白云錦繡花園小區(qū)策劃書美聯(lián)

前言敝司深感榮幸承蒙貴司賞識，有幸為『白云錦繡花園』提供策劃及市場推廣建議書，并多謝貴司提供之寶貴資料，現(xiàn)特向貴司遞交敝司對貴項目的一些看法和建議，以及相關(guān)的收費標準，并致謝意。憑敝司過往為國內(nèi)外眾多項目提供的顧問和銷售工作積累的經(jīng)驗所得：一個項目要得到成功的推廣及銷售，需多方面努力及細致的鋪排，而這些工作必須經(jīng)由多方面專業(yè)人士擔任，首要工作如現(xiàn)今市場分析、廣告及宣傳策略、銷售策略及銷售技巧等工作，均需嚴謹?shù)貓?zhí)行。一個項目只有從實際出發(fā)，做到以人為本，配合完善的規(guī)劃、準確的定位、方能迎合市場的需要，為企業(yè)帶來良好的銷售效益。至于本項目整體的策劃及市場推廣，我司將于此建議書內(nèi)作一個簡單扼要的闡述，務求以一貫的專業(yè)精神，為貴司的項目作出全方位跟進，達到我司的宗旨『您所委托，我必承諾』。希望藉此達成貴、敝司的合作意向，并建立良好的合作關(guān)系。第一部分2001年廣州市樓市概述2001年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可謂機遇與挑戰(zhàn)并存。但總體衡量，預計廣州房地產(chǎn)業(yè)在2002年仍將繼續(xù)維持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的格局。發(fā)展的主要特點表現(xiàn)為：1．商品房市場競爭將更趨激烈2001年的房地產(chǎn)市場競爭激烈，各個樓盤為了促銷，花樣百出，用盡招術(shù)，甚至連“無理由退房”這種手段都用上了，反映激烈競爭的市場現(xiàn)實。從商品房市場的供求狀況看，2001的房地產(chǎn)市場競爭將更加激烈。2001年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量增加土地儲備，顯示2001年商品房的供應潛力不可小視；此外，到2001年底，商品房的新開工面積、在建規(guī)模、現(xiàn)樓存量均有增長，因此，2002年的房地產(chǎn)市場，供求矛盾將更加尖銳，市場競爭更趨激烈。令人感興趣的是，在競爭更加激烈的2002年，樓盤促銷還會玩出什么新花樣，“降價”能否成為樓市的一種趨勢？樓盤還有多大的降價空間？當然，在用盡了各種花招之后，開發(fā)商們可能會冷靜下來，理智地發(fā)現(xiàn)認認真真為購房者著想，兢兢業(yè)業(yè)地提高樓盤綜合素質(zhì)才是贏得市場的最好手段。2．商品住宅價格仍受供求關(guān)系制約，房地產(chǎn)開發(fā)利潤率進一步趨向社會平均利潤由于2001年商品住宅市場供求矛盾進一步加劇，商品住宅價格將受到供求關(guān)系的制約而有繼續(xù)下降的動力。但2000年廣州市商品住宅總體價格下降近10%后，發(fā)展商讓利的空間越來越窄，價格繼續(xù)下降的空間已越來越?。欢?，城郊低價樓盤銷售在總成交中的比例也已經(jīng)達到一定程度，不可能再有明顯的增長，反而中高價樓盤銷售有逐漸增加的趨勢，價格重心下移導致整體價格下降的動因不足。因此，2002年商品住宅價格將呈牛皮盤整的態(tài)勢，上下兩難是2002年房價的基本走勢。住宅價格繼續(xù)面臨下降的壓力，而利率卻有上升的可能，房地產(chǎn)開發(fā)利潤率進一步趨向社會平均利潤。按照房地產(chǎn)項目平均兩年半的開發(fā)周期計算，前幾年的7次降息使房地產(chǎn)總的開發(fā)成本平均下降5.5％，成本的下降在一定程度上抵消了價格下降對房地產(chǎn)開發(fā)利潤的影響。3．新的城市發(fā)展戰(zhàn)略將建立新的樓市發(fā)展格局2001年是新世紀的第一年，也是廣州實施第十個五年計劃的第一年，廣州將進一步調(diào)整城市形態(tài)和城市功能分區(qū)，實施“北抑、南拓、西調(diào)、東移”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，重點向東、向南、沿珠江向海濱發(fā)展，在調(diào)整完善中心區(qū)大組團的情況下，發(fā)展東翼大組團，構(gòu)建南翼大組團，重點發(fā)展居住、旅游等，并重點對珠江沿江區(qū)域進行城市設計，構(gòu)建珠江口門戶及廣州景觀門戶，塑造具有國際水準的濱海城市新形象。新的城市發(fā)展戰(zhàn)略將引領(lǐng)樓市發(fā)展新格局的形成。南部樓市的發(fā)展將由大石、南村逐步向東南沿珠江推進，南沙、蓮花山等沿珠江地區(qū)有新的發(fā)展機遇；琶洲地區(qū)將成為廣州景觀門戶的重要地區(qū)，隨著華南快速干線、環(huán)城高速的建成，地鐵二號線的推進，“南肺”保護以及廣州會展中心的開工建設，琶洲地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的外部條件日趨成熟，預計2002年，該地區(qū)將成為房地產(chǎn)市場的熱點之一；另一個重點地區(qū)是東圃地區(qū)，廣園東路竣工后，該地區(qū)交通條件大為改善，隨著廣東奧林匹克體育中心的竣工以及體育中心周邊景觀設計和配套設施等項目的竣工，該地區(qū)的環(huán)境形象將更進一步改觀。此外，國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)表明，當一個城市的人均GDP超過3000美元時，市中心區(qū)人口向郊區(qū)遷移現(xiàn)象會出現(xiàn)。2001年廣州的人均GDP已經(jīng)達到3623美元，隨著城市快速干道、環(huán)城高速公路和地鐵的建設；以及消費者住房的多樣化需求，一部分收入較高的消費者為了追求生活質(zhì)量和情調(diào)，愿意購買郊區(qū)的住宅，同時，另一部分工薪階層，在擴大住房面積時，為了減小貸款壓力，會選擇房價較低的近郊區(qū)住宅，不同的消費需求都會造成近郊區(qū)住宅的銷售比例增加。預計進入2002年后，隨著我市城市建設進一步向南、向東發(fā)展，廣州居住郊區(qū)化的發(fā)展趨勢將進一步明顯。4．房地產(chǎn)市場進一步規(guī)范，規(guī)模經(jīng)營特點繼續(xù)加強造成目前住宅供求比例失衡，空置持續(xù)上升主要有兩方面的原因，一是住宅行業(yè)對于新的發(fā)展商來說進入障礙小。與家用電器、汽車制造、石油化工等平均規(guī)模已達到20億元以上的行業(yè)相比，新的住宅發(fā)展商的資金進入障礙較?。慌c高科技、電子等要求具有較強的產(chǎn)品研究和開發(fā)能力的行業(yè)相比，新的發(fā)展商的技術(shù)進入障礙較小。二是住宅行業(yè)的平均經(jīng)營規(guī)模不高，沒有形成壟斷競爭局面。到1997年，全國家用電器行業(yè)前10名的市場份額已達到84％，而在住宅行業(yè)中，上海、深圳等地前10名的市場份額都沒有超過40％。在住宅市場發(fā)育較早的香港，前10名的市場份額已達到80％左右。由于商品房開發(fā)的集中度不足，其規(guī)模經(jīng)濟特點也不明顯，商品房市場的信號一般因生產(chǎn)周期較長而滯后一年左右，因而也導致了相關(guān)經(jīng)濟政策的滯后。第二部分區(qū)域市場分析項目區(qū)域市場總體概述白云區(qū)簡介1、交通狀況昆白云區(qū)交通發(fā)傍達，路網(wǎng)建設晴完善，是廣州規(guī)市東西南北交蟻通的緩沖區(qū)也裙是廣州對外經(jīng)鋒濟往來、文化竹交流的重要窗戚口。白云國際己機場坐落在區(qū)歡內(nèi)，京廣、廣屋三和武廣鐵路洪干線橫貫整個捆白云區(qū)。白云崇區(qū)有全國最發(fā)耗達的公路交通歷網(wǎng)絡，南北有露京珠高速養(yǎng)、口10吹5杰國道盞、汪10粱6爸國道晴、復10根7項國道、新廣從爹、廣清高速、林機場高速等；揀東西有廣深高懂速、廣佛高速類、北環(huán)高速、盼華南快速干線脊、九太公路等甜；興建之中的刻地鐵二號線在餡白云區(qū)設有多掉個出口，白云耽區(qū)的交通狀況滑有望在近年有郵更大的改觀。形航空、地鐵、蕩輕軌及地面交趙通網(wǎng)絡構(gòu)成了逐白云區(qū)的立體賓交通系統(tǒng)，為撈白云區(qū)的經(jīng)濟蕉發(fā)展鋪就了康克莊大道。2、市政規(guī)劃停白云區(qū)是市政逢規(guī)劃的重點，且城市規(guī)劃較為準先進完善，區(qū)西域功能明確。就隨著市政規(guī)劃羽的進一步實施柜白云國際機場辛將搬往花都，魔污染嚴重的產(chǎn)嘗業(yè)將受到整治握，區(qū)內(nèi)環(huán)境將扁進一步改善。檔目前白云區(qū)在瘡建或擬建大型劑建設項目共壓有究1丟8繳項，預計投入悼資金將超香過校30謹0飄億元，這些項職目的建設和投細入使用將會對剪白云區(qū)的社會乘經(jīng)濟產(chǎn)生巨大壓的推動作用，博也為該區(qū)經(jīng)濟型的迅速發(fā)展提題供良好的契機繩，有助白云區(qū)右下一步的發(fā)展掏規(guī)劃。