廣東中山市住房建設(shè)規(guī)劃-doc

項(xiàng)目名稱：中山市住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）文本目錄HYPERLINK\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc146553971"齊一、項(xiàng)目概述隨3HYPERLINK\l"_Toc146553972"降（一）城市經(jīng)噴濟(jì)發(fā)展簡(jiǎn)介辜3HYPERLINK\l"_Toc146553973"現(xiàn)（二）規(guī)劃背夢(mèng)景及編制過程鍋3HYPERLINK\l"_Toc146553974"貍1迎、編制目的脾4HYPERLINK\l"_Toc146553975"訓(xùn)2怠、編制核心內(nèi)剖容既4HYPERLINK\l"_Toc146553976"討3責(zé)、規(guī)劃編制過訴程艷5HYPERLINK\l"_Toc146553977"涼（三）相關(guān)政拉策文件解讀償5HYPERLINK\l"_Toc146553978"射1腹、關(guān)于兩歌個(gè)哲“狀國(guó)八嶄條著”行的理解擾5HYPERLINK\l"_Toc146553979"晴2黃、關(guān)宴于索“傭國(guó)六途條班”絞的理解距6HYPERLINK\l"_Toc146553980"標(biāo)（四）技術(shù)方堤法與指導(dǎo)原則紐7HYPERLINK\l"_Toc146553981"鹿1豈、技術(shù)方法搖7HYPERLINK\l"_Toc146553982"炸2肚、指導(dǎo)原則偉8HYPERLINK\l"_Toc146553983"洞二、住房發(fā)展穩(wěn)現(xiàn)狀分析戶8HYPERLINK\l"_Toc146553984"托（一）住房狀壞況分析顆8HYPERLINK\l"_Toc146553985"討1秘、整體建設(shè)發(fā)糊展?fàn)顩r對(duì)10HYPERLINK\l"_Toc146553986"刻2扛、各個(gè)組團(tuán)住爛房現(xiàn)狀分析符13HYPERLINK\l"_Toc146553987"穗3鍛、住房發(fā)展需海要思考的問題瘦20HYPERLINK\l"_Toc146553988"絮（二）住房供豪給分析北23HYPERLINK\l"_Toc146553989"紐1途、住房供給的準(zhǔn)概念膨23HYPERLINK\l"_Toc146553990"易2汗、住房供給的勇影響因素法23HYPERLINK\l"_Toc146553991"巾3姻、現(xiàn)狀供給的暴狀況分析弓23HYPERLINK\l"_Toc146553992"摩（三）住房銷蒸售分析父25HYPERLINK\l"_Toc146553993"齒（四）住房需廚求分析仗27HYPERLINK\l"_Toc146553994"嘴1評(píng)、住房需求的獅概念括27HYPERLINK\l"_Toc146553995"設(shè)2皂、住房需求的器影響因素嬌27HYPERLINK\l"_Toc146553996"芹3觀、現(xiàn)狀需求的聞狀況分析稈28HYPERLINK\l"_Toc146553997"枕（五）住房的目公眾溯求惜28HYPERLINK\l"_Toc146553998"懷三、住房發(fā)展且策略排30HYPERLINK\l"_Toc146553999"鍋（一）差別引鈴導(dǎo)策略疊30HYPERLINK\l"_Toc146554000"特（二）產(chǎn)業(yè)聯(lián)饅動(dòng)發(fā)展策略班31HYPERLINK\l"_Toc146554001"閥（三）土地供價(jià)給差異調(diào)控策肉略曬32HYPERLINK\l"_Toc146554002"潛四、住房建設(shè)惱發(fā)展預(yù)測(cè)平32HYPERLINK\l"_Toc146554003"準(zhǔn)（一）住房需死求預(yù)測(cè)耕33HYPERLINK\l"_Toc146554004"大1院、住房潛在需錄求量分析槳33HYPERLINK\l"_Toc146554005"拒2氏、住房需求量涉預(yù)測(cè)申34HYPERLINK\l"_Toc146554006"竹（二）住房供朗給預(yù)測(cè)忙38HYPERLINK\l"_Toc146554007"星（三）房?jī)r(jià)發(fā)巡展趨勢(shì)殖39HYPERLINK\l"_Toc146554008"棋（四）總體預(yù)凱測(cè)結(jié)論冤40HYPERLINK\l"_Toc146554009"劉五、規(guī)劃目標(biāo)闖與方針桑40HYPERLINK\l"_Toc146554010"荷（一）住房建蜂設(shè)的規(guī)劃目標(biāo)扁40HYPERLINK\l"_Toc146554011"策1炒、規(guī)劃的總體憑目標(biāo)掠40HYPERLINK\l"_Toc146554012"怒2曾、建設(shè)的總量式目標(biāo)清41HYPERLINK\l"_Toc146554013"拼3奶、住房組團(tuán)建仗設(shè)指引效41HYPERLINK\l"_Toc146554014"滅（二）住房建權(quán)設(shè)的規(guī)劃方針遭43HYPERLINK\l"_Toc146554015"結(jié)六、住房近期亂建設(shè)規(guī)劃進(jìn)44HYPERLINK\l"_Toc146554016"南（一）近期住余房用地供應(yīng)計(jì)欣劃轎44HYPERLINK\l"_Toc146554017"探1播、指導(dǎo)思想程44HYPERLINK\l"_Toc146554018"宏2隆、住房用地供崇應(yīng)總量攜44HYPERLINK\l"_Toc146554019"屠3白、住房用地供稻應(yīng)組團(tuán)指引舍44HYPERLINK\l"_Toc146554020"理4臟、用地供應(yīng)年雷度指引裕44HYPERLINK\l"_Toc146554021"叢（二）住房建勁設(shè)空間布局寒45HYPERLINK\l"_Toc146554022"聾七、住房建設(shè)哀的實(shí)施政策與議保障機(jī)制明48HYPERLINK\l"_Toc146554023"慣（一）住房建歷設(shè)的實(shí)施政策叢48HYPERLINK\l"_Toc146554024"戰(zhàn)（二）住房建啄設(shè)的保障機(jī)制求52一、項(xiàng)目概述奉（一）俘城市櫻經(jīng)濟(jì)倡發(fā)展膜簡(jiǎn)介高200呆5倒年中山市總?cè)搜砜谄?55.5侄6葬萬(wàn)人，其中戶萄籍人口嘴為蜜139.4愁5雅萬(wàn)人，暫住人待口姑116.1押1敬萬(wàn)人。實(shí)現(xiàn)本竊地生產(chǎn)總值捷（玩GD商P筋）渣817.6睜億元，人勁均徑GDP般58314誦元，分別比上經(jīng)年增罩長(zhǎng)雅18.鍋7政%開和膏17.3棕%點(diǎn)。三大產(chǎn)業(yè)比峰例從蕩2001窮年的遷6.90雖：巷57.09垂：貿(mào)36.01慢調(diào)整傭?yàn)樽?00難5枕年布的捕5每.0強(qiáng)：灶6接4.9詢8銀：護(hù)30.02打；出口總值、癥全社會(huì)固定資煉產(chǎn)投資、社會(huì)禿消費(fèi)品零售總貞額分別為臥122.1茫億美元、脾321.4烏億元、胃276.6半億元，比上年悄增填長(zhǎng)出2漏7.1伍%豐、信23.9別%定、爛14.6墊%低。地方預(yù)算內(nèi)東財(cái)政收入蘿54.3豐億元；農(nóng)民人臣均年純收入何為皂752右3沿元，在崗職工躲年平均工共資棟2235泰0桿元。昂200帆5蠻年中山市工業(yè)撇完成增加敵值褲396.4淹9準(zhǔn)億元，全部工濟(jì)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)毯到留2004.3鍵9斬億元，規(guī)模內(nèi)朽工業(yè)完成總產(chǎn)群值迅1694.7敬1草億元，工業(yè)在炎國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的住地位日益提高謊。柔（二）材規(guī)劃背景始及編制過程盆房地產(chǎn)業(yè)是我賞國(guó)新發(fā)展階段籌的一個(gè)重要支攻柱產(chǎn)業(yè)。倘200猛5察年，唐為解決房地產(chǎn)掀市場(chǎng)發(fā)展中的遺突出問題，促身進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持漁續(xù)健康發(fā)展，匪國(guó)務(wù)院辦公廳內(nèi)先后印發(fā)了《襖國(guó)務(wù)院辦公廳常關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定護(hù)住房?jī)r(jià)格的通噴知》（國(guó)辦發(fā)閥明電〔２００商５〕８號(hào)）和堆《國(guó)務(wù)院辦公雀廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部萬(wàn)等部門關(guān)于做輪好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)膽格工作意見的尋通知》（國(guó)辦反發(fā)〔２００５幕〕２６號(hào)消）療(醋簡(jiǎn)稱嚼兩個(gè)炮“州國(guó)銀八匪條袖”棗)鹿。雹為然進(jìn)一步加強(qiáng)房窩地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)誠(chéng)和調(diào)控，調(diào)整鞠住房結(jié)構(gòu)，控父制住房?jī)r(jià)格過欠快上漲親，駁促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)徒健康發(fā)展，跨200框6肆年室5躍月國(guó)務(wù)院辦公勾廳轉(zhuǎn)發(fā)均建設(shè)部、發(fā)展咐改革委、監(jiān)察屋部、財(cái)政部、柔國(guó)土資源部、賢人民銀行、稅眠務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)搭局、銀監(jiān)會(huì)咽九部委饑聯(lián)合制定椒的納《關(guān)于調(diào)整住最房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)失定住房?jī)r(jià)格意壟見殺的壺通知鑄》料（國(guó)辦發(fā)玉[拾200鹿6裳]購(gòu)37滿號(hào)）未(誘簡(jiǎn)畜稱艦“厭國(guó)彼六康條妨”拘)條，丑作為全面貫徹鹿落實(shí)時(shí)37嚇號(hào)文要求的重舍要組成部分，遮要求各級(jí)人民鄰政府將編制和換實(shí)施構(gòu)住房建設(shè)規(guī)劃到作為當(dāng)前的一凳項(xiàng)主要工作內(nèi)邊容，并功納入當(dāng)題地郵“口十一箱·校五隙”巨發(fā)展規(guī)劃和近拌期建設(shè)規(guī)劃畝。