年深圳市某綜合性地產(chǎn)項目計劃立項可行性報告

***二期地產(chǎn)項目計劃立項可行性研究報告深圳市***實業(yè)有限公司二OO四年五月計劃立項可行性研究報告目錄項目總論1．1項目背景1．1．1項目名稱1．1．2開發(fā)公司1．1．3承擔(dān)可行性研究工作的單位1.1.4.研究工作依據(jù)1.1.5.項目建設(shè)和內(nèi)容1．2可行性研究結(jié)論1．2．1市場預(yù)測1．2．2項目建設(shè)進(jìn)度1．2．3投資估算和資金籌措1．2．4項目綜合評價結(jié)論項目投資環(huán)境和市場研究2．1市場宏觀背景于2田．騰1扔．焦1皂世全國投資環(huán)境功2貢．疑1徒．陳2查鼓深圳市投資宏妙觀背景大2弓．伐1支．思3孤區(qū)域發(fā)展及前辛景預(yù)測諸2洞．蚊1垃．懲4幻繁宏觀市場與本居項目發(fā)展借鑒航匠2粥．冊2疑光區(qū)域市場分析濃枝版2游．閃2寒．媽1速村區(qū)域市場界定愈抄閱2弊．致2揚．奪2倉戒供給分析刻隱丙2與．尊2裕．擊3披需求分析月挺申2兄．迷2側(cè)．環(huán)4字摟典型物業(yè)調(diào)查援搬草2生．狼2衣．心5池況市場分析有關(guān)愧結(jié)論胃項目分析及評守價戒3籠．俘1漸漆地塊解析叮3權(quán)．檔1炊．棍1古跡交通條件艘3堆．仿1王．羊2書晨地形、地勢港3犬．制1田．說3堆憶規(guī)劃限制條件憤3賺．振2遲豈項爬目謊SWO紹T吃分析盞3拔．害3筋擠項目評價寬市場定位及項及目評估具4它．吸1亂料項目定位雜4沒．撲2某幼方案評估意見而項目開發(fā)建設(shè)銳進(jìn)度安排質(zhì)5據(jù)．存1窄昏有關(guān)工程計劃暑說明織5專．友2座委施工橫道圖怨投資估算與資普金籌措購6律．弄1旋芽項目總投資估葵算扮童6濱．元2斤劑資金籌措界銷售及經(jīng)營收蠅入測定種7辨．儀1掘瞧各類物業(yè)銷售友收放估算域7棕．按2權(quán)奏銷售利潤察財務(wù)與敏感性融分析腔8射．臟1僑陣贏利能力分析蒸8圈．解2哲殊社會效益和影抽響分析鋒可行性研究結(jié)棉論與建議榜9滑．鉤1搜仙擬建方案的結(jié)沸論性意見瘦9賣．澇2事溪項目風(fēng)險及防款范建議項目總論舊1.1析榮項目背景震落澇項目名稱崗本項目位于深林圳市寶安嬸區(qū)奴**賺*將鎮(zhèn)，北臨東環(huán)擦二路，南季臨黃**溝*悉國土所，西臨攤新華中學(xué)，地仁塊編號麥為堪A82-00橡4稻1固，項目一期已奇于號二朵OO勁O痛年成功開發(fā)建島設(shè)，現(xiàn)進(jìn)行二成期的開發(fā)，項塞目名稱取為漠“大**應(yīng)*變”諒(好二孟期濁)迷。.隸1.1.2.撫采開發(fā)公司睬***裂(憶二香期獎)藝將由深圳糕市筋**蔑*漿實業(yè)有限公司唇全資獨立開發(fā)它。撒**奔*貧實業(yè)有限公司垃是一家重合同繩、守信用單位士，已獨立或合循作開發(fā)了樂景窮花園廊、針**冶*途大廈、源勝大獎廈，龍勝大廈的，歡**嚼*春一期等多個項女目，有豐富的尊地產(chǎn)項目開發(fā)戒經(jīng)驗和較強(qiáng)的質(zhì)資金實力。扣1.1.3.慘激承擔(dān)可行性研蠅究的單位捐由于本項目規(guī)蛋模較小，總投災(zāi)資額不貍足植300猛0禾萬元，因此，示由擱**斬*涂實業(yè)有限公司僅策劃部擔(dān)任該擱項目的可行性梁研究?？鸶N由鹽于無**獻(xiàn)*慶實業(yè)有限公司也尚有幾十萬平倦方米的商住面汁積待開發(fā)，因?qū)Ф訌?qiáng)了公司倘人才建設(shè)，現(xiàn)免已組建完善了虹一支專業(yè)的房碰地產(chǎn)市場研究魔和開發(fā)管理隊貌伍。鑼1.1.4.世紙研究工作依據(jù)麻軟本項目可性行瓦研究依據(jù)為：米深圳市特別祝是迷**茅*桌房地產(chǎn)現(xiàn)狀、菜深圳市工程造棗價信息、本項院目的地塊價值之。悲1.1.5.芝需項目建設(shè)和內(nèi)嬸容掙冤***逗(愿二煙期他)滴占地面錘積色8384.8燙0佩平米，規(guī)定計絨容積率面跟積扭29344.拐4薯3斬平米，容積率斃為科3.悼5鋼，其中住畏宅五27945.剛1畜8管平米，商厭業(yè)唯1399.2墊5與平米。堂1.2.挺汁可行性研究結(jié)閃論蚊1.2.1.制迫市場預(yù)測結(jié)論愉益球目煌前糞**帽*誘房地產(chǎn)市場價撈格情況，住宅蘿售價添在墳330漆0離元叛-400田0爽元辦/M尚2援,稿事一器層臨街商鋪售忙價蜻在汽1000偶0唉元顛-1500新0勻元料/M膚2車。根據(jù)本項目易所在地段優(yōu)勢耗和欲周邊環(huán)境的優(yōu)凍勢，本項目住長宅售價可擱達(dá)泰350尊0頁元窯/M呢2鋸，臨街鋪面售脈價可尤達(dá)幻1000憤0橡元切/M格2記。保守估計，貢本項目的利潤現(xiàn)可券達(dá)佳_148影9漂萬元。齡況且，隨著地暑鐵四號線的動蔥工負(fù)，稼**殼*紛地產(chǎn)市場又掀欄起一輪熱潮，感許多在售項目尺的銷售速度應(yīng)懶于深圳市的平漏均水平，而且悉房價的增幅也汗大于全市平均墨水平。競總之，耽本項目風(fēng)險極糕小，利潤可觀話，前景看好掌。乎1.2.2.償毛項目建設(shè)速度斯采灰本項目已在憲二縣O周O腰三年即開始進(jìn)幅行市場研究和孟方案設(shè)計，經(jīng)拌過近一年的工詠作，現(xiàn)已基本謹(jǐn)完成方案工作向。繡計劃本項目于揉二誓O振O伸四年七月動工移，抬二巧O搶O站五年十二月份帥通過竣工驗收學(xué)，并全部實現(xiàn)分銷售。包1.2.3.酷沸投資估算和資億金籌措悟城減本項目的建設(shè)健資金，完全使岡用開發(fā)繞商仔**步*蜓實業(yè)有限公司大的自有資金。袋1.2.4.渴錄項目綜合評價鑼***縫(注二敬期墻)查本身具有地徑處鑰**堆*尖中心廣場的地松段優(yōu)勢和景觀津優(yōu)勢，又處光在盼**思*掌這個升值潛力情最大的熱點片險區(qū)市場，加上薦對項目的準(zhǔn)確枝市場定位和優(yōu)障秀的方案設(shè)計徑，可以說，這昏是一個醒“屈短、平、漫快粱”下的精品項目淡，風(fēng)險極小，印利潤可觀、前波景樂旁觀留!漂項目投資環(huán)境穿和市場研究真2.1.幟鄰市場宏觀背景己2.1.1.沾伴全國投資環(huán)境晉宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境仿狀況體200怕3妥年中國經(jīng)濟(jì)運努行的形勢，是用亞洲金融危機(jī)都以來最好的一巖年，凳不感僅因為數(shù)據(jù)上萍出現(xiàn)高速增長次，更需要注意朵的是經(jīng)濟(jì)運行輔中，出現(xiàn)了四浮個比較突出的鏟亮點魂：童猛第一個亮點汪:捧宏觀經(jīng)濟(jì)增長滑速度加快的同薯時，微觀企業(yè)窮的經(jīng)濟(jì)效益明勉顯提高，蹤民間投資大幅澡度低于國家投柄資的局面得到左改觀。值得注爛意的是，微觀行層守面的增長不是決靠行政干預(yù)，凈像當(dāng)年國企脫幟困時實施債轉(zhuǎn)俗股、劃賬、降哈低利率等手段耗得到的，這些粉利潤的增長是犬實實在在的指。艙魔第二個亮令點扮:盈通貨緊縮的趨店勢基本結(jié)束澡。跡在叉199驕8君年優(yōu)～趟200孟2括年籃5景年多的時間里軌，殊4障年物價指數(shù)都睛很低。國家制柜定擴(kuò)大內(nèi)需的迷政策，實施積驟極的財政政策鞭，都是為了解際決通貨緊縮問宋題。找在物200皂3歉年，生產(chǎn)制造匠價格指數(shù)和消捏費價格指數(shù)，椅雙雙終于出現(xiàn)與上升。應(yīng)該說合物價指數(shù)出現(xiàn)用上升的原因主僻要是經(jīng)濟(jì)增長褲內(nèi)在的需求動額力開始增長，瘋市場的活力也膛逐漸增長扁。另慌第三個亮獲點領(lǐng):刑消費結(jié)構(gòu)升級后和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)晨整初見成效，佩中國出現(xiàn)了新秩的經(jīng)濟(jì)增長點叢。違從驕200粘0補(bǔ)年前后開始，迫汽車業(yè)、鋼鐵竊業(yè)、石化行業(yè)隆，以及數(shù)碼產(chǎn)舞品、通信、旅圍游、餐飲服務(wù)井等行業(yè)，都成疏為國民經(jīng)濟(jì)新簡的經(jīng)濟(jì)增長點快。美牧而且，從目前屈掌握的數(shù)據(jù)來程看，這輪經(jīng)濟(jì)三回升是以市場結(jié)需求為基礎(chǔ)的酬，各個行業(yè)的捕增長將是可以鍵持續(xù)的。未來培中國人烏均除GD母P滲將達(dá)豐到惡300稅0總美元以上，（慈上海已經(jīng)超攪過深500塑0村美元），中產(chǎn)魂階級在不斷擴(kuò)曠大，這是可以佩形成競爭力的慌。治三第四個亮料點川:顯我們保持了國榮際收支的雙順?biāo)翰詈腿嗣駧艆R角率穩(wěn)定，這說鏡明我國勾金融系統(tǒng)抗風(fēng)塌險的能力在加馬強(qiáng)。透２００３年，樣中國經(jīng)濟(jì)成功翁抵御了伊拉克逐戰(zhàn)爭和非典的急兩大沖擊，進(jìn)凈入新一輪擴(kuò)張比周期。初步預(yù)謝測，２００３施年國內(nèi)生產(chǎn)總腦值增長８．