空置房、鑰匙管理

物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)-空置房、閑置房的管理標(biāo)準(zhǔn)一、空置房、閑置房的管理標(biāo)準(zhǔn)1、明確概念空置房：指開發(fā)商尚未出售的房屋，即產(chǎn)權(quán)為開發(fā)商所有的房屋。閑置房：集中交房后業(yè)主未辦理入住手續(xù)，即產(chǎn)權(quán)為業(yè)主所有的房屋。2、職責(zé)空置房與閑置房的管理需各部門共同管理，相互輔助，各盡其職：1）客服部負(fù)責(zé)協(xié)助維修部每年定期對(duì)空置、閑置房屋進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。2）維修部主管負(fù)責(zé)空置房管理監(jiān)督檢查工作。3）維修人員負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程實(shí)施空置房的日常管理工作。4）保潔部負(fù)責(zé)協(xié)助維修部對(duì)空置房屋進(jìn)行清潔。第一頁(yè)，共21頁(yè)。物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)-空置房、閑置房的管理標(biāo)準(zhǔn)一、空置房、閑置房的管理標(biāo)準(zhǔn)3、空置房的登記建檔與收費(fèi)。經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心接管的空置房由客服部協(xié)助維修部進(jìn)行登記造冊(cè)。維修人員將空置房登記在《空置房登記表》內(nèi)第二頁(yè)，共21頁(yè)。物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)-空置房、閑置房的管理標(biāo)準(zhǔn)3、空置房的登記建檔與收費(fèi)維修人員制作《空置房動(dòng)態(tài)表》，按照各物業(yè)服務(wù)中心規(guī)定日期報(bào)檔案管理員備案?？罩梅抗芾碣M(fèi)用征收方法：1）按物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的100%向房地產(chǎn)開發(fā)商計(jì)征管理費(fèi)2）空置房的收費(fèi)時(shí)間是從通知業(yè)主辦理入住手續(xù)當(dāng)日開始收取，分批辦理入住的，分批收取。一、空置房、閑置房的管理標(biāo)準(zhǔn)第三頁(yè)，共21頁(yè)。物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)-空置房、閑置房的管理標(biāo)準(zhǔn)一、空置房、閑置房的管理標(biāo)準(zhǔn)4、空置房維護(hù)計(jì)劃的制定。維修部主管應(yīng)于每年11月25日前根據(jù)空置房的狀況制定空置房維護(hù)管理計(jì)劃。其內(nèi)容應(yīng)包括：1)維護(hù)管理的項(xiàng)目；2)維護(hù)管理的頻率；3)維護(hù)管理的措施；4)維護(hù)費(fèi)用預(yù)算。空置房維護(hù)計(jì)劃報(bào)物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理審核后，匯入物業(yè)服務(wù)中心年度工作計(jì)劃中報(bào)物業(yè)經(jīng)理（總經(jīng)理）審批。經(jīng)物業(yè)經(jīng)理審批通過(guò)后的維護(hù)計(jì)劃由維修部負(fù)責(zé)具體組織實(shí)施第四頁(yè)，共21頁(yè)。物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)-空置房、閑置房的管理標(biāo)準(zhǔn)5、空置房的維護(hù)。1）充分了解房屋的破損規(guī)律，有利于科學(xué)的管理空置房。其破損規(guī)律是：新建房屋的頭十年，特別是頭三年內(nèi)的房屋發(fā)生破損的幾率是比較高的，尤其是頭一年的空置房，如果管理不到位，將會(huì)對(duì)房屋的隱性破損是很大的，對(duì)房屋的未來(lái)使用安全尤為重要。2）空置房由維修部維修人員進(jìn)行日常管理。3）維修人員根據(jù)季節(jié)變化定時(shí)對(duì)空置房進(jìn)行開窗通風(fēng)、散熱。必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行烘干處理，防止墻面、天花發(fā)霉、木制品生蟲及變形。4）對(duì)于精裝修的房屋應(yīng)在夏季到來(lái)之前對(duì)西曬房間進(jìn)行遮陽(yáng)，防止木器干裂;雨季應(yīng)注意防潮，防止木器發(fā)霉、變形。