文化旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式專題研究討論素材

文化旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式專題研究討論素材第1頁(yè)/共51頁(yè)前言從2010年開(kāi)始，一方面全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)受到政策的打壓，進(jìn)入一個(gè)緩慢發(fā)展的階段；另一方面隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展人們收入水平的增加，國(guó)家對(duì)旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)進(jìn)行政策扶持，以及推動(dòng)城市化進(jìn)程步伐的加快，直接帶動(dòng)了對(duì)文化旅游度假產(chǎn)品的需求。在此宏觀大背景和市場(chǎng)需求的條件下，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始涉及或已經(jīng)將文化旅游地產(chǎn)作為未來(lái)企業(yè)發(fā)展的重要業(yè)務(wù)之一。在此行業(yè)環(huán)境下，北辰要進(jìn)入文化旅游地產(chǎn)行業(yè)，將面臨以下幾個(gè)問(wèn)題：文化旅游地產(chǎn)是否可以進(jìn)入，進(jìn)入發(fā)展的主要類型，如何轉(zhuǎn)型，面臨的問(wèn)題及解決方法？等，對(duì)于以上問(wèn)題我們將通過(guò)對(duì)整體宏觀市場(chǎng)、相關(guān)經(jīng)濟(jì)模型、國(guó)內(nèi)外典型案例及國(guó)內(nèi)成功轉(zhuǎn)型企業(yè)等研究解決以上問(wèn)題，將為北辰進(jìn)入文化旅游地產(chǎn)行業(yè)提供建議，包括：進(jìn)入方式、類型選擇、面臨風(fēng)險(xiǎn)及解決方法等。第2頁(yè)/共51頁(yè)P(yáng)ART1文化旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與機(jī)遇文化旅游地產(chǎn)定義文化旅游地產(chǎn)發(fā)展背景文化旅游地產(chǎn)全國(guó)發(fā)展現(xiàn)狀文化旅游地產(chǎn)發(fā)展空間文化旅游地產(chǎn)政策北辰進(jìn)入建議第3頁(yè)/共51頁(yè)什么是文化旅游地產(chǎn)？文化旅游地產(chǎn)——依托周邊豐富的旅游資源而建、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的集旅游、文化、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目；文化旅游地產(chǎn)特征:旅游本身就是一種文化，文化是旅游的靈魂，旅游是文化發(fā)展的重要途徑；是文化業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)縫嫁接；具有更好的自然景觀、人文景觀、建筑景觀，擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值定義第4頁(yè)/共51頁(yè)旅游市場(chǎng)年份2006年2007年2008年2009年2010年2011年國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)(億人次)141617192126國(guó)內(nèi)旅游收入(億元)623077718749101841258019306旅游發(fā)展階段旅游形態(tài)向休閑旅游轉(zhuǎn)化進(jìn)入出國(guó)旅游的增長(zhǎng)期旅游形態(tài)開(kāi)始向度假旅游升級(jí)進(jìn)入度假經(jīng)濟(jì)時(shí)代隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中國(guó)的旅游業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期，旅游業(yè)的發(fā)展推動(dòng)了文化產(chǎn)業(yè)的復(fù)興，文化旅游成為旅游業(yè)發(fā)展的重要組成部分，同時(shí)也推動(dòng)了文化和旅游地產(chǎn)更緊密結(jié)合發(fā)展11年全年國(guó)內(nèi)出游人數(shù)26.4億人次，比上年增長(zhǎng)13.2%；國(guó)內(nèi)旅游收入19306億元，增長(zhǎng)23.6%。入境旅游人數(shù)13542萬(wàn)人次，增長(zhǎng)1.2%。其中，外國(guó)人2711萬(wàn)人次，增長(zhǎng)3.8%；香港、澳門(mén)和臺(tái)灣同胞10831萬(wàn)人次，增長(zhǎng)0.6%。國(guó)內(nèi)居民出境人數(shù)7025萬(wàn)人次，增長(zhǎng)22.4%。其中因私出境6412萬(wàn)人次，增長(zhǎng)24.5%，占出境人數(shù)的91.3%。數(shù)據(jù)來(lái)源：《中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局》第5頁(yè)/共51頁(yè)中國(guó)旅游形態(tài)已經(jīng)從觀光旅游向度假旅游形態(tài)轉(zhuǎn)型，形成觀光旅游、休閑旅游、度假旅游并駕齊驅(qū)的“泛旅游時(shí)代”；旅游產(chǎn)品不斷升級(jí)，文化旅游地產(chǎn)也開(kāi)始向復(fù)合型發(fā)展旅游發(fā)展趨勢(shì)文化旅游地產(chǎn)發(fā)展國(guó)際慣例觀光旅游休閑旅游度假旅游2003年2006年2008年觀光旅游休閑旅游度假旅游人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)進(jìn)入旅游需求增長(zhǎng)期，旅游形態(tài)主要是觀光旅游人均GDP2000—3000美元，旅游形態(tài)向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進(jìn)入出國(guó)旅游的增長(zhǎng)期人均GDP3000—5000美元，旅游形態(tài)開(kāi)始向度假旅游升級(jí)2011年中國(guó)人均GDP5540美元，進(jìn)入度假經(jīng)濟(jì)時(shí)代人均5000美元以上開(kāi)始進(jìn)入成熟度假經(jīng)濟(jì)時(shí)期2011年1100美元2010美元3060美元5540美元人均GDP第6頁(yè)/共51頁(yè)爆發(fā)式增長(zhǎng)階段快速發(fā)展階段起步階段萌芽階段主要表現(xiàn)形式案例及企業(yè)投資自然、人文文化旅游地產(chǎn)類觀光旅游項(xiàng)目借古文化的古村、古鎮(zhèn)觀光旅游項(xiàng)目商業(yè)及主題公園類啟蒙發(fā)展商業(yè)與主題公園性形式地產(chǎn)綜合類啟蒙發(fā)展主題公園類、地產(chǎn)類項(xiàng)目爆發(fā)式增長(zhǎng)文化旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷程黃山、海南等擁有豐富自然資源的地區(qū)幾乎無(wú)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資，多為政府自行開(kāi)發(fā)宏村、清明上河園華僑城、中坤等開(kāi)始起步發(fā)展新天地、宋城、深圳華僑城、方特歡樂(lè)世界華僑城、宋城集團(tuán)、華強(qiáng)等云南華僑城、雅居樂(lè)清水灣華僑城、雅居樂(lè)、萬(wàn)達(dá)、龍湖等紛紛進(jìn)入旅游地產(chǎn)文化旅游地產(chǎn)在中國(guó)的發(fā)展主要經(jīng)歷了四個(gè)階段，自2011年以來(lái)，中國(guó)進(jìn)入了爆發(fā)式增長(zhǎng)階段，眾多實(shí)力開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入文化旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，競(jìng)爭(zhēng)格局初顯1990年以前1990-20002001-20102011-至今第7頁(yè)/共51頁(yè)江浙明清建筑文化旅游地產(chǎn)在全國(guó)興起，全國(guó)各地爭(zhēng)相打出文化旅游地產(chǎn)概念，目前具有豐富歷史人文的區(qū)域?yàn)闊狳c(diǎn)發(fā)展區(qū)域全國(guó)文化旅游地產(chǎn)發(fā)展格局西北文化遺址文化主題公園安徽徽派建筑古鎮(zhèn)歷史人文資源豐富的西南、西北、華中、東部沿海地區(qū)是文化旅游地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