城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn)研究

城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)地產(chǎn)研究

業(yè)態(tài)？商業(yè)地產(chǎn)小知識(shí)業(yè)種？－－以什么方式賣－－賣什么商業(yè)地產(chǎn)研究

歷史上的八次業(yè)態(tài)創(chuàng)新次數(shù)名稱業(yè)態(tài)開(kāi)始時(shí)間高潮期特征1百貨商店1852年1860－1940擴(kuò)大品種2一價(jià)商店1878年1880－1930同一價(jià)格3連鎖商店1859年1920－1930組織創(chuàng)新4超級(jí)市場(chǎng)1930年1935－1965自選購(gòu)物5購(gòu)物中心1930年1950－1965商店聚集6自動(dòng)售貨機(jī)第二次世界大戰(zhàn)后1950－1985自動(dòng)售貨7步行商業(yè)街1967年1967－？漫步購(gòu)物8多媒體銷售1980年1980－？電視、網(wǎng)上購(gòu)物商業(yè)地產(chǎn)研究

業(yè)態(tài)手風(fēng)琴定律綜合化專業(yè)化雜貨店1860年前專業(yè)店1860年后百貨店1930年后便利店1950年商業(yè)街20世紀(jì)60年代時(shí)間城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn)

城市與商業(yè)地產(chǎn)――“城〞與“市〞商業(yè)地產(chǎn)一般都分布在城市最重要的地段，最顯要的位置，代表著城市的形象，注重商業(yè)地產(chǎn)工程與整個(gè)城市的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，將能夠?yàn)槌鞘性龉馓聿??！俺鞘楔曇袀€(gè)觀念的更新，不然，“城〞建得“美侖美奐〞，“市〞卻冷背呆滯了。沒(méi)有“市〞的“城〞，怎么還叫“城市〞？解讀“城〞與“市〞城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn)

從“城〞與“市〞的關(guān)系看商業(yè)開(kāi)展一是要特別重視城市開(kāi)展的趨向，去抓住商業(yè)開(kāi)展的機(jī)遇；一是應(yīng)以商業(yè)開(kāi)展的前瞻性、拉動(dòng)性，影響、促進(jìn)城市建設(shè)的規(guī)模轉(zhuǎn)型。對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)工程這種有大影響力和拉動(dòng)力的商業(yè)巨市，更當(dāng)如此。解讀“城〞與“市〞城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn)

綜觀中國(guó)的商業(yè)幅員，以廣州、上海、北京為核心的珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和京津塘地區(qū)已經(jīng)開(kāi)始從行政區(qū)劃上的城市群落逐步形成從“中心城市—大城市—中型城市—小城市〞的逐層輻射的城市商圈，各商圈內(nèi)呈現(xiàn)出高度一體化的融合局面。現(xiàn)在，廣州、上海、北京之間的商業(yè)較量已經(jīng)上升到城市商圈的高度。城市商圈的高度房地產(chǎn)E網(wǎng)城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn)

未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)人才，

－－是既懂城市運(yùn)營(yíng)又懂商業(yè)規(guī)律和房地產(chǎn)運(yùn)作的復(fù)合人才

－－要站在城市、地產(chǎn)與商業(yè)之間，為商業(yè)地產(chǎn)工程開(kāi)展包括商業(yè)前期定位、營(yíng)銷方案、出售出租的完善的效勞流程，明白應(yīng)該建多大的商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)是如何搭配的，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與城市、與房地產(chǎn)最有價(jià)值的對(duì)接，充分實(shí)現(xiàn)城市與商業(yè)、商業(yè)與房地產(chǎn)的市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)人才的要求城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn)

研究商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)律業(yè)態(tài)的變化研究城市、商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，是目前擺在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面前最棘手的問(wèn)題。

城市化背景下商業(yè)與地產(chǎn)的對(duì)接商業(yè)地產(chǎn)誘惑

天河城廣場(chǎng)樣板效應(yīng)

天河城廣場(chǎng)總投資12億元，建筑面積16萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積10萬(wàn)平方米的天河城廣場(chǎng)成為廣州少有的大型高檔購(gòu)物中心，每天的客流平均到達(dá)20萬(wàn)人次，2002年整個(gè)購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)額到達(dá)36億元，已成為廣州最繁華的商業(yè)中心之一。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展態(tài)勢(shì)商業(yè)地產(chǎn)研究

