房屋買賣糾紛問(wèn)題匯總及專業(yè)答疑

/問(wèn)：在什么狀況下，房地產(chǎn)買賣合同無(wú)效？

答：違反法律、法規(guī)的房地產(chǎn)買賣合同無(wú)效。無(wú)效的房地產(chǎn)買賣合同，從訂立時(shí)起就不具有法律的約束力。房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)為無(wú)效后，當(dāng)事人一方有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此遭受的損失。當(dāng)事人雙方均有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。

問(wèn)：房產(chǎn)證延遲拿到，請(qǐng)問(wèn)如何維權(quán)？

答：依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的說(shuō)明》第18條規(guī)定：

由于出賣人緣由，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。合同沒(méi)有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可依據(jù)已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

問(wèn)：二手房買賣中，面積發(fā)生誤差怎么辦？

答：除非你們?cè)诤贤杏忻鞔_的約定：“該房屋依據(jù)具風(fēng)光 積計(jì)價(jià)，出現(xiàn)面積誤差參照新商品房買賣面積誤差解決方式解決。”否則你不能要求退還面積差價(jià)款。二手房買賣中影響二手房定價(jià)的因素許多，比如房屋環(huán)境因素、房屋質(zhì)量因素、房屋年頭因素，甚至包括房屋裝修因素、房屋物業(yè)管理質(zhì)量因素、房屋附屬家具電器因素等，其影響價(jià)位的因素比新商品房買賣要多得多。而且，二手房買賣合同中，也沒(méi)有約定“房屋的單價(jià)或是房屋面積以房產(chǎn)證為準(zhǔn)”等內(nèi)容，所以一般認(rèn)定雙方之間的房屋買賣是按套計(jì)價(jià)。

依據(jù)目前的二手房交易習(xí)慣，二手房買賣雙方一般都會(huì)親自到實(shí)地看房。買賣雙方對(duì)房屋的實(shí)際狀況包括面積狀況都特殊清楚。所以一般狀況下，二手房都是按套計(jì)價(jià)，并非按每平米單價(jià)出售，因此不存在補(bǔ)交面積差價(jià)款的問(wèn)題。當(dāng)然，如前所述，假如在合同中明確約定“該房屋按每平米單價(jià)計(jì)算”的除外。

問(wèn)：物業(yè)服務(wù)不到位可以起訴嗎？

答：可以起訴。依據(jù)最新司法說(shuō)明，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的修理、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)等義務(wù)，業(yè)主就有權(quán)起訴要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)擔(dān)當(dāng)接著履行、實(shí)行補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

問(wèn)：什么是地鐵商業(yè)？

答：地鐵商業(yè)是指在地鐵內(nèi)建立的一些帶有盈利商業(yè)性質(zhì)的地鐵商鋪、商業(yè)街、地下商城等。

主要形式體現(xiàn)為地鐵商鋪（地鐵商鋪是地鐵過(guò)道商鋪和地鐵商業(yè)街或商業(yè)城的統(tǒng)稱，不包括建在地鐵車站地面上的商鋪。地鐵過(guò)道商鋪一般指建立在地鐵過(guò)道或地鐵售票站旁邊的商鋪，這種類型的商鋪比較常見(jiàn)。）、商業(yè)廣告以及地鐵線各站廳配置的以沖印、西點(diǎn)、便利店等經(jīng)營(yíng)便利性商品和服務(wù)的不同業(yè)種組合的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)基本接受連鎖經(jīng)營(yíng)方式。

問(wèn)：承租期間房子被出售，新居主卻不同意出租怎么辦？

答：依照我國(guó)合同法的規(guī)定，買賣不破租賃，即租賃物在租賃期間發(fā)生全部權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，這是債權(quán)優(yōu)先物權(quán)的表現(xiàn)。所以，你有權(quán)利要求新居主接著將房屋出租給你。

問(wèn)：買房先公證，等產(chǎn)權(quán)證下來(lái)再過(guò)戶，這樣平安嗎？

答：只公證不過(guò)戶對(duì)買房人來(lái)說(shuō)存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵谖覈?guó)房地產(chǎn)法律、法規(guī)中，買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋全部權(quán)的第一證據(jù)，購(gòu)房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或轉(zhuǎn)售，買方人的利益將無(wú)法保證。另外，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)房產(chǎn)證的全部權(quán)而不是依據(jù)買賣合同來(lái)做公證，假如雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受質(zhì)疑。買房不是一件小事，動(dòng)輒就是幾十萬(wàn)，所以提示消費(fèi)者，對(duì)于沒(méi)有房產(chǎn)證的房子，確定要多加當(dāng)心，目前還沒(méi)有一種合適的方法處理這種交易，保證雙方的利益都不受到損失

問(wèn)：什么是“獨(dú)家托付”?

答：指業(yè)主將自己的房產(chǎn)托付給中介公司代理銷售,中介公司以業(yè)主的托付條件銷售該房產(chǎn)。而房主在約定的期限內(nèi)不能自行出售該房產(chǎn)或托付其他中介公司和個(gè)人來(lái)作該房產(chǎn)的代理出售行為。

問(wèn)：轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目需符合哪些條件？

答：屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的在建工程的轉(zhuǎn)讓需符合下列條件：

（一）土地運(yùn)用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；

（二）取得建筑許可證和開工許可證；

（三）除付清地價(jià)款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程款預(yù)算投資總額的25%以上，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；

（四）土地運(yùn)用權(quán)未抵押、查封。

問(wèn)：交易過(guò)程沒(méi)有土地證有關(guān)系嗎？

答：沒(méi)有關(guān)系，可公證，但按若按揭貸款，得減去土地價(jià)格，詳細(xì)按揭成數(shù)，各大銀行都不同，一般：

（1）商品房可貸房屋評(píng)估價(jià)格（不包括土地價(jià)格）的70%；

（2）劃撥的則為50%。

問(wèn)：我可以申請(qǐng)暫停供暖嗎？

答：可以。物業(yè)法有規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭姓w供熱的，部分業(yè)主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費(fèi)，不予支持?！狈粗?，分戶供熱的是可以報(bào)停的。

問(wèn)：通過(guò)中介購(gòu)房什么時(shí)候付中介費(fèi)？

答：：要看您和中介公司的合同中約定何時(shí)支付中介費(fèi)用，要依約辦理，否則可能會(huì)違約。應(yīng)當(dāng)先和買家簽訂合同。然后在銀行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。原則上應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)證取得后轉(zhuǎn)讓。

問(wèn)：什么人能申請(qǐng)補(bǔ)充住房公積金貸款？

答：只要借款申請(qǐng)人在申請(qǐng)貸款前六個(gè)月正常連續(xù)繳存住房公積金（包括時(shí)間和金額）即可取得住房公積金貸款資格，在申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)同時(shí)可以申請(qǐng)補(bǔ)充住房公積金貸款。

問(wèn)：婚前房屋婚后出租收益屬于共有嗎？

答：依據(jù)我國(guó)《婚姻法》及司法說(shuō)明，婚前一方個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，無(wú)論夫妻共同生活過(guò)多少年，都不會(huì)轉(zhuǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，婚前張先生取得房產(chǎn)證的房屋為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而房屋婚后出租的收益，屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)

問(wèn)：商鋪轉(zhuǎn)租房主能解除合同嗎？

答：房主無(wú)權(quán)解除合同。依照法律規(guī)定，房主知道承租人將房屋轉(zhuǎn)租，六個(gè)月內(nèi)未提出異議，以后再以承租人未經(jīng)房主同意轉(zhuǎn)租為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持

問(wèn)：工業(yè)用地是否更改造為居住地或商業(yè)用地？

答：依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，目前工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地主要有三個(gè)途徑：

一是必需符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門批準(zhǔn)；

二是如符合城市規(guī)劃可以變更為商業(yè)用途的，依據(jù)現(xiàn)行土地出讓方法的規(guī)定，其出讓應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開進(jìn)行，工業(yè)用地原運(yùn)用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣；

三是通常的做法，可由工業(yè)用地運(yùn)用人和所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系，由土地的收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)依據(jù)年度收購(gòu)儲(chǔ)備支配支配收儲(chǔ)

問(wèn)：對(duì)集體土地運(yùn)用權(quán)有哪些規(guī)定？

答：依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)夫集體全部的土地的運(yùn)用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地運(yùn)用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

問(wèn)：產(chǎn)權(quán)證寫錯(cuò)應(yīng)當(dāng)怎么辦？

答：個(gè)人須提交身份證明材料，購(gòu)房合同、補(bǔ)充協(xié)議、物業(yè)承諾書等文件。房主名字錯(cuò)誤，可憑購(gòu)房合同和身份證到發(fā)證機(jī)關(guān)辦理更正手續(xù)即可。

問(wèn)：對(duì)合作建房有哪些規(guī)定？

答：對(duì)一方供應(yīng)土地運(yùn)用權(quán)，另一方或多方供應(yīng)資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在2001年8月6日后，房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。對(duì)已交清地價(jià)款的出地方，出地方干脆進(jìn)入土地交易市場(chǎng)，通過(guò)掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式找尋合作方；對(duì)已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地運(yùn)用權(quán)的單位需找尋合作方的，須經(jīng)過(guò)規(guī)劃國(guó)土部門對(duì)規(guī)劃、用地等問(wèn)題進(jìn)行審核，并補(bǔ)交市場(chǎng)地價(jià)后，再進(jìn)入土地交易市場(chǎng)以掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式找尋合作方。

問(wèn)：如何了解地價(jià)是否交清？

答：對(duì)已辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)，并領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的，說(shuō)明地價(jià)已經(jīng)交清；

對(duì)未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以要求發(fā)展商出示由主管部門出具的地價(jià)款交清證明；對(duì)分期付款的，可以從土地運(yùn)用權(quán)出讓合同書中了解地價(jià)的分期付款額度。

問(wèn)：不同的城市購(gòu)買屬于二套房嗎？

答：二套房是以家庭為單位認(rèn)定的，即您或家人名下已有房產(chǎn)，無(wú)論在何地再買仍屬其次套房。

問(wèn)：房產(chǎn)合同中的不行抗力指的是什么？

答：不行抗力是一種人們不能預(yù)見(jiàn)、不行避開、不能克服的自然、社會(huì)現(xiàn)象客觀狀況。社會(huì)現(xiàn)象則包括但不限于斗爭(zhēng)、市政工程建設(shè)和其它政府政策。

國(guó)家緣由也應(yīng)當(dāng)具備三個(gè)條件：

（１）不行預(yù)見(jiàn)性；

（２）不行避開并不能克服；

（３）緣由的國(guó)家性，即產(chǎn)生這一事務(wù)的緣由來(lái)自國(guó)家依法行使行政或司法權(quán)力，而不是由于當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)、第三人過(guò)錯(cuò)或自然現(xiàn)象。綜上，屬不行抗力，可行使抗辯權(quán)。

許多開發(fā)商延期交房將緣由歸咎于不行抗力，但廣袤業(yè)主確定要了解延期交房的詳細(xì)緣由是什么，假如不是因?yàn)槎窢?zhēng)、疫情、國(guó)家政權(quán)更迭、自然災(zāi)難等都不屬于不行抗力。