６烤％，比上年提送高０．６個百布分點。況２００４年，墾中國經(jīng)濟(jì)將繼含續(xù)保持持續(xù)、聾穩(wěn)定發(fā)展并呈仁現(xiàn)十大趨勢功。跟現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)接近感潛在經(jīng)濟(jì)增長姑水平，ＧＤＰ奏有望增長８．佩５％亂社會總供求關(guān)蜻系有所改善，假物價水平小幅新回升蓋經(jīng)濟(jì)增長對就誦業(yè)帶動作用增朽強(qiáng)，城鄉(xiāng)就業(yè)碌有所增加磨外匯儲備增長孩減緩，人民幣是匯率基本穩(wěn)定演消費需求明顯更回升，消費結(jié)件構(gòu)繼續(xù)升級治投資增速高位額回落，市場導(dǎo)第向型企業(yè)投資賣依然活躍備進(jìn)出口恢復(fù)平欺穩(wěn)增長，貿(mào)易摧順差減少杏稅制調(diào)整穩(wěn)步纏推進(jìn)，積極財掛政政策功能轉(zhuǎn)希型湊貨幣政策強(qiáng)化算微調(diào)預(yù)調(diào)，貨米幣信貸適度增圍長宴堅持全面、協(xié)兼調(diào)、可持續(xù)發(fā)素展觀，各項改龜革向縱深發(fā)展蜻200喘4族年全國房地產(chǎn)搜市場前瞻反經(jīng)濟(jì)繁榮帶動膚房市平穩(wěn)增灑長葬孔國家統(tǒng)計局統(tǒng)詞計否，健2003紗央年我國國內(nèi)生薄產(chǎn)總值為１封１傻云６６４億元，們按可比價齊格計算，比上膀年增長９．１好％拴析，是１割９塞仗９７年以來增富長最快的年份剝。按季度統(tǒng)計異，碧星去年一季度Ｇ壁Ｄ忠Ｐ驟塵增長９．９％走，趨諸二季度增長６過．７霸％舍嬸，三季度由原業(yè)先發(fā)布的９．暮１錦％隸赴修訂為增長９撇．６謊％纏跡，四季度增長司９汪．捎再９％。這表明穿連酬續(xù)企6您攜年的擴(kuò)張性宏森觀經(jīng)濟(jì)政策對賢經(jīng)濟(jì)增長起了儲很大的促進(jìn)作僑用網(wǎng)，俊1997館類年亞洲金融危錘機(jī)爆發(fā)后農(nóng)，噴憲一直困擾我國媽的通貨緊縮壓耐力的問題將進(jìn)俘一步緩解蘋，蹈好我國連山續(xù)息6縮臭年的擴(kuò)張性財天政政策取得了門良好成效，居悶民消費價格指愛數(shù)變動罰在仗2003亭無年即轉(zhuǎn)負(fù)為正沾，絕2004馳茂年居民消費價砍格指數(shù)和社會錫零售價格指數(shù)代都將轉(zhuǎn)入上漲玉趨勢發(fā)。遙茶中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)在綁的自主成長的漿機(jī)制和能力顯耽著增強(qiáng)，國民仍經(jīng)濟(jì)運行正處瘡于新一輪周期虜?shù)纳仙诒?，只銅政策環(huán)境有利氧經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同準(zhǔn)時外部環(huán)境改陳善，世界經(jīng)濟(jì)壞將走出低谷等邁因素都將促鬧進(jìn)濤2004單計年國民經(jīng)濟(jì)的欲進(jìn)一步繁榮椒。醒接2003僵音年房地產(chǎn)市場皇成為促進(jìn)國民朗經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨家大力量，同時恭高速發(fā)展的國輩民經(jīng)濟(jì)，不斷麻提高的居民收溜入水平以及居果民對改善居住爭條件的巨大需宗求的潛在，也標(biāo)必然成為支撐跳房地產(chǎn)市場平做穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)允力量仍，控2004玻登年我國將把擴(kuò)販大消費作為擴(kuò)心大內(nèi)需的著力票點列，秤麗作為我國近年詠來消費主要增丹長點的住房消嫁費朵，惹2004錫唐年將繼續(xù)升溫氣。艇歇房產(chǎn)投資增長聞速度將趨于平宜穩(wěn)廚2003土厲年是我國房地提產(chǎn)業(yè)融自動1998淘傻年以來投資增懂幅最快的一年晌，在連衫續(xù)計5腐架年年均增長痛近答20策%暮的基礎(chǔ)上駛，捧2003用冰年脊前聰11壺椅個月，我國房作地產(chǎn)開發(fā)投資各額達(dá)龜?shù)诫`8285懸聲億元，同比增橋長趟了庸32.5%保破。據(jù)國家發(fā)改解委和國家統(tǒng)局鉗公布的數(shù)據(jù)展，繁2003門腫年，中國房屋撿銷售價格比上嚷年上刻漲騾4.8%價李。蘆貪2003胡漢年上海房價漲銹幅超煉過亡20交%劇，成為全國增董長速度最快的旦城市，對萍于來2004純愿年上海房地產(chǎn)運市場的發(fā)展，漏市場出現(xiàn)各種欠預(yù)測。上海市臘已在土地供應(yīng)任、房地產(chǎn)交易濱制度和交易方隊式、供應(yīng)結(jié)構(gòu)鎮(zhèn)等方面采取等茶措施，抑制房焦地產(chǎn)價格過快論增長立。衛(wèi)應(yīng)導(dǎo)致我國房地錫產(chǎn)投資增速過毒快的原因主要懂包括：擴(kuò)張性婚的財政政策導(dǎo)容致國民經(jīng)濟(jì)總物投資的高增長李，也影響了房裁地產(chǎn)市場；居流民住房需求的超上升以及地方塘政府對土地供岸給的放寬；房匆地產(chǎn)業(yè)的高利步潤率吸引大量挨資金涌入，造舊成房地產(chǎn)投資狐長期保持高速槳增長，成為總跪投資需求增長鵝的一個重要組程成部分至。參龍改革開放以來棵，我國出現(xiàn)過忌三次經(jīng)濟(jì)過熱晉，吉即洪1984伯翻年宗-1985梯挺年持、評1988盯姜年謹(jǐn)-1989蠟償年致和霸1993湊遍年懲-1994附名年的經(jīng)濟(jì)過熱亡，叔騎這三次經(jīng)濟(jì)過腦熱都是由于投逝資過高增長造嚷成的。如果現(xiàn)甜在這種投資趨肺勢進(jìn)一步上升都的話，可能會下再一次引發(fā)經(jīng)鐵濟(jì)過英熱補(bǔ)。著超針對這種危險內(nèi)，工2003顧痰年政府出臺了懲一系列針對房信地產(chǎn)市場的政疾策優(yōu)，張2004肚撞年經(jīng)濟(jì)政策環(huán)療境將保持平穩(wěn)綢，政府將逐步田加快土地市場姓，房地產(chǎn)金融侄市場以及房地薪產(chǎn)市場的制度教建設(shè)，以適應(yīng)錘經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需晚要。國家統(tǒng)計亞局預(yù)寨測易2004尋墳?zāi)甑谝患径蠕浄康禺a(chǎn)業(yè)企業(yè)新景氣將略有回列調(diào)，不過仍會辛高于上年同期凱水平或與上年念同期基本持平搬。寸晃2004撥恩年政府在肯定變和保持房地產(chǎn)儉市場健康發(fā)展老的同時，將繼雙續(xù)采取一系列皮措施，通過加纏強(qiáng)土地市場建悉設(shè)紋，輛照壓縮房地產(chǎn)信形貸，加快和完回善房地產(chǎn)信息絮收集系統(tǒng)等，徑抑制部分地區(qū)沃增長過快的房沈地產(chǎn)投資，適隨當(dāng)控制房地產(chǎn)叫市場價格園，平御促進(jìn)房地產(chǎn)市貍場健康發(fā)展，趨防止泡沫經(jīng)濟(jì)涼產(chǎn)生危害國民果經(jīng)濟(jì)和社會安壞定吐。象凝房地產(chǎn)市場結(jié)呼構(gòu)發(fā)生變?nèi)堵橹械蛢r房將逐債步成為市場主哄體竟畜目前，中國的純房地產(chǎn)市場出膀現(xiàn)了一部分高鼓檔、大戶型住館宅空置，而可羞供老百姓挑選婆的房子少而又抓少的現(xiàn)狀勵。谷2004瘡窮年，建設(shè)部將外通過房地產(chǎn)項醫(yī)目規(guī)劃、土地寸供應(yīng)等調(diào)控手柄段壓縮單位和杯個人自建住房朽的比重，對中腫國房地產(chǎn)市場淋的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)餐行調(diào)控，從而寺提高我國房地些產(chǎn)的市場化程鑒度，發(fā)展中低祖價位、中小戶燈型的商品住宅常，以滿足更多約普通百姓的購騾房需求茶。賓貴2004仍翠年，建設(shè)部將萍繼續(xù)加大對各南地經(jīng)濟(jì)適用住引房的建設(shè)力度柳和管理，滿足領(lǐng)更多普通百姓址的購房需求。變建設(shè)部住宅與扯房地產(chǎn)業(yè)司副勢司長沈建中說僑：俗“鏡我們國家中低福收入家庭是我栽們房地產(chǎn)市場芹里面消費的主址體。所以從結(jié)校構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)膠來看主要是要條更多的來滿足吃中低收入家庭別住房的需求。亭也就是說我們膀要更多的來提馳供一些中低價疫位、中小戶型刮的產(chǎn)品，來供聽?wèi)?yīng)市場，來滿批足中低收入家畏庭的需求洽。憑”戒房地產(chǎn)二級市曬場進(jìn)一步發(fā)展戰(zhàn)隨著人民收入牲水平的提高，集改善生活質(zhì)量響、提高住房品驢質(zhì)成為消費者阿新的置業(yè)觀念迫。二手房的大屯量入市為消費喊者提供了極大寧的選擇空間縱，猴2004星因年房地產(chǎn)二手予市場將得到將旅受到更多消費岡者的推崇循。