，而又以高收入人群比較集中的一、二線城市是發(fā)展主流；歷史遺跡、人文資源、自然資源是文化旅游地產(chǎn)依托的主要資源類型少數(shù)民族文化大唐文化休閑娛樂(lè)和明清文化歷史人文宋朝文化川西民族和歷史文化休閑娛樂(lè)文化第8頁(yè)/共51頁(yè)政策環(huán)境文化旅游產(chǎn)業(yè)作為十二五規(guī)劃中“戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)”，已經(jīng)成為地方政府保增長(zhǎng)和中央政府提出擴(kuò)內(nèi)需政策的重要戰(zhàn)略布局，受到各地各級(jí)政府高度重視傳統(tǒng)住宅在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，房產(chǎn)調(diào)控將在高壓態(tài)勢(shì)中趨于制度化，傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)將逐步下行2011年全國(guó)超過(guò)120個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，48個(gè)大中城市出臺(tái)了“限購(gòu)令”，40個(gè)城市出臺(tái)了針對(duì)樓盤(pán)的強(qiáng)制“限價(jià)令”2012年全國(guó)兩會(huì)期間，溫家寶總理表示，目前一些地方房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位，調(diào)控不能放松。李克強(qiáng)副總理在“中國(guó)發(fā)展高層論壇2012年會(huì)”上明確表示：中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)變刻不容緩文化產(chǎn)業(yè)明確文化產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局中的重要戰(zhàn)略地位2009年國(guó)務(wù)院審議通過(guò)第一部文化產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃《文化產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃》2010年十七屆五中全會(huì)提出推動(dòng)文化產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的建議2011年十七屆六中全會(huì)《國(guó)家“十二五”時(shí)期文化改革發(fā)展規(guī)劃綱要》旅游產(chǎn)業(yè)推動(dòng)旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用，深度開(kāi)發(fā)文化旅游2009年《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的建議》2010年《意見(jiàn)工作分工方案》提出培育新的旅游消費(fèi)熱點(diǎn)2011年3月十二五規(guī)劃提出“推動(dòng)旅游業(yè)特色化發(fā)展和旅游產(chǎn)品多樣化發(fā)展，全面推動(dòng)生態(tài)旅游，深度開(kāi)發(fā)文化旅游”文化產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)地產(chǎn)逐步退出發(fā)展核心戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)逐步形成第9頁(yè)/共51頁(yè)預(yù)計(jì)中國(guó)的旅游高速發(fā)展期為未來(lái)的10~15年發(fā)展時(shí)間保守估計(jì)，中國(guó)旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)總量為1500~2500億美元發(fā)展空間旅游地產(chǎn)向文化旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型是必然趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)入建議建議：從文化旅游地產(chǎn)發(fā)展空間、時(shí)間和趨勢(shì)來(lái)看：建議北辰進(jìn)入文化旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建議北辰集團(tuán)進(jìn)入文化旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第10頁(yè)/共51頁(yè)P(yáng)ART2地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)類型與特點(diǎn)企業(yè)分類市場(chǎng)轉(zhuǎn)型分析企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展北辰企業(yè)戰(zhàn)略建議第11頁(yè)/共51頁(yè)企業(yè)分類及特征支柱戰(zhàn)略型華僑城：長(zhǎng)期以來(lái)一直堅(jiān)持“旅游+地產(chǎn)”的雙輪驅(qū)動(dòng)模式，實(shí)行兩者優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)收益最大化，從而使其擁有較多的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和豐富的產(chǎn)品線中坤：偶得宏村項(xiàng)目成為企業(yè)邁入旅游地產(chǎn)行業(yè)契機(jī)，隨后的發(fā)展過(guò)程積累了大量的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)；現(xiàn)在中坤進(jìn)入了專精化發(fā)展階段，專攻地產(chǎn)和旅游項(xiàng)目分支策略型華強(qiáng)：以文化科技產(chǎn)業(yè)、電子信息高端服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、高科技電子制造業(yè)等為主導(dǎo)的多元化產(chǎn)業(yè)格局，以其強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)發(fā)展主題公園類文化旅游地產(chǎn)萬(wàn)達(dá)：以綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為支柱產(chǎn)業(yè)，近期在國(guó)內(nèi)外頻繁拿地，將旅游地產(chǎn)作為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移性新增業(yè)務(wù)置信：以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心，多元化發(fā)展，低價(jià)儲(chǔ)備土地，較早進(jìn)入文化旅游地產(chǎn)行業(yè)機(jī)會(huì)偶得型方興地產(chǎn)：以寫(xiě)字樓、酒店等物業(yè)開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，通過(guò)并購(gòu)金茂集團(tuán)等，機(jī)會(huì)偶得旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，至此方興涉足于文化旅游地產(chǎn)中弘：通過(guò)通過(guò)各種控股ST科苑，借殼上市，涉及文化旅游地產(chǎn)；近期大量拿地，開(kāi)始從機(jī)會(huì)偶得型向分支策略型轉(zhuǎn)變將文化旅游產(chǎn)業(yè)作為公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)將文化旅游產(chǎn)業(yè)作為公司的分支盈利業(yè)務(wù)通過(guò)并購(gòu),借殼上市等手段涉及文化旅游行業(yè)根據(jù)重點(diǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略，我們把企業(yè)分為三類：支柱戰(zhàn)略型、分支策略型、機(jī)會(huì)偶得型第12頁(yè)/共51頁(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目名稱區(qū)位規(guī)模投資額時(shí)間節(jié)點(diǎn)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)長(zhǎng)白山占地18.34平方公里230億2012年7月28日正式面市西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目西雙版納占地6平方公里150億2012年6月，展示中心開(kāi)放大連金石國(guó)際旅游度假區(qū)大連金石灘占地9平方公里500億11年上半年開(kāi)工，13年建成中弘股份云南西雙版納路南山旅游度假項(xiàng)目西雙版納用地面積1.47萬(wàn)畝150億2012年4月簽訂開(kāi)發(fā)協(xié)議山東微山湖國(guó)際旅游島項(xiàng)目微山湖用地面積5000畝不少于100億2012年4月簽訂開(kāi)發(fā)協(xié)議御馬坊國(guó)際生態(tài)度假城北京平谷占地2000余畝近百億開(kāi)工時(shí)間2012年3月?？