聯(lián)盛·十里老街招商銷售策略總綱

我們解決問題的技術(shù)思路核心問題分析形象定位及客戶定位招商銷售策略制定客戶目標本體條件市場環(huán)境問題界定商戶定位投資客戶定位區(qū)域、項目價值點總結(jié)形象定位項目工程節(jié)點鋪排招商策略鋪排銷售策略鋪排第一頁，共58頁。第一部分：市場現(xiàn)狀下的問題解析——現(xiàn)狀與目標之間的差距第二部分：項目客戶定位及形象定位——項目核心價值點及形象統(tǒng)領(lǐng)

第三部分：項目招商和銷售策略體系建立

——招商和銷售執(zhí)行的指導總綱第四部分：塔樓部分推售策略體系

——營銷執(zhí)行指導綱要目錄第二頁，共58頁。市場現(xiàn)狀下的問題解析PART1客戶目標本體條件商業(yè)市場問題界定第三頁，共58頁。發(fā)展商戰(zhàn)略規(guī)劃目標功能性目標影響性目標財務性目標成長性目標通過銷售寫字樓、住宅以及商業(yè)街街鋪實現(xiàn)資金的快速回籠，在允許沉淀部分資金的基礎上，保證項目成功，提升稅收，創(chuàng)造數(shù)千個就業(yè)機會。集大型連鎖超市、高品質(zhì)商務酒店、民國風情商業(yè)街、文化休閑廣場、高檔住宅為一體的一站式居住吃喝玩樂購全功能特色城市綜合體。成為九江市獨具特色、高品質(zhì)、品類最齊全、配套最完善的一站式新一代城市綜合體。輻射范圍遍及整個九江市，以及周邊縣鎮(zhèn)。項目后期的良好經(jīng)營，持有物業(yè)價值持續(xù)成長（抵押價值），以及持有物業(yè)租金持續(xù)增長。十里老街擔負著建立公司品牌和項目品牌重任BE–客戶目標第四頁，共58頁。項目處于廬山區(qū)商業(yè)中心，現(xiàn)狀形象較為破舊，商業(yè)配套檔次一般；項目位于九江市區(qū)地理核心位置，城市主干道十里大道與前進西路交匯處，與周邊通達性很好；從區(qū)域規(guī)劃上來看，項目所在區(qū)域是廬山區(qū)重點打造規(guī)劃的商業(yè)中心，與鄰近的廬山行政中心區(qū)一起，通過舊城改造為本區(qū)域帶來形象質(zhì)變的機遇。潯陽大中路商業(yè)中心廬山十里大道新興商業(yè)中心柴桑商圈本項目位于九江市地理核心，廬山商業(yè)中心地段BE–本體分析區(qū)域位置第五頁，共58頁。項目地塊長條形，東側(cè)十里大道為主要展示面，西側(cè)為十里河沿岸風景帶，南北兩端分別鄰昌九高速出入口和前進西路，目前除B地塊有少量商鋪未搬遷外，其余地塊均已拆遷完畢并進行地勘。目前施工圖正在設計中，預計6月底開工建設。BE–本體分析地塊狀況第六頁，共58頁。本項目西北側(cè)前進路沿街商業(yè)北側(cè)交通銀行東北側(cè)花旗大酒店西側(cè)十里河西南側(cè)民宅南側(cè)高速路入口東南側(cè)城市客廳東側(cè)十里大道沿街商業(yè)以項目為核心，東邊為十里大道城市主干道沿街商業(yè)和廬山區(qū)政府，南邊為昌九高速入口及加油站和一些民宅，西邊為十里河沿河景觀帶、北邊為前進路沿街商業(yè)。項目臨十里大道一側(cè)展示面較好，西側(cè)沿河景觀帶也為項目周邊環(huán)境帶來很大助益。BE–本體分析四

