知名房企地產(chǎn)公司融資策略解析

XX合作開(kāi)發(fā)的核心是保持控制權(quán)，并保證現(xiàn)金流平衡！具體過(guò)程則是利用項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏，運(yùn)作資金和股權(quán)，漸次增持股權(quán)，最后收購(gòu)，待項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)達(dá)標(biāo)，合并報(bào)表，完成財(cái)富的最大化增值，保持上市公司的高成長(zhǎng)性。這既是風(fēng)險(xiǎn)管控，也是合作利益分配的模式所在。上篇合作的“錢(qián)景”XX近年融資方，依照數(shù)額大小，依次是：第三方，極可能是有合作關(guān)系的戰(zhàn)略伙伴源源不斷提供資金；其次是，憑借合作開(kāi)發(fā)迅速做大資產(chǎn)規(guī)模，派生出左右手互博式和金字塔式擔(dān)保與反擔(dān)保銀行借款；最后才是大股東的支持。百億元利潤(rùn)，千億元營(yíng)業(yè)收入，XX在2012年同時(shí)實(shí)現(xiàn)。此前XX的千億規(guī)模，僅僅是“民間指標(biāo)”。XX的繁殖能力和擴(kuò)張速度再一次超出人們的想象力。這樣幾何級(jí)的擴(kuò)張，在中國(guó)的企業(yè)史上，亦難覓與其匹敵者。以XX最近3年數(shù)據(jù)為例。從2010—2012年，XX斥資325.4億元，新設(shè)公司217家，收購(gòu)公司73家；對(duì)子公司和其他公司增資114.84億元。XX最具想象力的合作開(kāi)發(fā)，像滾雪球一樣，帶來(lái)巨大開(kāi)發(fā)量的同時(shí)，也收獲了真金白銀。3年間新增項(xiàng)目217個(gè)，新增權(quán)益建筑面積4726萬(wàn)平方米。營(yíng)業(yè)收入從507億元到718億元再到1031億元，2012年首次邁入權(quán)益銷(xiāo)售規(guī)模千億大關(guān)。伴隨營(yíng)業(yè)收入跳躍式增長(zhǎng)，XX歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)也首次進(jìn)入百億大關(guān)——126億元。過(guò)往的企業(yè)并購(gòu)擴(kuò)張史告訴我們，企業(yè)一旦“規(guī)?！本腿菀鬃兊貌弧敖?jīng)濟(jì)”，往往伴隨經(jīng)營(yíng)效率降低、產(chǎn)品質(zhì)量下降及社會(huì)交易費(fèi)用上升。但XX的增長(zhǎng)，打破了這個(gè)規(guī)模魔咒。2012年，XX的全面攤薄凈資產(chǎn)收益率為19.66%，較2011年提高1.49個(gè)百分點(diǎn)，為近十年來(lái)最高水平。XX股民們有理由相信“XX不同”。而同行們則對(duì)XX進(jìn)行抽筋剝髓式研究：XX為什么能新設(shè)或收購(gòu)如此多的企業(yè)？疾風(fēng)暴雨式的大手筆合作開(kāi)發(fā)背后，XX有哪些好處？合作方是何許人？合作的原則和模式是什么？如何控制大量合作的風(fēng)險(xiǎn)？“錢(qián)從哪里來(lái)，怎么來(lái)；錢(qián)到哪里去，如何去？”讓我們從邏輯起點(diǎn)開(kāi)始走進(jìn)“大象”XX。神秘第N方2004年，XX制訂了一個(gè)目標(biāo)：100億元利潤(rùn)，1000億元收入，3%的市場(chǎng)份額。這是一個(gè)足以稱霸全球的目標(biāo)。但“老大”不易為。2008年，王石就反思說(shuō)，我們賣(mài)出這么多的房子，仍然沒(méi)有錢(qián)買(mǎi)地。開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)買(mǎi)地，等于巧婦沒(méi)米下鍋。王石抱怨的“缺錢(qián)”如何解決？特別是2008年以后，A股市場(chǎng)的融資大門(mén)向房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉，發(fā)展靠融資的XX，又是如何續(xù)寫(xiě)融資新傳奇？我們把時(shí)間軸拉長(zhǎng)，以便更清晰看到XX在此前后的變化。數(shù)據(jù)顯示，2008年之前，XX主要以股票市場(chǎng)融資為主，銀行借款為輔。而在2009—2012年期間，XX融資主要來(lái)自合作伙伴的投資、公司內(nèi)部互保的銀行借款和大股東支持。2007—2012年，XX累計(jì)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為81.34億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以應(yīng)付累計(jì)219.37億元的投資凈現(xiàn)金流出，必須依靠籌資活動(dòng)。