5）對(duì)北方極冷地區(qū)的房屋，冬季應(yīng)注意防寒、防凍的處理。6）參照有關(guān)電器使用說(shuō)明書，定期將電器打開試運(yùn)行，以保持電器良好的工作狀態(tài)，還應(yīng)注意及時(shí)關(guān)閉電源。7）維修人員每3個(gè)月定期通知保潔部進(jìn)行一次例行清潔。對(duì)于精裝修的房屋保潔部應(yīng)視情況定期對(duì)木器、大理石、金屬器具進(jìn)行打蠟、防護(hù)處理。8）維修人員巡樓時(shí)應(yīng)注意空置房的防火、防盜工作。如發(fā)現(xiàn)空置房?jī)?nèi)有異常情況應(yīng)及時(shí)向維修部主管匯報(bào)。一、空置房、閑置房的管理標(biāo)準(zhǔn)第五頁(yè)，共21頁(yè)。物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)-空置房、閑置房的管理標(biāo)準(zhǔn)一、空置房、閑置房的管理標(biāo)準(zhǔn)空置房維護(hù)時(shí)注意事項(xiàng)：考慮氣候條件，做好遮陽(yáng)、通風(fēng)管理，保證衛(wèi)生及物的安全，防止凍裂及漏水。第六頁(yè)，共21頁(yè)。物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)-空置房、閑置房的管理標(biāo)準(zhǔn)一、空置房、閑置房的管理標(biāo)準(zhǔn)6、空置房的利用1）長(zhǎng)期閑置的空置房物業(yè)服務(wù)中心可考慮進(jìn)行合理利用。2）維修部主管應(yīng)留意收集承租信息，對(duì)空置房采取出租等方式加以利用。經(jīng)向房地產(chǎn)開發(fā)商申請(qǐng)同意后執(zhí)行。3）維修人員每次巡樓后應(yīng)將空置房的維護(hù)管理狀況記錄在工作記錄中，每半年匯總一次上交物業(yè)服務(wù)中心保存，保存期直至空置房售出后一年。第七頁(yè)，共21頁(yè)。物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)-空置房、閑置房的管理標(biāo)準(zhǔn)一、空置房、閑置房的管理標(biāo)準(zhǔn)7、閑置房管理：于雨季、活動(dòng)組織動(dòng)員階段、供暖準(zhǔn)備階段、某項(xiàng)維保項(xiàng)目快出保前的專項(xiàng)回訪期間，與業(yè)主電話聯(lián)系及記錄。房屋出租代理：未裝修戶可考慮鑰匙托管，可視各地具體情況開發(fā)閑置房相關(guān)的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

每年12月15日前需對(duì)閑置房進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，根據(jù)各地收費(fèi)政策中的減免規(guī)定，編寫預(yù)算的調(diào)整說(shuō)明，保證收費(fèi)考核的準(zhǔn)確性。第八頁(yè)，共21頁(yè)。物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)-空置房、閑置房的管理標(biāo)準(zhǔn)二、鑰匙的管理標(biāo)準(zhǔn)1、目的提高鑰匙管理工作的質(zhì)量，確保鑰匙的完整安全，標(biāo)識(shí)清楚，分類保管，手續(xù)齊全。

2、職責(zé)1）物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)鑰匙管理的指導(dǎo)，外單位借用的審批。2）客戶服務(wù)部主管負(fù)責(zé)鑰匙管理的監(jiān)督和檢查，派專人負(fù)責(zé)鑰匙的接管、整理、保管、借用等。3）其它各部門主管負(fù)責(zé)部門內(nèi)部鑰匙的保管、使用。第九頁(yè)，共21頁(yè)。物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)-空置房、閑置房的管理標(biāo)準(zhǔn)二、鑰匙的管理標(biāo)準(zhǔn)3、接管、移交1）管理項(xiàng)目接管入住前，驗(yàn)收整個(gè)項(xiàng)目所有鑰匙，核對(duì)確認(rèn)進(jìn)戶門、陽(yáng)臺(tái)門、信箱、公共設(shè)施、設(shè)備等所有鑰匙，確認(rèn)鑰匙的房號(hào)、編號(hào)、數(shù)量，做好標(biāo)識(shí)管理,上鑰匙欄定位,存放資料室，統(tǒng)一由檔案管理員負(fù)責(zé)管理。2）對(duì)于驗(yàn)收合格的房號(hào)鑰匙，由客服部工作人員如實(shí)填寫《鑰匙移交清單》，并與施工單位簽字確認(rèn)。如遇特殊情況，應(yīng)在“備注”欄注明。