至人氣由東北向西南漸弱第七頁，共58頁。城市中心區(qū)集群式的建筑綜合體項目總用地面積（㎡）43470建筑占地面積（㎡）23158總建筑面積（㎡）152259.2建筑密度53.3%商業(yè)建筑面積（㎡）85621.9容積率3.5住宅建筑面積（㎡）19834.3綠地率——寫字樓建筑面積（㎡）24994.8機動車位（輛）854酒店建筑面積（㎡）12885公寓建筑面積（㎡）8625.5商業(yè)街寫字樓酒店公寓住宅集中商業(yè)BE–本體分析指標第八頁，共58頁。9經(jīng)濟上：2011年九江GDP達1256.41億元，在江西省內(nèi)排名第三，僅次于南昌和贛州；九江市經(jīng)濟發(fā)展迅速，GDP保持13.58%的平均漲幅，城市經(jīng)濟處于一個快速發(fā)展的階段。投資領(lǐng)域：九江市2011年固定資產(chǎn)總額達到1006.54億元，年均增長率達37%，投資市場異?；钴S。BE–商業(yè)市場市場第九頁，共58頁。10GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展人均GDP與城市商業(yè)發(fā)展關(guān)系九江>13%1,100-2,000US$3,000-4,400US$4,400US$以上0-1,100US$初級市場商業(yè)街出現(xiàn)連鎖百貨超市購物中心旅游地產(chǎn)2,000-3,000US$九江：4232US$數(shù)據(jù)來自世方分析模型

房地產(chǎn)市場發(fā)展預警系統(tǒng)判斷--九江商業(yè)地產(chǎn)處于快速發(fā)展期BE–商業(yè)市場市場第十頁，共58頁。111100美元以下1100-2000美元2000-3000美元3000-4400美元4400美元以上九江處于快速發(fā)展階段城市商業(yè)發(fā)展階段特征分析：BE–商業(yè)市場商業(yè)第十一頁，共58頁。12我們通過S-C-Q金字塔基本結(jié)構(gòu)來界定和分析問題BE–問題界定第十二頁，共58頁。1313C：矛盾或沖突（complication）

——R1與R2之間存在著的矛盾或沖突建立項目高端形象，在市場上具有絕對影響力商業(yè)先期入市引爆市場寫字樓、住宅、公寓入市時實現(xiàn)高價值R2R1廬山區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)域發(fā)展規(guī)劃潛力大綜合性商業(yè)體住宅產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)不具有明顯優(yōu)勢商業(yè)產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)具有絕對競爭優(yōu)勢政策影響，未來幾年商業(yè)地產(chǎn)形勢較好投資客戶越發(fā)謹慎，理性因素增加項目體量大，商業(yè)整體開業(yè)籌備時間較長?現(xiàn)實情況理想目標VS第十三頁，共58頁。項目客戶定位及形象定位PART2項目客戶定位項目形象定位第十四頁，共58頁。分類特征購買傾向九江私營企業(yè)主如中小型實業(yè)經(jīng)營者和酒樓、休閑娛樂類經(jīng)營者，資金實力雄厚。依據(jù)購買意圖，多顯出對大面積商鋪或街鋪的購買意向，對地段及經(jīng)營規(guī)劃較為看重。九江個體經(jīng)營戶商業(yè)街的經(jīng)營戶和各市場商戶，有足夠資金和投資鋪位的興趣。多喜歡購買零售業(yè)商鋪，尤其是臨街門面。公務員及國有企事業(yè)單位人群收入穩(wěn)定，生活有保障，有一定投資觀念，更存在對灰色收入的掩藏。純投資類型的產(chǎn)權(quán)式商鋪，更習慣有投資保障措施的商鋪。九江在外經(jīng)商人群在南昌、珠三角等地經(jīng)商多年的人群，具有較強的商鋪投資理念。多選擇城市核心商圈的區(qū)域，投資謹慎、理性。純投資客經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)如長三角、珠三角、京津唐地區(qū)有一批職業(yè)商鋪投資客，他們將目光投向內(nèi)地三四線城市具有較大升值潛力的商業(yè)物業(yè)。具有比較專業(yè)的商鋪投資意識，看重商業(yè)物業(yè)的升值空間，而對租金回報率關(guān)注不大。出手時快準狠，購買商鋪面積通常較大。主要目標客戶群體BE–客戶定位目

標首選：本土化、實力派第十五頁，共58頁。聯(lián)盛·十里老街是什么?項目的核心價值是什么？如何將項目價值與消費理念嫁接？價值傳播與實現(xiàn)，關(guān)于營銷的思考BE–形象定位思

