加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告3篇

加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告3篇加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告第1篇物業(yè)管理服務(wù)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，更是一個(gè)民生工程，規(guī)范物業(yè)管理，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，對(duì)于建設(shè)生態(tài)宜居城市、提升生活品質(zhì)具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。一、統(tǒng)籌結(jié)合，完善小區(qū)物業(yè)規(guī)劃布局。城市，讓生活更加美好。我區(qū)城市建設(shè)進(jìn)入了新階段，迫切需要研究和謀劃城市小區(qū)物業(yè)規(guī)劃布局。一是完善物業(yè)管理規(guī)劃。將小區(qū)建設(shè)、物業(yè)管理納入城市規(guī)劃，與城市建設(shè)、社區(qū)建設(shè)、棚戶區(qū)改造、舊城改造等工作結(jié)合起來(lái)，與嬰幼兒、兒童、學(xué)生、青壯年、中老年等不同人群的需求結(jié)合起來(lái)，探索編制多規(guī)融合的＂物業(yè)服務(wù)管理＂規(guī)劃體系，引領(lǐng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，創(chuàng)造人性化與安全性的居住環(huán)境。二是完善老城物業(yè)布局。鼓勵(lì)各類社會(huì)資本興辦物業(yè)公司，在社區(qū)協(xié)調(diào)管理下，從事老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)。對(duì)具備封閉條件、公共設(shè)施配套較好的住宅小區(qū)，恢復(fù)市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)管理。對(duì)公共配套設(shè)施嚴(yán)重缺失，無(wú)法圍成小區(qū)庭院的散居小區(qū)或單體樓宇，以社區(qū)為單位，整合成為一個(gè)物業(yè)小區(qū)，成立業(yè)主委員會(huì)，由社區(qū)作為第三方協(xié)調(diào)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂協(xié)議，實(shí)行＂衛(wèi)生保潔、維護(hù)維修＂托底服務(wù)，逐步培育業(yè)主物業(yè)消費(fèi)意識(shí)，向市場(chǎng)化管理過(guò)渡。三是完善老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。依托舊城風(fēng)貌改造工程，逐步完善舊城區(qū)無(wú)物管小區(qū)和單體樓的改造規(guī)劃，以＂有規(guī)范車位、有綠化花園、有門崗用房、有標(biāo)準(zhǔn)公示欄＂的＂四有＂標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一建設(shè)驗(yàn)收。加強(qiáng)房屋外觀改造、空地綠化、劃線停車、消防設(shè)施配套、下水管網(wǎng)改造和管線更換等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全面改善舊城區(qū)基礎(chǔ)條件和整體形象，再交社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心、物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或居民自治。二、整合資源，構(gòu)建齊抓共管的工作格局。物業(yè)管理涉及到發(fā)改、住建、交通、司法、廣電、供水、供電、供氣、通信、社區(qū)等諸多部門，必須整合資源、明確主體、齊抓共管。一是增強(qiáng)物管執(zhí)法力量。以創(chuàng)建全國(guó)文明城市為契機(jī)，將物業(yè)管理納入城市管理委員會(huì)，整合城市聯(lián)合管理執(zhí)法大隊(duì)力量，加大對(duì)房屋外墻裝修、亂搭亂建等小區(qū)亂象的執(zhí)法監(jiān)管力度。二是明確各方職能職責(zé)。區(qū)房管分局負(fù)責(zé)全區(qū)物管活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，積極爭(zhēng)取市房管局的支持，強(qiáng)化審批、指導(dǎo)、監(jiān)督和管理等職能，結(jié)合《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，制定出臺(tái)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則。街道按照屬地管理原則，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物管活動(dòng)的協(xié)調(diào)服務(wù)工作，指導(dǎo)所有住宅（包括規(guī)模小區(qū)、單體樓、單位宿舍）成立業(yè)主委員會(huì)，健全物業(yè)管理工作聯(lián)系會(huì)議制度、物業(yè)糾紛調(diào)處機(jī)制等。業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)履職情況的監(jiān)督，協(xié)調(diào)解決物業(yè)糾紛，維護(hù)小區(qū)的正常活動(dòng)和秩序，帶動(dòng)小區(qū)按時(shí)、足額繳納物管費(fèi)。