杭州寫字樓市場分析

杭州寫字樓市場分析第1頁/共47頁辦公場地形象展示個性化需求寫字樓需求演變過程：企業(yè)發(fā)展初期，需要的僅僅是一個辦公場地產(chǎn)品表現(xiàn)為小面積類住宅化企業(yè)發(fā)展壯大，需要樹立企業(yè)品牌和形象對地段，產(chǎn)品品質等展現(xiàn)企業(yè)形象辦公需求產(chǎn)品需求企業(yè)發(fā)展企業(yè)發(fā)展成熟、實力雄厚，需求開始多元化去中心化，多元化，個性需求第2頁/共47頁影響辦公發(fā)展的因素分析杭州辦公分布及其規(guī)律典型辦公物業(yè)運營分析杭州辦公市場供求分析杭州辦公市場總結及趨勢分析報告目錄第3頁/共47頁1.影響辦公發(fā)展的因素分析第4頁/共47頁通過大量案例總結，城市辦公市場的發(fā)展一般經(jīng)歷四個階段：非市場化時期市場化啟動期市場化發(fā)展期市場化成熟期辦公市場

發(fā)展階段城市經(jīng)濟總量增長產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，三產(chǎn)比例上升第5頁/共47頁城市經(jīng)濟發(fā)展的初期，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達，以壟斷企業(yè)自建寫字樓為主非市場化時期經(jīng)濟背景第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)、服務業(yè)不發(fā)達供應供應主體大型國有企事業(yè)單位：郵電、電信、外貿(mào)等，多為壟斷性行業(yè)或其主管單位企業(yè)自身發(fā)展需要需求客戶特征自用大型國有企事業(yè)單位外地外資實力企業(yè)辦事處（金融保險分公司、現(xiàn)代制造業(yè)分銷處等）產(chǎn)品在當時：形象好、配置高，代表了業(yè)主企業(yè)的實力投資無成交關鍵驅動因素自用良好的產(chǎn)品形象和品質盈利模式自用為主，其余對外出租投資無階段標志壟斷企業(yè)自建寫字樓的建造第6頁/共47頁市場化啟動期：標準化寫字樓開始建造，辦公多以類住宅（宜居宜辦公）產(chǎn)品為主市場化啟動期經(jīng)濟背景私營經(jīng)濟、第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展供應供應主體開發(fā)商/企業(yè)自建并存部分開發(fā)商由住宅轉入寫字樓開發(fā)辦公物業(yè)的需求顯現(xiàn)，能實現(xiàn)略高于住宅開發(fā)的利潤需求客戶特征自用商住公寓：貿(mào)易物流類、裝修裝飾、中介公司等產(chǎn)品由于缺乏寫字樓專業(yè)開發(fā)經(jīng)驗，商住公寓等模糊產(chǎn)品為主有一定的公建形象，但產(chǎn)品素質低，不能很好的適應現(xiàn)代化辦公的需求政府無商務區(qū)規(guī)劃，開發(fā)商主導，板塊特征不明顯，對客戶決策不構成影響投資少量小投資客成交關鍵驅動因素自用辦公物業(yè)形象與住宅辦公接近的使用成本盈利模式開發(fā)類寫字樓以出售為主投資產(chǎn)品與住宅類似，易于被接受，投資門檻較低投資意識開始萌發(fā)，市場其他投資渠道少階段標志開發(fā)商進入寫字樓市場第7頁/共47頁市場化發(fā)展期：產(chǎn)品多元化，板塊逐漸形成，客戶開始細分，領先開發(fā)商和市場標桿項目出現(xiàn)市場化發(fā)展期經(jīng)濟背景第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導地位，現(xiàn)代服務業(yè)快速發(fā)展供應供應主體開發(fā)商逐漸占據(jù)主導專業(yè)開發(fā)商出現(xiàn)，引導市場的發(fā)展需求客戶特征自用一線寫字樓：高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、咨詢服務業(yè)、金融保險業(yè)客戶逐漸按租金承受力分層外地外資企業(yè)進入產(chǎn)品多元化產(chǎn)品：商住、純寫字樓、高檔寫字樓開發(