商業(yè)房地產(chǎn)的三重利誘惑：一重利，商業(yè)贏利和物業(yè)升值；二重利，提升開(kāi)發(fā)企業(yè)知名度，增加股票在資本市場(chǎng)上的吸引力；三重利，以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行，增加授信額度。商業(yè)房地產(chǎn)魅力如斯，各路玩家紛紛下水，按需各自設(shè)計(jì)不同模式。只是地產(chǎn)一旦冠以“商業(yè)〞的名頭，就不再是單純的地產(chǎn)工程，房地產(chǎn)業(yè)迅速回收資金和物業(yè)經(jīng)營(yíng)升值成為商業(yè)地產(chǎn)商的萬(wàn)有定律。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展態(tài)勢(shì)中外商業(yè)開(kāi)展規(guī)模比照分析商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展態(tài)勢(shì)GDP中商業(yè)所占比例美國(guó)零售商業(yè)50強(qiáng)（億美元）中國(guó)零售商業(yè)50強(qiáng)(人民幣億元)英法德日美國(guó)中國(guó)零售總額占零售總額零售總額占零售總額15％左右16－17％10％左右491021.4％542.071.74%同興旺國(guó)家相比，中國(guó)商業(yè)總體規(guī)模過(guò)小，大型商業(yè)所占市場(chǎng)份額很小。中外連鎖商店比較商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展態(tài)勢(shì)創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國(guó)1859－1900（40年）1901－1970（70年）1970后？法國(guó)1866－1900（35年）1901－1960（60年）1960后日本1926－1960（35）1961－1971（10）1972年后中國(guó)1990－2010（20年）2011－2020（10年）2020年后中國(guó)與西方國(guó)家的差別距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同發(fā)展階段同興旺國(guó)家連鎖商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考中外百貨商店比較商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展態(tài)勢(shì)創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國(guó)1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法國(guó)1852－1880（28年）1880－1914（34年）1914－1950（36年）1950年后日本1904－1922（18）1923－1937（14）1938－1973（35）1974年后中國(guó)1894－1949（55年）1950－1995（45年）1995－2025（30年）2025年后中國(guó)與西方國(guó)家的差別距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年同興旺國(guó)家百貨商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考中外超級(jí)市場(chǎng)比較創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國(guó)1830－1935（5年）1936－1965（30年）1966－2000（35年）2001年法國(guó)1959－1962（3年）1963－1968（5年）1969－日本1953－1959（7年）1960－1989（30年）1990－香港1960－1971（11年）1972－1982（10年）1982－中國(guó)1981－2000（20年）2001－2020（20年）2020年中國(guó)與西方國(guó)家的差別距美、50年，距法日港30－40年大體相距30－40年大體相距30－40年同興旺國(guó)家超級(jí)市場(chǎng)的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考日本各類型購(gòu)物中心比較參考鄰里型社區(qū)型區(qū)域型超區(qū)域型商圈半徑（公里）1－23－510－2030－40時(shí)間距離（分）3－55－810－1520－30商圈人口（萬(wàn)人）1－25－1050－100200以上停車場(chǎng)容量（輛）50－100300－5002000－50005000－10000商店組成超級(jí)市場(chǎng)綜合超市1家百貨店2家百貨店2－6家專業(yè)商店專業(yè)商店綜合超市2家綜合超市2－3家綜合店飲食服務(wù)服裝店服裝店藥店其它飲食服務(wù)飲食服務(wù)洗衣店雜貨店雜貨店其它其它其它10－20家20－40家100－200家180－250家商業(yè)低進(jìn)入壁壘的后果

商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展態(tài)勢(shì)在中國(guó)，進(jìn)入市場(chǎng)的壁壘過(guò)低使行業(yè)中的企業(yè)規(guī)模向兩極開(kāi)展，大企業(yè)盲目擴(kuò)張和小企業(yè)無(wú)節(jié)制開(kāi)展，導(dǎo)致“低市場(chǎng)集中度和過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)〞進(jìn)入市場(chǎng)壁壘低進(jìn)產(chǎn)品差別程度低企業(yè)小型化大企業(yè)盲目擴(kuò)張市場(chǎng)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)集中度低商業(yè)地產(chǎn)研究

