年山東臨沂某新建住宅小區(qū)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

**新建住宅小區(qū)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告**概況**市位于山東省的東南部，東接日照，地近黃海，南鄰江蘇，西接棗莊、濟(jì)寧、泰安，北靠淄博、濰坊，位居魯南交通咽喉，經(jīng)濟(jì)地位突出。平原、丘陵、山區(qū)各占三分之一?，F(xiàn)轄蘭山、羅莊、河?xùn)|３區(qū)及郯城、蒼山、沂水、沂南、平邑、費(fèi)縣、蒙陰、莒南、臨沭9縣?？偯娣e17184平方公里，人口1000萬，是山東省人口最多、面積最大的地級(jí)市，也是集工業(yè)、商貿(mào)、旅游為一體的新興城市。房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析房產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況**市政府根據(jù)自己的城市商業(yè)特點(diǎn)，大手筆打造的**國際物流城和**物流城，這兩處投資均為數(shù)十億的大項(xiàng)目，不但在業(yè)內(nèi)轟動(dòng)一時(shí)，就是大多的商家和市民也為之側(cè)目，還有**綜合性大學(xué)——**大學(xué)的建設(shè)，使得**房地產(chǎn)成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。**房產(chǎn)屬于“內(nèi)向型”，房地產(chǎn)商們開發(fā)的樓盤基本上都是本地消費(fèi)的。**房地產(chǎn)市場(chǎng)上一大批中小項(xiàng)目“船小好掉頭”，在城區(qū)繁華地段見縫插針。廣告投放量小，投放期限短，社區(qū)規(guī)模小。因?yàn)榈囟翁攸c(diǎn)，加上規(guī)模的關(guān)系，這批中小樓盤一上市就成為區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)熱點(diǎn)，蘭田御園、金鷹花園、天和花園、北園小區(qū)、太子湖小區(qū)等樓盤在蘭山區(qū)臨西一路以東，分散在市區(qū)繁華路線，并且都臨近**人民廣場(chǎng)或東方紅廣場(chǎng)，這些樓盤相繼入市，不斷成為樓市的熱點(diǎn)。這些中小樓盤因?yàn)轶w量較小，消費(fèi)半徑不大，并且地理位置優(yōu)越方便，呈現(xiàn)出積極迎合市場(chǎng)的特點(diǎn)，盡管價(jià)格不菲，一經(jīng)推向市場(chǎng)，也受到了購房者的追捧。2、房產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析從**樓市發(fā)展的情況來看，**的大盤時(shí)代也已經(jīng)到來，佳和房地產(chǎn)公司開發(fā)的佳和花園別墅地處蒙山大道與北園路交匯處，位于**城郊結(jié)合的金腰帶上，臨房集團(tuán)開發(fā)的香榭麗都則在東關(guān)沂河之濱占據(jù)一塊風(fēng)水寶地，雙月園置業(yè)發(fā)展集團(tuán)開發(fā)的月亮城別墅搶占了羅莊的地王位置，此外，還有臺(tái)北新城等大盤項(xiàng)目正在操作之中。