此外，育市政府弄的難“擇北抑南便拓域”蠟及孩“辦一年一小變，蛙三年一中舟變激”獅的發(fā)展計劃也啊對白云區(qū)今后飾的發(fā)展方向產(chǎn)笨生意義深遠的樂影響。害白云區(qū)卷房地產(chǎn)發(fā)展狀認況伯白云區(qū)住宅分播布狀況惡菠擱縱觀白云區(qū)的題樓盤開發(fā)狀況猴，區(qū)內(nèi)樓盤的責呈帶狀分布，盈主要集中在以圓下幾個重要路惱段：增槎路、飯西灣路、廣花肆路、機場路、搜黃石路、同和糊路、新廣從路衣（現(xiàn)為白云大折道）等；此外怎，白云山麓及行南湖周邊也是才住宅樓盤的主滅要分布地帶，乳南湖周邊更集名中了白云區(qū)的饒數(shù)個高檔豪宅豪盤，如白云堡參豪苑毅、山水庭園、傳頤和山莊、江緞南世家等。總思體說來，白云晝區(qū)的樓盤分布喜具有以下幾個翻特點：飽劣生（疫1探）以城市規(guī)劃研為發(fā)展依據(jù)，傘樓盤的分布具賠有可推測性。咐市政設施先行搏，以城市規(guī)劃突為發(fā)展節(jié)奏是鑰白云區(qū)房地產(chǎn)慚發(fā)展的特點之禍一。區(qū)內(nèi)住宅智產(chǎn)業(yè)從無到有震，從小到大不瑞斷發(fā)展并逐步睛變得成熟市政霸建設功不可沒率。白云區(qū)住宅消產(chǎn)業(yè)從第一階我段發(fā)展至今，剛市政設施如教柳育、醫(yī)療等配房套不斷地得到眠完善，交通狀纖況、人居環(huán)境牛大大改善，居理住條件日益成遮熟，從以往的還郊農(nóng)地區(qū)一躍悟成為現(xiàn)今的居廣住旺地，樓盤英的分布向交通洗設施和大型市蠅政配套落戶的趣地段集中。以蘇機場路板塊的悠發(fā)展為例，隨泳著機場路周邊色的市政項目的萍相繼建設、竣抖工和交付使用竄，這一板塊的克樓市一路升溫殘，機場的搬遷卡也將影響到該給板塊的住宅分惜布?？梢灶A見浩，一座嶄新勒的沫“摸白云新互城武”籮將在這里崛起打。此外，地鐵切的建設也將影懼響到住宅樓盤爐的分布，地鐵睡沿線將成為樓壟盤的集結(jié)地帶段。謙犯關(guān)（辜2目）依山而建，復傍水而居是白育云區(qū)樓盤分布透的特點之一。歷隨著白云區(qū)住用宅樓盤的深入軌開發(fā)，發(fā)展商富愈來愈注重樓烏盤的選址，白麻云山麓成為眾綠發(fā)展商的鑾戰(zhàn)飾之地。倚綠山偽莊、恒駿山莊揪、東方明珠花持園、保利白云免山莊、云山別廢墅等聯(lián)袂引領(lǐng)犯白云區(qū)山景樓辨盤，樓盤的選瓜址大有包圍白懸云山之勢。南鏈湖板塊逐漸揭偶開其神秘的面誼紗，露出冰山槐一角，引起廣千州豪宅市場的委強烈震動。白滿云堡摔豪苑淋、江南世家、碌頤和山莊、山路水庭園相繼推捐出，雅居樂集腫團的介入，以孕南湖板塊為代叛表的山水豪宅株欲與珠江新城蔥、濱江豪宅三邊分廣州豪宅市翻場的態(tài)勢顯露舍無遺。受多因嫂素的影響，白沸云區(qū)樓盤依山掛而建傍水而居什的分布格局在遵很長一段時間勒內(nèi)不會有很大擱的改變氏。界“明南拓北崇抑蹄”隨的發(fā)展規(guī)劃只后會使區(qū)內(nèi)山水迅樓盤倍受眾買馬家的關(guān)注和推繳崇。頁召產(chǎn)（護3奮）白云區(qū)樓盤嘆分布注重路段紡的選擇，交通金在很大程度上衛(wèi)決定了樓盤的義分布。白云區(qū)泛樓盤的分布以塵機場路、同和賄路等重要路段您為基礎(chǔ)，呈半侍環(huán)狀分布，逐寧漸向白云山麓掩靠攏，并隨著單機場路、白云則大道的建設慢泰慢地與市區(qū)樓透盤連成一片。在總體而言，白欣云區(qū)住宅樓盤扮的分布受到眾鑼多因素的影響便。地鐵建設、市機場搬遷等眾勤多利好消息對雀白云區(qū)樓盤的共分布趨勢產(chǎn)生飽很大的影響；選市政規(guī)劃、城賺市建設也都在唱很大程度上制藏約著樓盤的分寸布；政府最近壘推出鹿的沿“生北極優(yōu)丸”申代摸替副“擠北亡抑狗”泛的規(guī)劃案對今咳后白云區(qū)住宅乖樓盤的分布有泛深遠的影響，距有助于把白云棵區(qū)與廣釘州錦“墻后花穩(wěn)園彩”—塊—肝花都連成大型困的生活社區(qū)，辯形成互補互利飲的社區(qū)格局，嬸白云區(qū)住宅分石布面臨重大變菜陣。圓白云區(qū)上半年緊住宅交易情況綠一覽表那縫的面積：平方圍米考銜廉均價：粘元衡/蛛平方米割月份點一月跑二月漢三月扮四月辮五月黑六月姥高層床38722胳37893珍39816紗50707暑45288昌56854蔑高層均價槽4425布4774勻4482棕4371讀4247愚4417程多層予31872胸28920良28920鞠43487讀24694凈27902痕多層均價鹿4487財3892版3892樓4612潑3934賭3713呈意由上述圖表可貢以看出，白云蒙區(qū)住宅成交量祖呈逐月上升態(tài)煌勢。據(jù)不完全嫌統(tǒng)計，白云區(qū)垂的住宅成交量驟位居全市第三傅，成交量和成問交金額較去年尸同期由很大的潛增長。弄總體而言，白雪云區(qū)的住宅產(chǎn)徑業(yè)是近兩年廣償州樓市迅速崛呀起的后起之秀紹，產(chǎn)業(yè)成長速煌度十分快，住域宅開發(fā)逐步走罷上規(guī)?；?、精駛品化的道路，厚區(qū)內(nèi)住宅素質(zhì)囑不斷提高，大鹿型樓盤、明星辟樓盤不斷涌現(xiàn)昏。率目前白云區(qū)以扮山水著稱的云豆山板塊、南湖盼板塊的豪宅盤魂以及眾多的中腹低檔盤為廣州域樓市增添了許愿多的亮點。云裙山、南湖板塊庸的興起再度成腐為賤“發(fā)北繼部速”住樓市的焦點，司逐漸形成與珠奧江新城、濱江婚東板塊三分廣氧州豪宅時市場哈的態(tài)勢；機場席路、黃石路等員眾多路段的中鞋低檔也紛紛叫冒板螞“班華南板度塊完”線，欲與之決一植高低。遇（三）白云區(qū)退住宅市場行情村概述嘉白云區(qū)住宅產(chǎn)陜業(yè)是白云區(qū)經(jīng)便濟的重要組成沈部分，在廣州賀樓市中具有不伸可或缺的作用蚊。從整體看，預白云區(qū)住宅市張場已進入理性悔發(fā)展階段，住冒宅產(chǎn)業(yè)逐漸走均向成熟。相對厚廣州住宅樓市已的發(fā)展狀況，探白云區(qū)住宅市烏場的成長速度扮是較快的，市嚷場前景也是最戴為樂觀的。白焰云區(qū)住宅樓盤烤具有先天的優(yōu)禁勢，自然條件元好、市政配套瞇較完善、政府瓜規(guī)劃到位等使?jié)M得該區(qū)的地段屯升值潛力不斷銀增強。近年不士斷傳出的利好胸消息不啻為白能云區(qū)住宅的發(fā)惰展注進了一支供強心劑，白云逗區(qū)住宅樓市表乏現(xiàn)出強勁的發(fā)綱展勢頭。從目瀉前的發(fā)展態(tài)勢主看，白云區(qū)住閉宅產(chǎn)業(yè)有如下墨的幾個發(fā)展趨衰勢：含（與1趨）住宅樓價將以穩(wěn)步攀升，但跳增幅不會很大它“嫩大廣贏州炎”纏概念客觀上把惕白云區(qū)置罪于賭“夾市中法心侍”燦的位置，加上踐機場搬遷、地首鐵透2革號線及輕軌延薄伸等市政利好積，為造就名副澡其實的城北中苦心區(qū)域地位和朱吸引眾多的購俯房者創(chuàng)造的條橫件。此外，新鐮體育館的落成攻，煮“擱九運飄會黨”進的舉辦也為白鏈云區(qū)住宅的形棗象提升創(chuàng)造了擱機會，令該區(qū)出的各種市政設幸施得以不斷地坡完善。據(jù)統(tǒng)計也，除豪宅外，嶺白云區(qū)住宅均網(wǎng)價從幾年前的揚不屯足息400昂0辭元燈/默平方米鑄漲到現(xiàn)今嗎的職460遠0盾元鉗/響平方米探以上，穩(wěn)步地洗向中檔盤邁進駛。敵（補2帽）近期樓市將畢平穩(wěn)發(fā)展，區(qū)蔑內(nèi)住宅市場醞錄釀著大的變陣望白云區(qū)近來演塊繹籮著宇“撐西線無戰(zhàn)爺事味“讀，表面上各大牌樓盤廣告宣傳卻明顯減弱，銷炊售策略似乎有爺了很大的改變姑，之前風風火訓火的促銷場面忍清靜了很多。嚴但事實上，各詳大發(fā)展商并沒及有放棄樓盤的牧促銷，各樓盤賄正醞釀著大的莊變陣。以機場莖路為例，鬧翠逸家園已進盼入劉“迷尾款貨歲”嗓階段，廣告投慨入自然有所回預落，其發(fā)展商程的另一個大窩盤寶“減世紀花餃園千”下正伺機入市，策估樓計夫1厲0晶月份將推出，古屆時與云集機刻場路又一居、薪萬方園、百順鋼臺等樓盤將有環(huán)一番龍爭虎斗蛙。舊機場搬遷銀后騰空的大片栽土地也將成為飾眾發(fā)展商鑾戰(zhàn)覺的又一戰(zhàn)場。早占雀地覽10率0竭多萬平方米的諷花都婚南航碧花園橫瓦空出世，是機迫場路最強勁的商競爭對手。數(shù)此外，雅居樂研集團將介入南談湖板塊的豪宅貌的市場，想從敞火爆的南湖豪箱宅市場中分一晝杯羹。頤和山煙莊、山水庭園渡、白云豪堡、猛江南世家等豪敏宅盤再度狹路猛相逢，新一輪陳的促銷浪潮一汽觸即發(fā)。草（油3展）辮“艦新都市主形義落”橋的回歸為白云喉區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)的段發(fā)展提供了良房好的契機意“遮新都市主良義帝”正與費“膚住宅郊區(qū)新化盆”鵲是兩種并行不發(fā)悖的居住理念丈，這兩種理念碰的提出在不同香的時期影響著命人們的購買意帽向。舍“踢住宅郊區(qū)擺化健“略使華南返板塊擁成為今年最大戀的贏家，靈而召“已新都市主團義圓”早的再度興起又通使得市區(qū)住宅漏成為新的熱點揭。具兩種理念的激盈蕩和碰撞，一畏種折衷的平衡欣主義將為地處輕城市邊緣的白壘云區(qū)、芳村區(qū)悄帶來了良好的享發(fā)展機遇，白菌云區(qū)住宅市場評將獲益菲淺。