三是發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用。物管協(xié)會(huì)協(xié)助政府開展工作，承擔(dān)部分社會(huì)職能，參與物業(yè)行業(yè)監(jiān)督準(zhǔn)入工作，依法規(guī)范行業(yè)行為、建立職業(yè)操守、維護(hù)行業(yè)權(quán)益、提升行業(yè)素質(zhì)，督查物業(yè)服務(wù)組織或其他物業(yè)服務(wù)人員誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，維護(hù)物業(yè)管理各方合法權(quán)益。三、市場(chǎng)運(yùn)作，培育物業(yè)服務(wù)企業(yè)。堅(jiān)持市場(chǎng)化、專業(yè)化運(yùn)行，把小區(qū)物業(yè)管理交給企業(yè)和市場(chǎng)。一是引進(jìn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)。著力引進(jìn)一批資質(zhì)高、服務(wù)優(yōu)、實(shí)力強(qiáng)的知名大集團(tuán)、大企業(yè)，來(lái)南注冊(cè)成立分公司。參照招商引資獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)引進(jìn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)給與獎(jiǎng)勵(lì)。二是壯大龍頭企業(yè)。設(shè)立物業(yè)企業(yè)發(fā)展基金，鼓勵(lì)集約、規(guī)模發(fā)展，扶持企業(yè)做強(qiáng)做大，打造品牌企業(yè)、樣板小區(qū)。發(fā)揮龍頭企業(yè)示范效應(yīng)，組織優(yōu)秀物業(yè)公司輪回講課宣傳，提升物業(yè)服務(wù)整體水平。制定物業(yè)公司資質(zhì)升級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)辦法，提升公司資質(zhì)層次。三是培育專業(yè)人才。引導(dǎo)企業(yè)專業(yè)化發(fā)展，把物業(yè)管理人才納入人才工作，在引進(jìn)、安置、培育、激勵(lì)等方面創(chuàng)新政策。強(qiáng)化協(xié)會(huì)職能，指導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)員工崗位技能、職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)等培訓(xùn)，堅(jiān)持持證上崗，規(guī)范企業(yè)員工服務(wù)禮儀，建立一支符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要、能夠滿足廣大業(yè)主需求的物業(yè)管理職業(yè)化隊(duì)伍。四、依法治理，解決物業(yè)收費(fèi)難問(wèn)題。按照＂依法治區(qū)＂要求，將小區(qū)物業(yè)管理納入法制軌道。一是出臺(tái)物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。制定出臺(tái)《物業(yè)服務(wù)和保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)》，將資質(zhì)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)掛鉤，建立＂以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定＂的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二是簽訂物業(yè)服務(wù)合同。引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和招投標(biāo)機(jī)制，采?。㈦p向選擇＂，物業(yè)公司將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等情況進(jìn)行公示，由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組織全體業(yè)主集體討論選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，與物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。三是公示物業(yè)費(fèi)收支情況。行業(yè)協(xié)會(huì)督促物業(yè)企業(yè)將收費(fèi)情況、使用情況全面詳細(xì)地對(duì)業(yè)主公示，由業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主代表，對(duì)其進(jìn)行審核，消除業(yè)主疑慮，促進(jìn)物業(yè)費(fèi)開支情況公開透明。四是培育物業(yè)消費(fèi)意識(shí)。在電視臺(tái)、門戶網(wǎng)、公交車移動(dòng)電視等媒體，全面宣傳《物權(quán)法》、《省物業(yè)管理?xiàng)l例》及物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)意見(jiàn)等，增強(qiáng)全民物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)。探索公職人員物業(yè)繳費(fèi)與年終考核掛鉤機(jī)制，發(fā)揮帶頭作用，倡導(dǎo)良好的社會(huì)風(fēng)氣。五、加強(qiáng)監(jiān)管，健全物業(yè)企業(yè)考核評(píng)價(jià)體系。