問(wèn)：如何驗(yàn)房，須要哪些工具

答：驗(yàn)房必備工具：

1、小榔頭：拿小榔頭輕輕敲擊已經(jīng)初步粉刷的墻壁，假如聽(tīng)到沉悶的碰擊聲，則說(shuō)明質(zhì)量沒(méi)有多大問(wèn)題。

2、手電：用手電看墻壁是否平直，有沒(méi)有凸出或者凹陷的部分。用手電抵住墻壁底部，往上照去，出現(xiàn)陰影的部分就是有問(wèn)題的地方。

3、紙片：檢測(cè)在廚房、衛(wèi)生間預(yù)留的排氣通道是否正常。用火點(diǎn)燃紙片到冒煙，放在煙道口下方十公分左右，假如煙上升到煙道口立刻拐彎吸走，那么就證明排氣通道沒(méi)有問(wèn)題。

4、卷尺：測(cè)量頂梁、窗框、衛(wèi)生間高差、層高和房屋面積。

5、電筆：主要用來(lái)檢查插座；假如沒(méi)有電筆，也可用有指示燈的插排。

6、軟管：測(cè)量地面的平整度。將注滿水的軟管兩端分別置于地面兩側(cè)靠墻處，待軟管內(nèi)的水靜止后，用尺測(cè)量?jī)啥烁叨?；假如兩端高度差超過(guò)0.5cm，則地面須要進(jìn)行平整。

7、乒乓球：測(cè)量衛(wèi)生間地面的坡度。按規(guī)定，衛(wèi)生間地面確定要有坡度，朝向地漏位置。將乒乓球放在衛(wèi)生間門口及墻體底部，輕推一下，

問(wèn)：辦理贈(zèng)和公證應(yīng)供應(yīng)的證明材料？

答：（1）贈(zèng)和人和受贈(zèng)人的身份證、戶口本，以及贈(zèng)和人的婚姻狀況證明；

（2）贈(zèng)和財(cái)產(chǎn)為共同財(cái)產(chǎn)的，由共有人作為共同贈(zèng)和人親自到公證處申請(qǐng)辦理，或簽署同意贈(zèng)和聲明書；

（3）贈(zèng)和財(cái)產(chǎn)的權(quán)利憑證，如房地產(chǎn)證，存款憑證，股票等；

（4）贈(zèng)和合同；

（5）贈(zèng)和合同中，如有關(guān)于贈(zèng)和人和受贈(zèng)人親屬關(guān)系的表述，應(yīng)供應(yīng)相應(yīng)親屬關(guān)系證明；

（6）公證員認(rèn)為應(yīng)當(dāng)供應(yīng)的其他證明材料。

問(wèn)：辦理遺囑、遺贈(zèng)公證應(yīng)當(dāng)供應(yīng)的資料？

答：（1）遺囑人的身份證、受益人的身份證影印件，以及遺囑人婚姻狀況證明，遺囑人未婚的，在公證員面前發(fā)表未婚聲明；

（2）遺囑所處分的財(cái)產(chǎn)憑證，如房地產(chǎn)證，存款憑證、股票等；

（3）草擬遺囑，遺囑必需由立遺囑人親筆書寫，如本人書寫有困難的，可由公證員代書、立遺囑人在上面簽名或蓋章，并捺指?。?/p>

（4）立遺囑人死亡以后，受益人應(yīng)帶遺囑到公證處辦理遺囑繼承公證；

（5）公證員認(rèn)為應(yīng)當(dāng)供應(yīng)的其他證明材料。

問(wèn)：已購(gòu)公房和其他產(chǎn)權(quán)在交易時(shí)有什么不同？

答：產(chǎn)權(quán)性質(zhì)主要分為私產(chǎn)平房、已購(gòu)公房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房。主要區(qū)分就是土地的由來(lái)。

已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房的土地是國(guó)家無(wú)償劃撥的，商品房的土地是國(guó)家有償出讓給開發(fā)商的。因此，在再次交易時(shí)，已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房須要交納土地出讓金，商品房的再次交易時(shí)無(wú)須交納土地出讓金。

問(wèn)：在交付商品房時(shí)和樣板房不一樣該如何處理？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修和樣板房是否一樣；未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)和樣板房一樣，不一樣的，按合同違約處理。

問(wèn)：認(rèn)購(gòu)協(xié)議存在不公允條款如何處理？

答：違約條款懸殊過(guò)大，你可以要求開發(fā)商按公允的原則適當(dāng)調(diào)整修改，但是這樣條款并不違法。

問(wèn)：土地征用的審批權(quán)在縣級(jí)嗎？

答：土地運(yùn)用的審批權(quán)在省級(jí)人民政府或國(guó)務(wù)院，縣政府無(wú)最終批準(zhǔn)。至于由省還是國(guó)務(wù)院批，視土地性質(zhì)和面積而定。

問(wèn)：收取物業(yè)費(fèi)是否有時(shí)間規(guī)定？

答：開發(fā)商無(wú)權(quán)提出此要求。但假如是開發(fā)商請(qǐng)的物業(yè)公司，則存在以下?tīng)顩r：假如業(yè)主公約有約定，依據(jù)業(yè)主公約履行；假如沒(méi)有約定，則物業(yè)公司的要求是要約，您可以不接受，雙方通過(guò)協(xié)商解決。即將出臺(tái)的北京市物業(yè)管理實(shí)施方法規(guī)定，物業(yè)預(yù)收費(fèi)最多不超過(guò)1年。

問(wèn)：按揭貸款的其次套房產(chǎn)契稅是多少？

答：契稅按1.5%計(jì)算。契稅稅率是以購(gòu)買的單套房屋的建筑面積為依據(jù)的，不是以購(gòu)房累計(jì)建筑面積為依據(jù)的。

問(wèn)：買的是期房，現(xiàn)在可否憑購(gòu)房合同提取公積金？

答：提取公積金所需的材料：<購(gòu)房合同>復(fù)印件購(gòu)房契稅完稅憑證\繳交公積金的人(也就是新的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬人)的身份證復(fù)印件支取公積金申請(qǐng)表(該申請(qǐng)表在繳交公積金的銀行領(lǐng)取并由繳交單位蓋公章)就可以去辦理支取住房公積金了。

你可以憑你購(gòu)房后去銀行辦理公積金貸款的<借款合同>公積金繳交證明\繳交人的身份證銀行還款帳號(hào)這些資料去銀行辦理支取住房公積金用于償還銀行貸款，正常是一年支取一次，但假如你的貸款跟繳交公積金的銀行是同一個(gè)銀行，那你可以在銀行去申請(qǐng)公積金每月還款的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在短暫開辦每月還款業(yè)務(wù)的只有建行。

你們第一次支取的公積金(在交易過(guò)戶完成后即可辦理支取手續(xù))可以夫妻雙方一起的將原帳戶內(nèi)全部余額全支取出來(lái)，你要提前還貸也是支取出來(lái)公積金帳戶后再轉(zhuǎn)帳進(jìn)貸款還款帳戶的，雙方?jīng)]沖突。

問(wèn)：開發(fā)商買一樓送私家花園的做法是否合法？

答：依據(jù)我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定，小區(qū)綠地一般狀況下是屬于業(yè)主共有的，開發(fā)商無(wú)權(quán)單獨(dú)賣給一戶業(yè)主。

問(wèn)：租住房屋修補(bǔ)的費(fèi)用該由誰(shuí)出？

答：依照《合同法》第220條、第221條之規(guī)定出租房破損的修理費(fèi)應(yīng)當(dāng)由房主擔(dān)當(dāng)。

問(wèn)：什么狀況下，開發(fā)商不得刊登房地產(chǎn)廣告？

答：凡下列狀況之一的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得刊登廣告，廣告發(fā)布者不得發(fā)布其廣告：

（一）未取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售商品房；

（二）在未依法取得國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的房屋；

（三）違章建設(shè)的房屋；

（四）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、確定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋；

（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定禁止不得出售的其他房屋。

問(wèn)：婚前一方買房是否可以婚后共同貸款？

答：房屋產(chǎn)權(quán)屬于他個(gè)人，假如你幫他還款了只能享有對(duì)他的債權(quán)?；榍柏?cái)產(chǎn)結(jié)婚后仍屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)?；榍柏?cái)產(chǎn)假如沒(méi)有約定，是私有財(cái)產(chǎn)。婚后財(cái)產(chǎn)沒(méi)有約定的，是公有財(cái)產(chǎn)。所以假如你不想一起還款，結(jié)婚后約定房子由他個(gè)人擔(dān)當(dāng)還貸就可。至于你的車和房，假如是婚前買的，那恒久是你的私產(chǎn)。假如是婚后買，那在買之前要和他約定一下。

問(wèn)：更改已備案房屋的產(chǎn)權(quán)人，需交納哪些費(fèi)用？

答：您可以市房產(chǎn)局或所在區(qū)房產(chǎn)局辦理。

一、到市房產(chǎn)局辦事大廳，申請(qǐng)辦理程序：

1、一樓詢問(wèn)臺(tái)領(lǐng)號(hào)，等候區(qū)等待叫號(hào)；

2、一樓25-26、29-34號(hào)窗口按號(hào)受理；

3、受理后，領(lǐng)取《受理憑證》（取件憑證）。

二、取件程序：

1、憑《受理憑證》到二樓北側(cè)交費(fèi)；

2、憑《受理憑證》和身份證明到二樓85號(hào)窗口領(lǐng)取《房屋全部權(quán)證》。

三、相關(guān)費(fèi)用：

查檔費(fèi)：100元/證，登記費(fèi)：住宅80元/套，非住宅550元/套。（現(xiàn)半收?。┮蜃涞慕值篱T牌號(hào)碼變更、權(quán)利人姓名變更而申請(qǐng)房屋變更登記的，登記費(fèi)減半收取。

問(wèn)：武漢集體戶口，通過(guò)購(gòu)房落戶城區(qū)受限制嗎？

答：依據(jù)您供應(yīng)的狀況分析，若您現(xiàn)在屬于掛靠在單位的集體呼戶口，已屬于武漢市常住戶口。因此遷移戶口不受落戶政策的限制。

問(wèn)：買的房產(chǎn)有大土地證，沒(méi)有小土地證，能去補(bǔ)辦嗎？

答：有大土地證，沒(méi)有小土地證，可以到土地管理部門去辦理，辦理時(shí)應(yīng)提交土地登記申請(qǐng)書、房屋全部權(quán)人身份證原件及復(fù)印件、《房屋全部權(quán)證》原件及主頁(yè)復(fù)印件以及其他應(yīng)提交資料。

問(wèn)：民間借貸能否辦理房地產(chǎn)抵押登記？

答：民間借貸是指公民和公民之間或公民和非金融企業(yè)之間的借貸。民間借貸可以依法辦理房地產(chǎn)抵押登記。

問(wèn)：企業(yè)間借貸可否辦理房地產(chǎn)抵押登記？

答：我國(guó)的法律規(guī)定企業(yè)之間不能進(jìn)行融資行為，企業(yè)間以房地產(chǎn)抵押借款的，不能辦理抵押登記。

問(wèn)：公用設(shè)施能否抵押？

答：公用建筑面積包括應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，大堂、設(shè)備層、技術(shù)轉(zhuǎn)換層屬于公用建筑面積，無(wú)論是否已分?jǐn)傇跇I(yè)主的購(gòu)房面積中，都不能單獨(dú)辦證。

小區(qū)會(huì)所能否辦證，依據(jù)土地運(yùn)用權(quán)出讓合同書的相關(guān)約定及是否分?jǐn)偯娣e等依據(jù)予以確定。

房地產(chǎn)抵押的前提是應(yīng)具有《房地產(chǎn)證》，如小區(qū)會(huì)所已單獨(dú)辦理《房地產(chǎn)證》，可抵押；但大堂、設(shè)備層不能單獨(dú)辦證，因此不能抵押。

問(wèn)：簽訂新居現(xiàn)售合同有哪些留意事項(xiàng)？

答：（1）購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)，各項(xiàng)規(guī)定之間要避開相互沖突，尤其是不能和國(guó)家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清楚、精確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確。

（2）合同上的項(xiàng)目名稱，確定要和項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。

（3）房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般接受附件形式附在購(gòu)房合同之后，這一內(nèi)容的表述確定要詳細(xì)、詳細(xì)。

（4）其他條款如付款方式、辦證義務(wù)等都應(yīng)詳細(xì)、詳細(xì)的加以說(shuō)明。

（5）違約責(zé)任的約定確定要對(duì)等。一般擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：①簽訂認(rèn)購(gòu)書后，購(gòu)房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；②購(gòu)房者不按期付款；③開發(fā)商不按期交房；④面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度；⑤房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位；⑥產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)不全或不能按期辦理等。

問(wèn)：什么時(shí)候簽訂現(xiàn)售合同？

答：在購(gòu)買已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格交付運(yùn)用并辦理了初始登記的房地產(chǎn)時(shí)，簽訂現(xiàn)售合同。

問(wèn)：父親和哥哥的共有房產(chǎn)有嫂子的份額嗎?

