年江蘇揚州某地塊市場調(diào)研與可行性報告

揚州***地塊市場調(diào)研與可行性研究報告揚州***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二○○七年四月八日目錄第一部分揚州市總體狀況一、人文歷史二、自然條件三、經(jīng)濟(jì)狀況四、城市基礎(chǔ)設(shè)施五、城市規(guī)劃第二部分揚州房地產(chǎn)市場狀況一、2006年揚州房地產(chǎn)市場基本情況二、宏觀調(diào)控下的揚州房地產(chǎn)市場特點三、宏觀調(diào)控下的揚州房價走向分析第三部分***地塊可行性分析一、揚州西南區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Χ㈨椖縎WOT分析三、***地塊項目產(chǎn)品建議豪四、項目發(fā)展盟戰(zhàn)略與總體評饒價妥第四部分項目蜘概況與投資估社算你一仔、零**悉*刻花園項目概況添二邪、問**饑*繞花園項目開發(fā)北效益測算俯第一部太分瘦閉儀揚州市總體狀漲況靈揚州盾市地處長江三齊角洲，魂位于臉江蘇緊中部、汪沿江經(jīng)濟(jì)開步發(fā)止帶的北側(cè)喜。境內(nèi)有長江榴岸蜘線漢80.激5之公里、究京杭大運河好143.叔3洪公里。急全市總面積肚6634曉平方公里，秋市區(qū)面峽積卻98財0骨平方公里，規(guī)粗劃建成區(qū)面精積伙42稈0訂平方公里。揚仙州現(xiàn)深轄委3僚區(qū)（廣陵、維餓揚、邗江）搞、新1艱縣（寶應(yīng)）烤和翠3尺個縣級市（儀傻征、江都、高就郵）。攻經(jīng)濟(jì)舊發(fā)展迅速動、交通便捷、祖商業(yè)繁榮、人棚文薈萃、環(huán)境勸優(yōu)美、資源豐添富，現(xiàn)正構(gòu)加快壞建設(shè)權(quán)步伐，努力談成為古代文化艱和現(xiàn)代文明交筐相輝映的城市啦。一、人文歷史妖揚州是全國佩首批歷史文化前名城，歷史悠愈久，南文化輝煌，名梅人輩出，過有晃249邁0會年可考的歷史剖。大約距昏今境700刺0潤－客500濫0頁年前，淮夷人弱就在揚州一代柱勞動生息。春變秋時期稱邗，賣公元驟前然48戀6鎖年吳滅邗，筑騙邗城，開邗溝源，連接江淮。版此后，揚州一忘直為全國經(jīng)濟(jì)扣、文化、政治受重鎮(zhèn)。二、自然條件嚇1備、放氣候背：衣?lián)P州碼位于北安緯陸32°共20嬌′聲，東盞經(jīng)束119°岸30化′匙,源地處江淮平原賢南端，屬亞熱蠶帶酒濕淹潤氣候區(qū)惠,休盛行風(fēng)向隨季炎節(jié)有明顯變見化筍,君年平均氣淘溫些15竹.6博℃攪－塵16.題1清℃璃,破年平均降愉雨導(dǎo)10羊0爽0剛余捕毫米，換年日貨照損2092.腐4冷小時，轉(zhuǎn)無霜期違為挺2忌25膨天。具有氣候吵溫和、雨量充備沛、四季分明傻、日光充足、局無霜期長等特翼點。退2挽、偶地質(zhì)所：境內(nèi)土地平雷坦愈，寨裙地面標(biāo)高一般傾在乏2-泡5棵米之間（青島襯標(biāo)高）。土質(zhì)醒主要為粘土，渾土層較厚，地抹耐壓懶力喚8墓噸沒/活平方米，工程級地質(zhì)條件較好討，一般建筑無封需打樁。廁3列、崗水文巨：正常設(shè)計水酸位徑1.持4屢米造,御最低設(shè)計水岸位祖1附米，最高洪水唐位越3.丈6載米，防洪標(biāo)準(zhǔn)春采用百年一遇踢、嬌水倉位區(qū)4址米。鍵廳4月、程資源作：抽主要以礦產(chǎn)資漲源和水產(chǎn)資源潔為主。您全市境內(nèi)搭江河湖泊美交錯，獨水炸資源蘊藏豐富構(gòu)。腳土肥水美，農(nóng)劣業(yè)動植物資源糧豐富。喝5三、駕人口：爪總?cè)似淇跓o45禿8追萬人，其中市匯區(qū)人劣口涉11潮6潛萬人。三、經(jīng)濟(jì)狀況紫改革開放以來好，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)貼展。全市圍燦繞刊“見兩個率尚先兔”日和肯“信全面達(dá)小啦康尸核，建設(shè)新?lián)P跨州呈”復(fù)的目標(biāo)，統(tǒng)籌片推進(jìn)改革發(fā)展外穩(wěn)定的各項工勞作，經(jīng)濟(jì)社會澤發(fā)展取得新成朱績，和諧社會掏建設(shè)收到新成占效，全面小康訴社會建設(shè)躍上祖新臺階。覆200竄6傾年，全年完成代地區(qū)生產(chǎn)總娃值獎110好0態(tài)億元，比上年獨增們長沙15.2逢%紅，增幅比上年徹提級高柳0.搏2伏個百分點。其身中，第一產(chǎn)業(yè)墊增加叫值于94牛碰億元，增評長們5.1酒%斬；第二產(chǎn)業(yè)增待加喬值幼62戶1棟億元，增抗長敞17%弊;朱第三產(chǎn)業(yè)增加角值膏38東5筐億元，增達(dá)長財15.3盈%密。人均地區(qū)生欣產(chǎn)總欺值兵2454壟0友元。三次產(chǎn)業(yè)袍結(jié)構(gòu)比永為團(tuán)8.區(qū)5遍：棵56.績5煮：帖3峽5破。實現(xiàn)財政總夕收響入斑158.0兼3氣億元，增個長辨35閣%費。其中，一般鑰預(yù)算收瘡入含63.0泳2顯億元，增鼻長棉27.2景%癥，涌比換200吳3呼年翻了一番霞。需200堪6甩年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)殃展綜合指標(biāo)位如列江蘇省青第豎5涼位。壁固定資產(chǎn)投資攏規(guī)模穩(wěn)步擴大土。完成全社會巷固定資產(chǎn)投資招額瞧200豈4艇年書為三33械0辟億元潤，屠200聰5查年殺為縮41校0物億元蹄，休200例6紀(jì)年造為錢533.地3理億元。重點工肉程進(jìn)展順利。陰揚州火車站開晃通運行，潤揚爐長江大橋通車惑，沿江高等級牧公路全面建成彩通車，揚州戚港困3紙、廁4肥號泊位建成投手產(chǎn)，二電廠擴渾建、南水北調(diào)俊、安大公路工虹程、出口加工脈區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等鞋建設(shè)順利。嘗它工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展監(jiān)較快債。優(yōu)全市規(guī)模以上套工業(yè)企負(fù)業(yè)末225臥2躍家弓，嗚200繩6剝年實現(xiàn)工業(yè)總侄產(chǎn)守值暢1891.珠9虹億元，比上年觀增擺長耳31.4楚%襖；實現(xiàn)工業(yè)增石加坡值濟(jì)500.婚3終億元，可比價環(huán)比上年增感長股21.3枯%供。規(guī)模以上高言新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)保值雷408.脈2琴億元，比上年舊增錢長效39.6秋%索，占規(guī)模以上助工業(yè)比重者為疾21.6置%團(tuán)，比上年提削高瑞1.牧3感個點；八大優(yōu)膛勢主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)完抽成工業(yè)總產(chǎn)梁值啊1499.耐1掃億元，同比增蠅長誼32辜%睜。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效滑益也實現(xiàn)了同證步提高估。埋200刻6退年全市規(guī)模以疫上工業(yè)實現(xiàn)主寬營業(yè)務(wù)收弄入遮180賣6舟億元，同比增旨長盟32.3耍%個；實現(xiàn)利階稅員154.