令省建設(shè)廳在輝建設(shè)部建匙住房廊［灑200少6計(jì)］封165壓號(hào)文《關(guān)于吼落實(shí)新建住房碧結(jié)構(gòu)比例要求遷的若干意見層的通知》學(xué)的橋指導(dǎo)堪下桿，撇制定映了《關(guān)于住房以建設(shè)規(guī)劃編制收工作的指導(dǎo)意欄見》黃，超同時(shí)明確這住房多建設(shè)規(guī)劃的編悄制原則、忙編制內(nèi)容與職焦責(zé)分工碎等。球?yàn)榱烁秘澋財(cái)z貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)響院、建設(shè)潮廳循等有關(guān)文件的盞精神，中山市觀人民政府成立堅(jiān)了以搜市政府牽頭、葵各有關(guān)職能部雖門領(lǐng)導(dǎo)組成的需中山市煎住房辯建設(shè)規(guī)劃編制絨領(lǐng)導(dǎo)小組傅，并對(duì)國(guó)家加盡強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)批宏觀調(diào)控措施面進(jìn)行詳細(xì)解讀宏。換中山市國(guó)土房武管局和磁規(guī)劃局丸按照致市政府要求年，痕積極組織棕本倒次桑住房天建設(shè)規(guī)劃編制僻工作，并根據(jù)動(dòng)具體要求，結(jié)賽合中山市城市妻規(guī)劃工作的實(shí)丘際情況，及時(shí)伍組織符開展全市居住辨（商住）用地副規(guī)劃管理情況穿調(diào)查工作坡，并委托中山役市規(guī)劃設(shè)計(jì)院款具體承擔(dān)《中殼山市際住房滔建設(shè)規(guī)劃》的冠編制亦任務(wù)碌。1、編制目的贏當(dāng)前煎，奸由于部門購(gòu)職責(zé)劃分散與地方政府利偉益而缺乏政策拆協(xié)調(diào)和有效執(zhí)蘿行，后續(xù)措施認(rèn)不到位，攜由此鄉(xiāng)引敬發(fā)掩市場(chǎng)猜疑，旦同時(shí)怕也羞加劇稅了睬開發(fā)商和地方舞政府的博弈行煉為。持雖然房地產(chǎn)存煤在的系列問題漿只子是結(jié)構(gòu)性問題者，但是劃面對(duì)非理性繁按榮下的房地產(chǎn)斗的各項(xiàng)博弈行林為，飄如果漠視它或拜者處理的不好御，很有可能引精發(fā)經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩和鄰社會(huì)不穩(wěn)定擾。而且?guī)Z針對(duì)合部分向城市房?jī)r(jià)上漲盞過快，住房供販應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理拴矛盾突出等問竊題迅，煌中央政府敲希望扒通過剃引導(dǎo)房地產(chǎn)翁市場(chǎng)，能夠逐茄步行建立桂起欣更加合理的利嫌益分配制度，時(shí)從而建立較為咳完善的房地產(chǎn)婦市場(chǎng)機(jī)制，促反進(jìn)這一新型支垂柱產(chǎn)業(yè)健康發(fā)潔展。賣本著這樣的出音發(fā)點(diǎn)，各個(gè)部搭門杏都在吧配合出臺(tái)寇實(shí)施的配套細(xì)飄則，建設(shè)部也疏提出壇，躍要求婆各個(gè)城市盡快稀做好住房變建設(shè)規(guī)劃員，以便道把握揪近期房地產(chǎn)蜻未來發(fā)展的走匆向。叨2勁、編制核心內(nèi)走容位可以說，住房暮建設(shè)規(guī)劃是近深期建設(shè)規(guī)劃兔核心內(nèi)容的細(xì)決分或深化床，因此必須具渣有很強(qiáng)的科學(xué)貍性、指導(dǎo)性與微可行性。章（美1具）檢客觀地分析住撓房現(xiàn)狀，榴綜合預(yù)測(cè)近五漢年君的住房需求。宋（癢2閱）糧提出規(guī)劃期內(nèi)高的住房建設(shè)量蛛與用地供應(yīng)量傳，并落實(shí)住房逗建設(shè)用地近期在的空間布局?？洌ǖ?衣）戴合理確定普通愉商品房、經(jīng)濟(jì)坑適用房和塊廉租房等璃各類蓋住房，并提出傍各類住房的套蹤型結(jié)構(gòu)控制內(nèi)凱容?；?宋、規(guī)劃編制過濾程宇（商1財(cái)）泛200豈6爹年搞8延月通1及8甲日，接受委托笛任務(wù)，并與規(guī)沾劃局、國(guó)土房樣管局和建設(shè)局嬸等部門銜接原工作開展細(xì)節(jié)討。招（丑2灰）斤200械6掃年詞8楊月晌2鏟1各日，鏟項(xiàng)目組成立并喚討論計(jì)劃書內(nèi)梢容與分工細(xì)節(jié)鑼，之后周向市領(lǐng)導(dǎo)和國(guó)養(yǎng)土房管局句呈請(qǐng)項(xiàng)目計(jì)劃雅書廳以及基礎(chǔ)資料腥收集目錄祖。惰（刮3奴）鏟200啦6和年功8個(gè)月時(shí)2皂2川日唇-徐2拾8猛日，項(xiàng)目組進(jìn)眉行現(xiàn)狀調(diào)研和本資料整理，分監(jiān)別走訪市國(guó)土火局、規(guī)劃局和莫建設(shè)局等部門尖的相關(guān)科室，趣并針對(duì)基礎(chǔ)資間料進(jìn)行深入訪挽談。強(qiáng)（渠4武）均200臣6晃年運(yùn)8顧月支2取8健日，項(xiàng)目組討繞論方案及下一僻步工作安排。籃（教5鋸）瓦200卻6久年禾9餡月壁5勾日，項(xiàng)目組艦在市政府間與國(guó)土局、規(guī)柜劃局和建設(shè)局撒等展開方案討暴論。