低“壇置業(yè)升霸級早”莖不僅提高了百扎姓的住房品質(zhì)弟，也為實現(xiàn)房律地產(chǎn)一、二、線三級住宅市場份的聯(lián)動起到了速極好的作用。膝，據(jù)個人狀況扛從低到高的梯希級消費模式不散僅活躍了整個企房地產(chǎn)市場，屯也為處在不同炭生活階段的百生姓提供了安居另的最佳選擇蔑。截廟被稱為一級半飼市場襯的美“姿空置款房須”惑市場將因政策誘及市場等因素青而大幅放量，請空置房因其具暑備價格便宜、桑無期房風(fēng)險、裙投資及自住價進(jìn)值較高等優(yōu)勢賠而受到購房者許的格外青睞芒，棕“賀有人沒房住，殺有房沒人弓住蝶”醋的空置房現(xiàn)象梢將得到有效改稠善?？罩梅康膶么罅可鲜校瑢⑻舫蔀榇龠M(jìn)社會丹經(jīng)濟(jì)機(jī)制正常用運轉(zhuǎn)，解決百煙姓住房問題的嚷有效途徑。同眠時，與證券市直場的不確定性唯相比，投資房遭地產(chǎn)的收益率淚和穩(wěn)健性著實橡對投資客有著翁巨大的吸引力訴，并且地產(chǎn)保夾值、增值的功吩能最為明顯，條投資性置業(yè)將撤使一部分投誦資巡唱客趨之若鶩。罷２００４年，頸住房改革制度泉成效將逐漸顯貿(mào)露，百姓在滿檔足居住需求后號，會在投資意估識的引導(dǎo)下投翼資房產(chǎn)。隨著桌幾年來一手商狠品房投資回報格率的扔下降，二手房例將因其價格低駛、地段好、物抓業(yè)配套成熟而浮成為重點投資彼對象駐?？持ι啼伋蔀樾碌匿N投資熱燙點碌法2003奇泄年全國各地普衛(wèi)遍出現(xiàn)商鋪的絕投資熱潮。多但家外地、外籍勺大型商家已經(jīng)谷或計劃入駐北閣京珠；斥盟天津商鋪投資村市場也開始啟惠動，外來投資區(qū)者逐步增加；讓上海樹市征10疾限月初的投資型書房產(chǎn)展示交易棗會上，黃金地坑段的商業(yè)用房泥再次成為關(guān)注駐的焦點；杭州行商鋪投資市場誼走勢依然活躍抽；深圳也有更介多的中小投資翁者開始密切關(guān)銳注商鋪市場的煉投資。隨教著筒2003堪叉年開發(fā)量的增帳長，商鋪的供蠅求關(guān)系正趨于睜緩和沉，垃撲商鋪資源的稀冶缺性開始弱化白，但專未來幾斯年，商鋪市場溉的總體狀況將供是鋪源充足，贈但仍然需求大哄于供給。這種法供求不平衡的執(zhí)狀態(tài)可能會持瞇續(xù)一段時間，俯主要來自三個耗方面的需求：派一是國內(nèi)商業(yè)傘企業(yè)的需求；嶺二是外資進(jìn)入悔中國的需求；寨三是國內(nèi)其他徹投資者的需求墾。枝品目前上海商鋪跳的平均回報率梁則達(dá)膛到咱8祝％說到雨1熔0遣％大定。由于平均回罷報率仍維持在泥較高水平，因駁此商鋪的供應(yīng)董量持續(xù)增長。漢相關(guān)統(tǒng)計顯示吳，未幫來稅3真糕年中上海新增鞭商鋪面積將蟲達(dá)厚700攔酒萬平方米。從漠整個房地產(chǎn)市丈場來看，已經(jīng)蜜形成梯級型消鑒費市場。商鋪敗是一種好的投炊資工具，大部馳分的商鋪會越妙用越升值，而朱商鋪的抗跌性鳴和抗波動性優(yōu)段于住宅房，商煤鋪的投資趨勢仔將加強(qiáng)罩。停孤另一方面，對尚于商鋪結(jié)構(gòu)不伯同的業(yè)態(tài)現(xiàn)在姻提出了越來越醫(yī)多的特殊要求鉛。這在很大程遼度上要求發(fā)展伴商在總體布局檔上進(jìn)行詳細(xì)論梢證，在規(guī)劃階猜段就趨于理性削。不侮然而商業(yè)地產(chǎn)謙發(fā)展的速度應(yīng)寧與城市區(qū)域商齒業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)案。目前中國中大小城市商業(yè)發(fā)攀展有失衡的趨鳴勢，由于普遍穗缺乏消費能力蚊，商鋪市場的糧快速發(fā)展將帶謙來較大的市場檔風(fēng)險，因此對狐于中小城市的浮商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)漲應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度去。邪事房地產(chǎn)金融市嬌場進(jìn)一步多元信化改對革放自2003都闊年出臺的一系腥列政策使房地思產(chǎn)金融途徑單買一的弊端受到獄了廣泛質(zhì)疑，養(yǎng)房地產(chǎn)金融市漸場中銀行所占想比例過大對于牧銀行自身、房帽地產(chǎn)業(yè)以及國階民經(jīng)濟(jì)，都存餅在極大的不安聞全隱患墾。略粉房地產(chǎn)開發(fā)屬去資金密集型產(chǎn)霧業(yè)，在成熟的它房地產(chǎn)業(yè)中開蕉發(fā)商的主要資夠金來源不是銀桃行貸款，也不算是上市發(fā)行股辰票，而主要通想過債券、不動訂產(chǎn)基金和互助飼會等盾形式來自行籌騎資晌，耽輛國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的物一個軟肋就是哪資金途徑單一陜化校。比俱2003樣汽年，我國房地鋸產(chǎn)金融市場開銹始了多元化改贈革，房地紛紛即拓展融資渠道毒，由于受當(dāng)前慕各種因素的影撕響，各地主要登采用了信托產(chǎn)或品的形式勤，機(jī)2003模央年年末，全國求出現(xiàn)了房地產(chǎn)穩(wěn)信托熱，但由已于信托產(chǎn)品先壩天有一定的局鄙限性，又受到欄嚴(yán)格的政策限秋制，并不能完省全滿足房地產(chǎn)值金融市場的創(chuàng)地新需要楊。斥鍛在今年股市轉(zhuǎn)體暖、利率市場氧化改革不斷推睛進(jìn)的金融大背枯景下，出于比久價效應(yīng)，投資朱人在參照其它頌金融產(chǎn)品的收再益率時，對信質(zhì)托產(chǎn)品的收益沒預(yù)期必然會大愈大提貞高，進(jìn)而拉升兄了房地產(chǎn)項目蘇投資的財務(wù)成寇本。一部分資忠金將會在股市論投資收益預(yù)期秒提高的情況下腫，進(jìn)入證券市樂場，從而分散啦對房地產(chǎn)的投銜資嫩。慣王2004例庭年速，枯缸我國房地產(chǎn)金截融市場將進(jìn)一由步進(jìn)行多元化義改革提，局慶我國兇近衛(wèi)3片遮個月以來房地爽產(chǎn)信托基金數(shù)慶量增幅嫩達(dá)植500砍%范，房地產(chǎn)上市鑼公司普遍提出伙或是正在進(jìn)行挽大規(guī)模融資；有另一方面，央我行存款準(zhǔn)備金桑上調(diào)、社會資慮金收緊；建立及現(xiàn)代金融企業(yè)墾，發(fā)展多樣化摟的金融機(jī)構(gòu)，蓄發(fā)展機(jī)構(gòu)投資倚者和債券市場栗，促漫尤其是資產(chǎn)證屆券化、利率市戚場化等等手段軌和措施，改變拋現(xiàn)啟在卵“扣一刀窩切縫”關(guān)式的金融監(jiān)管庸制度，同樣也揀是房地產(chǎn)對金伸融行業(yè)提出的最時代要求戒。舌宴2.1.2.爸未深圳市投資宏站觀背景請宏觀面持續(xù)向棵好柏200與3欲年，姿GDP:28陽60.5封1曾億翠元堅,繡比上年增長苗了烏17.3雖%競；拳固定資產(chǎn)投糟資繡:946.4越9搭億餃元嚼,葵比上年增盼長掉20.1捎%捏；首規(guī)模以上工業(yè)艦總產(chǎn)隔值爆:5073.恒7放7岔億榴元度,繞比上年增做長臘29.1紙%胞。添200映3究年，深圳經(jīng)濟(jì)低繼續(xù)保持快速穩(wěn)增長，本市生財產(chǎn)總緞值憤(GDP挽)止達(dá)巴到竟2860.5鵝1才億元，比上年疾增長假了乞17.3腦%癢，完成固定資比產(chǎn)投碼資側(cè)946.4犁9跟億元，比上年嗎增逼長錫20.1摧%采，規(guī)模以上工本業(yè)總產(chǎn)值達(dá)巷到模5073.7饒7樓億元，比上年歉增牢長顯29.1崗%厲。扮在經(jīng)濟(jì)持續(xù)快留速增長的影響來下格，像200楚3愛年深圳房地產(chǎn)幻業(yè)繼續(xù)保持健誤康發(fā)展，房地復(fù)產(chǎn)投資經(jīng)宜過蒜200葛2火年的高速增長腐后，已開始呈浮現(xiàn)增速回落；寄房地產(chǎn)市場總呆體呈現(xiàn)：供求趙總量基本均衡量、供求結(jié)構(gòu)基套本合理、房地盾產(chǎn)價格基本平健穩(wěn)的運行特征猾；各級房地產(chǎn)閥市場景氣程度寺高，且需求持權(quán)續(xù)旺盛?？傮w病來看煙，林200宿3楚年深圳房地產(chǎn)烈市場呈現(xiàn)健康厭、平穩(wěn)、理性場的發(fā)展局面。秀2.1.3.喜畢深圳市房地產(chǎn)滔市場狀況燥200格3演年，深圳房地極產(chǎn)市場經(jīng)歷了妥非常不平凡的久一年，年初索的確SAR兵S墊風(fēng)潮、二十四竟小時通關(guān)，年味中丙的剩CEP艇A覺的簽署、國務(wù)女院咬1柿8禿號文下發(fā)，年莖末的寶安、龍瞎崗城市化提速運、加快國際化洲城市建設(shè)等等筍利好或不利因描素，均在一定圖程度上對年度糠房地產(chǎn)市場有朋一定的影響。認(rèn)但是從整體來誰看，外部因素票對深圳房地產(chǎn)冠市場的影響并塔不顯著，年度牧房地產(chǎn)市場在擇需求持續(xù)旺盛騎的引導(dǎo)下，保否持著快速、平負(fù)穩(wěn)、理性的發(fā)元展，供求總量孕基本均衡，供裁求結(jié)構(gòu)基本合穗理，房地產(chǎn)價敗格基本平穩(wěn)。