考第十六頁，共58頁。17尋找價值信息（FAB分析）F（Features/fact）:項目本身的特性/屬性A（Advantages）：相對于競爭對手項目的優(yōu)勢B（Benefit/value）：樓盤帶給用戶的利益/價值我有什么我好在哪兒我能給你帶來什么價值A第十七頁，共58頁。18B找到項目的價值F（Features）項目屬性A（Advantages）競爭優(yōu)勢B（Benefit）客戶認可價值點城市區(qū)域商業(yè)中心綜合體交通便捷老城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)商業(yè)氛圍一般

區(qū)域升值潛力商務氛圍日漸濃厚一站式體驗消費中心城市商業(yè)新地標地段、地段、還是地段！大中心、全業(yè)態(tài)車位配比率較高一站式體驗式消費首選小戶型公寓，投資首選本地連鎖龍頭聯(lián)盛超市進駐集中式商業(yè)中心專業(yè)服務團隊第十八頁，共58頁。19“城市商業(yè)新地標”意味著什么？稀缺的核心地段密集的商務人群無限的升值潛力濃厚的商業(yè)氛圍各物業(yè)間價值提升第十九頁，共58頁。20廬山區(qū)發(fā)展引擎，形象定位：九江價值屋脊投資加速器廬山區(qū)發(fā)展引擎——引擎，發(fā)動機；廬山核心地段，繁華即將相約。九江價值屋脊投資加速器——不僅體現(xiàn)在綜合體高投資高回報率，更體現(xiàn)對城區(qū)物業(yè)價值增值的分享，讓投資又快又放心。第二十頁，共58頁。項目招商和銷售策略體系建立PART3第二十一頁，共58頁。前言本次匯報的目的在于：明確項目的推廣思路和方向；確定銷售推廣的關(guān)鍵節(jié)點本次匯報的內(nèi)容為策略大綱，具體方案將根據(jù)工作進展分階段提交。

第二十二頁，共58頁。整體開業(yè)的優(yōu)劣勢與要求DO–整體營銷鋪排說明體量大，施工周期長，目標難以實現(xiàn)容易把握推售節(jié)點優(yōu)勢整體形象造勢效果明顯，影響力大統(tǒng)一開業(yè)可以主力店帶動街區(qū)，加速市場培育進程劣勢

建設時間較長，開業(yè)時間周期長，對周邊消費者的消費習慣造成不利影響。要求：街區(qū)以返租銷售為佳，因為街區(qū)工期短，客戶要求早交房，早開業(yè)，返租模式下客戶愿意接受延期交付的統(tǒng)一開業(yè)模式。

嚴格要求工程進度按時推進，A、B、C同時開工建設前提：C地塊塔樓與裙樓需分開測繪，裙樓商業(yè)提前拿預售許可證塔樓施工不影響裙樓正常營業(yè)第二十三頁，共58頁。分期開業(yè)的優(yōu)劣勢與要求DO–整體營銷鋪排說明容易把握推售節(jié)點優(yōu)勢：

A地塊街區(qū)提前開業(yè)可先期引爆市場，市場存活率高，通過街區(qū)的市場培育，帶動綜合體商業(yè)的經(jīng)營，并可引導本地居民的消費習慣。街區(qū)和綜合體的地下停車場是分開使用的，可靈活控制工程施工進度。銷售模式可靈活選擇，既可硬售，也可返租或帶租約銷售。劣勢：