6年之中，XX通過(guò)籌資活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流入高達(dá)543.16億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于投資現(xiàn)金凈流出219.37億元。也就是說(shuō)，XX自身造血能力不足，融資主要靠外部輸血，否則難以覆蓋其資金缺口。這6年里，XX通過(guò)吸收權(quán)益投資共籌資221.27億元，151.74億元依靠借款。表面上看，掏錢(qián)的人主要是股東，其次是銀行。但進(jìn)一步分析，XX6年間融資結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性遠(yuǎn)過(guò)于此。2007年，XX融資渠道中來(lái)自銀行和股東的投入差不多平分秋色。2008年成為分水嶺。因?yàn)榉康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控，2008年，XX沒(méi)有從股東那里融到一分錢(qián)，只是發(fā)債融資57.59億元。冰從粉200衰9絮年起給，東X砍X趨的融資結(jié)構(gòu)逐仇漸發(fā)生變化。稅200訊9活—桂201肉2惡年間分，憶X渡X尚依然沒(méi)有從股閑民那里拿錢(qián)，戲但是從合伴伙憑伴那里權(quán)益性金融資高擺達(dá)株97.0囑4階億元，權(quán)益融碗資從股市轉(zhuǎn)變卻為合作開(kāi)發(fā)的御合作方。最終欺，到梅了捧201薄2悄年疑，急X菊X必的融資結(jié)構(gòu)已箱然天翻地覆。盈先看短期借款賊。肥200功6浪—侵201貍1衰年恨，枕X洲X船的短期借款完萍全來(lái)自銀行。拆到終了減201紐2萍年，非銀行的捎其他借款成為希絕對(duì)主力，占封到短期借款倡的并87.25%漢.奉這種現(xiàn)象同樣蠅體現(xiàn)在長(zhǎng)期借騾款中遙，化201載2斗年引，絹X品X裂的銀行長(zhǎng)期借喊款涂6乞年來(lái)首次降膜到謹(jǐn)42.83撐%箱，非銀行類(lèi)長(zhǎng)后期借款占總長(zhǎng)走期借款高遲達(dá)介56.28%禾.昆這些錢(qián)既然不虹是銀行提供，禮那債權(quán)人又是州誰(shuí)呢？是誰(shuí)把蔬巨額資金拆借輛給每了允X態(tài)X單？仆據(jù)東X桐X泄證券事務(wù)代表壺介紹，非銀行致類(lèi)借款主要是懸信托借款娃。憤201提2棒年，華潤(rùn)深國(guó)繡投是信托借款嘉的主力軍，共割借促款站4狂0養(yǎng)億元。但這一侮年膝X樣X(jué)曲新增信托借款脅達(dá)劍87.9軟7殃億元，華潤(rùn)深癥國(guó)投的權(quán)重不卵到一半，而且鈴借款利率整體意偏高。數(shù)據(jù)顯挑示伯，殘X距X秒的其他信托借食款利率最低達(dá)載到色6.16豎%樹(shù)，比銀行貸款過(guò)利率都低。也喝就是說(shuō)拼，紹201顧2瞇年，大量非華慧潤(rùn)深國(guó)投的低漁息信托資金正欄源源不斷流勇入頓X雀X拍的資金血管。屬這實(shí)在讓人感袖嘆！哪家信托桶公司會(huì)如此慷跑慨大方？誰(shuí)又膊會(huì)在當(dāng)下資金控成本高企的時(shí)鵲候，充幻當(dāng)?shù)ⅰ白龌罾讎h坐”政？從信托的種估類(lèi)分析，集合淚類(lèi)信托通常要匹求高收益，只符有單一信托借聞款才能降到如暴此低的利率。雁單一信托借款鴉或者來(lái)自信托敗公司自有資金蠟，或者來(lái)自第梳三方的委托貸豆款。前者多投直放固定收益類(lèi)捧產(chǎn)品，要求流閣動(dòng)性高，投放誘方向以銀行間巨市場(chǎng)為主。聯(lián)異想毫到后X治X配的合作開(kāi)發(fā)，巧我們可以做一借個(gè)初步的猜測(cè)意，大量的信托旁借款有可能來(lái)晉自合作開(kāi)發(fā)的晉戰(zhàn)略伙伴。秘符合邏輯的推勻演過(guò)程是：通襲過(guò)合作開(kāi)發(fā)云，凱X退X搜和合作伙伴有慢借款約定，在請(qǐng)利潤(rùn)分成上有灑協(xié)商；合作伙測(cè)伴通過(guò)貸款，得促進(jìn)了項(xiàng)目開(kāi)遠(yuǎn)發(fā)，最終實(shí)現(xiàn)侄資金高收益壁，款X靠X拼則實(shí)現(xiàn)了較高胞的搞ROE禁.律以擔(dān)保為主的翁銀行借款占據(jù)漏借蝕款小“永榜候眼銳”辦位置未。嘴X松X吼在暖201登2猶年報(bào)中披露努，初“手報(bào)告期內(nèi)，公泊司及公司控股閉子公司新增擔(dān)德保（含反擔(dān)保低）怠23.0姿5私億元，解除擔(dān)霸保掛48.5沫7鷹億元。截至報(bào)袖告期末，公司炭擔(dān)保余蕩額思111.3鐘3濾億元，占公司薄凈資產(chǎn)的比重茂為寬17.44%根.劉其中，公司及吉控股子公司為爹其他控股子公掌司提供擔(dān)保余仗額盯107.0殘6例億元，公司及詢控股子公司對(duì)企聯(lián)營(yíng)公司及合醋營(yíng)公司提供擔(dān)遼保余額鐮為純4.2畫(huà)7鞭億元迷。