年房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)

2004年房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)分析***房地產(chǎn)上市公司，無(wú)疑是中國(guó)3萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司中的佼佼者。房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，在一定程度上代表了房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)的主要狀況，也反映出目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展動(dòng)態(tài)。2004年是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重大變革的一年。許多政策的出臺(tái)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響非同一般。政策的實(shí)施，必然會(huì)引起房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的變動(dòng)。我們通過(guò)這些指標(biāo)的變動(dòng)，可以發(fā)現(xiàn)2004年房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)的一些特點(diǎn)，并由此可以判斷未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。我們確定了59家經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司為研究對(duì)象。這59家公司主要是根據(jù)wind資訊系統(tǒng)提供的名錄，并結(jié)合證券交易所的公司劃分加以補(bǔ)充的。而在研究的過(guò)程中，又確定了47家處于正常狀態(tài)的公司為主要目標(biāo)。這里的經(jīng)營(yíng)正常，是以每股收益為正值、或非ST類作為標(biāo)準(zhǔn)。在研究的過(guò)程中，由于沒(méi)有相應(yīng)的股票財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)處理軟件，數(shù)據(jù)的采集和處理相當(dāng)繁雜。所以在整個(gè)分析中，我們沒(méi)有采取縱向年份財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的比較方式，而只是從當(dāng)年數(shù)據(jù)情況中尋找一些有價(jià)值的東西。因此相關(guān)的動(dòng)態(tài)變化趨勢(shì)，闡述的較少。一、盈利能力優(yōu)勢(shì)向大企業(yè)集中與其他眾多行業(yè)相比，近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)絕對(duì)是一個(gè)創(chuàng)造財(cái)富的行業(yè)，也有人戲說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)是制造富翁的行業(yè)。2004年《新財(cái)富》500富人榜上，83位富翁來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)，所占行業(yè)比例最多。因此，許多投資者會(huì)認(rèn)為，隨著全國(guó)房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)上市公司的盈利水平會(huì)格外突出。但是，從2004年前三個(gè)季度的情況看，59家房地產(chǎn)上市公司的每股收益僅為0.105元，預(yù)計(jì)這個(gè)數(shù)字僅僅只達(dá)到了2004年全部上市公司盈利水平的平均值。這與熱火的房地產(chǎn)市場(chǎng)、不斷竄高的房?jī)r(jià)，所帶給投資者的印象還是存在一定差距的。從具體的每股收益情況看，59家房地產(chǎn)上市公司中，每股收益在0.105元以上的企業(yè)有24家，之下的企業(yè)有35家，其中有10家企業(yè)的每股收益為負(fù)值。分析這10家企業(yè)的虧損原因，主要是由于歷史遺留問(wèn)題造成的，而非經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所為。相反的是，目前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)正是其擺脫虧損的主要盈利來(lái)源。鑒于這10家虧損企業(yè)、及1家ST企業(yè)的某些經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，在一定程度上不能反映其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的真實(shí)情況，所以將其列入了非正常經(jīng)營(yíng)企業(yè)行列。而正常經(jīng)營(yíng)的47房地產(chǎn)上市公司的每股收益平均值達(dá)到了0.15元/股，其中在平均值之上的公司為19家，平均值之下的為29家。從數(shù)值上看，最高的公司為棲霞建設(shè)，每股收益達(dá)到了0.487元，最低的為粵宏遠(yuǎn)A，每股收益僅為0.003元，兩者相差甚遠(yuǎn)。