街區(qū)體量較小，影響力較弱

綜合體的施工會對街區(qū)的經(jīng)營造成影響，環(huán)境污染和噪音會在一定程度上影響人們對步行街檔次的認知。要求：前提：C地塊統(tǒng)一測繪，商業(yè)無法提前拿預售許可證第二十四頁，共58頁。商業(yè)開發(fā)應考慮的問題DO–整體營銷鋪排戰(zhàn)略銷售模式的不同，直接決定著客戶對本項目的關(guān)注熱度的高低，客戶選擇投資商鋪主要有兩種收益期望：租金回報率、商鋪本身的升值空間。本項目地段優(yōu)越，升值空間潛力大，這時候影響投資者決策的因素就是租金回報率的高低和收益周期的長短，越早交房，越早開業(yè)，越早拿到租金回報，投資者的投資熱情就會越高。銷售模式的選擇本項目體量大，街區(qū)和綜合體的施工周期不同，街區(qū)建設比綜合體快，開業(yè)模式的不同，將會影響交房時間的快慢，街區(qū)投資客是否會接受街區(qū)延后開業(yè)，跟銷售模式和工程進度都有關(guān)系，如統(tǒng)一開業(yè)，則工程建設進度必須加快，整體物業(yè)交房日期要提前。開業(yè)模式與工程進度的關(guān)系第二十五頁，共58頁。商業(yè)開發(fā)應考慮的問題DO–整體營銷鋪排戰(zhàn)略統(tǒng)一開業(yè)對項目的整體形象有較大的提升，并能快速樹立廬山區(qū)核心商業(yè)龍頭的地位，結(jié)合聯(lián)盛超市、電影主力店等大型主力店同時開業(yè)進行造勢，引爆全城市場。分期開業(yè)可以靈活掌握工程進度，并且街區(qū)的經(jīng)營風險較小，培育時間較短，市場成活率較高，A街區(qū)快速形成的商業(yè)氛圍，也可以直接提升C地塊綜合體商業(yè)的物業(yè)形象和價值，但在總體影響力上不及統(tǒng)一開業(yè)強勢。開業(yè)模式對商業(yè)氛圍的影響第二十六頁，共58頁。開發(fā)順序：A街區(qū)—C裙樓—綜合體推廣安排：以統(tǒng)一開業(yè)為時間節(jié)點進行整個項目的營銷推廣鋪排DO–整體營銷鋪排戰(zhàn)略分期開發(fā)、統(tǒng)一開業(yè)第二十七頁，共58頁。招商策略鋪排展示DO–招商鋪排策略項目奠基或啟動儀式A街區(qū)招商階段B街區(qū)招商階段C主題商城招商階段項目尾盤招商階段主力店、次主力店招商項目招商形象導入期項目開業(yè)籌備階段十里老街盛大開業(yè)C街區(qū)招商階段第二十八頁，共58頁。項目奠基或啟動儀式（預定：2013年7月1日）DO–招商鋪排策略第二十九頁，共58頁。主力店、次主力店招商、商戶積累階段（2013年3-9月）DO–招商鋪排策略1、已經(jīng)開始樁基礎1、最大限度積累各類目標商戶2、與主力店、次主力店進行前期接洽，并簽訂意向或合同3、與各類品牌商戶保持良好聯(lián)系，以配合后面的招商說明發(fā)布會招商任務工程進度第三十頁，共58頁。主力店、次主力店招商、商戶積累階段DO–招商鋪排策略1、招商手冊2、宣傳單張3、招商百問1、項目現(xiàn)場圍墻廣告包裝2、整體形象的塑造、價值點的提煉3、推廣主題與通路（線上媒體選擇和線下活動的開展）推廣鋪排物料準備1、招商說明發(fā)布會暨主力店簽約儀式（2013年10月1日）重大節(jié)點或活動第三十一頁，共58頁。A區(qū)街區(qū)招商階段（開業(yè)前12個月）DO–招商鋪排策略1、A地塊主體已基本完工2、已通過消防驗收，達到交鋪裝修條件1、根據(jù)業(yè)態(tài)定位篩選登記相應品牌商戶2、與目標商戶進行洽談并簽訂招商合同3、積累C地塊意向目標商戶招商任務工程進度第三十二頁，共58頁。