約8恢億元，增奪長吃51伏%粉，其中利太潤搜84.猴4也億元，增前長笛66.9梳%詳。攪200筑6知年全部工業(yè)總烏產(chǎn)值帳達(dá)瘋2620傻史億元，教比錢200籍3類年增獅加鐮138仙8埋億元，實現(xiàn)翻倦番。欺農(nóng)業(yè)生產(chǎn)獨具友特色警。自然資源豐麥富，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)醋條件優(yōu)越，素傅稱付“于魚米之壯鄉(xiāng)訂”觀。形成了糧、任棉、油、豬、冷兔、禽、魚、劃蝦、蟹、林、總蠶、果、菜等英綜合發(fā)展的格奪局?；螕P州鵝、高郵崇鴨、邵伯雞獲錫國家級品種認(rèn)銀定。劈全驚市悲200光6鬧年實現(xiàn)農(nóng)業(yè)總賠產(chǎn)值懇182.6統(tǒng)億元。奮全市新、改建穴農(nóng)村道陳路杰68礙0激多公里，全市磁行政砍村等級公路通箱達(dá)蹦率喜100療%嘴。電建筑企業(yè)穩(wěn)步熄發(fā)展姻。遙200桿6騰年，揚州市建臘筑企業(yè)施工總上產(chǎn)絕值出57勢2杜億元，增簡長碼28尺%沾，實現(xiàn)施工增控加望值叨12杰7儲億元，增隔長寶18委%界。全年建筑企盡業(yè)施工的房屋滔建筑面檢積既643強4沒萬平方米，增魚長約23辣%效；房屋竣工面楚積爸334驕1隨萬平方米，增蘿長粒23伙%卸。翼擺房地產(chǎn)平穩(wěn)開旺發(fā)蝶。乏200平6視年，完成房地野產(chǎn)開發(fā)投者資紐83.蠅4迅億元，同比增偏長踐14.1漆%革；商品房施工繁面惡積絞839.5企4風(fēng)萬平方米，同立比增慶長核21裕%狐；商品房竣工厭面然積狗298.0巴9放萬平方米，同伯比增么長盞5.2擾%忍；商品房銷售管面問積罵384.7兵5悠萬平方米，增糧長昏10.6撈%雅。跪郵電業(yè)務(wù)進(jìn)一筑步擴大。久200頂6好年郵電通訊業(yè)方實現(xiàn)業(yè)務(wù)收眉入曬30.8反1踩億元，增蒼長喝16皆%存。公用通信能嫌力提高，郵政指新型業(yè)務(wù)迅速濫發(fā)展。年末新惜增固定電話用練戶笛25.4斤3誠萬戶，新增移計動電話用挑戶址26.攻4腦萬戶。芒交通運輸能力沈有所增強。培200與6畢年全市各種運潛輸方式完成的慈貨物周轉(zhuǎn)隙量離71.4愚3化億噸公里，比城上年增旬長扒16招%戶。各種運輸方傘式完成的旅客撫周轉(zhuǎn)困量登55.1勁7跪億人公里，比廁上年增辨長轉(zhuǎn)6.9辰%捐。全社會港口謀貨物吞吐盤量茶501矮4嶺萬噸，增涼長劫8.2倒%穩(wěn)。饑共消費需求不斷持?jǐn)U大倉。責(zé)200撓6植年完成社會消殖費品零售總蜂額樂355.8誰3沈億元，比上年景增邪長勝16招%恥。批發(fā)零售貿(mào)蒜易業(yè)增長加快蒜，全年實現(xiàn)零漁售批額逼304.1壓9恭億元，增弓長技16.2沃%建；餐飲宴業(yè)需47.6洲6窩億元，增昆長圾15.6導(dǎo)%驗。農(nóng)村市場增津速加快，全市裝縣及縣以下實眼現(xiàn)消費品零售伙額倍101.7勇7款億元，增螞長牌15.9栗%膛。川物價指數(shù)漲幅愚低緩。客200間6冰年，市區(qū)居民正消費價格總水嘴平與去年同期倉相比上識漲鋪1.5贊%歇，漲幅比去年叉同期罷低單0.態(tài)4部個百分點。商換品零售價格總哪水平與去年同跟期相比上維漲因0.7徑%督，漲幅比去年獻(xiàn)同期瓦高蜘0.悠1傭個百分點。剖旅游經(jīng)濟(jì)規(guī)模肢不斷壯大。鋸200速6役年，接待境內(nèi)益外游階客奶1346.1美7興萬人次，增切長津18.4藝%寶；旅游總收餓入鍬131.6削8宰億元，增努長可25.9汪%凱。其中，國內(nèi)該旅游人竹數(shù)膀1316.兩1抵萬人次，增欺長例12.8滿%套；國內(nèi)旅游收之入桐115.多1伶億元，增捏長構(gòu)24售%啦。接待入境旅響游姐30.0必7滑萬人次，增遇長鞭26宜%嘆；旅游外匯收廊入手2.0滋8纏億美元，增俊長襖37.2旁%護(hù)。灘金融保險運行蝴態(tài)勢良好投。勁2006顛年末金融機構(gòu)樸各項存款余途額抗1085.2昂6藏億元，比年初專增題加遼132.5吸7劇億元。其中儲嬸蓄存款余往額向675.5肆5犁億元，比年初勝增役加迫71.0憑5兩億元；各項貸麥款余繭額鄭597.2烈4利億元，比年初熱增毛加濃83.汽9瀉億元。全年實時現(xiàn)保費總收樂入外30.睛6茄億元，增此長筍14.9鳥%旬。保險業(yè)各項圖理賠支浩出證5.燈4持億元，增姓長仿37.5且%桐。其中財產(chǎn)險交理賠支胖出紙4.奸1現(xiàn)億元，增法長褲55.8歪%趁；人身險理賠憤支查出乓1.昏3錢億元，下泄降茄0.33記%池。宮里證券市場交易紹活躍。痰200已6壺年熱8蘿家證券公司累站計證券交易氏額摔506.全6駕億元，同比增甜長痕204.8姐%尖，其中股票交菊易添額虎453.閑9離億元，同比增邊長趁193.2止%狼；基金交易桑額悼9.訂4良億元，同比增礦長冊245.4賄%勤。隊四、城市基礎(chǔ)乏設(shè)施1、交通爐公路懶：京滬高速從、帆沿江高等級公隔路、寧通一級漏公路、潤揚大怪橋員使斤揚州壯交通順暢便捷暢。驅(qū)車至北京脾、上海、南京省分別只需的8憤小時鑰、肆2沸小時位、厚1勺小時截。洪陣鐵路欠：名揚州火車站開大通運行，季火車直達(dá)北京咸、上海、廣州咸、西安、武漢寇等地散。夕200否5盤年火車客運少量角14刺0薯萬人次、貨運絹量挨4作3侄萬噸。究航空鬧：距南京祿口態(tài)機場校約情2礦小時，距上海耗虹橋國際機場團(tuán)約鑼2.康5接小時。買脊水膽運既：義200滿5晶年，揚州市水揮路客戰(zhàn)運枕14.護(hù)5省萬人次、貨運裕量憂137為3筐萬噸。2、供水排水魄200索5鏈年，市區(qū)供水土量惜642壽2章萬噸，管網(wǎng)水薪質(zhì)合格押率逐99.棕9壤％，管網(wǎng)水壓贊綜合合格裕率振10暴0殖％。節(jié)排水按照《揚貸州市城市排水懸管理暫行辦法忍》實行許可管臨理。本案所在餓市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)塞范圍內(nèi)所有排啟水戶均由揚州腸市排水管理處教負(fù)責(zé)。揚州潔兵源排水公司全猾年處理污水園近花300嚷0臥萬立方米。3、供電捎電力資源充裕簽。桶200膛6公年全社會用電負(fù)量轉(zhuǎn)94.2園2舒億千瓦時，同屠比增頸長當(dāng)14.9厭%逆。其中，工業(yè)槽用電村量拔69.蔑1替億千瓦時，增飛長蠅14.5暴%罪。餅4費、饅供氣蹲200儲5核年，全市矮供應(yīng)管道慈煤嶼氣要246骨0梨萬暗立方米，績液化份氣渠8.康1藝萬噸，食天燃?xì)饪?96厘萬立方米。糖用氣人視口嘴10蛇5完萬人，其中市蕩區(qū)燃?xì)饣瘖W率灰91.來2返％廣。鞏200肉7斥年，管道氣全排部為天然氣。五、城市規(guī)劃槳《疼揚州袖市城市總體規(guī)泄劃》（去200緞2虜－無20巴2戲0恢）瑞火全面系統(tǒng)地對莊揚州城市的發(fā)唇展作了描繪。犁經(jīng)過幾年實踐哄檢驗，這個規(guī)碌劃總體上是切熄實可行的，可連以作為本案的仙依據(jù)。但隨著鋤國民經(jīng)濟(jì)快速前發(fā)展，沿江開泳發(fā)戰(zhàn)略的實施況，茄城市人口與用疤地規(guī)模不斷擴闊展，城市建設(shè)回理念也在發(fā)生屑深刻變化。柱規(guī)劃在揚州經(jīng)悠濟(jì)發(fā)展速度、圈城市化進(jìn)程方乖面顯得有些保就守。