未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展世聯(lián)面試題

未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展世聯(lián)面試題第1頁/共12頁淺談

——未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展第2頁/共12頁概念形式特征簡單講，商業(yè)地產(chǎn)即“商業(yè)+地產(chǎn)”，房地產(chǎn)是其軀殼，核心是商業(yè)運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)培育期長，高風(fēng)險(xiǎn)，高回報(bào)，行業(yè)專業(yè)要求復(fù)雜購物中心酒店主題商場寫字樓專業(yè)市場商業(yè)街概述第3頁/共12頁2011.32010.31903828.32282435.1成交均價(jià)（元/平方米）成交面積（萬平方米）本市上月商辦物業(yè)數(shù)據(jù)現(xiàn)狀圖表顯示，3月全市新房市場上的商辦物業(yè)合計(jì)成交35.1萬平方米，同比去年3月上漲24%，成交均價(jià)為22824元/平方米，同比去年上升了20%。另外在過去5年內(nèi)的同期比較中今年3月滬上商辦物業(yè)成交面積是最大的受調(diào)控影響，如今的住宅地產(chǎn)正受到前所未有的打壓，市場大量的潛在需求必定要尋求新的出口，因此商業(yè)地產(chǎn)正迎來一次難得的機(jī)遇。保利在去年宣布，未來3-5年，將商用物業(yè)的投資比例增大到全部投資的30%。計(jì)劃到2015年，將持有的商業(yè)地產(chǎn)提升至總資產(chǎn)的10%。萬科早在2009年底曾表示，除80%開發(fā)項(xiàng)目為住宅產(chǎn)品外，其余20%將開發(fā)商業(yè)物業(yè)，預(yù)計(jì)未來3年內(nèi)萬科將建成220萬平方米的住宅商業(yè)配套。第4頁/共12頁未來——模式轉(zhuǎn)變過去開發(fā)商大多將商業(yè)地產(chǎn)和傳統(tǒng)房地產(chǎn)等而視之，沒有專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營觀念，更沒有專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營商。但隨著越來越多的開發(fā)商認(rèn)識到這一點(diǎn)后，相信商業(yè)地產(chǎn)操作模式將在未來幾年從地產(chǎn)開發(fā)模式向商業(yè)不動產(chǎn)運(yùn)作模式徹底的轉(zhuǎn)變。先開發(fā)、后銷售先定位招商，后投資建設(shè)（訂單式）紅星美凱龍的主力店會跟開發(fā)商共同建設(shè)商業(yè)體。在前期的時(shí)候就會要派人前去現(xiàn)場進(jìn)行技術(shù)支持，與開發(fā)商共同設(shè)計(jì)定位，把規(guī)劃做在前面。案例第5頁/共12頁未來——復(fù)合型人才商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作包含了選址、規(guī)劃、招商、運(yùn)營等眾多環(huán)節(jié)，因此復(fù)合型人才便成了引領(lǐng)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。土地運(yùn)營建筑規(guī)劃人才知識結(jié)構(gòu)復(fù)合性商業(yè)開發(fā)零售運(yùn)營市場營銷物業(yè)管理第6頁/共12頁未來——本土特色風(fēng)格特色在很大程度上決定了商業(yè)地產(chǎn)對消費(fèi)者吸引力的大小。但目前中國大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還是照搬歐美風(fēng)格，明顯可以看到對本土特色的挖掘還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。個(gè)人認(rèn)為越是融合了本土風(fēng)俗文化的項(xiàng)目，越能展現(xiàn)其長久生命力，在千篇一律的商業(yè)項(xiàng)目中鶴立雞群。