谑袞|海岸如意島?？谑?.12平方公里土地成交價(jià)30億（聯(lián)合中鐵共同出資）2012.5.23與中鐵聯(lián)手拿地中坤集團(tuán)云南普洱項(xiàng)目云南普洱60平方公里總投資500億（由中坤牽頭）2012.4簽署合作框架協(xié)議華強(qiáng)集團(tuán)南通方特城市樂(lè)園及華強(qiáng)城項(xiàng)目南通占地約60萬(wàn)平米，建筑面積約140萬(wàn)平米18億2012年年底開(kāi)園方興地產(chǎn)金茂雪山語(yǔ)麗江市古城區(qū)700畝26億2012年1月簽訂開(kāi)發(fā)協(xié)議崖州灣三亞崖州灣1500畝（海域3000畝）共同出資180億2012年4月簽訂開(kāi)發(fā)協(xié)議成都置信成都國(guó)際醫(yī)學(xué)城成都市溫江區(qū)占地面積約30余平方公里200億2008年立項(xiàng),周期12年華僑城蘇河灣上海閘北區(qū)占地3.19平方公里130億2010年拿地各標(biāo)桿企業(yè)取地范圍多位于景觀資源比較豐富的區(qū)域，相對(duì)遠(yuǎn)離城市中心，雖然投資額很大，但取地規(guī)模多以“平方公里”級(jí)計(jì)算，因此，地價(jià)相對(duì)較為便宜，在一定程度上，均實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張各大企業(yè)動(dòng)態(tài)第13頁(yè)/共51頁(yè)企業(yè)發(fā)展及轉(zhuǎn)型因素總結(jié)方興地產(chǎn)：以寫(xiě)字樓、酒店等物業(yè)開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，通過(guò)并購(gòu)金茂集團(tuán)獲取其旗下旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)始涉足于旅游地產(chǎn)中弘股份：通過(guò)借殼上市，沖破資金束縛，進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，將文化旅游地產(chǎn)作為房地產(chǎn)主要業(yè)務(wù)之一萬(wàn)達(dá)集團(tuán)：以商業(yè)地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，出于規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)、儲(chǔ)備公司核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，做出向文化旅游地產(chǎn)進(jìn)軍的策略華強(qiáng)集團(tuán)：以文化科技產(chǎn)業(yè)、電子信息服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)、電子制造業(yè)等為主導(dǎo)的多元化產(chǎn)業(yè)格局，借助政策對(duì)文化產(chǎn)業(yè)的扶持，以其強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)發(fā)展主題公園類文化旅游地產(chǎn)中坤集團(tuán)：偶得宏村項(xiàng)目獲取巨大利潤(rùn)空間和成功經(jīng)驗(yàn)之后，開(kāi)始將文化旅游地產(chǎn)作為核心支柱產(chǎn)業(yè)華僑城：鑒于政策調(diào)控的影響、平衡地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的考慮以及中共十七屆六中全會(huì)對(duì)文化產(chǎn)業(yè)的扶持，華僑城向“文化+旅游+地產(chǎn)+商業(yè)+娛樂(lè)+傳媒+……”的現(xiàn)代綜合服務(wù)業(yè)進(jìn)軍各標(biāo)桿企業(yè)或出于規(guī)避樓市政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)、或出于儲(chǔ)備核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、或出于沖破資金束縛等因素的考量，均做出向開(kāi)辟文化旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)或向文化旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的策略置信集團(tuán)：以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心多元化發(fā)展，出于對(duì)政策面及土地作為稀缺生產(chǎn)要素考慮，多渠道拿地，低價(jià)儲(chǔ)備土地，較早進(jìn)入文化旅游地產(chǎn)行業(yè)第14頁(yè)/共51頁(yè)P(yáng)ART3文化旅游地產(chǎn)分類及模式研究文化旅游地產(chǎn)模式分類文化旅游地產(chǎn)模式特征分析文化旅游地產(chǎn)模式案例研究文化旅游地產(chǎn)模式總結(jié)分析第15頁(yè)/共51頁(yè)根據(jù)文化旅游地產(chǎn)的定義，文化旅游地產(chǎn)可以分為兩大類：文化旅游地產(chǎn)模式分類傳統(tǒng)地產(chǎn)+資源類資源強(qiáng)勢(shì)類利用強(qiáng)勢(shì)的自然景觀資源，進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主資源借勢(shì)類外部自然資源較為缺乏，主要通過(guò)后期整合和重新打造資源類文化類主要借助歷史建筑、遺跡等進(jìn)行旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，主要有商業(yè)和酒店等主題公園類借助區(qū)域資源進(jìn)行旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)第16頁(yè)/共51頁(yè)傳統(tǒng)地產(chǎn)+資源強(qiáng)勢(shì)類定義：位于歷史人文和自然景區(qū)周圍，依托歷史人文和自然景區(qū)的文化旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，如：隆鑫花漾的山谷、黃山德懋堂。第17頁(yè)/共51頁(yè)背景：1979年，鄧小平訪美歸來(lái)發(fā)表大力發(fā)展旅游業(yè)講話背景：1998-2006年，長(zhǎng)假制實(shí)行，旅游市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，旅游地產(chǎn)投資風(fēng)起云涌背景：2007-今，傳統(tǒng)景區(qū)市場(chǎng)飽和，相關(guān)環(huán)境保護(hù)法規(guī)出臺(tái)景點(diǎn)一次開(kāi)發(fā)景點(diǎn)二次開(kāi)發(fā)景區(qū)外圍借勢(shì)開(kāi)發(fā)我國(guó)文化旅游地產(chǎn)類旅游地產(chǎn)在1979年國(guó)家首次提出大力發(fā)展旅游業(yè)的契機(jī)下，逐步深化開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，由內(nèi)而外，至今已發(fā)展到第三階段借勢(shì)景點(diǎn)外圍打造產(chǎn)品發(fā)展歷程分類特征代表景區(qū)自然景觀九寨溝、黃山、張家界、三亞等歷史人文承德避暑山莊、麗江古城、武當(dāng)山等民族風(fēng)俗云南民族村、中國(guó)民俗文化村等都市風(fēng)光北京、上海、南京、成都等田園風(fēng)光西江千戶苗寨、南寧八桂田園風(fēng)光區(qū)等當(dāng)前外圍借勢(shì)開(kāi)發(fā)文化旅游地產(chǎn)的主要特征發(fā)展歷程與分類特征第18頁(yè)/共51頁(yè)區(qū)域條件經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)水平整體經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)發(fā)達(dá)，旅游業(yè)發(fā)展速度快人均可支配收入較高，追求生活品質(zhì)，