佩房地產(chǎn)市場需砍求持續(xù)旺盛，葬需求增長勢頭塑趨于平穩(wěn)，住臭宅、商鋪需求悶持續(xù)增長房根據(jù)市規(guī)劃與折國土資源局網(wǎng)絲上備案預(yù)售合紫同資料顯示鴉，疊200哀3弄年我市商品房長銷售面積頑為盞868.4述6近萬平方米，與殲去年扇的怒791.7地0匪萬平方米相比渣增加摩了蓄9.7辯%牛，市場需求持測續(xù)旺盛，但增珠長勢頭已從去鴿年走23剝%崖高增長回復(fù)網(wǎng)到凱199派8通年以來的平均浴水平，房地產(chǎn)社市場需求增長范勢頭已開始趨崗于平穩(wěn)。諒從銷售商品房茄的類型來看婦，良200俯3抓年我市住宅銷技售面積賀為描806.5段6媽萬平方米，少比叫200債2畢年同期增艱加識11.34漂%銀，住宅銷售面既積占商品房銷委售總面積樹的蜓93寫%鵝；辦公樓銷售痛面積私為董15.7執(zhí)3飛萬平方米，續(xù)比城200聾2資年減剪少略12.32你%傭，辦公樓銷售喊面積占商品房萄銷售總面積索的譽1扎%差；商鋪銷售面者積螞為津43.9注9貞萬平方米，占燙商品房銷售總菠面積怪的章11牙%痰，瀉比什200研2嬌年同期減宜少碧5.11跑%柿。眼從習(xí)200聞3急年各月份的住躬宅銷售情況來藝看，住宅需求冶持續(xù)旺盛，銷叨售面積持續(xù)增糠長。近年來，些我市住宅市場挪一直保持獲著伴輸“竄一二季平穩(wěn)、捕六九月飄紅、嶺年末勁助漲似”挽的銷售規(guī)律；框而船200朝3僵年壞9位月塔1燥日國務(wù)院下發(fā)輪的《關(guān)于促進(jìn)吹房地產(chǎn)市場持吃續(xù)健康發(fā)展的劃通知》（國發(fā)全【行200韻3嶺】腰1裙8辜號），使房地逝產(chǎn)行業(yè)及消費做者的信心明顯否增強(qiáng)，促進(jìn)了宗年末房地產(chǎn)市訪場的快速發(fā)展戚，并使全年住吳宅銷售保持較喬高的增長。爭根匹據(jù)稍199鏈8耗年以來的銷售倉統(tǒng)計，非住宅熟物業(yè)中，寫字般樓銷售總體呈黨現(xiàn)采9澤8昆年以來的平均炒水平，表明其曉買賣需求并非灌因宏觀因素的垃利好而出現(xiàn)較爐大變化，除極襖個別寫字樓能曲做到大部分出臘售外，多數(shù)寫話字樓繼續(xù)呈現(xiàn)反租、售并重的督局面。商鋪物往業(yè)盡管今年有殺所減少，但仍銹保持著去年的批銷售規(guī)模，實宣際銷售量高弄于拍199份8側(cè)～盞200襪1購平均銷售水平贏近兩倍，表明陶商鋪物業(yè)買賣流需求繼續(xù)旺盛萍。弟前圖倍1200豈3犧年各月份住宅士銷售面積圖（摸單位：平方米醋）刷住宅新增供給加明顯下降，住煎宅市場整體呈鏈現(xiàn)垂“跡供矮”默小細(xì)于藏“燈求難”腎的局面氧200棗3彎年，我市商品捧房批準(zhǔn)預(yù)售面扶積鄙854.3齒5辯萬平方米，比鮮去年同期下弟降糧19.27呼%屋，其中住宅批建準(zhǔn)預(yù)售面積困為虛694.4恨2興萬平方米，比拼去年同期下喉降飼27.77冠%扭，供給下降幅秋度較大。崗總體來看，剛遲剛過去次的窄200悲3熔年是深圳房地廁產(chǎn)市場供求關(guān)挽系大調(diào)整的一絞年。針舒對學(xué)200揉2私年商品房供給雞增長過快的趨丟勢，政府加大待了房地產(chǎn)市場奴調(diào)控力度，尤跌其是土地市場遵的宏觀調(diào)控取板得了顯著效果脅。耳200什3精年，政府采取鍵了特區(qū)內(nèi)停止凝新批房地產(chǎn)用捐地、繼續(xù)控制仙全年房地產(chǎn)用驅(qū)地供應(yīng)縱（等10巾0巴公頃以內(nèi)）、捷將存量土地納歡入計劃、取消狂特區(qū)攀外類“架購房入堤戶毅”心、啟動房地產(chǎn)紙預(yù)警系統(tǒng)等等沫調(diào)控手段。杠隨著系列房地酷產(chǎn)調(diào)控措施的材出臺，商品房凍供給增長過快扶的勢頭于年初捉得以遏制，房仿地產(chǎn)供給得到承有效控制，并籮直接引至年度待房地產(chǎn)市場的顯平穩(wěn)發(fā)展。申從供求對比來筍看傅，黎200誓3呆年住宅批準(zhǔn)預(yù)箏售面積比住宅仁銷售面積逝少食112.1雜4蠢萬平方米，新怒增供求比閉為塞0.8圖6臉：必1紅，求略大于供低。牛從測200淺2兆年全年住宅批向準(zhǔn)預(yù)售面積與濾住宅銷售面積鹽對比來看練，做200張2算年新增商品住鍬宅尚升有番20饞6覆萬平方米未銷叛售，因浪此再200吼3響年的市場供求叉狀搬況有利于消化扶前年過剩的商飛品住宅，使房譜地產(chǎn)市場總量叮更加趨于平衡拘。障從各區(qū)域住宅械新增供求對比晴來看，南山區(qū)艷和鹽田區(qū)新增授供給大于需求況，龍崗區(qū)、福隱田區(qū)、羅湖區(qū)海、寶安區(qū)均新黎增供給小于需抽求，尤其是龍正崗區(qū)、福田區(qū)習(xí)新增供求比分窄別達(dá)隙到種0.5腸8勵：皇1催和堆0.6烘6仗：仙1任，這兩區(qū)新增普住宅供不應(yīng)求宵現(xiàn)象較為突出綢，極有利于消喇化州200敗2卸年的存量。郊表垂1200徹3邀年各區(qū)住宅供峽求關(guān)系分析盜

跌批準(zhǔn)預(yù)售面積尋（萬躲m鷹2懶）繪比例（碎%四）慎實際銷售面積

辯（萬別m嫁2殲）壟比例

綠（春%較）禽新增供求比慶羅湖區(qū)勒71.28輝10.27翠91.49窄11.34少0.7笨8寇：累1市福田區(qū)注111.47慢16.05刊168.60碧20.90住0.6圍6患：姐1堂南山區(qū)矩270.93進(jìn)39.02明215.93即26.77律1.2退5吳：根1幅鹽田區(qū)梁22.83明3.29宜20.23殲2.51愉1.1括3其：身1縮寶安區(qū)仁132.63英19.10次163.12挺20.22剛0.8堪1方：由1尿龍崗區(qū)謝85.28廁12.28除147.20訪18.25攤0.5予8旨：到1秘合計艇694.42魚100.0馳806.56襲100.0潮0.8槽6級：奴1飯南山、寶安、嚷龍崗區(qū)住宅銷壁售面積所占比拆例上升較大，鎖房地產(chǎn)市場熱騙點西移和向特散區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨闖勢十分明顯窯從各區(qū)的住宅昨銷售來看，寶邀安、南山、福適田、龍崗四個疲區(qū)的住宅銷售續(xù)面積分別占全殲市住宅銷售總漂面積童的懂20量%波、微27泥%敗、啞21定%太、咬18撐%暈，南山區(qū)住宅垃銷售面積仍然關(guān)穩(wěn)居首位。攻從呀200饑2野年玻和側(cè)200禍3凡年各區(qū)住宅成任交面積所占的巧比例對比來看里，舅200滿3撓年南山區(qū)、寶乎安區(qū)、龍崗區(qū)墳所占的比例有泉較大增長，房鋒地產(chǎn)市場熱點芝西移和向特區(qū)沒外轉(zhuǎn)移的趨勢碑十分明顯。叢隨著特區(qū)內(nèi)用護(hù)地的日益減少槳，西部通道、傘地鐵線的開通視，寶安、龍崗埋兩區(qū)全面城市唱化的啟動，這肅種發(fā)展趨勢將跪會越來越明顯爹。瀉圖癢2200賄2剪年抽與蟲200做3幸年各區(qū)域住宅價成交面積所占課的比例圖（外執(zhí)圈無為夸200垂2選年數(shù)據(jù)）恒各區(qū)住宅價格遠(yuǎn)均有一定上漲紛，總體價格水職平繼續(xù)保持平洗穩(wěn)董從價格來看握，友200禿3錘年按照建筑面豐積計算的住宅臨銷售均價為每澡平方倘米拿568慨0信元呆/酬平方米，揮與忠200按2佛年相比上漲嫩了匪2.55組%蔑。德從各區(qū)住宅銷遼售價格來看連，續(xù)200忽3婚年各區(qū)住宅價勸格均有所上漲怖。辱200蛇3標(biāo)年福田區(qū)、羅循湖區(qū)、南山區(qū)貧住宅均價嗓為點821壁1拒元滲/m嗽2紅、蕉774央6塵元武/m釋2燒、期628賀2槽元遺/m刃2劣，分別尚比華200涉2促年上勵漲乎6.5提%兔，米16.1匪%崖，燃4.3筋%打，而特區(qū)外的怨寶安、龍崗兩護(hù)區(qū)住宅價格分模別劑為玉376稿8崖元棉/m北2笑、犧348虹7擺元優(yōu)/m嗎2噸，分別糖比尿200基2肝年上舅漲煤2.3包%貪和爬3.23飲%躍。雖然各區(qū)價狼格都有所上漲辮，但由于特區(qū)藝外住宅價格較襲低、交易量所宿占比例大且價輝格增長幅度小能，導(dǎo)致全市房鋒地產(chǎn)總體價格賺水平上漲幅度帽不大。疑近年來，特區(qū)處內(nèi)的羅湖區(qū)、距福田區(qū)土地資怖源日益減少，殲房地產(chǎn)開發(fā)用巴地基本用盡，寄土地供不應(yīng)求鍵，導(dǎo)值致刮200昨3井年這兩區(qū)住宅危價格有較大幅逐度上漲。貍由于近兩年供罩應(yīng)的房地產(chǎn)開漠發(fā)用地絕大部列分集中在特區(qū)字外，今后幾年田房地產(chǎn)市場熱鞠點必將繼續(xù)向罩特區(qū)外轉(zhuǎn)移。佳隨著特區(qū)外住憂宅銷售面積所申占的比重的加最大，全市房地艘產(chǎn)市場平均價督格仍將保持穩(wěn)踢定。熱目前，特區(qū)內(nèi)親商品住宅價格組基本高于特區(qū)永外一倍，且不濟(jì)同區(qū)域住宅價聰格差距較大。鋤隨著深圳基礎(chǔ)具設(shè)施的不斷完摟善、通關(guān)進(jìn)一日步便吉利、地鐵的開車通等，特區(qū)內(nèi)平外的差別將逐勸漸減少，房地每產(chǎn)市場的價格已差距也將逐漸重減小。餡住宅市場繼續(xù)除以三房、二房室、四房為主力活，居民居住水硬平不斷提高彼從銷售住宅的買戶型來看，三艷房、二房和四奔房繼續(xù)為住宅碼市場的主力戶娘型，占住宅市甩場交易總量八什成以上。其中長，三房住宅的唐銷售面積占住茄宅銷售總面積據(jù)的逝42蒸%杯，二房住宅占三住宅銷售總面偏積比例懸為繭23舟%程，四房住宅占字住宅銷售總面同積蜜的錯17嫂%伙。從主力戶型伴的價格來看，播三房住宅的均偉價為每平方多米暖500扶6柱元，為成套住雙宅中最低的；爛二房住宅次之變，達(dá)蔽到霸534圍0航元；四房住宅痰均價達(dá)爭到昨646跨4煌元。總體來看敲，主力戶型價增格比上年上們漲問2.5催%臉左右。怕從渠200圍3政年癢和蝴200每2礦年銷售住宅的需戶型結(jié)構(gòu)對比偏來看瘦，走200發(fā)3進(jìn)年銷售的住宅桃中四房的比重敘略有增加，三短房的比重稍有陜減少，表明購問房者消費水平鉆和居住水平都細(xì)有一定程度提感高撇。訂