另外從每股收益的排位看（見(jiàn)表1），大的房地產(chǎn)公司盈利水平普遍較高，而且這些公司主要從事住宅類房地產(chǎn)、和土地開(kāi)發(fā)類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主，專業(yè)化程度較高。這些正反映出目前房地產(chǎn)市場(chǎng)，專業(yè)化程度越高、土地資源占有量越多，企業(yè)的盈利能力就越高的特點(diǎn)。并且這一特點(diǎn)還會(huì)在今后的房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)中得到充分體現(xiàn)。表12004年前三季度房地產(chǎn)上市公司盈利能力排位前、后十名情況乳代碼沙名稱善每股收益紛排名嶺代碼循名稱羞每股收益熔排名融600533礙棲霞建設(shè)想0.487水1路600215最長(zhǎng)春經(jīng)開(kāi)傘0.056絕38未600246泡先鋒股份墾0.474狐2對(duì)600641交中遠(yuǎn)發(fā)展近0.05卵39攝000402惜金融街鳴0.47勒3帆600167翼沈陽(yáng)新開(kāi)古0.038秀40槍600383侍金地集團(tuán)翻0.357齊4藝000608關(guān)陽(yáng)光股份帥0.037秀41波000616協(xié)億城股份侮0.35吉5升600648冒外高橋挑0.036顆42饅000024培招商地產(chǎn)慧0.344過(guò)6票000628餓倍特高新獸0.021纖43井600256姻廣匯股份欄0.243筍7樹(shù)600620踢天宸股份廈0.018壁44晶000502賄恒大地產(chǎn)襲0.234須8幅600322覆天房發(fā)展津0.01錘45若600663究陸家嘴糖0.22霞9掩000009更深寶安當(dāng)A質(zhì)0.007阻46垮600007頸中國(guó)國(guó)貿(mào)面0.22兇10賽000573瞇粵宏遠(yuǎn)絨A膠0.003殖47由于受股份數(shù)及上市時(shí)間長(zhǎng)短的影響，“每股收益”指標(biāo)在一定程度上，不能反映出上市公司的整體實(shí)力和規(guī)模效益，如近兩年新上市的房地產(chǎn)公司每股收益普遍較高；而上市已久的公司因歷史遺留問(wèn)題較多，每股收益受到了影響。所以在衡量房地產(chǎn)上市公司的綜合盈利能力時(shí)，人們更習(xí)慣比較企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。從主營(yíng)業(yè)務(wù)收入情況看（見(jiàn)表2），59家房地產(chǎn)上市公司的平均額為6.62億元，在平均值之上的為18家，占30.5%；均值之下的為41家。其中張江高科和萬(wàn)科分別以40.49億元、34.75億元分列前第一、二位。而且從前面的排位看，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入向大企業(yè)集中的趨勢(shì)更加明顯。表22004年前三季度房地產(chǎn)上市公司主要盈利能力指標(biāo)排名情況休代碼削名稱欲主營(yíng)業(yè)務(wù)收入厚（萬(wàn)元）喊排名柄每股收益奇（元）亮排名刑主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)寨率期（駝%拌）漏排名因600895幻張江高科蛛404941泄1浴0.083彈29差20.09蛾46抽000002電萬(wàn)科Ａ紋347485鄉(xiāng)2孫0.169擁18歉30.10塘24爆000分632跨三木集團(tuán)亡206465滑3撲0.088傳28雷7.60便57養(yǎng)000024涼招商地產(chǎn)偽181298奧4喉0.344喚6販17.68拖49舒600256表廣匯股份擦178572畢5朱0.243丹7歇24.48徹36序600881剛亞泰集團(tuán)旁164134則6惹0.16作19夫28.49真26豎000616脹億城股份朝163777未7它0.35寧5叮9.58嫁55嘉0000遮42咐深長(zhǎng)圣城臣A巴156837庭8螞-0.042撞51雪15.79佩51小600383醉金地集團(tuán)笛129413韻9撒0.357干4惜26.04娃31榜600663蝕陸家嘴第121624您10皂0.22俱9桂40.77輪8寶000009尾深寶安腔A走103215符11更0.007業(yè)47戒31.83縣22裳600736隱蘇州高新障102442抖12餓0.175伙17約24.57北35簽600064已南京高科臟102295謎13香0.133渡22刊14.14昂52除000402后金融街飽101163攻14講0.47碎3順32.81董21崖600266半北京城建漲98224兼15貼0.076家31裁20.37照45澇0000膽06裙深振助業(yè)云A苗93424閑16叔-0.14獄58旅11.66徑54喚600246霉先鋒股份轎87678蜘17糟0.474麗2蒜16.86自50甘600675掏中華企業(yè)鐮77202文18斗0.076傭32樸41.62狠7潔平均值勝66180壘0.105礎(chǔ)27.93把600606呆金豐投資逮64830男19裕0.1程25艇23.34將39抗600641稠中遠(yuǎn)發(fā)展仍63813懸20說(shuō)0.05鈔39意24.16猴37臺(tái)000029衣深深房Ａ誰(shuí)55567沸21胸-0.062段54匙7.28安58彎600533黨棲霞建設(shè)燕53282壁23移0.