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力和意愿如：成都（人均GDP達(dá)7000美元，位西部之首）、昆明（昆明GDP總量占云南全省近30%）區(qū)域人口一二級(jí)客源市場(chǎng)（當(dāng)?shù)乜驮矗┱急容^高，所以區(qū)域人口基數(shù)要求較大如：武隆花漾山谷（重慶市人口3144.23萬(wàn)），云南民族村（昆明人口726萬(wàn)，云南全境人口4596萬(wàn)）交通情況對(duì)交通條件要求高一、對(duì)外交通發(fā)達(dá)：有機(jī)場(chǎng)、鐵路等外聯(lián)交通，便于區(qū)外客戶導(dǎo)入二、對(duì)內(nèi)交通便利：臨高速公路或區(qū)內(nèi)主干道，有良好的昭示性和客流聚集效應(yīng)區(qū)域形象生態(tài)優(yōu)美、城市化水平高區(qū)域條件：需有較高的經(jīng)濟(jì)、生活品質(zhì)高、消費(fèi)意愿較強(qiáng)，發(fā)達(dá)的內(nèi)外部交通，擁有生態(tài)優(yōu)越、現(xiàn)代化的區(qū)域形象第19頁(yè)/共51頁(yè)開(kāi)發(fā)模式文化旅游地產(chǎn)類文化旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以景觀資源為依托，注重文化價(jià)值的挖掘，景點(diǎn)為基礎(chǔ)與主要賣(mài)點(diǎn)，多功能復(fù)合開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品以別墅、洋房、酒店為主不可復(fù)制景觀資源產(chǎn)品組合成功開(kāi)發(fā)+=開(kāi)發(fā)模式代表案例景觀資源依托驅(qū)動(dòng)因素產(chǎn)品組合重慶金佛山畫(huà)家村落重慶金佛山風(fēng)景名勝區(qū)自然景觀藝術(shù)家居住區(qū)、四星級(jí)酒店、800米景觀步行長(zhǎng)廊黃山·德懋堂安徽黃山5A級(jí)風(fēng)景區(qū)自然資源歷史人文別墅、五星級(jí)酒店、9個(gè)個(gè)性化會(huì)所杭州富春山居富陽(yáng)市富春江山水自然資源富春別墅，度假酒店及spa，高爾夫球場(chǎng)，富春閣和上海t8餐廳重慶隆鑫花漾的山谷重慶武隆仙女山風(fēng)景區(qū)自然景觀主題公園、住宅區(qū)（公寓、洋房、別墅）、五星級(jí)奢華度假酒店、云頂泉浴俱樂(lè)部酒店美國(guó)伯克湖公園弗吉尼亞州伯克湖自然景觀休閑文化家庭露營(yíng)區(qū)、高爾夫區(qū)、家庭戶外活動(dòng)區(qū)、碼頭、垂釣區(qū)資源特征文化旅游地產(chǎn)類文化旅游地產(chǎn)主要還是依托景區(qū)自然山水資源，結(jié)合當(dāng)?shù)氐臍v史人文開(kāi)發(fā)，主要集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海城市。產(chǎn)品特征度假別墅、洋房、度假酒店、產(chǎn)權(quán)式別墅酒店、主題文化公園等是其主要產(chǎn)品，產(chǎn)品布局以景點(diǎn)為核心。開(kāi)發(fā)模式先一級(jí)開(kāi)發(fā)：由政府或開(kāi)發(fā)商針對(duì)旅游景區(qū)的直接開(kāi)發(fā)再二級(jí)開(kāi)發(fā)：依托旅游景點(diǎn)，以此為品牌賣(mài)點(diǎn)，多功能復(fù)合開(kāi)發(fā)第20頁(yè)/共51頁(yè)成功要素：不可復(fù)制的資源、優(yōu)惠的地價(jià)與出讓方式、依托絕對(duì)景觀優(yōu)勢(shì)為地產(chǎn)升值是景觀驅(qū)動(dòng)類的核心成功因素。在此基礎(chǔ)上，打造適當(dāng)?shù)闹黝}，提升項(xiàng)目整體的人氣與價(jià)值，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)項(xiàng)目利益最大化成功要素類型外部因素內(nèi)部因素區(qū)域條件選址策略政策環(huán)境資源條件主題定位開(kāi)發(fā)模式功能組合與規(guī)劃企業(yè)資源整合能力盈利模式景點(diǎn)驅(qū)動(dòng)類旅游業(yè)發(fā)展速度快,有較強(qiáng)的消費(fèi)能力和意愿位于著名的景點(diǎn)，環(huán)境較為優(yōu)越優(yōu)惠地價(jià)、出讓方式與后期稅收優(yōu)惠等不可復(fù)制的資源優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前提與基礎(chǔ)依托景觀資源，挖掘主題，注重合作以景點(diǎn)為核心，開(kāi)發(fā)住宅、度假類產(chǎn)品主要以景觀旅游功能+地產(chǎn)功能為主資金實(shí)力、融資渠道、營(yíng)銷渠道景點(diǎn)旅游、度假產(chǎn)品的銷售重要性重要不重要風(fēng)險(xiǎn)分析對(duì)景區(qū)資源依賴程度高，受特定資源條件的約束近年來(lái)國(guó)家對(duì)環(huán)境的保護(hù)越來(lái)越重視，對(duì)景區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的限制要求較多此類項(xiàng)目旅游配套功能物業(yè)較多，后期持有物業(yè)比重較高成功與風(fēng)險(xiǎn)要素文化旅游地產(chǎn)類成功與風(fēng)險(xiǎn)要素分析第21頁(yè)/共51頁(yè)案例研究——隆鑫花漾的山谷項(xiàng)目概況項(xiàng)目地址：武隆縣仙女山石梁子村物業(yè)形態(tài)：公寓、洋房、別墅占地面積：1600余畝建筑面積：61萬(wàn)方建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)格當(dāng)期價(jià)格：6700元/m2（三期洋房）容積率：0.58總戶數(shù):4000余戶當(dāng)前情況：一、二期已售罄，交房入住，目前三期山景洋房在售，價(jià)格6700元/m2隆鑫花漾的山谷位于被譽(yù)為“東方瑞士”的武隆仙女山新區(qū)，占地千余畝，擁有3200米絕世凌空崖線景觀；建設(shè)包括超五星級(jí)奢華度假酒店、云頂泉浴俱樂(lè)部酒店、五大主題公園等度假物業(yè)組團(tuán)五大主題公園①森林公園：包括徒步道、電瓶車道、峰頂練拳場(chǎng)②懸崖公園——觀山谷景臺(tái)、木棧道、原生態(tài)灌木，懸崖沙灘休息區(qū)、燒烤區(qū)、光的教堂③月光營(yíng)地—帳篷旅館、懸崖草坡劇場(chǎng)、自助野餐④運(yùn)動(dòng)公園——6個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)、山地自行車道、10個(gè)室外羽毛球場(chǎng)、1個(gè)籃球場(chǎng)、2個(gè)沙灘排球場(chǎng)、徒步道、兒童生態(tài)游戲場(chǎng)⑤青青農(nóng)場(chǎng)——無(wú)污染蔬菜及家禽、寄養(yǎng)農(nóng)田超五星奢華別墅酒店云頂泉浴俱樂(lè)部酒店月光營(yíng)地帳篷酒店三大奢華酒店第22頁(yè)/共51頁(yè)定義：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目資源的整合，以打造凝聚當(dāng)?shù)靥氐穆糜萎a(chǎn)品配套為驅(qū)動(dòng)，主要開(kāi)發(fā)度假居住類產(chǎn)品，集商、住、辦于一體的多功能、高復(fù)合型的文化旅游綜合體開(kāi)發(fā)模式，如成都國(guó)色天鄉(xiāng)、東部華僑城、雅居樂(lè)清水灣。傳統(tǒng)地產(chǎn)+資源強(qiáng)勢(shì)類第23頁(yè)/共51頁(yè)背景：2003-2007，華僑城上市，開(kāi)始構(gòu)建資本運(yùn)作平臺(tái)，旅游+地產(chǎn)商業(yè)模式背景：1998-2003年，隨著旅游業(yè)的不斷發(fā)展，大量觀光景點(diǎn)下游地產(chǎn)入市，以酒店、餐飲為主背景：2008-今，分時(shí)度假產(chǎn)品、第二居所成為旅游地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)力觀光+地產(chǎn)娛樂(lè)體驗(yàn)+地產(chǎn)休閑度假+地產(chǎn)我國(guó)資源+地產(chǎn)（復(fù)合）類文化旅游地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了早期的“觀光+地產(chǎn)”，中期“娛樂(lè)體驗(yàn)+地產(chǎn)”，到目前發(fā)展火熱的“休閑度假+地產(chǎn)”文化旅游綜合體階段發(fā)展歷程分類特征打造類外部歷史人文和自然資源缺乏，主要通過(guò)文化旅游產(chǎn)品的打造成功開(kāi)發(fā)的模式，這類項(xiàng)目投資成本高，主題創(chuàng)意難度較高。