年江蘇無錫房地產(chǎn)市場報告

無錫市房地產(chǎn)市場報告一、城市概況無錫地處江蘇省南部，屬于長江三角洲中部地區(qū)，北靠長江，南瀕中國第三大淡水湖──太湖；西離南京183公里，東距上海128公里，城市總面積為4650平方公里，其中市區(qū)面積為1632.70平方公里，下轄江陰、宜興二個市(縣)和錫山、惠山、崇安、北塘、南長、濱湖和新區(qū)七個區(qū)，城市總人口438.58萬。長江三角洲中部地區(qū)的蘇州、無錫、常州、湖州、嘉興五個城市以太湖為中心，已經(jīng)形成“環(huán)太湖經(jīng)濟圈”，優(yōu)越的地理位置能夠接受上海、杭州等大城市的輻射，其經(jīng)濟發(fā)展日顯突出，已經(jīng)成為長三角地區(qū)“核心腹地”，如下圖：從主要指標所占比重來看，環(huán)太湖經(jīng)濟圈基本達到長三角的三成以上，利用外資方面更是超過40%，與2002年相比，主要指標比重都呈現(xiàn)上升趨勢，也反映出“環(huán)太湖經(jīng)濟圈”在長三角地區(qū)中的核心地位。二、城市規(guī)劃1、規(guī)劃背景任何城市規(guī)劃總是依托于城市對自身的定位，而城市對自身的定位又源于自身區(qū)域的資源分布、地域區(qū)位條件。長三角的物理中心城市經(jīng)濟資源豐富擁有豐富的風景資源和人文景觀2、規(guī)劃方向新區(qū)不是城市主導發(fā)展方向，但單一優(yōu)勢最強：——在無錫城市發(fā)展的版圖上，濱湖新城和惠山新城是人口導向的最主要區(qū)域。而新區(qū)人口增長主要來自產(chǎn)業(yè)化增長，并非城市人口導入的主要方向?！獮I湖新區(qū)作為政府城市“南進”的主導方向，已經(jīng)獲得了較高的市場認同度?！萆叫鲁怯捎诮煌ê蛡鹘y(tǒng)觀念的制約，雖然政府投入很大宣傳力度，市場接受度依然十分有限。——三大區(qū)域經(jīng)過對比分析，新區(qū)單一產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢最強，依靠先天的積累和現(xiàn)實的商貿(mào)區(qū)配套引擎支持，將是近期發(fā)展相對穩(wěn)健的區(qū)域3、規(guī)劃思路——南拓北展，東整西優(yōu)靠南拓答——淡開發(fā)建設濱湖擁新城，城市未牛來發(fā)展的主導錘方向。鵲北展夕——密將堰橋地區(qū)建居設成為惠山區(qū)疤的新城區(qū)，并克加強與江陰的索聯(lián)系。鴿東整凡——示整合東亭與主駕城區(qū)的空間、妥道路網(wǎng)絡季西優(yōu)插——蓄以太湖山水為虧主體，優(yōu)化城票市的旅游休閑盛用地煩4謊、總體布局結滾構淋律——陷七片一帶溉”林中心城，戚“出干辯”寄字形城鎮(zhèn)發(fā)展脫軸少不中心城形成走“嘩七片一帶掩”奪的總體布局結鄉(xiāng)構，構筑道“山山水成林鎖”紫一體的城市總箭體框架。七片誦是壁：脆慢城中紀——蔽以居住和生活才服務設施為主震，承擔行政、谷商業(yè)、金融、開文化等綜合浸職能顛。頌去蠡溪什——帆以旅游服務、悠居住、商貿(mào)、樂體育為主的綜膽合區(qū)，是中心忽城中心區(qū)與太殊湖風景區(qū)之間竭的重要過渡地延帶，規(guī)劃在青溜祁路東、太湖揉大道南形成中懇心城二級中心掌。孫虜東亭彩——怨以工業(yè)、居住院、商貿(mào)為主的遵綜合區(qū)，規(guī)劃倒建成中心城東鑼翼的居住新區(qū)摔和二級城市帖。膝李濱湖新城夸——魔以教育、科研堪、體育、旅游氧服務等公共服葛務設施和高品笨質住宅區(qū)、高皇新技術產(chǎn)業(yè)園假為主的綜合區(qū)栽，包括新城中紐部的二級中心幣。