3）對(duì)于不合格的房號(hào)鑰匙，將視為工程質(zhì)量問(wèn)題，退回施工單位，要求限期處理。第十頁(yè)，共21頁(yè)。物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)-空置房、閑置房的管理標(biāo)準(zhǔn)二、鑰匙的管理標(biāo)準(zhǔn)4、鑰匙整理與保管1）客服部工作人員應(yīng)按樓號(hào)、房號(hào)來(lái)區(qū)分鑰匙管理，標(biāo)清鑰匙樓號(hào)、房號(hào)等編碼并整齊有序地放置在鑰匙柜中，并在鑰匙柜貼上標(biāo)簽，加以注明。第十一頁(yè)，共21頁(yè)。物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)-空置房、閑置房的管理標(biāo)準(zhǔn)二、鑰匙的管理標(biāo)準(zhǔn)4、鑰匙整理與保管2）業(yè)主在驗(yàn)收樓宇時(shí)發(fā)現(xiàn)工程遺留問(wèn)題需委托保管裝修鑰匙時(shí)，客服部工作人員應(yīng)讓業(yè)主在《業(yè)主鑰匙留存登記表》、《托管鑰匙責(zé)任說(shuō)明書》上簽名確認(rèn)。然后將托管的鑰匙按棟號(hào)區(qū)分，標(biāo)上該單元的房號(hào)標(biāo)簽，整齊有序地放置在鑰匙柜中。第十二頁(yè)，共21頁(yè)。物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)-空置房、閑置房的管理標(biāo)準(zhǔn)二、鑰匙的管理標(biāo)準(zhǔn)第十三頁(yè)，共21頁(yè)。物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)-空置房、閑置房的管理標(biāo)準(zhǔn)二、鑰匙的管理標(biāo)準(zhǔn)4、鑰匙整理與保管3）待遺留工程完工后，客服員致電通知業(yè)主再次復(fù)驗(yàn)，如無(wú)問(wèn)題，業(yè)主可到物業(yè)服務(wù)中心領(lǐng)回托管的鑰匙。4）客服員工作人員在將托管的鑰匙交回業(yè)主的同時(shí)，必須認(rèn)真核實(shí)業(yè)主的身份（憑業(yè)主身份證等有效證件），在《業(yè)主鑰匙留存登記表》上標(biāo)注業(yè)主已領(lǐng)回鑰匙的日期及數(shù)量，并請(qǐng)業(yè)主簽字確認(rèn)。5）在無(wú)任何證件證明業(yè)主身份時(shí)，客服員不得將托管鑰匙移交。6）客服員應(yīng)對(duì)鑰匙柜內(nèi)的標(biāo)簽和鑰匙編號(hào)進(jìn)行檢查，如發(fā)現(xiàn)標(biāo)簽、編號(hào)脫落或模糊不清時(shí)，應(yīng)及時(shí)更新改進(jìn)。第十四頁(yè)，共21頁(yè)。物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)-空置房、閑置房的管理標(biāo)準(zhǔn)二、鑰匙的管理標(biāo)準(zhǔn)5、鑰匙借用與歸還1）當(dāng)物業(yè)服務(wù)中心各部門或房地產(chǎn)等部門因工作需要借鑰匙時(shí)，客服員應(yīng)檢查借匙人的工作證件或進(jìn)行身份核實(shí)，然后指引其填寫《鑰匙借用登記表》，并簽名確認(rèn)。2）若公司之外的其他單位借用鑰匙，客服員必須請(qǐng)其出示借匙單位申請(qǐng)單，交由物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理簽字同意后方可執(zhí)行，并在《鑰匙借用登記表》中簽名確認(rèn)。第十五頁(yè)，共21頁(yè)。物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)-空置房、閑置房的管理標(biāo)準(zhǔn)二、鑰匙的管理標(biāo)準(zhǔn)6、日常管理期的鑰匙保管、領(lǐng)用1）空置房鑰匙、樓頂通道、設(shè)備房、附房、公共設(shè)施、設(shè)備等所有鑰匙資料室存放一套，登記《鑰匙清單》。業(yè)主留存鑰匙存入鑰匙箱由客戶助理保管。2）秩序維護(hù)主管在客服部處領(lǐng)用一套小區(qū)所有公共區(qū)域、公共設(shè)施、設(shè)備及設(shè)備房鑰匙，統(tǒng)一存放在監(jiān)控中心鑰匙箱內(nèi)，鑰匙均在檢驗(yàn)無(wú)誤后上鑰匙欄內(nèi)定位；平時(shí)不得使用，只有在搶險(xiǎn)、緊急維修、突發(fā)事件等特殊危急情況下才能使用，無(wú)特殊情況監(jiān)控中心的鑰匙一律不允許借用，由秩序維護(hù)主管負(fù)責(zé)鑰匙管理，監(jiān)控員負(fù)責(zé)應(yīng)急借用登記。