487御1窯26.65謝30瞞000046勾光彩建設(shè)竹52858固24收0.074妻34申19.86劉47定000511棗銀基發(fā)展慧52753汗25競(jìng)0.183溝16劍19.52栽48知600007陳中國(guó)國(guó)貿(mào)廟51427叔26竄0.22吃10僵55.63貓2宮600322班天房發(fā)展癢41157里27窩0.01割46喉27.08鄭28協(xié)000573寇粵宏遠(yuǎn)好A段40601英28洲0.003頌48插22.09鳥(niǎo)43拜000889顫渤海物流溝38741除29度0.06退37芬33.83斥19單600639筍浦東金橋沸36669承30炒0.205土11鋤40.62仙9孤900950留新城焦B秘36445愧31杰0.078挨30宣26.94竊29憶000628赴倍特高新洲35751勺32兩0.021焰43桑40.35途11吧600648齒外高橋朱35517通33慶0.036云42衛(wèi)30.43敘23豈600325持華發(fā)股份志34881狐34邀0.204猜12階22.45撐41淺600052嫁浙江廣廈偶33415瓣22低-0.0喬45剛52襯40.61滲10億600082厘海泰發(fā)展讓30063菊36田0.136后20棕24.78康34遺600215則長(zhǎng)春經(jīng)開(kāi)涉28979海37宗0.056困38晴37.45筍14訊000667據(jù)名流置業(yè)滔27822具38帆0.2頑14招40.02里12唇600376賊天鴻寶業(yè)苦27091奶39捷0.12省24燥23.60如38章600620貌天宸股份兆26407駱40撇0.018筒45扔23.08角40持000031涌深寶恒Ａ亦24745壺41祝0.201良13燥51.03害3籮000014徑沙河股份分23667撿42別0.134玉21緊25.65挺32奪000007樓深達(dá)聲Ａ立22732虹35陵-0.憤27文59抬60.72華1遭1茫000502鉤恒大地產(chǎn)旦19754杜44啦0.234社8俱36.02頌17榴600638香新黃浦脅16833惕45戚0.075診33債34.26劇18池000608張陽(yáng)光股份刷16679學(xué)46聰0.037陵41苦27.34腳27陜600393分東華實(shí)業(yè)銅16405夏47珍0.09趁27罷33.65騙20學(xué)600463叢空港股份的16144鬼48荷0.2夢(mèng)15娘36.75寇15踩600791般天創(chuàng)置業(yè)因12227寧49為0.13腫23似39.00銷(xiāo)13想000558似萊茵置業(yè)貼11958慣50辟0.065滲36須25.46園33伏600603鋤ST尚興業(yè)害7600橋43區(qū)0.02許44嶼20.54愈44恨600684杯珠江實(shí)業(yè)唉7097裳52邊0.07儀35種12.2翁53弱000514柿渝開(kāi)發(fā)抵6242姜53把0.100弱26長(zhǎng)36.43錦16疊600167豬沈陽(yáng)新開(kāi)腸5612序54鼓0.038慧40課43.68辱6厭600767礦運(yùn)盛實(shí)業(yè)花2400躲51己-0.12會(huì)56貌-10.45紹59灌000049勻S彎T赤萬(wàn)山簽2駱166滲55鷹-0.龍04圾49李44.75沉5妄000505捷S端T售珠江趁1734董56繡-0.056尿53顆12.2雹53岡000546之S冤T致吉輕工殖1149裁57感-0.09圓55租29.27很25灑600634腰海鳥(niǎo)發(fā)展迷808千58乓-0.12糟57抽22.17夫42激000592猛S沒(méi)T孫昌源嶄429征59泊-0.04治50注9.58祖56從盈利能力的另一個(gè)重要指標(biāo)──主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率看，59家房地產(chǎn)上市公司的平均值為27.93%，其中只有一家公司為負(fù)值。盡管2004年房屋建設(shè)成本隨著建材價(jià)格上漲、置地成本增加而有一定幅度的提高，但是房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)的能力確實(shí)不錯(cuò)。而從主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率的排名情況看（見(jiàn)表3），前十名的公司主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率都超過(guò)了40%，在一定程度上也說(shuō)明了房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)的確可觀，這大概也就是房地產(chǎn)業(yè)被認(rèn)為是暴利行業(yè)的主要由來(lái)。由于土地資源的稀缺性和地根的緊縮，購(gòu)置土地的成本將直接影響著主營(yíng)業(yè)務(wù)的成本，所以擁有充足的土地儲(chǔ)備、并以較低的價(jià)格購(gòu)置的公司，或者本身就屬于土地開(kāi)發(fā)類型的公司，如從事政府下的開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)營(yíng)的公司，未來(lái)的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率將十分突出。目前主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率排在前十位的公司許多都屬于土地開(kāi)發(fā)類的房地產(chǎn)企業(yè)。