A區(qū)街區(qū)招商階段DO–招商鋪排策略1、租賃價格表2、租賃計算表3、交款確認單4、租賃合同5、商戶管理公約等…1、項目現(xiàn)場的接待與登記2、招商推廣主題的遴選與確定3、推廣通路（線上）：媒體選擇、軟文、硬廣的造勢等…4、線下：陌拜、電邀、派單等…推廣鋪排物料準備第三十三頁，共58頁。B區(qū)街區(qū)招商階段（可與A街區(qū)同時進行）DO–招商鋪排策略1、B地塊主體已基本完工2、已通過消防驗收，達到交鋪裝修條件1、根據(jù)業(yè)態(tài)定位篩選登記相應品牌商戶2、與目標商戶進行洽談并簽訂招商合同3、積累C地塊意向目標商戶招商任務工程進度第三十四頁，共58頁。C區(qū)街區(qū)招商階段（開業(yè)前10個月）DO–招商鋪排策略1、C地塊裙樓主體已基本完工1、根據(jù)業(yè)態(tài)定位篩選登記相應品牌商戶2、與目標商戶進行洽談并簽訂招商合同招商任務工程進度第三十五頁，共58頁。C區(qū)街區(qū)招商階段DO–招商鋪排策略1、租賃價格表2、租賃計算表3、交款確認單4、租賃合同5、商戶管理公約等…1、項目現(xiàn)場的接待與登記2、招商推廣主題的遴選與確定3、推廣通路（線上）：媒體選擇、軟文、硬廣的造勢等…4、線下：陌拜、電邀、派單等…推廣鋪排物料準備第三十六頁，共58頁。C區(qū)主題商城（散戶）招商階段（開業(yè)前8個月）DO–招商鋪排策略1、C地塊裙樓主體已經(jīng)通過一次消防驗收2、達到交鋪裝修條件1、根據(jù)業(yè)態(tài)定位篩選登記相應品牌商戶2、與目標商戶進行洽談并簽訂招商合同招商任務工程進度第三十七頁，共58頁。C區(qū)主題商城（散戶）招商階段DO–招商鋪排策略1、租賃價格表2、租賃計算表3、交款確認單4、租賃合同5、商戶管理公約等…1、項目現(xiàn)場的接待與登記2、招商推廣主題的遴選與確定3、推廣通路（線上）：媒體選擇、軟文、硬廣的造勢等…4、線下：陌拜、電邀、派單等…推廣鋪排物料準備第三十八頁，共58頁。項目尾盤招商階段（開業(yè)前6個月：春節(jié)前后一個月處于淡季）DO–招商鋪排策略1、C地塊裙樓主體已經(jīng)通過一次消防驗收2、達到交鋪裝修條件1、對整個項目業(yè)態(tài)目標商戶進行梳理2、制定相應尾盤招商政策3、與目標商戶洽談并簽署租賃合同招商任務工程進度1、制定相應的尾盤招商推廣主題2、媒體選擇與執(zhí)行3、通過項目口碑、老帶新促進招商推廣鋪排第三十九頁，共58頁。項目開業(yè)籌備階段（開業(yè)前3個月）DO–招商鋪排策略1、已完成一次消防報建2、商鋪達到交鋪條件1、組建經(jīng)營管理團隊或成立商管公司2、組織商戶進場裝修3、開業(yè)活動方案的組織及執(zhí)行（場地布置、人員安排、嘉賓邀請、物料準備、費用預算等）4、進行尾盤招商和積累C地塊商戶5、媒體造勢現(xiàn)場籌備工程進度第四十頁，共58頁。聯(lián)盛·十里老街整體盛大開業(yè)（預定15年5月1日）DO–招商鋪排策略1、喜迎來賓（開場表演：如舞獅）及宣傳片播放2、嘉賓入場及主持人介紹開場白3、各級領(lǐng)導致辭4、開業(yè)儀式（如畫龍點睛、塑像揭幕、剪彩儀式等）5、市（區(qū)）級領(lǐng)導宣布開業(yè)6、開業(yè)盛典結(jié)束，來賓參觀市場1、各項人員及物料準備到位2、媒體邀請到位3、嘉賓出席到位現(xiàn)場布置活動流程第四十一頁，共58頁。