北京市土地儲備開發(fā)項目現(xiàn)場驗收工作交流和分析報告

北京市土地儲備開發(fā)項目現(xiàn)場驗收工作交流現(xiàn)行現(xiàn)場驗收工作簡介一、驗收依據(jù)二、驗收范圍三、驗收審核材料四、驗收流程五、驗收標準六、其他注意事項七、案例分析2一、驗收的依據(jù)3根據(jù)《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》（京國土市〔2005〕540號）

第二十一條：土地儲備開發(fā)完成后，由市國土局組織有關部門對土地儲備開發(fā)工作進行驗收北京市土地整理儲備中心供地驗收（現(xiàn)場）工作手冊（2015年第一版）（2017年修訂版）關于嚴格執(zhí)行供地驗收項目前期審核工作的通知（京土整儲開二[2016]3號）關于進一步嚴格執(zhí)行供地驗收項目審核及企業(yè)為主體項目驗收后移交入庫有關工作的通知（京土整儲開二[2017]3號）供地驗收內審會會議紀要通過土地市場公開出讓的宗地均需進行現(xiàn)場驗收1、市、區(qū)土地儲備機構為主體的土地儲備開發(fā)、收購（儲）項目；2、企業(yè)為主體實施的土地一級開發(fā)項目；3、工業(yè)用地或產(chǎn)業(yè)園區(qū)內的經(jīng)營性用地；4、文保項目；5、危改項目；6、棚戶區(qū)改造項目；7、規(guī)劃為經(jīng)營性建設用地的“城中村”項目；8、企業(yè)利用自有用地建設保障房項目；9、其他通過市場公開出讓的項目。4二、驗收范圍上會條件各類型項目完成開發(fā)后（例如針對一級開發(fā)項目，需完成征地、拆遷工作，取得二級釘樁或二級規(guī)劃意見書、完成成本預審和地價審議工作），在土地市場公開交易前開展現(xiàn)場驗收工作。5三、驗收審核材料前期手續(xù)土地開發(fā)成本房屋、土地產(chǎn)權的補償是否完成項目范圍內建（構）筑物的拆除工作是否完成必要的大市政等基礎設施是否完成現(xiàn)場驗收6三、驗收審核材料需提交的材料1、驗收申請2、前期手續(xù)（聯(lián)席會會議紀要、授權批復、立項、規(guī)劃條件、釘樁、征地結案、各主管部門咨詢意見等）3、權屬調查材料4、市政工程建設相關材料：5、土地開發(fā)建設補償協(xié)議及相關材料、實物還建協(xié)議、企業(yè)搬遷補償協(xié)議6、地形及地上物測繪成果報告7、其他文件（區(qū)政府函等）8、土地入庫確認單7三、驗收審核材料1、法定代表人（或授權委托人）簽字并加蓋一級開發(fā)單位公章的《土地開發(fā)建設補償協(xié)議》；2、一級開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照復印件；3、一級開發(fā)單位企業(yè)法定代表人身份證明；4、一級開發(fā)單位企業(yè)法定代表人身份證復印件；5、《土地開發(fā)建設補償協(xié)議》為授權委托人簽字時，需提供一級開發(fā)單位企業(yè)法定代表人授權委托書及被授權人身份證復印件。上述材料均需加蓋一級開發(fā)單位公章。8《土地開發(fā)建設補償協(xié)議》及相關材料的具體要求《實物還建協(xié)議》及相關材料的具體要求9對于項目范圍內涉及的勞動力就業(yè)安置等商業(yè)還建內容，需要在項目提請現(xiàn)場驗收會時同步審議實物還建協(xié)議。協(xié)議中需明確還建規(guī)模、回購價格、雙方應承擔的稅費及其他權利義務等內容。