畢陳新區(qū)瞞——筍以工業(yè)、居住釋、物流墻為主豪的綜合區(qū)，其略工業(yè)以外向型代經(jīng)濟和高新技生術產(chǎn)業(yè)為主，觀是無錫市最主蒸要的高新技術饅產(chǎn)業(yè)區(qū)。倦山北糾——緒以居住功能為隸主，保留傳統(tǒng)趟的無污染的紡這織工業(yè)、輕工畜業(yè)、機械工業(yè)融，并為城中心哥提供外遷機械切工業(yè)用地們。唇銷錫北厚——錯包括堰橋和西定漳地區(qū)，堰橋豐是以行政辦公繳、居住和現(xiàn)代機高科技園為主普的綜合區(qū)，積節(jié)極培育中心城飲北部的二級中室心；西漳是以蜜現(xiàn)代物流、居命住和工業(yè)為主小的綜合區(qū)懇。藝協(xié)一帶皂是咐Z妹字形的環(huán)太湖坦、五里湖的自挺然山水風光帶暑。掉三、房地產(chǎn)發(fā)泥展歷史真（渠1爺）起步期等1998字年悠—考200癥1字年底稠臥序福利分房制度慰取消，樓盤品晝質和規(guī)模不夠雀，市場較為沉該悶書。赴（辯2則）發(fā)展畏期決200他1朵年么—訓200歪2昨年底離虜丟特大型城市定福位，城市改造慣和建設力度加盛大，大量拆遷柴戶導致需求開恨始急劇增加，騎房地產(chǎn)開始升傭溫菌。匯（仍3焦）加速灣期畝200篩3抹年起剝一級市場被迅雄速激活，土地胃供給和價格持嘆續(xù)攀升，購房手能量得以釋放冒，房地產(chǎn)開始呆全面升溫。手（吳4蜜）穩(wěn)定發(fā)展襖期飛200剝5忌年起穴錘張剛性需求占據(jù)拐主導，供求保文持穩(wěn)定增長供猜大于求，價格濕增幅緩慢。搶四魂、房地產(chǎn)市場1、土地市場女200賤2舒年以前，處于等發(fā)展起步發(fā)展夕階段的無錫房苦地產(chǎn)市場在土濟地成交放量上革十分平緩，拉但披200再3睛年隨著城市規(guī)帽劃定位的確定岔、拆遷量加大掩以及受整個長精三角地區(qū)房地山產(chǎn)升溫的帶動類，題2003-2趟004溜年土地成交量窄大幅增加禿，變其魔中份200獎3餃年的土地成交把量兄較峽200蚊2永年翻了一番。批200咐5癢年友在證宏觀調控輸?shù)娜谟绊懽叵?，唉土地炎交易量大幅劍減少纏，供但夾2006飲年構土地成交量重盜新回升，全年補成交量達到早了溉1041.0灑5污萬平方米，創(chuàng)迫歷史新高。分析：貌200畜5搜年宏觀調控直捆接影響到了無江錫的房地產(chǎn)市歲場，土地市場汗交易量的大幅辨下滑顯示了開聯(lián)發(fā)商對市場前緒景的擔憂，乒但嘗200殲6波年土地成交量代的大幅回升又勾反應了之前開用發(fā)商的擔憂只汽是暫時，廁另一方面也揭飛示了市場需求富仍然處于一個晨高位的水平，淋正是聽基于這樣餃的認識基礎，偵開發(fā)商對于市邀場前景的看好緒成為魯主流，狡也正是在這種扶心態(tài)的驅動下宵，無錫市求土地成交量才錄得以高速攀升嘴。碎2您、美開發(fā)投資情況蠻200哲3強年是無錫市房盜地產(chǎn)開發(fā)投資帶增幅最高的一盾年，當年的開琴發(fā)投資總額達闖到絕了貌893.3駝2脖億元，此后開類發(fā)投資增幅雖冤然逐年下降，紡特別是梯在淡200檔5舊年之后，借隨著國家一系修列宏觀調控政蠻策的不斷深化狹和貫徹實施，勤增幅呈現(xiàn)持續(xù)弦放緩態(tài)勢，詳踐見下圖：分析：赴200衡6轉年無錫市的土否地成交量雖然訂大幅度回升，見但開發(fā)投資額講增幅并沒有出廣大幅反彈，這舍主要是因薯為哪200眠5通年土地成交面紛積大幅下降，露導歉致丸200勒6轟年的房地產(chǎn)施幟工面積增幅放踩緩刺（釣與符200構5隙年基本持平）賓，因此房地產(chǎn)響開發(fā)投資暗額閑增幅也成下降友趨勢慶。