秋（謙6姿）蝴200爪6妥年終9馬月衣6必-10蔑日，項(xiàng)目組根厚據(jù)透編制領(lǐng)導(dǎo)組意賢見進(jìn)行深化規(guī)趨劃內(nèi)容。既（照7寫）脹200以6禾年居9少月執(zhí)1計(jì)4廢日，項(xiàng)目組音提交梢院內(nèi)評(píng)審侍。穩(wěn)（揉8族）普200攝6圓年董9渴月李1撇7當(dāng)日，向市政府訴提交送審方案府。傻（研三用）獲相關(guān)弓政策塞文件解讀炊1迷、裹關(guān)于癢兩個(gè)鼓“脂國(guó)罰八怨條灑”離的頓理解答“卷國(guó)八漆條濟(jì)”鋸尚未出臺(tái)之前魂，忽對(duì)于貨一直品處在癥市場(chǎng)風(fēng)口浪尖周的房地產(chǎn)業(yè)而膽言，大家說法載紛呈摸，中國(guó)央行出侍臺(tái)的一系列政顛策難以奏效，梢普通老百姓也采未能從中受益爹。祖那么波，產(chǎn)“湖國(guó)八泄條志”爆的出臺(tái)送我們航不得不說是持時(shí)勢(shì)造英雄攜，疫但到底字應(yīng)該伐如何正確理杰解誓“洗國(guó)八濾條駕”啟的措施和要求汗呢？勺總體而言潛，岔“辛國(guó)八垮條蒜”梅將國(guó)家對(duì)于房醬地產(chǎn)發(fā)展的思擋考從陰暗面暴拉副至夕了予前臺(tái)，不再是抱回避侮其領(lǐng)存在問題旗。應(yīng)該說，不游管膝“沖國(guó)八水條鄭”碼實(shí)施的效果懼怎樣酸，我們都可以善說這是態(tài)度凱上皂的一個(gè)重大轉(zhuǎn)混變筒。算“狗國(guó)八條享”掘?qū)嵸|(zhì)上表明了輸國(guó)家對(duì)于墻“嫌效率趁”旱與湯“雜公平駱”支問題的重新審植視，對(duì)于中國(guó)唉經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健型康發(fā)展，不但女要重視閣“哭效率浪”轟，更要兼顧猾“艇公平著”盟。罪它的遣主旨色主要體現(xiàn)乏在兩個(gè)方面，描一是如何整頓斤與規(guī)范目前混碗亂失序的房地胡產(chǎn)市場(chǎng)。戰(zhàn)無論是對(duì)土地盜炒作的禁止，遲還是甚對(duì)房地產(chǎn)交易且的規(guī)范嫂以及饑嚴(yán)禁期房買賣舍等都是辛基于此目的寬。二是調(diào)整房棚地產(chǎn)市場(chǎng)的住感宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，墻通過土地市場(chǎng)應(yīng)化、規(guī)劃科學(xué)投化及各種優(yōu)惠穩(wěn)政策來摩建造胖更多更好的中油低檔住宅，以協(xié)滿足廣大階群眾冶住房的需求宴，因此必須萍對(duì)利用國(guó)家稀謝缺資源趁牟第取勺暴利汽的公行為進(jìn)行規(guī)范溪與限制顛。在正確理解見的同時(shí)，我們嘗還要妖結(jié)合文件著重虧思考煉幾個(gè)問題：興（昆1歇）齡調(diào)控的手段峽和高度嬌產(chǎn)生柄新攝的騰變化。逮宏觀調(diào)控從以舍前吹的知敲敲打打直接練深入腹地，從覽市場(chǎng)手段基、召經(jīng)濟(jì)手段過渡通到行政求與幻經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)憑合。因此高調(diào)鋸控制房?jī)r(jià)喂的浩快速發(fā)展，高博調(diào)聲明保護(hù)中隊(duì)低收入者的住份房利益，既能貌夠緩解國(guó)內(nèi)社鹿會(huì)階層矛盾，誓也是解決經(jīng)濟(jì)結(jié)發(fā)展矛盾的必耐然，勇例如丘涉及到匯率的革改革問題等等止。戀另外盛，垂“集國(guó)八將條謝”秒還睬強(qiáng)化了行政處血罰任的力度。教（零2墓）積穩(wěn)定和規(guī)范軍仍然咸是躲發(fā)展的尖主調(diào)。乳一般而言，純通過調(diào)整供需里雙方的結(jié)構(gòu)來戴調(diào)控房?jī)r(jià)，這梢是市場(chǎng)化手段墊的體現(xiàn)。政策蔥承認(rèn)了房?jī)r(jià)上源漲中的合理性撿因素，比如需鐵求旺盛，市場(chǎng)是供給減少并出稠現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡王等等，包括七鋪部委出臺(tái)的央新努“盤國(guó)八習(xí)條泰”趟內(nèi)容，涉及到根期房禁轉(zhuǎn)萍、檔土地回收蕩、點(diǎn)營(yíng)業(yè)稅等問題造，都基本上屬術(shù)于規(guī)范性操作怨。同時(shí)政策對(duì)備于銀行信貸的禍低成本及銀行連信貸的易獲取億性并未提及，喂沒有提到利息薪的變動(dòng)取向，宏也沒有涉及到僚銀行信貸改革懲等忽問題。背（信3剪）扛必須進(jìn)一步深攻化政策執(zhí)行的挪配套司實(shí)施善細(xì)則。頭“尺國(guó)八拴條納”島著重遠(yuǎn)強(qiáng)調(diào)政策的實(shí)賤施和貫徹問題榨，途但是由于目前康還沒有制定出科相關(guān)的配套實(shí)交施細(xì)則，政策留執(zhí)行存在一定恒難度。譬如，酷土地逾期不開槽發(fā)收回鋼的褲問題饒已經(jīng)諒多次提出，企但在各個(gè)地方悲并膊未判執(zhí)行。因此政賞策缺乏相關(guān)配融套實(shí)施細(xì)則，寸市場(chǎng)影響受和實(shí)施效果這將大打折扣。慈總體判斷，殃可以看出政府餡宏觀調(diào)控的走青向叛，流宏觀調(diào)控不是瑞限制房地產(chǎn)發(fā)筆展，而是調(diào)整椒房地產(chǎn)市場(chǎng)的席發(fā)展方向。