完善物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管機(jī)制，促進(jìn)行業(yè)規(guī)范化、制度化。一是建立物業(yè)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系。學(xué)習(xí)物業(yè)管理企業(yè)tsc戰(zhàn)略的5s體系，由行業(yè)協(xié)會(huì)制定物業(yè)公司誠(chéng)信評(píng)價(jià)指標(biāo)，定期組織業(yè)主開展?jié)M意度測(cè)評(píng)，形成物業(yè)公司誠(chéng)信評(píng)價(jià)檔案，作為物業(yè)公司資質(zhì)核定、資質(zhì)復(fù)核、達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)時(shí)的主要依據(jù)。對(duì)業(yè)主投訴多的，要求物業(yè)企業(yè)限期整改，整改不達(dá)標(biāo)的，建議該物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理在三年內(nèi)不得擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理，形成監(jiān)管有序的物業(yè)公司誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系。二是建立物業(yè)保證金制度。物業(yè)企業(yè)入駐時(shí)，一次性繳納保證金，企業(yè)退出時(shí)或經(jīng)營(yíng)滿5年后返還。創(chuàng)新績(jī)效考核，每年對(duì)企業(yè)收取保證金，根據(jù)業(yè)主評(píng)價(jià)結(jié)果，年底按比例返還。采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)的方式，將物業(yè)企業(yè)納入優(yōu)秀企業(yè)表彰獎(jiǎng)勵(lì)，督促和激勵(lì)其不斷提升服務(wù)水平。三是建立物業(yè)預(yù)收費(fèi)監(jiān)管機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房管、金融機(jī)構(gòu)簽訂物管費(fèi)三方監(jiān)督協(xié)議，由房管部門設(shè)立專門監(jiān)督賬戶，建立預(yù)收物管資金進(jìn)賬、批準(zhǔn)、撥付等管理臺(tái)帳，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)每季度費(fèi)用使用情況進(jìn)行撥款，并向小區(qū)公布，避免業(yè)主與企業(yè)因費(fèi)用問(wèn)題產(chǎn)生矛盾。六、人文關(guān)懷，化解物業(yè)矛盾糾紛。堅(jiān)持＂兩條腿走路＂，一方面，注重營(yíng)造互幫友愛(ài)的小區(qū)氛圍；另一方面，及時(shí)解決業(yè)主提出的問(wèn)題。一是豐富小區(qū)文化。在特殊節(jié)日對(duì)特殊群體開展慰問(wèn)，體現(xiàn)小區(qū)物管以人為本的服務(wù)理念。不定期舉辦保健講座、業(yè)主運(yùn)動(dòng)會(huì)、文藝晚會(huì)、親子活動(dòng)等，積極開展＂和睦家庭＂、＂好媳婦＂等先進(jìn)評(píng)選，適當(dāng)給予物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，提升業(yè)主的歸屬感。二是強(qiáng)化業(yè)主自治。倡導(dǎo)＂美好小區(qū)、人人共建＂的價(jià)值取向，將業(yè)主自治納入社區(qū)民主建設(shè)范疇。由社區(qū)牽頭，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的培訓(xùn)、指導(dǎo)力度。探索建立業(yè)主委員會(huì)考核機(jī)制，把業(yè)主大會(huì)召開率、業(yè)主參與率、矛盾化解率等作為重要指標(biāo)，每年度選評(píng)優(yōu)秀業(yè)主委員會(huì)，充分調(diào)動(dòng)積極性。加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告第2篇目前，我市共有各類住宅小區(qū)457個(gè)。其中，設(shè)立業(yè)主委員會(huì)小區(qū)229個(gè)，僅占小區(qū)總數(shù)的一半，遠(yuǎn)未達(dá)到全覆蓋的目標(biāo)；已實(shí)施物業(yè)管理小區(qū)108個(gè)，僅占小區(qū)總數(shù)23.6%，絕大多數(shù)老舊小區(qū)都是無(wú)物業(yè)管理小區(qū)?，F(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)47家，物業(yè)從業(yè)人員1300余人，但從業(yè)人員普遍年齡偏大、文化層次較低，專業(yè)化水平有待提升?？傮w來(lái)看，我市小區(qū)物業(yè)管理工作水平不高，問(wèn)題比較突出，既直接影響了社會(huì)和諧穩(wěn)定，也拖了我市文明創(chuàng)建工作的后腿。二、存在問(wèn)題和不足一是思想認(rèn)識(shí)有偏差。各級(jí)各部門對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作重視不夠，沒(méi)有將小區(qū)物業(yè)管理作為社會(huì)治理的重要組成部分，未從不斷滿足人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要出發(fā)，對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的問(wèn)題進(jìn)行全面分析研究，建立行之有效的小區(qū)物業(yè)管理工作長(zhǎng)效機(jī)制；多數(shù)業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作認(rèn)識(shí)有偏差，混淆了小區(qū)物業(yè)管理與小區(qū)治理的概念，將小區(qū)治理等同于物業(yè)管理，普遍存在＂有問(wèn)題找物業(yè)，解決不好就不繳費(fèi)＂的思想。