陳圖地3200乏3閥年裹與紀(jì)200塔2辱年銷售住宅的殘戶型結(jié)構(gòu)對比鹿（上圖能為爺200掠2絹年數(shù)據(jù)）乘住宅銷售價格荷分布基本保持透穩(wěn)定，價格結(jié)讀構(gòu)基本合理從型新增住宅的銷晝售價格梯度分租布來看，具有假以下特點：氏單價羊在識400尿0袍元以下的住宅咬，均奇價富320盡8就元，占住宅銷小售總面積器的紅29寨%穿；薦虎單價句在擴(kuò)400探0朽～采600眉0最元的住宅，均蒸價乓502狹9文元，占住宅銷者售總面積憲的聰30嫌%嚼；程濾單價罩在魄600遍0忙～摧800棒0緞元的住宅，均紹價的691奪7撇元，占住宅銷躬售總面積扛的皺22歉%巡；膚柄單價氧在澆800聰0書～志1000此0鼓元的住宅，均變價揚884掘6胸元，占住宅銷歡售總面積塵的稠13蠻%隊；多單價貧在壘1000咱0荷元以上的住宅初，均家價若1221稱9也元，占住宅銷干售總面積凡的塞6亦%乞。創(chuàng)豈由上述數(shù)據(jù)看倉，錫200脊3墨年住宅價格分為布結(jié)構(gòu)紡與放200誼2怎年具有一定的卡差距，勝即替800翼0年元以下的中低摧價位住宅占總餓交易量的比例無比程200慧2迫年下降洲了律5拜個百分點，殺而障800矛0染元以上的高價舉位住宅則上閣升籌5戲個百分點。產(chǎn)迅生這種情況的飼原因，與今年設(shè)特區(qū)內(nèi)各個區(qū)補(bǔ)域高價位住宅最的熱銷有關(guān)，柿但是總體來看號低價位和中等霞價位住宅仍占擇絕大多數(shù)，住旗宅價格結(jié)構(gòu)基女本合理，能夠只滿足不同層次棚的消費需求童。兩鉆圖稻4200槍3蝦年拜與儀200廈2令年住宅銷售價售格分布結(jié)構(gòu)對勻比（上圖饞為雨200欠2牽年數(shù)據(jù)）妻2.1.3.考滔區(qū)域發(fā)展及前元景預(yù)測油**茅*物鎮(zhèn)位于深圳市促北部，毗鄰福繪田區(qū)，全鎮(zhèn)面適積廳9蛇8響萬平方公里。驢袋**柏*謙作為深圳市拜的器“橋后花睬園厭”拔，以超前的眼表光，高起點，浙高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全配面規(guī)劃，全鎮(zhèn)皮城區(qū)面仗積隙5儲2稀平方公里，已逝開桶發(fā)吹2扛5早平方公里，功干能齊全，配套扇合理，獲鍛得著“其廣躺東滋職省規(guī)劃先進(jìn)寬鎮(zhèn)哲”平稱號。哪**蘇*銳被省、市、區(qū)妹分別定位客為番“貫廣東省首批中堪心液鎮(zhèn)們”晨“季深圳市五個次廁中心之鍬一骨”良“呆深圳衛(wèi)星城第施一站描，懼”酷“若深圳物流園柳區(qū)帖”觀。今年吉，更**鳥*雹撤鎮(zhèn)改為街道腦辦事處，再次憑揭開旁了幅**織*拒發(fā)展歷史的篇馬章。拜**圍*欄的各項經(jīng)濟(jì)指盼標(biāo)多年均列寶色安各鎮(zhèn)前列，億人均收入大幅塵增長。吸**胞*嚼交通四通八達(dá)倉，已發(fā)展成為惠連接特區(qū)內(nèi)欠外須粒，珠三角地區(qū)欺的絮“蒼黃金走嬌廊散“挨。現(xiàn)憐從扇**頭*毀至皇崗口岸僅悶需十五分鐘。賽地鐵四號線的駛啟動，更縮短丘了懷**派*叉與市區(qū)的時間顯距離，熄使偽**粒*戶真正成為深圳針的憐“揪后花圣園導(dǎo)”定。津**薄*基的文教衛(wèi)生也舅有較好的基礎(chǔ)寬。全鎮(zhèn)已有中露學(xué)兩所，小棄學(xué)淚2污0貢所，幼兒或園倒1士9猴所此，哲**宇*兩中心小學(xué)民治挨小學(xué)分別是省火一級學(xué)校和市迅一級學(xué)校桶。殖**題*鈴醫(yī)院悟和梅**累*適人民醫(yī)院具有繡先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)瘦備和醫(yī)療水準(zhǔn)我。住市政府泥將飯**販*末鎮(zhèn)靠近中心區(qū)貴一側(cè)扎的兔19.3惰8給平方公里的土謎地規(guī)劃為中心流區(qū)后備住宅基薦地，跡使燒**呀*搬與中心區(qū)已是液血肉相連。地產(chǎn)鐵四號線進(jìn)入檔實質(zhì)階段，蘆使鬧**召*怕的伐“焦城役區(qū)銜”魔面目更為清晰檢。而相對于中妹心區(qū)叼約選80袋0模元潔/M逃2危的住宅價格疊。技**楚*鄰僅每平仿米假300消0澆多元的住宅價趁格，顯然有較禽大的上升空燕間，這也是眾彈多房地產(chǎn)商爭薯相府“變屯錢兵口”莊**蜜*棋的誘因所在。劈2.1.4.紗發(fā)寵觀市場與本憂項目發(fā)展借鑒惹近年全國房地睬產(chǎn)市場發(fā)展迅背猛，是否存寨有成“晨泡軌沫量”窯，是否過熱的雄爭論已進(jìn)行了副兩年，然而房鈴地產(chǎn)投資仍在藍(lán)穩(wěn)步加大，房碰價仍大穩(wěn)步上若升。除杭州、慌溫州等個別城谷市的房地產(chǎn)熱郊度偏高外，全鋸國房地產(chǎn)市場伯可以說是健康拔良性地發(fā)。國價家對房地產(chǎn)信牙貸的嚴(yán)控也正庫是防仁止綢“鈴泡還沫使”蔬的有力手段。盈因此，本項目吵是在一個健康隱的市場環(huán)境中飯開發(fā)的。伐深圳市房地產(chǎn)稅市場相比全國饑更為健康，市般場化程度更成群熟，也更理性包，近兩年挨的孫“超豪宅大比眉拼歲”襯“半海灣大決辨戰(zhàn)床”開“礙小戶型大塞煉車尸”乏，看似刀光劍塞影，全都安全擠著陸。這說明淡，關(guān)鍵是你的肯適合做什么樣平的產(chǎn)品，你的霉產(chǎn)品針對何種哀目標(biāo)市場。這閑種重市場研究信，重產(chǎn)品創(chuàng)新箭的科學(xué)態(tài)度，鬧是本項目發(fā)值鑰得借鑒的財富莫。攪2.率2膚區(qū)域市場分析姻2.2.1.提珍區(qū)域市場界定響：酷本項目屬角于多**擴(kuò)*滲片區(qū)市場，大緣致上碼與飄**兵*棍街道辦事處的蔽轄區(qū)范圍一致答。汽而目標(biāo)客戶群精則吹是巷**月*宜街道轄區(qū)人口野，以福田區(qū)為阻主體的首次置那業(yè)者騙和構(gòu)**華*陷街道辦周邊的廉城鎮(zhèn)人口共同字組成。呈2.2.2.納庭供給分析：痰**槳*字的商品房開發(fā)血量在寶安區(qū)不鴿算最大，但銷告售額和銷量卻參一直排在前列兇。撲就發(fā)展形式而外言坦，挎**跳*蝴片區(qū)是當(dāng)前深揪圳市較為活躍員且最有發(fā)展前指景的片區(qū)之一煉：二線關(guān)擴(kuò)建咳，地域上的優(yōu)猜勢共享，深圳殘市新中心區(qū)的請優(yōu)質(zhì)配套（六謠大市政工程）樸，成為新中心鋸區(qū)持“英后花認(rèn)園子”山最大的居住區(qū)莖之一；地鐵四礙號線開通在即凈；騙**砍*時鎮(zhèn)是深圳市乃皺至全國的衛(wèi)星幫鎮(zhèn)，良好的生熱態(tài)環(huán)境、交通鏟、市政配套加返上人才配備，臭使羊**虜*貓的發(fā)展一天比邀一天好；表現(xiàn)尊在外資、臺資轟、港資、中資弦大型企業(yè)的進(jìn)晃駐；破在房地產(chǎn)方面愚，最為明顯的漲是到今年上半笨年為止，已有卡近啦10送0水萬㎡的土地被睜各大名牌發(fā)展蜜商成功圈走（豆城建祝圈墨4器0食萬㎡，泰華盼圈貪1鞭3公萬㎡，金地嚴(yán)圈恒26偉萬㎡姿，脈**蚊*叢經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司狗圈弓1牧8橋萬㎡），加上毀萬科和深圳物尾業(yè)集團(tuán)及上海拉凱城集團(tuán)等大趨型房地產(chǎn)開發(fā)跨商現(xiàn)有的土地悲發(fā)展量湯，憐**鍋*癢未來樓市定會鍋是深圳市繼福鄉(xiāng)田區(qū)后的又一奉熱點區(qū)域。煩但是就現(xiàn)狀而塌言，梅林關(guān)外傻除萬科四季花飛城、風(fēng)和日麗控、豐澤湖山莊看、錦繡江南花蘋園、美鑼麗趣36末5蔥等幾個大盤外鵝，其余項目的滾開發(fā)水平都比燦較粗放。不管笛從前期的規(guī)劃車設(shè)計、環(huán)境設(shè)傲計、戶型設(shè)計培，還是從后期挨的營銷執(zhí)行和咬物業(yè)管理，都乓未能做到規(guī)范誘化，更不用說翅超前意識；而袋另一方面，許歐多項目在開發(fā)哪過程中未能站熊在消費者角度炊考慮問題，社袖區(qū)日常生活配結(jié)套設(shè)施明顯不蒼足，不能滿足伏小區(qū)居民日常篇生活所需。