fā)水平和產(chǎn)品素質快速提升依托不同的資源（政策、傳統(tǒng)認知、產(chǎn)業(yè)聚集等）板塊化趨勢逐漸顯現(xiàn)投資中產(chǎn)階級，對房地產(chǎn)投資有一定的認識成交關鍵驅動因素自用一線寫字樓：物業(yè)形象與產(chǎn)品品質，由于市場整體租金的絕對水平不高，對成本敏感度低中檔寫字樓：性價比，對形象有要求，對成本敏感盈利模式出售為主投資城市經(jīng)濟發(fā)展對寫字樓租賃市場的信心投資回報的風險（參考市場可比物業(yè)的租金實現(xiàn)）階段標志出現(xiàn)領先開發(fā)商和標桿項目第8頁/共47頁市場化成熟期：辦公地段主導性弱化，分布分散化；客戶充分細分，產(chǎn)品需求元化、個性化市場化成熟期經(jīng)濟背景城市在區(qū)域的中心地位已經(jīng)形成，現(xiàn)代服務業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)絕對主導地位供應供應主體專業(yè)開發(fā)商為主需求客戶特征自用一線寫字樓：高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、咨詢服務業(yè)、金融保險業(yè)等個性化產(chǎn)品：企業(yè)會所等形式開始出現(xiàn)產(chǎn)品高端產(chǎn)品：建筑形象地標化、設備設施尖端化、物業(yè)管理品牌化、辦公功能純粹化國際品牌與團隊板塊認知已經(jīng)深入人心，各板塊客戶、產(chǎn)品平臺標準建立項目開發(fā)方向主要由地段主導投資投資機構整購財富階層成交關鍵驅動因素自用商務成熟度與聚集度、企業(yè)所依賴的資源聚集度產(chǎn)品：客戶素質、物業(yè)形象、硬件配置、物業(yè)管理盈利模式大部分持有出租，部分項目對外銷售投資對固定資產(chǎn)升值保值、租金實現(xiàn)的信心對實現(xiàn)長期穩(wěn)定收益的信心階段標志板塊（及板塊的標志物業(yè)）形成、產(chǎn)品標準建立、客戶充分細分、產(chǎn)品需求多元化個性化第9頁/共47頁影響城市寫字樓市場發(fā)展的主要因素：城市能級按照城市的影響范圍，城市可以分為全球性城市、地區(qū)型城市、區(qū)域型城市和本地型城市。城市等級越高，其寫字樓市場的規(guī)模越大，本地型城市對高端寫字樓的需求不高。商務環(huán)境包括政策的透明度、政府的服務意識和服務效率。良好的商務環(huán)境將能夠吸引企業(yè)進入，從而帶動寫字樓市場的發(fā)展。現(xiàn)代服務業(yè)，尤其是金融業(yè)、專業(yè)服務業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、企業(yè)總部機構，是寫字樓市場的主要需求來源，一個城市現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)達程度直接影響了對寫字樓的需求。產(chǎn)業(yè)結構基礎設施人才基礎商務環(huán)境包括對外交通設施條件、城市交通設施、電力、電信基礎設施等。完善的基礎設施是城市寫字樓市場發(fā)展的基礎。高素質人才是寫字樓的主要就業(yè)人口，也是吸引金融業(yè)、企業(yè)總部、專業(yè)服務業(yè)的重要條件。城市的高素質人口規(guī)模及對高素質人才的吸引力是影響寫字樓市場的重要因素。第10頁/共47頁根據(jù)城市現(xiàn)有經(jīng)濟發(fā)展水平和主要地產(chǎn)領域的活動水平作綜合考量，就中國主要二三線城市進行發(fā)展級別界定。將全國主要二三線城市分為三個發(fā)展級別：增長階段、起步階段和萌芽階段。從城市發(fā)展的角度，杭州目前處于增長階段城市，杭州目前房地產(chǎn)指數(shù)落及經(jīng)濟指標均處于二線城市中領先地位。經(jīng)濟指數(shù)房地產(chǎn)指數(shù)低高高低金華紹興石家莊...徐州...貴陽常州.合肥......昆明長春珠海福州哈爾濱濟南長沙南京............天津杭州蘇州重慶青島寧波武漢沈陽西安大連無錫.北京.上海.深圳.廣州起步階段萌芽階段..增長階段.二線城市三線城市一線城市中國主要典型城市能級劃分第11頁/共47頁城市寫字樓發(fā)展水平評估模型