二是小區(qū)自治能力弱。業(yè)主委員會(huì)是代表和維護(hù)全體業(yè)主權(quán)益的小區(qū)自治組織。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，我市小區(qū)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)滯后，遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)全覆蓋；同時(shí)，受工作經(jīng)費(fèi)不足、缺乏監(jiān)管機(jī)制等因素影響，多數(shù)業(yè)主委員會(huì)成員維護(hù)業(yè)主權(quán)益和參與小區(qū)物業(yè)管理工作的積極性不高，不愿管、不敢管、不會(huì)管現(xiàn)象突出，＂僵尸型＂業(yè)主委員會(huì)比比皆是；個(gè)別業(yè)主委員會(huì)成員甚至串通物業(yè)服務(wù)企業(yè)打著小區(qū)改造、基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備維修的幌子，套取住宅專項(xiàng)維修資金，侵占業(yè)主權(quán)益。三是物業(yè)服務(wù)水平低。大多物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化程度不高，處于粗放經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，重收費(fèi)、輕管理，重效益、輕服務(wù)現(xiàn)象突出；物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員普遍年齡較大、文化水平不高，僅能提供保潔、保安、綠化等傳統(tǒng)型基礎(chǔ)服務(wù)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金制度尚未建立，企業(yè)隨意撤出、不及時(shí)辦理相關(guān)交接手續(xù)等現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。四是齊抓共管機(jī)制缺乏。小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性工作，涉及部門多，由于齊抓共管的協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制缺乏，屬地責(zé)任、監(jiān)管責(zé)任不力，部門之間相互推諉、扯皮情況時(shí)有發(fā)生；相關(guān)部門未有效對(duì)各類項(xiàng)目、資金進(jìn)行整合，僅從便于本部門工作開展的角度出發(fā)，采用＂撒胡椒面＂的方式進(jìn)行分散投入，既不能形成小區(qū)物業(yè)管理工作合力，又無(wú)形中助長(zhǎng)了業(yè)主的依賴和攀比思想，長(zhǎng)而久之，業(yè)主的自治意識(shí)越來(lái)越差，政府的投入永遠(yuǎn)滿足不了業(yè)主的期望。五是業(yè)主自治意識(shí)缺失。部分業(yè)主思想觀念、生活習(xí)慣、行為方式落后，拒交物業(yè)費(fèi)和住宅專項(xiàng)維修資金、亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停亂放、毀綠種菜現(xiàn)象屢禁不絕；一些老舊小區(qū)居民習(xí)慣于政府＂文明創(chuàng)建式＂的統(tǒng)包統(tǒng)攬，無(wú)視自己作為業(yè)主的責(zé)任和義務(wù)，對(duì)需業(yè)主自身投入的建設(shè)和維修工作不管不問(wèn)，出現(xiàn)問(wèn)題就找政府。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，寧中小區(qū)、西苑小區(qū)等部分老舊小區(qū)的居民多年來(lái)一直未繳納物業(yè)費(fèi)和住宅專項(xiàng)維修資金，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全部依靠老舊小區(qū)改造資金投入。六是配套功能歷史欠賬多。我市住宅小區(qū)大多建設(shè)于20xx年前后，受當(dāng)初規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)理念等因素限制，小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低、體量小，基礎(chǔ)設(shè)施滯后，配套功能不完善，建筑質(zhì)量差、停車位不足、公共設(shè)施老化、維修資金短缺等問(wèn)題突出，導(dǎo)致多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿進(jìn)駐。拆遷安置小區(qū)內(nèi)＂一區(qū)兩制、一樓兩制＂現(xiàn)象存在，部分拆遷安置小區(qū)的拆遷安置戶按當(dāng)時(shí)的政策免交物業(yè)管理費(fèi)和住宅專項(xiàng)維修資金，卻與其他業(yè)主享有同等物業(yè)管理服務(wù)，造成業(yè)主之間的心理不平衡，給物業(yè)費(fèi)收繳和房屋維修工作帶來(lái)諸多不便。