揚州幾年登來跨越式發(fā)展公，成就令人刮點目相看，已經(jīng)菜超出原先的預(yù)環(huán)想。建忽設(shè)崇**糊*妙地塊項目總體輝上要遵循該規(guī)積劃，服從該規(guī)籮劃，但在某些旱方面也要適度受調(diào)整和超前。含經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展綱目標(biāo)、蜂規(guī)劃期限抄：規(guī)劃要求揚艇州知市點在喉“爸兩個率塊先霸”雞進(jìn)程中，總體緞奮斗目標(biāo)是：銷確覆保街“見三個高箭于辯”秘，實紫現(xiàn)休“雷兩粗個率件先概”頭，力儀爭墻“活蘇中第瘋一火”存。即確保經(jīng)濟(jì)河增長幅度高于影全省平均水平丟、高于蘇中其賞他城市、高于督預(yù)期調(diào)控目標(biāo)廚，在蘇中率先猛全面建成小康謝社會，率先基湯本實現(xiàn)現(xiàn)代化勝，力爭人均主怕要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)蘇厚中第一。具體鄉(xiāng)目標(biāo)是，確戲保迎201彩0籠年、力爭提前滑，全市達(dá)到人元均國內(nèi)生產(chǎn)總態(tài)值塌350訪0志美元，國內(nèi)生砍產(chǎn)總值年均增剝長央12鉆%匆以上，城鎮(zhèn)居紋民人均可支配糠收入、農(nóng)民人腥均純收入年均病增磚長撥9.8欠%目，分別達(dá)第到派200鑒0霜美元垃和輕100霜0金美元，基本實苗現(xiàn)經(jīng)濟(jì)更加發(fā)泳展、民主更加園健全、科教更省加進(jìn)步、文化她更加繁榮、社炒會更加和諧、漠人民生活更加刷殷實的目標(biāo)，傳在蘇中率先全獎面建成小康社研會；確柄保日201鑒8幸年、力爭提前粗，實現(xiàn)全市人援均國內(nèi)生產(chǎn)總斗值、城鎮(zhèn)居民綱人均可支配收雜入、農(nóng)民人均微純收入漁比愚201近0屑年翻一番，全畏市人均國內(nèi)生亞產(chǎn)總值秧達(dá)私700衣0禁美元以上，城武鎮(zhèn)居民人均可煙支配收兵入茅400壤0猾美元，農(nóng)民人征均純收剛?cè)刖?00任0敬美元，實現(xiàn)斧向枝“逐經(jīng)濟(jì)強市、文得化大市、旅游架名市、生態(tài)園謙林城團(tuán)市亞”血跨越的目標(biāo)，州率先基本實現(xiàn)棋現(xiàn)代化。工市域人口發(fā)展聯(lián)與城市化水平插預(yù)測澤：預(yù)測市域總鎮(zhèn)人口耗到公201扣0受年匙47刑3值萬人葡、爬202月0彎年鋤48稿2句萬人；城鎮(zhèn)人乖口玉至茅201備0歪年辮26獻(xiàn)5蔑萬人初、紹202及0票年嶼31運8辰萬人；城市化痰水嚴(yán)平刑201團(tuán)0福年爸56爆%債、連202法0比年球66凍%揮。狹衰城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略易：以區(qū)域的集門聚發(fā)展為核心商，大力推進(jìn)市相區(qū)與江都、儀職征一體化建設(shè)數(shù)，培育發(fā)展中大等城市，遙擇優(yōu)發(fā)展小城綁市（鎮(zhèn)），全槐面提高城鎮(zhèn)發(fā)趟展質(zhì)量仍。旋息城鎮(zhèn)空間規(guī)劃必：以集聚發(fā)展剛模式的節(jié)網(wǎng)狀補城鎮(zhèn)空間組織為形式，形成蠻一個沿寧通交綁通走廊、沿江帆岸線展開的揚仿州高度城市化蹄地濕區(qū)饞(慘即揚州都市嚴(yán)區(qū)府)叔；一條城鎮(zhèn)發(fā)神展聚合軸（沿斜大運河、京滬蒙高速公路發(fā)展述），加強對農(nóng)創(chuàng)業(yè)空間、生態(tài)槳控制區(qū)、生態(tài)鎖建設(shè)區(qū)的保護(hù)遲，形成疏密有須序，集中發(fā)展牢，開敞布局的偷區(qū)域城鎮(zhèn)空間硬組織。捆市域綜合交通誓規(guī)劃：孕吵1門、鐵路篩。蒜規(guī)劃建設(shè)寧啟員鐵路。寧啟鐵與路西起南京林思場站，東行經(jīng)礙六合、儀征進(jìn)邁入揚州市區(qū)楊膨廟鎮(zhèn)、西湖鎮(zhèn)然、城北鄉(xiāng)，跨升京杭大運河從揀泰安鄉(xiāng)進(jìn)入江館都市、泰州市貨，直至南通市具境內(nèi)，為國家造Ⅰ途級干線。規(guī)劃訊遠(yuǎn)期建設(shè)淮揚畢鐵路，經(jīng)揚嚇州盞-己鎮(zhèn)江過江第二軋通道（五峰山繁橋位）向南接廉滬寧鐵路，溝循通隴海鐵路、員寧啟鐵路和滬跳寧鐵路。沿江宅鐵路支線擬從移余家營儀化鐵泉路專用線向南榴沿沿江高等級脂公路接揚州港譽。究2諒、公路稀。緩（朗1雷）形孤成清“抵二縱三醉橫輕”射公路主骨架。謠二縱為：京滬井高速揚州段、類潤揚大橋北接敘線微—石—就西北繞城公漸路剛—妨—響揚天路；三橫課為：寧通公路犯、沿江高等級諒公路、寧揚第妻二通完道錦—尾—葬揚州濱海高速逃公路察。哲“郊二縱三錯橫孕”蝕公路主骨架在問揚州至江都城遵區(qū)外圍形遙成悠“者日怠”流字型高等級公鞭路環(huán)。卸（斃2后）過江通道規(guī)術(shù)劃：建成潤揚義（揚況州肅—捕鎮(zhèn)江）長江公界路大橋，規(guī)劃黃建設(shè)五峰山揚墾州至鎮(zhèn)江第二管通道，預(yù)留儀巖征潘家河橋（疏隧）位灣。環(huán)樹3閱、城際快速軌勉道交通根據(jù)省扣域城鎮(zhèn)規(guī)劃和秩南京都市圈規(guī)英劃綱要，規(guī)劃借寧揚快速客運萄軌道交通，可挽接南京浦口，慎與南京市軌道齒交通接軌，經(jīng)困儀征、揚州市驢區(qū)至泰州市境脂內(nèi)瓣。車烈4樹、航空餃。產(chǎn)規(guī)劃在江都市罷境內(nèi)建事設(shè)撕4沙C愛級（預(yù)娃留障4門D捎級）揚州民用菜機場，客貨兼定用，作為南京洗都市圈第二機走場，直接服務(wù)媽于揚州、鎮(zhèn)江壟、泰州三市，表并兼顧淮安部哥分地區(qū)，有良男好的腹地范圍帶。羞都市區(qū)空間結(jié)箏構(gòu)揪：沿寧通交通久走廊和沿江岸欠線形成包括揚族州、儀征和江預(yù)都在內(nèi)的高度跟城市化地區(qū)即紛揚州都市區(qū)，危以揚州、江都榨、儀征三個城青區(qū)構(gòu)成帶狀聯(lián)她系志的姻“脫一體兩冷翼爭”雞的城市組群，遣形成城區(qū)與開螞敞生態(tài)綠地、豬水系有機協(xié)調(diào)元、疏密有致的摟組團(tuán)式空間布浙局現(xiàn)。各倘城市性質(zhì)嶺：歷史文化名刃城，具有傳統(tǒng)孤特色的風(fēng)景旅叼游城市，適宜扒人居的生態(tài)園夠林城市和長江規(guī)三角洲北翼中銜心城市。耍城市規(guī)模奉：敵1嫌、人口規(guī)模：裁城市建設(shè)用地女范圍內(nèi)近促期吩:6蒜4妖萬人；中期筆：輪7兄5遠(yuǎn)萬人；遠(yuǎn)土期資:10役0型萬人慈。中2鏈、建設(shè)用地規(guī)卡模：近期冊：侮7浸7支平方公里，人繭均寇12核0熟平方米；中期剝：鞋9驕0翅平方公里，人躍均啊12睜0評平方米；遠(yuǎn)期茶：濃12蘆0匹平方公里，人擔(dān)均士120.你0協(xié)平方米。秤城市發(fā)展方向棚：像惕“告主導(dǎo)向南，西紹進(jìn)東針聯(lián)柜”必。南延擴大經(jīng)敗濟(jì)開發(fā)區(qū)，跳莖躍開發(fā)港口分壞區(qū)和瓜洲分區(qū)很，作為發(fā)展第促二產(chǎn)業(yè)的主要晌載體；完善西刊部分區(qū)，適度歷發(fā)展河?xùn)|分區(qū)義，作為生活居資住與第三產(chǎn)業(yè)那的主要載體；卻加強與江都的時交通聯(lián)系與協(xié)群調(diào)發(fā)展，構(gòu)筑斑良好的都市區(qū)昨形態(tài)。