借勢(shì)類外部具有一定的歷史人文和自然資源，但不足以支撐整個(gè)文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，需要對(duì)周邊的資源進(jìn)行整合，投資成本相對(duì)較低，開(kāi)發(fā)難度相對(duì)較低。當(dāng)前文化旅游綜合體發(fā)展的主要特征綜合體特征主題創(chuàng)意化環(huán)境景區(qū)化產(chǎn)品休閑化空間集聚化發(fā)展歷程與分類特征第24頁(yè)/共51頁(yè)區(qū)域條件經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)水平區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)水平發(fā)達(dá)，發(fā)展速度快，在區(qū)域內(nèi)具標(biāo)桿地位人均可支配收入較高，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，多元文化融合，開(kāi)放水平高如：深圳（改革開(kāi)放窗口，GDP總量11502萬(wàn)億元，全國(guó)排名第四）、成都（天府之國(guó)，人均GDP達(dá)7000美元，位西部之首）區(qū)域人口一二級(jí)客源市場(chǎng)（當(dāng)?shù)乜驮矗┱急容^高，區(qū)域人口基數(shù)要求較大外來(lái)人口占比較高，城市化化水平較高，旅游人口總數(shù)要求較大如：成都國(guó)色天鄉(xiāng)（成都常住人口1400萬(wàn)，具省會(huì)城市首位），深圳（常住人口1000萬(wàn)，位列全國(guó)第四）交通情況對(duì)交通條件要求高一、對(duì)外交通發(fā)達(dá)：有機(jī)場(chǎng)、鐵路等外聯(lián)交通，便于區(qū)外客戶導(dǎo)入二、對(duì)內(nèi)交通便利：臨高速公路或區(qū)內(nèi)主干道，有良好的昭示性和客流聚集效應(yīng)區(qū)域形象區(qū)域標(biāo)桿、文化多樣性、充滿活力區(qū)域條件：需有較發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)水平、龐大的常住及旅游人口支撐，發(fā)達(dá)的內(nèi)外部交通，擁有標(biāo)桿城市、充滿活力、文化多元的區(qū)域形象第25頁(yè)/共51頁(yè)區(qū)位資源主題創(chuàng)意產(chǎn)品組合成功開(kāi)發(fā)+=開(kāi)發(fā)成功模式郊區(qū)化大盤(pán)項(xiàng)目，旅游產(chǎn)品配套驅(qū)動(dòng)，主題功能具有可復(fù)制性和多元化的特征，產(chǎn)品線豐富，個(gè)性化產(chǎn)品提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值開(kāi)發(fā)特征案例用地規(guī)模區(qū)位資源大眾型產(chǎn)品個(gè)性化產(chǎn)品芙蓉古城810畝川西文化別墅、商業(yè)街、酒店民俗文化表演中心、婚慶中心、影視拍攝中心川西風(fēng)味小吃一條街、芙蓉客棧東部華僑城13500畝海景資源海景別墅、酒店、商業(yè)街、SPA節(jié)目表演、生態(tài)主題公園雅居樂(lè)清水灣15000畝海景資源海景別墅、洋房、酒店式公寓、商業(yè)街、會(huì)所游艇碼頭、水上運(yùn)動(dòng)中心、高爾夫球場(chǎng)、溫泉度假區(qū)、民俗風(fēng)情園、娛樂(lè)中心云南華僑城12000畝山水資源別墅、酒店、商業(yè)街、溫泉公園法國(guó)風(fēng)情小鎮(zhèn)、飛虎隊(duì)酒吧、山頂觀光塔廣場(chǎng)、鍵陀羅生態(tài)化谷、滇越鐵路主體公園萬(wàn)福精舍開(kāi)發(fā)要素先做旅游后做地產(chǎn)，遠(yuǎn)郊大盤(pán)型項(xiàng)目，文化多元化，旅游產(chǎn)品配套驅(qū)動(dòng)，文化價(jià)值挖掘，產(chǎn)品線豐富，具有可復(fù)制性。產(chǎn)品特征高端產(chǎn)品為主，景觀公寓、別墅、酒店為主，文化主題個(gè)性化產(chǎn)品提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。區(qū)位資源既有自然資源，也有可挖掘的人文資源，自然資源離城、文化融城第26頁(yè)/共51頁(yè)成功要素：項(xiàng)目一般位于自然資源和歷史人文比較優(yōu)越的區(qū)域，凝聚地方特色打造涵蓋多層次的主題創(chuàng)意旅游綜合體。以先旅游后地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)對(duì)旅游產(chǎn)品配套的打造提升旅游功能，推動(dòng)項(xiàng)目居住類度假產(chǎn)品的銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的投資利潤(rùn)收益成功要素類型外部因素內(nèi)部因素區(qū)域條件選址策略政策環(huán)境資源條件主題定位開(kāi)發(fā)模式功能組合與規(guī)劃企業(yè)資源整合能力盈利模式資源重塑類經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，在區(qū)域內(nèi)具標(biāo)桿地位城市近郊或遠(yuǎn)郊，大規(guī)模土地稅收優(yōu)惠和城市基礎(chǔ)配套建設(shè)支持自然資源和可挖掘的歷史人文資源多層次的主題定位，特色化，協(xié)同化以旅游產(chǎn)品配套為驅(qū)動(dòng)，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)滿足客戶需求多種功能相結(jié)合資金實(shí)力、融資渠道、外包業(yè)務(wù)能力以旅游驅(qū)動(dòng)居住類度假產(chǎn)品銷售重要性重要不重要風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，受外部因素影響較大前期資金需求量較大，資金運(yùn)作能力要求較高企業(yè)資源整合能力要求高，風(fēng)險(xiǎn)控制能力強(qiáng)成功與風(fēng)險(xiǎn)要素資源+地產(chǎn)（復(fù)合）類成功與風(fēng)險(xiǎn)要素分析第27頁(yè)/共51頁(yè)項(xiàng)目名稱三亞清水灣開(kāi)發(fā)商雅居樂(lè)項(xiàng)目位置海南省陵水縣英州鎮(zhèn)建筑面積900萬(wàn)㎡占地面積1.5萬(wàn)畝物業(yè)類型酒店式公寓、臨海別墅、海景公寓、多層住宅、酒店、商鋪、公寓、別墅容積率總體0.9（一期0.3）銷售價(jià)格15000元-20000元（精裝修）雅居樂(lè)清水灣——借勢(shì)海南的自然資源和旅游資源，由單一開(kāi)發(fā)主體打造超大規(guī)模綜合旅游度假區(qū)的成功典范案例研究——雅居樂(lè)清水灣（借勢(shì)類）基本情況酒店區(qū)游艇碼頭酒店綜合居住區(qū)綜合居住區(qū)（規(guī)劃中）高爾夫球場(chǎng)綜合居住區(qū)高爾夫球場(chǎng)綜合居住區(qū)（規(guī)劃中）居住區(qū)綜合居住區(qū)（規(guī)劃中）高爾夫球場(chǎng)酒店游艇碼頭綜合居住區(qū)商業(yè)街海濱沙灘浴場(chǎng)第28頁(yè)/共51頁(yè)國(guó)色天鄉(xiāng)新城位于成都近郊，通后旅游主題營(yíng)造，大造林涵蓋主題旅游、休閑度假、高端商務(wù)居住的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目2005年由成都置信開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目計(jì)劃總投資約人民幣40億元，建設(shè)周期約5年。占地6232畝，位于成都市西貴之地城西溫江區(qū)萬(wàn)春鎮(zhèn)國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)包括四座由國(guó)際頂級(jí)娛樂(lè)集團(tuán)設(shè)計(jì)的一流的主題樂(lè)園；2300余畝規(guī)模的高尚住宅區(qū)，1.5公里主題商業(yè)風(fēng)情重鎮(zhèn)，1座大型五星級(jí)酒店，一座匯集各類時(shí)尚運(yùn)動(dòng)的戶外運(yùn)動(dòng)主題樂(lè)園全面兼容“食、住、行、游、娛、購(gòu)、療、學(xué)”等功能業(yè)態(tài)，創(chuàng)新形成全球風(fēng)情商業(yè)建筑群區(qū)以“花文化”為主題的國(guó)際化游樂(lè)勝地，打造中國(guó)第一個(gè)“國(guó)際花文化中心”案例研究——國(guó)色天鄉(xiāng)（打造類）項(xiàng)目概況成都市中心溫江區(qū)國(guó)色天鄉(xiāng)3公里鄯縣20公里芙蓉大道風(fēng)溪大道成溫高速光華大道——通市中心國(guó)色天鄉(xiāng)成為溫州區(qū)的旅游名片第29頁(yè)/共51頁(yè)文化類-借古文化類定義：對(duì)歷史上存在的歷史遺跡、古城、古鎮(zhèn)、古村等進(jìn)行保護(hù)性開(kāi)發(fā)或者1:1還原，營(yíng)造過(guò)去的生活方式或社會(huì)形態(tài)的文化旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，如：宏村、清明上河園。