撇”伙仔細(xì)分會(huì)析木X粥X嚼的一筆筆擔(dān)保粗借款，就像集槳成電路板一樣腹密密地排列。恐擔(dān)保方與被擔(dān)來(lái)保方有母子關(guān)看系（全資子公部司、控股子公絡(luò)司），也有兄編弟關(guān)系（同級(jí)雹子公司），還劑有表兄弟關(guān)系活（聯(lián)營(yíng)公司）撓，各種關(guān)系形笑成各種圈子，幣互相套在一起俘，我們姑且稱碎之勝為轉(zhuǎn)“編X剃X險(xiǎn)擔(dān)保拍圈樹(shù)”漿。通倘過(guò)小X嗚X腰擔(dān)保圈，銀行奧資金源源不斷監(jiān)流辣向暈X獄X對(duì)全國(guó)各地的項(xiàng)芬目。彼擔(dān)保類(lèi)似于古亭代的連坐制度缺，一旦子公司抬或表兄弟公司燕還款逾期，就豬會(huì)危及母公司渾。企業(yè)對(duì)聯(lián)營(yíng)功公司或合營(yíng)公本司的擔(dān)保和反皇擔(dān)保，不納入州財(cái)務(wù)報(bào)表。此皮外，企業(yè)的反燈擔(dān)保融資屬于論或有負(fù)債。這桑都隱藏著部分彎風(fēng)險(xiǎn)。所幸的習(xí)是搶?zhuān)筙紅X煌沒(méi)有對(duì)外擔(dān)保暮和反擔(dān)保，所笛融資金都投向鎮(zhèn)具體房地產(chǎn)項(xiàng)哪目?？惦S楚著脈X粱X溫銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)劫，錢(qián)X哲X殲的凈資產(chǎn)也迅晴速增厚被。苗201晨1嘩年末廚、喪201蝦2礦年末細(xì)，語(yǔ)X晌X主凈資產(chǎn)分別達(dá)冊(cè)到哈529.6攝8旺億獄元鈔638.2泄6裹億元。根據(jù)相漿關(guān)規(guī)定，單筆富擔(dān)保額超過(guò)最濟(jì)近一期經(jīng)審計(jì)防凈資叔產(chǎn)遷10尋%持的擔(dān)保；上市拜公司及其控股葡子公司的對(duì)外僚擔(dān)?？傤~，超殲過(guò)最近一期經(jīng)甚審計(jì)凈資惹產(chǎn)狗50公%筒以后提供的任亞何擔(dān)保需經(jīng)股突東大會(huì)審批。腦據(jù)此規(guī)定嗚，訪X座X前在溪201央3子年的擔(dān)保融資匙依然有更多的臥騰挪空間，擔(dān)擁保借款也仍然寸會(huì)成測(cè)為策X掘X趕最重要的融資引渠道之一。箱從團(tuán)200轟9爸—疼201轉(zhuǎn)2理年墻，陣X樹(shù)X債沒(méi)有計(jì)從把A拐股市場(chǎng)進(jìn)行股繞權(quán)融資，但是景持續(xù)吸收少數(shù)覆股東的資金一雀直很強(qiáng)勁。邊在上述的分析休中，我們找到棍了漿X院X濫近年融資方，垂依照數(shù)額大小兩，依次是：第器三方，極可能槽是有合作關(guān)系音的戰(zhàn)略伙伴源汪源不斷提供資錫金；其次是，湖憑借合作開(kāi)發(fā)菊迅速做大資產(chǎn)窗規(guī)模，派生出負(fù)左右手互博式纖和金字塔式擔(dān)段保與反擔(dān)保銀雹行借款；最后稈才是大股東的搖支持。合作出真金銀6尊年來(lái)粘（澡200挺7熄—郵201慢2若年）色，飼X脂X偶合作、收購(gòu)企徐業(yè)數(shù)量之多，確金額之大為行巡業(yè)之最。作為碑上市公司香的浮X譜X據(jù)，在統(tǒng)籌這些罩合作的過(guò)程中塊，亦變成熄了觸“邊以投資銀行業(yè)隨務(wù)為中心的金匠融產(chǎn)業(yè)平縣臺(tái)碑”餡。川最近三年中滑，沾X漲X慈新設(shè)、收購(gòu)公喝司耗資更高臉達(dá)房44世0別億元。由于涉寸及公司眾多、疲累計(jì)金額巨大斷，收購(gòu)資金的賠來(lái)源和結(jié)構(gòu)極幟為引人關(guān)注。未先來(lái)分析是什久么原因促堪使?fàn)IX鬼X漸走上合作開(kāi)發(fā)抽道路？否首先是缺現(xiàn)金寧。房地產(chǎn)企業(yè)鍛有個(gè)共同的尷疤尬現(xiàn)象：有利順潤(rùn)，無(wú)現(xiàn)金。善因?yàn)榉科笮枰牼S麥持偶2瞎至想3擺年的土地儲(chǔ)備慕，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)用成于買(mǎi)地，真金勢(shì)白銀變成存貨舟（土地）。而享地價(jià)款金額甚孫大，占用了大截量經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流屑，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)現(xiàn)舒金流為負(fù)。如躲此反復(fù)循環(huán)附，濟(jì)X嬌X得對(duì)外融資也就炮停不下來(lái)。秤200恒7口、變200揪8意年賴，五X(qián)耍X苦經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金帆流凈額分別織為嘴-104.3紀(jì)8濤億元如、敵-0.3岡4聲億元。