商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展態(tài)勢(shì)另一方面，地方行政壟斷造成異地市場(chǎng)的高進(jìn)入壁壘商業(yè)地產(chǎn)研究

總結(jié)目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀不難看出：開(kāi)發(fā)商和投資者對(duì)于商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。許多開(kāi)發(fā)商在工程前期就聘請(qǐng)專業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費(fèi)人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分等方面進(jìn)行詳細(xì)籌劃。面對(duì)越發(fā)挑剔的投資者，專業(yè)化分工必然引入商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)之中。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展與成熟，意味著消費(fèi)型地產(chǎn)正向生產(chǎn)型地產(chǎn)裂變。商業(yè)地產(chǎn)是“三高產(chǎn)品〞：高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、高技術(shù)含量。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展條件商業(yè)地產(chǎn)研究

國(guó)外參考：主要判斷元素：人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件人均GDP3000－4000美元時(shí)，家庭汽車擁有率15－20％，大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展〔ShoppingMall〕－－開(kāi)始開(kāi)展人均GDP10000美元，家庭汽車擁有率60％，大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展〔ShoppingMall〕－－成熟開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展條件〔ShoppingMall〕商業(yè)地產(chǎn)研究

亞洲及國(guó)內(nèi)〔含香港、新加坡等〕：主要判斷元素：人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量都市型大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展條件城市人均GDP水平到達(dá)2500美元郊區(qū)型大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展條件城市人均GDP水平到達(dá)4000美元、公路開(kāi)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá)15－20％商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展條件〔ShoppingMall〕商業(yè)地產(chǎn)研究

國(guó)內(nèi)之所以與歐美開(kāi)展大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展的GDP水平有明顯的差距，但仍然具備開(kāi)展大型商業(yè)地產(chǎn)工程，主要因素在于其人口密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于歐美城市的人口密度，消費(fèi)總量決定大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展的市場(chǎng)潛力。商業(yè)房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)的根底條件，是工程所面對(duì)核心商圈的消費(fèi)總量，因?yàn)樗磉_(dá)了核心商務(wù)圈的人口基數(shù)，也表達(dá)了核心商圈的能力，也包括了GDP的水準(zhǔn)。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展條件〔ShoppingMall〕商業(yè)地產(chǎn)研究

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位尺度人均GDP業(yè)態(tài)發(fā)展情況1000美元

百貨商店興起2000至3000美元超級(jí)市場(chǎng)興起6000美元便利店興起8000美元倉(cāng)儲(chǔ)式商店興起12000美元購(gòu)物中心大發(fā)展的時(shí)代尺度一：經(jīng)濟(jì)水平在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)具有一定的規(guī)律性。商業(yè)地產(chǎn)研究

尺度二：交通狀況國(guó)外大型商業(yè)地產(chǎn)〔ShoppingMall〕的開(kāi)展經(jīng)驗(yàn)告訴我們，當(dāng)一個(gè)社會(huì)進(jìn)入到汽車時(shí)代，才為ShoppingMall的出現(xiàn)提供了可能。從交通形式上來(lái)說(shuō)，所謂ShoppingMall，尤其是郊區(qū)的ShoppingMall，必須依托于高速公路和城市的環(huán)路，這意味著消費(fèi)者比較依賴汽車。只有當(dāng)一個(gè)城市進(jìn)入了汽車社會(huì)，或者說(shuō)開(kāi)始進(jìn)入汽車社會(huì)，那么ShoppingMall在一個(gè)城市的建設(shè)才能真正的開(kāi)展起來(lái)，否那么只能是城市型的購(gòu)物中心。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位尺度商業(yè)地產(chǎn)研究

尺度三：依據(jù)城市化進(jìn)程的國(guó)際規(guī)律來(lái)為大型商業(yè)地產(chǎn)工程做出定位世界城市化過(guò)程中，城市商業(yè)中心的變遷有其規(guī)律性。我們把城市的開(kāi)展分為三個(gè)階段，1、城市化初級(jí)階段：城市化率30%以下；2、城市化初級(jí)階段：城市化率70%以下；3、城市化高級(jí)階段：城市化率70%以上。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位尺度商業(yè)地產(chǎn)研究