旦200搖6獸年土地交易量校的大幅回升，獲預示盡著展2007-2缸00虹8即年施工面積的現(xiàn)大幅增加，同散期冬房地產(chǎn)開發(fā)投螞資額增幅也將嫩呈現(xiàn)回升態(tài)勢池。啦3刪、弦商品碧房銷售分析用3類.奇1輔、絕銷售量走勢戴近年來，無錫龍市商品房的銷慢售面積持續(xù)走公高溪，周200乖4鳥年房地產(chǎn)高峰紫期時，商品房艙銷售面積達到宏了禁358.慎0隊6夢萬平方米咽，增衣幅組26.2核%瓶，闖2005-2壁00師6發(fā)年受同樣是受礦宏觀調控影響贈，商品房的銷泳售面積增幅明受顯下降，詳現(xiàn)貞下圖：分析：布200糧3東年后，在整個懇長三角房地產(chǎn)河市場趨熱情況繪下，作為饑環(huán)太湖經(jīng)濟圈查中荷重要的組成部棕分，浪無錫市的房地束產(chǎn)市場也因此巷而受到帶動。凡3狗.2匙、總體價格走憶勢殊在土地放量、元開發(fā)投資上升晃以及銷售量逐料年攀升的情況饅下，無錫市的泳商品房價格的癢上漲幅度也十灌分明顯，其扔中壯200初3平年度商品住宅王價格之漲幅達到幣了陳24粱%方，之后由于供富應量加大，以家及宏觀調控等料因素蓮，縮漲幅呈下降趨猜，詳見下圖：分析：輩總體來看，無槍錫市近年來商竿品房的價格一壤直呈上升押趨勢，但是隨遙著開發(fā)量的加籍大和宏觀調控袍等因素的影響爪，商品房價格袋的上貓漲幅壩度軍受到了一定的貸限制俗。言4辭、區(qū)域哭熱點廟板塊分析愉近年來無錫市燭的房地產(chǎn)開發(fā)仿主要集中于中同心區(qū)、副中心瞧區(qū)，但隨著城弊市發(fā)展的南移樸，臨近太湖的購濱海和新區(qū)逐歪漸成為一個新災的開發(fā)熱點區(qū)擁域滅，這幾個痛板塊共組成了溪無錫房地產(chǎn)僑市場上英的舉熱點另主力板塊寶，見下圖：根①危市中心區(qū)板塊無樓盤規(guī)模普遍軟較小魔，供應量有限邀產(chǎn)品形態(tài)以高汗層商住樓為主講區(qū)域樓盤價格狹范圍為東7000-1講1美00濃0版元銜/旁㎡，落差較為譽懸殊。責區(qū)域內牌中檔價位向樓稿盤膽銷售情況缺略好于高價位抱盤綠。擇10義0熊萬元以上高總窄價銷售抗性較捐大衣。旋隨著副中心區(qū)誠域樓盤的萌崛起，崇中心區(qū)域內的替高價樓盤面臨梁著嚴峻翁挑戰(zhàn)。團②亭副中心區(qū)板塊紋副中心區(qū)距離鋪市中心繁華地哭段距離較近，有房價適中療，且地域面積所和土地供應量憐較大，因此告物業(yè)類型較豐停富放。拴區(qū)域樓盤銷售揪主力價格論為衰5500-鳳7000泰元希/青㎡，部分全裝嘗修樓盤價格刊在漢750惑0窄元骨/邀㎡以上言，區(qū)域內慧高檔次、高總肝價樓盤的市場閥接受度較弱，濕而中高檔定位魔、價格適中的池樓盤銷售普遍蟻較好叢生活配套設施雨較為齊全蘆，燒以無錫本地客斃為主，購房目襯的大多為自住刃需求蠟③爐濱湖新區(qū)板塊赴南區(qū)主要是指盯濱湖新區(qū)板塊暮，區(qū)域胳內寸樓盤規(guī)模牙普遍款較脹。講區(qū)域將規(guī)劃成筍為無錫的高檔秩湖濱居住區(qū)、罰旅游區(qū)和新的車市中心。規(guī)劃騎建設將為整個至區(qū)域帶來近百淡萬的城市人口糖在新一輪的城漸市規(guī)劃完成后蛇，該區(qū)域的房動地產(chǎn)迅速升溫爺。目前該區(qū)土費地推出量較大振，是無錫未來丸幾年房地產(chǎn)主擊要發(fā)展區(qū)域凳。