徑由年于蘿**速*蜜片區(qū)是社區(qū)，掏一方面商業(yè)配伶套及市政設(shè)施豐不夠，另一方鞋面居民尚未建姨立在本片區(qū)消誤費的良好習(xí)慣變。由于沒有大兼型商場，居民普若購買大件或積耐用品要到市矩內(nèi)購買，令這艷里中小型商家世沒生意或生意偶淡薄，導(dǎo)致這駛里的商品房面御積未能進(jìn)一步本放大，價格也熱不能得到相應(yīng)珠的提高。陣應(yīng)該說，隨波著假**料*紡地區(qū)居住人口乳的進(jìn)一步增加碑，這里商業(yè)用膽房的需求量將嫁會越來越多，逐價格也會逐步濫穩(wěn)定提高，尤商其對于一些位曾處新舊商業(yè)中撥心、人流量密跌集的生活社區(qū)蕩及交通便捷的丙大面積商鋪，惠其價值將會首透先被挖掘出來偽。摘**歡*蛋片區(qū)是當(dāng)前深袖圳市較為活躍憲且最有發(fā)展前葛景的片區(qū)之一林，未來將會是孩深圳市繼福田衫區(qū)后的又一熱槽點區(qū)域。民目籍前辣**焦*漲房地產(chǎn)的開發(fā)菌、規(guī)劃、設(shè)計屈、營銷、社區(qū)跨配套尚處初級以階段。例隨蜂著竹**政*烘地區(qū)居住人口暴的進(jìn)一步增加復(fù)，這里的商業(yè)嘉用房的需求量灌將會越來越多燦，價格也會逐萍步穩(wěn)定提高應(yīng)2.2.3.碗評需求分析：違**集*咳的開發(fā)量在寶袋安各鎮(zhèn)不算最割大，但銷售量猾卻一直位居前脆列，鹽二厭O誓O補(bǔ)三年全年銷售草面積玉達(dá)淡8線0踩萬平方米。勝從飄對摘**偶*犧置業(yè)者的抽樣燒調(diào)查中，我們往得出以下結(jié)論蠶：自對社區(qū)規(guī)模的醫(yī)需求浸：叨51佳%移的受訪者傾向驕于居住大規(guī)模婦社區(qū)匙，咬46禍%摧的傾向于中等伶規(guī)模的社區(qū)，皆只致有訪3倒%道的受訪者傾向錯于小規(guī)模社狡區(qū)饑過，大中型社區(qū)所是大多數(shù)置業(yè)認(rèn)者的偏好。漆對建筑類型的醒需求：受訪者溉中捕30班%胃愿意選擇高層摩物業(yè)劣，鄭42錄%晉偏好小高層物階業(yè)伏，泳15撐%塑選擇多層物業(yè)等，即13賀%己回答無所謂。托目拳前壽**跌*菌市場以多層為臭主，稀二似O術(shù)O小二年開始出現(xiàn)否部分小高層和思高層物業(yè)。從爪調(diào)查中顯示，給小高層和高導(dǎo)每的料蹲紋潛在需求量大趟，市場前景廣艙闊。嫂對小區(qū)的配套輔的需求，調(diào)查處顯示：俘在益**去*吸的置業(yè)者中對發(fā)居住環(huán)境和完凡善成熟的生活錯配套區(qū)這兩方捐面要求較突出專，進(jìn)而也成為漏影響其選擇樓周盤的重要因素恒。會所、泳池澤為置業(yè)者最重情視的設(shè)施。商陵業(yè)配套、學(xué)校森、交通車也受屈到了較大關(guān)注中。去對戶型的需求磁，置業(yè)者對二沿房兩廳的戶型集需求歷占兔85突%千。四房、五房名及一房一廳、墳單身公寓的需豐求沿為峽15示%愛，其中最受歡斯迎的是三房，逐尤以三房兩廳生兩衛(wèi)需求量最唱大。二房兩廳楊面積需求僵在老65%-75戶M林2婦，三房兩廳的貌面積需求賄在堡85-105漠M隔2單。伯對價格的承受干力：價格方禾面塑3000-3郊50刪0述元顏/M術(shù)2三是消費者普遍蜻能接受的區(qū)向搜。但考慮到地腹價，建材的上尸漲因素，及消藥費者的實惠心候理，超僵出聲10火%死即僚3300-3乳80濫0壩元迎/M腹2弱就是理性價格妄區(qū)向。調(diào)查客痛戶中究，透95珍%馬的客戶選擇銀評行按揭付款方盈式太，忌70料%敵的業(yè)主希望朋濱代鋸在憶150構(gòu)0炭元塵-200攤0愁元之間，對物恥業(yè)的總價希望皺在付3猶0望萬元左右。皺2.2.4.濫皮典型物業(yè)調(diào)查山湖林海洽物業(yè)名稱奏山湖林海凳位置啦梅林關(guān)口任發(fā)展商姥深圳豐澤湖山吹莊有限公司山代理商亦上海聚仁物業(yè)縣公司油物管公司籠戴德梁行躬承建商挪戴德梁行率物管收費圣多種層鏡0.均8事元的園林規(guī)劃目不詳激開盤時間必2002.9般.20.蜂入伙時間姐2003.8僵.早樓宇狀況吳部分封頂惱建筑面積毯/缸占地面積彈3搜0塘萬亮m2油銷售階段爪開盤期盛戶型怪面積誼套數(shù)趙比例鐮實用率馬銷售情況及分妥析謙2×2×1貞75-89犬161感67%銅89%嬌認(rèn)購三房的客誦戶魄相對較多一些個房南3×2×2揀105-11胡8緊77閑32%沒自身配套離會所、泳池、于幼兒園、小學(xué)概、超市、住戶耳專車曬售樓電話芽裝修標(biāo)準(zhǔn)穴住宅毛坯逐折后均價潛4300桃區(qū)域配套虛該項目地處梅晴林關(guān)口，周邊豪基本無完善配等套距交通狀況辱41雖0告、覆50灑8應(yīng)、閘30艇2日、丘37明0糠、疾F2持樓盤主要賣點規(guī)及突出營銷方券式稍大社區(qū)澤與關(guān)內(nèi)物業(yè)相繩比的價格優(yōu)勢沈投資客戶群賢深圳市的白領(lǐng)赴、附近換房的鋤本地人、率附近工業(yè)基地暑的科技人員及誼管理人員員樓盤總體評價沫：憲山湖林海目前捐一期已基本售堆罄，山水大盤授是其吸引客戶脹購買的主要因嫂素，待外墻建漁筑包裝拆除之樸后，市場的認(rèn)瞎可程度更好，?，F(xiàn)價格已上漲魄。其實該項目真有許多不利因攀素，位置較為障偏僻，周圍環(huán)草境差，二期開住發(fā)對一期住戶糕帶來的影響等圾。惠寧閣屋物業(yè)名稱以惠寧閣這位置借梅龍公路與民滔治公路交匯處繩發(fā)展商抗深圳潛龍實業(yè)紗有限公司堡代理商耍自售箭物管公司吵深圳潛龍物業(yè)脈管理公司皆承建商脖不詳橋物管收費覽1.8燒園林規(guī)劃奇不詳婆開盤時間軍2002.4獎.澇入伙時間工2003.3曲.爺樓宇狀況斧封頂怖售樓電話滾建筑面積陣/座占地面積職/初銷售階段訴中后期龜折后均價或3600霸戶型狼面積僑套數(shù)種比例創(chuàng)實用率格銷售情況及分稈析摸1×1×1界57局20急14撕85%瀉一房銷固售殼70分%拉左右，兩房懸約醒65護(hù)%絞，抽三房銷售不理塑想，徑約挖30滿%而左右俯2×2×1普79-85卵60扯42醉3×2×2脹105-11陣4桃63愉44卵自身配套熱泳池、幼兒園摸、專車團(tuán)裝修標(biāo)準(zhǔn)錢住宅毛坯蛛?yún)^(qū)域配套虛商業(yè)：農(nóng)村信談用社理教育：民治小瑞學(xué)、星星幼兒掛園、潛龍幼兒涌園饅服務(wù)：南北藥摔行龍、吵**羅*膏人民醫(yī)院、佳把旺超市、酒樓碑交通狀況啞41細(xì)0而、疼50色8情、絡(luò)30生2紅、天F熟2欠、迎62加1膜、廊620宿樓盤主要賣點卡及

嘗突出營銷方式犧交通便利耍價格優(yōu)勢陣成熟的社區(qū)暫投資客戶群廟關(guān)內(nèi)外的工薪?jīng)鲭A層、本地部今分投資客戶及熊換房的農(nóng)民秘樓盤總體評價餅：矛本樓盤的定位宗是面向工薪階顫層的低價物業(yè)宅，但實際價格慈在訊**下*易處于高端市場壁，并且戶型面主積偏大，柱位錄結(jié)構(gòu)不合理。還在銷售過程中策出現(xiàn)了部分朝執(zhí)向的戶型和面漠積偏大戶型滯亞銷。此樓盤的往交通極為便利秋，但位于主要放交通干道的交謙叉口，對日后禁的生活質(zhì)量有坑一定的影響。風(fēng)和日麗滿物業(yè)名稱誓風(fēng)和日麗摩位置判人民路與工業(yè)嗓東路交匯處棟發(fā)展商頭深圳市物業(yè)工偶程開發(fā)公司歐代理商著世聯(lián)改物管公司剖深圳市國貿(mào)物匆業(yè)管理公司葬承建商殘不詳秘物管收費樂0.8萌園林規(guī)劃通不詳片開盤時間仙2003/4皇入伙時間遙2004/9董樓宇狀況籍脫外墻件售樓電話拖總建筑面積鬧360000津總占地面積嚴(yán)1肌7夾萬平米注銷售階段趕中后期揚折后均價究3600托戶型推面積砍套數(shù)偷比例需實用率叫銷售情況及分匹析盜2×2×1眾68-78糖172民37渴87侍三期已銷崗售械95檔%霸左右晃3×2×1妙80-88劑42夫9興3×2×2錫92-104擴(kuò)196灰42擔(dān)4×2×2麥121-12盞6撈56厲12職自身配套秒會所、泳池、負(fù)運動場、超市酒、菜市場、專丙車怕裝修標(biāo)準(zhǔn)芽住宅毛坯踏區(qū)域配套寶商業(yè)：建行、允農(nóng)行、農(nóng)村信考用社刃教育：新華中鈴學(xué)、英文幼兒丟園磁服務(wù)：萬眾城指、瞎**券*鋼人民醫(yī)院、百氏佳超市、酒樓鵲交通狀況冊41殺0嗓、厚50蚊8桐、或30賭2端、肚37猜0佛、鵝F2閉樓盤主要賣點升及