問(wèn)：您好，我想請(qǐng)教一個(gè)問(wèn)題。我父親和哥哥共有一套房產(chǎn)，經(jīng)公證各占50%，我嫂子現(xiàn)和哥哥離婚，她要求得到我哥哥那50%的一半，是否有法律依據(jù)？假如當(dāng)時(shí)父親和哥哥沒(méi)有公證份額，嫂子是不是就不能分到？感謝！

答：如房屋是婚后購(gòu)買，則你嫂子有權(quán)參和你哥哥的50%部分的支配；如系婚前購(gòu)買，則無(wú)權(quán)。如當(dāng)時(shí)未公證份額，你父親和哥哥也是各占50%。

問(wèn)：申請(qǐng)公積金貸款的額度是多少，可以貸款多長(zhǎng)期限？

答：首先，貸款金額不能超過(guò)住房公積金貸款規(guī)定的最高額度。目前，每月住房公積金繳交額：

1、單身職工實(shí)際月繳存額高于438元，最高可貸款30萬(wàn)元；

2、單身職工實(shí)際月繳存額不高于438元，但不低于182元，最高可貸款20萬(wàn)元；

3、單身職工或已婚職工申請(qǐng)人本人實(shí)際月繳存額低于182元，不能支配貸款；

4、已婚職工申請(qǐng)人本人月繳存額高于438元，其配偶月繳存額高于438元，以戶為單位最高可貸款50萬(wàn)元；

5、已婚職工申請(qǐng)人本人月繳存額高于438元，其配偶月繳存額低于182元（含不繳存公積金），以戶為單位最高可貸款30萬(wàn)元；

6、已婚職工申請(qǐng)人本人月繳存額不高于438元，但不低于182元，其配偶月繳存額高于438元，以戶為單位最高可貸款50萬(wàn)元；

7、已婚職工申請(qǐng)人本人及其配偶月繳存額都不高于438元，但都不低于128元，以戶為單位最高可貸款40萬(wàn)元；

8、已婚職工申請(qǐng)人本人月繳存額不高于438元，但不低于182元，其配偶月繳存額低于182元

問(wèn)：購(gòu)房預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用可以退還嗎？

答：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。

符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。

問(wèn)：合買商鋪，產(chǎn)權(quán)證僅有一人，須要補(bǔ)辦些什么手續(xù)？

答：依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓何殲滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。因此，假如辦理產(chǎn)權(quán)登記，登記的是你弟弟的名字，那么，你弟弟對(duì)該房屋有完全的處分權(quán)。而你們私下簽訂的出資協(xié)議，只是一種債權(quán)，不發(fā)生物權(quán)的效力。建議你和你弟弟到登記機(jī)構(gòu)辦理共有權(quán)登記手續(xù)。

問(wèn)：哪些房產(chǎn)登記須要由當(dāng)事人共同申請(qǐng)？

答：房產(chǎn)買賣、抵押、分割、交換、贈(zèng)予等房產(chǎn)登記由有關(guān)當(dāng)事人共同申請(qǐng)。

問(wèn)：房產(chǎn)證可否寫孩子的名字?(未成年)

答：房產(chǎn)證房屋全部權(quán)人年齡必需在18周歲以上，不滿18周歲，不能辦理產(chǎn)權(quán)證。

問(wèn)：前公司繳納的公積金和現(xiàn)在的不在一個(gè)賬戶？

答：請(qǐng)辦理賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。本管理部?jī)?nèi)部轉(zhuǎn)移且轉(zhuǎn)移銀行不變，只需供應(yīng)身份證原件，按要求填寫《公積金轉(zhuǎn)移申請(qǐng)表》并由轉(zhuǎn)出單位加蓋公章后到中心2樓0號(hào)柜臺(tái)辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)。轉(zhuǎn)移至其他管理部或銀行的，須要供應(yīng)工作調(diào)令或工資轉(zhuǎn)移關(guān)系、身份證等資料的原件，按要求填寫《公積金轉(zhuǎn)移申請(qǐng)表》并由轉(zhuǎn)出單位加蓋公章后到中心2樓提取柜臺(tái)辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)。

問(wèn)：延期交房的違約金賠付標(biāo)準(zhǔn)是多少？

答：你們的要求是合理的，假如合同約定的違約金過(guò)低，不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失的，依據(jù)合同法的規(guī)定可以請(qǐng)求增加賠付額。建議你們分別提起訴訟，由于內(nèi)容基本相同、又是同一被告，為節(jié)約訴訟成本法院會(huì)考慮并案審理。

問(wèn)：經(jīng)濟(jì)適用房怎樣辦貸款？

答:假如是購(gòu)買新經(jīng)濟(jì)適用房的話，須要和開發(fā)商協(xié)商，確定貸款方式。經(jīng)濟(jì)適用房上市之前是不允許做抵押的，在五年內(nèi)假如交易，在交相關(guān)稅費(fèi)下還要補(bǔ)足差價(jià)，即使五年以后可以上市交易，仍要交納相關(guān)的費(fèi)用。

問(wèn)：什么是“營(yíng)業(yè)稅”？

答：“營(yíng)業(yè)稅”是指對(duì)銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營(yíng)業(yè)額按率計(jì)征的一種稅。

問(wèn)：“國(guó)11條”公布會(huì)不會(huì)影響公積金貸款？

答：“國(guó)11條”公布，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買其次套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

注：國(guó)務(wù)院辦公廳近日下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出11條調(diào)控樓市的詳細(xì)措施，稱為“國(guó)11條”。

問(wèn)：房屋按揭貸款須要哪些手續(xù)？銀行要收取哪些費(fèi)用？

答：主要有四個(gè)步驟，

第一是申請(qǐng)：借款人持以下證明文件到貸款經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)填寫申請(qǐng)表：*有效身份證件；

*婚姻狀況證明；

*質(zhì)押、抵押證明文件，以保證人供應(yīng)擔(dān)保的，須有擔(dān)保證明文件。

其次是銀行審貸：銀行對(duì)借款人擔(dān)保、信用等狀況進(jìn)行調(diào)查，按程序進(jìn)行審批，并將審批結(jié)果通知借款人。

第三是簽約：借款人的申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)后，辦理以下手續(xù)：

*和銀行簽訂借款合同和相應(yīng)的擔(dān)保合同；

*辦理公證、保險(xiǎn)、抵(質(zhì))押登記等手續(xù)。

第四是發(fā)放貸款：招行在借款人辦妥相關(guān)手續(xù)后，將貸款發(fā)放至借款人個(gè)人賬戶并依據(jù)借款人的托付將貸款劃付相關(guān)的收款方賬戶。

由于開發(fā)商會(huì)指定銀行辦理按揭，因此實(shí)際做貸時(shí)，所需時(shí)間不長(zhǎng)，一般半天就夠了。

問(wèn)：如何理解樓盤土地運(yùn)用年限？

答：購(gòu)房時(shí)，您可以要求開發(fā)商供應(yīng)土地運(yùn)用權(quán)證。上面表注的期限就是該樓盤的土地運(yùn)用年限。購(gòu)買后房屋的產(chǎn)權(quán)是您的。土地運(yùn)用權(quán)到期后，可以通過(guò)交納土地運(yùn)用費(fèi)的方式重新獲得運(yùn)用權(quán)。至于土地運(yùn)用費(fèi)如何交納、金額是多少目前還沒(méi)有明確的規(guī)定出臺(tái)。但有一點(diǎn)可以明確，依據(jù)憲法，國(guó)家假如征收您的房屋，是須要給您補(bǔ)償?shù)摹?/p>

問(wèn)：準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房有什么區(qū)分？

答：現(xiàn)房：所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)權(quán)證)的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。

準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。

問(wèn)：2010年大連市26個(gè)舊城區(qū)改造內(nèi)容是什么？

答：被譽(yù)為改善民生溫煦工程的“五個(gè)一”工程，今年將持續(xù)升溫，目前，已初步落實(shí)項(xiàng)目56個(gè)，支配投資33.89億元。

2010年大連市26個(gè)舊城區(qū)改造半島晨報(bào)

提要：2010年，本市將接著實(shí)施城市“五個(gè)一”工程，到目前，城市“五個(gè)一”工程初步落實(shí)項(xiàng)目56個(gè)，支配投資33.89億元。

被譽(yù)為改善民生溫煦工程的“五個(gè)一”工程，今年將持續(xù)升溫，目前，已初步落實(shí)項(xiàng)目56個(gè)，支配投資33.89億元。

2010年，本市將接著實(shí)施城市“五個(gè)一”工程，到目前，城市“五個(gè)一”工程初步落實(shí)項(xiàng)目56個(gè)，支配投資33.89億元。其中：開發(fā)改造舊城區(qū)項(xiàng)目26個(gè)，拆除舊區(qū)建筑面積25.6萬(wàn)平方米，總投資25.31億元；新建停車場(chǎng)9座，總面積13.08萬(wàn)平方米，停車泊位3891個(gè)，總投資5.66億元；新建市民健身（或文化、消遣、休閑）場(chǎng)所7處，總規(guī)模47萬(wàn)平方米，總投資1.01億元；改造集貿(mào)市場(chǎng)6個(gè)，總規(guī)模3.67萬(wàn)平方米，總投資6300萬(wàn)元；改造路街8條，總長(zhǎng)度28.5公里，總投資1.29億元。縣市區(qū)“三個(gè)一”工程目前落實(shí)項(xiàng)目38個(gè)，支配投資額22.48億元。其中，舊區(qū)改造項(xiàng)目17個(gè)，拆除建筑面積21.36萬(wàn)平方米；改造集貿(mào)市場(chǎng)6個(gè)，路街7條，建設(shè)停車場(chǎng)和市民健身（或文化、消遣、休閑）場(chǎng)所各4處。

問(wèn)：第一套房貸款已還清再貸款買房屬于"其次套房"嗎？

答：對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可以照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應(yīng)當(dāng)供應(yīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。當(dāng)?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計(jì)部門公布上年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。其他均按其次套房貸執(zhí)行.