X100評估模型：第三產(chǎn)業(yè)總量反應了城市寫字樓整體容量水平，經(jīng)驗值R可反映寫字樓市場相對于整體房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平三產(chǎn)GDP總量（億元）寫字樓整體容量>3000大1000-3000中等<1000較低R寫字樓相對發(fā)展水平>2大1-2中等<1較低杭州：R=1.2杭州：2893億元01.02.03.040002000800010000上海6000北京12000廣州深圳天津寧波杭州第三產(chǎn)業(yè)GDPR以第三產(chǎn)業(yè)總量及經(jīng)驗值分析，縱觀全國典型城市辦公發(fā)展模型，杭州同一線城市存在一定差距，目前尚處于中等發(fā)展水平，產(chǎn)品力為市場主導，標桿項目涌現(xiàn)發(fā)展階段預判第12頁/共47頁數(shù)據(jù)來源：《2011年杭州統(tǒng)計年鑒》第三產(chǎn)業(yè)是影響辦公發(fā)展的最重要推動因素之一；三產(chǎn)占比不高，及以小微企業(yè)為主體的的民營經(jīng)濟構成，直接影響杭州辦公市場發(fā)展提升，辦公市場尚處于處于發(fā)展期相對于北京上海等一線城市，杭州第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平偏低；金融、房地產(chǎn)、教育等行業(yè)是辦公物業(yè)需求的主力；由于鄰近上海，杭州對眾多國際一線企業(yè)的吸引力相對不高，也從側面制約了杭州辦公市場的發(fā)展。70%以上的生產(chǎn)總值、60%以上的稅收、76%的外貿(mào)出口、90%以上的新增就業(yè)崗位由民營經(jīng)濟貢獻產(chǎn)業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)來源：《2011年上海統(tǒng)計公報》第13頁/共47頁編號行業(yè)編號行業(yè)1金融/保險5建筑/房地產(chǎn)2咨詢/法律/會計6廣告/傳媒3信息/軟件/科技7建材/裝飾4電子/電器/設備8商貿(mào)/物流市場各行業(yè)寫字樓置業(yè)需求模型杭州第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，對寫字樓形象依賴度及承租能力強的金融、保險、法律等行業(yè)發(fā)展較為突出，高端辦公市場的需求較大市場機制第14頁/共47頁通過對大量案例研究總結，杭州辦公發(fā)展主要受五大因素影響：五大因素地段配套交通規(guī)劃產(chǎn)業(yè)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★第15頁/共47頁日益擁堵的舊有核心商務區(qū)仍然為主導，城市向外擴張伴隨著產(chǎn)業(yè)轉移，新的CBD中心及產(chǎn)業(yè)新城，在政府的主力引導下，逐具雛形，未來隨著市場的進一步成熟，將形成多元化多核心的市場格局城市規(guī)劃傳統(tǒng)區(qū)域：

早期自發(fā)形成，發(fā)展成熟，配套完善，市場價值高錢江新城：

城市新CBD，政府規(guī)劃主導，發(fā)展前景好，市場價值高濱江/下沙/臨平：

城市外擴，產(chǎn)業(yè)轉移，逐步發(fā)展成型，市場價值相對一般主城區(qū)臨平下沙濱江CBD第16頁/共47頁完善的商業(yè)配套及便捷的交通條件對辦公物業(yè)開發(fā)具有重要作用商務配套及交通城市傳統(tǒng)區(qū)域雖然交通擁擠，但憑借其多年的商務氛圍，及積聚的大量高檔辦公樓，綜合租金較高，經(jīng)營狀況良好；而城市新區(qū)，因整體市場容量有限，且商務配套欠缺，開發(fā)多年，但辦公物業(yè)入駐率仍低于傳統(tǒng)城區(qū)；未來隨著新區(qū)的逐漸成熟，商業(yè)配套的逐步完善，企業(yè)會逐步向新區(qū)分流。黃龍商圈錢江新城第17頁/共47頁2.