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，**市房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的產(chǎn)品，大多為自產(chǎn)自銷式，特別是住宅項(xiàng)目，有80%的項(xiàng)目為自銷，由于**市房產(chǎn)屬于剛起步階段，市場(chǎng)還未成熟，開發(fā)商之間的營銷意識(shí)不是很強(qiáng)，也有住宅項(xiàng)目開發(fā)面積不適合市場(chǎng)需求或者供小于求的情況出現(xiàn)的可能．大多數(shù)項(xiàng)目都要求一次性付款，最遲在交房之前交齊房款，這在一定程度上給客戶購房造成了難度，定金也在1-10萬元之間不等，這些住宅項(xiàng)目勢(shì)必會(huì)漏掉積蓄不多，工資有不算低的白領(lǐng)階層的購房者，每戶面積低于八、九十平方米的住宅樓盤已經(jīng)寥寥無幾，而能購買，且還款壓力不大，又能承受得起的客戶，也就是這批年齡層次比較低的客戶。三、市場(chǎng)調(diào)查問卷分析住房現(xiàn)狀調(diào)查本次市場(chǎng)調(diào)查共計(jì)發(fā)出調(diào)查問卷150份，收回有效問卷90份。下面為此次問卷調(diào)查數(shù)據(jù)具體分析：1、被采訪人的目前房屋居住類型調(diào)查說明：目前**當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有房屋中，私有房屋和租用房屋所占的比重最大，商品房所占比例只是其中的一小部分，這表明目前**當(dāng)?shù)厣唐贩坑绕涫亲≌袌?chǎng)的潛力較大。2、被采訪人房屋居住年限調(diào)查說明：當(dāng)前**居民房屋的使用年限長(zhǎng)短不一，不論房屋使用年限長(zhǎng)短，隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和規(guī)范，相信置業(yè)人群會(huì)不斷壯大，首次或二次置業(yè)者都將成為**房產(chǎn)市場(chǎng)的主力消費(fèi)大軍。3、被采訪人當(dāng)前住房戶型調(diào)查機(jī)說明：通過調(diào)蘭查我們發(fā)現(xiàn)，季當(dāng)?shù)鼐用竦募宜赝ト丝诮Y(jié)構(gòu)多累為文4-瞎5是人，所以對(duì)三信房戶型最為認(rèn)荒可，其余戶型舒如兩房、四房嬌的認(rèn)可程度相燈差不大，因此多項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)背應(yīng)以三房設(shè)計(jì)科為主，同時(shí)有鼠少量二房、四獸房戶型配比出嫁現(xiàn)，以適應(yīng)各些階層購房者的捆不同需要。黨4遼、被人房屋居徑住面積調(diào)查揚(yáng)說明：目前據(jù)**卵居民的住房面尚積主要還是漆以瞎5課1腎—峰12弦0完平米為主，住譜房面積偏大者配占少數(shù)，由此萬推斷潛在的住耳宅消費(fèi)群體數(shù)燙量不在少數(shù)。析5洲、被采訪人當(dāng)禁前住房滿意程彈度調(diào)查亮說明：采訪中渴我們發(fā)現(xiàn)目前務(wù)當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)自攻己的住房條件協(xié)相對(duì)來講還是意比較滿意的，楊這與罩**卸目前的房產(chǎn)發(fā)續(xù)展現(xiàn)狀是緊密兄相關(guān)。作為山紗東最大的地級(jí)來市，諷**尖目前的房產(chǎn)發(fā)僅展相對(duì)來說比畏較落后，消費(fèi)盈群體巨大但可季供選擇余地較彎小，相信隨著雕新興項(xiàng)目的不焦斷上市，當(dāng)?shù)匕尉用竦臐撛谫彾ㄙI力會(huì)顯現(xiàn)出搖來。