第30頁(yè)/共51頁(yè)區(qū)域條件經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)水平區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)水平一般人均可支配收入一般（還原性開(kāi)發(fā)需有一定的消費(fèi)能力）如：西安市（GDP總量3864億元、人均GDP45633元，全國(guó)排名88，處于中游）、安徽?。ㄈDP總量15110億元，在全國(guó)省級(jí)處中下游）區(qū)域人口一二級(jí)客源市場(chǎng)（當(dāng)?shù)乜驮矗┱急容^少，對(duì)區(qū)域人口基數(shù)要求較小旅游人口總數(shù)要求較大如：西安市（人口846萬(wàn),接待游客6553萬(wàn)人次），開(kāi)封市（人口500萬(wàn)，接待游客3901萬(wàn)人次）交通情況由于主要客群來(lái)自外區(qū)域，所以對(duì)交通條件苛刻一、對(duì)外交通發(fā)達(dá)：有機(jī)場(chǎng)、鐵路等外聯(lián)交通，便于區(qū)外客戶導(dǎo)入二、對(duì)內(nèi)交通便利：臨高速公路，有較好的直達(dá)性與便利性區(qū)域形象歷史悠久、文化深厚、擁有人文號(hào)召力區(qū)域條件：對(duì)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)水平、人口條件較低，但對(duì)交通條件較為苛刻，需要有“歷史悠久、文化深厚、擁有人文號(hào)召力”的區(qū)域形象第31頁(yè)/共51頁(yè)開(kāi)發(fā)模式案例開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)品形態(tài)延伸開(kāi)發(fā)盈利模式麗江束河古鎮(zhèn)保護(hù)開(kāi)發(fā)商鋪、客棧、酒吧、休閑中心、景點(diǎn)別墅式產(chǎn)權(quán)酒、別墅門(mén)票收入、活動(dòng)受投入、別墅銷售收入浙江桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)保護(hù)開(kāi)發(fā)商鋪、酒店、景點(diǎn)商業(yè)街、酒店門(mén)票收入、酒店、商業(yè)銷售、商鋪?zhàn)饨鹄ド角艄沛?zhèn)保護(hù)開(kāi)發(fā)商業(yè)、景點(diǎn)別墅門(mén)票收入、商鋪?zhàn)饨鹗杖?、別墅銷售收入浙江南潯古鎮(zhèn)保護(hù)開(kāi)發(fā)商業(yè)、景點(diǎn)\門(mén)票收入、商業(yè)租金、活動(dòng)收入安徽宏村保護(hù)開(kāi)發(fā)景點(diǎn)、酒店、寺廟節(jié)目表演、別墅、墓地門(mén)票、酒店收入、別墅銷售收入、墓地出讓收入、演出收入杭州宋城還原開(kāi)發(fā)商業(yè)、景點(diǎn)節(jié)目表演、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)門(mén)票收入、商業(yè)租金收入、表演收入、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入開(kāi)封清明上河園還原開(kāi)發(fā)景點(diǎn)、客棧、商鋪節(jié)目表演門(mén)票收入、節(jié)目表演、租金收入、自營(yíng)收入歷史人文發(fā)掘保護(hù)延伸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功開(kāi)發(fā)+=開(kāi)發(fā)成功模式開(kāi)發(fā)特征集中在古鎮(zhèn)、古村類開(kāi)發(fā)，以保護(hù)開(kāi)發(fā)為主，開(kāi)發(fā)投資較少，政府參與和主導(dǎo)。產(chǎn)品形態(tài)景點(diǎn)、商鋪、酒店是目前古鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的主要產(chǎn)品，延伸房地產(chǎn)產(chǎn)品主要以度假類酒店、別墅為主。盈利模式門(mén)票收入、酒店運(yùn)營(yíng)收入、商鋪?zhàn)饨鹗杖胧侵饕拈L(zhǎng)期盈利模式，延伸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)的方式。保護(hù)性開(kāi)發(fā)為主，景點(diǎn)、商業(yè)街、酒店是主要的產(chǎn)品形態(tài)，以長(zhǎng)期持有為主要運(yùn)營(yíng)模式，延伸開(kāi)發(fā)以快速回現(xiàn)的住宅類產(chǎn)品為主第32頁(yè)/共51頁(yè)成功要素：對(duì)所挖掘出的歷史人文資源，打造的文化主題定位是借古文化類的核心成功因素。在此基礎(chǔ)上，功能組合規(guī)劃與企業(yè)資金實(shí)力能夠最大程度的確保項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)成功要素類型外部因素內(nèi)部因素區(qū)域條件選址策略政策環(huán)境資源條件主題定位開(kāi)發(fā)模式功能組合與規(guī)劃企業(yè)資源整合能力盈利模式借古文化類區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)水平、人口條件較低位于擁有深厚歷史文化底蘊(yùn)的區(qū)域，且交通便利當(dāng)?shù)卣院畏N形式合作參與到古鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)中來(lái)需要不可復(fù)制的歷史人文資源打造具有歷史沉淀，歷史意義的文化主題，喚醒人們對(duì)古文化的重視與保護(hù)以人文資源為核心，打造能夠引起人們共鳴的歷史景點(diǎn)景點(diǎn)、商鋪、酒店是保護(hù)性開(kāi)發(fā)的主要產(chǎn)品資金實(shí)力、融資渠道、營(yíng)銷渠道，對(duì)外包專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的整合與把控以門(mén)票收入、酒店運(yùn)營(yíng)收入、商鋪?zhàn)饨鹗杖霝橹髦匾灾匾恢匾L(fēng)險(xiǎn)分析對(duì)歷史文化建筑資源依賴程度高，受特定資源條件的約束近年國(guó)家對(duì)歷史文化的開(kāi)發(fā)限制條件越來(lái)越多，開(kāi)發(fā)過(guò)程中容易受到政策的影響項(xiàng)目在建成后才能實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)，且還原性開(kāi)發(fā)前期投資較大；項(xiàng)目只通過(guò)旅游產(chǎn)品的盈利而沒(méi)有地產(chǎn)類產(chǎn)品快速回現(xiàn)的話，回收周期較長(zhǎng)成功與風(fēng)險(xiǎn)要素借古文化類成功與風(fēng)險(xiǎn)要素分析第33頁(yè)/共51頁(yè)位于安徽黔縣，由中坤集團(tuán)承建開(kāi)發(fā)，定位為古村落型旅游度假區(qū)，被聯(lián)合國(guó)教科文組織認(rèn)定為世界文化遺產(chǎn)，是國(guó)家4A級(jí)旅游景區(qū)案例研究——宏村區(qū)位：宏村位于安徽省黔縣東北部，村落面積19.11公頃，宏村建于南宋紹熙年間（公元1131年）布局：整個(gè)村子呈“牛”型結(jié)構(gòu)布局，被譽(yù)為當(dāng)今世界歷史文化遺產(chǎn)的一大奇跡發(fā)展歷程歷經(jīng)800余年風(fēng)雨歷程，宏村到上個(gè)世紀(jì)80年代時(shí)已經(jīng)滿目瘡痍，昔日風(fēng)光不再，1997年，北京中坤投資集團(tuán)有限公司開(kāi)始承建修復(fù)宏村危舊房、修通道路宏村整體環(huán)境改造租賃政府招待所、配套設(shè)施打造度假概念提出效益產(chǎn)生土地運(yùn)作、資本運(yùn)作，經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益項(xiàng)目概要盈利模式設(shè)計(jì)第34頁(yè)/共51頁(yè)定義：以歷史建筑、人文底蘊(yùn)及現(xiàn)代文化為基礎(chǔ)，挖掘旅游價(jià)值，以商業(yè)街為主要表現(xiàn)形式的文化旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，上海新天地、成都錦里。