牢突出營銷方式們大社區(qū)的成熟蠻配套五獨特的社區(qū)文這化定價格優(yōu)勢思交通便利園投資客戶群綢關(guān)內(nèi)外的白領(lǐng)積、工薪階層、遭本地的原居民煙、公務(wù)員、滅在楚**獲*零工作的私企業(yè)壁主顧樓盤總體評價惰：皇本樓盤開啟膽了鐵**券*頸大盤的外銷市獅場局面，引進(jìn)絲和諧、關(guān)愛的濤社區(qū)文化塑造唯樓盤形象，成偷功的吸引了大始量關(guān)內(nèi)的置業(yè)河客戶?，F(xiàn)階段拒銷售的三期麗久紅苑開盤市場陜反應(yīng)良好。錦繡江南燭物業(yè)名稱抄錦繡江南置位置蜘人民路與布龍銳公路交匯處塞發(fā)展商例**傻*乘鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總壘公司親代理商緊黑馬濃物管公司狡深圳萬廈物業(yè)螺管理公司臉承建商妙中外建南方有個限公司換物管收費賴0.8血園林規(guī)劃痰范亞易道趙開盤時間茂2002/5鄉(xiāng)入伙時間婆2003/7炒樓宇狀況旺在建、封頂譜售樓電話佛建筑面積竭400000教占地面積瘋2圣1肆萬鋸銷售階段怕中期材折后均價但3500蜘戶型測面積剝套數(shù)邪比例僅實用率烤銷售情況及分鎮(zhèn)析墊2×2×1鍵68-81古252匠68打88慚一期已銷售完雨畢，三房比較奔好銷黨3×2×1彈81-88握66墾17硬3×2×2泉100-12沖9級54誼11躬4×2×2憤127-12項8梁18錄4皆自身配套浩會所、幼兒園今、小學(xué)、泳池葡、運動場、商玩業(yè)步行街、專脂車蘋裝修標(biāo)準(zhǔn)復(fù)住宅毛坯謀區(qū)域配套侄商業(yè)：建行、例農(nóng)行、農(nóng)村信盲用社、判教育：新華中親學(xué)、英文幼兒張園鍋服務(wù)：萬眾城奸交通狀況辱無直達(dá)公交車度樓盤主要賣點閃及

雨突出營銷方式訊大社區(qū)的成熟綠配套墊江南情懷的、礙民族居住文化田品牌物管隸戶型抬投資客戶群番關(guān)內(nèi)外的白領(lǐng)赴、工薪階層，學(xué)和本地的原居專民，公務(wù)員，溜在托**峰*亮工作的私企業(yè)三主蜓樓盤總體評價買：陸本樓盤現(xiàn)階段配堪半稱炎**覽*得樓王，園林規(guī)后劃、建筑設(shè)計咬等方面嘴在吩**專*漢都位于前列。陰戶戶朝南、隱疤梁隱柱的設(shè)計辦受到市場的認(rèn)胞同和追捧。尤終其開盤伊始，振富有江南民族拉傳統(tǒng)的形象，雀一系列的推廣沙活動（請魯豫降主持開盤典禮逃、自行車賽等表）都極有特色港，銷售速度較據(jù)快。嘉逸花園溝物業(yè)名稱君嘉逸花園萌位置汁東環(huán)二路與建襯設(shè)路交匯處土發(fā)展商跨**憐*壯經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限佩公司燃代理商裳泛亞樓物管公司刷萬廈騙承建商復(fù)不詳瓶物管收費福0.8眼園林規(guī)劃疫不詳甚開盤時間直2002/6德入伙時間土2002/1蘇2復(fù)樓宇狀況醫(yī)現(xiàn)樓暑售樓電話嗚建筑面積顯10942況總占地面積討/謝銷售階段霞中后期誓折后均價牢2900消戶型掏面積怪套數(shù)續(xù)比例康實用率牙銷售情況及分黃析進(jìn)2×2×1赴75-79沿84列45叢87利銷售頌近敢75%扛3×2×1崖82-89蠟21例11踢3×2×2枝98-106欄70寶37氧4×2×2越141真14籮7譜自身配套慮/暗裝修標(biāo)準(zhǔn)業(yè)住宅毛坯嗓區(qū)域配套柔商業(yè)：建行、狠農(nóng)行、工行惑教育：新華中撕學(xué)、三聯(lián)小學(xué)矩、松和小學(xué)、稿中心小學(xué)、金裙橋幼兒園尖服務(wù)：佳華易、較**裂*敢人民醫(yī)院、百張佳超市、酒樓頸、華富市場毛交通狀況年37顫0銷，肝30設(shè)2蝴，蹤31秧5顆，底50伍8扮，徒410敵樓盤主要賣點仙及

替突出營銷方式撈名校茂廣場物業(yè)桂成熟地段、成但熟配套階投資客戶群膠本地的原居民初、公務(wù)員、工惠薪階層志樓盤總體評價礎(chǔ)：獄此項目靠近新欲華中學(xué)，因此露主打名校概念失，樓盤在包裝帝、造勢方面也弟基本作的比較猜到位，現(xiàn)階段迅銷售狀況良好螺，但近期開盤府的綠茵華庭以哨低價入世，對劑其銷售產(chǎn)生了踩一定的壓力。綠茵華庭越物業(yè)名稱達(dá)綠茵華庭秩位置蓮龍觀大道與東涂環(huán)二路交匯處懇發(fā)展商徒**別*艇經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司竊代理商忌自售盒物管公司項萬廈蝦承建商乒不詳徹物管收費架0.8晌園林規(guī)劃遞不詳菌開盤時間槽2002/9掠/8餓入伙時間壞2002/1爆2/31早樓宇狀況坊現(xiàn)樓身售樓電話外建筑面積給9611窗總占地面積慨/蠅銷售階段煉中期腦折后均價棚2400霸戶型陸面積征套數(shù)閥比例革實用率侍銷售情況及分娃析造2×2×1研68-81知108危53仗89奪銷售緊近不60蹲%各左右峰3×2×1趣85-86堡36律18倒3×2×2趙91-98奏60甚29勇自身配套丟/書裝修標(biāo)準(zhǔn)面提供裝修套餐堂喘區(qū)域配套登商業(yè)：建行、摧農(nóng)行、工行芒教育：新華中護(hù)學(xué)、三聯(lián)小學(xué)崗、松和小學(xué)、役中心小學(xué)、金例橋幼兒園融服務(wù)：佳華強(qiáng)、派**無*恭人民醫(yī)院、百厭佳超市、酒樓盯、華富市場厭交通狀況幅37呈0你、蠶30嚷2靜，紗31刻5痰，布50縮8楚，斧31序2答，株41拔0常，縣61派6匯，代620佩樓盤主要賣點期及

猜突出營銷方式川行政中心區(qū)策高實用率，低嶺容積率勵交通便捷只成熟地段、成嘩熟配套監(jiān)升值概念厚投資客戶群維工薪階層柿、炸**風(fēng)*鴉工作的年輕白抹領(lǐng)階層蓄樓盤總體評價申：午本項目地理位女置優(yōu)越，交通洽便利，以低價易位入市，力求欣吸引在周邊農(nóng)流民房中居住白紋領(lǐng)的注意力，曬定位非常明確夏。樓梯包裝和戲相關(guān)宣傳有待汽加強(qiáng)。找2.2.5.姐抓市場分析有關(guān)歸結(jié)論布遼焰全國房地產(chǎn)市危場在加大調(diào)控稈力度下基本健蟻康地發(fā)展，并檢成為最火爆的執(zhí)熱門行業(yè)之一酷；嘴深圳房地產(chǎn)市華場的成熟度和俊理性度均領(lǐng)先懲全國，地產(chǎn)投省資安全性最大拉。鐵**封*采的房地產(chǎn)市場伸正逐漸絡(luò)入導(dǎo)“跨大盤時滋代裕”條，亭繼仗“枯風(fēng)和日據(jù)麗銅”瓦之后，錦繡江友南花園和美遣麗傘36純5鵲花園的迅速崛狡起以及深圳市臺各大地產(chǎn)商的蔬紛紛介入，大征盤將成為今功后升**恭*振房地產(chǎn)市場中應(yīng)的統(tǒng)治者懸，灌“濱大盤重陣、白糾領(lǐng)基造地資”潤的格局已隱約婚可見；稻**遠(yuǎn)*掃身兼全民置業(yè)康、住宅大盤化琴、郊居化重任百，集撤鎮(zhèn)建街輩道辦、地鐵、撇擴(kuò)關(guān)、高新技宗術(shù)與商貿(mào)物流視等多種概念與愿一體，將成為紋深圳全民置業(yè)縱的當(dāng)然之選；賺但是隨著土地膀的減少，小高射層的開發(fā)已成豬必然之勢，物句業(yè)的開發(fā)類型鐮將逐漸向小高迅層和高層過度篇；盞目前式，盆**屬*睜的均價比南山痕低一半，比中封心區(qū)低三分之細(xì)二，價格是吸響引特區(qū)內(nèi)置業(yè)筐群體的關(guān)鍵因容素；歇高起點、高標(biāo)鋸準(zhǔn)的規(guī)劃和政未府相關(guān)政策的飾支持將國為萍**姨*嗽的房地產(chǎn)物業(yè)鞏價格得到實質(zhì)透性的提升，同柱時也意味吧著躁**誘*謹(jǐn)具有廣闊的升繼值空間；買項目分析及評域價續(xù)3.1.洪耐地塊解析燭3.1.1.掏狹交通條件定本項目緊痛臨磚**哈*柿交通干道東環(huán)就二路和建設(shè)路派，游與剪**春*皂中心廣場隔路灣相撤望癥嘗，屬典型的中筒心廣場物業(yè)，貸交通十分便捷源，均有兆50銹8栗路仇、涼37元0蒙路賀、制30仗2柄路劈、和31山5侮路發(fā)、疾31獸2階路學(xué)、計41灑0柔路笑、私61憂6四路沖、膨62繁0型路等公交大巴信可達(dá)本項目。責(zé)3.1.2.侵你地形地勢穴本項目地塊平旨坦，南北兩側(cè)除均有良好景觀蝦資源，一側(cè)是舟上萬平方米廣貌場景觀，一側(cè)雀是永久性的山亭丘綠林和學(xué)?；胚\動場，視野帖開闊，滿眼翠慣綠。由于一期不工程已入住兩抄年，本項目的燭水、電、氣路刊等均已規(guī)通錄“健平斬”反，具備良好的捧開工條件。我3.1.3.籠洽規(guī)劃限制條件洽本項目地塊較棋好，總用熊地翼8384.8朵0M只2移，容積率抗<笑3.煮5腦，覆蓋率壩<瑞35殘%茫，商業(yè)面積占均計容積率面積謹(jǐn)不超祥過扁5危%壩，停車位不少齊于總戶數(shù)室的券50獵%濕。取3.2.嚇扶項其目崖SWO演T宵分析萍3.2.1.裂瓜項目優(yōu)勢蜻住抹項目地研處聽**詞*瘦鎮(zhèn)中心腹地，梯屬壽**搬*露新老城鎮(zhèn)的中省間地帶，地段閥優(yōu)勢得天獨厚榴；羞緒柿項目緊粘鄰賓**創(chuàng)*干中心廣場，享環(huán)市政大配套，矩并有獨特的景炒觀資源：籠差勸項目緊鄰東二例環(huán)路這執(zhí)條龍**夢*杰交通大動脈，灣并緊鄰建設(shè)路求，交通優(yōu)勢明怒顯；售僚裂項目緊鄰新華難中學(xué)碼，右**濁*瓶幼兒園心、畏**蜂*蒙人民醫(yī)院、東抗源肉菜市場等嚇，配套完善，吵生活便利無；扭來典開發(fā)使商俯**指*蠻實業(yè)公司經(jīng)濟(jì)綠實力雄厚，基相本不用銀行貸霉款，靠自有資芝金進(jìn)行項目開蜘發(fā)，這項目的抬成功提供了實港力保障；堆州良開發(fā)商早在九貞十年代后期就瓜獲得該項目地態(tài)塊的使用權(quán)，舌地價十分低廉壽，大大降低了蓋項目成本，使亂本項目今后的仗銷售中極具競共爭優(yōu)勢。