三、加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議為加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理，改善城市人居環(huán)境，不斷提高群眾的獲得感、幸福感、安全感，特提出建議如下：（一）轉(zhuǎn)變觀念，強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)。1、 加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。要站在維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的高度，將小區(qū)物業(yè)管理作為推進(jìn)＂五維共治＂、文明創(chuàng)建的重要抓手，作為＂一把手＂工程抓緊抓實(shí)；成立高規(guī)格的小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)組，對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的問(wèn)題進(jìn)行全面分析研究，編制符合發(fā)展實(shí)際的工作規(guī)劃；建立小區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，構(gòu)建行之有效的指揮體系和長(zhǎng)效機(jī)制，充實(shí)小區(qū)物業(yè)管理工作力量，高位推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理工作，扎實(shí)推進(jìn)各類問(wèn)題的解決。2、 推進(jìn)依法治理。要以貫徹《宣城市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》為契機(jī)，強(qiáng)化小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的梳理和提煉，加大宣傳力度，教育和引導(dǎo)廣大業(yè)主依法履行義務(wù)，維護(hù)自身權(quán)益；開展執(zhí)法進(jìn)小區(qū)活動(dòng)，將相關(guān)部門的執(zhí)法事項(xiàng)、聯(lián)系人、聯(lián)系方式、監(jiān)督電話納入文明創(chuàng)建宣傳內(nèi)容，統(tǒng)一制作宣傳牌進(jìn)行公告，暢通投訴舉報(bào)渠道，及時(shí)掌握小區(qū)物業(yè)管理中的違法違規(guī)線索；加大對(duì)小區(qū)內(nèi)亂停亂放、亂搭亂建、毀綠種菜等行為查處力度，引導(dǎo)廣大業(yè)主轉(zhuǎn)變生活方式，自覺(jué)遵守小區(qū)物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度；將拒交物業(yè)費(fèi)行為納入個(gè)人征信范圍，發(fā)揮人民調(diào)解委員會(huì)物業(yè)調(diào)解中心作用，加大拒繳物業(yè)費(fèi)案件的調(diào)解和執(zhí)行力度，并加強(qiáng)宣傳，以案說(shuō)法，引導(dǎo)廣大業(yè)主樹立＂花錢買服務(wù)＂的物業(yè)消費(fèi)理念。3、做實(shí)＂紅色物業(yè)＂。借鑒武漢、溫州等地＂紅色物業(yè)＂先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，由組織部門牽頭，相關(guān)職責(zé)部門協(xié)作配合，街道和社區(qū)抓落實(shí)，全面推進(jìn)＂紅色物業(yè)＂建設(shè)；加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)黨群組織建設(shè)，擴(kuò)大黨在物業(yè)企業(yè)中的組織和工作覆蓋；將小區(qū)內(nèi)居住的各領(lǐng)域黨員重新組織起來(lái)，建立功能性黨支部，協(xié)助物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)做好小區(qū)物業(yè)管理工作，使黨員參與小區(qū)物業(yè)管理工作的＂個(gè)人行為＂變?yōu)椋⒔M織推動(dòng)＂；整合公安、城管、黨建指導(dǎo)、網(wǎng)格管理、志愿服務(wù)、應(yīng)急管理、司法調(diào)解、街道、社區(qū)、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)等各方面力量，組建小區(qū)物業(yè)管理＂紅色工作隊(duì)＂，完善＂社區(qū)吹哨、部門報(bào)到、領(lǐng)導(dǎo)銷號(hào)＂工作機(jī)制，促使各類優(yōu)勢(shì)要素資源向社區(qū)集中，形成小區(qū)物業(yè)管理工作合力。4、強(qiáng)化工作考核。將小區(qū)物業(yè)管理工作納入相關(guān)市直部門目標(biāo)管理考核內(nèi)容，制定操作性強(qiáng)的考核辦法，分解目標(biāo)任務(wù)，細(xì)化考核內(nèi)容，切實(shí)增強(qiáng)相關(guān)市直部門抓好小區(qū)物業(yè)管理工作的責(zé)任意識(shí)；建立小區(qū)物業(yè)管理工作＂雙向交叉＂考核機(jī)制，在強(qiáng)化物業(yè)主管部門對(duì)街道、社區(qū)履行屬地管理責(zé)任考核的同時(shí)，建立和完善街道、社區(qū)對(duì)相關(guān)市直部門履行聯(lián)動(dòng)配合責(zé)任的考核機(jī)制，督促各級(jí)各部門落實(shí)好小區(qū)物業(yè)管理工作責(zé)任，形成齊抓共管的工作局面，助推小區(qū)物業(yè)管理工作中各類問(wèn)題的解決。（二）明確責(zé)任，健全工作體系。5、突出主體責(zé)任。