杭州辦公布局及其規(guī)律第18頁/共47頁時間與空間進程城站、吳山、湖濱等商圈1997年以前1998-2001年2002-2005年2005-2011年錢江新城濱江板塊啟動慶春路金融街、武林商圈黃龍商務圈的打造2011年以后市場逐步成熟、多板塊共同發(fā)展寫字樓供應較少，樓盤品質較低，基本上以企業(yè)自用為主由于經(jīng)濟發(fā)展需要，一批新商務寫字樓開始涌現(xiàn)，樓盤品質有所提高，但總體供應規(guī)模較小，開發(fā)商經(jīng)驗也相對欠缺寫字樓回報率較高，政府也開始打造樓宇經(jīng)濟，寫字樓市場發(fā)展迅速，樓盤品質有所提升，總體仍然處于較低水平，本地開發(fā)商為主寫字樓市場步入新的發(fā)展階段，樓盤品質明顯提高，供應量及價格均保持較高水準，外來開發(fā)商開始進入寫字樓市場開始多元化發(fā)展，樓盤品質也越來越高，客戶的需求也越來越高，精細化打造是未來的趨勢第19頁/共47頁

黃龍商務區(qū)是目前杭州高檔寫字樓最多的區(qū)域，品質相對較高，商務氛圍濃郁，知名企業(yè)最為集中；該區(qū)域發(fā)展主要依靠浙大的高校資源以及西湖區(qū)政府的政策引導；慶春板塊是杭州金融、保險和證券企業(yè)匯集的區(qū)域，國內(nèi)外金融機構在該區(qū)域比例最高，慶春路也有“杭州華爾街”之稱；

文教板塊是隨著杭州加快高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關優(yōu)惠政策而快速發(fā)展的，該區(qū)域孵化了一大批知名的IT企業(yè)，近年來隨著一些寫字樓的相繼落成，區(qū)域IT商務氛圍越發(fā)濃厚；城北板塊以北部軟件園為核心，逐步形成一定的辦公氛圍，以企業(yè)總部形式為主；

錢江新城是規(guī)劃打造的CBD區(qū)域，發(fā)展前景良好，市場表現(xiàn)優(yōu)異，未來將是杭州重要的商務集聚區(qū)；濱江是杭州城市擴張中逐步形成的新興商務區(qū)，未來發(fā)展需要依靠產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動，需要較長的時間；下沙辦公主要以第二產(chǎn)業(yè)服務性行業(yè)為主，發(fā)展較為分散和緩慢。

成熟商務圈

新興商務圈文教黃龍武林慶春城站錢江新城城北下沙濱江杭州逐步形成以黃龍為代表的傳統(tǒng)核心商務區(qū)、以錢江新城為代表的新興商務區(qū)和以濱江為代表的伴隨產(chǎn)業(yè)轉移發(fā)展興起的外圍商務區(qū)共同發(fā)展的格局；依然處于單核式發(fā)展階段杭州辦公布局臨平第20頁/共47頁武林慶春城站黃龍錢江新城濱江文教城北下沙濱江板塊依托城市東進戰(zhàn)略也是未來商務發(fā)展的重要區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮笪慕贪鍓K仍將主要吸引板塊及周邊中小企業(yè)為主，并依托稀缺的環(huán)境以發(fā)展生態(tài)辦公為突破口下沙板塊尚未形成成熟的商務氛圍，基于產(chǎn)業(yè)轉型及各項優(yōu)惠政策的出臺，下沙板塊未來發(fā)展?jié)摿薮螅瑢⒂袡C會成為杭州東部商務中心慶春、武林、城站將依托傳統(tǒng)商務基礎占據(jù)商務板塊重要位置黃龍為傳統(tǒng)高端商務區(qū)錢江新城作為未來中央商務核心區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，未來以大中型企業(yè)入駐為主，將分流部分武林、黃龍客戶頂級配置，設備多采用知名品牌原裝進口；多有大堂和室外廣場；注重科技和生態(tài)辦公；入住企業(yè)行業(yè)影響力大，實力雄厚平均租金區(qū)間(元/天/m2）目前售價區(qū)間(元/m2）物業(yè)檔次設備多采用知名品牌國內(nèi)組裝；大堂昭示性一般，無室外廣場落成較早，規(guī)劃功能落后；入住企業(yè)規(guī)模較小受區(qū)域價值局限，客戶認知度較低，以本區(qū)域內(nèi)小型企業(yè)為主0.8-2.820,000-35,00018,000-25,0003.5-82.5-4.510,000-20,000發(fā)展特征黃龍和錢江新城是目前杭州寫字樓租金水平最高的兩個區(qū)域，武林和慶春等傳統(tǒng)板塊次之，整體租金水平分布呈現(xiàn)金字塔形狀第21頁/共47頁3.