問(wèn)：只交了首付,沒(méi)有辦買賣合同備案,是否可以退房？

答：假如退房須要具備以下幾種條件，否則將不能退房。一、置業(yè)者和開發(fā)商簽訂的房屋銷售合同無(wú)效，置業(yè)者有權(quán)退房。置業(yè)者和開發(fā)商訂立的房屋銷售合同被法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)為無(wú)效后，置業(yè)者則有權(quán)退房，開發(fā)商應(yīng)將購(gòu)房款退還置業(yè)者。

通常，導(dǎo)致房屋銷售合同無(wú)效的表現(xiàn)形式主要有以下兩種：

(1)開發(fā)商的項(xiàng)目開發(fā)違法，沒(méi)有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會(huì)公共利益，導(dǎo)致合同無(wú)效。

(2)開發(fā)商實(shí)行欺詐手段，誘使置業(yè)者和其訂立房屋銷售合同，合同無(wú)效。

問(wèn)：商住用房和住宅用房有何區(qū)分?

答：商住用房是一種不規(guī)范的簡(jiǎn)稱，可以是商品住宅用房的簡(jiǎn)稱，也可以是商業(yè)、住宅混合用房的簡(jiǎn)稱，但通常是指商品住宅用房，而住宅用房則比較明確。在目前市場(chǎng)化的環(huán)境下，住宅用房除少部分為政府投資建設(shè)的安居房外，一般都是市場(chǎng)商品房。

問(wèn)：不收房即可不交物業(yè)費(fèi)嗎？

答：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納”是指依據(jù)正常程序建設(shè)單位尚未出售或尚未通知業(yè)主收房，或由于商品房出售人緣由致使房屋未達(dá)到交付運(yùn)用條件等狀況下，因買受人并未購(gòu)買或（非自身緣由所致）未收房而并未享受物業(yè)服務(wù)，故在此前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位擔(dān)當(dāng)。

但這并不意味著買受人可以利用這樣的規(guī)定而有意拖延收房。一般狀況下，若買受人無(wú)正值理由拒絕收房的，以出賣人書面通知收房的日期為房屋交付日，此后物業(yè)服務(wù)費(fèi)由買受人擔(dān)當(dāng)，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)也轉(zhuǎn)由買受人擔(dān)當(dāng)。新版的《浙江省商品房買賣合同示范文本》第十二條對(duì)買受人緣由導(dǎo)致房屋未能按期交付的，還可約定買受人的違約責(zé)任。故，買受人萬(wàn)不行以為只要拖延收房就可遲交物業(yè)費(fèi)。

問(wèn)：代辦房產(chǎn)證多長(zhǎng)時(shí)間能拿到？

答：法律只是要求開發(fā)商在交房后90天，向房屋主管部門報(bào)齊相關(guān)手續(xù)。對(duì)于辦下產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間，開發(fā)商做不了主。上述時(shí)間屬于當(dāng)事人約定。

問(wèn)：在中介購(gòu)房如對(duì)購(gòu)房?jī)r(jià)格有疑問(wèn)如何處理？

答：代理人和經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)按托付人托付的價(jià)格買賣房地產(chǎn)。因此，當(dāng)對(duì)購(gòu)房?jī)r(jià)格有疑問(wèn)時(shí)，可查閱托付人出具給代理人的銷售托付書中有關(guān)價(jià)格的事項(xiàng)。

問(wèn)：房產(chǎn)過(guò)戶給子女(未婚),若其離異,配偶是否有產(chǎn)權(quán)？

答：依據(jù)《中華人民共和國(guó)婚姻法》第十八條的規(guī)定，有下列情形之一的，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)：

(1)一方的婚前財(cái)產(chǎn)；

(2)一方因身體受到損害獲得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用；

(3)遺囑或贈(zèng)和合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)；

(4)一方專用的生活用品；

(5)其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn)。依據(jù)法律規(guī)定，假如你在小孩婚前將這套房產(chǎn)給他的話，這屬于他的個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，全部權(quán)歸屬個(gè)人。

但假如在他離婚時(shí)產(chǎn)生了房屋增值，該增值部分屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。夫妻雙方對(duì)共同全部的財(cái)產(chǎn)，有同等的處理權(quán)。

問(wèn)：簽訂購(gòu)房合同應(yīng)當(dāng)留意哪些？

答：通常狀況下，商品房的買賣合同是政府房產(chǎn)管理部門供應(yīng)的范本，主要內(nèi)容均有規(guī)定。在簽訂合同時(shí)應(yīng)細(xì)致閱讀合同中的條款內(nèi)容，如自己所要約定的內(nèi)容在范本合同中沒(méi)有，可以在空白條款中填寫清楚，或者另行簽訂補(bǔ)充合同。

特殊提示：對(duì)自己所關(guān)注的內(nèi)容確定要在合同或補(bǔ)充合同中進(jìn)行約定，不行聽(tīng)信賣方的口頭承諾。

問(wèn)：收樓時(shí)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)的證件有哪些？

答：1．選擇第一項(xiàng)“驗(yàn)收合格”收樓條件的，開發(fā)商依法應(yīng)當(dāng)具備《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》（一般人簡(jiǎn)稱竣工驗(yàn)收備案表）、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅運(yùn)用說(shuō)明書》，缺一不要收樓，開發(fā)商將依據(jù)合同第九條規(guī)定負(fù)延遲交樓的賠償甚至解除合同的責(zé)任?！蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅運(yùn)用說(shuō)明書》是開發(fā)商自己出具的，簡(jiǎn)潔具備，重點(diǎn)看前者的原件。大多數(shù)開發(fā)商都是無(wú)證交樓。

2．選擇其次或者第三“（分期）綜合驗(yàn)收合格”交樓的，由于《（分期）綜合驗(yàn)收合格證》已經(jīng)取消，并且為《竣工驗(yàn)收備案表》所取代，所以所查驗(yàn)的證件和1相同，即開發(fā)商依法應(yīng)當(dāng)具備《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》（一般人簡(jiǎn)稱竣工驗(yàn)收備案表）、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅運(yùn)用說(shuō)明書》。凡是以前合同約定依據(jù)分期綜合驗(yàn)收合格或者綜合驗(yàn)收合格交樓的，一律改按具備《竣工驗(yàn)收備案表》交樓。

3．選擇其它項(xiàng)（例如第四項(xiàng)）收樓條件的，以合同約定為準(zhǔn)。無(wú)論任何約定，假如沒(méi)有通過(guò)消防、規(guī)劃等驗(yàn)收的，是不能交樓的，購(gòu)房者有

問(wèn)：夫妻一方買經(jīng)濟(jì)適用房，可以用另一方的公積金嗎？

答：可以以自己須要裝修房屋為由將公積金提取。

住房公積金的提取條件：

1、職工購(gòu)買、建立、翻建、大修自住住房的；

2、離休、退休的；

3、完全丟失勞動(dòng)實(shí)力，并和單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；

4、出境定居的；

5、償還購(gòu)房貸款本息；

6、房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的；

7、死亡或者被宣告死亡的。

問(wèn)：什么是進(jìn)深？

答：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有確定的要求，不宜過(guò)大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能隨意擴(kuò)大。

問(wèn)：什么是爛尾房？

答：爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤推斷供求形勢(shì)，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！盃€尾“的狀況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推動(dòng)，一步步顯現(xiàn)。

問(wèn)：家居裝修吊頂有什么好處？

答：裝修吊頂?shù)淖饔萌缦拢?/p>

一、防止水氣浸潤(rùn)和油煙散亂，好做清潔。如衛(wèi)生間和廚房的吊頂。

二、造型以變更空間，實(shí)現(xiàn)藝術(shù)創(chuàng)作。如客廳餐廳臥房。

三、隱藏?zé)艄?，使燈具的反射光?lái)表現(xiàn)松軟自然。仿照了自然光。

四、隱藏管線。

五、在屋頂不成水平常，通過(guò)吊頂來(lái)調(diào)整達(dá)到水平狀。

因?yàn)橛羞@些作用，裝修時(shí)須要吊頂或部分吊頂。

問(wèn)：房子“有貸在身”該如何做交易？

答：此類房屋交易一般通過(guò)買家提前支付首期款或托付融資公司交易兩種方式完成。

方式一：提前支付首期房款

假如無(wú)法辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，因此他們一般會(huì)和買賣雙方進(jìn)行協(xié)商，假如買家有錢，可以建議買家一次性將房款付清，這樣就可以先幫賣家付清貸款，之后房屋就可以正常交易了。當(dāng)然，多數(shù)購(gòu)房者是無(wú)法一次性付款的，并且許多人也會(huì)認(rèn)為一次性付款擔(dān)憂全。對(duì)此，購(gòu)房者在遞件前先支付首期款來(lái)墊資，因?yàn)橐话銧顩r下，賣方所欠的貸款和買方的首期房款相差不大，并且先付首期款對(duì)購(gòu)

者來(lái)說(shuō)壓力不大，因此買賣雙方都較簡(jiǎn)潔接受。

方式二：托付融資公司交易

除了買方墊資以外，還可以通過(guò)融資公司或借貸公司來(lái)交易，也就是由融資公司借錢給賣方還款。通常中介公司都會(huì)有合作的融資公司，這些公司信譽(yù)較好，對(duì)買賣雙方都較有保障。并且接受這種方式等于將貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了融資公司，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的。購(gòu)房者只要在融資公司和賣方的借貸行為完成后即可正常交易。

而對(duì)于賣方來(lái)說(shuō)，融資公司在放貸前會(huì)托付中介對(duì)其還貸信用及實(shí)力進(jìn)行審核，審核通過(guò)后才可放貸，而賣方在賣房交易完成后按合同期限還款給融資公司即可。業(yè)內(nèi)人士表示，由于此種交易涉及融資公司，一般人不太了解，簡(jiǎn)潔疏忽一些微小環(huán)節(jié)，因此找中介公司代為辦理比個(gè)人去找融資公司要平安得多。

問(wèn)：我是賣家，收了首付款，現(xiàn)在不想賣了可以嗎？

答：1、《房屋買賣合同》已成立生效，賣方毀約提出解除合同的，應(yīng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任，如合同約定5萬(wàn)違約金的，按約定執(zhí)行；如買方因此遭受的實(shí)際損失大于約定的違約金，則買方有權(quán)要求賣方依據(jù)實(shí)際損失的數(shù)額進(jìn)行賠償。

2、現(xiàn)買方已付首付，且通過(guò)銀行貸款審批，如買方提出不同意解除合同的，則雙方就合同解除權(quán)形成爭(zhēng)議，賣方合同解除權(quán)是否成立、合同是否解除等由法院依據(jù)合同履行狀況裁決確認(rèn)。

問(wèn):個(gè)人商業(yè)（商鋪）用房貸款期限和限額？?jī)斶€方式？

答:個(gè)人商業(yè)（商鋪）用房貸款期限原則上不超過(guò)十年（含），單筆貸款額度不超過(guò)所購(gòu)商業(yè)用房?jī)r(jià)值的50%。

問(wèn):個(gè)人商業(yè)（商鋪）用房貸款償還方式？

答:貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，可按月或到期一次性償還本息；貸款期限在1年以上的須按月償還貸款本息。借款人應(yīng)于貸款合同規(guī)定的每月還款日前，主動(dòng)在其存款賬戶上存足每月應(yīng)還的貸款本息，由銀行干脆扣收其每月還貸本息。經(jīng)貸款同意允許借款人部分或全部提前還款。