疾具體而言，白張云區(qū)地處城市騰邊緣，既能方致便地享受大都冰市的繁榮，又祝不失為遠離煩翼囂的一片綠地晉，是居住的理較想地段，因而晶必能受到眾多扯回歸都市的買夫家青睞。弊二、蒜項目區(qū)域指各板塊市場分冤析換叨白云區(qū)住宅樓恩盤大致可以分鑄為以下幾個板握塊：南湖板塊繳、同和板塊、歷機場路板塊、現(xiàn)城西板塊、白諒云大道板塊。套這幾個板塊是響白云區(qū)住宅樓任盤的重要分布育地段，各板塊肺具體分析如下珍：鉤（一）白云山刊--叢南湖板塊長該板塊由于有供著白云山和南狐湖這一稀缺性畫資源，，是白董云區(qū)諸板塊中乏樓價最高的。殃區(qū)域內(nèi)樓盤主維要有：白云堡圈豪苑、頤和山病莊、江南世家焦、山水庭苑。魯各樓盤情況如款下表：風樓盤名稱指地理位置合建筑規(guī)模敏配套設施御占地面積推建筑面積判頤和山莊劃華南北道普131600征104670奔學校、會所、渴健身中心、桑獵拿室等廟山水庭苑脆同和路南湖東葬側(cè)動120000揭80378縱會所、游泳池肢等區(qū)江南世家油南湖黃莊路段楊120稅0企畝勢——冠商場、超市、艇銀行、酒樓、泄托兒所等依白云堡豪苑玉白云堡大道掙123500爸177036敘會所、球場、感健身中心、桑姥拿室等障雅居樂林南湖東側(cè)栗60懶0熟畝劇不詳村不詳壁白云誠山撕—貝—嚼南湖板塊各因沖素分析如下：1、環(huán)境喘“伐云山珠飯水欣”虜歷來是廣州人頭引以為豪的驕減傲。白云奶山伏—塵南湖板塊地處盞白云山麓，是銹白云區(qū)最具升慮值潛力的地段縮。該板塊項目涌依山而建傍水穩(wěn)居，自然環(huán)境抬優(yōu)越，人文物箏產(chǎn)豐富，樹木貫郁郁蔥蔥，山梅水相映成趣，疾景觀錯落有致娛，坐擁白云山蛙和南湖風景區(qū)蘭。白云山是廣瓦東名山之一，描素衣有曾“愉市悠肺奏”砍和婆“秤氧摧吧蟻”突之稱；而南湖拼則是著名的旅怖游度假風景區(qū)念，是接待國家范政要的地方。2、交通繞白云災山煌—賽—尸南湖板塊由于遵城市規(guī)劃和政釋策性傾斜交通倚狀況已有很大母的改觀，但交黨通網(wǎng)絡的完善橫仍有待時日。疾目前，白云奔山淹—蟲—辣南湖板塊與市膝區(qū)之間的主要倆交通干線是同蓄和路，而該路宮段多年失修、院路面狹窄，車射輛通行十分困賣難，交通瓶頸株的問題尚未得售到妥善的處置歲。3、配套定躁槳白云裙山主—只—對南湖板塊政府例介入不足，市距政規(guī)劃起步比眨較晚，市政設攝施和公共配套默很不完善，主鉤要靠小區(qū)自身盟的配套給以彌離補。板塊周邊童生活設施相當浪缺乏，在很大擇程度上無法滿卡足居民的需求鳥，給住戶帶來腳諸多的不便。4、價格夸滑構(gòu)白云悄山作—禍—舌南湖板塊主要叢樓盤價格情況博一覽表逃它紗合棍趙痛幻單位：欠元探/辜平方米嗚樓盤名稱泰平均定價豈按揭均價拐管理費工頤和山莊蝶9350寫8620百3罷山水庭苑虹9030主8760期2.5旅江南世家飲7380明6510哈4.8便白云堡豪苑狀公寓砍11840柴11600蕩4青別墅悶11470繭11470輩——灑南湖雅居樂免尚未開盤船尚未開盤惠——桐比盛該板塊住宅價趨格都睜在竭650戰(zhàn)0盾元曾/m纖2熔以上，是廣州蔽豪宅的市場價較，部分單位的想樓價甚至高達毒萬元以上，價督格足以與珠江愿新城、濱江東謀豪宅相媲美。刷白云堡的售價堆由于其特殊的坊市場定位，再橡加上近年豪宅留市場價格的理性性調(diào)節(jié)作用正騙在下降，目前脆售價戶在細1110摔0神元牲/總平方米左右；活然而同樣位于腐該區(qū)的頤和山遲莊，價格卻在娛大幅攀升，由神于環(huán)境較佳，閱正加之開發(fā)商居通過投入巨資血營造人文山頂迅公園，頤和山腎莊的樓價已經(jīng)升由開盤時張的眾400廟0哲多蜻元與/囑平方米左右，光上升至目前識的伴600冊0暮多稠元啦/曠平方米左右。波南湖板塊的樓耳盤已超越了番處禺大石的眾多請大盤，進入了塘高尚住宅的行齡列。5、客戶對象隨誤撐區(qū)域內(nèi)客戶定碑位于社會高收哲入人士，主要介有高收入的私緊營企業(yè)主，高銷級白領(lǐng)人士，章港澳臺等外籍艷人士、政府官懶員等。6、發(fā)展規(guī)劃中政府實諷施踩“使北抑南添拓派”次的城市規(guī)劃方垂針，加強對白燭云山風景區(qū)的耀保護，將嚴格榆限制白云山周猴邊的房地產(chǎn)開頂發(fā)，有利于目蕉前已開發(fā)建設職的房地產(chǎn)項目式。連政府最近決定物以南湖為中心晃，周邊車梨程號1穩(wěn)5老分鐘為限構(gòu)建僻南湖高尚住宅瀉群區(qū)，將完善笛該區(qū)的交通條泛件、配套設施原并改善該區(qū)域倍的社區(qū)環(huán)境，杰大大提升區(qū)域持形象。此外，辰云踞該板塊的預多家發(fā)展商還欲會與政府攜手談共同加快板塊獸內(nèi)市政設施的怨建設和完善，西并加強同和路丘的改造和拓寬剝。板塊分析：觸偏節(jié)白云斤山面—王—渠南湖板塊是繼秤二沙島及濱江席東、珠江新城矮之后的豪宅板庭塊，憑籍其優(yōu)當越的地理優(yōu)勢縮和豐富的自然閱資源在廣州豪早宅市場上有重噴要的地位。該元板塊具有以下仇幾個特點：停1方、地利人和潛變力大帳吼守白云項山練—冠—爭南湖板塊，隨柴著白云堡豪苑扭、江南世家、銷頤和山莊、山萌水庭苑以及雅仁居樂等有實力腹、有規(guī)模的樓疑盤和發(fā)展商的巾相繼進駐，逐牛漸為廣州地產(chǎn)嘴界所樂道和熟密知。該板塊位治于白云山北麓針、南湖之畔，黃風光旖旎，坐擋擁湖景山色，憑已經(jīng)成為廣州摸樓市一顆冉冉炕上升的新星。醋政懷府言“肯北予翼宅”鞏規(guī)劃的出臺，案對白云區(qū)周邊膛的地產(chǎn)開發(fā)作快了嚴格的控制狹，使白云山周搶邊的樓盤開發(fā)社有了數(shù)量上的修嚴格規(guī)定近。旺“弦北再抑答”峰與黨“撇北搭優(yōu)毫”蘿政策的傾斜也影為該板塊的發(fā)常展提供了契機建。雜白云疲山武—邪—統(tǒng)南湖板依山傍咽水，順應地利井人和，一出生面就彰顯豪氣，灰這將是二沙島譽之后又一豪宅脆匯聚之地。輩2挑、自然環(huán)境十怠分優(yōu)越天白云嬌山元—件—仆南湖板塊是廣墨州趴“枯青山、碧水、畫藍天、綠新地急”詞山水城市理念勉的最好詮釋，娘人工與自然處云于一種渾然天胳成的狀態(tài)。該奇板塊坐擁有廣燈州美“奸市椅肺螞”修、項“烤氧礎(chǔ)吧爛”袖之稱的白云山等，懷攬輕波飄賤渺、水光粼粼剖的南湖，生態(tài)帝環(huán)境保存之完貧美，自然風光庭之優(yōu)美在廣州券當屬無出其右熱者。邀3錫、環(huán)境不斷完滋善誼借九運會的東洪風，南湖板塊肢的市政配套得僵到了快速的改點善。在九運會苦會場周邊地區(qū)綢及場館連接道番路的景觀整治型中，建筑物外來立面的防盜網(wǎng)育將統(tǒng)一被拆除膏，同一建筑物秤上的室外空調(diào)灑將按統(tǒng)一標準誦重新設置，工押廠、學校、醫(yī)撤院等實體封閉棟圍墻將改為通騾透圍欄；此外定，建筑物外立鐘面，亂停亂放屋車輛現(xiàn)象，雜捏亂電線、通訊宅線路等也將得昌到相應整治。嚇隨著九運會的惜如期舉行，白乞云生山億—脫—除南湖板塊有建傷成區(qū)域中心的包可能。白云區(qū)使政府也對南湖姐板塊作出代了科“睬高尚住宅艷區(qū)慘”胃的定位，有關(guān)丙部門正在加緊春南湖周邊環(huán)境般、城中村的整戚治，加快周邊痕區(qū)域基礎(chǔ)設施浮的建設?；保ǘC場路辦板塊片機場路南通廣黑園中路，北往享黃石路，與解絹放北路相連，話因緊鄰白云機噸場而命名。機返場路板塊指是埋機場路兩旁的鑰樓盤所組成的網(wǎng)板塊，它包括勞樂得花園、匯缸僑新城、宜福遍閣、白云明珠錯廣場、紫荊花煮園、海德花園誤、百順臺、萬寶方園、翠逸家倦園、又一居、枝騰龍閣、和潤燥花園、貝麗花聞園等十余個樓賴盤。大部分樓春盤在機場西生棗活區(qū)這一帶，逗另外有一部分嫌在新市鎮(zhèn)一帶潮，即機場路北掌端。這一帶的就房地產(chǎn)市場有社以下一些特性土：環(huán)境方唱姐機場西生活區(qū)渣由眾多居住小模區(qū)組成，有些貨是在售的商品膝房小區(qū)。也有夏些是國有企業(yè)元的員工宿舍樓般。這些居住樓獲集在一起形成迷整個區(qū)域良好吉的居住環(huán)境。任人多而不雜，察居住的人氣旺姥為即將入住的姑提供信心保證錫。部脾逢機場路北端新增市一帶原為行誓政村，現(xiàn)在居鑰住的有原村居得，也有外出的前打工人員、居亂住人口比較混短雜。另外由于魂許多房屋為村餓民自建，出現(xiàn)捏整體外觀差，羨并有臟和亂的澇存在。同時這笑一帶受到機場宗噪音的污染。交通鳳兔宇機場路是聯(lián)通辨市區(qū)與北部花徒都的重要通道唯，來往的車輛街多，而且目前經(jīng)是通往飛機場燙的唯一通道。奶這條路卻很容興易塞車，特別效是機場路的兩殘頭，即機場立攻交和新市處。尿目前新市處在曠建廣花高架，降這在一定程度告上會造成不便掩，待全部竣工棋后將會部分改絞善交通狀況。臂同時，地蛙鐵犬2益號線正處于建肝設中，在機場刪板塊附近高設院了范5旅個站：江廈、遼新市、廣州體死育館、遠景和幕三元里，雖然霸開通尚需時日碑，但地鐵的方腎便快捷將會給代這一帶的交通顆狀況以較大改塘觀。配套繪灘破住宅多，相對獻生活配套便較啄為齊備，區(qū)內(nèi)礎(chǔ)有學校、酒店駐以及小區(qū)的商拴鋪、肉菜市場額，機場西生活沈區(qū)有廣州民航葡子弟學校、云譽港大廈、民航他酒店等。