深主城區(qū)用地范鑒圍分查為猶1政2敢個城市分區(qū)狀：請1查、老城區(qū)：東噸至古運河、西趣至二道河、北喬至北護(hù)城河、猴南自古運河一狡線，用地面積薦約本5.塑1襲平方公里梯。鷹2依、西部分區(qū)：鍬東至二道河、月北至沿山河、愧揚冶路一線、之南至江陽路，原西至潤揚大橋浮北接線，用地厲面積煌約勺32.炭9船平方公里夢。叔3贈、東部分區(qū)：尺東至大運河，爐北、西至古運換河，南自南繞曠城線，用地面熱積襲約衡23.肢3列平方公里壽。毅4峰、河?xùn)|分區(qū)：灌東至廖家溝，杏西至大運河，掛南至大眾港，補北至茱萸灣，豆用地面積化約爐22.轟4偏平方公里膜。楚5登、西南分區(qū)：接?xùn)|至古運河、苗北至江陽路、籃南自儀揚河、唐西至潤揚大橋謝北接線，用地乳面剛積考27.參7勉平方公里掉。胞6軍、東南分區(qū)：精東至大運河、望北至南繞城線郊、南至揚子津船風(fēng)景區(qū)、西至閱古運河，用地衡面聾積槐13.畝0瞧平方公里倉。津7塌、西北分區(qū)：碌北至西北繞城歇一線，南至沿傲山河、揚冶路落一線，東至槐哪泗河，揚子江粗北路一線，西摘至西北繞城公越路，總用地面次積玩約樂25.盛5友平方公里召。殿8善、東北分區(qū)：鍵東、南至古運鞠河與北護(hù)城河辛一線，北至寧默啟鐵路線，西吃至揚菱路，用半地面榴積拋15.場5纖平方公里誰。握9秘、港口分區(qū)：碑南至長江，北拳至施沙公路，左東至大運河，或西至古運河，愚用地面積約順為戶35.橫7紛平方公里秋。德1哈0枕、瓜洲分區(qū)：牛東至古運河，海西至潤揚大橋借北接線，南至緩長江，北至施緞沙公路西延線閱，用地面積約眨為趴23.尖7腦平方公里寺。跟1領(lǐng)1凱、蜀饅岡堪-仗瘦西湖分區(qū)：膨東至揚菱路，匙北至寧啟鐵路店一線，西至揚寧子江路，南至抓蜀岡路、北城糊河一線，用地銀面積約誦為蛾10.隆8質(zhì)平方公里陳。扎1筆2券、揚子津分區(qū)肆：北至儀揚河盟一線，南至施輕沙路，疏東至大運河，藏西至潤揚大橋壩北接線，用地決面積約委為合16.偶3田平方公里。旬居住用地規(guī)劃是：閑住1圾、逐步疏散老烈城區(qū)、蜀煎岡跳-捎瘦西湖分區(qū)和書揚子津分區(qū)人爆口，減少老城休區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施壓熱力，保護(hù)風(fēng)景纖區(qū)生態(tài)環(huán)境等。行憂2剃、城市主要居秤住人口向西部增分區(qū)集中，充的分提高基礎(chǔ)設(shè)忘施和公共服務(wù)彼設(shè)施的利用率莊。劉所3淋、東部分區(qū)注豈重對現(xiàn)有居住濾用地進(jìn)行整合喇和改造，提高楊居住環(huán)境質(zhì)量院和各類服務(wù)設(shè)勵施配套水平董?；炙?砌、在沿江港口鈴分區(qū)和瓜洲分茅區(qū)布置一定數(shù)捧量的居住人口神，服務(wù)沿江工錫業(yè)開發(fā)，方便晚居民就近工作暈，減少通勤交磚通量禾。刮醋5廣、控制西北分奇區(qū)、東北分區(qū)件和河?xùn)|分區(qū)的宣居住人口密度燦和居住人口數(shù)寄量，有效保護(hù)押城市周邊生態(tài)嶄環(huán)境，優(yōu)化城躁市交通組織。京公路交通規(guī)劃晉：宇公路規(guī)劃形似成談“環(huán)二縱三玩橫狐”顫公路主骨架。毫二縱為：京滬隊高速揚州段、鉗潤揚大橋北接屆線邁—匠—多西北繞城公經(jīng)路事—割—婚揚天路；三橫瞧為：寧通公路撕、沿江高等級拐公路、寧揚第叛二通診道供—吊—窗揚州濱海高速嶄公路男。速“瓣二縱三槽橫?！狈€(wěn)公路主骨架在扭揚州至江都城罩區(qū)外圍形駝成渡“永日纏”意字型高等級公榜路環(huán)。私城市道路系統(tǒng)帆：快速路系統(tǒng)利為環(huán)線加縱橫元道路把，朵柔其中一環(huán)為運葉河南路、運河媽北路、北外環(huán)林路、西外環(huán)路梨、南外環(huán)路（詞儀揚河路）。擔(dān)東西方向快速鑄道路為三條，扔分別為江陽西曬路、江陽中路待、江陽東路、弦運河西路；施坊沙路（揚子江弟路嘉-糠揚瓜路段）；違南北方向快速想干道為三條，擠分別為揚子江販北路、揚子江忍中路、揚子江毫南路；賈七路餃、揚瓜路；揚突圩路。雙城市綠地系統(tǒng)鏈目標(biāo)撥是蚊建成國家級園脫林城市。俗至瓣201泡0陡年，城市綠化粘覆蓋率板達(dá)壓40匙%溫，綠地率達(dá)逆到抽37財%搞，人均公園綠熄地面積廁達(dá)譯11惠禾㎡懸；蠢至重202免0帆年，城市綠化碧覆蓋融達(dá)漂45般%鎮(zhèn)，綠地率消達(dá)舊40茂%嫂，人均公園綠濕地面積秘達(dá)喪13琴㎡壺。開歷史文化名城額保護(hù)樂：換以權(quán)“翠河、湖、城、男園填”顏為核心，總以雅“嶺水、綠、古、愉文、蘇秀以”鬼為特色，保護(hù)梯和規(guī)劃建設(shè)好首一條主脈、兩斜大片、三道古判城輪廓線、七質(zhì)處重點保護(hù)區(qū)廢，構(gòu)成歷史文超化名城的基本裁空間框架。一竹條主脈：邵伯信湖至瓜洲的古肅運河。兩大片收：蜀沉岡就—蔬—曠瘦西湖風(fēng)景名黑勝區(qū)和老城區(qū)逆（明、清城址莫）。三道古城婚輪廓線：唐代炕揚州城垣輪廓詢線、宋三城垣應(yīng)（宋大城、宋缺夾城、宋寶祐秒城）輪廓線、炭明清城垣輪廓行線。七個重點多保護(hù)區(qū)：東關(guān)仍街、仁豐里、偽灣子街、南河響下、灣頭茱萸無古鎮(zhèn)、瓜洲古晶鎮(zhèn)江口后街歷貫史街區(qū)及隋、煩唐子城遺址文搜物埋藏區(qū)。鬧從帖《給揚州尼市城市總體規(guī)陶劃》（肚200那2摸－質(zhì)20計2氣0液）陽中可以看出，寺?lián)P州市政府高疫度重視沿江開具開發(fā)，并把沿塘江產(chǎn)業(yè)帶的布脂局作磚為國“照十一啦五嫌”閑的建設(shè)重點壺。貨8遺0難公里的沿江岸荷線成為揚州外佳資投入密集區(qū)雖，其外資企業(yè)櫻數(shù)占全玻市禁8肅0藥％以上，實際城利用外資則占萌全市到的爽9灘0鴿％以上。在這宿里，將重點構(gòu)舅建六大產(chǎn)業(yè)板戒塊：汽車制造讓業(yè)、化工工業(yè)博、紡織工業(yè)、泊高科技信息產(chǎn)龜業(yè)、生態(tài)農(nóng)林億業(yè)、旅游物流壁業(yè)。在沿江產(chǎn)哨業(yè)帶的南側(cè)將黨被規(guī)劃為大片蟲的綠色開放空番間，形成良好釋的居住環(huán)境，焦適合發(fā)展高端干綜合居住產(chǎn)品喝。艱第二部秤分托烘患揚州房地產(chǎn)市稼場狀況糕一籮、剃200飽6氧年揚州房地產(chǎn)斃市場基本情況誤1緣、市場宏觀情兇況輕200晨6炸年，市區(qū)完成咱房地產(chǎn)開發(fā)投猜資警43.7屈2誓億元，同比增菜長諸3.5局8熄％，增幅回另落滑16.4偏4兩個百分點。扭200爹6智年，全市商品帥房施工面積達(dá)胸到倚80巡0矛萬㎡，同比增男長字13.2寇3復(fù)％；市區(qū)在建灣商品房施工面脖積達(dá)請到轉(zhuǎn)459.4遺1畏萬㎡，其中住蓄宅施工面雄積丸334.7價4辱萬㎡。新開工址面積，市隸區(qū)溪22熄0獸萬㎡，同比略玻有下降。市區(qū)紅竣工商品房面刊積萌159.1甲6皮萬㎡，同比增雀長倒3.0爽3竟％，增幅不大飛，但銷售市場診形勢很好。批務(wù)準(zhǔn)上市的商品妹房銷售面積達(dá)星到凍22醉2日萬㎡，同比增烘長士3茂2卡％。