敗2丑、而關(guān)于販“駐國(guó)六絨條蜘”薪的設(shè)理解疾“醬國(guó)六賤條折”常可以說纖是鄙“噴國(guó)八圣條寬”劇的延續(xù)和提升協(xié)，有些舉措是覺“用國(guó)八宮條累”顆的承接霧，政策導(dǎo)向從久控制需求轉(zhuǎn)向氣引導(dǎo)消費(fèi)，寨變駕“若堵銀”膚為步“敗疏沖”吩，抵從控制投資規(guī)湯模轉(zhuǎn)向調(diào)整結(jié)蠟構(gòu)追，紐變干預(yù)為機(jī)制塔。田去妻年舍“慢國(guó)八待條相”蓋提到則了聲要改善住房結(jié)訴構(gòu)，推但至今跨房地產(chǎn)產(chǎn)品供奶應(yīng)結(jié)構(gòu)依舊存厘在戶型偏大問異題。米“嚴(yán)國(guó)八倉(cāng)條易”跳的調(diào)控政策是炎強(qiáng)調(diào)鏡“港改善監(jiān)”站商品房結(jié)構(gòu)，躍而今年抬“派國(guó)六希條稠”潮則要求筒“學(xué)切實(shí)調(diào)整麥”下，說明中央政群府要求各地政寧府要通過實(shí)際冊(cè)行動(dòng)來改變住巴房結(jié)構(gòu)不平衡底的箏狀況渣。妙住房需求冠有一個(gè)新的轉(zhuǎn)避變，就是完善錦住房轉(zhuǎn)丙讓環(huán)節(jié)稅收政敘策棍，有區(qū)別地適唇度調(diào)整信貸政術(shù)策。腰還有一個(gè)重要表的一點(diǎn)就是，脫對(duì)嘴比嘆“嗚國(guó)八貼條水”絞來看塌，姥“鞠國(guó)六爛條窩”襪首次提出屠對(duì)房地產(chǎn)關(guān)開發(fā)潮進(jìn)行糖全程監(jiān)管斯。層之前我們滴說陪“恩國(guó)八的條雙”號(hào)是對(duì)效率與公由平的重新審視驗(yàn)，那么岔“妄國(guó)六四條嗚”怖則是重新審視智后的一個(gè)思新創(chuàng)的忽認(rèn)識(shí)顛，愁重在罩分清政府與市劑場(chǎng)的責(zé)任，分躁清消費(fèi)層次與古消費(fèi)對(duì)象、分誠(chéng)清住房需求的遠(yuǎn)不同消費(fèi)模式垂與解決辦法。途從打“絨國(guó)六刺條探”睛來看，我們也窩發(fā)現(xiàn)哪總體戚上量的一些漠區(qū)別：宮（疾1樹）術(shù)調(diào)控的著眼點(diǎn)種不同。衫以往政策大多蛛數(shù)是船針對(duì)市場(chǎng)或市韻場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)主桃體與消費(fèi)主體譯，或者說高針對(duì)交易過程情與交易對(duì)象。汽但撐這楚次調(diào)控的重點(diǎn)仆則在于政府的共管理、引導(dǎo)、搖規(guī)范、監(jiān)督統(tǒng)。亂（綠2隊(duì)）童土地供應(yīng)認(rèn)識(shí)籌的不同。并“迫國(guó)悲六掛條芬”合對(duì)土地供應(yīng)問恢題進(jìn)行了重新任認(rèn)識(shí)與界定附，采用標(biāo)科學(xué)的形方法煉確定土地供應(yīng)吧規(guī)模，供以摟供給來調(diào)節(jié)需劇求與房?jī)r(jià)。冊(cè)（哥3懶）牲改變?nèi)珖?guó)一刀浮切的做法。饒“跪國(guó)六條哪”雅提出了遵“齒分類指導(dǎo)嫂”蛋和狼“崇區(qū)別對(duì)待胡”壤的指導(dǎo)方針，飽意味著調(diào)控將搭告別以往嘆“渴一刀切辟”轟的政策。捐（威4納）強(qiáng)調(diào)猛解決住房問題瞇要短依靠績(jī)合理的消費(fèi)模卵式。猶政府提出要法依靠環(huán)合理的消費(fèi)模川式輔，索多層次地解決猾住房消費(fèi)問題嘆，包括二手房所與租賃市場(chǎng)，潑也包括嫁采取巷政府補(bǔ)貼的方魂式解決低收入樹家庭的住房困箏難綠。自政策將原來的恰“雷增加與發(fā)展經(jīng)抱濟(jì)適用住房為沙主、建設(shè)廉租跨房為輔鬧”縣，改為了加快缺廉租房的建設(shè)楊和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適屆用住房膏，這說明了政棟府管理對(duì)象與明重心的下移權(quán)。和（膨5償）講目標(biāo)的轉(zhuǎn)移。死“西國(guó)六條屯”富中首次提出要驚“銅對(duì)新建住房結(jié)趟構(gòu)提出具體比蠅例要求旁”未，餐因此暢調(diào)整服住房結(jié)構(gòu)閃成為重要目標(biāo)墳。鮮（四）晃技術(shù)派方法溉與訓(xùn)指導(dǎo)原則1、技術(shù)方法油（斗1瘡）從城市的經(jīng)轉(zhuǎn)濟(jì)發(fā)展為切入腦點(diǎn)，催結(jié)合中山市實(shí)旺際的經(jīng)濟(jì)水平胡和住房發(fā)展經(jīng)狀況，灣按照國(guó)家相關(guān)隊(duì)政策的指引，泰有針對(duì)性地確么定喚中山市住房發(fā)瓣展策略。和（巖2柿）追強(qiáng)調(diào)地方的住控房特點(diǎn)和民意族調(diào)查，尚分析城市的住寨房密結(jié)構(gòu)蹈、傾需求躬和未來發(fā)展趨塵勢(shì)堅(jiān)，要注意到編蠶制住房建設(shè)規(guī)艷劃的初衷是在詞市場(chǎng)化的基礎(chǔ)謎上，讀兼顧妄低收入群眾開。趕（朗3陵）暫研究促發(fā)城市泉住房發(fā)展的機(jī)吐制，尋求市場(chǎng)貼運(yùn)作的基本規(guī)訴律與潛在的發(fā)畝展趨勢(shì)，盡可民能為樓住房建設(shè)建立帥合理的空間結(jié)勾構(gòu)。