王石當(dāng)虛年的買(mǎi)地尷尬右可想而知。但黑是到兇了著200唐9腥年，這種怪象河出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。睡自獅200連9低年至今雪，腰X憶X致的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流充一直為正增。點(diǎn)X只X叉破卵了君“堂行未規(guī)兇”—螞—聾經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)債正！宏最寶貴的是喂，頑201紋2褲年烈，自X瓣X間經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流持圓續(xù)為正。同時(shí)鼻，葛X姑X綿居然實(shí)現(xiàn)奪了農(nóng)12脈5減億元凈利潤(rùn)足和扛1031.1狠6巾億元的營(yíng)業(yè)收峽入。系列財(cái)務(wù)期指標(biāo)顯示膏，費(fèi)X查X號(hào)的身段越來(lái)越狐柔軟、輕盈，灑它憑借的就是情合作開(kāi)發(fā)模鵲式月—噴—捐依靠合作伙伴卻的土地或資金源，迅速做大做飛強(qiáng)驅(qū)。寒X毯X扶的公開(kāi)表述是垂：持續(xù)經(jīng)營(yíng)；頓占有資源，遏掏制競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；估戰(zhàn)略擴(kuò)張；未景來(lái)增值的期望慢；穩(wěn)定的利潤(rùn)漫回報(bào)。蒸的確，合作開(kāi)帽發(fā)帶役給露X昨X訴的好處顯而易賺見(jiàn)：兩頭在外復(fù)。土地與土地也方合作，資金草與資金方對(duì)接產(chǎn)，憑借品牌實(shí)這力這，顛X追X哄成為土地方與崇資金方盲的治“符帶路教黨戒”俯。累X感X酸董秘譚華杰曾廟對(duì)困“劣兩頭在敲外狂”牧有著清晰的解稅讀：雖然合作仗比例啄和狹RO熱E烈提升之間并沒(méi)勒有簡(jiǎn)單的量化爽關(guān)系，但是有呼較為明確的正尼相關(guān)性，合作撇比例越高，意招味足著咱X搞X坑用同樣的凈資口產(chǎn)，可以操作但更大的規(guī)模，洲獲得更多的品得牌效應(yīng)和管理務(wù)輸出收益。渠X昌X它一直在質(zhì)疑中蕉成長(zhǎng)描。豆200蹄9斬年儲(chǔ)1括1感月，《中歐商括業(yè)評(píng)論》發(fā)表冬中歐國(guó)際工商垃學(xué)院教授丁遠(yuǎn)燒的文章慕《舒X池X洪真相》，認(rèn)剩為鹿X山X匯做大真正的秘鋸密是資本運(yùn)作完能力。文章說(shuō)汽，經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)分閱析發(fā)現(xiàn)限，雀X啄X恢一半以上的凈倚利潤(rùn)是由房?jī)r(jià)漫上漲帶來(lái)的。饞因?yàn)檫^(guò)去五年嬸，臺(tái)X圓X巷銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)毫十倍，但盈利咽僅增長(zhǎng)五倍左崇右。父丁遠(yuǎn)的研究結(jié)晉論一出，業(yè)界黨嘩然。據(jù)《財(cái)北經(jīng)》報(bào)道，郁扁亮曾公開(kāi)回應(yīng)碌，認(rèn)為上述論殃斷有一定道理配，皂但滲200葬6雨年股權(quán)分置改錢(qián)革完成后，許泡多地產(chǎn)公司也榮實(shí)現(xiàn)了股權(quán)融尚資，卻只微有用X宿X重迅速在規(guī)模上脖做大，因經(jīng)此，單一用融背資來(lái)解萄釋胸X襖X槽的成功，并不粱公平。他甚至揚(yáng)開(kāi)玩笑稱，在噴當(dāng)前的游戲規(guī)份則下，地產(chǎn)與幼金融業(yè)民企逐米漸不能碰了久，應(yīng)“扔你的盈利累積現(xiàn)永遠(yuǎn)趕不上發(fā)漁展門(mén)檻的提高旁，除非你去販朗毒碼。團(tuán)”疾丁遠(yuǎn)教授的研脅究顯然搞錯(cuò)了像關(guān)系，利潤(rùn)率瓜與規(guī)模并非是院衡量上市公司三的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)股田東回報(bào)的財(cái)務(wù)春指標(biāo)是凈資產(chǎn)濃回報(bào)率灑（怪RO棗E裙）。爐把睡RO筆E僵拆解，有三個(gè)攤部分，一是凈誦利潤(rùn)率，二是截周轉(zhuǎn)率，三是騙杠桿倍數(shù)該。綱X愈X學(xué)不在凈利潤(rùn)率抽上做文章，而夸在高周轉(zhuǎn)和杠沙桿倍數(shù)上做足丙文章，提高殼了無(wú)RO棄E梁，恰恰是對(duì)股何東負(fù)責(zé)的表現(xiàn)丘。宜在沒(méi)掏有名A顏股市場(chǎng)融資的準(zhǔn)日子里抗，嚼X蹤X倚同樣能夠通過(guò)企高周轉(zhuǎn)來(lái)實(shí)影現(xiàn)蓬ROE巖.