3）秩序維護(hù)主管在客服部處領(lǐng)用一套頂層通道、公共區(qū)域等安全管理工作中須長(zhǎng)期使用的鑰匙，由監(jiān)控員負(fù)責(zé)鑰匙內(nèi)部發(fā)放、回收、登記等一切管理工作，此套鑰匙一律不允許外借。第十六頁(yè)，共21頁(yè)。物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)-空置房、閑置房的管理標(biāo)準(zhǔn)二、鑰匙的管理標(biāo)準(zhǔn)6、日常管理期的鑰匙保管、領(lǐng)用4）維修部主管在客服部領(lǐng)用小區(qū)所有公共設(shè)施、設(shè)備及設(shè)備房鑰匙，統(tǒng)一存放在內(nèi)，鑰匙均在檢驗(yàn)無(wú)誤后上鑰匙欄內(nèi)維修部專用鑰匙箱定位，由維修部主管自行負(fù)責(zé)鑰匙領(lǐng)用、借用等一切管理工作。5）環(huán)境主管在客服部處領(lǐng)用的頂層通道、公共設(shè)施等保潔所需鑰匙，統(tǒng)一存放在環(huán)境部專用鑰匙箱內(nèi)，鑰匙均在檢驗(yàn)無(wú)誤后上鑰匙欄內(nèi)定位，由環(huán)境主管自行負(fù)責(zé)鑰匙領(lǐng)用、借用等一切管理工作。第十七頁(yè)，共21頁(yè)。物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)-空置房、閑置房的管理標(biāo)準(zhǔn)二、鑰匙的管理標(biāo)準(zhǔn)7、項(xiàng)目入住后，業(yè)主已經(jīng)辦理好入住手續(xù)，核對(duì)業(yè)主所持《入住會(huì)簽單》后給業(yè)主發(fā)放鑰匙，并在《業(yè)主鑰匙、門禁卡、附屬物品領(lǐng)取登記表》上登記，請(qǐng)業(yè)主簽收，同時(shí)填寫《領(lǐng)取鑰匙證明》，業(yè)主簽字后存入其檔案。第十八頁(yè)，共21頁(yè)。物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)-空置房、閑置房的管理標(biāo)準(zhǔn)二、鑰匙的管理標(biāo)準(zhǔn)8、借用1）房屋需要整改、維修、打掃或應(yīng)急搶險(xiǎn)借用進(jìn)戶門等鑰匙，必須是公司相關(guān)部門的工作人員（1）服務(wù)中心經(jīng)理；（2）客服主管；（3）秩序維護(hù)主管；（4）維修主管；（5）環(huán)境主管；（6）地產(chǎn)公司項(xiàng)目部工作人員，方可借用鑰匙，并由客服員在《鑰匙借用登記表》上登記，其余人員借用鑰匙需經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理同意后方予出借，鑰匙歸還時(shí)及時(shí)注銷。2）施工隊(duì)房屋維修整改借用鑰匙必須通過(guò)服務(wù)中心經(jīng)理同意方可借用，并在《鑰匙借用登記表》上登記和簽認(rèn)，鑰匙歸還時(shí)注銷。第十九頁(yè)，共21頁(yè)。物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)-空置房、閑置房的管理標(biāo)準(zhǔn)二、鑰匙的管理標(biāo)準(zhǔn)3）未辦理入住手續(xù)的空置房，如業(yè)主借用鑰匙看房，需經(jīng)地產(chǎn)公司同意，由地產(chǎn)公司人員陪同，并在《鑰匙借用登記表》上登記，鑰匙歸還時(shí)及時(shí)注銷。4）工程維修部存放的鑰匙，除維修工及工程主管外，其他人員一律不得借用。因日常巡視、養(yǎng)護(hù)工作需要借用，由工程維修部指定的鑰匙保管人員填寫《鑰匙借用登記表》，鑰匙歸還時(shí)及時(shí)注銷。對(duì)重要設(shè)備房，如配電房、水泵房、電梯機(jī)房等鑰匙除部門專業(yè)管理人員外，其余人員不得借用，如有需要，委派維修人員陪同去現(xiàn)場(chǎng)開、關(guān)門。5）所有鑰匙一經(jīng)借用，必須填寫《鑰匙借用登記表》，表明鑰匙去向。6）所有借用的鑰匙必須當(dāng)天歸還，如鑰匙借用人未如期歸還，鑰匙保管人員必須及時(shí)向借用人催還鑰匙；如屬房屋維修借用空房鑰匙，超過(guò)七天需辦理續(xù)借手續(xù)。第二十頁(yè)，共21頁(yè)。物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)-空置房、閑置房的管理標(biāo)準(zhǔn)二、鑰匙的管理標(biāo)準(zhǔn)9、服務(wù)中心所有鑰匙房或鑰匙箱必須保持上鎖，由專人管理，除鑰匙保管人員，任何人不得擅自從鑰匙房/箱內(nèi)拿取鑰匙；所有鑰匙必須標(biāo)識(shí)明確，分類保管；鑰匙保管人員須編制各類鑰匙詳細(xì)的清單；《鑰匙清單》與鑰匙實(shí)際情況一致，定期檢查核對(duì)，確保鑰匙的完整和齊全。10