問(wèn)：什么是房產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售）公證？

答：是指公證機(jī)構(gòu)依據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請(qǐng)，依照法定程序?qū)Ψ慨a(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售)的真實(shí)性、合法性予以證明的活動(dòng)。

問(wèn)：什么是“輪候查封登記”？

答：兩個(gè)以上人民法院對(duì)同一宗土地運(yùn)用權(quán)、房屋進(jìn)行查封的，國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門為首先送達(dá)幫助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記手續(xù)后，對(duì)后來(lái)辦理查封登記的人民法院作輪候查封登記，并書面告知該房地產(chǎn)已被其他人民法院查封的事實(shí)及查封的有關(guān)狀況。

問(wèn)：買房子后要辦理哪些戶口遷移手續(xù),如何辦？

答：凡在本市購(gòu)買房屋者須在所在派出所辦理購(gòu)房入戶

1、所需證明材料

（1）申請(qǐng)入戶的書面報(bào)告；

（2）房屋產(chǎn)權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)證或收件收據(jù)；

（3）購(gòu)房人和入戶者關(guān)系證明、戶籍證明（或戶口簿）、以及勞動(dòng)部門出具的失業(yè)證（指非農(nóng)業(yè)戶口）；

（4）未滿18周歲者不得單獨(dú)立戶；

（5）其他相關(guān)證明材料。

2、辦理程序

購(gòu)房者申請(qǐng)入戶，持以上的有關(guān)證明材料到派出所申請(qǐng)，凡被批準(zhǔn)購(gòu)房入戶者，到派出所領(lǐng)取《準(zhǔn)予遷入證明》后回原戶口所在地派出所辦理戶口遷出手續(xù)，再憑《準(zhǔn)予遷入證明》（第三聯(lián)）及《戶口遷移證》、身份證到派出所辦理入戶手續(xù)。

問(wèn)：不交公共修理基金不辦入住合理嗎？

答：代收契稅和修理基金是不違法的。但是將此和交房作為條件是不合適的?？梢詤f(xié)商變更，或向法院申請(qǐng)撤銷該條款。

問(wèn)：什么是“七通一平”？

答：是指土地(生地)在通過(guò)一級(jí)開發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、雨、污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場(chǎng)地平整的條件，使二級(jí)開發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后快速開發(fā)建設(shè)。

問(wèn)：購(gòu)買屋頂花園，為何辦《房地產(chǎn)證》時(shí)卻沒(méi)寫出來(lái)?

答：現(xiàn)行的法律法規(guī)規(guī)定，屋頂空間是一個(gè)公共空間，是不能銷售的，它不符合房地產(chǎn)登記條例的規(guī)定，所以在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。購(gòu)房者只能從所簽訂的購(gòu)房合同中體現(xiàn)其對(duì)屋頂?shù)倪\(yùn)用權(quán)利，但其產(chǎn)權(quán)并未得到現(xiàn)行法律、法規(guī)的保障。

問(wèn)：租房合同里的押一付三是什么意思?

答：押一付三是押一個(gè)月的付三個(gè)月，那就是第一次要付四個(gè)月的租金，假如不租的話那個(gè)月的退給你。其目的是房主害怕 承租人違約和破毀出租人的財(cái)物。

問(wèn)：地下停車庫(kù)能否辦《房地產(chǎn)證》？

答：假如地下停車庫(kù)屬于小區(qū)配套設(shè)施，其權(quán)利歸全體業(yè)主擁有，則不能單獨(dú)辦理《房地產(chǎn)證》；若地下停車庫(kù)的權(quán)利在轉(zhuǎn)讓時(shí)有事先約定，并已繳清地價(jià)，辦理初始登記時(shí)依據(jù)約定，確認(rèn)登記人的權(quán)利，可以發(fā)《房地產(chǎn)證》。

問(wèn)：房地產(chǎn)的批地時(shí)間是什么意思？入伙是指什么？

答：房地產(chǎn)的批地時(shí)間是開發(fā)商繳納土地出讓金后，和國(guó)土管理部門簽訂合同的約定土地歸開發(fā)商運(yùn)用的時(shí)間。入伙是指開發(fā)商將服務(wù)交付給購(gòu)房人，購(gòu)房人入住的時(shí)間。

問(wèn)：子女買房，可以支取父母的住房公積金嗎？

答：不行以，對(duì)該房屋擁有全部權(quán)的才能提取住房公積金。假如子女購(gòu)房，父母是房屋共有人可以提取。

問(wèn)：房產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查包括哪些方面的內(nèi)容？

答：房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查包括：審查土地來(lái)源是否合法，占地是否超出規(guī)定的范圍；審查建筑物有無(wú)合法批準(zhǔn)手續(xù)，有無(wú)加層、超面積、改結(jié)構(gòu)、改用途等狀況；確定房地產(chǎn)的權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、取得時(shí)間、運(yùn)用年限、權(quán)利狀況、變更狀況和用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落等。

問(wèn)：買房的公攤面積怎么算？多少才算合理？

答：公攤面積的計(jì)算：

建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤面積

公攤面積＝公攤系數(shù)＊套內(nèi)建筑面積

公攤系數(shù)＝總公共分?jǐn)偯娣e／（套內(nèi)建筑面積＊總套數(shù)）

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)運(yùn)用面積＋墻風(fēng)光 積

影響公攤面積的因素：

1、戶型同一棟樓里一梯一戶、一梯兩戶和一梯三戶是不一樣的，典式樓和板式樓市不一樣的。

2、套內(nèi)面積正如你所說(shuō)，房子大就多點(diǎn)，房子小就少點(diǎn)。

3、公共設(shè)施只有樓梯和既有樓梯又有電梯是不一樣的，公共設(shè)施、走廊越多公攤就越大。

4、建筑規(guī)模樓梯高度越高公攤越大。

一般住宅的一般公攤比例：

多層：8%——15%

小高層：10%——20%

高層：15%——30%

問(wèn)：什么叫房屋產(chǎn)權(quán),產(chǎn)權(quán)包括什么?

答：房屋產(chǎn)權(quán)指的是房屋全部對(duì)房屋所擁有的完全全部權(quán),主要包括對(duì)房屋的占有,運(yùn)用,處分和收益權(quán)。

問(wèn)：查封和預(yù)查封的期限是多少？

答：查封和預(yù)查封的期限最長(zhǎng)為二年；期限屆滿可以續(xù)封，每次續(xù)封的期限為一年；確有特殊狀況須要再續(xù)封的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)所屬高級(jí)人民法院批準(zhǔn)，且每次再續(xù)封的期限不得超過(guò)一年。查封期限屆滿未辦理續(xù)封手續(xù)的，房地產(chǎn)登記部門逕為注銷查封。

問(wèn)：什么叫組團(tuán)(級(jí))路?

答：上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路

問(wèn)：已改國(guó)籍的人房產(chǎn)證丟失如何補(bǔ)辦？

答：權(quán)利人應(yīng)到房產(chǎn)證所在區(qū)域的產(chǎn)權(quán)登記中心申請(qǐng)《房地產(chǎn)證》滅失補(bǔ)發(fā)登記，并提交下列資料：1、深圳市房地產(chǎn)變更登記及其他登記申請(qǐng)表；2、身份證明；3、刊登有遺失聲明的整版報(bào)紙；4、查檔文件；5、遺失《房地產(chǎn)證》具結(jié)書；6、我國(guó)駐當(dāng)?shù)卮笫桂^、領(lǐng)事館出具的見(jiàn)證書，見(jiàn)證書應(yīng)注明姓名前后的變更狀況；7、法律、法規(guī)及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。

問(wèn)：集體全部土地證的私房能過(guò)戶嗎?

答：國(guó)家規(guī)定只能是紅本商品房才能辦理過(guò)戶，集體用地房子只是用來(lái)保障原住民的居住用途。一般你這種狀況公證處都不受理的。不過(guò)戶短期不會(huì)有麻煩，但是以后政策變動(dòng)難說(shuō)。

城市市區(qū)土地歸國(guó)家全部,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除法律規(guī)定歸國(guó)家全部的以外,屬于農(nóng)夫集體全部;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)夫集體全部。土地證上他類有：劃拔、股份、集體、商品等。

問(wèn)：二手房營(yíng)業(yè)稅計(jì)算年限是否以房產(chǎn)證日期為準(zhǔn)？答：依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)）的規(guī)定：

（一）凡在2005年5月31日前購(gòu)買新建商品住房的，以購(gòu)房人取得的產(chǎn)權(quán)證或房屋交接書上記載的時(shí)間按孰先原則確定。

（二）凡在2005年5月31日前購(gòu)買存量商品住房的，以購(gòu)房人取得的產(chǎn)權(quán)證上記載的時(shí)間確定。

（三）凡在2005年6月1日后購(gòu)買商品住房的，以購(gòu)房人取得的產(chǎn)權(quán)證或契稅清算后取得的完稅憑證上記載的時(shí)間確定。

依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)）的規(guī)定：

（一）“契稅完稅證明上注明的時(shí)間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。

（二）納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一樣的，依據(jù)“孰先”的原則確定購(gòu)買房屋的時(shí)間。

（三）個(gè)人將通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得的住房對(duì)外銷售的行為，也適用《通知》的有關(guān)規(guī)定。其購(gòu)買時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)買時(shí)間確定。個(gè)人需持其通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

（四）依據(jù)國(guó)家房改政策購(gòu)買的公有住房，以購(gòu)買合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，依據(jù)“孰先”的原則確定購(gòu)買房屋的時(shí)間。

問(wèn)：什么樣的戶型盡量不要選？

答：下面這些戶型盡量不要選。

1、客廳不獨(dú)立：客廳左右都有通往臥房的門，這樣的客廳毫無(wú)獨(dú)立性可言，家人出入臥房都須經(jīng)過(guò)客廳，假如有客人在談話，實(shí)在是不便利。

2、臥房不私密：客人去客廳，首先要經(jīng)過(guò)臥房的門才能到達(dá)，這樣使臥房無(wú)私密性可言；另外，臥房距離鄰居的窗戶太近，豈不是在別人的監(jiān)視或監(jiān)聽(tīng)下生活。.3、廚房欠考慮：廚房的水龍頭和切菜案臺(tái)不在同一側(cè)，沒(méi)有并聯(lián)，這樣把洗完的菜拿到案板上很不便利，把水淋得滿地都是，有的碎菜還總要掉到地板上。

4、衛(wèi)生間居中：這不利于濁氣散發(fā)。廁所居于住宅中部，廚廁相連，不能對(duì)外開窗，致使廁所門和排氣窗經(jīng)過(guò)廚房等弊病，污染了廚房衛(wèi)生。

5、異型房：用“垃圾”空間打造的異形房房子不能選。比如三角形，多邊形，室內(nèi)空間有銳角的房子盡量不要選。

專家建議，購(gòu)房者應(yīng)盡量選擇方方正正，比較“規(guī)則”的房型。這樣的房型改造、設(shè)計(jì)比較簡(jiǎn)潔，也不簡(jiǎn)潔造成奢侈。

問(wèn)：住房改為門面，需辦理哪些相關(guān)手續(xù)？

答：改設(shè)計(jì)用途要到規(guī)劃局辦理，先進(jìn)行申報(bào)，補(bǔ)交土地出讓金和報(bào)建費(fèi)用，再到房屋產(chǎn)權(quán)管理局辦理變更登記。

問(wèn)：何用公積金裝修自有住房？

答：向本單位房管部門提出申請(qǐng)，要填個(gè)表，包括提取多少錢等內(nèi)容，由有關(guān)負(fù)責(zé)人員報(bào)到公積金管理部門審批，然后會(huì)把錢打到你的銀行卡里，這個(gè)卡是公積金所在銀行的配套的銀行卡

一般申請(qǐng)裝修，都能提出錢來(lái)，但假如人家要發(fā)票或收據(jù)，那只能等你裝修發(fā)生后才行了

問(wèn)：深圳的房產(chǎn)證丟失怎么辦？

答：依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第四十八條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利證書滅失的，權(quán)利人應(yīng)在《深圳特區(qū)報(bào)》或《深圳商報(bào)》聲明滅失，并向登記機(jī)關(guān)報(bào)失，申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)的，由登記機(jī)關(guān)作出補(bǔ)發(fā)公告，經(jīng)六個(gè)月無(wú)異議的，予以補(bǔ)發(fā)，并在新頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)利證書上注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。領(lǐng)取房地產(chǎn)證時(shí)依據(jù)相關(guān)規(guī)定繳納工本費(fèi)、登記費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，刊登補(bǔ)發(fā)公告的費(fèi)用由業(yè)主自負(fù)。

問(wèn)：在房產(chǎn)證沒(méi)有的狀況下，簽訂的二手房合同有效嗎?