合同銷售加商品貢房鋪185.5狠4鍛萬㎡，其中住穩(wěn)宅園124.6食4筋萬㎡，市場供兼求總量基本平慕衡，供略大于妖求。合同銷售冠面積大于竣工盤面積。劇200柏6至年，在市區(qū)竣叨工的商品房中次，住煎宅堂12竭0俊萬㎡，門占鋸7叨5家％。在住宅石的蛇12遙0拘萬㎡中，普通漁住宅典占羽7滴5德％以上河。廁2免個擔(dān)7洋5抽％說明供應(yīng)結(jié)踩構(gòu)比較合理。歇另外漏，根200應(yīng)6贊年踢，齒9滴0穿㎡以下的中型小戶型在揚州縱市場的供應(yīng)量寶為玩324據(jù)8望套，占可供銷積售總套數(shù)情的正23.辱4離％。實際銷售撇占可供銷售量肉的發(fā)67.5細(xì)2程％。捕全年市區(qū)成交急土劇地萌1156.3究5蕉萬㎡，房地產(chǎn)歡開發(fā)用地成燈交邪359.3唐1傾萬㎡，均價夫為佳138穩(wěn)0瞇元設(shè)/現(xiàn)㎡。其中生地鍵成旁交氏13.均7營萬㎡，均價震為批97貨4鴿元苗/鄰㎡；熟地成貴交惜345.6火1拐萬㎡，均價題為庫139沖6粥元洪/吵㎡。茅全年房地產(chǎn)貸隆款余額達(dá)俊到存129.民3攏億元，比年初消增桶加機3面1套億元。其中房助地產(chǎn)開發(fā)貸款儀余額株為爐41.槐2告億元，比年初加增各加掃6.垮5突億元；個人住控房貸款余織額受50.巧7牢億元，比年初特增怪加匙12.豪1纏億元；個人商吼業(yè)用房貸款余此額構(gòu)為腐19.雄6傲億元，比年初仔增雷加鐘6.縮1缸億元；個人公綁積金貸款余額落為掉17.秩1犧億元，比年初境增叉加服6.3熄8介億元。轟全年市區(qū)實現(xiàn)層房地產(chǎn)稅收總誘額揀4.4際2賊億元，實現(xiàn)房接產(chǎn)契稅收大入死1.3抹8使億元。很2撤、商品房供銷鄙情況訊市區(qū)新建商品見房累計批準(zhǔn)預(yù)銳售面功積戒221.4膀6鮮萬㎡。其中普員通商品住影房贈141.3蝴1償萬㎡、商業(yè)用哲房鴉48.現(xiàn)3川萬㎡、辦公用風(fēng)房禍16.7煉9鼻萬㎡、別給墅辨15.0械6帖萬㎡。傻市區(qū)新建商品出房累計合同成恒交釋185.5純4頂萬㎡。其中普荷通商品住蘆房挽124.6損4在萬㎡、商業(yè)用艦房憂29.3農(nóng)7妄萬㎡、辦公用套房曠9.0縮9語萬㎡、別徹墅立22.4每4振萬㎡。衫200風(fēng)6套年揚州市區(qū)銷廁售前五名樓盤態(tài)情況表疫樓再盤零爺甜名稱漸樓盤位置問物業(yè)形態(tài)值建筑面積沖戶液型紛疾懼面積忘開發(fā)商竭新能源虎棍豹柏·號奧都花城襲孫莊路以南，拉孫莊支路以北巴，中心東路以勇東，賈七路以撇西諸小高層、多層勵、高層篩約草2傷6恩萬方蛛90-130痕揚州新能源虎咳豹房屋開發(fā)有伐限責(zé)任公司驟京華城中城恥文昌西路南人吹工湖畔大小高層、高層燒、復(fù)式意30厘0狂萬方式84.78-豪164.35振揚州京華城中攪城生活置業(yè)有滅限公司閣名都華庭壇文昌中路與江品都路交匯處遍小高層、部分信疊加別墅舒1然6抓多萬方鉗90-140腦揚州中福房地削產(chǎn)發(fā)展有限公服司鴉凱運天地歌解放橋東首黑多層、小高層減、聯(lián)排、花園桐洋房闊14.1思8櫻萬方么50-210比江蘇凱運建設(shè)汗開發(fā)有限公司很水榭華庭宰高潮河以揮北宰,落萬鴻城市花園剩以南京多層、小高層賽、疊加聯(lián)排耍8艦萬方甩95-293捷揚州天一投資旦發(fā)展有限公司齡20涌0怒6玻年度全市商品著住房銷售龍虎縮榜步排名奉開發(fā)企業(yè)墨項目名稱槐銷售面念積摘(悔㎡翠)錯銷售味額恒(女元讓)仿1桌揚州新能源虎澡豹房屋開發(fā)有責(zé)限責(zé)任公司挪新能源虎構(gòu)豹勇·趣奧都花城菜145,20啄4.66怒539,74雙4,432欣2蹲揚州京華城中祥城生活置業(yè)有優(yōu)限公司絮京華城中城使112,42后5.41粱426,67愧9,144適3濃揚州中福房地翻產(chǎn)發(fā)展有限公矩司眾名都華庭幅71,316包.15郊258,05爺9,929輝4雞江蘇凱運建設(shè)呈開發(fā)有限公司撈凱運天地艙47,142俗.08太212,66性0,718疤5清揚州天一投資恰發(fā)展有限公司極水榭華庭躬50,912活.20脹200,22塑7,059序6零江蘇保集房地袋產(chǎn)開發(fā)有限公密司伯保集半島后50,922填.49磨185,19度5,375劇7辦揚州金鑫房地糟產(chǎn)開發(fā)有限公饞司聯(lián)金湖灣墅園洋33,724相.34綱173,21床6,806濫8困揚州萊茵達(dá)置艇業(yè)有限公司稍萊茵苑幣45,860家.35懲170,32真9,805料9諒揚州萬馬房地印產(chǎn)開發(fā)有限公渴司回萬句馬雷·墨濱河城轟52,893遙.11張161,01兄5,334列10雅蘇州新港建設(shè)東集團(tuán)有限公司寨揚州分公司唇新港名興花園蛛50,831善.67潮157,20孟6,635混11踢揚州市揚子江巡置業(yè)有限責(zé)任電公司邪揚軋子斜·聲佳竹苑乎41,312削.13沃137,33能1,967政12錄揚州華利房地范產(chǎn)開發(fā)有限公巡司綱香格里拉囑32,375梨.01墻120,27解3,701鼠13繭揚州富川置業(yè)永有限公司邀富川瑞園稿40,547危.50柏120,18漁8,252墳14乒江蘇新能源置助業(yè)集團(tuán)有限公湖司腰新能寄源粱·摸淮左郡莊園廊22,212梨.83井110,83吐1,888夕15泳揚州慶松房地針產(chǎn)發(fā)展有限公話司弓東方名城痕33,761桶.29乖102,43漸8,277跨200本6擊年逃市區(qū)缸1限2剝月住宅銷售排蹦行榜這排名孕開發(fā)企業(yè)褲項目名稱逮銷售面醒積墓(丑㎡測)捷銷售蘋額琴(勾元辨)吹1臣揚州新能源虎織豹房屋開發(fā)有你限責(zé)任公司洞新能源虎晉豹附·翅奧都花城糖16,876柴.50睛65,657篩,200漠2化揚州京華城中蒜城生活置業(yè)有背限公司箭京華城中城花9,303.胃95付38,222干,526賽3券江蘇凱運建設(shè)做開發(fā)有限公司艦凱運天地斤8,420.晴36頁34,789辜,505鹿4蘿江蘇星都置業(yè)命有限公司揚州排分公司合星都芳庭（星若聯(lián)邦）雕9,851.覆31讓32,342毀,724駕5掏揚州金鑫房地憤產(chǎn)開發(fā)有限公仿司夸金湖灣墅園容5,235.歷05兔31,210件,084圣6挽揚州中福房地也產(chǎn)發(fā)展有限公梨司濃名都華庭套7,801.苦01祖29,012紛,153牙7伶江蘇新能源置喇業(yè)集團(tuán)有限公逃司譯新能楚源廢·喘淮左郡莊園產(chǎn)5,301.織40尿26,542栽,040礙8卡揚州富川置業(yè)末有限公司和富川瑞園愉7,320.跌56利23,065財,722真9戀蘇州新港建設(shè)僵集團(tuán)有限公司例揚州分公司浴新港名興花園肅5,745.讀23討18,657袋,959屢10藍(lán)揚州豐盈房地率產(chǎn)開發(fā)有限公詠司拼山河園二期徑2,690.撞22殺12,627紙,538巖11腔江蘇江揚投資持集團(tuán)有限公司愧九溪玫瑰園咱2,747.慮11仙11,676逐,722吹12嫩揚州星晨置業(yè)煙有限公司巡東昇花園適3,842.粘17憶10,858喪,378艘13冠揚州中集天宇悅置業(yè)有限公司仰東方百合園列2,378.鐵20論10,392當(dāng),213.0衡0速14擋揚州美迪房地尊產(chǎn)開發(fā)有限公循司誕御河苑桶3,082.母88胃10,344臟,602.0巴0筋15散江蘇保集房地混產(chǎn)開發(fā)有限公終司罵保集半島耕2,889.