城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進(jìn)程而發(fā)生變化。從這個(gè)規(guī)律性來(lái)看，依據(jù)城市化開(kāi)展水平來(lái)開(kāi)展大型商業(yè)地產(chǎn)是很好的選擇。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位初級(jí)階段

城市化率30%以下商業(yè)向城市的幾何中心聚集零售行業(yè)的特征：－－向心聚集

中級(jí)階段

城市化率70

%以下零售行業(yè)的特征：－－離心分散商業(yè)向城市的幾何中心開(kāi)展高級(jí)階段

城市化率70%以上零售行業(yè)的特征：－－離心聚集

商業(yè)離開(kāi)城市的幾何中心，向郊區(qū)聚集商業(yè)地產(chǎn)研究零售商――商業(yè)開(kāi)發(fā)商――房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商――由于居住開(kāi)發(fā)需要有商業(yè)配套設(shè)施，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商被迫進(jìn)入商業(yè)工程開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。各種開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)――因?yàn)閾碛羞m合的商業(yè)用地而進(jìn)行開(kāi)發(fā)。其它類型的開(kāi)發(fā)商――包括其它行業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的類型房地產(chǎn)E網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究

商業(yè)增加值對(duì)GDP的奉獻(xiàn)度商業(yè)便利指數(shù)比較

外來(lái)人口占城市購(gòu)置力的比重商業(yè)集聚力商業(yè)地產(chǎn)指標(biāo)體系的比較商業(yè)地產(chǎn)用地的選擇

購(gòu)物人口交通易達(dá)性分析競(jìng)爭(zhēng)工程發(fā)現(xiàn)區(qū)位分析用地區(qū)位和交通人口狀況分析商業(yè)地產(chǎn)用地的選擇

用地形狀

高差變化可進(jìn)入性視覺(jué)可達(dá)性用地物理狀況評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)用地的選擇

比較恰當(dāng)?shù)姆椒ㄓ腥阂皇悄７掳屠璩鞘械淖龇?，將商業(yè)地產(chǎn)工程建在各線地鐵的終點(diǎn)或主要交通道口；

二是在新建小區(qū)建立規(guī)模適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)地產(chǎn)工程；

三是在傳統(tǒng)社區(qū)采取老網(wǎng)點(diǎn)重新整合的方法開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)工程。地址的選擇商業(yè)地產(chǎn)類型和規(guī)模常見(jiàn)的類型有：折扣型――

專賣型――

景觀型――

娛樂(lè)型――

生活型――

商業(yè)地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)的類型和規(guī)模確實(shí)定商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)工程分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)研究