上海新天地經(jīng)典案例新天地的石庫門建筑群，其外表保留了當(dāng)年的磚墻、屋瓦、石庫門、以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)里弄與現(xiàn)代感的新建筑融為一體。它不僅是國際化的高檔休閑娛樂中心，也是中外游客領(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最佳去處。第7頁/共12頁未來——城市綜合體時(shí)代“誰擁有城市綜合體，誰就將擁有城市未來”。多家商業(yè)地產(chǎn)巨頭都開始以城市綜合體加速擴(kuò)張，如萬達(dá)集團(tuán)今年宣稱將上馬17個(gè)萬達(dá)廣場；中糧集團(tuán)去年就宣布，未來2-3年要在全國復(fù)制10個(gè)以上大悅城。城市綜合體項(xiàng)目既能實(shí)現(xiàn)短期現(xiàn)金回籠，也能實(shí)現(xiàn)長期資金回報(bào)：如綜合體里的住宅版塊可以解決資金快速回籠問題，酒店、商鋪等商業(yè)部分可以持續(xù)享受長期的資金回報(bào)。領(lǐng)跑者萬達(dá)集團(tuán)領(lǐng)跑全國商業(yè)地產(chǎn)十余年，以萬達(dá)廣場命名的城市綜合體始終是其核心產(chǎn)品體驗(yàn)式消費(fèi)未來商業(yè)模式應(yīng)集購物、餐飲、休閑、娛樂四大功能于一體，綜合體變便是最好的載體進(jìn)軍二三線城市越來越多有實(shí)力的開發(fā)商進(jìn)軍具有發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市，而城市綜合體成為他們的首選項(xiàng)目ClickformoreinfoClickformoreinfoClickformoreinfo第8頁/共12頁萬達(dá)城市綜合體通過將不同的業(yè)態(tài)融為一體，有機(jī)的整合了多種功能，并在業(yè)態(tài)間形成了良好的互動而萬達(dá)在創(chuàng)造巨額經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，也創(chuàng)造了大量的外部正效益，使企業(yè)與社會和諧統(tǒng)一單店組合店綜合體城市萬達(dá)發(fā)展階段商業(yè)商務(wù)住宅完善城市區(qū)域功能提升城市商業(yè)檔次新增大量就業(yè)崗位創(chuàng)造持續(xù)巨額稅收Back第9頁/共12頁上海大寧國際廣場經(jīng)典案例60%30%10%娛樂休閑購物旅游商業(yè)場所客流統(tǒng)計(jì)一些大城市商業(yè)場所的客流有65％以上是為了旅游和娛樂休閑，購物客流僅占三成?？梢婓w驗(yàn)式的消費(fèi)購物將成為未來消費(fèi)模式的新寵。因此，發(fā)展針對這種商業(yè)模式的城市綜合體將有很大的利潤空間。大寧國際廣場是上海最大開放式商業(yè)廣場，其最大特色便是體驗(yàn)式消費(fèi)。在大寧除了購物還有多種娛樂休閑活動。大寧的中央廣場還會定期安排文藝演出供游客免費(fèi)欣賞。大寧的這種親民特色正是體驗(yàn)式消費(fèi)的精髓，他使人們在消費(fèi)的同時(shí)愉悅身心。他與傳統(tǒng)商業(yè)的區(qū)別在于消費(fèi)互動性強(qiáng)，重在情感消費(fèi)。相對單一業(yè)態(tài)，這種強(qiáng)調(diào)休閑娛樂性的多業(yè)態(tài)綜合體無疑具有更好的前景。Back第10頁/共12頁綜合體項(xiàng)目在小城市擁有著更大的潛力，因?yàn)樾〕鞘型恍枰粌蓚€(gè)商業(yè)中心，而這一兩個(gè)中心對整個(gè)城市的輻射力和影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了在一級城市，它不僅拉動了這個(gè)城市的吸引力，還能馬上帶動周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加上當(dāng)?shù)卣姆龀?，這些都說明對二三線城市的擴(kuò)張將是大勢所趨8.4萬平方米3.08億萬達(dá)蕪湖4.0萬平米44億南京中商徐州4.3萬平方米47億南京中商淮安由于地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和地域性，且受土地用途、地租、利息等諸