典型辦公物業(yè)運營分析第22頁/共47頁黃龍商務區(qū)/區(qū)域簡介黃龍商務區(qū)作為杭州傳統(tǒng)頂級高檔的商務圈，主要依托人文環(huán)境和政府配套形成的，代表杭州寫字樓最高水平區(qū)域范圍：曙光路、杭大路、天目山路、玉古路圍合的范圍及周邊輻射地帶區(qū)域概況：上世紀九十年代末世貿(mào)中心一期的交付標志著黃龍商務圈的開始，經(jīng)過十多年運營，黃龍商務區(qū)匯集了10多幢風格鮮明的高品質寫字樓區(qū)域特點：毗鄰西湖風景區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)越；交通可達性高，商務氛圍濃厚；寫字樓品質較高租金水平高于其他商務區(qū)，高品質寫字樓入住率高高端客戶集中，國內(nèi)外知名企業(yè)入駐比例高西湖黃龍商務區(qū)第23頁/共47頁黃龍商務區(qū)/運營現(xiàn)狀租金：3-7元/m2/天，多集中于4-4.5元/m2/天；租金水平經(jīng)營現(xiàn)狀大部分物業(yè)以租賃為主；高品質的物業(yè)招租良好，出租率在90％以上；區(qū)域匯集眾多跨國公司和機構、國內(nèi)精英企業(yè)分公司、辦事處，甚至總部；政府部門集中，眾多有國資背景的企業(yè)入住區(qū)域及周邊寫字樓匯集大量的餐飲、星級飯店，形成娛樂中心投資客較活躍，以機構投資者居多；核心驅動力1世貿(mào)中心5聚龍大廈9公元大廈2黃龍世紀廣場6恒勵大廈10天際大廈3嘉華國際7現(xiàn)代國際大廈11EAC歐美中心4新湖商務大廈8中田大廈12玉泉大廈行政導向，商業(yè)、交通配套成熟教育、文化氛圍聚集高素質人才省、市級的公建配套1234567891110目前本區(qū)域作為成熟辦公的典范區(qū)域，產(chǎn)品及租金售價為杭州的最高水平，整體空置率最低市場現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)匯集了眾多高品質的寫字樓，但未來供應較少第24頁/共47頁黃龍商務區(qū)/樓盤掃描編號項目開發(fā)商建筑面積（萬m2）物業(yè)管理租金/售價標準層車位（個）入住率1世貿(mào)中心世貿(mào)集團8.2世貿(mào)物業(yè)3.5-5元/m2/天3500m2——90%2世紀廣場綠城集團8.0718元/月/m24.2-4.5元/m2/天1500m2320100%3嘉華國際佳華置業(yè)512元/月/m24-4.5元/m2/天3000m230095%4聚龍大廈香港輝創(chuàng)3.28元/月/m23.5元/m2/天850m2*2130（900元/月）95%5恒勵大廈恒勵置業(yè)3.26元/月/m23.9-4.7元/m2/天——1406現(xiàn)代國際大廈慶豐股份10元/月/m23.5元/m2/天90%7中田大廈——3綠城，10.8元/月/m23-4.2元/m2/天1280m2200（地上30）95%8公元大廈南源置業(yè)11.5——4-5.8元/m2/天1700m2*248095%9天際大廈3.5-5元/m2/天85%10麗晶城（歐美中心）建工集團10仲量聯(lián)行5-6.54000m2140095%11玉泉大廈浙聯(lián)集團2綠城——1000m2——第25頁/共47頁黃龍商務區(qū)/入駐企業(yè)分析黃龍商務圈作為傳統(tǒng)的商務區(qū)，匯集了一大批高品質頂級寫字樓；入駐企業(yè)普遍集中于高增長值和高附加值行業(yè)，如投資咨詢、信息通訊、房地產(chǎn)、保險、文化傳播等。行業(yè)：多集中于高增長性和高附加值行業(yè)如投資咨詢、信息通訊、房地產(chǎn)、保險、文化傳播等；客戶：國際國內(nèi)知名企業(yè)駐杭機構、浙江省及杭州市著名企業(yè)；以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質及配套、交通的成熟度：客戶特征第26頁/共47頁黃龍商務區(qū)/典型個案（EAC歐美中心）世貿(mào)麗晶城·歐美中心總建面：12.7萬m2戶數(shù)：1217戶當前租金：5-6.5元/m2/天團隊開發(fā)商：浙江建工房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司規(guī)劃設計：王董國際景觀設計：EDAW泛亞易道室內(nèi)設計：美國HBA&高文安物業(yè)管理：仲量聯(lián)行