片26散10,274擱,307.0憐0盛200尚6預(yù)年度揚州市區(qū)臘商品住宅銷肯售誰1迷0飾強樓盤溪排名穴開發(fā)企業(yè)雹項目名稱刻銷售面積㎡賭銷售額給平吸均溉沒哈單價報1粉揚州新能源虎捧豹房屋開發(fā)有磚限責(zé)任公司燒新能源虎綢豹容·億奧都花城吃15曠0澆，港142.18幻57矮4投，躬23叛1己，記938爪3824.5考9斜2究揚州京華城中乖城生活置業(yè)有級限責(zé)任公司哈京華城中城漆11離7組，飄988.17謀46虜7吧，世65嘉5獻(xiàn)，糞389趁3963.5處8懲3檔揚州中福房地蔑產(chǎn)發(fā)展有限公床司堅名都華庭塌7耀7宿，洪913.63亭30廳0握，泄65位0衣，照536兵3858.7追7紙4首江蘇凱運建設(shè)旺開發(fā)有限公司嶄凱運天地堂4數(shù)9億，英175.59扣23輸3旬，堪42仁6勵，貧331里4746.7對9謙5至江蘇天一投資過發(fā)展有限公司膝水榭華庭外5骨3舉，愧814.81院21稠7生，弦62陪0欄，勇473令4043.8慚8挺6訊江蘇保集房地連產(chǎn)開發(fā)有限公漁司播保集半島曲5恰5掘，辟703.09憂21貞2紙，雀80禾3踩，彎978羊3820.3爛3脹7證揚州萊茵達(dá)置巖業(yè)有限公司啞萊茵苑聯(lián)5積3片，筋542.28已21鋼2具，詞86況8坊，費253妹3975.7帥0的8煌揚州萬馬房地匠產(chǎn)開發(fā)有限公跟司菊萬陜馬榮·聲濱河城搖5勺6潔，藝878.44朋18后2輔，壘44頁7濁，吸665慰3207.6喘8裹9肌江蘇新港建設(shè)貸集團(tuán)有限公司防揚州分公司昆新港名興花園傷5緩0伯，殃831.67店15性7搭，籌20徒6厲，點635仰3092.6汽9碧10森揚州富川置業(yè)零有限公司暫富川瑞園單4顆5恩，狡221.16畝15胸2頂，浮04粗6光，萌744拼3362.2柏9俗3淡、商品房價格脂情況訂全年新建商品菜房的合同成交司價格平均呆為末4063.3憑8插元警/驗㎡。其中新建呢普通商品住宅您為案3372.1寇9助元牌/們㎡、商業(yè)用房賭為嫌6542.2真8位元潛/鹿㎡、辦公用房敢為拴4120.6燭3童元廉/醉㎡、別墅蜻為隨4634.6委3查元捏/抄㎡。窗200公6頓年，揚州東區(qū)墓新建商品住宅針成交均價晚為債3198.7釋5品元涂/供㎡，同比上效漲破6.9完7景％；西區(qū)新建魚商品住宅成交凝均價蛛為繩3481.7捉2轉(zhuǎn)元值/冷㎡，同比上撫漲犧6.1液5礎(chǔ)％；北區(qū)新建搜商品住宅成交玻均價胖為可3109.0住6差元有/鉗㎡，同比下分降膛0.6送8捧％；老城區(qū)新未建商品住宅成茄交均價沫為琴3774.3瘋4閉元膊/且㎡，同比上億漲望6碧％；南區(qū)新建砍商品住宅成交秀均價疑為恢2238.5煤2揮元令/繞㎡，同比上乳漲腐40.8搜6蔬％。本案所在芽的南區(qū)，由于助受開發(fā)進(jìn)程的雜影響，成交價姨還較低，但同撈比增幅達(dá)剝到尿40.8染6靈％，增勢之強趙勁不容小覷。誰二、宏觀調(diào)控之下的揚州房地替產(chǎn)市場特點簽200竹5筆年歷5衫月，國家七部騰位聯(lián)合出臺了籌房地產(chǎn)宏觀調(diào)憲控政策表，吹200逝6誘、錫200阿7繩年國家繼續(xù)對心房地產(chǎn)市場實團(tuán)施宏觀調(diào)控，殲房地產(chǎn)業(yè)受到融前所未有的關(guān)擔(dān)注，揚州房地茅產(chǎn)市場也受到話深刻影響。總潛體上看，揚州眨房地產(chǎn)市場發(fā)踢展呈現(xiàn)如下特?zé)酎c：拍一是繼續(xù)保持兵快速、健康、鄙穩(wěn)定發(fā)展的良尊好態(tài)勢，沒有釀因為宏觀調(diào)控元而出現(xiàn)大起大透落的現(xiàn)象。二乎是繼續(xù)保持供壘求兩旺、總量株基本平衡的發(fā)惹展態(tài)勢。三是村繼續(xù)保持結(jié)構(gòu)筍基本合理、房寄價基本穩(wěn)定的秒發(fā)展格局。莖三、宏觀調(diào)控學(xué)下的揚州房價閘走向分析買200啞5委年，揚州市區(qū)小普通商品住宅昌均價盞為褲324派3筑元鵲/鼻㎡，同比上超漲葛9.4再4護(hù)％。其中第四叛季度房價略有踐波動，下鄉(xiāng)降紋7偵9炊元搖/款㎡。燒200結(jié)6毫年，揚州市區(qū)斃普通商品住宅揮均價基本穩(wěn)定剩，穩(wěn)中有升，霧為它337炎2慮元妹/視㎡，同比上痰漲散5.4奶1刑％。對此，可捏以認(rèn)為揚州房繩價基本穩(wěn)定，共漲幅合理：一盒是市區(qū)房價漲勾幅不大。漲幅怨低于市區(qū)職工巾人均可支配收杜入的漲幅。二替是增量房價格沙略有上漲。二盞手房價格還略漏下降申了迫0.7嶺8雁個百分點。三訓(xùn)是房價與國民設(shè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相涉適應(yīng)宏。德200沿6斤年揚禍州定GD述P也增以長匆15.嫂2抹％，為歷年最姐好。四是揚州呢是吧200春6斃年度中國唯一撓獲聯(lián)合國人居絲獎的響城市。目前的尾房價是與獲得瑞人居獎的城市檢相匹配的，或寸者說還有上漲牲空間。揚州作耗為江蘇唯一獲判得聯(lián)合國人居拾獎的城市，房建價不會太低，涌也不能太低，差太低了體現(xiàn)不役出城市的品牌運效應(yīng)。缸200數(shù)7抱年謀，國家仍將采丟用糕“閣地根＋銀涼根賊”圖雙緊的調(diào)控政蔑策，并加大既論有政策的執(zhí)行汁力度。國家宏腎觀調(diào)控的目的導(dǎo)是抑制房價過叼快上漲，國家牽希望房地產(chǎn)業(yè)牢健康穩(wěn)定發(fā)展者，并不希糠望攪“舍重躲創(chuàng)隱”血房地產(chǎn)市場，妄畢竟房地產(chǎn)業(yè)色是國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)循定發(fā)展的重要濾支柱之一。具客體到揚州，預(yù)駱計國家對房地杯產(chǎn)市場調(diào)控政槐策的影響不可榴能象國內(nèi)一二萌線大城市那么蕉明顯。對揚州急的房地產(chǎn)市場炮及房價走勢可冒以作這樣的預(yù)銀測琴：賴1挪、發(fā)展前景依俗然令人看好，兆市場銷售割將繼續(xù)隆火爆，市民的本購房熱情鏡不會蹄因為宏觀調(diào)控趨而減弱呢，萌“尾人居跪獎齊”屬的品牌效應(yīng)也惰將閑吸引周邊城市翁的購房者前來菠購房。沙2須、仍然保持相方對穩(wěn)定、持續(xù)礙健康的發(fā)展態(tài)史勢巨。獻(xiàn)3屆、房價將繼續(xù)傘穩(wěn)中有升，但丑不會出現(xiàn)象宏材觀調(diào)控前那樣浩的凡短期快速上漲沉。平第三部扭分蛛**果*封地塊可行性分稿析儀**扒*租地塊位于揚州波西南區(qū)域，這娘里的房地產(chǎn)市挽場正在升溫，糧發(fā)展?jié)摿薮筮w。問一、揚州西南狗區(qū)域的發(fā)展?jié)撈诹χ?槍、謀南區(qū)交通格局姓已筑，房產(chǎn)開刊發(fā)熱潮又起。貞199慈2蘿年揚城市民第融一次突破揚子栗江路的心理屏惜障，開始了揚晝城最初的房地恢產(chǎn)開發(fā)謊。律199跡8逆年揚城市民第柳二次突破邗江什大道的心理屏久障，開始了揚時城西區(qū)的大開秒發(fā)糊。陡200策3觸年鷹是紹“波沿江開發(fā)太年導(dǎo)”診估，開發(fā)突破江滴陽路市民的心異理屏障建。懇拴揚子江路的興云起，沖淡型了牛32勁8兔國道的地位，滿揚子江路妖與吉32灑8塊國道、南繞城碑公路，北繞城幅公路（已在施飾工）相連，成赴為揚城與外市秘、外省交際的玻紐帶。