新市曬則有蕭崗購物梯中心以及王太宰子服裝廣場等攀。但由于居住它環(huán)境以住為主秧，商業(yè)氛圍相齒對市區(qū)中心較委淡。價格地機場路板塊的參樓盤平均價格煌在毒3300-5逼50耗0掉元動/遙平方米娘之間，機場西魯生活區(qū)一帶的咐樓盤價格踏在疊4500-5坐500/涌平方米姐之間，新市一魄帶的價格則驚在項3300-5升00奧0燥元猾/排平方米危之間，機場西自生活區(qū)的樓盤貪價格相對較高驕，并且是白云塘和樓盤價格較耀高的，而新市旺一帶由于地理歸位置及環(huán)境的赴影響，樓盤價圍格較低。發(fā)展前景檢機場路板塊的咐發(fā)展前景關(guān)鍵伴在于舊機場搬報遷所帶來的區(qū)辨域性地位的提勾升。新機場的音建設及投入使健用，舊機場所鮮在地將成為廣魔州北部的生態(tài)辟新城：白云新過城。據(jù)規(guī)劃，械白云新城東至驕白云山，南至魄廣園路，西至園機場路，北至脹華南路，核心暈區(qū)域雀是城2.5糊5頂平方公里的機潔場用地，規(guī)劃偷總面骨積述12.良8曠平方公里，成伙為連接北部花竭都居住組成和蹤市中心大組團則的樞紐，具有變文化、娛樂、航休閑功能，成糖為均衡發(fā)展居面住、商貿(mào)、金樂融的地區(qū)性中館心。白云新城膊規(guī)劃總?cè)顺诨?銹5籍萬，將建設三寄個居住組團和派一個市屬公共墻設施中心。伶白云新城的規(guī)咐劃充分考慮了盯綠化用地的建悉設，人與自然穿的和諧規(guī)劃使大得白云新場堪墨稱一座生態(tài)新足城。據(jù)了解，身白云新城將膏于詢200津5摸年開始建設，奇規(guī)劃期披限蝕201梯0竄年。預毫無抖疑箏問，對消費者屈而言，現(xiàn)在的廈住所在不遠的奪將來會成為白消云新城的鄰居卵，自然對這一搏區(qū)域會增添信鐵心和喜愛，這洪樣便會促進本脖區(qū)域房地產(chǎn)市皂場的發(fā)展。匙（爹三創(chuàng)）白云大道板枯塊錘這一板塊包白涉云大道南、黃恰石東路一帶，然它包括棋體育花園、針盈翠華庭、逸葬景居、東方明仙珠花苑、松云啄雅苑、保利白嫁云山莊、隆康承花園、白云高飯爾夫花園薄、派祥景花園等。警這區(qū)域的房地肌產(chǎn)特征有以下移一些：環(huán)境偉白云大道位于柔白云山西側(cè)，木這一帶的樓盤瓣或多或少可以你與白云山沾上鑼邊，加上白云程山為市重點保茅護景地，輻射礦到周邊較大范壁圍內(nèi)的環(huán)境，列得以保護，沒欠有大型污染源勻，景觀資源好忠是這一帶的環(huán)仿境特點。在這姐一帶還有東方糧樂園和新體育膜館，待新體育湊館竣工之后，緩將成為這一帶遞的標志性建設判物之一。厘另外由于這一范帶背靠白云機系場，一定程度臘的受到機場噪澤音的污染。交通異白云大道南起謠廣園中路，北閱止文盛路，原纖屬景從路、大腳金鐘路北段，減廣從一路至廣客從三路，螞為爛10頃5連國道的一段。接它與廣園路、奔黃石路相交，傻是連接市區(qū)與別市北部郊區(qū)的佳重要通道。目肯前由于九運會輪的一個體育館爪設在這里，這所條路正在進蛇行匙6滔0繩米路寬的拓建慘工程，目前這充條路上的襲住宅小區(qū)較集常中在南北兩頭責，交通線路并椒不齊全，有數(shù)售條公交車經(jīng)過農(nóng)，可以把客戶區(qū)送到市中心的燕一些地方，如犯童心路等，同戰(zhàn)時地朽鐵殿2勁號線經(jīng)過這一序帶的北部江廈繪處，到時對本澆區(qū)域的交通會術(shù)有一定的提升拔。配套須元宜白云大道一帶騎的配套設施較頸少，從逸景居構(gòu)到廣州外語外坦貿(mào)大學的一段肝距離上沒有銀栗行、飲食、商路店等配套設施嬸，即使是逸景轟居、盈翠華庭刊的周邊也缺乏節(jié)大型的商業(yè)設雁施、農(nóng)貿(mào)市場怨等生活配套，綱白云大道與黃兔石路交匯處一膽帶則比較好，戶有大專院校，糾瑪莎女子中學誘，以及一些灑枯家。娛樂方面孟區(qū)域內(nèi)則有東義方樂園作支撐誤，東方樂園是殘白云區(qū)及至廣模州市的一個知涼名的娛樂場所掃。加上體育館翼建成之后，其柄體育設施也是猛較好的配套資趁源。價格擱決尼白云大道板塊余的平均價格范酸圍歷在秩4000-6胖000獲元梳/病平方米蹄之間，各盤的探價格與其地理勿位置及個盤特疤點有關(guān)。白云沸大道南如逸景扯居約仍為猛450多0跪元訊/秘平方米泛，東方明珠花線苑浩為轟490誠0手元概/訂平方米柄；而中間的白阿云高爾夫花園亂推出錯層住宅塵，其標準層的射價格約幟為幻420超0縮元連/幣平方米終，而錯層住宅乞則針為硬490樸0柴元佳/洲平方米皮左右，這樣的副一個價格幅度乳在廣州市內(nèi)處匙于中等水平；胳最近白云山的蔑體育花園的價賭格約啞為取600培0融元搏/陡平方米左右，么松云雅苑的價睜格則比較高，騰達續(xù)到傲660粉0騰元撞/撥㎡。但整個板粒塊的價格與鄰加近的機場路板蜂塊相比略低。發(fā)展前景箏白云大道板塊誦的發(fā)展前景與棗這一帶的白云私山和新體育館局相聯(lián)，白云山劇為廣州市的市債肺，為了保護撫這個市中心的喝綠洲，市政府蠶采取了眾多的摔防范措施，從艘而在很大程度券上以白云山周賭邊的地帶給以欺較大的發(fā)展前鬼景，即周邊地松帶的房地產(chǎn)始駐終能夠打冰著伙“庸白云山山擔景鋪”剃這桿旗，為自悶己創(chuàng)造賣點。呼而新體育館的街即將建成將為若這一帶的樓市捕帶來利好，斥“閃六運震會編”悉創(chuàng)造了天河扯，擊“舟九運拘會享”毅有可能再創(chuàng)造易一個新的東圃胃，而受九運會聽的影響，題新的體育館的促周邊樓盤必然吹會在概念上得競以升華，進而魄為本區(qū)域房市育的發(fā)展增添砝側(cè)碼?？蛻魧ο蟪员景鍓K的客戶移以周邊區(qū)域的昂客戶為主。同窮時向廣州市的渾其它區(qū)域輻射仁，例如是盈翠毀華庭的定位為抵超時尚的住宅潑小區(qū)，來這里完買樓的客戶不襪但有周邊的如穗廣源新村的客箭戶雄，那也會有天河、添海珠的客戶。敲從另一角度看嶼，由于價格適額中，以中青年遵夫婦為購買主冶力。而議體育花園、古松云雅苑、保鋤利白云山莊的捧客戶則是對山歸景有獨特喜好伍的人群。相對衫客戶定位比較尋高。三、總述果白云區(qū)住宅是習廣州樓市的重淡要組成部分，宣是白云區(qū)房地待產(chǎn)的核心，也私是該區(qū)經(jīng)濟的興支柱力量，具廳有不可或缺的孔作用。痕叔困總體來說，白龜云區(qū)住宅樓盤等大致可以分為滾高檔盤和中低批檔盤，其中，誼中低檔住宅盤務是白云區(qū)住宅霸樓市的主打力狠量，也是廣州彈住宅市場的重售頭戲，而高檔返樓盤則初現(xiàn)端窮倪，露出冰山腰一角。從上述刷分析看，白云動區(qū)的高檔盤主樂要分布在白云愈山紅—做—校南湖板塊，現(xiàn)劈今推出的豪宅其盤僅有四個：鉆頤和山莊、山搜水庭苑、江南甚世家、白云豪戲堡以及即將推姐出的雅居樂花痰園葵，蜜比起珠江新城殼、濱江東等豪箱宅云集之地，昆是白云區(qū)高檔挪樓盤只能算鳳脹毛麟角，但這穿幾個樓盤卻能絲憑籍自身的優(yōu)洞勢叫板廣州豪睛宅市場，與珠炎江新城、濱江兵東及二沙島形絹成三足鼎立、肚三分廣州豪宅或市場的局面；鍵而中低檔盤的隸分布則較為廣點泛，幾乎遍布督白云區(qū)的所有房路段，形成大撕面積分布的發(fā)躁展態(tài)勢，并有動向北不斷蔓延梢的趨勢。啦以下是白云區(qū)梯中低檔樓盤的悄對比分析：樓盤對比分析1．賣點對比鑄機場路爐翠逸家園易舒服無價、翠盤逸家園爭又一居足好生活、看得酸見史匯港苑賴100炕%寸港式生活方式毒紫荊花園吳半山高尚居庭欄百順臺落機場路上罕見辛的立體化園林潮小區(qū)抖城西克同逸苑退西關(guān)新風情填同德花園懸同德大型成熟臨生活小區(qū)地富力半島花園朝大型江景成熟滅配套社區(qū)熄城西花園剃純美山水生態(tài)盛、極品蘇杭園序林是珠島花園貪居住革命的綠接、靜、美斬白云大道喝體育花園襯白云新城綠化爬景觀主軸上的石都市生態(tài)社區(qū)背盈翠華庭尼超越時尚、活易出精彩刻逸景居歇白云山下果園香居鴨東方明珠花苑撫白云山下、龍優(yōu)頭大盤現(xiàn)白云高爾夫花塘園及尋常人家的生爺態(tài)家園綱祥景花園名白云山下、祥仆景人家辣松云雅苑忘白云山里絕版監(jiān)的阿爾卑斯山盛村，標準國際枝社區(qū)廟同和路避保利白云山莊遮山里的尊貴享啞受、把握住進貪白云山的珍貴毅機會劉倚綠山莊意白云山下，健方康人家害云景花園衡白云山蕩畔封3愚2謊萬巖M灘2糧湖景綠色小城焰恒駿花園榨千色生活無界叛限玉絨德從以上的賣點刷可以看到白云夫區(qū)的樓盤很大畜程度上與本區(qū)課的重要景點白據(jù)云山相連，如陶一半以上的樓躍盤說是在白云譜山下。由此可麻見，白云山在出客戶心中的地蹄位。另外有一希些樓盤的賣點擋是對一種生活美方式的詮釋，偽例如盈翠華庭戶的時尚，翠逸煤家園的舒適。2．價格對比載路段葉名稱熟一次性均價爛按揭均價瘋機份場羞路運翠逸家園學5480殘5716偵又一居森5253匠5309厲匯港苑僑4595早4698弓紫荊花園習3965嫩4009錄百順臺它4320規(guī)4460陣平均賀472遞2妥．肅6典483罵8竟．兆4雹城左西制同逸苑就3877慎3957干同德花園搬3539影3613搜富力半島花園派5808謙5808雖城西花園訪3577音3692寺珠島花園花4270捷4360保平均腰421囑4掛．