天跟以往不同的嘗是老，命X協(xié)X礙通過(guò)合作，找筒到一批人幫助萬(wàn)他實(shí)現(xiàn)了這個(gè)豆目標(biāo)?！耙晕覟橹鳌备郾娝苤媳拮骶蜁?huì)有責(zé)權(quán)康利的劃分和糾辟紛，會(huì)帶來(lái)不稱可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)椅。顆而干X頂X超始終掌控合作匠可能帶來(lái)的風(fēng)紅險(xiǎn)。那么脊，控X秒X碌的風(fēng)險(xiǎn)管控秘法訣是什么？淘有限的公開(kāi)資墊料顯示侄，撞X晌X御設(shè)置了合作開(kāi)瞞發(fā)五大原則：走在合作項(xiàng)目的蜻資金投入上查，范X寸X耳至少降到獨(dú)立奧開(kāi)發(fā)物的熱60架%糖以下，降低資循金投入的同時(shí)辣不增加負(fù)債，慚不降低投資收極益率。硬在合作對(duì)象和妙模式的選擇上最，優(yōu)先考慮與普土地方合作，啄優(yōu)先選擇設(shè)立目項(xiàng)目公司模式酬（詳見(jiàn)春《西X業(yè)X儲(chǔ)海外金融局》擔(dān)新榜都紡X降X桌模式），其次寇是合作建房模陜式、股權(quán)收購(gòu)麻模式；與資金鏈方合作，優(yōu)先勞選擇聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)伴，其次是中勻山寸X脹X少模式（詳見(jiàn)藍(lán)《什X利X板海外金融局》磁）以及信托。泰在風(fēng)險(xiǎn)控制上慮，通過(guò)控制付尊款節(jié)奏控制合卸作風(fēng)險(xiǎn)，牢牢脹控制項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)倒管理權(quán)。傷回報(bào)水平上網(wǎng)，再X捎X(jué)愛(ài)參與合作項(xiàng)目酷的內(nèi)部收益率騰原則上應(yīng)不低壞于直18忽%工，投資收益率寸應(yīng)不低構(gòu)于偵20%透.鈔財(cái)務(wù)處理方面比，合并報(bào)表的舌時(shí)機(jī)可控。合柴作項(xiàng)目的資產(chǎn)呆負(fù)債率不高視于租X趴X淡平均資產(chǎn)負(fù)債運(yùn)率，合并報(bào)表壘通撥過(guò)敬X沖X艇與關(guān)聯(lián)公司之約間裕、鼻X芒X查與合作方之間高，轉(zhuǎn)讓其持有多的合作公司的志股份實(shí)現(xiàn)。從羽項(xiàng)目立項(xiàng)起兩裂年內(nèi)產(chǎn)生利潤(rùn)宅的合作項(xiàng)目，?？珊喜?bào)表。蘭而在合作收尾斷時(shí)軋，箏X激X穿會(huì)收購(gòu)合作方票在項(xiàng)目公司中寨的股權(quán)。耽可以看出嗎，疾“省以我為業(yè)主壓”挺是徑X荷X欲對(duì)外合作的宗趟旨。無(wú)論哪一膨種合作，一定裙要使收購(gòu)付出共的現(xiàn)金仍然掌陶握在自己手里盲。為此，掌控暮合作合資公司優(yōu)的主導(dǎo)權(quán)檢是盒X沒(méi)X綢的底線。在各鐵種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)達(dá)堆標(biāo)后收購(gòu)，將伏其納入合并財(cái)繭務(wù)報(bào)表拘。筍X效X敲熱衷成立合資沸或合作公司，躲實(shí)際上是收購(gòu)膛優(yōu)質(zhì)土地充沛鑰的企業(yè)，對(duì)方答直接以土地入富股，這鍬樣雄X史X王就不用掏錢(qián)買(mǎi)基地，其目的也許是彌補(bǔ)現(xiàn)金流乏不足。當(dāng)然設(shè)，趣X求X怎在合作過(guò)程中近還會(huì)多渠道籌取資，為合作開(kāi)賊發(fā)提供金融服刷務(wù)。另外，在走企業(yè)內(nèi)部需，琴X混X飾一向通過(guò)真金糟白銀的激勵(lì)來(lái)駱推動(dòng)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金伸流的實(shí)現(xiàn)。關(guān)這五種武器，柱使介得基X偵X論始終能夠把握旬住三個(gè)財(cái)務(wù)指伸標(biāo)：資產(chǎn)負(fù)債些率、凈資產(chǎn)回控報(bào)率熊（辮RO粉E職）（集團(tuán)層面舟）、內(nèi)部收益送率（項(xiàng)目公司跳層面）。更深舞層次上拌，膛X塞X弟合作開(kāi)發(fā)的核核心是保持控制住權(quán)，并保證現(xiàn)卡金流平衡！具長(zhǎng)體過(guò)程則是漸嫩次增持股權(quán)，移最后收購(gòu)，項(xiàng)毅目公司財(cái)務(wù)達(dá)秒標(biāo)，合并報(bào)表鋪。這既是風(fēng)險(xiǎn)比管控，也是合遺作利益分配的秀模式所在。塵從橋201劣0持—峰201訪2丸三年間耍，急X灰X奏斥衫資彩44辛0麗億元背后，對(duì)都應(yīng)邊著肅29良0胃家新增公司的腐管理。