基本要素建筑風格美式新古典主義戶型40~60m2(主力戶型)布局1幢W型，1幢T型層高凈層高2.65m外立面鋁板+高檔花崗巖智能智能化5A系統(tǒng)交通超級停車場（1400個車位）物管酒店式服務單元入口大堂星級豪華挑高大堂（挑高近13米）+雙大堂設計會所頂級私人會員制俱樂部項目特色A座B座C座時尚的建筑外形：辦公樓由W形（A座）和T形（B座）兩幢建筑組成，同時C座為點式星級酒店式公寓；頂級的設計團隊：產(chǎn)品所有設計及管理均由世界外頂級的團隊完成超豪華的產(chǎn)品打造：絕大部分指標超過國際甲級寫字樓設計水平，同事聘請國際知名物業(yè)。高品質的配套招商：除入駐企業(yè)外，商業(yè)配套均入駐國內(nèi)外知名商家。國際頂級的入駐企業(yè)：奧克伍德、雷格斯等國際頂級企業(yè)的入駐為項目國際化的招商增色添碼EAC歐美中心作為黃龍區(qū)域高品質寫字樓的典范，強調(diào)豪華的陣容；通過高品質的產(chǎn)品打造，及重點的招商運營，使項目獲得市場高度認可，吸引了大批國內(nèi)外知名企業(yè)入駐并取得良好收益第27頁/共47頁錢江新城商務區(qū)/區(qū)域簡介錢江新城板塊：新規(guī)劃的行政中心板塊，以超甲級寫字樓為主，為近年政府主力打造的金融商務中心區(qū)域范圍：錢江新城東靠錢塘江、南至清江路(錢江三橋)、西臨秋濤路，北至慶春東路，總占地面積約4.02平方公里。

區(qū)域概況：核心區(qū)是新城內(nèi)最早開始建設的政府投資項目，計劃是作為行政辦公、商業(yè)、旅游觀光、市民休閑的場所，未來錢江新城將形成杭州新的中心級，取代黃龍頂級商務圈的地位。區(qū)域特點：

定位高端，該區(qū)域定位為商業(yè)金融，休閑游憩、高檔居住為主的多功能濱水區(qū)，將規(guī)劃建成錢江金融城。區(qū)位優(yōu)勢明顯，與杭州主城區(qū)無縫對接，同時慶春隧道和地鐵的開通，更為新城的價值的又一次飛躍創(chuàng)造契機。第28頁/共47頁錢江新城商務區(qū)/運營狀況租金：1.9-5.5元/m2/天，多集中于2.5-4.5元/m2/天；售價：3.3-4.5萬元/m2物業(yè)管理費：8-15元/m2/月租金/售價水平經(jīng)營現(xiàn)狀大部分物業(yè)以租賃為主；高品質的物業(yè)招租參差不齊，萬銀國際和迪凱國際出租率可達到九成，而東航大廈和華聯(lián)UDC出租率僅在6成左右；目前區(qū)域尚不成熟，待租項目較多；核心驅動力1萬銀國際大廈5宏程國際大廈9迪凱國際中心2華聯(lián)UDC6中天大廈10中華航空大廈3圣奧中央商務大廈7泛海國際中心11榮安總部4尊寶大廈8華成國際大廈12金基置業(yè)錢江新城憑借即將建成的兩座金融城，打造杭州以金融商務功能為主，商業(yè)酒店功能為輔的城市綜合體，綜合已經(jīng)落成的市民中心，共同推動錢江新城打造長三角南翼的金融中心。第29頁/共47頁錢江新城商務區(qū)/樓盤掃描編號項目開發(fā)商建筑面積（萬m2）物業(yè)管理租金元/㎡·天售價元/㎡車位（個）1萬銀國際大廈杭州萬銀房產(chǎn)28上海高力國際2.5-3.5360006002華聯(lián)UDC杭州華聯(lián)置業(yè)26.8/3.5-5.5450004903圣奧中央商務大廈浙江圣奧置業(yè)7上海高力國際2.5-3.226000/4尊寶大廈浙歐置業(yè)11浙江南都物業(yè)1.9-2.6330006515宏程國際大廈杭州日出錢塘置業(yè)有限公司7.2杭州開元物業(yè)2.6-3.8/3236中天大廈世紀中天置業(yè)4浙江中天物