超廣域？商業(yè)地產(chǎn)小知識(shí)廣域？分類指標(biāo)設(shè)置地域功能定位服務(wù)對(duì)象客流量服務(wù)人口基本商業(yè)面積基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種配套行業(yè)市中心商業(yè)區(qū)城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)；歷史形成的商業(yè)集聚地購(gòu)物、文化娛樂(lè)休閑、旅游并與金融、商務(wù)結(jié)合國(guó)內(nèi)外及本市消費(fèi)者50萬(wàn)30萬(wàn)平米大型百貨店、專業(yè)店、專賣店，文化娛樂(lè)、餐飲旅館、金融服務(wù)、旅游服務(wù)、展示、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)區(qū)域商業(yè)中心居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地、公共交通集散地周邊購(gòu)物、文化娛樂(lè)、休閑該地區(qū)及外來(lái)消費(fèi)者25萬(wàn)20萬(wàn)10萬(wàn)平米購(gòu)物中心、超市、百貨店，文化娛樂(lè)、餐飲旅游、金融服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)居住區(qū)商業(yè)人流集中，交通便利的地段保障該地居民的日常生活，提供必要的服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用?萬(wàn)2.5萬(wàn)平米超市、便利店、醫(yī)藥店，菜市場(chǎng)、餐飲生活服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊郵電業(yè)街坊商業(yè)街坊主要出入口，居民主要途徑地提供日常必須商品及便利服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用?.4萬(wàn)0.06萬(wàn)平米便利店、餐飲店，生活服務(wù)業(yè)專業(yè)街商業(yè)中心周邊，交通便利處提供專門(mén)商品或?qū)I(yè)服務(wù)購(gòu)買(mǎi)專門(mén)商品，尋求專業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者街長(zhǎng)200米以上，專業(yè)店30家以上特色專業(yè)店、專賣店配套服務(wù)新城商業(yè)中心城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)；人流集中，交通便利的地段購(gòu)物、文化娛樂(lè)、休閑、旅游并與金融結(jié)合新城居民，商圈輻射范圍及外來(lái)消費(fèi)者25萬(wàn)20萬(wàn)12萬(wàn)平米購(gòu)物中心、百貨店、超市、專業(yè)店、專賣店、餐飲、文化娛樂(lè)旅館、金融服務(wù)、旅游服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)中心鎮(zhèn)商業(yè)人流集中地購(gòu)物、旅游、為農(nóng)服務(wù)本鎮(zhèn)居民、周邊村民及外來(lái)消費(fèi)者5萬(wàn)2萬(wàn)平米超市、餐飲、小商品市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，農(nóng)資供應(yīng)生活服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、郵電、文化娛樂(lè)業(yè)一般鎮(zhèn)商業(yè)鎮(zhèn)街區(qū)，農(nóng)貿(mào)集散地周邊提供日常商品提供生活與為農(nóng)民服務(wù)本鎮(zhèn)居民，周邊中心村村民2萬(wàn)0.8萬(wàn)平米超市、便利店，菜市場(chǎng)，餐飲，農(nóng)資供應(yīng)生活服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊郵電、文化娛樂(lè)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)類型和規(guī)模常見(jiàn)的類型有：購(gòu)物中心――購(gòu)物中心不完全是商業(yè)行為，應(yīng)劃歸為商業(yè)地產(chǎn)范疇。商業(yè)街

商業(yè)地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)的類型和規(guī)模確實(shí)定商業(yè)地產(chǎn)研究

大致有三種。一種是ShoppingCenter這是一種主體性購(gòu)物中心，它是以某一大型商業(yè)業(yè)態(tài)為主體再輔以其他的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和效勞業(yè)態(tài)。主體性購(gòu)物中心又分兩種，一是以大型超市為主體，它的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是，能夠進(jìn)入居民社區(qū)，能夠彌補(bǔ)大型超市在商品線上的缺乏，并可通過(guò)出租場(chǎng)地增加附屬的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和效勞業(yè)態(tài)，既可降低經(jīng)營(yíng)本錢(qián)又可增強(qiáng)對(duì)社區(qū)的效勞功能；二是以大型百貨商店為主體的購(gòu)物中心，往往成為中心城區(qū)的商業(yè)中心，但一般很難在社區(qū)里生存。商業(yè)地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)的類型商業(yè)地產(chǎn)研究

一種是ShoppingMall，這種模式購(gòu)物中心是綜合性和超大型的，與主體性購(gòu)物中心不同的是，這種購(gòu)物中心里的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢(shì)，即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店，再輔以餐飲娛樂(lè)業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和效勞業(yè)的內(nèi)容。購(gòu)物中心已經(jīng)不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種商業(yè)的組織模式，甚至于已經(jīng)作為城市整體規(guī)劃中的一種根本構(gòu)成，與機(jī)場(chǎng)、公園、體育中心等城市設(shè)施類似。商業(yè)地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)的類型商業(yè)地產(chǎn)研究

一種是Citymall：即城市廣場(chǎng)，與ShoppingMall不同的是，Citymall并不限于購(gòu)物以及配套的餐飲、休閑、娛樂(lè)等，還將旅游、餐飲、休閑、娛樂(lè)理念組建成動(dòng)靜相宜、具備根本城市功能的聯(lián)合體。與ShoppingMall相比，更加全面的Citymall更適合城市人多方面的需求商業(yè)地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)的類型商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)評(píng)估、布局和經(jīng)營(yíng)管理很多開(kāi)發(fā)商都很熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)束以后，變數(shù)就很少了，其建筑形式比較單一。但商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還要參加商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，必須進(jìn)行商業(yè)評(píng)估和布局規(guī)劃。商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)研究