揚子江提路的改造興起垮，突與香32他8綱國道交匯，沖訓(xùn)淡舅了價328衛(wèi)國道筍的天塹地位。概沿江大開發(fā)以刪后始，思32霧8棄國道不再是割伙裂揚城的國道姜，而成為連接龜揚城東西大門帖的匠“前家我道辯”嬸。閉尋隨著潤揚大橋蹤的開通、南繞愈城公路的新建切、揚子江迎賓椒景觀大道的改扇造，南區(qū)交通粗格局已經(jīng)構(gòu)筑攝。所以繼江陽恒中路沿線的金假鑫花園、銀苑計新村、江陽苑鉆、康橋花園、既世紀(jì)家園、鴻累大花園、潤揚閘廣場等項目一擋陣房地產(chǎn)開發(fā)遭熱潮之后，目網(wǎng)前南區(qū)又新推燦出淮左郡、金罩湖灣、星都芳梨庭、新港名興衫花園等大規(guī)模釋住宅小區(qū)，政蘿府規(guī)劃孟的塊150庫0壯畝南區(qū)住宅藍(lán)俱圖已經(jīng)初顯，膨作為園區(qū)的生伴活配套，這里墾將成為繼揚州襲西墓區(qū)之后的又一堡大型生活居住汪區(qū)啊。竭堤2因、商城商圈雛肉形初現(xiàn)勒西南板塊北偶臨燭32弟8懇國道江陽西路緞段，該路段是搬已顯雛形爹的商城商圈的悠核心區(qū)域，公壘路客運總站（網(wǎng)西站）是揚州滿的物流客運集我散中心之一。土作品為援“史主導(dǎo)向悟南管”牧的城市發(fā)展戰(zhàn)生略，從相關(guān)部甜門了解到目前鈔揚州市政府已祥從戰(zhàn)略高度來暖實現(xiàn)揚州商城另商圈的可持續(xù)術(shù)發(fā)展。隨著財脫富廣場、九洲已大廈、東方家全藝、潤揚廣場喉、珠寶城、汽鴉配城等的開發(fā)屆興建，極大地孔推動了揚州商塌城商圈的發(fā)展斯。依3島、未來西南區(qū)策域?qū)@示十足劈的活力，成為態(tài)現(xiàn)代化的城市舍新區(qū)。承展望未來房產(chǎn)衡，從區(qū)域看：奇老城區(qū)由于土腹地相對較少，商而且配套設(shè)施蔑相對落后，開勢發(fā)難度較大，測近期不會有太蓋大發(fā)展。東區(qū)爽由水系組成，來由于各項城市矛配套設(shè)施尚未進(jìn)具備，形成規(guī)法模需要時間。廟北區(qū)城市自然剩景觀較好，隨屢著城市的擴大蹤，也會有一定天的發(fā)展。城市距西移，火車站專的新建，西區(qū)堤房產(chǎn)依舊是揚飛城房產(chǎn)的一個逗亮點。南區(qū)的宗發(fā)展讓人十分殼看好，南區(qū)拆暖遷量不大，可昏以很好的規(guī)劃革，同時可以利縣用西區(qū)臨近的青配套，盡管目送前配套還比較鋪缺乏，但從政瑞府長遠(yuǎn)規(guī)劃來啟看，無論是教弱育配套譜（葵原則上兩個居遼住區(qū)配建一所賽普通高級中學(xué)陸、兩所九年一燈貫制學(xué)校街）胡，悔夾還是醫(yī)療設(shè)施噴都將一一完善平。凍所以，我們看壓到南區(qū)目前在熄建的淮左郡、遷金湖灣、星都酷芳庭、新港名柴興花園住宅項價目，都是按照勻中高檔次標(biāo)準(zhǔn)珍建設(shè)的，南區(qū)本的交通優(yōu)勢、船開發(fā)捉區(qū)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢、戲未來的發(fā)展?jié)撀萘?，以及西南然的梯度商圈等趕等，這些都為潤南區(qū)房產(chǎn)御板塊恐注入了更加鮮寒活的色彩。痛從長遠(yuǎn)發(fā)展來收看，揚州開發(fā)另區(qū)將定位在上縣海、南京兩大顆都市圈相互影碧響的門戶，揚擊州、鎮(zhèn)江組合氣城市的合力增活長板塊；揚州遙城市的副中心陽和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)商洲地；文化與生雪態(tài)交融的濱江拒新區(qū)。根據(jù)城瞎市規(guī)劃，在包惡括開發(fā)區(qū)，邗嚷江工業(yè)園區(qū)，象揚子津科教園供區(qū)（大學(xué)城）基在內(nèi)的城市西你南部，將形成企一個以揚州商享城為中心，涵座蓋多種商業(yè)業(yè)纖態(tài)與商務(wù)核心注區(qū)，并建成為藏一個展示現(xiàn)代飯揚州文化的藝改術(shù)中心。在未歡來的三年左右再，西南片區(qū)的米商業(yè)與商務(wù)核廁心區(qū)將成為繼仆文昌商圈之后里的第二商圈，送成為大學(xué)經(jīng)濟(jì)鈔與文化的精華鎮(zhèn)區(qū)段，一個具打有商貿(mào)物流、歌生態(tài)旅游、信很息服務(wù)和生活借配套等系統(tǒng)的汽高起點城市綜掘合性功能新區(qū)競，將呼之欲出愈。衡4躍、揚州西南區(qū)夜代表樓盤情況繼樓盤名稱疼樓盤位置腳物業(yè)形態(tài)雹建筑面積向戶型面積（㎡繁）謠開發(fā)商酬水榭華庭趨高潮河以皂北杜,滴萬鴻城市花園勸以南仿多層、小高層銜、疊加聯(lián)排寸8怪萬方蟻95-293湯揚州天一投資瘦發(fā)展有限公司職星都芳庭（星此聯(lián)邦）題東臨邗江大道嗚，南沿二橋河意，西至順達(dá)路葬多層盆17.訊5糾萬方坦100-13限0壟，主拴力吊100隨江蘇星都置業(yè)鹿有限公司繪金湖灣墅園晨東至振興路，蜻西至順達(dá)路，證北至開發(fā)路慢別墅、多層襪18.革1籮萬方成100-30勒0恐揚州金鑫房地錄產(chǎn)開發(fā)有限公蜘司步南浦花園豈潤揚南路，廣揀陵學(xué)院對面奮多層、別墅妙7腸萬多方榴別畏墅混260-30翼0倉揚州花園置業(yè)壇發(fā)展公司康淮左郡莊園蔑二橋河路與順易達(dá)路交匯處重多層、別墅愧9舅萬方沾江蘇新能源置穗業(yè)（集團(tuán)）有挪限公司克新怠港唯·擺名興花園貢開發(fā)路與順達(dá)串路交匯處還多層牌2絕8蘆萬方擺80-140希蘇州新港建設(shè)洞集團(tuán)有限公司梯揚州公司普富川瑞園偉揚子江南路與虧南繞城高速交災(zāi)匯處義別墅兄26.么7淘萬方創(chuàng)12染4捕、約10潤6崇、往215星揚州夢都房地尾產(chǎn)開發(fā)有限公賠司貫尚城顧邗江南鉛路腫8傘號夫多層、小高層發(fā)、聯(lián)排、疊加將2寇0仗萬方慕剛開工明揚州宙輝教育務(wù)置業(yè)有限公司牙水榭華庭：捎經(jīng)典絕版地段辟，擁有日趨完箱善的配套設(shè)施杰：學(xué)校、超市襖、農(nóng)貿(mào)市場、牌銀行、醫(yī)院就果在家門口，為母生活居住帶來良便捷。榮上獲掠“雷揚州市最佳生吊活配套樓宴盤攜”笨殘獎。爹星都芳庭：決實力雄厚，資忘信歷年評檔為嶺AA員A教級，榮定獲致“許中國知名樓肆盤濕”打，景觀設(shè)計是啟中國美院的嘔脫心力作。二期閑主力小戶你型店50-9澡0碌平方米，目前雨力陽推費7稼2鉤平方米精致戶卡型。小區(qū)將栽扶種的植物位有誼10盯0辮多種，其中有短很多名貴植物刺?；亟鸷呈麍@：滋優(yōu)越地理位置鑰，生態(tài)景觀，聯(lián)以田園、半島句、港灣、水系枯四大景觀分區(qū)欲分彼布可2草9原個組團(tuán)父。聲2燥4滔小時生活熱水火，智能化安防遇設(shè)備配套。法南浦花園：叮以別墅為主，篩輔以少量多層祝，已售完，小鹽高層尾房。潤和揚木林公園的繼開好，揚子津辟大學(xué)城、廣陵銀學(xué)院等箱多個高校的興恭起，使其具有針環(huán)境優(yōu)雅、人料文氣息濃厚的喊品質(zhì)，榮蝶獲脈“摩揚州最佳性價狀比別劉墅球”卡的稱號。工淮左郡莊園：罷三聯(lián)系統(tǒng)的配盆置是揚州的首找創(chuàng)之舉，它有憐夏季制冷、冬陣季采暖涼、俗2章4共小時供熱水的榮三重功效。標(biāo)顫志先進(jìn)的五星謠級配套服務(wù)真奪正走進(jìn)住宅，辰智能化系統(tǒng)構(gòu)手筑安防長城。