曾經(jīng)斥，墳X肢X檢曾用自己的教棵訓(xùn)得出結(jié)論：認(rèn)即便是優(yōu)秀的誘公司，一旦跨伸地域經(jīng)營(yíng)，可嘆能就是它噩夢(mèng)謠的開(kāi)始俊。形199乎2榮年載，案X長(zhǎng)X睬跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)的主第一步就鋪開(kāi)亞到十幾個(gè)城市扮。但是由于缺服乏跨地區(qū)管理被經(jīng)驗(yàn)惕，宮X距X此萬(wàn)般無(wú)奈，將絲經(jīng)營(yíng)范圍縮小仗到稅4乘個(gè)城市騰。避199奶8斃年朱，鋤X蝦X胃開(kāi)始了它的二評(píng)次擴(kuò)張。伴隨邪跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)推，滾X賭X燈的合作項(xiàng)目越靠來(lái)越多，與土織地方合作，與隸資金方合作。味在合作的背后朗，是通過(guò)現(xiàn)金算流管理實(shí)現(xiàn)風(fēng)比險(xiǎn)管控。唇以最近兩年淘（抗201內(nèi)1貝—回201允2拐年霜）浙X薪X吧股權(quán)投資為例為，我們可以看急到丟X肢X呢合作開(kāi)發(fā)的風(fēng)衣險(xiǎn)控制路徑：抓無(wú)論是新設(shè)公菌司，還是收購(gòu)術(shù)公司，投入聯(lián)埋營(yíng)公司和合營(yíng)喉公司股本金的陽(yáng)比例都極少袖，漸X魚(yú)X浴資金主要投辟向雀X慕X橡的子公司：重脊點(diǎn)增資子公司吳，聯(lián)營(yíng)公司和秀合營(yíng)公司只能齊分配極其有限概的資金。是不濟(jì)是量X哲X距采扔取雅“乖歧雜視茄”付政策，厚此薄籮彼？并非如此草！全資子公司短通常有一個(gè)身澇份的變化過(guò)程弟：先是聯(lián)營(yíng)公初司，后是合營(yíng)擠，再是子公司敗，最后是全資隙子公司。這四鍬者身份轉(zhuǎn)換，央取決于項(xiàng)目公捏司的財(cái)務(wù)指標(biāo)尊是否符悉合提X肥X期集團(tuán)的并表?xiàng)l習(xí)件。邀所以，我們看胳到累，連X烈X核合作開(kāi)發(fā)伙伴做眾多，但投資伴收益少得可憐糕：肺201興1渠、扎201蝦2名年，投資收益筆占到營(yíng)業(yè)利暢潤(rùn)子4.44嚼%孝、匪4.42%默.誰(shuí)投資收益占比態(tài)如此接近，很洋難景說(shuō)慎X橫X供的聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公奮司財(cái)務(wù)沒(méi)有受剩到嚴(yán)格的管控考。擱雖芝然渡X絡(luò)X憶對(duì)聯(lián)營(yíng)公司、悶合營(yíng)公司下罰的調(diào)“陷本奪錢(qián)效”繁（股本金）不肅多鉆，繁201私1河、叼201將2善年分別株是討11.9籃5理億元互、立5各億元。實(shí)際上搭，聯(lián)營(yíng)公司和龜合營(yíng)公司實(shí)實(shí)軟在在瑞是燙X憶X忘的膜“所心肝寶貝外躬甥南”葉。文X慚X鳥(niǎo)對(duì)其進(jìn)行源源筆不斷的資金輸駁血璃，飯201爛1捐年嚷是祖101.5右4捷億元網(wǎng)，行201交2輔年胞91.0相9己億元。在夸對(duì)板“極心肝寶貝外超甥溝”擠輸血同時(shí)墾，住X櫻X衣有選擇地將其藏納入報(bào)表幅。螞201越1誰(shuí)、顫201綠2鍋年炭，夸X倉(cāng)X醫(yī)取得子公司及獨(dú)其他營(yíng)業(yè)單位灌支付的現(xiàn)金凈毛額分別脊是識(shí)40.7級(jí)5攏億元杏、必28.6販1弦億元。財(cái)報(bào)統(tǒng)辣計(jì)顯示，跟聯(lián)隙營(yíng)合營(yíng)公司在停合并報(bào)表時(shí)產(chǎn)淹生的投資回報(bào)想相比肅，暑X反X抵對(duì)其股權(quán)收購(gòu)趁的價(jià)格極其便史宜?？梢源_定壤，株X患X膨與合作伙伴肯明定有預(yù)先多項(xiàng)咳約定。這些約澤定的履行過(guò)程智，基本體現(xiàn)暖為錘X蔬X懶對(duì)聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公認(rèn)司股權(quán)收購(gòu)。出魅力之城的蹊煌蹺之旅爆以恒X顆X獎(jiǎng)收購(gòu)大脈連林X蘇X助魅力之城開(kāi)發(fā)姓有限公司（以放下簡(jiǎn)稱大材連島X鴿X港魅力之城）為倆例。吊201擔(dān)2芹年詠X拘X翼年報(bào)披露表，天8嘴月秤2雪0鑄日紙，衰X列X覺(jué)以對(duì)價(jià)美陪元澇0.5辭0召億元收購(gòu)佩了墨Excel穗Right吐Invest敏ments草Limite狠d摔（以下簡(jiǎn)缺稱拘ERI霧L加）疾100乳%釣的股權(quán)獸；瘋ERI紅L普持有大名連骨X腫X裁魅力之城開(kāi)發(fā)命有限公司（以胖下簡(jiǎn)稱魅力之醋城屑）公45糾%思股權(quán)。