緩（擋4熊）鑒結(jié)合城市總體帖規(guī)劃和近期建駕設(shè)規(guī)劃，逐步圖推動(dòng)規(guī)劃的實(shí)際施，重點(diǎn)落實(shí)落居住用地的安雜排，促進(jìn)住房管建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展轉(zhuǎn)。2、指導(dǎo)原則脾根據(jù)征中山市濁城市薯總體規(guī)劃秧和慧近期建設(shè)規(guī)劃勇居住爆用地安排貼的可選擇性椅，柴住宅建設(shè)在遵住循建“灰統(tǒng)一規(guī)劃、合閉理布局、因地山制宜、綜合開瘦發(fā)、配套建設(shè)瓜”如原則的基礎(chǔ)上疊，以班全市住房一盤姑棋統(tǒng)籌套為先導(dǎo)，突出羊以擁廣大趣人民群眾濕為本的方針，站加快舊城區(qū)、樂新葉開發(fā)坐區(qū)及各馬個(gè)閱城鎮(zhèn)建設(shè)，加喉大城市建設(shè)力汁度，大力發(fā)展劈重點(diǎn)區(qū)域手的建設(shè)，推動(dòng)營(yíng)中山隊(duì)市房地產(chǎn)業(yè)和疏住宅建設(shè)健康撕、持續(xù)發(fā)展，帆使之成為三中山餅市新的經(jīng)濟(jì)增捷長(zhǎng)點(diǎn)。外二閑、夸住房發(fā)展委現(xiàn)狀分析約中山悼市徒群眾住房的根歲本解決始尖于控198破6素萌年堆，途房地產(chǎn)業(yè)拌則是拳起源查于譜199渡0憂年，當(dāng)時(shí)只沖有融8貓家商品房建設(shè)返企業(yè)。由于當(dāng)魚時(shí)許多法律和額規(guī)章制度不健唱全，行業(yè)管理隙不完善，工程負(fù)質(zhì)量得不到保向障，開發(fā)成本抗相對(duì)較低，企吐業(yè)盈利機(jī)會(huì)較后高，開發(fā)企業(yè)謊個(gè)數(shù)迅速擴(kuò)大秩，其中蓬也有一些謀缺少房地產(chǎn)開臂發(fā)資質(zhì)的企業(yè)塘。礎(chǔ)為及時(shí)掌握房鬼地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)運(yùn)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)情益況，譯國(guó)家疫從波199摔5蓄年起正式把房外地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)商納入國(guó)家統(tǒng)計(jì)鍬制度，要求各廳市定期統(tǒng)計(jì)上霉報(bào)數(shù)據(jù)。從剪歷桃年中山市統(tǒng)計(jì)瓣年報(bào)資料看，歌房地產(chǎn)進(jìn)入快裁速發(fā)展迅時(shí)期。峰現(xiàn)在中山扯市涉房地產(chǎn)發(fā)展腎在各個(gè)方面都范發(fā)生了根本性愈的變化兄，如饑鎮(zhèn)區(qū)市場(chǎng)頓逐漸賤取代城區(qū)市場(chǎng)弦成為市場(chǎng)的主斧體，外來知名舍發(fā)展商以及本潛地實(shí)力企業(yè)大確舉進(jìn)軍房地產(chǎn)巨市場(chǎng)續(xù)，實(shí)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大糊于原有的發(fā)展益團(tuán)體?！駨臒o到有，捐從少聚多的過蜘程促乃至現(xiàn)在相對(duì)類成熟的發(fā)展階修段，有很多的記經(jīng)驗(yàn)需要總結(jié)蘆，但也有很多余的不足需要思輪考。尺（一）飛住房狀況分析景隨著國(guó)家住房敵制度改革的發(fā)筐展深入，振中山僵市住房和房地窮產(chǎn)開發(fā)得降以辭快速發(fā)展，未據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表辭明，寒住房開發(fā)已經(jīng)斗連續(xù)幾年保持死較快政的隸增長(zhǎng)速度，鼻“共十忍五溫”義期間以沸來瘋，屋住宅詳建設(shè)稻大約踐以每笑年哥20.5迅%因的述增怨長(zhǎng)肺速度發(fā)展，均企業(yè)規(guī)模在市婚場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中不斷蜻壯大，施工面背積鉆從坐199鋒5茄年的貿(mào)315.4樹萬(wàn)平方米增至廳200渴4辜年的貓677.73修萬(wàn)平方米，掀掘起了一股房地叼產(chǎn)開發(fā)的熱潮慈。萬(wàn)住宅銷售面積憤由悉200未0怒年測(cè)的療71.0壯6蘆萬(wàn)平方米增長(zhǎng)鳥到嬸200夜5美年的撇315.03陵萬(wàn)平方米，增灣長(zhǎng)碌接近演4記倍夕之多天。房地產(chǎn)開發(fā)驢投資談?dòng)芍?00昨0龍年電的襲2匠1支億元上升笨到壟200辱4弱年困的燈62.4投6另億元，增長(zhǎng)桶近巨3螞倍。全市城鎮(zhèn)臟人均居住面積莫由趴200丙0繁年活的議2洞8蔑平方米上升屠到壞200止4通年捕的針30.王9撕平方米，與全豈國(guó)城鎮(zhèn)人均居吼住面積耕近婚2鋤6智平方米相比，換處于道全國(guó)爸領(lǐng)先水平。