證2汁4286稀白財云稠大語道低體育花園輸5932錢5994畏盈翠華庭啞5880端5942訓逸景居敘4500崖4700揭東方明珠花苑呀4253哄4300傷白云高爾夫花光園末4918肌4972躲祥景花園你4567慌4665寸松云雅苑溪6204因6336屆保利白云山莊照5753劇5857挺同僅和鬧路辯平均習513都0架．額8自523叫1烈．相1巴倚綠山莊委3490祖3545另云景花園已4476泥4622柳恒駿花園幫3886藝4017歲平均貢395償0新．凍6羞406錯1宜．退3糧白云區(qū)的樓盤鄙價格范圍變在毛3000--沃-600黃0雞元周/置平方米趕之間，根據(jù)地工理位置、諸方性面質(zhì)素不同而坡不同。由上表鋪可以看出各個傲區(qū)域的平均價繁格，最近白云舌山的白云大道押板塊的平均價躬格最高，一次激性均價致在遮500濕0勁元擦/更平方米得以上，其次為丑機場路板塊，噴依次后是城西督板塊、同和路束板塊。個盤最洞高為白云山下?lián)艿乃稍蒲旁?，廉另外富力半島鄰、盈翠華庭、關(guān)保利白云山莊盾的價格比較高檢。3．戶型對比皮名稱挖一房減二房鋪三房巨四房腿五房躍復式類其它獸翠逸家園批33陵55胡7探5捕又一居辨58.3口41.7普匯港苑解47.8宏34.7釀17.5愁紫荊花園望84.2熟15.8項百順臺益6.25窮31.25趁62.5膽同逸苑伶22.2窯44.5巾33.3休同德花園邪20策60思20疲富力半島花園駐37.5告37.5或25流城西花園往8矩67談25園珠島花園斑8.3捏50砌41.7累體育花園蔑15銅45朋27燙13地盈翠華庭僵59.7續(xù)38.1的2.2響逸景居災56.6伍32.3著11.1地東方明珠花苑婦35.63徹43.47糟11壽9.9青白云高爾夫花彎園暗22仗39畫22哲17撿祥景花園院5.3癥42.1恨47.3京5.3去松云雅苑停5.6難77.8滅5.6普6.6引4.4逐保利白云山莊屋7.5釣74.6肯17.9切倚綠山莊莊9.6文56.2蘭21.7乒12.5邁云景花園句39.7蚊51剃9.3劉恒駿花園報51.04域36.46毛12.5員總計倡71辱.私35逝847.92死837.23筑156.9頭23.6鉤55.8屆7.2制比例維3驅(qū).5675傾42.396墻41.861史5撲7.845鈴1.18符2.79息0.36宣從以上表格可混以知道二房、熔三房占極大比避例，綜合闊在仙80稅%鳴以上，其中二晨房的比例略大掛。剩下的四房蹈、一房都有一辭定的比重，較漫少的是大單位呈。由此可見，率對平民百姓來鹿講，中小戶型發(fā)仍最受歡迎的貍。規(guī)模對比塘路段響名稱蟻占地面積貫(羊萬繁M番2死)掉總建筑面積服(兆萬呢M禮2醋)妹機奧場來路項翠逸家園姨1治.飛43噸8.3襖又一居謎4.5探10量匯港苑夜30閥120亡紫荊花園菊3厚8捎百順臺勉2.58引10問城趨西刑同逸苑博3逢5狗同德花園晨16茅29年富力半島花園金11.8勸45收城西花園需11目23.4軍珠島花園近40剝100翁白辱云陳大甘道特體育花園漫7受14匠盈翠華庭諷2.5雁7摘逸景居牽1伸2羞東方明珠花苑雅5.36家11俗白云高爾夫花茂園家10盛20嘗祥景花園鋒10.8爹26.3患松云雅苑墳1.78乎2.6偽同營和缸路跨保利白云山莊責2.3苗3.2惜倚綠山莊夫6.37游12.8激云景花園馳32燥75損恒駿花園糞5.8竟14.8小結(jié)：嗚白云區(qū)是廣州厲占地面積最大約、人口密度最婦小的一個區(qū)，未區(qū)內(nèi)住宅樓盤線的分布廣，既俊有豪宅盤又有蜂經(jīng)濟實用的中保低檔盤，兼顧穿了不同買家的密需求。目前該攔區(qū)在售的樓盤駱中價格、戶型殖、規(guī)模不盡相嬸同，各有特色部：中低檔住宅崖單價腰在奧4000-6腐00欠0聚元之間，以經(jīng)惡濟實用二房、躲三房等戶型為碗主，小區(qū)大的膛有占地幾十萬午平方米、建筑箱面積過百萬平慕方米的，小的趟占地也有一萬鞋平方米左右?；テ渲校械蜋n慘盤占白云區(qū)在河售住宅樓盤的覆絕大部分，而袖高檔盤雖然所剃占比例不大但蔑其地位不可忽頑略，也正是這耍些樓盤組成了稈白云區(qū)房地產(chǎn)哀市場。繡從以上的對比益分析中可知，毒白云區(qū)的樓盤殃多、開發(fā)面積翁大、房價相對伙便宜，并擁有倉豐富的自然資對源和有利的區(qū)樓域條件，且有六多方利好的支魂持，因而必將拼成為廣州樓市隆中繼番禺之后拜的有一樓市熱題點，地段升值厭潛力不可限量澆。像四．項目區(qū)域級的樓盤分析歡物業(yè)名稱：頤疊和山莊泄地理位置：廣療州市白云區(qū)同陜各鎮(zhèn)永泰村金屢鐘嶺西南側(cè)推發(fā)祥溪展鐵柳商：廣州頤和內(nèi)山莊房地產(chǎn)開揮發(fā)有限公司閘占地面積：感104670喝平方瘡米宰胖章建筑面積：碧13160異0震平方米潑綠鑒彼地野違率：爽45.7%公后容拔爆積股棍率：巧1.25建筑規(guī)劃：只工程進度：第娘一期在距2000據(jù)年春節(jié)前交樓擠配套設施：學飾校、會所、健泥身中心、桑拿縱室等價格狀況槳一次性均價廉（霧元悲/m啊2項）商按揭均價灑（晉元翅/m恢2狂）防單元最低售價素（元）艇單元最高售價德（元）頓8530緩8620握628456哀0萌782700革以上價格為頤德沁圓價格魔管萄崗理狀森費脊：聰3摩元潤/購平方米般戶型狀況：現(xiàn)挨推戶型主要是支二廳四房、二哲廳五房、二廳攻六房，各團戶皆圖劇怨魯型所占比例均備為三分之一。筆樓盤賣點：廣礦州的頤和園評述：粗膜單頤和山莊是優(yōu)釋質(zhì)樓盤，具有躺明顯的區(qū)位優(yōu)份勢，集居住、陶休閑、旅游、張度假于一體其求得天獨厚。山柄莊在規(guī)劃設計波上，在自然生慶態(tài)上做文章，哈使人回歸大自嫌然；又利用現(xiàn)造代的園林、建箱筑，使天賦與原人工融為一體冠。在總體規(guī)劃矛上較恰當?shù)胤待X映驢“露廣州的頤和葡園草”躬（夏天的宮殿于）的意念，構(gòu)惑成較濃厚的生痕態(tài)意境，表現(xiàn)引出帶有古典氣饑息的意大利式怎的山地園林風室貌。不僅為居獲民提供了一個會寬松、幽雅、拿舒適的居住、渠休閑、度假的尼理想場所；同士時把天然與人參工、現(xiàn)代與古砌典、東方與西殿方文化較好地欲融合在一起，畫有較濃厚的文續(xù)化氛圍，成為盜真正憂的哀“惑頤和山部莊表”—安—瓜生態(tài)園林住宅港區(qū)。蜜蠻抹區(qū)內(nèi)配套設施列齊全，除滿足伯居民的一般生瑞活消費需要外氏，特別關(guān)注居喘民的康體活動手，有近徐8允萬平方米的山屠頂公園，可供碰攀登，有昆明中湖和多個泳池臣可供嬉水，可炊從事多種體育培運動。在建筑停物的設計上，百除外觀的高文帆化品位，內(nèi)部沸設計則突出居舅民的適用性，妻考慮亞熱帶氣姨候特點，注意怖房屋的通風、畫防塵等，把人避的需要放在首燦位。山莊物業(yè)誰還具有較高的獎投資價值。據(jù)三物業(yè)所處的區(qū)璃位、北組團的體發(fā)展規(guī)劃，以代及近期樓市的喚價格及其走勢完山莊物業(yè)未來日升值的潛力是色可觀的。匙物業(yè)名稱：山侵水庭苑啞地理位置：廣共州獅.糊白云區(qū)白云山障麓，同和路南虛湖東側(cè)式發(fā)展商：廣州遙偉成房地產(chǎn)開意發(fā)有限公司叉占地面積量：崗80378波占傲任建筑面積逢：矩120000豆綠碗虹化的緩率追：扭栽40%親容辰系積目厭率：不詳偶建筑規(guī)模筋：終1按9璃幢小高層、高趣層住宅融配套設施：小絡學、商場、食下肆、會所、游痰泳池等翠工程進度：現(xiàn)碌樓價格狀況：料一次性均價辰（袋元晉/m顯2揀）鵝按揭均價曾（僚元棗/m胡2毯）德單元最低售價愧（元）元單元最高售價乖（元）酸8578虜8760姐107052好0橡468414錄0床管版袖理掠兼費旱：訂2.喊5魚元箭/毯平方米粘戶型狀況：戶裁型有紀3帖房鎖2侵廳、壓3補房鍵1稱廳、箏4刺房騰1畜廳、缸4爛房搏2好廳及復胳割北項式單位，面界由亭182~47栽6疊平方米不等，席現(xiàn)推戶型吼中巾3乒房和加聽勞4弟房所占比例分獲別郵為貍62.5捆%搖和險37.5%糞賣餃辦針點：南湖山水乓庭苑，廣州上投流社區(qū)評述：岔充踢山水庭苑憑借窄其得天獨厚的由自然環(huán)境和優(yōu)私越的產(chǎn)品品質(zhì)勢成為廣州山景衰樓盤的代表作堆。該樓盤定位峰為上流社區(qū)，弄標榜妻是錢“謎都市中的國家賠旅游渡假乳區(qū)挪”翅，引進分質(zhì)供據(jù)水系統(tǒng)和先進為的設計理念，絮力求使社區(qū)的爸功能臻于完善令。這樣的定位硬迎合了目標客爪戶的居住需求看，有效地提升穿了物業(yè)的品牌弊形象。此外樓椅盤在建筑設計綁上因地制宜，睡最大限度地保結(jié)留了原有的植挎被，并利用架苦空層、天臺綠藏化等手段，達邀到自然與建筑佛物的完美結(jié)合茶，使坡地建筑行與自然地形渾餐然一體，小區(qū)箭布局錯落有致趟，園林綠化極珠具觀賞性。發(fā)廳展商還聘請知釣名物業(yè)管理公脈司對物業(yè)進行撐管理，并不斷跨地完善小區(qū)的內(nèi)配套設施，使械小區(qū)社區(qū)環(huán)境覆得以不斷改善微。縫總體而言，山處水庭苑推出半闖年多，但銷售遮進度緩慢，銷恭售業(yè)績并不理耍想，一方面是柄由于發(fā)展商尚范未全力促銷，對另一方面則是誓由于該樓盤周駐邊的配套尚須衛(wèi)時日去完善，腸購買者持幣觀龍望，遲遲不能餡入市?？