1、實物還建主體為集體經(jīng)濟組織(或征地協(xié)議約定補償對象）的，需提供集體經(jīng)濟組織(或征地協(xié)議約定補償對象）的法定代表人（或授權委托人）簽字并加蓋該單位公章的《實物還建協(xié)議》；2、對于非宅拆遷進行實物還建的，若實物還建主體為法人的，需提供機構的法定代表人（或授權委托人）簽字并加蓋該單位公章的《實物還建協(xié)議》；若實物還建主體為個人的，需提供經(jīng)個人簽字的《實物還建協(xié)議》；3、對于住宅拆遷進行實物還建的，原則不細化到被拆遷人。由區(qū)縣政府指定單位組織房源分配、購房合同簽訂、房款繳納、房屋接收及辦理產(chǎn)權過戶等相關工作的，需提供區(qū)政府指定單位的法定代表人（或授權委托人）簽字并加蓋該單位公章的《實物還建協(xié)議》。入庫的有關要求10（一）土地入庫的條件1.通過供地現(xiàn)場驗收；2.地價審議情況獲得市政府批準或已報市政府；3.取得撥地釘樁成果；4.取得相關權屬核實文件；5.簽訂《土地入庫及安保服務協(xié)議》、《土地入庫確認單》、《政府交地協(xié)議》、《政府交地確認單》（二）土地入庫的程序入庫申請——簽訂《土地入庫及安保服務協(xié)議》及《土地入庫確認單》等文件——區(qū)縣儲備機構將《土地入庫確認單》提交市儲備中心，市儲備中心發(fā)布出讓公告。（三）現(xiàn)場管護費用的支付入庫土地的現(xiàn)場管護費用、圍墻砌筑費用及防塵費用由一級開發(fā)企業(yè)或原用地單位承擔，納入土地一級開發(fā)成本。土地一級開發(fā)單位應于會議審核通過之日起五個工作日內（距離入市時間短于五個工作日的，以入市時間為準）按照關于規(guī)定完成土地入庫工作(棚改項目參照執(zhí)行)四、驗收流程(儲備開發(fā)項目)分中心組織項目現(xiàn)場驗收并形成初審意見市中心部門內審核查項目資料核實權屬情況供地驗收內審會地上物測繪及現(xiàn)場踏勘企業(yè)為主體項目入市交易前現(xiàn)場移交儲備機構（入庫）其他項目：市場部組織土地入市分中心驗收申請區(qū)政府承諾準備土地開發(fā)補償協(xié)議等11四、驗收流程(企業(yè)利用自有用地項目)企業(yè)提出驗收申請市中心部門內審核查項目資料核實權屬情況供地驗收內審會地上物測繪及現(xiàn)場踏勘市場部組織土地入市企業(yè)申請企業(yè)向分中心申請，并出具區(qū)政府函準備土地開發(fā)補償協(xié)議等企業(yè)出具承諾函121.基本原則：場光地凈2.需永久（或臨時）保留的地上物如裝置設施（電力電信設施、水務設施、燃油燃氣設施、熱力設施、市（路）政設施等）、建（構）筑物（臨時看護用房、無人居住可作為施工臨建的臨時用房等）及其他地上物（樹木、圍墻等）的驗收標準：a、永久保留——需規(guī)劃部門在建設項目規(guī)劃條件中明確可以保留；b、臨時保留——（1）不需遷改的，無償交由二級競得人自行處理；（2）若需遷改的，由項目所屬區(qū)政府出具意見，落實具體遷改時間，并保證不影響二級競得人的開工建設及竣工驗收工作。注意：承諾時間不要安排在公告期13五、驗收標準五、驗收標準143.其他特殊地上物：（1）高壓線涉及第三方使用的，需取得經(jīng)電力主管部門批準的遷改方案后方可臨時保留；（2）修建地鐵（或其他重點工程）搭建的臨時施工設施，需市重大辦及建設方出具有關意見，明確拆除騰退時間，并保證不影響二級競得人的開工建設及竣工驗收工作。