盛（二）住房需女求調(diào)查妻1園、被采訪人有罪無購房計(jì)劃調(diào)貫查蛾說明：通過調(diào)癥查我們發(fā)現(xiàn)，僚在兩年左右的守時(shí)間內(nèi)打算置介業(yè)的人群所占副的比例較大，維隨著房產(chǎn)市場(chǎng)姜的不斷發(fā)展，綱人們的潛在購權(quán)買意愿終將促零使新興項(xiàng)目不顆斷涌現(xiàn)，并將降成為新興項(xiàng)目敵的主要去化方宇向，同時(shí)也說毯明本項(xiàng)目當(dāng)前堅(jiān)的入市時(shí)機(jī)相淹對(duì)來講是比較惹理想的，顯性謙及隱性客戶群妥體數(shù)量較大。紀(jì)2競(jìng)、被采訪人購頌房目的調(diào)查潤(rùn)說明：此項(xiàng)調(diào)拍查中，被采訪逮人購買房屋的紗目的主要為改輩善居住條件，四其次為結(jié)婚及位為子女置業(yè)。器這表明當(dāng)前居短民對(duì)現(xiàn)有住房妥條件不甚滿意尿，老式房屋不醋論是外觀還是屢配套都已經(jīng)無素法適合人們不厚斷提高的生活到水平，人們迫跨切需要改善居副住條件，外形桿美觀功能齊全繡的現(xiàn)代房屋必歉將得到消費(fèi)者傅的青睞，由此黎也必將帶動(dòng)整遲個(gè)峽**規(guī)房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)疲展。覽3鈴、被采訪人期震望住宅戶型調(diào)呀查螞說明：通過采求訪我們發(fā)現(xiàn)，怖三室戶型在當(dāng)濤地消費(fèi)者心目積中最受歡迎，濾其次為兩室戶軍型，在戶型設(shè)瞧計(jì)中我們應(yīng)以乘三室戶型為主涉，同時(shí)輔之以微少量二室及四抱室戶型。這樣舞可以迎合消費(fèi)頭者的戶型偏好捏，并使本項(xiàng)目羽的銷售難度相涼對(duì)降低。槍4鏡、被采訪人需奮求面積調(diào)查研說明：通過調(diào)解查我們發(fā)現(xiàn)，吊當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)面楊積相對(duì)來說較芬大的三室戶型徒最為認(rèn)可，為彩更好的迎合當(dāng)萌地居民的需求傷，建議在設(shè)計(jì)效戶型時(shí)應(yīng)面積祖適中，過大及色過小的戶型所類占比例應(yīng)在少除數(shù)。同時(shí)為適熊合不同層次客調(diào)戶的需要應(yīng)對(duì)懲房屋面積進(jìn)行氧合理配比。值5澤、被采訪人房頌屋客廳朝向偏弊好調(diào)查胸說明：上表表派明人們對(duì)客廳釋朝南的戶型最蒸為認(rèn)可，客廳腸朝向是房屋戶雕型好壞與否的滾重要標(biāo)準(zhǔn)之一色，客戶的意見嘆將作為我們?cè)O(shè)賣計(jì)房屋的重要害依據(jù)，無論何亦種戶型都應(yīng)做宇到明廳，采光左通風(fēng)好的客廳糟必將會(huì)受到消收費(fèi)者的歡迎。礦6嗎、被采訪人房盲屋價(jià)位承受能院力調(diào)查腎說明：通過調(diào)滲查我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)裂地居民能接受霞的房屋價(jià)位院在歡180亭0斬—幟2600鑒元之間，這與堵當(dāng)?shù)鼐用竦氖丈淙胨骄o密相翻關(guān)，因此在新籮建房屋時(shí)我們轉(zhuǎn)應(yīng)綜合考慮地孤段、利潤(rùn)及當(dāng)女地居民收入水賣平等因素，符役合當(dāng)?shù)氐姆课荻ㄤN售實(shí)際，避膚免飲“殃有價(jià)無社市巷”么的出現(xiàn)。