要將業(yè)主委員會(huì)和樓道長(zhǎng)隊(duì)伍建設(shè)作為小區(qū)物業(yè)管理工作的＂牛鼻子＂工程抓緊抓實(shí)；引導(dǎo)業(yè)主中熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)的＂兩代表一委員＂和機(jī)關(guān)事業(yè)單位離退休人員加入業(yè)主委員會(huì)或擔(dān)任樓道長(zhǎng)，提升小區(qū)自治組織的整體素質(zhì)；建立業(yè)主委員會(huì)成員和樓道長(zhǎng)工作經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼機(jī)制，明確補(bǔ)貼范圍和標(biāo)準(zhǔn)，整合文明創(chuàng)建、普法宣傳、綜治維穩(wěn)等各類項(xiàng)目資金，并從小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益中拿出一定經(jīng)費(fèi)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員和樓道長(zhǎng)給予適當(dāng)工作補(bǔ)貼，在滿足其正常履職需要的同時(shí)，提高其工作積極性和主動(dòng)性。6、強(qiáng)化屬地管理。街道和社區(qū)要嚴(yán)格落實(shí)屬地管理責(zé)任，進(jìn)一步健全工作機(jī)制，充實(shí)工作力量，明確專人負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作；要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作的指導(dǎo)，選優(yōu)配強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)隊(duì)伍，并將業(yè)主委員會(huì)建設(shè)情況作為申報(bào)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的前置條件，督促各小區(qū)加快推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，力爭(zhēng)通過(guò)2-3年時(shí)間，實(shí)現(xiàn)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)全覆蓋；編制業(yè)主委員會(huì)履職清單和辦事流程，進(jìn)一步明晰小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)的受理、登記、辦理、反饋工作流程，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作程序；制定業(yè)主委員會(huì)工作考核辦法，強(qiáng)化考核結(jié)果運(yùn)用，將業(yè)主滿意度評(píng)價(jià)、審計(jì)結(jié)果作為業(yè)主委員會(huì)成員評(píng)先表彰和換屆的重要依據(jù)。7、落實(shí)監(jiān)管責(zé)任。住建部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，強(qiáng)化業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升從業(yè)人員工作能力和綜合素質(zhì)；鼓勵(lì)企業(yè)創(chuàng)新服務(wù)理念，積極探索＂互聯(lián)網(wǎng)＋物業(yè)＂管理模式，推進(jìn)智慧物業(yè)建設(shè)；建立物業(yè)管理菜單式服務(wù)體系，為業(yè)主提供一些力所能及的便民服務(wù)；督促企業(yè)定期公開物業(yè)服務(wù)、收費(fèi)、公共收益等情況，接受業(yè)主監(jiān)督；建立履約保證金制度，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)退出管理，確保小區(qū)物業(yè)服務(wù)的穩(wěn)定性和連續(xù)性；建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評(píng)制度，并將考核結(jié)果納入企業(yè)及其法定代表人的信用檔案，與物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)和企業(yè)評(píng)先評(píng)優(yōu)等掛鉤，激勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量和水平。8、加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)配合。依據(jù)《宣城市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合我市工作實(shí)際，進(jìn)一步明確公安、法院、司法、民政、應(yīng)急管理、環(huán)保、規(guī)劃、城管、市場(chǎng)監(jiān)管、經(jīng)信等相關(guān)職能部門在小區(qū)物業(yè)管理中的職責(zé)分工；建立市直部門、街道、社區(qū)三方聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制，集中人力、財(cái)力、物力，加大對(duì)群眾基礎(chǔ)好、自治能力強(qiáng)的小區(qū)投入力度，打造一批小區(qū)物業(yè)管理＂樣板工程＂，發(fā)揮示范帶動(dòng)作用；改進(jìn)過(guò)去簡(jiǎn)單的＂聯(lián)點(diǎn)共建＂工作方式，將應(yīng)付式的＂上門入戶＂工作變?yōu)橛嗅槍?duì)性的宣傳教育，將過(guò)去＂鋪天蓋地＂的宣傳單變?yōu)榇猴L(fēng)化雨式的思想工作，通過(guò)小區(qū)物業(yè)管理中一個(gè)個(gè)問(wèn)題的解決，使廣大業(yè)主的覺(jué)悟得到潛移默化的提高。