宋飿I(yè)名稱：江旨南世錦家下挨汪乎地理位置：南盒湖黃莊路段淚發(fā)汪桌展吃路商：廣州清漪希園房地產(chǎn)開發(fā)腎有限公司捉占地面積房：糕120矛0加畝蔽湖采居建筑面積據(jù)：盼尸不詳悟綠劍顛化房洲率俘：陵87%脂鍵歲燃容巾升積千布率：不詳疤建筑規(guī)模：斑由勇17驚5釀座別墅組成習配套設施：商婆場、超市、銀號行、酒樓、會勿所、托兒所、分醫(yī)療中心等壁工程進度：現(xiàn)古樓價格狀況：沙一次性均價之（腔元闖/m喂2鹿）飛按揭均價今（計元心/m至2敵）扣單元最低售價辮（元）撫單元最高售價再（元）豈7510漲7680厚139285魄8困236269只7較管悉擾理損短費鈔：瀉4.燥8萬元輸/魄平方米露戶型狀況記：布1障5婚種別墅戶型，領(lǐng)建筑面濱積武241~45衣3租平方米，占地的面積會蛇11柳4~69釋1儉平方米蘭賣拜姨線點浴：鍵蛛南湖大型別墅主群，締造高尚佩生活區(qū)。評述：盈該項目況占地面積達到袍了１２００畝妙，是白云杜山難—褲—念南湖板塊最大叢的房地產(chǎn)項目尺。項目券自然條件優(yōu)越擾，自然資源得菌天獨厚，樓盤引定位為純別墅撞區(qū)。首期開發(fā)譜的裙17怖0眨多套別墅，分終布錯落有致，坦盡現(xiàn)山水樓盤雀的淳樸本質(zhì)，澆其延續(xù)了南湖并自然風光的漪委麗本質(zhì)。發(fā)展魄商憑籍其雄厚暖的實力，在南耀湖邊營造出高召尚生活區(qū)樓盤糟形象，從去年暢開盤至今，與因周邊樓盤發(fā)展麻商聯(lián)手投入大畫量的財力物力肉提升樓盤的品產(chǎn)牌形象，在廣偉州豪宅市場中尋引起很大的震堤動。經(jīng)據(jù)發(fā)展商講，杜雖然近段時間施未作推廣，但讀江南世家近期調(diào)成交卻很紅火信。捷物業(yè)名稱：白紹云堡豪覺苑新括瞞旅闊規(guī)地理位置：新毫廣從公路白云絕堡大道一號些發(fā)昆篇展蛛歡商：白云堡房僻地產(chǎn)開發(fā)有限達公司糧占地面積即：婆177036親煙平方令米李抄擊建筑面積梯：陽12350舌0貓平方米饒綠鄭蔬化燕疫率：不暫詳選嚇釘庭嗽容叼品積樸的率：不詳草建筑規(guī)模：題由跟23移6幣幢別墅合座高充層豪華公寓組協(xié)成老配套設施：會劉所、球場、健研身中心、桑拿爪房、游泳池等當工程進度：現(xiàn)壽樓稀價格狀況（別蠢墅）流一次性均價賽（茫元岸/m哭2輛）桑按揭均價梳（含元壟/m現(xiàn)2貸）著單元最低售價比（元）洽單元最高售價辜（元）憐13600量13890輩537350她676640謠8肢管挺勺理圈儲費辭：跑課4碰元峽/療平方米筋戶型狀況：不炒詳片賣親償偏點：不詳評述：分虧該項目占地２全２萬平方米，位三面環(huán)水，別更墅和公寓均環(huán)塔繞４萬平方米襖的天然湖依山叮而建。廣州北悄部豪宅群落的漸興起，白云堡勢功不可沒，當脊年孤軍奮戰(zhàn)，孩與二沙島眾多怎豪宅單打獨斗免，硬是殺出了切一條血路，別豎墅價位曾飚升奉到１７０００手元每平方米，沃當仁不讓地成策為廣州豪宅的住一面旗幟。白解云堡開白云楊山唇—櫻—裝南湖板塊豪宅紐先河，在該地課區(qū)真正形成規(guī)紐模開發(fā)，其依授靠運2功年多時間建造出起來的疊級設懲計，沿著中心咳人工湖建起了遼別墅群，開創(chuàng)墾了這里豪宅設替計的新紀元征。容笛以白云堡的售價提由于其特殊的核市場定位，再潤加上近年豪宅察市場價格的理鼠性調(diào)節(jié)作用正細在下降，目前繪售價其在壞1110旦0帥元繭/臥平方米左右。僑白云堡將其顧蒼客群限于高收體入人群這一狹蠻窄的范圍，普鈔通市民對其的聲認識有限，但茫隨著白云驕山過—礦—放南湖板塊的興而起，白云堡逐陷漸被人們所認館識，彰現(xiàn)豪宅賀氣派。販物業(yè)名稱：盈百順每臺壩騰撲披萌地理位置：廣可花四路與機場齊路交界處育發(fā)酷惰展治鳥商：廣州市百敲順房地產(chǎn)開發(fā)貞有限公司暫投失米資棉陜商：廣州工程傘總承包集團有擺限公司那占地面積硬：層25800爆m償2該建筑面積煌：旋1俘0巖萬蛋m漸2魚建筑規(guī)模巾：猶1贊0奧棟薪1僅6歉層電梯洋房尖綠豪高化緊毫率利：天30氏%習，威10000盲m節(jié)2腐首次公開發(fā)售披：藏200恥1每年低7修月市27辯日將硬件配套：會帖所、幼兒園、細網(wǎng)球場、泳池朝、羽毛球場辭軟件配套：封昌閉式物業(yè)管理避，電子保安監(jiān)襯控系統(tǒng)慶交通狀況：機狠場路及廣花路巷有較多車輛經(jīng)虎過您裝修標準：毛戚坯房款管理費木：鉤1雜.00著元序/染m拐2禍客戶定位：周鋤邊的居民，工感薪一族唱宣傳定位：機神場路上罕見的灣立體化園林小撓區(qū)堵推廣策略：內(nèi)沒部認購后公開凈發(fā)售，現(xiàn)場展駱銷會完戶型比例及面柏積：輸一房一廳期6.25%郵45.59緣m遭2廉二房一廳略6.25%信50.12扁m媽2鎮(zhèn)二房二廳碌25%包73.73葉m手2晉三房二廳磚62.5%羞91.96~旗118.3歸m絞2價格：清均價崖一次性葡按揭窮最高單價付最低單價陵469有5時元借/練m備2貿(mào)432培0管元惠/分m堅2隔446煮0初元額/分m馳2暴559描0悔元蹲/善m縱2亞386勇0璃元鏟/村m醉2仁銷售率：已逢售律1冬0遵余套辛工程現(xiàn)狀熟：詢A燈、呀B編棟封頂，年底濫交樓慶物業(yè)名稱：斧紫荊花園富地理位置：機衡場路新市人行脫天橋西南側(cè)疊發(fā)展商：廣州寒龍海房地產(chǎn)開策發(fā)有限公司衡占地面積騎：盈3000頑0m弓2勾建筑面積輩：各80000稀m吸2壓建筑規(guī)模：寫由葬2幫2賢棟參1堅2促層電梯洋房組塊成描硬件配套：會瘡所、商場、健冰身室、泳池、翅小學暫軟件配套：專脹業(yè)物業(yè)管理乖交通狀況：出蕩花園到新市有延很多車經(jīng)過校裝修標準：毛壁坯房鄭管理費：飲1.2陡元窩/畏m綁2潤客戶定位：周淹邊居民、工薪竊一族丘宣傳定位：半解山高尚居庭標推廣策略：推通出第三期單位異戶型比例及面在積：末兩房二廳劃84.2%柔2休三房二廳泉15.8%狀2價格：校均價際一次性牧按揭沙最高價爹最低價槽4405煎元各/初m鞭2薄3965軟元顏/屯m暢2康4009甩元面/皆m酬2稿4835溜元快/案m慘2神3385楚元悄/怎m英2餡工程現(xiàn)狀吹：掩C癢區(qū)未封頂婦，牢200然2霉年片5鴉月份交樓鼠物業(yè)名稱：貸東方明珠花苑焦地理位置：大顛金鐘路東方樂爺園正南側(cè)悄發(fā)慚科展馳農(nóng)商：廣州粵興擋房地產(chǎn)有限公梳司軍占地面積誦：玉53640M侵2信步茶少建筑面積痰：醉110000先M蘿2唇建筑規(guī)模：二噴期包裝括膚6蘿幢多層洋樓冠、俘2刑4抵幢別墅孫綠愉裁化侄餅率蔥：循34%疲硬件配套：有吩線電視、停車哈場、會所、保益安系統(tǒng)、花園鵝軟件配套：專按業(yè)物業(yè)管理型交通狀況：附佩近公交線路齡：扔3暴6冤、艇7追6濾、異76戚A燭、辯23枕3紹、嚴27驚4政、辛86行4放等，步行至車暖站蛙5肯鐘漸裝修標準：毛璃坯房，需裝修筒另叉交擺50斤0秘元你/M疤2旺管理費扁：均1宏．展8虛元博/M蝕2壯客戶定位：周態(tài)圍的中青年客原戶、來渡假的竄港人于推廣策略：報邁紙廣告、展銷鞏會、看樓車接享送燃戶型比例及面情積：瞎二房二廳倉35.63%菊M祝2嶄三房二廳戰(zhàn)43.47%云M蟻2羽四房二廳寸11%掩122.1路4士—丑154.8食M幟2騾復式形9.9%好M傳2價格：弱均價乎一次性幻按揭趨最高單價前最低單價補523幸4鴉元廣/M蠅2壤497叔2驢元病/M信2俊507疲7島元賤/M紗2侍588白3住元拴/M肢2應445扎6沒元罷/M園2薪工程進度：現(xiàn)參樓剪物業(yè)名稱：秋翠逸家園弦地理位置：廣罵州市機場西誰發(fā)展商：廣州福翠逸家園房地罩產(chǎn)開發(fā)有限公春司慈發(fā)展商：時代郊發(fā)展集團匠占地面積束：艱14300俯M運2哨建筑面積壇：蒼83000復M疑2庫建筑規(guī)模：芳由晃7圾幢高層組成場綠化率低：車70%仍硬件配套：會冒所、網(wǎng)球場、邪泳池氣軟件配套：智討能化管理漏交通狀況：方貧便攪裝修標準：毛吹坯房蝶管理費蛾：責1.治5豆元畝/M沒2彩客戶定位：較斧有資產(chǎn)的工薪縮一簇撫推廣策略：推贏出購房計劃，優(yōu)有額外折扣送深。疤戶型比例及面逃積：脅二房二廳閑33%向71.4落8霞—禁87.43歇窄M鬼2雁三房二廳枯55%爽M及2縫四房二廳盾7%導117.匪7小—累145.08尋M領(lǐng)2談其它振5%府138.2薄4焰—嚴198.75箏M浮2價格：忘均價揀一次性彩按揭挺最高單價兇最低單價胃589酒3灰元扮/M嫌2魂548訊0啄元拘/M頁2配571味6液元憑/M分2查781棄6塑元丹/M粉2絮495嫂1移元售/M只2闊工程進度：現(xiàn)插樓新物業(yè)名稱：絮又一居花園堪地理位置：白謀云區(qū)機場西路各和順京街羽8急號輩發(fā)展商：廣州具合富房地產(chǎn)發(fā)訪展有限公司選發(fā)展商：廣州豆大業(yè)投資有限創(chuàng)公司汽占地面積遺：翻4抓.5競?cè)f帖M霞2妙建筑面積：約煤十燦萬畜M噸2鄰建筑規(guī)模：由根8津棟九層身、豈5遵棟十五層住宅將組成明綠化率白：怠31%稠硬件配套：花另園、泳池、會作所、學校技軟件配套朱：恩IS教O費專業(yè)管理、全悅方位家居智能勸化服務亂交通狀況：較看方便拿裝修標準：毛負坯房吹管理費晌：宮1.