42聯(lián)盛·十里老街招商總控圖推廣階段工程節(jié)點招商目標1.1售樓處開放時間9月5月7月13年14年11月1月3月5月7月11月3月5月A區(qū)外立面落成A街區(qū)商戶完成招商完成電影院主力店招商C區(qū)完成招商目標完成整體招商率不低于75%主力店招商階段、整體和招商形象期C區(qū)招商階段開業(yè)籌備期尾盤期A街區(qū)招商階段10.1招商推介會暨主力店簽約儀式推廣主題推廣渠道工地圍墻、營銷活動、報紙、戶外戶外、報紙、電視、微博、微信、DM報紙、電視、DM、短信、微博、微信廬山商業(yè)發(fā)展引擎、九江財富發(fā)動機九江人自己的“漢街”聯(lián)盛帶你走向致富之門DM、短信、微博、微信整體交鋪經(jīng)營期DO–招商鋪排15年1月9月3月5.1整體開業(yè)7.1項目奠基第四十二頁，共58頁。銷售策略鋪排展示DO–銷售鋪排策略項目奠基或啟動儀式A街項目蓄客期C區(qū)蓄客期C區(qū)舉行認籌活動二期C區(qū)盛大開盤A區(qū)舉行認籌活動一期A街區(qū)盛大開盤營銷中心盛大開放項目招商形象導入期C區(qū)消化期項目整體尾盤消化期A街區(qū)消化期項目整體盛大開業(yè)第四十三頁，共58頁。項目整體形象導入期（一期開盤前13個月）DO–銷售鋪排預熱階段任務：通過本體宣傳、媒體投放、口碑傳播等進行造勢，引起項目在市場的關(guān)注度與知曉度。階段策略：以項目整體形象為主，告知目標客戶群體本項目的定位，通過對成熟商圈、區(qū)域發(fā)展、本項目未來升值潛力的塑造，吸引目標客戶群體的注意，快速建立市場影響力。營銷主題：廬山首席城市綜合體、廬山發(fā)展引擎、九江價值屋脊投資加速器等關(guān)鍵舉措：1、項目奠基或啟動儀式2、廬山核心綜合體投資價值論壇第四十四頁，共58頁。項目銷售形象導入期（一期開盤前9個月）DO–銷售鋪排預熱階段任務：通過本體宣傳、媒體投放、口碑傳播等進行造勢，進一步加深人們對本項目的了解深度和關(guān)注度。階段策略：本階段以宣傳項目商鋪信息為主，并重點突出聯(lián)盛品牌的價值宣傳力度，告知目標客戶群體本項目商鋪的投資特點，通過對投資總值、業(yè)態(tài)布局、商鋪建筑格局、聯(lián)盛品牌的含金量的塑造，吸引目標客戶群體對本項目產(chǎn)生強烈的興趣，為本項目下一階段的營銷做好造勢工作。營銷主題：跟聯(lián)盛集團一起賺錢、投資黃金街鋪——小風險，大回報、九江第一個城市綜合體，引領(lǐng)你的財富增長等關(guān)鍵舉措：1、招商說明會暨主力店簽約儀式第四十五頁，共58頁。一期蓄客期：針對性推廣，為認籌積累客戶資源DO–銷售鋪排起勢時間：開盤前6個月需具備條件：項目認籌及解籌執(zhí)行方案的制定，平面分區(qū)的確定，招商銷售思路確定，售樓處廣告包裝完成，沙盤模型正式投入使用。推廣策略：主要針對本項目銷售咨詢進行推廣，重點介紹項目背景和發(fā)展?jié)摿Γ怀霰卷椖客顿Y門檻低、投資回報高，吸引區(qū)域內(nèi)目標客戶前往銷售現(xiàn)場咨詢訪問。重大節(jié)點或活動：營銷中心盛大開放（2014年1月1日）第四十六頁，共58頁。一期認籌期：線上線下集中爆破，引起市場高度關(guān)注DO–銷售鋪排造勢時間：開盤前2個月需具備條件：認籌執(zhí)行方案的確定，銷售物料準備到位，銷售樓書設計，面積測繪完成，銷售單張制作完成，銷售模式、相關(guān)優(yōu)惠政策、認籌相關(guān)法律穩(wěn)步準備完畢。階段策略：通過一個半月時間作為集中宣傳期，結(jié)合認籌VIP卡發(fā)放進行重點客戶蓄客，為開盤積蓄客戶。線上選擇熱點媒體，線下制造事件營銷效應。媒體渠道：選擇本地主力報紙、電視媒體、線下配合短信、DM直郵、戶外高炮、道旗、建立項目官方博客、微博、微信平臺等。