表32004年前三季度房地產(chǎn)上市公司主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率前、后十名排名情況考代碼否名稱臣主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)急率脆(怎%)妄排名需代碼受名稱運(yùn)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)籃率句(說(shuō)%)肥排名狠000007獵深達(dá)聲Ａ隱60.72究1訪600246管先鋒股份養(yǎng)16.86敬50柳600007潤(rùn)中國(guó)國(guó)貿(mào)擔(dān)55.63欲2晉000042妙深長(zhǎng)城Ａ簡(jiǎn)15.79快51鉗000031依深寶恒Ａ羅51.03抽3哪600064側(cè)南京高科門(mén)14.14塞52迫600684底珠江實(shí)業(yè)就45.57否4賄000505萬(wàn)S管T摟珠江穗12.2溜53孝000049對(duì)S倍T激萬(wàn)山孝44.75咳5開(kāi)000006碼深振業(yè)Ａ辜11.66溉54駁600167殖沈陽(yáng)新開(kāi)屋43.68遣6日000616瓜億城股份蜜9.58停55秩600675腥中華企業(yè)群41.62死7符000592踐S榴T搬昌源務(wù)9.58沙56旬600663接陸家嘴豬40.77紐8域000望632叨三木集團(tuán)福7.60誼57牲600639乓浦東金橋錯(cuò)40.62譯9畢000029轎深深房Ａ亦7.28顧58栗600052絮浙江廣廈橫40.61纖10急600767湖運(yùn)盛實(shí)業(yè)巡-10.45飽59當(dāng)然，要正確、全面地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合盈利能力，不能僅僅以一年時(shí)間為限。由于房地產(chǎn)建設(shè)周期性明顯，一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作往往要經(jīng)過(guò)兩到三年的時(shí)間。而在一年的時(shí)間里，有的企業(yè)可能恰逢項(xiàng)目銷(xiāo)售集中期，業(yè)績(jī)會(huì)表現(xiàn)的十分突出；而有的企業(yè)可能正趕上銷(xiāo)售空檔期，業(yè)績(jī)會(huì)受到一定的影響。因此對(duì)于房地產(chǎn)上市公司而言，保持其盈利能力的穩(wěn)定性和連續(xù)性是十分重要的。我們可以注意到，在59家房地產(chǎn)上市公司中，許多企業(yè)由于缺乏足夠的土地儲(chǔ)備，項(xiàng)目開(kāi)工間斷，業(yè)績(jī)波動(dòng)幅度較大。而一些被業(yè)界公認(rèn)的優(yōu)秀企業(yè)，由于發(fā)展戰(zhàn)略明確，注重土地資源儲(chǔ)備，每年的新開(kāi)工項(xiàng)目多，銷(xiāo)售連續(xù)，使得其盈利水平總能保持在相對(duì)穩(wěn)定和突出的位置，因此其藍(lán)籌性也更加突出。二、資金鏈趨緊，知名企業(yè)籌資能力突出雖然在政策的制約下，房地產(chǎn)業(yè)告別了“空手套白狼”的時(shí)代，但是它的行業(yè)特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)公司的高負(fù)債性。特別是隨著土地稀缺性的日益明顯，房地產(chǎn)公司加大了土地儲(chǔ)備投資的力度，使得2004年房地產(chǎn)上市公司資金鏈更加緊張。雖然“121號(hào)”文件在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的借貸比例，但是在目前國(guó)內(nèi)融資渠道單一的情況下，銀行借款仍然是房地產(chǎn)公司的主要資金來(lái)源。從資產(chǎn)負(fù)債率看（見(jiàn)表4），2004年前三季度47家正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率的平均值為56.12%。在平均值之上的有25家，低于平均值的有22家。51.12%這個(gè)數(shù)值似乎與其他大多數(shù)行業(yè)相差不大，指標(biāo)情況尚可。但是從資產(chǎn)負(fù)債率的排名情況看，排在前十位的公司資產(chǎn)負(fù)債率都在70%以上，而且最高的新城B竟然達(dá)到了84.16%。過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率，一方面表明這些公司的資金鏈已經(jīng)相當(dāng)緊張，另一方面也限定了這些企業(yè)未來(lái)的融資空間。執(zhí)較高的資產(chǎn)負(fù)晴債率并不代表歷企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀棗況不好，許多尤高負(fù)債企業(yè)是券由于近年來(lái)擴(kuò)糊張速評(píng)度較快、土地啄儲(chǔ)備量加大，吳才導(dǎo)致資金需妻求加大，使得耀資金鏈繃緊（畜部分公司土地驚儲(chǔ)備資金支出撿情況見(jiàn)狐圖格1模）。如金地集僵團(tuán)、棲霞建設(shè)金、萬(wàn)科、招商革地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)搞債率分別基為殲71.61傾%冊(cè)、果69.53喬%鉛、濁63.46春%愚、遇和覺(jué)51.37抵%曬，而這些企業(yè)逝的經(jīng)營(yíng)都是較案為出色的。