（三）補(bǔ)齊短板，夯實(shí)工作基礎(chǔ)。9、加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。把好新建住宅小區(qū)的規(guī)劃關(guān)和驗(yàn)收關(guān)，督促開發(fā)商嚴(yán)格按規(guī)劃要求配置、移交小區(qū)物業(yè)管理各類配套設(shè)施設(shè)備，妥善解決好建筑遺留問(wèn)題；結(jié)合文明創(chuàng)建、老舊小區(qū)改造等工作，整合各類項(xiàng)目資金，加大投入，并通過(guò)以獎(jiǎng)代補(bǔ)方式，鼓勵(lì)老舊小區(qū)通過(guò)綜合整治，加強(qiáng)排水排污、道路、停車位、充電樁等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不斷增強(qiáng)小區(qū)配套服務(wù)功能。10、加強(qiáng)維修資金管理。規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)、受理、使用、公示等流程，切實(shí)維護(hù)業(yè)主權(quán)益；建立老舊小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金補(bǔ)繳機(jī)制，按照《宣城市城市物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用管理暫行辦法》要求，對(duì)未繳交住宅專項(xiàng)維修資金的，在商品房轉(zhuǎn)讓時(shí)，由不動(dòng)產(chǎn)登記、房管等部門按規(guī)定統(tǒng)一收繳；設(shè)立老舊小區(qū)應(yīng)急排險(xiǎn)專項(xiàng)資金，統(tǒng)籌好無(wú)住宅專項(xiàng)維修資金的老舊小區(qū)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備應(yīng)急排險(xiǎn)和維修工作。11、建立物業(yè)管理補(bǔ)貼機(jī)制。綜合考量小區(qū)類型、物業(yè)服務(wù)類型、物業(yè)費(fèi)收繳情況等因素，通過(guò)以獎(jiǎng)代補(bǔ)的方式，對(duì)承擔(dān)老舊小區(qū)物業(yè)管理的企業(yè)，給予一定經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼；對(duì)全市公共物業(yè)管理資源進(jìn)行整合，將一些優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理項(xiàng)目交給承擔(dān)＂無(wú)物管＂小區(qū)管理的企業(yè)經(jīng)營(yíng)，提升其盈利水平和運(yùn)營(yíng)能力；建立特殊困難家庭物業(yè)費(fèi)補(bǔ)助制度，對(duì)低保戶、五保戶等困難家庭的物業(yè)費(fèi)給予適當(dāng)補(bǔ)貼。小區(qū)物業(yè)管理是社會(huì)治理的基礎(chǔ)工程，是一項(xiàng)涉及面廣、關(guān)注度高的系統(tǒng)性民生工程。要堅(jiān)持高位推動(dòng)，通過(guò)轉(zhuǎn)變思想觀念、明確責(zé)任分工、補(bǔ)齊各類短板，并充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的主體作用，切實(shí)解決小區(qū)物業(yè)管理工作中指揮不暢、機(jī)制不全問(wèn)題，不斷提升小區(qū)物業(yè)管理工作水平，為助推＂五維共治＂、文明創(chuàng)建和人居環(huán)境改善奠定更加堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告第3篇物業(yè)管理是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑，也是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志，對(duì)加快城市經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展起著重要作用。住宅小區(qū)物業(yè)管理因?yàn)殛P(guān)乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關(guān)而倍受關(guān)注。一、當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀去年9月，我市將物業(yè)管理職能進(jìn)行下劃，包河區(qū)認(rèn)真貫徹落實(shí)市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項(xiàng)要求，努力為轄區(qū)居民創(chuàng)造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境，在抓好隊(duì)伍，建立區(qū)、街（鎮(zhèn)）物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，調(diào)處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。（一）搭建管理機(jī)構(gòu)。根據(jù)合政辦秘［100］文件精神，物業(yè)管理工作從市房地產(chǎn)管理局下劃至各區(qū)，實(shí)行＂兩級(jí)政府，三級(jí)管理，四級(jí)網(wǎng)絡(luò)＂的模式，落實(shí)屬地管理，區(qū)政府把物業(yè)管理職責(zé)賦予區(qū)住建局，在區(qū)住建局設(shè)立物業(yè)管理和住房保障科。