙運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)，延緩納稅時(shí)間，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化目標(biāo)。參考文獻(xiàn)[1]宋曉敏.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)稅收的影響及其稅收籌劃分析[J].納稅,2018(04).[2]柳光明.營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響的實(shí)證研究[D].大慶:東北石油大學(xué)碩士論文,2018.[3]邱秀華.基于戰(zhàn)略管理的BH房地產(chǎn)公司全經(jīng)營(yíng)階段稅務(wù)籌劃研究[D].石家莊:河北師范大學(xué),2018.[4]鄒靈涵.供給側(cè)改革下房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增稅收籌劃[J].成都大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2017(04).[5]黃璐.“營(yíng)改增”的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2017(20).[6]張洋婕.“營(yíng)改增”對(duì)G房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的影響研究[D].鎮(zhèn)江:江蘇大學(xué),2017.[7]王少飛.“營(yíng)改增”對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)影響研究—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