俯表沾4木拖200旺4魄年謝1-毀9替月貿(mào)4噸7某家房地產(chǎn)上市惹公司部分指標(biāo)賠前、后十名排能名情況匆代碼壤名稱好資產(chǎn)負(fù)債比率塔（徹%叮）錄排名乳代碼竟名稱讓籌資現(xiàn)金凈流令量創(chuàng)（萬(wàn)元）嚼排名丹900950輩新城輸B臣84.16屈1薦000002統(tǒng)萬(wàn)科Ａ廊347343套1替000558客萊茵置業(yè)恢80.09傭2坡600736橡蘇州高新歲117695號(hào)2宵600266擺北京城建閣79.1裳3站000024掏招商地產(chǎn)與86401疲3謹(jǐn)000628宋倍特高新竟76.65倆4絕000402劈金融街俘63972術(shù)4桌600675恢中華企業(yè)雕73.68伐5布600325付華發(fā)股份爸60709畜5害600246須先鋒股份杜73.44恢6象600648須外高橋盟39247嘗6李000514浴渝開(kāi)發(fā)狡73.39堅(jiān)7桃600606北金豐投資泳33022燈7惠000402適金融街疤73.23優(yōu)8就600675辰中華企業(yè)車(chē)28301噴8斤000014鴉沙河股份襪72.69雄9嘴000009乞深寶安驟A捎27715是9罩600383傭金地集團(tuán)灰71.61蕩10截600皆376刻天鴻寶業(yè)襯22380徹10住平均值碧56.12柿平均值但14756鐘600082疤海泰發(fā)展樸41.15掌38憑600383桂金地集團(tuán)載-9237扭38集000031錄深寶恒Ａ星38.61毒39復(fù)600620伶天宸股份竄-10611央39保600639助浦東金橋粉37.86賽40懸000揭632傲三木集團(tuán)條-11837毫40揀600325晉華發(fā)股份吉36.6獸41駱600215默長(zhǎng)春經(jīng)開(kāi)考-11855析41棚000573嚇粵宏遠(yuǎn)燃A賓34.21衣42借600007限中國(guó)國(guó)貿(mào)虧-12400吵42幻600663竄陸家嘴容34.15己43餐600256浙廣匯股份繞-13663莖43超600684馬珠江實(shí)業(yè)位25.76瘋44矩600663森陸家嘴眼-17334搖44允600463認(rèn)空港股份虧24.07甚45哈600881利亞泰集團(tuán)挖-30536賢45主600895嶄張江高科序23.71梅46刷600266拔北京城建愛(ài)-41276均46漏600638音新黃浦部19.1贊47租000046第光彩建設(shè)態(tài)-41487饅47枕資金鏈吃緊輕是汗200耽4斯年房地產(chǎn)企業(yè)癢對(duì)宏觀調(diào)控政數(shù)策的必然反應(yīng)扶。為了化解這系一矛盾，許多扔房地產(chǎn)企業(yè)期瞞望能夠通過(guò)其宅他渠道融到資環(huán)金。但是目前裝國(guó)內(nèi)融資渠道設(shè)仍然比較單一迷，銀行貸款仍蜓是房地產(chǎn)企業(yè)煤資金的主要來(lái)捆源。只有一小元部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)并實(shí)現(xiàn)了信托融舊資、股權(quán)融資君及與國(guó)外基金六的合作。購(gòu)從籌資的具體丸情況看松，圓4謝7限家房地產(chǎn)上市吐公司通過(guò)籌資腸產(chǎn)生的凈現(xiàn)金活流平均值湊為樂(lè)1.4略8擾億元，在均值妙之上的企業(yè)只粘有港1碌3仇家，在均值之皺下的企業(yè)災(zāi)有孤3光4涉家。這說(shuō)明銀欺行資金向少數(shù)遮大企業(yè)集聚的逝效應(yīng)較為明顯階。特別是萬(wàn)科建以利34.7吹3才億元的籌資額敬遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他陡企業(yè)，充分顯揪示了龍頭企業(yè)強(qiáng)的聚資號(hào)召力皂。另外，湊有輪2轟4躲家企業(yè)通過(guò)籌掩資手段獲得了蠅資金，鷹有甘2喂3礙家企業(yè)較往年稅減少了籌資額罪。挨從房地產(chǎn)上市稱公司的籌資手洲段上看，通過(guò)哈資本市場(chǎng)的增合發(fā)、配股和可嘗轉(zhuǎn)債等再融資籠手段獲得的資劉金成本相對(duì)較飼低，其次是信銀托融資。而從伙目前的運(yùn)用狀拘況看，只有萬(wàn)援科的綜合籌資廊能力最強(qiáng)。萬(wàn)瞞科網(wǎng)200干2紅年成功發(fā)行那了暈1瘋5壇億元可轉(zhuǎn)債切；墨200積3去年檔1榜2睜月冷3晝1愉日發(fā)行俱了狀2.60陣2術(shù)億元信托計(jì)劃葡；逗200錢(qián)4須年墻5旁月花1均5阿日發(fā)行玩了或2盞億元信托計(jì)劃饞；鋼200毒4圾年恢9創(chuàng)月蛋2揉8教日又成功地發(fā)環(huán)行本了斯19.贊9艦億元的可轉(zhuǎn)債舒；俯200膏4鴉年癥1尼1尾月敬2離2封日發(fā)行坡了毫1.裁5系億元信托計(jì)劃霜。除此之外，敏金地集團(tuán)已狂于堆200謝5綁年覺(jué)1姜月溪4咱日通過(guò)增發(fā)獲附得利了肥8.9順8騙億元資金。由襯此可見(jiàn)，即使五在房地產(chǎn)全行辣業(yè)資金緊張的麗情況下，知名掩大企業(yè)的日子酸還是比較好過(guò)技的。而且這些熄大企業(yè)可以借換助籌資優(yōu)勢(shì)，壤抓住時(shí)機(jī)進(jìn)行問(wèn)超常規(guī)的發(fā)展地。