位7秩、被采訪人購治房付款方式調(diào)牧查助說明：以上三晴種付款方式所聚占的比例相差錢不大，消費(fèi)者菠的選擇余地較情大，根據(jù)項(xiàng)目罷實(shí)際情況合理甘安排付款方式思，保證資金回帝籠及工程進(jìn)度墻。趴8伍、被采訪人購混房意向地段調(diào)占查蒜說明：采訪結(jié)輸果表明，城市謹(jǐn)近郊及邊緣地必帶是人們較為旦認(rèn)可的地段，海這與當(dāng)?shù)氐南沦M(fèi)水平及交通也現(xiàn)狀是緊密相賺關(guān)。城市繁華偶地段房屋價(jià)位膽相對(duì)較高，而耐邊緣地帶房?jī)r(jià)要相對(duì)較低，邁**皺目前交通較為風(fēng)便利，私家車宅數(shù)量增長(zhǎng)較快婚，因此城市邊攜緣地帶房屋的婦性價(jià)比相對(duì)較零高，更能得到態(tài)各種層次消費(fèi)膠者的青睞。佛9繁、被采訪人房暗屋配套要求調(diào)服查。汗說明：通過采間訪我們發(fā)現(xiàn)，早人們對(duì)樓盤配鮮套完善與否相隔當(dāng)關(guān)注，普遍嘗認(rèn)為綠化、超停市、幼兒園、須小區(qū)廣場(chǎng)、診嬸所等配套是必拒不可少的，在俗新建項(xiàng)目時(shí)應(yīng)巾充分考慮到消母費(fèi)者的需要，奉這也是提升項(xiàng)痛目美譽(yù)度的必毯要手段，同時(shí)耳可以提高項(xiàng)目條本身的附加值怒，有利于項(xiàng)目帶的順利銷售。弦1來0散、被采訪人獲臂取房屋信息渠像道調(diào)查門說明：上表數(shù)忠據(jù)說明，當(dāng)?shù)囟尉用瘾@取房屋蓋信息主要渠道重為報(bào)紙和電視碌廣告，在樓盤拌的宣傳推廣過品程中，我們應(yīng)缸充分利用報(bào)紙騎及電視媒介，捉結(jié)合戶外廣告欠等方式全方位扇宣傳本項(xiàng)目。榨1暈1尋、被采訪人房疾屋建筑風(fēng)格偏涉好調(diào)查葛說明：由于當(dāng)**常當(dāng)?shù)氐姆课萃馍儆^不甚美觀，朝人們?cè)谶x擇新咸建項(xiàng)目時(shí)樓寓迫外觀已經(jīng)成為幅決定其是否購破買的重要因素里，現(xiàn)代風(fēng)格的魄建筑外觀必將無會(huì)吸引眾多消終費(fèi)者前來，因服此新建項(xiàng)目在撿保證現(xiàn)代風(fēng)格韻的前提下應(yīng)與紫當(dāng)?shù)鼐用竦挠^庭念相符。催1馬2瘡、被采訪人期暢望房屋裝修標(biāo)剪準(zhǔn)調(diào)查剃說明：采訪中某我們發(fā)現(xiàn)，簡(jiǎn)估裝修房屋最受布消費(fèi)者歡迎，汽這也是當(dāng)前房蹦地產(chǎn)市場(chǎng)中最粉為主流的裝修種標(biāo)準(zhǔn)，可以給榴業(yè)主更多的空鋼間根據(jù)自己的籃喜好對(duì)房屋進(jìn)激行裝飾，同時(shí)久可以節(jié)約成本解。駱1率3邁、被采訪人期容房接受程度調(diào)代查珠說明：經(jīng)過調(diào)工查我們發(fā)現(xiàn)，群隨著促**廢房地產(chǎn)市場(chǎng)的園發(fā)展，人們對(duì)蕩期房的接受程獻(xiàn)度也越來越高勝，這是當(dāng)?shù)叵y費(fèi)者趨于理性拉的重要標(biāo)志之符一，期房銷售床已經(jīng)成為普遍糾現(xiàn)象，工程進(jìn)擊度已不再成為鹿人們選擇房屋兩的決定因素。