薄5首元沈/M捕2害客戶定位：周丘邊的居民、有妖一定資產(chǎn)的工蒼薪一簇纖推廣策略：街焦頭派單和廣告饅宣傳、借竣工秘之機推出優(yōu)惠廈：送十大名閃脆育理粱牌電器茅戶型比例及面賀積：拳二房二廳匹58.3%館63.4省1辭—乳86.2M之2振三房二廳涉41.7鄙88.8村7竊—辱118.88汪M干2價格：里均價拜一次性驕按揭償最高單價鉆最低單價慘552爸9胃元哪/M城2僻525瞧3拴元居/M杜2焰530鏈9沉元待/M江2舍631芽4抵元納/M漢2阿481旺6乎元鋤/M規(guī)2畢工程進度：現(xiàn)豪樓絞物業(yè)名稱：體商育花園傲地理位置：廣接州市白云大道壓廣州體育館西仆側(cè)君發(fā)孔串展檢叛商：廣州珠江晴實業(yè)集團有限作公司噴占地面積棒：比7讓萬選M己2綱建筑面積蔬：惠1謊4漆萬睬M炒2柴綠瞎廣化美祖率塘：稅300%卵容候句積違毛率銷：焰2音建筑規(guī)劃傷：熄2滿棟蕩4壇層皆，砌8啟棟堆5干層困，爐9大棟依6問層禿，毯1蜓1含棟炸7恨層聯(lián)，節(jié)4帝棟靜8請層唉共吐3振4束棟付4~攀8刻層電梯洋房吸工程進度：第晚一鏈期赤200瘋2嫂年嗓3寸月交樓胡配套設施：園專林會所、泳池增、停車場等價格狀況：計一次性均價胞按揭均價諸單元最低售價泳單元最高售價批5932頓5994延513738步101829壤7瓣管肝里理暮瞞費克：與2絞元扒/寶M勵2禾戶型比例及面淡積：沾二房二廳價15%皺89.45~姨90.45餓三房二廳涉45%株112.32溝~136.1倉0著四房二廳箏27%率115.81遲~175.5森4券五房二廳超13%茅146.93行~160.9精5艦樓盤賣標點茫:達白云新城綠化排景觀主軸上的迎都市生態(tài)社區(qū)娃。透物業(yè)名稱：頁盈翠華庭兔地理位置：白送云山景從路盈刃翠華庭站欣發(fā)展商：廣州長市三九國裕房憂地產(chǎn)開發(fā)有限霉公司罪占地面積墊：誘2.塊5相萬塘M懇2開建筑面積撒：志7馳萬殿M府2押建筑規(guī)模閘：秒1梯4載棟鞏7熊層毅和頸5在棟乞1吼2酷層突綠化率劑：徒40%文硬件配套：會雜所、泳池損軟件配套：智渾能化系統(tǒng)、專慕業(yè)管理公司管察家式服務我交通狀況：方冊便，勢36尋、估76亮A趨、救86加4捧、村80足5杜、汪7廟6必、宮52施9恰、憐223延裝修標準：毛主坯房癢管理費攜：響1釋.5芬元猾/M膛2巨客戶定位：時間尚、有品味一朱簇奇推廣策略：第貼二期公開發(fā)售省戶型比例及面愉積：杰二房二廳完59.7%盒63.4梅8歸—老80.93魚M衰2婚三房二廳止38.1%盲75.9月9胞—廳118.42乖M擱2剝大單位陡2.2%殼161.5尤9直—撿200.68蘿M桑2價格：淺均價恨一次性施按揭敢最高單價揪最低單價始6256床元部/M住2裁5880橫元悔/M蠻2演5942姨元駛/M裁2稅9392釘元憂/M膜2別5316島元雁/M拖2扮工程進度：現(xiàn)敵樓誘物業(yè)名稱：墓逸景居構(gòu)地理位置：大愧金鐘路偏發(fā)展商：廣州作市穗衛(wèi)房地產(chǎn)薦開發(fā)有限公司暮占地面積：近藝1膠萬鼻M壽2釘建筑面積眨：棄2堡萬借M蓬2儉建筑規(guī)模駛：蔽2汽棟玩1戚2哲層帶電梯洋房蔬綠化率：近千瓜平方平臺花園腎硬件配套：首翁層商鋪、平臺燭花園分軟件配套：封鮮閉管理籃交通狀況：較烤方便陡裝修標準：送殘全屋裝修數(shù)管理費井：汁1眼.00嶄元斑/M誠2普客戶定位：周填邊客戶慈推廣策略：標橋出最低鄙價纖380址0祥元評/M街2福戶型比例及面蔽積：畫二房二廳減56.6%低73.與7嬸—趴87.1體M赤2治三房二廳霜32.3%狗100.倆4題—寨132.8怠M桐2科復式賽11.1%刑144.漠5爹—鳥260.1緣M她2價格：執(zhí)均價寄一次性兼按揭僅最高單價聯(lián)最低單價困4700慣元兄/M潑2降4500灑元線/M待2海4700扒元震/M馬2緩6800廈元呼/M基2暑4000默元蠢/M躁2戀工程進度：現(xiàn)埋樓昌物業(yè)名稱：割白云高爾夫花河園左地理位置：黃紙石路凝發(fā)展商：廣州虛方圓粵景房地哲產(chǎn)開發(fā)有限公蓮司酬占地面積：役10豈萬辭M坐2予建筑面積狗：窮2頓0督萬冠M唱2蛙建筑規(guī)模：東描、南、西三區(qū)喚組成貫綠化率：六大忘主題生態(tài)花園態(tài)硬件配套：會罵所、學校、球屈場丙軟件配套：?？禈I(yè)物業(yè)管理公豈司專業(yè)管理酷交通狀況：較韻方便穩(wěn)裝修標準：毛及坯房魂管理費剛：拍2.0挺0牙元變/M具2潑客戶定位：工除薪一簇或推廣策略：廣蕉告宣傳、免費哀睇樓車什戶型比例及面伙積：槐二房二廳拔22%渴79.0犁5年—承87.29速M舍2犯三房二廳奪39%溜97.6干9骨—僵106.04奶M悉2渣四房二廳綱22%辮11冒5顏—熟155.28差M幫2百五房二廳陽17%余M波2價格：出均價腸一次性共按揭窯標準層瞇467叢4聚元吩/M弱2戚425敏3肯元魯/M偽2菜430踢0芳元籌/M擇2羽錯層耗540據(jù)4子元鼠/M忠2飼491謙8煤元羨/M繭2盤497按2添元芹/M胡2歷工程進度：西柔區(qū)已入住，東伏區(qū)黑200捉1衣年租1擔2廳月交樓遷物業(yè)名稱：疾松云雅苑國地理位置：白乎云大道陳村處筐發(fā)展商：廣州活三銀房地產(chǎn)開闊發(fā)有限公司棉占地面積鼓：輪17838M私2瑞建筑面積耗：趴26009M宅2嘉建筑規(guī)模：洋本房及別墅骨綠化率趁：股4000M樸2宿中庭花園附硬件配套：拔泳池、花園、央會所犁軟件配套：專要業(yè)物業(yè)管理公宗司、智能化服擴務進交通狀況：數(shù)態(tài)路公交車經(jīng)過喊裝修標準：毛越坯房晶管理費：芬1.5溝元變/M販2晃客戶定位：外飛賓、高層次的無人士骨推廣策略：展晃銷會、廣告宣但傳攝戶型比例及面彼積：痛二房二廳億5.6%顛三房二廳城77.8%鏟四房二廳損5.6疊五房二廳孫6.6冤復式骨4.4價格：叫均價鋒一次性希按揭亦6600頸元唇/M病2報6204纏元遠/M逃2坑6336宅元挎/M告2綿工程進度：部逮分現(xiàn)樓、部分陡準現(xiàn)樓宰物業(yè)名稱：永倚綠山莊傘地理位置：同車和白云山制藥烏廠生活區(qū)術(shù)發(fā)展商：廣州則銀山建設開發(fā)住公司絲占地面積瞇：勻63689M惹2女建筑面積粉：寸128148客M些2發(fā)建筑規(guī)模：二謠期絞8傘棟出8飽層洋房鼠綠化率勝：硬5000M司2獵中庭花園宵硬件配套：網(wǎng)損球場、故幼兒園、花園演、市場、足球黨場掀軟件配套：專罷業(yè)物業(yè)管理公爽司爹交通狀況：數(shù)竟路公交車直至傳小區(qū)呈裝修標準：毛蘭坯房第管理費串：溪0押.75混元繭/M赤2岸客戶定位：周窗邊的客戶、愛桌好運動的客戶校推廣策略：報垮紙廣告、展銷柱會余戶型比例及面如積：肅一房一廳已9.6%岔49.4缺6桌—唯52.99紙M嗚2籃二房二廳鬼56.2%荒66.4胸8辯—將69.1每M跳2蘿三房二廳她21.7斬%槳85.8針1伸—絕114.26羞M蟻2言復式得12.5捆140.2順8舉—洗241.74價格：趕均價森一次性拋按揭宏最高單價怠最低單價腥3654靠元毀/M燙2奪3490宏元恢/M貴2首3545請元追/M籠2嫌4169濟元枯/M獲2蓄3316恐元圈/M殲2拆工程進度：二說期準現(xiàn)樓受物業(yè)名稱：弊保利白云山莊役地理位置：白謎云大道陳村處緊發(fā)展商：廣州愉保利房地產(chǎn)開哄發(fā)公司拖占地面積：慢2.3涂萬柳M再2膀建筑面積：川3.2趁萬棄M缸2泥建筑規(guī)模：三委棟住宅、一棟備公寓、八棟別壟墅恰綠化率：中心撫花園憂硬件配套：會輝所、泳池爆軟件配套：?？謽I(yè)物業(yè)管理公隆司軋交通狀況：數(shù)存路公交車經(jīng)過奪裝修標準：住構(gòu)宅為一級一類侮、別墅為毛坯籃管理費：轉(zhuǎn)1.5里元堡/M渡2同客戶定位：喜稱歡山景、有品漸味的一簇擋推廣策略：廣宇告宣傳葛戶型比例及面致積：彈二房二廳嚼7.5%繡三房二廳跨74.6紹%東復式貓17.9%價格：思均價鮮一次性妖按揭畏最高單價識最低單價鏈6120喇元丙/M職2寫5753虧元紙/M昏2壓5857惱元擴/M腸2只6586霉元迅/M秩2本5656蘋元祥/M僵2虎工程進度：現(xiàn)言樓萍物業(yè)名稱：目祥景花園境地理位置：黃冰石東跨路鼓25燙5組號邀發(fā)展商：廣州德市白云城市建屢議開發(fā)有限公唯司采占地面積：嚼10.8哭萬低M笛2牽建筑面積：浮26.3米萬蚊M竹2泄建筑規(guī)模亡：之3騾8博棟九層抖、塊1蔥3哭棟霉1賓5閥層晨綠化率陸：貸50%蜘硬件配套：球稻場、肉菜市場厚、幼兒園、小拳學、會所、泳誕池念軟件配套：?？虡I(yè)物業(yè)管理公寫司歷交通狀況：數(shù)霸路公交車經(jīng)過扁裝修標準：毛虜坯房仔管理費：壯1.5政元隊/M論2眾客戶定位：同透邊居民、工薪票一簇吼推廣策略：廣睜告宣傳、睇樓插車瞞戶型比例及面樂積：旁一房二廳織5.3%戒66.9寬M喘2送二房二廳弓42.1%不69.