浴對(duì)于房地產(chǎn)企年業(yè)而言，融資警活動(dòng)并不是解奇決資金緊張的團(tuán)唯一辦法。加薯強(qiáng)資金管理能瓣力、加快資金頸周轉(zhuǎn)速度，也糧在一定程度上風(fēng)可以緩解資金臣的緊張程度。遣國(guó)內(nèi)在這方面析做的最出色的司企業(yè)應(yīng)該是順都馳的現(xiàn)金流管新理。銷(xiāo)售回款點(diǎn)速度是現(xiàn)金流紫管理的關(guān)鍵。擊而影響銷(xiāo)售回疤款速度的主要鍛因素包括：土狠地取得和開(kāi)發(fā)楊時(shí)間，項(xiàng)目設(shè)頁(yè)計(jì)、施工和銷(xiāo)飄售時(shí)間，土地噴取得成本，項(xiàng)削目開(kāi)發(fā)建設(shè)成狹本，銷(xiāo)售付現(xiàn)紙率和首付成數(shù)蒜等。應(yīng)收帳款陷周轉(zhuǎn)率和存貨與周轉(zhuǎn)率在一定移程度上可以反布映企業(yè)的銷(xiāo)售每回款速度。從淹應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)摟率情況看，專堡業(yè)從事住宅房作地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公兄司，特別是以爸中、低檔住宅超建設(shè)為主公司鍬，由于中、低埋檔住宅的供不委應(yīng)求，使得這愚類企業(yè)應(yīng)收帳蛇款周轉(zhuǎn)率普遍體較好。如排在腸前十位的企業(yè)商有棲霞建設(shè)、木新每城贈(zèng)B皮、金地集團(tuán)、段浦東金橋、中摧國(guó)國(guó)貿(mào)、北京煎城建、陸家嘴越、天鴻寶業(yè)、任億城股份、天沾創(chuàng)置業(yè)。從存斗貨周轉(zhuǎn)率看，質(zhì)該項(xiàng)指標(biāo)由于迷反映了項(xiàng)目資儲(chǔ)金周轉(zhuǎn)時(shí)間，射所以存貨周轉(zhuǎn)皇率越高，說(shuō)明懼項(xiàng)目運(yùn)作周期爪越短，資金流刮動(dòng)越快。但是屬?gòu)哪壳扒闆r看膠，由于土地儲(chǔ)重備量的多少對(duì)月房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)升展意義重大，槳許多企業(yè)特別詢是專業(yè)化大企隸業(yè)加強(qiáng)了土地過(guò)儲(chǔ)備，其儲(chǔ)備溜量一般可以滿遼足企媽業(yè)送2催──愧3娘年的項(xiàng)目開(kāi)工初需要。目前情逃況下，土地存砌貨越多，則預(yù)幼示著企業(yè)未來(lái)途發(fā)展?jié)摿υ酱笏鳎ㄟ^(guò)土地獲炒得的收益將越縱多。因此由純于土地的沉淀圾而帶來(lái)的存貨已周轉(zhuǎn)率的降低江，并不能說(shuō)明歐企業(yè)的資金管雀理出現(xiàn)了問(wèn)題龜。而且從目前藏房地產(chǎn)整個(gè)行墻業(yè)看，企業(yè)的棍存貨周轉(zhuǎn)率有乒明顯下降的趨都勢(shì)。（見(jiàn)雪表險(xiǎn)5品）蜻蔽雁表騎5孤企桃慰部分房地產(chǎn)企閘業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率錄變化情況絡(luò)代碼泊股票名稱陰200啟4焦年幕1-踢9量月刑200鋤3撓年院200孤2驕年飼200鋒1越年紗000002蔑萬(wàn)科住0.23季0.63感0.65嘉0.82薦600383飽金地集團(tuán)爪0.23晉0.37劈0.49邁0.67獵000024縣招商地產(chǎn)奮0.51圈3.02可1.58躲1.77平600641歪中遠(yuǎn)發(fā)展適0.66重0.54判0.85宜6.16號(hào)600533告棲霞建設(shè)傾0.34防0.42扒0.51暑0.68肢600266謎北京城建游0.13檔0.30阿0.33喉0.38田600246繪先鋒股份救0.51修0.57奮0.48絞0.85箏900950丑新垃城醫(yī)B銅0.23統(tǒng)0.69期0.80緩0.54謙三、現(xiàn)金流結(jié)治構(gòu)獨(dú)特，籌資杰能力影響企業(yè)兩擴(kuò)張速度追房地產(chǎn)行業(yè)是墓資金密集型行叮業(yè)。資金就好此比是房地產(chǎn)公鉆司流動(dòng)的血液燒。只有資金運(yùn)信轉(zhuǎn)流暢，房地餅產(chǎn)公司才能夠險(xiǎn)維持正常經(jīng)營(yíng)篇。房地產(chǎn)企業(yè)息的資金主要涉跳及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、惰投資活動(dòng)和籌率資活動(dòng)，而這吊些活動(dòng)對(duì)資金企流入和流出的罩影響，最終表轉(zhuǎn)現(xiàn)為每股現(xiàn)金點(diǎn)凈額，或者是馬現(xiàn)金流量?jī)纛~榆。豎從每股現(xiàn)金流勢(shì)凈額看（宰表姻6差）鷹，雙200陡4胡年閉1-盯9休月輩4暫7牌家房地產(chǎn)上市踩公司的每股現(xiàn)己金流平均值僅蜻為江0.003閣8觀元，明顯低于優(yōu)其它大多數(shù)行扔業(yè)眼。評(píng)4望7賴家企業(yè)中每股辰現(xiàn)金流在均值猜以上的公司烏有加2捷5物家，以下的排有翁2晨2鞋家。通過(guò)比較房我們發(fā)現(xiàn)，許不多經(jīng)營(yíng)優(yōu)秀的周上市公司每股逝現(xiàn)金流為負(fù)值膀，如蘇州高科柄為蛛-2.涼4休元、招商地產(chǎn)日為盞-0.9頓9他元、金融街呀為工-0.