通過(guò)此斤次收購(gòu)內(nèi)，繭XX100鹿%臨控股大饒連辦X淡X艷魅力之城。而網(wǎng)這時(shí)恰是摘挑血子的收獲季節(jié)幅：截注至漁201鷹2戒年敢1避2堆年釘3習(xí)1做日，魅力之城探項(xiàng)目預(yù)售比例林高緞達(dá)屢96.83嘗%兇，預(yù)售騰款序23.7喚1預(yù)億元。年報(bào)還移披露，首批預(yù)也售款將扔在禁201者3飼年圖3倉(cāng)月結(jié)轉(zhuǎn)。筒在收獲季節(jié)出店售股權(quán)，這使凱得更ERI抗L洲看起來(lái)像有錢(qián)約不賺鑒的?！皶?huì)傻述瓜冊(cè)”另。敵這樣慕的貓“角傻測(cè)瓜睬”正不止一個(gè)判。日200晝8湯年撿9藏月墾1輪9鍛日，大警連托X芒X啊魅力之城項(xiàng)目擠用地（建設(shè)用鈴地編號(hào)：裁（董200賢8司）軍—影4嶄1劉號(hào)，以下簡(jiǎn)睛稱緞4灌1比號(hào)地）以掛牌棉方式出讓?zhuān)云偷渍瘍r(jià)財(cái)13.3巷4醉億元成交。競(jìng)哥拍成交方是四快家企業(yè)組成的乒聯(lián)合體，分別怎是大腥連蘿X嚷X央置業(yè)有限公司抱（下膚稱橋“捐大俯連密X系X店置影業(yè)談”類(lèi)）、科浩投資繳有限公司（下腔稱涂“哲科浩投許資仁”占）、大連榮裕近房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有懶限公司（下皺稱陶“納大連榮壺裕檢”婆）和大連合眾昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有銜限公司（下土稱脖“拼大連合罪眾斥”之）鉛。燦200和8摧年算1伴0門(mén)月宜2犁0串日，大道連吐X爽X縮置業(yè)和科浩投夕資組建項(xiàng)目開(kāi)伐發(fā)公司大折連板X(qián)振X仙魅力之城，大冬連榮裕和大連遮合眾則退出新剝組建的項(xiàng)目公瞞司，成哪了襖“子路人懷甲稅”冤。在成功拿地酷之后，大連榮昌裕和大連合眾芝并沒(méi)有出現(xiàn)在施項(xiàng)目公司中，桌自然無(wú)緣后來(lái)樣的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收肯益。大連榮裕私和大連合性眾滑“左傻湊”峰的讓人匪夷所辨思。對(duì)此潔，劉X牢X例并無(wú)相應(yīng)的公及開(kāi)信息披露。拍上述公開(kāi)信息賓演繹弦出公X豆X菠合作開(kāi)發(fā)的民己間版本作：撥X饞X鞠出錢(qián)，合作方屢出地，雙方成既立合資公司偷，奶X槍X像先參股，后控新股，最后收購(gòu)稈合資公司。從娘表面上看，民法間流傳的版本堂貌似合理，仔裁細(xì)分析，民間謎版本卻又經(jīng)不里起推敲。愈讓我們回到故妹事發(fā)生的起點(diǎn)當(dāng)。矩200樣8江年飄9惡月梨1越9陵日靜，省4夸1部號(hào)地拍賣(mài)。拍險(xiǎn)賣(mài)過(guò)程被當(dāng)?shù)孬I(xiàn)媒體形示容每“縱很平都淡咽”困。傭X命X尼聯(lián)合體以底蘋(píng)價(jià)孫13.3佩4坑億元拿犁下廣4約1今號(hào)地。競(jìng)號(hào)拍挎4貼1焰號(hào)地前，政府滅要求競(jìng)拍方交勵(lì)納匆8潤(rùn)億元保證金。糖根據(jù)相關(guān)規(guī)定聽(tīng)，競(jìng)拍成功后逗，該8味億元保證金直編接在政府的賬羽戶上轉(zhuǎn)成地價(jià)嚼款。彼時(shí)金融墓危機(jī)肆虐倉(cāng)，葉8挨億元保證金并抽不是筆小錢(qián)。俘誰(shuí)來(lái)址掏款4歐1輸號(hào)地的地價(jià)款劫？在隨后成立傾的項(xiàng)目公司中脊，裹X塊X猛的股權(quán)僅占字到滴5%遲.娛這說(shuō)伶明喚X腿X姜不是地價(jià)款的吐提供方。此時(shí)圍大連榮裕和大量連合眾已經(jīng)退胞出了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)聰。事4診1挽號(hào)地出資方主撤要提供者應(yīng)該踐是科浩投資。辣根薯?yè)?jù)凡X燃X廈和科浩投資之申間的股權(quán)比例儉，我們甚至能士估算出雙方出招資的比例氣：園X跡X上投臭資癥0.66林7功億元，科浩投例資占條到銹12.67繁3悅億元。剪4鴿1因號(hào)地是掛牌方售式出讓?zhuān)煌队谂馁u(mài)和招標(biāo)騎。掛牌地通常童是二手地，雖權(quán)然經(jīng)過(guò)政府掛脹牌，土地有無(wú)脫其他債權(quán)，仍軋然存在不確性戚。掛牌出讓土蓄地后，土地開(kāi)字發(fā)所依據(jù)的仍彩是與原土地方姿的合作協(xié)議。換掛牌出讓實(shí)質(zhì)巡是替原土地方血選擇合作者。厘X(qián)榆X恩參與到魅力之筋城項(xiàng)目用地競(jìng)術(shù)拍，顯然有著蜂很大風(fēng)險(xiǎn)。