業(yè)1.9-2.5//7泛海國際中心泛海浙江投資28泛海物業(yè)3.8-4.5340004668華成國際大廈浙江華成置業(yè)7.4南都物業(yè)2.5-3.5360002709迪凱國際中心浙江迪凱房產(chǎn)8世邦魏理仕2.5-4.53700040010中華航空大廈浙江一統(tǒng)實業(yè)13.9浙江南都物業(yè)3.5-4.533000639第30頁/共47頁行業(yè)：多集中于高增長性和高附加值行業(yè)如金融服務類、實業(yè)集團類、進出口貿(mào)易類、房產(chǎn)和咨詢服務類等；客戶：國際國內(nèi)知名企業(yè)駐杭機構、浙江省及杭州市著名企業(yè)；以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主；選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質、區(qū)域形象及交通的成熟度；錢江新城商務區(qū)/入駐企業(yè)分析錢江新城入駐企業(yè)多集中在，多集中于高增長性和高附加值行業(yè)如金融服務類、企業(yè)集團類、進出口貿(mào)易類、房產(chǎn)和咨詢服務等大類；客戶特征第31頁/共47頁錢江新城商務區(qū)/典型個案迪凱國際中心總建面：約8萬m2集智能化、生態(tài)型、景觀式的超高層高端精品寫字樓；項目五”A”智能化系統(tǒng)：樓宇自動化系統(tǒng)（BA）：空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯管理系統(tǒng)、停車庫系統(tǒng)；通訊智能化系統(tǒng)（CA）：數(shù)字電視系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、樓內(nèi)移動電話系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)；辦公自動化系統(tǒng)（OA）：計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)、門廳多媒體查詢系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)；安保自動化系統(tǒng)（SA）：電視視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)；消防自動化系統(tǒng)（FA）：煙感自動報警系統(tǒng)。項目自身亮點：1、高得房率1、電梯高低分區(qū)配置，提高核心筒利用空間；2、采用VRV空調(diào)系統(tǒng)，減少設備用房面積；3、采用筒中筒結構設計技術，提高利用率。2、高端設備1、主樓空調(diào)采用世界頂級品牌VRV戶式空調(diào)系統(tǒng)和全熱交換專戶新風系統(tǒng)。2、主樓電梯為迅達牌品牌電梯，電梯轎廂寬大，速度快。3、電梯科學分布1、擺渡電梯：從主樓地下車庫到一樓大堂專設兩臺擺渡電梯，車庫人流通過大堂安檢進入商務主樓。2、主樓電梯：主樓設八臺電梯，實行高低分區(qū)運行，每組四臺電梯。4、高價值二樓裙房二層裙房設有空中連廊，與周邊配套連成一體，可輕松到達各重要公建配套場所，同時由于人流的增加，大大提升了二樓裙房的商業(yè)價值。5、雙門廳設計主門廳高9.3米，面向森林公園，氣度非凡，為純商務辦公門廳；次門廳連接商務辦公與商務配套，使商務辦公與商業(yè)配套共享便利，彰顯項目品質。6、配置直升機停機坪經(jīng)過專業(yè)化設計和專業(yè)審批，配置標準直升機停機坪，真正對接未來、對接國際化商務需求。第32頁/共47頁濱江商務區(qū)/區(qū)域簡介區(qū)域范圍：濱江商務區(qū)地處杭州市南翼，由江南大道沿線及輻射地帶組成，現(xiàn)有寫字樓基本以江南大道為軸心，高新園區(qū)及區(qū)政府為兩點快速發(fā)展區(qū)域概況：區(qū)政府周邊寫字樓在07年后開始集中供應處于發(fā)展階段，高新園區(qū)處于起步階段。區(qū)域寫字樓市場整體發(fā)展水平較低。