勇9奧元、萬(wàn)科虎為犯-0.5不3造元、棲霞建設(shè)薪為費(fèi)-0.1爸3座元，這在一定螞程度上反映出嘉這些公司現(xiàn)金激支出壓力較大鍵。其原因一方現(xiàn)面是由于這些然公司項(xiàng)目多，昌新開(kāi)工和在建波項(xiàng)目占用資金月量較大；另一低方面也是這些鍬公司加大了土渠地儲(chǔ)備，占用棗了大量的資金姨所致。但是也私有一些業(yè)績(jī)優(yōu)用良的藍(lán)籌股，青每股產(chǎn)生了理近想的現(xiàn)金流，溝如金地集團(tuán)噸為盟1.9麥2箭元、先鋒集團(tuán)叢為耕1.授7盆元、新黃浦擦為邊0.6躁5繼元、中國(guó)國(guó)貿(mào)櫻為厭0.3榜5咬元、陸家嘴銀為韻0.2踢5屆元。這些公司拆有的正處于項(xiàng)策目的收獲期，戰(zhàn)有的屬于土地層資源開(kāi)發(fā)型企麥業(yè)，土地儲(chǔ)備樂(lè)占用的資金相動(dòng)對(duì)較少。榜經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生廢的現(xiàn)金流直接慣反映了公司主參營(yíng)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流閘動(dòng)的狀況。既獲包括了房地產(chǎn)石銷(xiāo)售收入產(chǎn)生觸的現(xiàn)金流入，辯也包括了涵蓋尋土地儲(chǔ)備和開(kāi)鉛發(fā)成本、存貨繁生產(chǎn)成本和銷(xiāo)糧售費(fèi)用在內(nèi)的鞏現(xiàn)金支出號(hào)。湖200闖4江年緊1-鎮(zhèn)9幫月步4蔥7留家房地產(chǎn)上市玻公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)懇產(chǎn)生的現(xiàn)金流朱平均值衫為輩-319久2猾萬(wàn)元，說(shuō)明房乒地產(chǎn)上市公司草經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金支附出壓力很大。評(píng)其中在均值之科上的企業(yè)嘆有柳2套8舒家，并互且紙2厲2測(cè)家公司經(jīng)營(yíng)活勒動(dòng)現(xiàn)金流為負(fù)混值。特別是許仇多知名企業(yè)，粒如萬(wàn)科、蘇州走高新、中華企睛業(yè)、招商地產(chǎn)爭(zhēng)、金融街分別慶以監(jiān)-12.0敲5城億撫、腿-10.9愉9像億鐮、鄭-8.0穴1歡億烏、脖-6.1診8湊億漆和概-3.4診4匙億位列倒數(shù)幾昂位。主要還是敗這些大企業(yè)實(shí)迅施擴(kuò)張戰(zhàn)略，腰土地儲(chǔ)備和開(kāi)跪工項(xiàng)目較多，帶資金支付壓力剝加大。表6旺代碼襪名稱萄每股現(xiàn)金流壟排名粱代碼筋名稱隔經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金貍流溝排名造600383災(zāi)金地集團(tuán)吧1.92拌1吹600266迅北京城建走62428妙1團(tuán)600246察先鋒股份客1.7脂2獄600383軍金地集團(tuán)壺51933臺(tái)2鮮000046堵光彩建設(shè)分1.2白3云600663竊陸家嘴憶46043弦3孝000014城沙河股份偏1.12玉4缸600638捷新黃浦缸36599創(chuàng)4麗600266角北京城建叨1.04約5叢000046醫(yī)光彩建設(shè)泰35251仇5永900950班新城謀B息0.97杜6墳900950映新城謝B發(fā)32038克6醒000628匠倍特高新橋0.77謎7身600007功中國(guó)國(guó)貿(mào)否28178痛7禮600638程新黃浦映0.65剛8牌600881耍亞泰集團(tuán)繭24875版8備000616還億城股份寧0.62例9夫600064菠南京高科圣20818丈9壁600064腸南京高科磨0.61終10諷000616灌億城股份緊17758足10蕉平均值但0.0038唱平均值旺-3192索000002響萬(wàn)科Ａ川-0.53習(xí)37糊600895希張江高科權(quán)-16008禍37栽600215鎮(zhèn)長(zhǎng)春經(jīng)開(kāi)漫-0.6包38朵000608幕陽(yáng)光股份善-21132罷38稈600463添空港股份形-0.63冷39馬600215莫長(zhǎng)春經(jīng)開(kāi)摟-21532警39代600641鋤中遠(yuǎn)發(fā)展衰-0.73訊40拒600648蒼外高橋歡-23802怠40屠000402冊(cè)金融街廚-0.9撇41克600606叨金豐投資河-27987敢41耕600791呢天創(chuàng)置業(yè)毒-0.93元42茄600641蜂中遠(yuǎn)發(fā)展伶-32575茅42傘000024攀招商地產(chǎn)蜂-0.99弄43烏000402參金融街林-34361巾43患000608己陽(yáng)光股份膀-1.01傷44留000024豐招商地產(chǎn)憲-61770臥44屠600606舍金豐投資奇-1.1龍45厲600675酸中華企業(yè)憑-80113閑45板600675茫中華企業(yè)做-1.15悅46塵600736懼蘇州高新擾-10986宵2襖46局600736漏蘇州高新均-2.4肯47壤000002逃萬(wàn)科Ａ琴-12046坡9落47錄房地產(chǎn)上市公牢司緩解經(jīng)營(yíng)性爐現(xiàn)金支出壓力撓，主要是通過(guò)?；I資活動(dòng)增加扒現(xiàn)金流入來(lái)進(jìn)僑行的所。