商業(yè)評(píng)估1、商業(yè)評(píng)估最重要的是要決定它的商業(yè)業(yè)態(tài)，是社區(qū)性的還是區(qū)域性的。在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)工程之前，一定要先了解消費(fèi)群是誰(shuí)，按照消費(fèi)群的行為分析來(lái)進(jìn)行工程定位。商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)研究

商業(yè)評(píng)估2、隨后就要進(jìn)行商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。市場(chǎng)常常呈現(xiàn)不均衡開(kāi)展，某個(gè)區(qū)域缺少商業(yè)沒(méi)人做，有的地方商業(yè)設(shè)施已經(jīng)太多，但是大家還是愿意擠在里面。究竟一個(gè)區(qū)域需要多少商業(yè)、多大規(guī)?；蛘呤裁礃拥臉I(yè)態(tài)，都要進(jìn)行分析。3、再就是城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析。小康社會(huì)和沒(méi)解決溫飽問(wèn)題的社會(huì)對(duì)商業(yè)的要求不一樣，在不同開(kāi)展階段對(duì)商業(yè)的要求也有不同。商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估商業(yè)地產(chǎn)研究

商業(yè)布局規(guī)劃一個(gè)成功的商業(yè)，不是將所有有名的品牌拉進(jìn)去就成功。組合和搭配非常關(guān)鍵。需要一些主力店，也需要一些愿意負(fù)擔(dān)很高租金的中小型商家，比例多少，怎么搭配，要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析。

商業(yè)地產(chǎn)工程的布局規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)研究大型商業(yè)地產(chǎn)的主題及主題區(qū)域名城規(guī)模主題區(qū)域日本福岡縣博多水城占地250萬(wàn)平方英尺星際天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太陽(yáng)廣場(chǎng)馬尼拉超級(jí)MA摩爾

50萬(wàn)㎡主力主題店、影城、玩具反斗城、展覽中心、小型室內(nèi)迪斯尼游樂(lè)中心中關(guān)村國(guó)際商城

35萬(wàn)㎡

中央公園、時(shí)尚大道、雕塑園、小型家庭游樂(lè)園寧波天一廣場(chǎng)22萬(wàn)㎡童夢(mèng)園、潮流服飾館、寧波服裝精品館，家私館、美食廣場(chǎng)、娛樂(lè)中心MallofAmerica39萬(wàn)㎡開(kāi)創(chuàng)“娛樂(lè)零售”新概念、“史努比營(yíng)”主題游樂(lè)園、水下探險(xiǎn)世界、世界著名的購(gòu)物街

上海的港匯廣場(chǎng)

超時(shí)空歷險(xiǎn)區(qū)、迷幻震撼嘉年華區(qū)、青春科技運(yùn)動(dòng)區(qū)、熱哥勁舞旅游休閑區(qū)

商業(yè)地產(chǎn)研究

經(jīng)營(yíng)大型商業(yè)地產(chǎn)要著重考慮兩方面的問(wèn)題，一是前期的規(guī)劃，二是后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。建設(shè)模式投資模式設(shè)計(jì)模式管理模式商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展模式商業(yè)地產(chǎn)是開(kāi)發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者三合一的有機(jī)整體，是一個(gè)不可中斷的鏈條。

商業(yè)地產(chǎn)研究

建設(shè)模式、投資模式建設(shè)模式改建新建如：新上海商業(yè)城、正佳商業(yè)廣場(chǎng)等如：上海豫園商場(chǎng)、北京新東安市場(chǎng)等投資模式銀行貸款外資上海迪美購(gòu)物中心、中旅商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)研究

設(shè)計(jì)模式、管理模式設(shè)計(jì)模式管理模式合作管理（北京、深圳家樂(lè)福集團(tuán)直接管理）委托國(guó)外機(jī)構(gòu)管理（美國(guó)環(huán)球發(fā)展管理公司）自行組建管理公司（豫園旅游商城：18家投資者）輸入管理（北京萬(wàn)通新世界商城等）商業(yè)地產(chǎn)研究