罵圖稼1器：押199市5-蜜200界4性年艇中山腐完成住宅投資矮情況饑腹惜單位：誰(shuí)(勢(shì)億枕元疏)銜圖演2缺：兔199滋5-擁200價(jià)4紋年史中山標(biāo)住宅陷施工情況蘋統(tǒng)計(jì)電攏俗單位：萬(wàn)平方宮米擔(dān)圖寫3森：擴(kuò)199泄5-降200楊4約年綁中山頂住宅水竣工情況征統(tǒng)計(jì)離狹能單位：萬(wàn)平方班米練圖匆4繪：慢199恭5-襪200擾4浙年千中山替住宅雖空置情況統(tǒng)計(jì)遼腸禾單位：萬(wàn)平方虧米郵圖冊(cè)5遣：頸199亦5-須200蘭5者年耐中山商品房銷閱售情況統(tǒng)計(jì)渾孝惱單位：萬(wàn)平方鋪米斗1剃、整體黎建設(shè)勿發(fā)展?fàn)顩r論以上數(shù)據(jù)表明篩，愛中山米市諸住宅建設(shè)投資惡和開發(fā)規(guī)模都含顯示扭大幅增長(zhǎng)擱的趨勢(shì)鷹，濁可以說處于相鄉(xiāng)對(duì)穩(wěn)定的一種浪狀態(tài)港。直200季5邪年哭全市土地使用蠟權(quán)轉(zhuǎn)讓境為握567很1違宗黑，窩成交面積叫為涉1055.1械3麥萬(wàn)平方米謀，宇成交金額悶為們29.鷹8云億元，奇與盼200叮4木年對(duì)比分別增痰加正了升15.9仔%淋、律27.2污%臂、送60.8%醉。純今年三是尋“資十一裙五申”貢的第一年，休房地產(chǎn)開發(fā)投處資依然保持高役位運(yùn)行，勒至冒6枝月份為止住完成投賴資章41.0內(nèi)9壽億元，同比增拳長(zhǎng)明44.71燦%繼。施工、開工邪、竣遇工的面積都大絞幅增加，其中謊施工面攜積售766.6垂2灘萬(wàn)平方米，同討比增期長(zhǎng)場(chǎng)28.56區(qū)%豎；新開工面傾積舞277.7押2診萬(wàn)平方米，同疾比增金長(zhǎng)胳41.92帆%墳；竣工面番積藥100.2循9廉萬(wàn)平方米，同筐比增記長(zhǎng)河13.72究%替。由于中心城酒區(qū)土地開發(fā)糕壓力很大，土葡地儲(chǔ)備也較為傾緊張，因此鎮(zhèn)幼區(qū)的發(fā)展空間黎就相對(duì)廣闊，邪投資增長(zhǎng)偶自然也是慮十分迅猛。據(jù)廈統(tǒng)計(jì)顯示，吵200骨6獅年膀上半年鎮(zhèn)區(qū)企舌業(yè)完成開發(fā)投喬資難26.8強(qiáng)2趙億元，同比增侮長(zhǎng)瀉67.18千%近，鎮(zhèn)區(qū)企業(yè)開柄發(fā)投資完成額彈占全市暮的施65.27痰%捐，同比上規(guī)升先8.7回4套個(gè)百分點(diǎn)。灶這些數(shù)據(jù)的指為向十分清晰，問也同時(shí)預(yù)示著航鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)開良發(fā)將揭會(huì)繩有更大的提升晶空間，分甚至是具有逐周漸取代中心城韻區(qū)成為住房建賄設(shè)市場(chǎng)的主體衡。盜那么在土地政衡策緊縮和住房銀開發(fā)的宏觀調(diào)殃控下，鎮(zhèn)區(qū)的朽住房建設(shè)或者伴說房地產(chǎn)盈開發(fā)籌應(yīng)該如何去應(yīng)月對(duì)，我們不得野不仰做進(jìn)一步的思炕考截。傻市場(chǎng)的活躍并偏不表示我們應(yīng)端該無限度地投塔入，政策調(diào)控瞧也并不是說域必須去擺抑制發(fā)展，而厘是我們應(yīng)該建圍立一種合理的辟發(fā)展機(jī)制或搭碗建射和諧的發(fā)展平鑄臺(tái)，訓(xùn)既有利于住房魔發(fā)展又能采貫徹執(zhí)行政策柏的要求。梨對(duì)組團(tuán)而言，姑組團(tuán)的發(fā)展定蓬位決定了它的誰(shuí)發(fā)展方向；對(duì)喘鎮(zhèn)區(qū)來說，每時(shí)個(gè)鎮(zhèn)區(qū)都處于就不同的發(fā)展階述段與背景，自忌然肩負(fù)的使命滑也就有所區(qū)別下。術(shù)從房地產(chǎn)開發(fā)孤的項(xiàng)目類型來擦看，中山市商懶品房開發(fā)的主異要類型是普通寇商品住房主要本散布于中心城構(gòu)區(qū)各區(qū)鎮(zhèn)；諷帶有丸商業(yè)性質(zhì)的房立地產(chǎn)開發(fā)則主凳要集中在西區(qū)刷和東區(qū)；而高薪檔別墅主要分舌布在石岐區(qū)和返火炬區(qū)，其別速墅項(xiàng)目數(shù)分別洗占中心組團(tuán)各輛區(qū)鎮(zhèn)歐的群45歇%體和市46足%與，同時(shí)港口、明沙溪和南區(qū)也寇有少量的別墅失項(xiàng)目。黎就交易量對(duì)比思看來精，玩200斃5涉年全市房地產(chǎn)怪交易宗數(shù)妄為要2796紋4支宗，景總商成交弊面積府為索315.0更3滴萬(wàn)平方米，溫與風(fēng)200蠻4泄年相比上漲顫了晉19.9飯%列，養(yǎng)其中中心城區(qū)萌為哈1030賠2溫宗，母成交徹面積剩為賊120.8捷1驚萬(wàn)平方米蠢，喉與叛200呈4堅(jiān)年相比上漲乘了皮30.3%囑；米而鎮(zhèn)區(qū)樹是港1766娘2慣宗，囑成交龍面積鄰為醬194.2慮2班萬(wàn)平方米，件與培200紐4底年相比上漲冰了漲14.2%隸。搞就庭經(jīng)濟(jì)適用房或外廉租房情況睡來說炒，煙根賭據(jù)掉200終5砍年《中山年鑒旱》資料顯示嶺，助200亞4恭年中山市城鎮(zhèn)愚居民人均可支哭配收膚入街1583椅6借元，農(nóng)民人均床純收碧入翼752悉3繪元，分別比去丑年同期增牢長(zhǎng)百6煙%乎、精15.4%歷。阻中山吃市組200革4僑年的人均居住給面積橫為畫30.墻9驅(qū)平方米允，而廣東省的卷人均居住面積請(qǐng)為浴24.83介平方米，全國(guó)歌則冠是速23.6下7控平方米，對(duì)比岔起來薄可以說是處于土領(lǐng)先水平蕉。誘而呀中山市僻城鎮(zhèn)住房困難曬戶的界定標(biāo)準(zhǔn)塵為人均居住面破積斷在姜8旁平方米以下（廳含煤8危平方米）竿，宜從字199脅6須年烏-200哥6辛年的統(tǒng)計(jì)顯示勤，在市政府的濃扶持與關(guān)注下薯，住房困難戶差的情況有所好涌轉(zhuǎn)。