答：不行以，沒(méi)有房產(chǎn)證但雙方的協(xié)議是有效的。假如你不想賣了，要擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的違約責(zé)任的。

問(wèn)：國(guó)家有規(guī)定哪些房產(chǎn)不能買賣嗎？

答：依據(jù)國(guó)家規(guī)定，下列狀況中的房屋買賣將受到限制；一是違法或違章建筑；二是房屋運(yùn)用權(quán)不能買賣，房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確時(shí)，也不能買賣；三是未經(jīng)合法程序批準(zhǔn)銷售的房屋；四是著名建筑物或文物古跡等限制流通的房屋；五是由于國(guó)家建設(shè)須要，已確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋，禁止買賣。

問(wèn)：拿到新居鑰匙后，房證何時(shí)可以辦下來(lái)？

答：房產(chǎn)證的辦理期限，買賣雙方可以在購(gòu)房合同上明確約定。假如購(gòu)房合同上未約定房產(chǎn)證辦理期限，依據(jù)《商品房銷售管理方法》規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在商品房交付運(yùn)用后60日內(nèi)，將須要由其供應(yīng)的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案。另依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付運(yùn)用之日起90日內(nèi)，辦理土地運(yùn)用權(quán)變更和房屋全部權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地運(yùn)用權(quán)變更和房屋全部權(quán)登記手續(xù)。”

問(wèn)：拿到新居鑰匙后，房證何時(shí)可以辦下來(lái)？

答：房產(chǎn)證的辦理期限，買賣雙方可以在購(gòu)房合同上明確約定。假如購(gòu)房合同上未約定房產(chǎn)證辦理期限，依據(jù)《商品房銷售管理方法》規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在商品房交付運(yùn)用后60日內(nèi)，將須要由其供應(yīng)的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案。另依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付運(yùn)用之日起90日內(nèi)，辦理土地運(yùn)用權(quán)變更和房屋全部權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地運(yùn)用權(quán)變更和房屋全部權(quán)登記手續(xù)。”

問(wèn)：購(gòu)房合同丟失怎么辦？

答：購(gòu)房合同丟失的，如未向登記部門申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記，當(dāng)事人可前往有資質(zhì)的打印點(diǎn)重新打印；如已向登記部門申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記，當(dāng)事人需前往登記部門辦結(jié)該文號(hào)后方可打印。

問(wèn)：退休了能不能申請(qǐng)住房公積金貸款，須要什么手續(xù)？

答：在職期間繳存住房公積金的離退休職工可以申請(qǐng)住房公積金貸款。須要供應(yīng)離退休證明、原單位出具收入證明，證明在職期間繳存過(guò)住房公積金及其他貸款所需資料。

問(wèn)：如何能成為公積金貸款共同還款人？

答：公積金貸款的“共同還款人”必需本身也有公積金貸款資格。這里說(shuō)的“共同還款人”和商業(yè)貸款有所不同，其實(shí)就是你倆的公積金余額加起來(lái)再乘以1.5倍，可以貸的比一個(gè)人貸的數(shù)目多。假如你沒(méi)有繳納公積金或者還沒(méi)有達(dá)到貸款資格，那只能通過(guò)組合貸款的方式，在商業(yè)貸款部分成為你老公的共同還款人。

問(wèn)：《房地產(chǎn)證》和《房屋全部權(quán)證》有什么不同？

答：現(xiàn)在頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》是由原《房屋全部權(quán)證》、《國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)證》合二為一，統(tǒng)一制作的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)憑證，兩者主要區(qū)分是《房地產(chǎn)證》同時(shí)記載有土地資料和房屋資料，是對(duì)土地運(yùn)用權(quán)、房屋全部權(quán)統(tǒng)一進(jìn)行登記。而原《房屋全部權(quán)證》則沒(méi)有記載土地運(yùn)用權(quán)狀況。

問(wèn)：哪些機(jī)關(guān)有權(quán)要求登記機(jī)關(guān)強(qiáng)制轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)？

答：人民法院是國(guó)家的審判機(jī)關(guān)，在刑事上的罪和非罪、民事上的是非曲直，要通過(guò)人民法院的判決來(lái)確定。仲裁委員會(huì)雖然也可以對(duì)糾紛進(jìn)行仲裁，但是要由人民法院來(lái)執(zhí)行。

因此，只有人民法院有權(quán)要求登記機(jī)關(guān)強(qiáng)制轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)。

問(wèn)：小區(qū)保安的職責(zé)范圍是什么？

答：詳細(xì)內(nèi)容由物業(yè)服務(wù)合同約定，一般狀況下，保安的基本職責(zé)是維護(hù)小區(qū)公共秩序和業(yè)主子身和財(cái)產(chǎn)平安。

問(wèn)：購(gòu)房者遲遲拿不到房證怎么辦？

答：房產(chǎn)證遲遲辦不下來(lái)的狀況目前并不鮮見(jiàn)。假如開發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)證辦不下來(lái)，也就無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)分割，購(gòu)房業(yè)主的小產(chǎn)權(quán)證自然是遙遙無(wú)期了。

假如在規(guī)定時(shí)間內(nèi)因?yàn)殚_發(fā)商的緣由不能辦理房產(chǎn)證，開發(fā)商應(yīng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。

問(wèn)：重慶房、地產(chǎn)證是二證合一嗎？

答：是的“兩證合一”從2004年12月1日起在重慶全面推行?！稐l例》明確規(guī)定《國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)證》和《房屋全部權(quán)證》“兩個(gè)本”將變?yōu)椤斗康禺a(chǎn)權(quán)證》“一個(gè)本?！?/p>

問(wèn)：已按揭房貸的實(shí)惠利率會(huì)隨著政策的變更而終止嗎？

答：當(dāng)然是會(huì)浮動(dòng)的了，只要央行統(tǒng)一調(diào)整利率，那么次年1月1日起先依據(jù)新利率計(jì)算

問(wèn)：修理基金有運(yùn)用年限嗎？

答：沒(méi)有。修理基金是商品住房和公有住房出售后建立的專項(xiàng)用于住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的基金.

問(wèn)：房屋贈(zèng)和及收費(fèi)如何辦理？

答：可以通過(guò)公證處進(jìn)行公證，但同時(shí)應(yīng)得到出租房屋的單位同意。應(yīng)供應(yīng)房屋承租證明和單位證明，及公證當(dāng)事人的身份證明、婚姻證明。詳細(xì)收費(fèi)請(qǐng)向當(dāng)?shù)毓C處詢問(wèn)。

問(wèn)：大連首家取消二手房營(yíng)業(yè)稅實(shí)惠內(nèi)容是什么？

答：大連市地稅局2009年12月8日發(fā)布消息稱，大連市二手房稅收實(shí)惠政策將于今年年底如期終止，對(duì)不足5年的二手房轉(zhuǎn)讓復(fù)原征收營(yíng)業(yè)稅及附加，個(gè)人所得稅核定稅率下調(diào)為1%。

問(wèn)：房產(chǎn)中的開發(fā)商和發(fā)展商有什么區(qū)分？

答：開發(fā)商指項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)的一方，發(fā)展商是指為開發(fā)項(xiàng)目供應(yīng)資金的一方。舉例子說(shuō)就是，甲給乙1000萬(wàn)去做項(xiàng)目開發(fā)，甲就是發(fā)展商，乙就是開發(fā)商。簽訂購(gòu)房合同一般是和開發(fā)商簽。

問(wèn)：什么樣的房子最保值？

答：地段是確定一個(gè)房子升值空間的最重要因素，通常是在中心區(qū)，教化資源豐富的片區(qū)，交通便利的地區(qū)，擁有稀缺資源的樓盤，還有一個(gè)確定房子保值程度的是開發(fā)商的品牌，出名的、大的開發(fā)商的房子相比小的、無(wú)名的開發(fā)商要更保值一些。

問(wèn)：只交了首付款的房子是否能出讓（還沒(méi)有房產(chǎn)證）？

答：如屬商品房可以通過(guò)預(yù)售轉(zhuǎn)讓程序轉(zhuǎn)讓，但如非商品房，則必需取得產(chǎn)權(quán)證后才能辦理過(guò)戶手續(xù)。

問(wèn)：綠化面積縮水了，怎么辦？

答：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的說(shuō)明》規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣揚(yáng)（即我們通常所稱的樓書）為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和承諾詳細(xì)確定、并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和承諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。”

本問(wèn)題中，售樓廣告中明確說(shuō)明小區(qū)內(nèi)的綠化面積有8000平方米，該說(shuō)明的內(nèi)容應(yīng)是詳細(xì)明確的，小區(qū)竣工后閱歷收綠化面積僅有3000平方米，差距明顯。只要有足夠的證據(jù)能證明小區(qū)綠化面積對(duì)房屋價(jià)格的確定有重大影響的，開發(fā)商的售樓廣告就應(yīng)構(gòu)成要約，即使未作為合同附件，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，開發(fā)商實(shí)際交付和該廣告內(nèi)容不符的，購(gòu)買人可以據(jù)此追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

問(wèn)：移居港澳后房產(chǎn)證資料如何變更?