慣1丸4洋、被采訪人對(duì)相本項(xiàng)目地段的淚認(rèn)可程度調(diào)查仇說明：調(diào)查發(fā)恨現(xiàn)被采訪人群惠對(duì)與本項(xiàng)目的霞地段還是比較唉認(rèn)可的，雖然華覺作得匙“廉非常就好肉”棉的所占比重不蝶是最大，但通俱過重點(diǎn)推廣及蚊全方位的宣傳圣，大多數(shù)居民為對(duì)本地段的認(rèn)?？沙潭葘?huì)發(fā)樣生變化，地段施在人們的購買朋行為中起主導(dǎo)仙作用，應(yīng)在宣稍傳上加以重視趟。叛1總5冠、被采訪人對(duì)績(jī)本項(xiàng)目期望價(jià)預(yù)位調(diào)查沿說明：調(diào)查中偵我們發(fā)現(xiàn)人們陣所能接受的價(jià)瞇位范圍主要屑在壯150窯0笨—政180途0摸元淘/故㎡之間，樓盤劃本身的質(zhì)素及粘有效的宣傳推那廣將會(huì)提高本觸項(xiàng)目在當(dāng)?shù)鼐硬幻裥哪恐械男睦韮r(jià)位，建筑雄美觀、配套完罰善、科學(xué)合理晝的戶型以及有觀效的宣傳推廣掀會(huì)對(duì)銷售起較我大促進(jìn)作用。四、綜述職通過對(duì)仁**濁市樓盤的初步耐市場(chǎng)調(diào)查，可刷以看出打**筐市房地產(chǎn)市場(chǎng)碰正處于一個(gè)發(fā)捏展初期階段，羅購房者法律意即識(shí)也比較淡薄油，消費(fèi)者自我宜保護(hù)能力較差酸。目前，舊村禁改造空前活躍炮，特別是城郊羞地區(qū)，都處于仇平房變樓房一綿個(gè)轉(zhuǎn)型期，市崇中心沒有新建倉住宅，下面就龜讓我們看看部任分樓盤的情況越：轟Ａ．北涑河以鄭南、沂蒙路以胖東、金雀山路罰以北這片區(qū)域階：該片區(qū)置基本無新建小國區(qū)。半月前銷悄售完畢的天河月花園均價(jià)滲在券300臟0媽元弄/禍平方米左右，喬緊鄰人民公園鐵，小區(qū)的保安燕措施做得也不腳錯(cuò)，物業(yè)管理槳費(fèi)腦0.4像0哥元廊/獲平方米，而且役小區(qū)北有銀雀哥山路這條交通駛干道，出行非縱常方難便窮,吧公交線路也較做多趴,逢能為小區(qū)的居株民提供極大的吉方便．東苑小求區(qū)的規(guī)模較縮大橡,協(xié)現(xiàn)在對(duì)外銷售痰的只有一棟樓鎖，是四期，面峰積魚在宗9少4運(yùn)－辣9籌9穩(wěn)平方米竿之副間織,決均價(jià)辨為藏294胸6偷元貞/普平方鈔米陡,擺但是小區(qū)的規(guī)虜劃不是很合紫理父,束出行也不大方宜便。帳從總體上來說框，該片區(qū)域的典小區(qū)售價(jià)超在冷280酸0籮元室/污平方米以卻上印,功價(jià)格較高主要累有以下幾點(diǎn)因卡素浩：頌1祖.緣濱河大道的修四建及沿沂河景迎觀帶的建孤成普,熟在一定程度上愛對(duì)該片小區(qū)有器提升價(jià)位的作把用修。你2釀.女該片區(qū)域的工燙業(yè)廠房、污染游企業(yè)較少，離博市中心的距離息較近，交通四鬼通八達(dá)，出行哲較為方便員。觀3拼.笛市政配套設(shè)施野也比較完善。傭Ｂ．工業(yè)大道沉兩側(cè)區(qū)遍域隱:扮該片區(qū)域處于悼舊村改造初期追，其中較大的藍(lán)一個(gè)樓盤是曹蓄王莊小區(qū)，現(xiàn)麥在正在對(duì)外銷襪售的是同心花場(chǎng)園褲,選它有一棟小高柜層和四棟多層栗組成，面積只葉有壤5件2配平方米也和患17療0隊(duì)平方米謀兩種，在此之漠間面積的住房環(huán)已經(jīng)全部售憶出減,剝小高層全闊是宵17竟0永多平方米的大授面積住房，目完前銷售率段在倡60透%掉左右，小面積勵(lì)的銷售率謙在斗30搶%私左右。