文化類-文化商業(yè)類第35頁(yè)/共51頁(yè)區(qū)域條件經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)水平區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)水平高人均可支配收入高，需要有較強(qiáng)的消費(fèi)能力如：上海市（GDP總量19159億元，全國(guó)居首）、南京市（人均GDP76774元，排名26）、長(zhǎng)沙市（人均GDP79773元，排名23）區(qū)域人口一二級(jí)客源市場(chǎng)（當(dāng)?shù)乜驮矗┱急容^大，對(duì)區(qū)域人口基數(shù)要求較高旅游人口總數(shù)要求較小如：上海市（人口2300萬(wàn)），南京市（人口800萬(wàn)），長(zhǎng)沙市（人口704萬(wàn)）交通情況對(duì)外交通條件不高，對(duì)內(nèi)交通要求較高對(duì)內(nèi)交通便利：項(xiàng)目多處于城市中心，需要有較好的交通便捷性區(qū)域形象經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、文化豐富、擁有城市影響力區(qū)域條件：在區(qū)域經(jīng)濟(jì)和人口上有較為苛刻的條件，均要求較為發(fā)達(dá)，以提供較強(qiáng)的商業(yè)支撐力，對(duì)內(nèi)交通要求便利，需要擁有“經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、文化豐富、擁有城市影響力”的區(qū)域形象第36頁(yè)/共51頁(yè)開(kāi)發(fā)模式案例類型規(guī)模功能配置運(yùn)營(yíng)模式上海新天地石窟門(mén)+商業(yè)6萬(wàn)方零售：餐飲：休閑娛樂(lè)：其他42％：38％：20％：10%只租不售，經(jīng)營(yíng)者和管理者分離三里屯village藝術(shù)建筑+商業(yè)17萬(wàn)方服飾：娛樂(lè)：餐飲：其他77％：11％：6％：6%租售結(jié)合的模式北京798文化藝術(shù)+商業(yè)22.5萬(wàn)方藝術(shù)：餐飲業(yè)：時(shí)尚業(yè)：設(shè)計(jì)50％：20％：20％：10%只租不售成都.錦里古街三國(guó)文化+商業(yè)0.8萬(wàn)方零售：餐飲：特色小攤：客棧46％：24％：20％：4%只租不售北京南鑼鼓巷文化創(chuàng)意+商業(yè)\創(chuàng)意及零售：酒吧咖啡：服飾35％：25％：25％只租不售天津鼓樓文化街三國(guó)文化+商業(yè)7萬(wàn)方古董：購(gòu)物：餐飲：工藝品28％：27％：20％：15%只租不售南京1912民國(guó)建筑+商業(yè)3萬(wàn)方餐飲：酒吧：休閑40％：40％：10％只租不售，經(jīng)營(yíng)者和管理者分離豫園旅游商城明清建筑+商業(yè)10萬(wàn)方零售：餐飲：文化：娛樂(lè)40％：16％：18％：19%只租不售，經(jīng)營(yíng)者和管理者分離城市歷史文化驅(qū)動(dòng)合理業(yè)態(tài)配置成功開(kāi)發(fā)+=成功開(kāi)發(fā)模式以歷史文化驅(qū)動(dòng)，合理的業(yè)態(tài)配置和鮮明的主題定位是該類項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素；功能以購(gòu)物、餐飲、酒吧、休閑娛樂(lè)為主開(kāi)發(fā)要點(diǎn)城市歷史文化驅(qū)動(dòng)，歷史文化類注重保護(hù)，現(xiàn)代文化注重創(chuàng)新。主題鮮明，主要規(guī)模在10萬(wàn)方以內(nèi)。功能配置休閑功能為主，購(gòu)物、餐飲、酒吧、休閑娛樂(lè)為主，占到業(yè)態(tài)比例合計(jì)占到80%以上。+貼合市場(chǎng)的主題定位第37頁(yè)/共51頁(yè)成功要素：貼和目標(biāo)市場(chǎng)需求的主題定位及功能組合與規(guī)劃是文化商業(yè)類的核心成功要素，良好的交通、廣闊的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、消費(fèi)人口密集程度將確保項(xiàng)目的擁有持續(xù)盈利能力成功要素類型外部因素內(nèi)部因素區(qū)域條件選址策略政策環(huán)境資源條件主題定位開(kāi)發(fā)模式功能組合與規(guī)劃企業(yè)資源整合能力盈利模式文化商業(yè)類發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與人口基礎(chǔ)，消費(fèi)能力強(qiáng)，商業(yè)氛圍成熟具有歷史人文、交通便捷的城市中心信貸成本、財(cái)稅優(yōu)惠，及涉及城市中心老城區(qū)的拆遷難問(wèn)題區(qū)域內(nèi)稀缺且具有號(hào)召力的文化資源在此定位上的人文資源挖掘，貼近目標(biāo)市場(chǎng)需求的定位支撐企業(yè)長(zhǎng)期持有戰(zhàn)略業(yè)態(tài)以購(gòu)物、餐飲、手工藝品、食品、娛樂(lè)為主主要商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、旅游產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、與投資方的合作主要收入由租金、商業(yè)分成構(gòu)成重要性重要不重要風(fēng)險(xiǎn)分析持有型戰(zhàn)略，要求前期大量資本沉淀，同時(shí)較長(zhǎng)的資本回收期，要求企業(yè)創(chuàng)新盈利模式代理人行為和短見(jiàn)行為造成的消費(fèi)型商業(yè)對(duì)旅游型商業(yè)的擠出效應(yīng)主要收入由租金、商業(yè)分成構(gòu)成，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差成功與風(fēng)險(xiǎn)要素文化商業(yè)類成功與風(fēng)險(xiǎn)要素分析第38頁(yè)/共51頁(yè)案例研究——上海新天地投資商香港瑞安集團(tuán)容積率1.8物業(yè)地址上海盧灣區(qū)太倉(cāng)路181弄項(xiàng)目投資14億占地面積3萬(wàn)方改造成本2萬(wàn)元/平米建筑面積6萬(wàn)方拆遷安置成本6.7億上海新天地位于城市中心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)越；開(kāi)發(fā)規(guī)模較小，前期投資較高；定位方面，改變?cè)鹊木幼」δ?，賦予商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，改造成集國(guó)際水平的餐飲、購(gòu)物、演藝等功能的時(shí)尚、休閑文化娛樂(lè)中心項(xiàng)目概況經(jīng)營(yíng)者和管理者分離，采取只租不售模式，后續(xù)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)保證品質(zhì)（需要開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力、商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)）運(yùn)營(yíng)模式集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等功能于一身提供一種集購(gòu)物、餐飲、住宿、休閑、娛樂(lè)和觀光旅游為一體的“一站式”消費(fèi)的場(chǎng)所上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)一個(gè)國(guó)際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)功能定位第39頁(yè)/共51頁(yè)兩館一廳住宅商業(yè)商住北辰實(shí)業(yè)在07年得到三角洲項(xiàng)目，并成為長(zhǎng)沙當(dāng)年的地王項(xiàng)目，商業(yè)部分成為偶得型文化商業(yè)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)北辰致力于打造高端江景城市綜合體，其項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)在于其高端的定位、便捷的交通、完善的周邊配套以及北辰實(shí)業(yè)的品牌效應(yīng)項(xiàng)目住宅面積300萬(wàn)㎡，其中：酒店20萬(wàn)㎡；辦公20萬(wàn)㎡公寓16萬(wàn)㎡；商業(yè)24萬(wàn)㎡架空平臺(tái)下總建筑面積157萬(wàn)㎡項(xiàng)目位置開(kāi)福區(qū)湘江北路三段1200號(hào)（新河三角洲）開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)沙北辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司產(chǎn)品住宅、酒店、辦公、公寓、商業(yè)占地面積約1177畝容積率4.1綠化率50%物業(yè)形態(tài)城市綜合體建筑面積537萬(wàn)㎡項(xiàng)目方位二至內(nèi)裝修情況毛坯項(xiàng)目概況案例研究——北辰三角洲北辰三角洲整體項(xiàng)目不屬于旅游地產(chǎn)，但項(xiàng)目中的商業(yè)部分致力于文化商業(yè)旅游地產(chǎn)概念方向開(kāi)發(fā)第40頁(yè)/共51頁(yè)定義：以當(dāng)?shù)貧v史、人文和自然景觀為藍(lán)本，打造以休閑度假為目的的文化精品酒店的文化旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，如：麗江悅?cè)厍f、安縵法云酒店。