各街（鎮(zhèn)）對(duì)應(yīng)在大建辦設(shè)立了物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。（二）各類住宅小區(qū)物業(yè)管理情況。包河區(qū)現(xiàn)有各類住宅小區(qū)362個(gè)，其中有物業(yè)管理的小區(qū)180個(gè)，物業(yè)管理面積約20xx萬(wàn)平方米，物業(yè)管理水平參差不齊，其中新建的高檔小區(qū)的物業(yè)管理水平相對(duì)較高。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況。目前在包河區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家，其中具備一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)8家，具備二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)18家，其余均為三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)行情況看，越是資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為居民提供的服務(wù)質(zhì)量滿意度也越高。（四）業(yè)主委員會(huì)的成立情況。包河區(qū)共有55個(gè)住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用較好，在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調(diào)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。二、當(dāng)前物業(yè)管理工作中存在主要問(wèn)題由于物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，面臨較多的復(fù)雜情況和問(wèn)題，因此信訪量大，糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日，包河區(qū)共處理關(guān)于物業(yè)方面的12345市長(zhǎng)熱線361件，政民直通車45件，市長(zhǎng)信箱12件，電話投訴141件，接待來(lái)訪群眾257人次，存在的主要問(wèn)題有：一是物業(yè)管理主管部門力量不足。目前，包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理的主管部門，僅有3人專職從事物業(yè)管理工作。各街（鎮(zhèn)）繼去年市開展物業(yè)管理專項(xiàng)整治百日行動(dòng)后，雖相應(yīng)成立了機(jī)構(gòu)，但配備人員均為兼職人員，不專心、不安心、難盡心的問(wèn)題客觀存在，與物業(yè)管理涉及面廣和問(wèn)題多、難協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀不適應(yīng)。二是業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作缺乏監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間，主要工作由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行和落實(shí)。由于部分業(yè)主委員會(huì)成員從相關(guān)活動(dòng)中撈取好處，易與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對(duì)小區(qū)公共收益的管理監(jiān)督就是一大難點(diǎn)，也是業(yè)主委員會(huì)成員之間，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點(diǎn)，而解決類似的矛盾業(yè)主大會(huì)最有權(quán)威，但由于業(yè)主大會(huì)召開的條件要求很高，無(wú)法及時(shí)召開，因而很多矛盾不能及時(shí)解決，甚至造成反復(fù)上訪，影響和諧穩(wěn)定。三是前期物業(yè)存在諸多弊端?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：＂要按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)＂。實(shí)際操作中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是由開發(fā)公司的一個(gè)部門演變而來(lái)，與開發(fā)商有著上下級(jí)的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。一旦開發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛，前期物業(yè)既要維護(hù)開發(fā)商的利益，又要維護(hù)業(yè)主的利益，陷入兩難境地。業(yè)主由于正當(dāng)權(quán)益得不到保障，就把該打在開發(fā)商身上的＂板子＂打在物業(yè)服務(wù)公司身上。造成監(jiān)管部門及時(shí)協(xié)調(diào)糾紛難，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的＂心結(jié)＂越結(jié)越深，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收繳難等問(wèn)題，影響物業(yè)服務(wù)水平，易造成惡性循環(huán)，最終損害的是業(yè)主的利益。四是物業(yè)企業(yè)收費(fèi)難與運(yùn)行成本高的矛盾突出。近年來(lái)，物價(jià)上漲較快，