派由于性靠近太湖的景億觀資源勻優(yōu)勢，區(qū)域愈內各乘項目抵的腎房型面積較全接市平均水平更背為偏大，大景互觀房較多畫，放區(qū)域樓盤銷售粗主力價格為號40矮00-端7000籠元健/魄㎡宗。汽5柏、糕二季無錫房地鋪產(chǎn)市場分析折200供7滋年二季度無錫電住宅均值情況狀表遞（單位：伸元抵/瓶平方米）奔住宅均值永商品房域比上季鞋二手房膨比上季懂4517縱2.24%毅4235皇8.65%要中心區(qū)悲6598廈1.15%戶5833倡6.15%妙副中心區(qū)坐6333鹽1.07%擦4899式8.53%螞東區(qū)摧4492儉3.67%腦4001旬9.65%增南區(qū)液4813隊1.88%跳4182悔7.53%滅西區(qū)寸5943者2.47%圓4318盒10.52%上北區(qū)商3639游0.64%譯3517右7.00%分析：稅從上面可以看層到眼，夏200雄7耐年協(xié)2屢季度無錫新建藍商品住宅的均輩價川為擺451水7進元患/梳平方米，同閉比乖1郵季度上喂?jié)q悟2.24駕%伙，增比敵200掙6蘋年全年均價上聾漲甘4.7辛%賽，總體漲幅較呀為平穩(wěn)寬。從區(qū)域漲幅彼來看，東區(qū)由昨于臨近副中心伏區(qū)域，同時其系原先的價格基址數(shù)較低，在熱淘點板塊房價過鞋高的情況下，置該區(qū)域反而受壽到了購房者的牙青睞，因此成循為二季度房價武漲幅最高的區(qū)儉域。急近兩年來國家閑的宏觀調控對虜無錫值市的二手房市姻場產(chǎn)生了較為語深刻的影響，瑞特擴別是稅收政策綁的調整對市場怖影響較大，市琴場成交量連續(xù)六出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象初，利2005存年同比下降競4%摩，渣2006療年同比下降叫24%刑，噸2007漆年上半年又同悟比下降征1.11緒%傾，賴受稅費上漲及縣商品房房價上豐漲心理預期的燙影響，二手住碰房的價格卻在栽不斷上漲，二聲手房市場出刷現(xiàn)嶼“辰量減價鋤升碼”坐的現(xiàn)象。革200獲7比年二季度的二手商品住宅雀的均價略低于帥新房，整體均屋價恩為涌423知5微元纖/膀平方米，但在艦房價漲幅上要熱高于新房，平熄均漲幅達到織了辱8.65屆%滿。六、總體結論雷①誦幻城市地位提長戶，助長房地產(chǎn)虜價值提升布由于無錫市地義處長三角內陸動地區(qū)，厘沒有瀕海的地里緣位置，半而將“膀環(huán)太湖經(jīng)濟殺圈己”斃的形成，窩最大限度的彌獄補了這一不足糟，借助太湖的凱自然景觀和旅歪游資源，無錫逼在長三角地區(qū)城的地位日益重爪要，而隨著其雪城市地位的提暫高，其房地產(chǎn)霜的市場價值也掌必將得到提升鞏。廊②浮市場總體需求妖依然旺盛繩，產(chǎn)品多元化馳趨勢明顯脹經(jīng)濟的快速發(fā)退展帶動了城鎮(zhèn)霜居民收入的增仰加，庭無錫總市城鎮(zhèn)居民人相均可支配收入蘿連續(xù)五年同比免增貪長華14刷%煌以上，居民生通活水平逐步提北高，淹改善居住的需花求持續(xù)釋放，擱給房地產(chǎn)市場枝帶來了持久的夢動力。此外，勾城市吸引力廚的不斷增強，著外來人口的增慢加，給房地產(chǎn)橋市場帶來了大誓量的需求。落無錫寸市房地產(chǎn)市場法戶型結構、區(qū)陳域結構逐步趨黎于多元化，消室費者購房選擇刷比較豐富。預態(tài)計今年下半年坐商品房市場需隨求旺盛，成交葬總量僅在架25骨0請萬平方米左右摟，二手房市場餐受宏觀調控政您策的影響比較賢大，預計下半逃年市場需求將腸與上半年基本事持平，成交總瘋量犯在燦11攻0尤萬平方米左右超。秀③卸土地開發(fā)緩慢奔，導致實際供脅應減緩呀從獎2001隙年到非2007諸年上半年，育無錫字市共推出土地瞎約肅30