仍新政港毛·液名興花園：謊倡導(dǎo)節(jié)能保溫娘住宅，外墻彩蘆硬質(zhì)聚氯酯發(fā)迷泡保溫材料，另所有門窗采用兇鋁合金，雙層映中空玻璃技術(shù)固。小區(qū)綠化率看超廣過輝50恭%設(shè)，平均棟距超凳過襖5曾0非米。點富川瑞園：背倡導(dǎo)建設(shè)揚州家第一閥個潑“嘴低能濤耗葉”辨節(jié)能先鋒住宅座示范小區(qū)，揚尚州最低建筑覆執(zhí)蓋擠率樹20.9擾%軌，含首符創(chuàng)揚坑州牧“龍水在園中，園放在水俘中誘”斧立體景觀園林秧體系。廣告語團(tuán)：允“曾揚州向南我向計南薄”紹。拜二、項蒙目榜SWO黎T仿分析幕1騾、優(yōu)勢貍（齊Streng織t在h奶）河1蝕）隨著政府南妖向發(fā)展規(guī)劃的偶實施，本區(qū)域醒的各項配套設(shè)軋施日趨完善。甲2弊）隨著政府南爆向發(fā)展規(guī)劃的蓮實施，本區(qū)域洗物業(yè)升值潛力筍巨大。戲3旨）西區(qū)市場的波相對飽和，為驚本區(qū)域市場的占發(fā)展帶來機會杯。誓4饅）周邊外資企比業(yè)就業(yè)人群較傻多，有一定的蓄消費市場。希5太）項目周邊已目有樓盤存在，支且部分樓盤已落經(jīng)交付使用，攤已形成一定的妙人氣和居住氛泊圍。調(diào)2豪、劣勢訓(xùn)（謹(jǐn)Weakne董s沸s適）旗1反）市場對該區(qū)矛域的認(rèn)知度還漠不夠。姜2滋）周邊生活配長套尚不充分，會交通設(shè)施尚不腥完善。雕3何）交通設(shè)施、得金融機構(gòu)缺少巖，不宜形成商怖務(wù)辦公區(qū)域。紙4予）項目周邊的蟲工廠區(qū)對本項痛目的推廣和形計象塑造有一定裁障礙。豬3孩、機會點榮（翅Opport愛unit悄y三）陳1劍）政府南向發(fā)雖展規(guī)劃的實施旁為區(qū)域發(fā)展帶負(fù)來機會，有利壘于改變市民對剝該區(qū)域的偏見始。豎2物）西區(qū)板塊的漸迅猛發(fā)展和各什項配套的成熟冊，為西南板塊謝的發(fā)展提供了淋巨大的支持。隱3櫻）西南區(qū)域中果存在的開發(fā)區(qū)售及其實施的詳懷規(guī)政策吸引了揭大量的外來企典業(yè)和商人來此讀落戶，為西南知板塊的竄熱加苗了一把火。標(biāo)4矩）威脅點步（調(diào)Threa倍t兇）友1娛）西南板塊相謀對于城市其他時幾個區(qū)域在居您住市場的發(fā)展殲水平上顯得較遵為緩慢，尤其似是迅猛發(fā)展且秤相對成熟的西項區(qū)對西南區(qū)域枕客源的分流，咱威脅巨大。潔2騾）項目周邊在攏售樓盤眾多，寧且部分樓盤入貓市時間已久，批競爭激烈?？迦?、甩**算*作地塊項目產(chǎn)品幸建議裝本項目位于揚葬州西南區(qū)域，乘上面已對西南榜區(qū)域的發(fā)展?jié)摬闪M(jìn)行了全面鞏的分析，項目魯?shù)貕K位于邗江呼區(qū)，邗江中路緣的東側(cè)，附近塞分布有電子工霸業(yè)園、邗江工盈業(yè)園、大學(xué)城腫，地塊北部有潔醫(yī)院、汽車西克站，周邊重點慕小學(xué)、中學(xué)正成在規(guī)劃籌備中驗。該地區(qū)性塊貓交通便捷，周涂邊環(huán)境良好。坑從相關(guān)部門了貞解，邗江區(qū)將菌投筍資己1.臺8趣億元對邗江路芝進(jìn)行升級改造販。未來，道路附兩側(cè)將新增彈各妙6堂米的人行道，債新增綠化面股積帳4刊萬平方米，改愧造建筑立面，蓄增加停車位。柴這是繼文昌路宗、揚子江路之鐵后揚州又一條現(xiàn)提升城市形象累的景觀大道?？怀醪浇ㄗh如下召：辨1糕、厭樓盤定位：篇中高檔（力爭卻成為西南區(qū)域江有影響的精品么樓盤）。綢2腫、各樓盤名稱：女**猾*趨花園躍3兵、愁四大要素：額時尚、科技、謊健康、和諧，威打攻造她“秀生活之都，品予質(zhì)之蹄園難”舅。色1暫、時尚：致力泊于創(chuàng)造時尚的陡建筑空間形態(tài)犯。它屬于社區(qū)醉內(nèi)的人群，同摘時將融于整個牲城市做。吩2訓(xùn)、科技：強調(diào)現(xiàn)住宅科技含量暮，便利而快節(jié)丈奏地暢游于現(xiàn)務(wù)代科技的時空廊中禽。阻3與、健康：倡導(dǎo)藥健康生活方式塌，提倡建設(shè)綠妖色家園蟲。勞4勤、和諧：倡導(dǎo)無現(xiàn)代居住區(qū)的帆和諧鄰里關(guān)系雪，致力于營造閉一種文明向上碗的社區(qū)文化。休4善、蝶廣告主標(biāo)題：煮生活向上，居莖住向南；幕匯懲課生活之都，和曠諧之園。歲廣告副標(biāo)題：怨新城市、新時庫尚、新享受。塊“轟**件*語花愁園洗”蠶，追助求屯“落新城市和諧生潛活臣”昌，升級版的新禽時代住宅，高忍科技的智能化籮配套，詩意綠收色的居住環(huán)境雁，和諧人本的萄社區(qū)文化。老針對以上分析仰所存在的劣勢飽和威脅，本項岔目要想取得良爆好經(jīng)濟(jì)效益和貞社會效益，必乓須高度重視廣勺告宣傳和銷售翻工作。邁5姿、憶戶型分布：狠針對區(qū)域客戶縮特點（外資企飲業(yè)較多、青年棍教師和科技人鏟員較多、外來套人員較多、新?；槿藛T較多等算），主動適應(yīng)蹦國家宏觀調(diào)控釣政策（如要壺求粱9雙0宰平方米以下占善到伴70始%狹），同時也是寫為了促銷和及既時回籠資金，梅小戶型應(yīng)占相焦當(dāng)比例，以控森制單套總價。昌具體建議：虜面積羽戶型仙比例簽70-9戲0叫平方米排二室一衛(wèi)經(jīng)40%揭90-11京0時平方米苗二室一衛(wèi)隙30%烘110-12斤0撿平方米瞇三室二衛(wèi)丑20%彼120-14獎0嬸平方米傭三室二衛(wèi)巖10%們6華、掠價格定位范：根據(jù)目前揚序州市場樓盤銷枯售價格及西南專區(qū)域樓盤的銷欄售均價，初步梢建議本項目均槍價僵330汗0揉元左右。開盤李時價格要略低家，與周邊樓盤慕接軌。具體應(yīng)漲根據(jù)開盤當(dāng)時觀的政策因素、兼樓盤品質(zhì)、市派場情況而定。喪7草、喂目標(biāo)客戶：掏科技人員、教節(jié)師、公務(wù)員、帆私營企業(yè)主、紫外地投資客商駐。危8予、植商業(yè)配套贊：區(qū)域內(nèi)商業(yè)糊配套奇缺，為尤提升項目自身唐價值及附加價妖值，項目沿街慨部分宜設(shè)立商申業(yè)賣場。冤四、項目發(fā)展炒戰(zhàn)略與總體評惜價顫1撥、分析消費者著的價值取向以在及地塊的自身腿資源，建立起栗自身鮮明的競友爭優(yōu)勢，項目產(chǎn)的價值點將得黑以充分挖掘。意2遠(yuǎn)、提升樓盤的召附加值，控制融總價，給予客在戶最多實惠，順充分提升物業(yè)淹的附加價值，躍確立樓盤鮮明參的個性形象，廉建立市場知名痛度及影響，搶秤占市場份額。票3燙、項目推廣是頃本案不容忽視菠的一環(huán)。娛4倉、把握樓盤最種佳入市時機及袖有效方式。思5芹、整合商業(yè)配叨套，針對自住及型及投資型客綢戶，分階段推冤出不同的有效晴措施及營銷策咱略，制造一浪扛又一浪的銷售乘高峰，這需要臟在整合過程中屆充分考慮配合緒促銷活動以及漆工廠形象、市延場環(huán)境及競爭拋對手。膀第四部燦分杏伸鴨項目概況與投婆資估算尼一揉、訪**高*她花園項目概況聯(lián)項目位于中國紙歷史文化名易城托―區(qū)―撈揚州西南區(qū)域礎(chǔ)（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)梁），西為揚州董心曲主要景觀瘋干燭道盞―張―靠邗江中路，北宋緊臨古運河的周一條支流，東傅為擬建居住區(qū)李，南臨橫二路打，對面也為擬橡建居住區(qū)。沿亦邗江中路向北扛鄰近揚州汽車錢西站，往南隔辭著寧通高