文化類-文化酒店類第41頁(yè)/共51頁(yè)區(qū)域條件經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)水平對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平依存度較低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中旅游業(yè)占比較大目標(biāo)客群消費(fèi)能力較強(qiáng)如：麗江（旅游業(yè)產(chǎn)值占GDP的46.5％）、杭州（人均消費(fèi)水平達(dá)9200元,位列長(zhǎng)三角第二）區(qū)域人口二級(jí)客源市場(chǎng)占比較高，周邊區(qū)域人口總量較高旅游人口總數(shù)要求較大，年旅游人次穩(wěn)步增長(zhǎng)如：麗江悅?cè)厍f（麗江市年接待旅游人次1000萬(wàn)），杭州法云（杭州旅游業(yè)年均增長(zhǎng)15%）交通情況對(duì)交通條件要求高一、對(duì)外交通發(fā)達(dá)：有機(jī)場(chǎng)、鐵路等外聯(lián)交通，便于區(qū)外客戶導(dǎo)入二、對(duì)內(nèi)交通便利：臨高速公路或區(qū)內(nèi)主干道，便于發(fā)揮客流聚集效應(yīng)區(qū)域形象文化名城、生態(tài)條件優(yōu)越、旅游資源豐富區(qū)域條件：需相對(duì)發(fā)達(dá)的內(nèi)外部交通，擁有豐富多元的自然旅游資源、文化底韻深厚的區(qū)域形象第42頁(yè)/共51頁(yè)案例類型規(guī)模產(chǎn)品類型運(yùn)營(yíng)模式主要功能麗江悅榕莊度假酒店主題型55間獨(dú)立別墅出售后統(tǒng)一管理居住、餐飲、SPA北京安縵頤和酒店主題型51間獨(dú)立別墅全部持有統(tǒng)一管理居住、文化會(huì)館、酒吧青島CHINA公社文化藝術(shù)酒店時(shí)尚型200間5層裙樓全部持有統(tǒng)一管理居住、餐飲、藝術(shù)館江蘇書(shū)香門(mén)第主題酒店地域型60間3層裙樓全部持有統(tǒng)一管理居住、餐飲、會(huì)議、娛樂(lè)杭州阿曼法云酒店地域型53間獨(dú)立別墅全部持有統(tǒng)一管理居住、SPA、餐廳、古玩店北京長(zhǎng)城腳下的公社地域型243間別墅+裙樓全部持有統(tǒng)一管理住宿、會(huì)議、藝術(shù)、餐飲文化內(nèi)涵精準(zhǔn)定位專業(yè)酒店管理體系成功開(kāi)發(fā)+=開(kāi)發(fā)模式成功開(kāi)發(fā)要點(diǎn)裝修極其奢華考究，標(biāo)準(zhǔn)可超五星級(jí)；規(guī)模較小，客房數(shù)量有限，私密性強(qiáng)；面向高端人群，提供管家式服務(wù)；主題鮮明，風(fēng)格迥異。功能配置以居住、餐飲、SPA等休閑養(yǎng)生功能為主，主題功能突出。由專業(yè)酒店管理機(jī)構(gòu)牽頭，把握度假題材的摘選和塑造層次，分期開(kāi)發(fā)逐步開(kāi)放，提供獨(dú)棟式度假客房，主題鮮明的個(gè)性化服務(wù)，及休閑養(yǎng)生為主的配套開(kāi)發(fā)模式第43頁(yè)/共51頁(yè)成功要素：文化酒店帶有較強(qiáng)的目的性旅游屬性，要求其擁有較為稀缺的旅游資源，在此基礎(chǔ)上通過(guò)引入成熟成功的酒店管理公司提供特色度假功能產(chǎn)品，平衡傳統(tǒng)酒店淡旺季贏收落差，提高酒店運(yùn)營(yíng)效率，特色的度假服務(wù)產(chǎn)品將會(huì)是項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力成功要素類型外部因素內(nèi)部因素區(qū)域條件選址策略政策環(huán)境資源條件主題定位開(kāi)發(fā)模式功能組合與規(guī)劃企業(yè)資源整合能力盈利模式文化酒店類對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)依存度較低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中旅游業(yè)占比較大交通相對(duì)便利，文化底蘊(yùn)深厚土地成本及財(cái)稅優(yōu)惠、旅游資源的開(kāi)發(fā)權(quán)具有地域?qū)傩?、人文?dǎo)向的文化資源差異化、特色化,注重區(qū)域內(nèi)的協(xié)同發(fā)展由酒店管理機(jī)構(gòu)牽頭，滾動(dòng)開(kāi)發(fā),豐富產(chǎn)品類型引入度假設(shè)施，平衡傳統(tǒng)酒店的淡旺季利差涉及產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、公關(guān)、服務(wù)體系常規(guī)客房餐飲+特色度假重要性重要不重要風(fēng)險(xiǎn)分析投資者很容易進(jìn)入這個(gè)行業(yè)中來(lái)，卻已經(jīng)很難退出這個(gè)行業(yè)目前大量競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入度假酒店行業(yè)，高額利潤(rùn)已經(jīng)轉(zhuǎn)化為相互之間競(jìng)爭(zhēng)成本度假設(shè)施的更新帶來(lái)高昂的運(yùn)營(yíng)成本,將拉長(zhǎng)投資回收期成功與風(fēng)險(xiǎn)要素文化酒店類成功與風(fēng)險(xiǎn)要素分析第44頁(yè)/共51頁(yè)酒店位置：麗江古城束河悅榕路交通：距市中心4公里；距火車站4公里；距飛機(jī)場(chǎng)36公里星級(jí)：

超5星級(jí)客房數(shù)量：55間開(kāi)發(fā)商：LRH（LagunaResortsandHotelsPublicCompanyLimited）設(shè)計(jì)公司：ArchitraveDesign&Planning酒店管理公司：悅榕度假酒店集團(tuán)酒店開(kāi)業(yè)時(shí)間：2006年3月1日麗江悅榕莊位于海拔二千米的麗江束河古鎮(zhèn)，倚傍在風(fēng)景迷人的玉龍雪山腳下，擁有獨(dú)一無(wú)二的高原風(fēng)光、少數(shù)民族風(fēng)情和溫泉資源。案例研究——麗江悅榕莊度假酒店麗江悅榕莊所處地理位置既沿襲了悅榕營(yíng)造優(yōu)雅浪漫的度假風(fēng)格，但整體建筑風(fēng)格又非常地方化，建造伊始就按照麗江城市規(guī)劃要求把麗江古城的建筑風(fēng)格融會(huì)貫通其中，而內(nèi)部則是五星級(jí)的現(xiàn)代化酒店設(shè)施。項(xiàng)目概況環(huán)境建筑特色服務(wù)麗江悅榕莊通過(guò)與當(dāng)?shù)丨h(huán)境、建筑特色的結(jié)合，加之自身傳統(tǒng)的特色服務(wù)，創(chuàng)造出帶有悅榕莊標(biāo)志的文化度假精品酒店模式第45頁(yè)/共51頁(yè)主題公園類定義：借助歷史文化或者現(xiàn)代新興主題，集諸多娛樂(lè)活動(dòng)、休閑要素和服務(wù)接待設(shè)施于一體的現(xiàn)代文化旅游目的地，如：橫店影視城、蕪湖方特世界。第46頁(yè)/共51頁(yè)區(qū)域條件經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)水平區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)水平發(fā)達(dá)，或發(fā)展速度快人均可支配收入較高，有較強(qiáng)的消費(fèi)能力如：深圳（GDP總量11502萬(wàn)億元，全國(guó)排名第四，經(jīng)濟(jì)實(shí)力突出）、蕪湖（作為地級(jí)市，GDP總量1658億元，并連續(xù)8年GDP增速在15%以上）區(qū)域人口一二級(jí)客源市場(chǎng)（當(dāng)?shù)乜驮矗┱急容^高，所以區(qū)域人口基數(shù)要求較大旅游人口總數(shù)要求較大如：廣州長(zhǎng)?。◤V東省人口1億），