一佳是掛牌出讓土橫地會(huì)不會(huì)有潛漏在債務(wù)，原土申地方會(huì)不會(huì)評(píng)與啟X并X瓣友善合作；二姓是掛牌就存在非競(jìng)爭(zhēng)，掛牌出苦讓的價(jià)格是否傷可控，能否達(dá)才到深X辛X悲拿地編的棒7饞大經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。凡此外，魅力之懇城土地掛牌有隙不容忽視的政葛府背景揪，奏200描8洗年，大連力推游城中村改造，買(mǎi)甘井子區(qū)是政毫府力推重點(diǎn)。烤魅力之城就位斬于甘井子區(qū)。剃城中村改造是歷政績(jī)工程，政盤(pán)府為了確保項(xiàng)揉目的順利開(kāi)發(fā)啟，也必然會(huì)配寶合實(shí)力企業(yè)拿現(xiàn)地。此時(shí)您，脅X元X臭就成為政府和假原土地方的上食選呆，跪X半X用自然也樂(lè)意配廁合政府。商拿地環(huán)節(jié)就是剩按照上述邏輯異展開(kāi)起。伸X畢X館聯(lián)合大連榮裕壩和大連合眾，我實(shí)質(zhì)上是向競(jìng)燦爭(zhēng)者暗示原土幣地方選遷擇監(jiān)X浸X養(yǎng)為合作對(duì)象搭；撿8辟億元競(jìng)拍保證件金，阻退潛在偵競(jìng)爭(zhēng)者。而通距過(guò)聯(lián)合原土地謙方，以及政府另設(shè)置拿地門(mén)檻弟指標(biāo)溪，涉X滴X擇基本規(guī)避了拿螺地的不確定性亦。餡XX200結(jié)8拜年報(bào)披露綁，倘X消X領(lǐng)雖然占有該項(xiàng)央目公替司臭5源%辛股份，但擁積有苦50犯%例表決權(quán)。因此飯，大驚連窗X即X莖魅力之城實(shí)質(zhì)星上已經(jīng)被納入層到毒X幫X止的統(tǒng)一管理。逆這也意味著，鋒大黨連綠X禮X言魅力之城的公仗司注冊(cè)全部苦由備X踐X緊完成，全部工煮商手續(xù)賺在腳X翁X菜手中掌握；合衣同約定對(duì)方只發(fā)有名義上的股截權(quán)，不參加經(jīng)模營(yíng)及利潤(rùn)分配墨；簽定合作合疑同的同時(shí)仍，固X蜜X須已將股權(quán)轉(zhuǎn)讓拾協(xié)議簽好，并渠存放禽于老X昌X嘆手中；待合同取條件達(dá)成即憲由征X尚X聯(lián)單方辦理股權(quán)撕變更手續(xù)。稠在項(xiàng)目公司大蛙連正X東X錘魅力之城層面掀，科浩投資作傅為大股東，持薯有議95接%確股份，卻需要賽事事捧和暴X小X匹商量，表面看頁(yè)來(lái)匪夷所思！愧在秩200放9循年擾和掏201亮0箭年，項(xiàng)目公司滅分別發(fā)生兩次前股權(quán)轉(zhuǎn)讓哨。勉200前9先年噸，齊X境X暫在大疏連期X諒X蓄魅力之城持股佛增雙至墊30趨%底，脖X巴X銹沒(méi)有過(guò)多披露承股權(quán)轉(zhuǎn)讓細(xì)節(jié)帽。職201貌0槐年，大積連冊(cè)X賢X陷置業(yè)通過(guò)非同瓶一控制下合并遍，持有大混連粒X增X蜂魅力之宗城跪25電%餃股份。至此灌，貼X征X智累計(jì)持有大悠連雙X盛X報(bào)魅力之倆城旨55簡(jiǎn)%其股份，成為控昂股股東野。傲X映X螞為何選擇在這舞個(gè)時(shí)機(jī)控股大炒連魅力之城豆？續(xù)X慶X郊對(duì)大連魅力之殺城股權(quán)收購(gòu)是浮便宜還是貴了秒？棒201擠0式年底，項(xiàng)目公液司少數(shù)股不東閑45鍬%妥股權(quán)，對(duì)應(yīng)凈僚資駕產(chǎn)斷154750毅416.6脆3劈元。依此比例冬測(cè)算，披在同201御0膠年沸6工月備3壞0慘日的股權(quán)收購(gòu)遙中臥，喘X創(chuàng)X辛對(duì)其股權(quán)收購(gòu)籮價(jià)僅僅溢機(jī)價(jià)奔15%柜.筐魅力之城槳在尋200酬8竿年拿地當(dāng)年就錫已經(jīng)開(kāi)工。財(cái)劑報(bào)顯示弟，朝200止8廉年喘，痰X爐X闖向大噸連花X痛X嬸魅力之城提供擾的關(guān)聯(lián)方應(yīng)付津款火是怪3.1唐1戴億元步?？p200堵9戒年公，稿X(qián)頂X宮對(duì)其提供的關(guān)蓬聯(lián)方應(yīng)付款比是網(wǎng)2.3態(tài)9姨億元蹄。耽200裙8聰年戶、鋤200攝9廊年，大權(quán)連男X咽X爬魅力之城的凈抬利潤(rùn)連續(xù)為負(fù)毀。但是草從毀200那9謙年起，大廚連惱X衫X戰(zhàn)魅力之城已經(jīng)柱開(kāi)始有銷(xiāo)售收殲入杏。溉201寒0漁年洽4開(kāi)月酒，請(qǐng)X航X怒魅力之城第一鏟批業(yè)主開(kāi)始入違住犯，減201滿0好年年底，大齊連鄭X累X釣魅力之城房產(chǎn)磁證開(kāi)始交付業(yè)政主。綿上述信息表明遠(yuǎn)，魅力之城的緒開(kāi)工、施工、秤銷(xiāo)售非常順利越。當(dāng)年拿地、逢當(dāng)年開(kāi)工，兩當(dāng)年內(nèi)開(kāi)始辦理奉業(yè)主入駐。而庭科浩退出的時(shí)男間