埋3.2.2.芳答項目劣勢散項目占地面積坦僅賤8384M體2捎，總建筑面積端不巷足量3吳萬平方米，雖器然與一期工程潑合為一個小區(qū)父，但終究較小絨，形不成大社擾區(qū)效應(yīng)；儲緊鄰東環(huán)二路母，臨街面較長劍，躁音影響不連可忽視。戴3.2.3.法肅項目機(jī)會杏**我*染撤鎮(zhèn)建街道辦旁，腸是熊**臟*湯城市化進(jìn)程的率重要標(biāo)志，區(qū)僑位地位的變化裁必將人口聽增檔加，投資的增漆大，住房需求禾的旺盛。很政府曉在唐**厚*躬劃圾出栗1脾9飽萬平方公里的酬儲備用地，扔便確**粱*攏與市區(qū)與中心支區(qū)更加血肉相誼連。聰使合**者*離作范為激“徹深圳后花撞園招”予的魅力大增；奔地鐵四號線的石實質(zhì)性進(jìn)展，城將娃使創(chuàng)**齊*劉進(jìn)一步享受現(xiàn)客代交通文明，示空間距離因地橡鐵而變短，債使遲**蹦*艇可望真正成為鉆白領(lǐng)重鎮(zhèn)。衰3.2.4.博趨項目威協(xié)貴**袍*勁廣闊的市場前賴景中，已吸引項了諸如：金地訊、城建物業(yè)集祥團(tuán)、富通等品銅牌開發(fā)商的進(jìn)吩駐，這些大地河產(chǎn)商無論從一暗發(fā)理念，管理褲水平等都有優(yōu)汪勢，必然給中肅小發(fā)展商及行輪業(yè)新進(jìn)入者構(gòu)蘭成威協(xié)。廢**來*釣已有的風(fēng)和日糧麗、豐澤湖山幼莊、錦秀江南凝、美頂麗史36嗚5津花園等幾十萬善平米的大盤，擺帶暢領(lǐng)園**惕*霉地產(chǎn)進(jìn)入紋了滿“缺大盤時盒代斯”僵，這些品牌樓偶盤其多樣的戶范型，優(yōu)美的園雷林，完善的配取套，對中小樓懲盤構(gòu)成了壓力彩。粘項目定位及項經(jīng)目評估傻4.1.概責(zé)項目定位市場定位：兼***脹念高品忌質(zhì)滾掛精姜致斬德住宅小區(qū)形象定位：邀**李*絕首席景觀住宅目標(biāo)客定位校區(qū)域：宿以隸**篇*診區(qū)域客戶以主令；揪特征：首次置內(nèi)業(yè)的住家。炎4.2.變宗方案評估意見承**日*證二期項目規(guī)劃藏與地，經(jīng)邀標(biāo)臥方式由深圳珠市螞**糊*嘴國際建筑設(shè)計壞有限公司中標(biāo)窗。況在方案設(shè)計上甘，引喝入貞“淘后小康住宅小績區(qū)?！背昀碚?，結(jié)合本朱小區(qū)的具體位類置及地形、環(huán)瞞境、交通、密愿度、城市文脈售、生態(tài)環(huán)境等單特點。做出了燥以下特色：恥總體布局上采忍用排列布局，釋分兩排布置，殿南側(cè)一排析為貌1劫8授層，北側(cè)一排撕為起8盼層，充分利用瓜南北兩側(cè)良好應(yīng)的自然景觀，丟在小區(qū)中部自排然形成一個中贊心庭院。常北側(cè)一排中小繞戶型可將東環(huán)驅(qū)二路的躁音擋剝于小區(qū)之外，熊保證了小區(qū)的賽寧靜。眉沿東環(huán)二路臨倚街一層布置成獅商鋪，充分利留用了地塊的商渴業(yè)價值。悅單體設(shè)計，確翅保了戶戶均有戲開闊視野，功滿能分區(qū)明確，旨通風(fēng)采光良好本，做到了明廚樂明衛(wèi)，經(jīng)濟(jì)合羞理，實用率高蝶。臣建筑立面造型幣上，以流暢的吵線條和優(yōu)雅豐安富的造型為體木量上的主要特營征，以簡潔的內(nèi)色彩和的景觀柏設(shè)計創(chuàng)造了繽詢紛燦爛的空間霉效果，從而形譜成本建筑典雅之、精致的特征道。繩交通組織上，臣做到人車分流如，商業(yè)人流和鎖住宅人流的分妄離。謎總之，經(jīng)過近喬半年的時間，逗反復(fù)幾易其稿尾，目前的方案稱應(yīng)屬比較理想顆的方案，既結(jié)胃合了項目地價喜特征，充分挖施掘了地段價值緩又貼近市場，條符號目標(biāo)客戶償?shù)男枨?。晨目開發(fā)建設(shè)進(jìn)持度安排算5.1.情煩有關(guān)工程計劃杏說明純**程*現(xiàn)二期籌備工作咳從灰二仍O(shè)睛O宋三年五月份即厚已經(jīng)展開，請就專業(yè)的市場策脈劃公司進(jìn)行了刮充分的市場調(diào)抽研，對項目的鉆市場定位和物畢業(yè)品質(zhì)進(jìn)行了被深入的策劃，立并邀請了三家微甲級設(shè)計院進(jìn)袋行了建筑投標(biāo)干。休到目前為止，鍋已充分把握住比了市場并獲得耍了一個較為理曠想的方案。剩本項目計劃祖二寇O腸O恒四年七月份破某土動工。鉆借暖性二防O錫O紹四年十二月份哈達(dá)到正負(fù)零。治二訓(xùn)O薦O模五年五月份主累體全面封頂。忌二銅O弟O詞五年八月基本愧完成主體外裝廈。撕二號O培O洲五年十二月末域完成道路管挎網(wǎng)愧遭綠化并申請竣墳工驗收。捕5.2.板恩項目開發(fā)橫道扮圖見附件襲投資估算與資魯金籌措陵6.沸1尤項目總投資估奇算案本項目計劃投婦資總額蹲為瓶2985.8痰攔萬元薦，結(jié)(帳不含地價剛款拐)叉按可銷售面積俯計算，銷售建易設(shè)成本晶為飼101閃7唱元碌/M身2膠。其中：錦蓮它前期費周用陵14.悲1象萬元氣?？辈煸O(shè)計秧費催67.毯6挺萬甜元灶簡政府規(guī)兇費章104.戒9尚萬元叔建筑安裝工程撲費艦2745.幻3擊齊萬元盛其它費銹用侮53.9式董萬元譽6個．壇2中資金籌措逼發(fā)展綠商幅**敢*擁實業(yè)公司已倉在夠**宰*炭獨立或合作開青發(fā)了多個樓盤聰，而且均為有璃資金開發(fā)。現(xiàn)教已積累了較強(qiáng)融的資金實力。波開虹發(fā)唐**佛*狠二期這樣的小壺規(guī)模樓盤縫，右**慕*筋實業(yè)已有足夠耀的現(xiàn)金支持，抽不需向銀行或盡其它融資渠道哄籌措資金。淹七、銷售及經(jīng)嫁營收入測定伏7蠶．齊1啊難各類物業(yè)銷售揉收入估算老住宅：可售面前積蛇27945m尿2嶄,賭為保守起見，奴整體均價骨按伍340它0薄元村/m粘2遙計算剛么旱嚼27945同m2*340漁0堅元類/m2=9塑501.四3輩萬元符商業(yè)：可售面爺積噴1399m筒2強(qiáng)，均價即按見1000翅0率元滑/m于2泛計算棉但憶侵1399m父2*1000姿0歉元時/m2=1很39征9奔萬元漏銷售總收入為業(yè)：住宅銷售收朝入據(jù)+霉商業(yè)銷售收入甜樓干陪9501.批3僑萬消元乓+133奧9御萬投元侮=10840解.夕3番萬元因7險．侍2倦披銷售利潤獨本項目的總銷導(dǎo)售額界為技10840.追3竟萬元。屑土地成本按樓塞面地帽價元130詠0黎元剩/勻平米計算錦，赤4834.犬7句萬元給前期費用及建夏安費用轟為繞2985.美8倆萬元。疑銷售成本按銷芬售額表的范6相%誤計算論，泉687.使6忍萬元?；急卷椖夸N售利陸潤學(xué)為喝2332.坦2觀萬元。爐10840.勢3-8508煮.1=233蜜2.輩2盒萬元。犬扣除營業(yè)跳稅橫5承%摧為富54涼2移萬元。匹扣除合同印花框稅盜既，城建維護(hù)稅緒，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登咱記費共群為個0.35魯%創(chuàng)，即澇：摘37.昏9栗萬元。硬本項目稅前利乖潤卸為工1752.眼3伍萬元。腎扣除所得稅獻(xiàn)額悄15慎%辰，懲即河262.揭8喂萬元。刺本項目稅后純?nèi)缋麧欘A(yù)計撓為采1489.互5座萬元。淚八、財務(wù)與敏策感性分析懲8盛．雖1呆帆敏感性分析教8臘．配2抖決社會效益和影納響分析行夠粥由于本項目地除處嗎**行*含中心廣場南側(cè)怕，對市政廣場斥的景觀有很大戴影響，成功開御發(fā)芬**失*惡項目，使之成熔為與中心廣場靜相得益彰的一匠道城市風(fēng)景線哈。奉籃竟由環(huán)于尊**帝*醒的房地產(chǎn)開發(fā)賢，尚處在起步幅發(fā)展階段，早句期的多層住宅夠，或兵營排列抓，往或蹄“葉農(nóng)民燒房緊”卻形象，與特區(qū)樹內(nèi)建筑尚有一激定差路。本項生目的成功開發(fā)遙，力爭打造成呆一個精品樓盤塌，成譯為態(tài)**勒*爸人居的一個人評性典范。搜開發(fā)諷商宇**堪*段實業(yè)，尚有三隱塊儲備用地，呼待建面積噸近于3萍0菊萬平方米。本憶項目的成功開愧發(fā)，將列使爆**城*啟實業(yè)在專業(yè)房訂地產(chǎn)開發(fā)運作蕩上步上新臺階砍，對后續(xù)項目坐的開發(fā)提供成眉功經(jīng)驗。糾九、可行性研林究結(jié)論會9泥．翠1販項目風(fēng)險及防狼范凝唐具由于本項目較穿低的地價成本摟。加之科學(xué)的壤市場調(diào)研、精移心的方案設(shè)計渾、良好的市場挽環(huán)境，可以說含，是一個糾風(fēng)險極小安全擦度高的項目獎。健本項目的風(fēng)險闊在于建筑工程車上面。如何將腎一個好的項目菌轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)效番益轟和社會效益工辣程環(huán)節(jié)對本項棒目來說至關(guān)重吉要。建硬議薄*街*左