答：移居港澳取得港澳身份的，而房地產(chǎn)證以原國(guó)內(nèi)身份證明登記的，應(yīng)提交經(jīng)司法部授權(quán)的律師出具的身份或身份變更事項(xiàng)的見(jiàn)證書，或原戶籍所在地公安機(jī)關(guān)出具的身份變更證明書，或公證機(jī)關(guān)出具的身份或身份變更事項(xiàng)的公證書等資料前往登記部門申請(qǐng)辦理變更登記。

問(wèn)：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中擁有哪些權(quán)利？

答：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)供應(yīng)的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

問(wèn)：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中擁有哪些權(quán)利？

答：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)供應(yīng)的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

問(wèn)：房產(chǎn)證遺失該怎么辦？

答：房地產(chǎn)權(quán)證書或者登記證明遺失或滅失，房地產(chǎn)權(quán)利人申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交下列文件：

（一）《房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書》（原件）；

（二）身份證明（復(fù)印件）；

（三）房地產(chǎn)登記冊(cè)查閱證明（原件）；

（四）地籍圖（原件二份）；

（五）房屋平面圖（原件二份）。

登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在受理后的7日內(nèi)核查房地產(chǎn)登記冊(cè)，申請(qǐng)人是房地產(chǎn)登記冊(cè)記載的房地產(chǎn)權(quán)利人的，書面通知申請(qǐng)人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書或者登記證明。補(bǔ)發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證書或者登記證明應(yīng)當(dāng)注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。自補(bǔ)發(fā)之日起，原房地產(chǎn)權(quán)證書或者登記證明作廢。

產(chǎn)權(quán)人因滅失、破損等緣由申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)、換發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書，由登記機(jī)構(gòu)向申請(qǐng)人收取產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)。

問(wèn)：二手房交易可否由代理人辦理？

答：這樣做有確定的風(fēng)險(xiǎn)，授權(quán)書是否經(jīng)過(guò)公證應(yīng)當(dāng)?shù)胶税l(fā)公證授權(quán)書的公證處進(jìn)行核實(shí)，你可以選擇待辦理完畢過(guò)戶手續(xù)后再付房款的方式進(jìn)行交易以愛(ài)惜你的財(cái)產(chǎn)，還有就是要把買賣合同確定要簽訂的嚴(yán)密些，須要賣方保證此房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛等。

問(wèn)：辦理了退房手續(xù)，可以自己退契稅和修理基金嗎？

答：可以自己去辦理退修理基金、契稅。

退修理基金步驟：

1、持退房手續(xù)、修理基金收款收據(jù)到所在區(qū)房產(chǎn)局小區(qū)辦，提出申請(qǐng)，填寫申請(qǐng)表。

2、開發(fā)商或物業(yè)須要出具退款的紅字收據(jù)。

3、持上述手續(xù)，到所在區(qū)房產(chǎn)局的小區(qū)辦理審核。

4、持上述手續(xù)，到市房地產(chǎn)大廈（金廈廣場(chǎng)）5樓，辦理審批，工作日：3天。一般將退款打到指銀行帳戶中。

辦理退回契稅步驟：

1、到所在區(qū)的房產(chǎn)局契稅窗口，提出申請(qǐng)。一般須要供應(yīng)交納契稅的完稅憑證、房證、契證。

2、經(jīng)審核通過(guò)后，辦理退稅手續(xù)。

問(wèn)：申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房需供應(yīng)哪些材料？

答：（1）戶口簿及家庭成員的身份證原件和復(fù)印件；

（2）民政部門出具的低收入證明；

（3）現(xiàn)住房證件：房產(chǎn)證、租賃證、拆遷安置協(xié)議、房屋測(cè)繪證明、無(wú)房證明等原件和復(fù)印件；

（4）《濟(jì)南市居民購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)審核表》(到戶籍所在區(qū)房管局領(lǐng)取)；

（5）審核機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他證件。

問(wèn)：監(jiān)護(hù)人能否將未成年子女的房屋用于投資？

答：依據(jù)《民法通則》第18條規(guī)定，監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，愛(ài)惜被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。假如監(jiān)護(hù)人欲將未成年子女的房屋用于投資，要視投資的目的是否為了被監(jiān)護(hù)人的利益，若投資是為了其他目的，監(jiān)護(hù)人不能做出該行為。

問(wèn)：小區(qū)外道路和小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)收費(fèi)一樣是否合理

答：小區(qū)道路停車每小時(shí)1元，超過(guò)1小時(shí)按每小時(shí)1元累計(jì)；12小時(shí)內(nèi)不超過(guò)6元，24小時(shí)不超過(guò)12元。目前，重慶不少小區(qū)超過(guò)物價(jià)局定的這個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

問(wèn)：申請(qǐng)家庭出現(xiàn)哪些情形，會(huì)被取消實(shí)物配租資格？

答：（一）將承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租的；

（二）擅自變更房屋用途的；

（三）連續(xù)6個(gè)月以上未在廉租住房居住的；

（四）連續(xù)或累計(jì)6個(gè)月以上未交納廉租住房租金的；

（五）家庭成員已購(gòu)買商品住房或經(jīng)濟(jì)適用住房的。

問(wèn)：在簽訂正式買賣合同后，購(gòu)房者是否可以要求退房？

答：在雙方簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同之后，買賣雙方必需按合同條款履行合同。假如開發(fā)商違約，并符合合同中有關(guān)退房的約定，購(gòu)房者不但不須要擔(dān)當(dāng)責(zé)任，還可追究開發(fā)商的違約責(zé)任；假如開發(fā)商沒(méi)有違約，購(gòu)房者想退房，在沒(méi)有取得開發(fā)商同意的狀況下，可能會(huì)被要求按合同依法追究違約責(zé)任并沒(méi)收定金。

問(wèn)：物管收取20元陪伴看房勞務(wù)費(fèi)違法嗎？

答：依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容是業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主和物管公司簽訂的合同約定的，小區(qū)業(yè)主出售轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的服務(wù)一般是不在物管合同約定的服務(wù)范圍的，特殊的服務(wù)要特殊的個(gè)人約定另行收費(fèi)。該物管公司收取這20元陪伴看房勞務(wù)費(fèi)是符合現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定的，不違法。

問(wèn)：什么樣的樓被稱為點(diǎn)式樓？塔樓又是什么意思？

答：點(diǎn)式樓一般是高層，以電梯為中心，圍圍著許多戶型，朝北、朝南、朝東、朝西的都有，所以有部分戶型終年不見(jiàn)太陽(yáng)，俗稱桶子樓。板式樓一般是多層和小高層，每戶的朝向都一樣，有許多單元組成，每個(gè)單元有單獨(dú)的樓梯，每戶都并列排列的，戶型通透，通風(fēng)采光好，得房率也較高，俗稱條形樓。也稱塔樓。

問(wèn)：賣房一年內(nèi)再次購(gòu)買是否可以享受退稅？可以退多少

交納個(gè)稅后一年以內(nèi)再次買房的，可以辦理退稅。退稅的金額依據(jù)售出房產(chǎn)和再次購(gòu)入房產(chǎn)的價(jià)格來(lái)定，如再次購(gòu)入的房產(chǎn)價(jià)格大于或等于售出房產(chǎn)的價(jià)格，個(gè)稅全退，如小于售出房產(chǎn)的價(jià)格，則按比例退稅。

問(wèn)：住房公積金如何轉(zhuǎn)移到新公司？

答：按現(xiàn)在政策確定要由舊公司去辦理。你讓新公司出一份函給舊公司，告知公司名稱，銀行賬戶，開戶行。舊公司就會(huì)去銀行辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)。

問(wèn)：廉租住房保障是終身的嗎？

答：不是。享受廉租住房保障的家庭每年復(fù)核一次，并依據(jù)復(fù)核狀況調(diào)整申請(qǐng)家庭的廉租住房待遇。

問(wèn)：個(gè)人購(gòu)買的小區(qū)停車位始終沒(méi)運(yùn)用，管理費(fèi)如何收取

答：既然購(gòu)買了停車位，不管是否運(yùn)用都應(yīng)當(dāng)交納相關(guān)費(fèi)用，這和不管住不住在這里都要叫物業(yè)費(fèi)是一個(gè)道理。至于費(fèi)用的問(wèn)題，可和物業(yè)之間簽定的協(xié)議詳細(xì)協(xié)商。

問(wèn)：本人不在，憑身份證房子可不行以過(guò)戶過(guò)的？

答：目前在這樣的狀況下是辦不了的：一，有離婚協(xié)議書和對(duì)方的身份證及房產(chǎn)證，就是前夫到場(chǎng)還是辦不了的，因?yàn)橛械盅簱?dān)保{按揭}的房產(chǎn)沒(méi)有經(jīng)抵押權(quán)人同意是不能轉(zhuǎn)讓的，這是法律明文規(guī)定的；二，只有把按揭提前還清或者經(jīng)銀行同意辦妥轉(zhuǎn)按揭到你名下，這樣帶上上述手續(xù)，雙方當(dāng)事人到場(chǎng)才可以辦理。

問(wèn)：什么是無(wú)房戶？

答：經(jīng)濟(jì)適用住房政策中認(rèn)定的無(wú)房戶是指申請(qǐng)家庭中的每位成員名下均沒(méi)有私有住房或承租的公有住房。

問(wèn)：商品房產(chǎn)權(quán)年限到期后,怎么辦?

答：<城市房地產(chǎn)管理法>其次十一條規(guī)定：土地運(yùn)用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地運(yùn)用者須要接著運(yùn)用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除依據(jù)社會(huì)公共利益須要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地運(yùn)用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地運(yùn)用權(quán)出讓金。'這一條規(guī)定說(shuō)明，土地運(yùn)用年限屆滿時(shí)，運(yùn)用者要接著運(yùn)用土地的可以申請(qǐng)接著運(yùn)用。

問(wèn)：簽認(rèn)購(gòu)書未簽訂正式合同，購(gòu)房者是否擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任

答：第一，假如認(rèn)購(gòu)書中明確約定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在某個(gè)詳細(xì)時(shí)間內(nèi)前來(lái)和開發(fā)商協(xié)商簽訂合同的，購(gòu)房者則負(fù)有在約定時(shí)間內(nèi)和開發(fā)商協(xié)商的義務(wù)。假如購(gòu)房者不履行該義務(wù)，這無(wú)疑是違約，應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的違約責(zé)任；

其次，假如購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)已經(jīng)前來(lái)和開發(fā)商協(xié)商，但是因購(gòu)房合同或補(bǔ)充協(xié)議的詳細(xì)條款存在分歧而不能達(dá)成一樣看法時(shí)，或者出于其他非因購(gòu)房者緣由致使購(gòu)房者不能購(gòu)買已認(rèn)購(gòu)的房屋時(shí),購(gòu)房者有權(quán)放棄認(rèn)購(gòu)房屋，開發(fā)商應(yīng)在確定期限內(nèi)全部返還購(gòu)房者所交預(yù)付款或定金（應(yīng)留意的是：假如購(gòu)房者認(rèn)為開發(fā)商在正式合同中增加了原先不存在而有不合理的補(bǔ)充條款，則須要擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的舉證責(zé)任，因此建議購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)就要對(duì)正式購(gòu)房合同的內(nèi)容進(jìn)行確認(rèn)并保留相應(yīng)的證據(jù)，這樣才能的確保障自己的合法權(quán)益）；

第三，假如開發(fā)商實(shí)際交付的房屋是不符合銷售條件的房屋，應(yīng)視為開發(fā)商違約，購(gòu)房者可追究其違約責(zé)任，如要求追回預(yù)付款及利息或雙倍返回定金。

問(wèn)：購(gòu)買手續(xù)不齊的房屋能取得產(chǎn)權(quán)嗎？

答：現(xiàn)實(shí)中，在市場(chǎng)上公開銷售的住宅，未必能夠備齊各種必需的法律文件供購(gòu)房者審查，其中以缺乏銷售許可證表現(xiàn)得最為突出。購(gòu)房者遇到這種狀況，就要慎之又慎，稍不經(jīng)意或由于其他緣由購(gòu)買了手續(xù)不完備的房屋，都將或多或少地?fù)?dān)當(dāng)確定的風(fēng)險(xiǎn)?？赡茉斐傻牟涣己蠊校?/p>

(1)產(chǎn)權(quán)雖有保證，但取得權(quán)屬證件的時(shí)間沒(méi)有保證；

(2)為取得產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房者要額外支付費(fèi)用，如補(bǔ)交土地出讓金、罰款等；