商業(yè)地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)三階段開(kāi)發(fā)過(guò)程三階段第一階段－－整體籌劃布局第二階段－－推廣和招商第三階段－－后期經(jīng)營(yíng)管理。商業(yè)地產(chǎn)研究

后期經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)地產(chǎn)工程重在后期經(jīng)營(yíng)管理。商家也會(huì)選擇好的開(kāi)發(fā)商，有些擁有很長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)歷史的商家，一旦發(fā)現(xiàn)適合的商業(yè)工程就會(huì)想方設(shè)法進(jìn)場(chǎng)。找到客戶不等于就能完成招商。開(kāi)發(fā)商要有一個(gè)懂得商家需求的團(tuán)隊(duì)，包括客戶關(guān)系管理內(nèi)容。怎么讓這個(gè)商場(chǎng)可持續(xù)開(kāi)展？這是在后期經(jīng)營(yíng)中很重要的內(nèi)容。當(dāng)然物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是最根本的，對(duì)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理必須要高標(biāo)準(zhǔn)。危機(jī)管理對(duì)商場(chǎng)相對(duì)更重要，這種場(chǎng)所的公眾性非常突出，任何一個(gè)意外可能對(duì)這個(gè)商場(chǎng)形成致命的影響。房地產(chǎn)E網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)步行街

商業(yè)地產(chǎn)研究－－商業(yè)街

風(fēng)起云涌的造街運(yùn)動(dòng)，是社會(huì)城市化、資源區(qū)域化、產(chǎn)業(yè)聚集化的必然結(jié)果。成功商業(yè)街要訣－－“商業(yè)街至少要成為一個(gè)區(qū)域的名片〞、－－“在強(qiáng)調(diào)建筑本體所表現(xiàn)出的美感和潛在聚客能力的同時(shí)，繼而全面提升城市商圈內(nèi)部的聚合和整體輻射力〞。商業(yè)步行街的三個(gè)空間維度選擇商業(yè)地產(chǎn)研究－－商業(yè)街

商業(yè)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)是兩個(gè)不同的概念，如果開(kāi)發(fā)商在物業(yè)銷售之前有一個(gè)完整詳細(xì)的商業(yè)開(kāi)發(fā)方案，將不至于出現(xiàn)“銷售的結(jié)束就是商業(yè)街生命的結(jié)束〞這樣的為難局面。商業(yè)步行街的三個(gè)空間維度選擇商業(yè)地產(chǎn)研究－－商業(yè)街

世界一流商業(yè)街的六個(gè)關(guān)鍵影響因素1、豐富的歷史是一條古老而又傳統(tǒng)的商業(yè)街，有著自己的歷史和文化底蘊(yùn)，能引起人們的歷史回憶。2、獨(dú)特的建筑和商業(yè)格局有著百年以上歷史的建筑，卻匯集著傳統(tǒng)和現(xiàn)代的各種零售業(yè)態(tài)。3、多元化的商業(yè)功能具有零售、餐飲、住宿、娛樂(lè)和文化的綜合功能4、知名的骨干商戶具有不斷更新的知名骨干店鋪或曰核心店鋪，是吸引客流的基石5、便捷的公共設(shè)施和愉悅的環(huán)境配備有便利的交通和足夠的停車位，有綠地、休閑椅和花園廣場(chǎng)等6、牢固的政企合作關(guān)系有自己的店鋪組織，有相關(guān)的管理機(jī)構(gòu)，并與政府保持著密切的聯(lián)系商業(yè)地產(chǎn)研究－－商業(yè)街

世界一流的商業(yè)街具有三大特征：全球聲譽(yù)、密集的客流量和可靠的收入。世界一流商業(yè)街的三大特征特征商業(yè)街知名度日客流量（萬(wàn)人）年商業(yè)收入（億美元）巴黎香榭麗舍大街享譽(yù)全球50－7015倫敦牛津街享譽(yù)全球5032東京銀座享譽(yù)全球2540芝加哥密歇根大道世界知名12－2127上海南京路中國(guó)知名8014商業(yè)地產(chǎn)研究－－商業(yè)街

商業(yè)步行街的三個(gè)空間維度－－長(zhǎng)、寬