經(jīng)回顧悉最近魚過去的五年倒，恥200憶0她年抽開始管市政府礙組織珠在橫永怡花園、興胡中花園等狗小區(qū)配套了倆近翅700釀套住宅。漏2004餓年冰市政府堂接著肯制訂了《中山妥市落實(shí)十項(xiàng)民雕心工程，解決臭城區(qū)特困戶住皂房困難實(shí)施方抱案》，確定再雜用三年時(shí)間（擁即照從澤200程4摔—文200派6生年），取達(dá)到擋基本解決我市真城區(qū)現(xiàn)有（截寬止石200暗4疏年掏5全月久）博23貨2頸戶低保家庭啊和湊8蕉3棒戶雙困戶幫（唯2004潮年前）住房困等難問題的目標(biāo)您，并辦出優(yōu)資笨600島0訪萬(wàn)元興建了悅援來南解危解困屋住宅小減區(qū)黎—?dú)ぁ影苍?，總面利積農(nóng)為煙2.傻3憐萬(wàn)平方米積，共潑有揀430葉套住房。同時(shí)救由排市政府刷牽頭氣撥擠款哀230粉0箭萬(wàn)元收購(gòu)東港突灣花園商品住鄙宅飲980局0礦平方米施，白共戰(zhàn)11石1接套住房以及孫弟文東偽路款15概9萍號(hào)論3怪0約套住房刑作為廉租房或迫解困房撇。擁到驅(qū)200霜5含年底止，竹已經(jīng)有旱31剛5頌戶困難家庭入確住廉租住房。演城鎮(zhèn)住房困難嘉戶住房統(tǒng)計(jì)情慣況旱（單位：平方祥米）疲年份身解決困難戶總遼戶數(shù)麗所在區(qū)域浪家庭人口紋住房建筑面積岸住房屬性衣1996轉(zhuǎn)103江石歧區(qū)德345吸9558.2培43爭(zhēng)解困肥1997瞇83辜石歧區(qū)曾269送7470.8屑37嫂解困加1998唐44泄石歧區(qū)靈154盛3398.5裙54濟(jì)解困豈1999朵12菊石歧區(qū)幫43努1141.1儲(chǔ)05爐解困房2000食66厲石歧區(qū)凱227姓3076.2慧解困智2001域99津石歧區(qū)郊341繪5906.2羽解困融2002足200訊石歧區(qū)孕612終12268.鈴86永解困宣2003送95盼石歧區(qū)藍(lán)281篩5340.5滴2積解困蠻2004尤91壯石歧區(qū)復(fù)245碌5262.2總5褲解困煮2005薄492階石歧區(qū)略1427縣34754.鴉98框解困升2006駐27蘭石歧區(qū)乞73資2069.5率8夠解困伍結(jié)合中山注市拜的實(shí)際情況，繭市政府一直在折分期分批膠地梢改造危舊襪房予，以便鄉(xiāng)逐步完善公房填住戶的居住條恐件攪。色從協(xié)1996-2壘00良5匹年，直管公房網(wǎng)的數(shù)量大致保澤持穩(wěn)定，政府漏也有針對(duì)性地瓜對(duì)穗大般部分公房進(jìn)行沸拆除重建。星1996-2功00宮5橫年直管公房統(tǒng)刷計(jì)情況（單位狐：解萬(wàn)鼓平方米）沉年份仇1996認(rèn)1997只1998才1999累2000越2001置2002撒2003燒2004頁(yè)2005陡面積牌31.76母31.7落31.68須25.81幣27.18督30.9械32.03呼33.5她33.0飲35.02截使用情況油出租此出租宅出租煉出租泉出租斥出租和出租騙出租如出租旨出租孤2001-2歲00至5題年公房拆除重研建情況諸統(tǒng)計(jì)簽?zāi)攴莺?001繁2002動(dòng)2003沸2004姜2005優(yōu)合計(jì)損拆除重建面積屋（廳m醬2卡）歌790姑8568伯8767.7面3膜22000邪3817.3辦9這43943.介12首拆除間數(shù)亡1協(xié)89煙31騾120筒38產(chǎn)279逼投入金額徹（萬(wàn)元）換37.17蛛925精499.33質(zhì)626膏270.29敞2357.7獲9習(xí)就危舊房改造牛情況來看，帆這些年來，中若山市也一直在大探索建立多層掘次的社會(huì)保障觸體系滿?？p從民政局了解箭到農(nóng)，板200梢4踏年中山市首次提開展低保家庭淚危房改造工作燥，當(dāng)類時(shí)標(biāo)在全芳市父1遇6既個(gè)鎮(zhèn)區(qū)里，納有畫18走9統(tǒng)戶符合條件的儲(chǔ)低保家庭的危追房得到凳了迅改造，改造面久積摩達(dá)奔980逗0欲平方米委，市鎮(zhèn)兩級(jí)總逮共投入豪了腹64園2雙萬(wàn)元。答本次根據(jù)市低坦保戶改造標(biāo)準(zhǔn)礙規(guī)定連，被納入改造誓范圍的家庭，錯(cuò)只源有發(fā)1訊人的家庭，資虛助建筑面積為玉3子5廁平方米鉗，綿2姿人的家庭為叫4歉5恥平方米奪，黎3得人的家庭為這5心5熱平方米賊，游4袍人以上的家庭帝為外6花5瘡平方米園，其中周超過規(guī)定面積炊的建設(shè)費(fèi)用由紙低保家庭自籌普解決。投就二手房交易水和房屋租賃情嘉況來看，燭二手房地產(chǎn)市瘦場(chǎng)交易暢旺堅(jiān)，二手房屋成神交量狡為收1131測(cè)5廈宗，萄成交面積為深121.28會(huì)萬(wàn)平方米，敢與梯200忽4組年對(duì)比分別增器加掙了秤23.52%徒，勻成交金額鴿為曲14.3仇6妄億元，比上年設(shè)增浩加攀20.47%肚。眾其中，鎮(zhèn)區(qū)二騾手房屋交易量肢與切200寒4薄年相比，交易旱面積上體升底17.7腹%鈔，成交金額上赴升丟30.6千%西，平均交易單條價(jià)更為隸88叔4腫元甲/汗平方米，比泰增眠11崗%跳；城區(qū)二手房錘交易均價(jià)腰為許153脊6珍元嚷/疲平方米，據(jù)與量200脾4叉年同期相比基炒本持平。