（3）軍纜、輸油管道等明顯影響二級建設的地下管線需完成遷改。（4）建設用地內未按照市政管線綜合實現(xiàn)的市政管井原則上應在建設用地入市前完成導改工作;對于建設用地內已按照市政管線綜合實現(xiàn)的市政管井，應交由二級競得人按照國家及北京市有關規(guī)定依法依規(guī)處理。建設用地確需永久（或臨時）保留的地上物如裝置設施（電力電信設施、水務設施、燃油燃氣設施、熱力設施、市（路）政設施等）、建（構）筑物（臨時看護用房、無人居住可作為施工臨建的臨時用房等）及其他地上物（樹木、圍墻等）處理原則如下：a、確需永久保留的地上物：規(guī)劃部門在建設項目規(guī)劃條件中明確可以保留XX地塊：XX地塊：五、驗收標準15建設用地b、確需臨時保留的地上物需權屬清晰、補償完畢，不涉及第三方權利義務，具體有以下處理方式：1）不需遷改的，無償交由二級競得人自行處理；2）若需遷改的，項目所屬區(qū)（縣）政府出具意見，落實具體遷改時間，并保證不影響二級競得人的開工建設及竣工驗收工作。五、驗收標準16五、驗收標準17代征、代拆用地（1）同步驗收，且須于最后一宗經(jīng)營性建設用地入市時完成全部代征、代拆用地的場地平整工作；（2）應在通過驗收后盡快（原則上不超過1個月）完成代征（代拆）用地的移交工作（簽訂移交協(xié)議）a、項目整體入市：需按照項目一級開發(fā)授權范圍，對于除建設用地范圍外的所有土地進行同步驗收，驗收標準同前述用地的標準。b、大項目分地塊入市：原則上需明確代征地的驗收時序，并保證在最后一塊建設用地驗收時能夠實現(xiàn)整體項目一級規(guī)劃用地范圍的驗收工作。同時在對每個地塊進行驗收時，結合二級規(guī)劃條件中對代征地的要求，區(qū)政府須來函說明：區(qū)政府負責組織完成該項目周邊代征道路及代征綠地的實施和移交工作，在實施和移交時完成地上物的處置工作，并承擔相關費用。特殊情況：（1）若由于特殊原因暫時無法完成移交工作的，應根據(jù)實際情況扣押部分前期成本，直至代征用地移交協(xié)議正式簽訂后予以返還。（2）區(qū)政府確因城市建設、總規(guī)落實、加快供地等原因，項目代征（代拆）用地存在暫時無法拆除的地上物的，屬地區(qū)政府來函承諾拆除時限的（原則上不超過1年）可予以支持。為優(yōu)化營商環(huán)境，減少企業(yè)資金壓力，同時確保地上物能夠按期拆除，屬地區(qū)政府應額外預留一倍未拆除地上物預計拆遷補償費用（預留金額不應包含在5%項目尾款之內）。在代征（代拆）用地達到地上物驗收標準后，區(qū)政府按現(xiàn)行政策將剩余預留資金返還項目主體。18五、驗收標準市政情況a、臨時三通：（需提供市政咨詢）通施工臨時用水通施工臨時用電通可供施工車輛通行的道路b、四通及以上：（市規(guī)劃委會議紀要及市政管線綜合方案）通路通上水（自來水、中水）通下水（雨水、污水）通電（管溝和電纜/僅管溝）通訊（電信、有線電視）通燃氣通熱力（市政熱力管網(wǎng)供熱/項目內自建鍋爐房）污染審查情況（區(qū)政府函中也需文字描述）是否涉及污染？涉及污染的是否完成污染治理及場地評價，區(qū)環(huán)保局召開專家會審議通過？五、驗收標準19六、其他注意事項201、現(xiàn)場驗收期限驗收結果原則上有效期為三個月，超過期限需重新上會審議（通報）2、測繪機構選取我中心于2013年3月采用公開招標方式確定了3家測繪單位開展土地一級開發(fā)項目驗收及土地收儲交地環(huán)節(jié)地形及地上