還有正貸在建設(shè)的怡景傲花寧園窮,褲均價(jià)遍為熱188乳2鄰元弄/撒平方蓮米板,迫尚未開工的金湖麟花園，均價(jià)組為粗173虛0暮元孤/蜻平方射米悟,桌兩個(gè)樓盤的規(guī)脆模也都不大，練而且這兩個(gè)小蜻區(qū)都位于工業(yè)捉大道西側(cè)，周冠圍沒有能提升藍(lán)小區(qū)檔次的因聲素，發(fā)展?jié)摿Ω∫膊蝗玟澈右阅贡眳^(qū)域，又因府該片區(qū)域的工再業(yè)廠房、企業(yè)猛較多，污染較淘重噴,駐對(duì)樓盤有一定橋的影響。燙C燦．北涑河以北葛區(qū)域：由于該叮片區(qū)域?qū)儆诔菢尳冀Y(jié)合地帶，雪交通發(fā)達(dá)，謝**識(shí)、虜**總兩大項(xiàng)目給周芬邊帶來良好的碼發(fā)展前景．涑適河花園小區(qū)現(xiàn)蒜在僅駕有膠3供棟樓對(duì)外發(fā)央售殊,嫌且面積煌在鞋10辨8梁平方米以醫(yī)上劫,掏均價(jià)兩為呢201樸6象元蜘/普平方甘米茅,端小區(qū)規(guī)模較均大曉,芬但總體感覺如鼓一片的火柴盒屯并排在一餃起含,皆沒有令人耳目受一新的東穩(wěn)西輛,外當(dāng)蟻然璃,郵小區(qū)的發(fā)展前型景是很好計(jì)的裳,某而且靠近兩大驟物流孝城壤,域另外的幾個(gè)樓珠盤娃如暗:程北園花苑均價(jià)倍為爆220造0妥元農(nóng)/影平方疊米惱,倘北園小區(qū)園中施苑均價(jià)燭為蠻289歐4慢元收/淹平方米．這幾酷個(gè)樓盤的周圍悲多為大型的專勵(lì)業(yè)批發(fā)市司場(chǎng)朵,慚批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)斜營人員成為此洗區(qū)域的主要消匆費(fèi)群體．憐我們項(xiàng)目周邊時(shí)所有樓盤，銷誦售工作非常落絲后，營銷意識(shí)唯淡薄，無形中有，給公司利益儀造成了極大的彼損失?？婵傮w來說，袋**捧市的房地產(chǎn)市互場(chǎng)正處于一個(gè)升起步階段，市原民對(duì)小高層的浪認(rèn)可程度不高衛(wèi)，多鐘愛于多括層住宅，面積池在號(hào)80財(cái)-12憑0咸平方米箏之間的住宅最跡有市究場(chǎng)梢,薯這樣的住房最遷能滿足愈**霜市民家庭人口飼達(dá)到四、五口未的住房需求。葬許多舊村改造如的住房在建筑梳外觀上都比較骨單一，大多還挨是火柴式的造虹型，有開發(fā)商敘開發(fā)的較上檔翅次的樓盤如北芬園小區(qū)園中苑光、太子湖小區(qū)作做的就較好，揚(yáng)它的外立面采倚用了裝飾面磚拐，門窗采用的缸是塑鋼中空玻準(zhǔn)璃，這在城郊基結(jié)合部是比較星少見的。玉**群小區(qū)現(xiàn)狀分析惹：主貪**模小區(qū)錯(cuò)位于臨西七路稠與水安路的交杠匯處，東有蒙腿山大道西有工籌業(yè)大道，與全旨國第三大批發(fā)冊(cè)城緊-非**莖批發(fā)城和斯**時(shí)、早**研緊密相連。周捷邊有蘭山小區(qū)錯(cuò)、宋王莊小區(qū)孤、曹王莊小區(qū)資等大型住宅小淚區(qū)。交通方便獲，地理位置優(yōu)大越，周圍的市曠政配套設(shè)施齊管全，如菜市場(chǎng)老、華聯(lián)超市、細(xì)銀行（商業(yè)銀義行、農(nóng)業(yè)銀行杰、中國信合）鴨、學(xué)校（欣琦誓幼酬兒園、商城實(shí)無驗(yàn)小學(xué)、蘭山運(yùn)一中）小區(qū)診笛所等。小區(qū)內(nèi)加集中供暖，天蔑然氣到戶。交椅通便捷改，檢8襖、預(yù)2肢、混3任6頭路等公交線路焰直達(dá)小區(qū)。完繪善的物業(yè)管理中，揀2盆4贈(zèng)小時(shí)保安巡視揭，保證您和家蛛人的安全。隨紛著西部商貿(mào)城鳥的建成與投入犬使用，量**袍市政府的北遷測(cè)，全國