瀉8弄—筑91.5智M券2垂三房二廳寒47.3%崖91.膜2亮—餡117.4宵M脈2省四房二廳配5.3%祖122.5柱M皺2價格：艇均價描一次性鞏按揭粉最高單價亮最低單價禿485涂9淺元默/M位2社456賴7桌元灰/M腸2權(quán)466酷5柳元君/M晌2拾5255昆元噸/M寧2炊3829帆元杜/M弦2嫩工程進度：現(xiàn)蘿樓堪第三部綱分德蔬濱項目分析項目概況春促似白云錦繡花園村位于廣州白云小大道西側(cè)（原知新廣從公路）京。廣州白云大符道是廣州前往辣北面廣州從化百市的主干道，矮白云大道的東累側(cè)是廣州白云嗽山風景保護區(qū)割，沿路座落一追些民宅、機構(gòu)唱、療養(yǎng)山莊及車渡假村等。白捧云大道的西側(cè)妹是廣州白云國都際機場瞞（凍200鞏3忠年即將搬遷至減廣州花都新國報際機場），廣夾園新村、廣州狹新體育館、東艘方樂園及臨街證機構(gòu)和單位等層。圣吵詠廣州白云大道后（原新廣從公鋸路）至黃石路蚊段兩側(cè)已落成仇使用和正在開尼發(fā)樓盤不多，放已落成投入使村用的樓盤有：宵東方明珠花苑卵、盈翠華庭、誼逸景居及廣園驗新村等，正在驚開發(fā)的樓盤有種：體育花園、兇部隊生活小區(qū)利及本項目。這毅些樓盤基本上碗座落在白云大牛道的西側(cè)。向豪西延伸至機場印路及未來的白漠云新城（廣州圍白云國際機場速搬遷后政府規(guī)偷劃興建廣州白水云新城）。賺亮類白云錦繡花園伶總占地面積鼻：鐘10155龍4放平方米，總建閑筑面弊積歸21254利7蓄平方米，其中辮：住宅建筑面綱積闊：倡18325總1窩平方米，辦公道樓臘700溫0酒平方米，公建錄及裙樓（商鋪雙）面鴉積烘2479返2牌平方米?？傄?guī)登劃津1目1野棟母1蹲2垃層住宅樓鳥，瘦3捆棟麻1票8敏層住宅樓摩，撓2四棟愛2添4斗層住宅樓喘，捎1稱棟厭9紹層辦公樓等。富配套設施有幼搖兒園、小學、遭會所、泳池、裕運動場、中心航花園、老人院訪、郵電所、電儉信所、農(nóng)貿(mào)市均場及地下停車援場等。骨梯叼項目容積嘉率頁2.1煎0喉，建筑密宣度傷20農(nóng)%襯，綠化率珠達傾37.1干%薦，公共綠地面體積口1356尸0狂平方米，人均環(huán)公共綠反地醬2.0雷2意平方厭米雄/袍人，居住戶珠數(shù)飯191淚4染戶，人口密逮度塔60斃0具人頁/望公頃。項目優(yōu)勢菜項目占地規(guī)模桃大，罕有占惡地欺1右0鼓萬平方米的主瘦題小區(qū)掠項目是廣州城螞市中心地區(qū)罕歌有占地面積侵達釘1撞0矮萬平方米的主頓題小區(qū)，樓盤弄的品質(zhì)可塑性須大，項目的策豈劃空間大，可協(xié)以營造概念性怖的主題樓盤。呀項目容積礦率杰2.媽1雕，建筑密度低賢有題材炒作皺項目規(guī)競劃搖1悔2頑層瞧，摔1憐8鈔層栗及嬸2娘4陜層步共奸1威6出棟電梯住宅洋河房，是當前廣朵州已進入后小鵝康住宅時期開抖發(fā)的低密度住潤宅小區(qū)。樓盤揪的產(chǎn)品品質(zhì)有琴提高，有題材鹿炒作。消項目地理位置踢處在城郊結(jié)合有中心區(qū)，離城凡市中心（環(huán)市賄東路）近在咫攀尺。宇項目從所在白岡云大道經(jīng)童心梳路僅數(shù)分鐘就膀可到達廣州環(huán)胃市東路，直線旁距離不貌足緣2杯公里，項目所織在的地理位置盜尚可。你項目所在地鄰憶廣州白云大道骨，公交車輛多煮，交通方便。刪項目所在的廣傷州白云大道是紅廣州城市前往蒼北面廣州從化夫市的主干道，樸并且在項目北碧面是廣州標志北性建堵筑易—孤—硬廣州新體育路選和東方樂園，款公路沿線配有僚大量市區(qū)交通銷汽車連接市區(qū)牲各地。久項目處在廣州撐著名風景保護港區(qū)然—們—智白云山西側(cè)，面遙望風景如畫毯的白云山景觀偉；礙項目的東面是面廣州著名的風刮景保護兄區(qū)喂—盾—佳廣州白云山，索從項目的樓盤刮向東看到是沒傻有遮擋的風景欣如畫的白云山櫻景觀，為項目抓提供豐富炒作罰題材。虛項目處在廣州胡著名標志性建餃筑習—攪—浪廣州新體育館滅，全面提升該駁地段物業(yè)價值群項目近在咫只卡的廣州著名標炊志性建彩筑涉—憲—覺廣州新體育館字，由國際上著忌名的設計機構(gòu)淚設計，廣州上進市公司珠江實忌業(yè)集團承建，罵外觀由三座流奧線形場（館）用組成，氣勢不燃凡。該地段自閘廣州新體育館故落成投入使用破后，其地段物繡業(yè)價值已顯著笑獲得提升，項榴目也將隨著該照地段的升值而秒升值。項目劣勢丟項目周邊地區(qū)慧生活配套尚未菊完善膊膛偏項目位于廣州型白云大道，廊其賺公路兩旁，大凡都是一些機構(gòu)遺或單位，臨街付商鋪較多籃都帽是醒汽車螞配株件尚經(jīng)營場所，生調(diào)活配套設施極閃少且不完善。統(tǒng)除了項目南面戴近廣園路的廣費園新村，臂其循周邊的臨街商半鋪經(jīng)營如超市遭、銀行、農(nóng)貿(mào)壤市場等生活配萄套商猶店厘，但沿白云大卡道向北領(lǐng)面棉延伸，臨街商盈店織逐漸減少至完筑全沒有，鳳令幫該區(qū)域置業(yè)人痕士望而卻步。舞項目所在區(qū)域脹形象仍有待提閑升茶況座項目處在廣園智路北面區(qū)域，禍該區(qū)域一直以樹來給人的印象莖都很不好（尤點其在廣園新村田周邊區(qū)域至機打場路），勾該金地處城鄉(xiāng)結(jié)合累部，流動人口果眾多，治安管叨理以及市政規(guī)檔劃都較混亂，射雖然近期有廣鹿州新體育館落祝戶緩該地區(qū)酷，有助該區(qū)域竄形象得以改善蘋，但該區(qū)域形咬象仍有待提升庭。軌項目所在區(qū)域陣在短時絨期墨內(nèi)仍受到的機到場噪音影響鏟廣州食白云具國際機場將功在限200腦3袍年底蝕才松遷入花都新機倡場，在機場未反遷之前的飛機孔起降的噪音，伙仍將影響該區(qū)躍域正常的居住觸環(huán)境。腎項目緊鄰航空走油庫區(qū)，影響燙置業(yè)者的決策辮騰捕項目的南面有服幾座巨大的園方狀建筑物，是隙供廣州白云機崖場飛機加油的傘航空油庫，其魄油庫區(qū)距項目蔬不足一百米遠要，若油庫不搬鋸遷，將影響項潤目置業(yè)者的決膚策。萄項目規(guī)劃咳總體恰缺乏創(chuàng)新噴素臣從項目總平面胡圖上看到，項探目規(guī)劃的住宅止樓匙仍是廣州近幾賠年較常用的二載梯豬八駐戶，其住宅戶松型和建筑遞造型許難有較大創(chuàng)新彼或突破。私第四部憲分負賊頁項目定位鑰敏禿通過深入詳細炭市場調(diào)查，研韻究和分析，結(jié)噸合悟“紐白云錦繡花僚園震”已項目自身的特珠點及項目的總牽體規(guī)劃設計方直案（占地傲約睛1爛0持萬平方米主題粒小區(qū)），以及犯前面所闡述的揚市場分析、區(qū)悶域分析、項目攪分析和項目初枝步評估得出的愈依據(jù)和結(jié)論。麗我司對該項目隱的市場定位是駛：嚼廣州白云區(qū)中答檔大型特色主弟題小區(qū)物業(yè)（經(jīng)項目開發(fā)檔次顧）繩廣州白云新城影大型低密度小健高層電梯洋房伸小區(qū)（項目規(guī)芽劃）拾廣州白云山下墊大型生態(tài)綠島宵社區(qū)工（項目口號）歸定位說明：項淺目最大賣點就礦是位于項目東狠面的廣州著名期保護慧區(qū)笑—坊—辱廣州白云山景趕觀及該區(qū)域鄰苦近廣州白云山極所帶來空氣清責新、健康怡人桐的生態(tài)家園，乓是這個地段所頓擁有的獨一無僻二區(qū)域文化特啦征。喇市場定位的著戶眼點摘項目所處在的遞位置是廣州未唉來白云新城綠鍬化景觀主軸上暢的中心區(qū)域，積是廣州城郊結(jié)記合部。這里有罰廣州著名的資閑源之一：廣州斧白云山風景保烈護區(qū)；還有廣梯州著名的標志酬性建筑物之一身：廣州新體育我館；這里有廣卷州著名的高等陶學府之一：廣招東外語外貿(mào)大即學；這里也有悶一座類似于廣醉州東部地區(qū)政輸府規(guī)劃高尚商嘩住用地：珠江究新城之廣州白義云新城鑄（獨200銅3架在年廣州白云羞國際機場搬遷測花都之后開始艙全面開發(fā)高標標準住宅用地朗）濁………………本巖豈項目正因為有比上述良好的開頸發(fā)環(huán)境，地理蛛位置理想，占妥盡天時、地利宮及人和三大優(yōu)潤勢，空氣清新泄，環(huán)境優(yōu)美，帥治安好轉(zhuǎn)，地斤段升值等，使蒼人有回歸大自脾然的感覺，而滅位于廣州新體存育館旁的體育鮮花園在近期一換推出就受到眾塔多買家追捧（御均價賣施到績600慢0般元薯/勝平方米）就是仇一個明證。慚吳閱因此本項目應必從現(xiàn)在前期樓蕉盤項目總體規(guī)庭劃設計開始，庫以引導和創(chuàng)造振市場的超前理錦念。將項宰目形“困超前規(guī)劃、準朗確策劃、系統(tǒng)寺包裝及精心打處造拾”痕，使之成為在部廣州地區(qū)一項康樹地產(chǎn)界品牌堂的大型主題小其區(qū)概念樓盤，散從而使該項目嘉成為廣州城北蝶地區(qū)湖之著“仙明星樓揮盤漠”哭。冒市場定位的支漏撐點地理位置理想蜻配置適宜的樓需盤硬件設施和勒領(lǐng)先的智能化壺水平笨提供出色的酒茫店式管家服務聚和絲“張以人為旱本罰”擔品牌服務廣將廣州著名的屑白云山保護區(qū)依引入樓盤之中疲配合廣州新體輛育館的體育文猴化溶入樓盤之短內(nèi)舌善用廣東外語譽外貿(mào)大學的資乖源取營造樓盤的城偏郊渡假休閑理泡念盒樓盤的規(guī)劃設粗計具有強烈震捆撼性的創(chuàng)意（企超前規(guī)劃）太樓盤的聯(lián)合會誰所功能的超常紐規(guī)延伸和服務乓