(3)房屋可以運(yùn)用，但無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)；

(4)房屋被政府沒(méi)收或拆除。

問(wèn)：購(gòu)底層住宅應(yīng)留意些什么？

答：居民購(gòu)房對(duì)于底層住宅的取舍看法往往不一，有人堅(jiān)決不選底層，有的卻只要底層。那么，購(gòu)房者在選購(gòu)底層時(shí)又該留意些什么呢？

首先，要考慮環(huán)保和平安問(wèn)題。選擇底層房應(yīng)盡量避開交通主干道或正對(duì)社區(qū)大門，主要是避開塵埃和噪聲襲擾及晚上汽車燈光的閃動(dòng)。另外，查查社區(qū)內(nèi)是否有晝夜巡邏值班，底層門窗是否有防護(hù)設(shè)施，以保障平安。

其次，要考慮底層防潮和管道返水問(wèn)題。一般底層接近地面，周邊管道井較多，墻皮和樓板防潮問(wèn)題是關(guān)鍵。

再次，選擇底層住宅要考慮日照、采光問(wèn)題，應(yīng)盡量選擇棟距較大的住宅小區(qū)，爭(zhēng)取主采光面為正南向。

另外，詢問(wèn)鄰近底層用戶的采暖狀況，一般狀況下，供暖循環(huán)水總是最終流過(guò)底層，加之冷空氣較重宜在低處沉積。因此，底層往往供熱差一些。假如暖氣供得足也算不得大問(wèn)題，但提前想到了，總會(huì)有好處。

總之，底層住宅還是有許多優(yōu)勢(shì)的，首先價(jià)位低；其次，往往附有不計(jì)面積的小花園；再次，底層往往不計(jì)陽(yáng)臺(tái)面積，但在運(yùn)用和安裝上和上層相同。

問(wèn)：現(xiàn)在支取了公積金，能不能立即進(jìn)行公積金按揭貸款

答：不能，須再按時(shí)足額繳存一年以上才可以申請(qǐng)住房公積金貸款。

問(wèn)：什么是動(dòng)遷房和配套商品房？

答：動(dòng)遷房和配套商品房都是定向銷售給動(dòng)遷居民的，但是兩者卻是完全不同的概念。因?yàn)閯?dòng)遷房和配套商品房的土地性質(zhì)不同。

拆遷的房屋一般分為兩大類：

一類是配套商品房。是因重大市政工程動(dòng)遷而為居民建立的配套商品房。依據(jù)規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人全部，但在產(chǎn)權(quán)證上會(huì)加蓋配套商品房印章，在取得全部權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。

另一類是動(dòng)遷房。是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房（和市場(chǎng)價(jià)比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)分，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

詳細(xì)來(lái)說(shuō)：

（一）配套商品房

由上海市房地資源局制訂的《上海市配套商品房和中低價(jià)一般商品房管理試行方法》第28條明確規(guī)定：

（1）配套房、中低價(jià)房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的5年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓、出租。

（2）配套房、中低價(jià)房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后5年內(nèi)確需轉(zhuǎn)讓的，房屋全部權(quán)人應(yīng)當(dāng)向市房地資源局或者區(qū)縣房地管理部門提出申請(qǐng)，由市房地資源局或者區(qū)縣房地管理部門依據(jù)規(guī)定價(jià)格回購(gòu)。

（3）配套房、中低價(jià)房在取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)屆時(shí)同地段一般商品住宅和配套房或者中低價(jià)房差價(jià)的確定比例，向政府交納收益。詳細(xì)比例，由市政府另行規(guī)定。

（二）動(dòng)遷房

動(dòng)遷房提交下列材料：

(1)《上海市房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書》(原件)；

(2)身份證明(復(fù)印件)；

(3)動(dòng)遷單位原《房地產(chǎn)權(quán)證》(原件)；

(4)《動(dòng)遷協(xié)議》(原件)；

(5)地籍圖(原件兩份)；

(6)房屋平面圖(原件兩份)；

(7)契稅完稅證明(原件)即可辦理產(chǎn)證。

問(wèn)：對(duì)所購(gòu)商品房的質(zhì)量有異議，該如何處理？

答：商品房交付運(yùn)用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以到建設(shè)主管部門投訴，或托付具有法定資質(zhì)的工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行重新核驗(yàn)。

問(wèn)：自由職業(yè)者如何申請(qǐng)房屋貸款？

答：只要能供應(yīng)有還款實(shí)力的證明，自由職業(yè)者也可以獲得住房貸款。由于沒(méi)有固定的工作單位，不能獲得蓋有單位公章的收入證明，自由職業(yè)者可以通過(guò)以下方式來(lái)證明具備還款實(shí)力：

提交相關(guān)材料借以證明自己收入實(shí)力。如出租車司機(jī)、可以用行車證、養(yǎng)路費(fèi)單據(jù)等；有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的個(gè)體工商戶、私營(yíng)企業(yè)的法人代表，可以提交稅收憑證及收入賬目；小商小販、可以由市場(chǎng)主管部門來(lái)出具收入證明。貸款銀行憑借這些資料，間接地對(duì)借款人的還款實(shí)力進(jìn)行審核，然后再向符合條件的自由職業(yè)者發(fā)放貸款。還可以利用不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款，或找一位有正式工作的擔(dān)保人進(jìn)行擔(dān)保等等。

問(wèn)：集資房和商品房有什么區(qū)分？

答：村子集資房是建在集體土地上的，要求購(gòu)買人是本村村民。確定比商品房便宜。權(quán)益無(wú)法得到愛(ài)惜。商品房的運(yùn)用年限是70年，但商品放是建在國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)的土地上的。

問(wèn)：想出售已故父親的房子，如何避開20％的遺產(chǎn)稅？

答：假如其父未過(guò)世前所辦理的房產(chǎn)證，已經(jīng)滿5年期限，而作為第一繼承人的母親名下別無(wú)其他房產(chǎn)，則可以選擇把房產(chǎn)轉(zhuǎn)至其母親名下掛牌銷售即可?。ㄐ枇粢鈨牲c(diǎn)：1、期限需滿5年、2、被繼承人名下并無(wú)其他房產(chǎn)）

問(wèn)：在重慶申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房須要什么條件呀？

答：按《重慶市經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買暫行方法》規(guī)定，我市經(jīng)濟(jì)適用房的銷售對(duì)象嚴(yán)格限制在四類家庭和個(gè)人：無(wú)房或現(xiàn)人均住房建面未達(dá)到本市人均住房建面60%的本市城鎮(zhèn)居民家庭，人均年收入未達(dá)到市統(tǒng)計(jì)局公布的上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入標(biāo)準(zhǔn)的；人均年收入未達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)城務(wù)工農(nóng)村家庭及外地來(lái)渝常駐人員；駐渝部隊(duì)和人武部、預(yù)備役部隊(duì)等符合購(gòu)房條件的人員，可申請(qǐng)購(gòu)買一套經(jīng)濟(jì)適用住房。

問(wèn)：想買軍隊(duì)住房，有產(chǎn)權(quán)證，是否能辦貸款？

答：假如各種手續(xù)齊備，可以辦理貸款。最重要的是部隊(duì)批準(zhǔn)該房產(chǎn)上市交易。

問(wèn)：劃撥性質(zhì)的土地能否辦理產(chǎn)權(quán)證？

答：劃撥性質(zhì)的土地，不干脆影響您辦理產(chǎn)權(quán)。關(guān)鍵是開發(fā)商是否已經(jīng)交納相關(guān)費(fèi)用，辦理了土地運(yùn)用證。假如各種手續(xù)齊全，商品房經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格后，就可以辦理產(chǎn)權(quán)證。

問(wèn)：關(guān)于煤氣管網(wǎng)費(fèi)是否應(yīng)收？

答：目前物價(jià)局已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)政策，規(guī)定不能收取煤氣管網(wǎng)費(fèi)。詳細(xì)政策是：遼寧省物價(jià)局、遼寧省建設(shè)廳聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范住房入住環(huán)節(jié)收費(fèi)的通知》中明確表示，從2008年11月1日起，對(duì)住房開發(fā)建設(shè)中經(jīng)營(yíng)燃?xì)?、自?lái)水、電力、電話、有線或光纜電視（簡(jiǎn)稱“兩管三線”）等壟斷企業(yè)的收費(fèi)行為進(jìn)行規(guī)范?！皟晒苋€”的安裝工程費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入商品房開發(fā)建設(shè)成本，不得在商品房銷售價(jià)格以外向購(gòu)房者另行收取。商品房開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定向有關(guān)部門繳納的全部建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)都應(yīng)計(jì)入商品房成本中，嚴(yán)禁在商品房銷售價(jià)格以外向購(gòu)房者收取。

問(wèn)：對(duì)已預(yù)售的房地產(chǎn)，發(fā)展商是否可以抵押該房地產(chǎn)？

答：房地產(chǎn)開發(fā)商不得抵押已預(yù)售的房地產(chǎn)。

問(wèn)：濟(jì)南租金補(bǔ)貼的保障面積是多少？

答：租金補(bǔ)貼的保障面積標(biāo)準(zhǔn)為人均運(yùn)用面積12平方米。

問(wèn)：濟(jì)南租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)是多少？

答：最低生活保障家庭租金補(bǔ)貼標(biāo)精確定為每人每月每平方米運(yùn)用面積11元（長(zhǎng)清區(qū)為每月每平方米運(yùn)用面積9.2元）；低收入家庭為每人每月每平方米運(yùn)用面積9元（長(zhǎng)清區(qū)為每月每平方米運(yùn)用面積7.2元）。

問(wèn)：已經(jīng)辭職了還能用公積金貸款嗎?

答：依據(jù)規(guī)定,對(duì)于目前公積金賬戶已封存或者目前不再繳存住房公積金的申請(qǐng)人，住房資金管理中心不會(huì)發(fā)放住房公積金貸款。

問(wèn)：承租人不按合同約定交付租金，應(yīng)擔(dān)當(dāng)什么責(zé)任？

答：承租人應(yīng)按租賃合同約定向出租人交付租金。對(duì)不按合同約定交付租金的，承租人應(yīng)向出租人支付合同約定的違約金。

問(wèn)：開發(fā)商是否可以隨意更改房地產(chǎn)買賣合同的內(nèi)容？

答：房地產(chǎn)買賣合同為示范文本，開發(fā)商不能隨意更改房地產(chǎn)買賣合同的內(nèi)容。但是經(jīng)雙方協(xié)商一樣，可以簽定補(bǔ)充協(xié)議修改合同內(nèi)容，雙方簽字確認(rèn)后，具有法律效力。

問(wèn)：以父親名義買房可以支取我的公積金嗎？

答：不能，公積金提取要求必需是購(gòu)房人和貸款申請(qǐng)人為同一人，共同購(gòu)房，其中一人貸款，貸款申請(qǐng)人也不能提取公積金。

問(wèn)：如何確定現(xiàn)住房運(yùn)用面積？

答：①有《房屋租賃證》的，以證載的運(yùn)用面積為準(zhǔn)；

②有《住房全部權(quán)證》的，以證載的建筑面積乘以相應(yīng)系數(shù)換算：建筑面積和運(yùn)用面積的換算系數(shù)為：樓房70%，平房80%。例：一套建筑面積50平方米的樓房，其運(yùn)用面積為：50×70%=35（平方米）；若該住房為平房，其運(yùn)用面積為：50×80%=40（平方米）。

③無(wú)租賃證的，以測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)地測(cè)量的住房建筑面積證明為準(zhǔn)。