肅200聞4溫年起1-簡(jiǎn)9司月希，威4逝7莫家房地產(chǎn)上市廟公司通過(guò)籌資貧活動(dòng)共產(chǎn)生攜了言1.4攻8奮億元的現(xiàn)金流辭入（具體情況簡(jiǎn)，見(jiàn)第一部分軍分析）。而投魔資活動(dòng)作為房棍地產(chǎn)上市公司像現(xiàn)金流動(dòng)的一高個(gè)重要部分卻共難以產(chǎn)生現(xiàn)金待流入每。捆4打7致家公司投資活挽動(dòng)的現(xiàn)金流平胖均值例為沖-490尿5立萬(wàn)元，投資活義動(dòng)不僅沒(méi)有為茫房地產(chǎn)公司帶妄來(lái)現(xiàn)金流入，有反而構(gòu)成了房斜地產(chǎn)公司資金腿緊張的一個(gè)因也素領(lǐng)。漁4瞧7倆家公司中只先有蹲7明家因投資活動(dòng)霸產(chǎn)生了現(xiàn)金流已入。三木集團(tuán)同、陸家嘴、北挎京城建分別眉以描657閣7渾萬(wàn)元汪、寇400飛4溫萬(wàn)元休和蝦171尾8抱萬(wàn)元名列三甲命。而更多的公錘司、特別是以山住宅開(kāi)發(fā)為主肚的公司因投資捐活動(dòng)造成了現(xiàn)奇金的大量流出濾（見(jiàn)圖）。分屯析腦其原因，主要既是住宅開(kāi)發(fā)類砌公司這一、兩泥年正大舉擴(kuò)張肌。住宅開(kāi)發(fā)的澤主要模式仍是亂以項(xiàng)目管理設(shè)飲立子公司，股泄權(quán)投資是這類志公司投資活動(dòng)布的主要部分。跪項(xiàng)目的運(yùn)作往濕往需謊要心2-雞3使年的時(shí)間，在哥以往項(xiàng)目尚求景收獲、而新項(xiàng)甲目增加的情況血下，房地產(chǎn)公尚司投資活動(dòng)的城結(jié)果，必然反咽映在大量現(xiàn)金夸的流出狀態(tài)。唯通過(guò)分析我們仙發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)桐上市公司的現(xiàn)端金流結(jié)構(gòu)與其致他上市公司有悉明顯的區(qū)別領(lǐng)。免4癥7耽家公司的經(jīng)營(yíng)側(cè)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)芬金流、投資活商動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金豎流和籌資活動(dòng)渾產(chǎn)生的現(xiàn)金流備的平均值分別囑為搬-0.3舞2譜億元挺、足-0.4圾9徐億元炎和殃1.4加8良億元，其現(xiàn)金竭流結(jié)構(gòu)為使：厘-遺1匠：干-1.5膀3膨：輝4.6擠2裝，所以籌集活跑動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金禮流是支撐目前靈房地產(chǎn)上市公吵司經(jīng)營(yíng)發(fā)展的洞主要資金。鑒痰于這種情況，李房地產(chǎn)公司更慨應(yīng)該提高自身永的籌資能力，蓄積極嘗試多種鷹渠道進(jìn)行融資慈。種四、住宅類上鄰市公司主要財(cái)垮務(wù)指標(biāo)特征士我們選取泡了岔1道0例家住宅開(kāi)發(fā)類嚼房地產(chǎn)上市公蠶司，通過(guò)對(duì)其孔主要財(cái)務(wù)指標(biāo)美及排名情況分稻析，發(fā)現(xiàn)：纏住宅類房地產(chǎn)近公司盈利能力柿較強(qiáng)，主營(yíng)業(yè)撓務(wù)收入及每股閘收益都高于房卸地產(chǎn)上市公司顛整體水平。這歇主要得利于住行宅房地產(chǎn)市場(chǎng)攤的火爆；濃住宅類房地產(chǎn)瓦公司主營(yíng)業(yè)務(wù)什利潤(rùn)率接覽近鑒30周%撈，說(shuō)明走住宅案建設(shè)專業(yè)化道盜路，房地產(chǎn)公籌司可以獲取較孟好的毛利潤(rùn)；寶資產(chǎn)負(fù)債率高席于全行業(yè)平均眾值，而存貨周漢轉(zhuǎn)率又明顯低郊于全行業(yè)平均凱水平，說(shuō)明住顯宅類房地產(chǎn)公薯司資金鏈更加直緊張。而造成駝這一緊張的主數(shù)要原因就是土駛地儲(chǔ)備的增加弱，占用了大量才資金?？ㄗ≌惙康禺a(chǎn)趙公司每股現(xiàn)金復(fù)流好于全行業(yè)鼓平均水平，而耍經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生貨的現(xiàn)金流要遠(yuǎn)嚴(yán)低于全行業(yè)平詠均水平，一方追面說(shuō)明住宅類鉛房地產(chǎn)公司經(jīng)灌營(yíng)性現(xiàn)金支出劑壓力極大；另雄一方面也說(shuō)明滅住宅類房地產(chǎn)扔公司經(jīng)營(yíng)性擴(kuò)岸張步伐很大。多盡管現(xiàn)金支出嗚壓力很大，但濤是住宅類房地羊產(chǎn)公司的籌資擠能力也很強(qiáng)，艙這在一定程度魂上緩解了資金結(jié)緊張程度。蹈表削7扒憶盈利能力情況好代碼址公司名稱乓主營(yíng)業(yè)務(wù)收入曠（萬(wàn)元）鞏排名竊每股收益御（元）句排名霉主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)坐率傭（池%洗）崗排名候000002頓萬(wàn)科睛347485曉1鏟0.169預(yù)18礙30.10稿24國(guó)000024做招商地產(chǎn)借181298苗4電0.344擁6翼17.68續(xù)49跨600638也金地集團(tuán)紛129413證9悠0.357件4揚(yáng)26.