第四十七頁，共58頁?；顒訝I銷推廣DO–銷售鋪排本項目為九江市及廬山區(qū)重點項目，項目本體各項指標均按高標準、高質(zhì)量進行建設，可爭取“政府重點工程”，“商業(yè)建筑典范”等榮譽來增強項目的公信力，同時正式啟動本項目VIP認籌活動，期間報紙、電視等廣告媒體配合該活動進行軟硬相結(jié)合的推廣。結(jié)合招商方面的進展，在開盤前可不斷釋放品牌商戶簽約進駐信息，達到一個持續(xù)的關(guān)注的制造。公開舉行盛大認籌活動，并以此制造炒作的噱頭。造勢第四十八頁，共58頁。項目一期（A區(qū)）開盤解籌公開發(fā)售DO–銷售鋪排造勢時間：2014年5月1日需具備條件：銷售鋪位劃分、面積通過審批；返租時間、條件確定；項目銷售價格策略及優(yōu)惠措施確定；按揭銀行確定；相關(guān)銷售法律文本的確定；銷售模式、開盤活動籌備完畢。推廣策略：擬定開盤主題向公眾公布本項目的開盤解籌時間，同時以軟文+硬廣的形式對市場進行開盤前的強烈宣傳。第四十九頁，共58頁。項目持銷期和尾盤消化期（一期開盤后3個月）DO–銷售鋪排造勢如果項目在短時間內(nèi)一切順利，則繼續(xù)當前的廣告推廣及人力推廣活動，直至完成項目的全部銷售工作，如果項目遇到比較大的困難，我們將實行銷售難題破解法，對出現(xiàn)的問題進行一一化解，集中所有的宣傳和人力資源重點突破，應用各種促銷手段，以達到項目銷售目的。項目進入尾盤階段，我們已經(jīng)積累了大量的老業(yè)主，我們將根據(jù)實際情況，鼓勵老業(yè)主以“老帶新”的方式，帶動項目最后的銷售工作，同時與項目招商進行互動，對上門咨詢的經(jīng)營者進行銷售講解，給予其一定的優(yōu)惠折扣，鼓勵經(jīng)營者購鋪自營，從而消化所有的商鋪。項目二期（C區(qū)）的銷售策略步驟請參考一期執(zhí)行第五十頁，共58頁。51聯(lián)盛·十里老街營銷總控圖推廣階段推廣主題推廣渠道活動營銷工地圍墻營銷活動工程節(jié)點戶外、報紙、電視、房展會、微博、微信銷售目標報紙、電視、DM、短信、微博、微信1月1日售樓處開放微博、微信、營銷活動報廣、短信、微博、微信、營銷活動核心地段商業(yè)效應價值幾何？A街區(qū)，回款1億A區(qū)蓄客100－150組C區(qū)500-800組客戶C區(qū)，回款4.7億綜合體1＋1﹥2廬山商業(yè)發(fā)展引擎聯(lián)盛助您財富升值奠基儀式廬山核心綜合體價值暨投資理財研討會公開舉行認籌、商鋪大客戶簽約中秋茶話會老帶新活動二期盛大開盤儀式跟聯(lián)盛集團一起賺錢項目籌備期蓄客期持銷期認籌期整體與銷售形象期時間7月3月5月13年14年9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月15年蓄客期持銷期認籌期尾盤期整體開業(yè)DO–銷售鋪排一期開盤二期開盤一期盛大開盤儀式5月中秋節(jié)老客戶答謝會7.1項目奠基儀式售樓處開放第五十一頁，共58頁。塔樓部分推售策略體系PART4推售策略營銷策略價格策略推廣渠道策略第五十二頁，共58頁。說明綜合體部分推售周期在商業(yè)之后，距離實際操盤時間較久，且住宅和公寓市場變化快；本報告只初步點明綜合體部分推售策略，具體的營銷策劃到實際啟動前提交。

第五十三頁，共58頁。1.0塔樓部分推售策略本案為大型城市綜合體項目，是以商業(yè)為驅(qū)動，因此本案主要形象建立為商業(yè)部分，塔樓部分推售需借助商業(yè)營銷之勢，因此建議塔樓部分營銷置于商業(yè)部分營銷之后。