區(qū)域特點：以IT、通信、動漫等高新技術產(chǎn)業(yè)為主導；企業(yè)總部大樓較多，部分對外租賃；區(qū)域交通良好，但與主城區(qū)難形成對接；區(qū)域整體市場供應量較大，競爭激烈；高教園商務區(qū)錢塘江錢塘江區(qū)政府商務區(qū)本區(qū)域寫字樓市場沿江南大道為軸心，分兩端快速發(fā)展，區(qū)域市場整體水平不高，依托城市擴張、區(qū)域產(chǎn)業(yè)和政府規(guī)劃導向迅速發(fā)展；第33頁/共47頁濱江商務區(qū)/運營現(xiàn)狀租金：1.2-3元/m2/天，多集中于1.5-2元/m2/天；租金水平經(jīng)營現(xiàn)狀銷售個案較少，片區(qū)以出租為主優(yōu)惠政策招租的樓宇出租率在95％左右；其他市場化樓宇出租率50%外資企業(yè)及高新技術企業(yè)較多，多受政府優(yōu)惠政策主導企業(yè)總部較多，以實業(yè)及高新技術產(chǎn)業(yè)為主核心驅動力優(yōu)惠政策，租金低廉；產(chǎn)業(yè)聚集，交通便利市場現(xiàn)狀以總部經(jīng)濟為帶動，隨著政府規(guī)劃導向，聚集了大量的高新技術產(chǎn)業(yè)，區(qū)域供應量較大競爭激烈并快速發(fā)展高新板塊區(qū)政府板塊第34頁/共47頁區(qū)府板塊寫字樓市場序號寫字樓名稱總建面積平均租金（元/㎡.天）入住率備注1華洲中心——————2恒鑫大廈68500㎡2.495%以上43濱海威陵大廈19600㎡1.6-285%2.54康恩貝大廈71700㎡2-2.385%半層或整層出租700-1500㎡5中興大廈——————6興耀大廈36800㎡1.875%3.87新大集團大廈——————8雪峰大廈28600㎡1.880%3.69信雅達國際——————10蕭宏大廈41000㎡1.890%3.511蘇泊爾大廈33000㎡1.8-285%3.512盾安發(fā)展大廈30000㎡295%少量精裝修辦公2.8元/㎡.天13中財大廈14香溢大廈——————15天恒大廈52385m2——————16海越大廈——————濱江區(qū)政府板塊寫字樓市場處于發(fā)展階段，多為總部或集團大廈，少量銷售型物業(yè)，大多以租賃為主，租金水平基本保持在1.6-2.4元/m2-天，雖存在個別差異，但平均出租率在80-90%濱江商務區(qū)/區(qū)政府板塊第35頁/共47頁濱江高新園板塊辦公樓物業(yè)處于起步階段，多為總部或產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以租賃型寫字樓為主，租金水平基本保持在1.5-2元/m2-天，平均出租率在85-95%。但總體飽和度較高，形象次于區(qū)府板塊高教園板塊寫字樓市場序號寫字樓名稱總建面積平均租金（元/㎡.天）入住率備注1潮人匯大廈13000㎡2.3較低整層出租，面積1100㎡2龍禧硅谷廣場3中恒世紀科技園50000㎡1.280%2.84稅友大廈24000㎡1.595%3.55華榮創(chuàng)藝大廈40000㎡1.595%僅有剛搬走房可租6知本大廈——————7東冠創(chuàng)業(yè)大廈20000㎡1.595%48華榮時代大廈40000㎡1.895%租金不含稅9先鋒科技大廈20000㎡1.690%10恒生大廈22000㎡1.895%大部分自用11諾基亞西門子70000㎡1.895%東樓自用，西樓出租12現(xiàn)代印象廣場1.2-1.590%小型辦公為主13科達投資大廈30000㎡1.6較低14信雅達大廈18000㎡1.690%大部分自用15三維大廈87654㎡1.8-285%A座自用，B座出租16卓信大廈36000㎡1.5-1.895%剩下兩間大面積自用濱江商務區(qū)/高新園板塊第36頁/共47頁濱江商務區(qū)/入駐企業(yè)分析濱江區(qū)寫字樓入住企業(yè)以高新技術和現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)為主導，相關細分行業(yè)中又以信息技術、貿(mào)易、裝飾建材、金融服務、文化傳媒等行業(yè)為主力。行業(yè)：以信息技術、漫畫、電子研發(fā)、文化傳媒等高新技術類企業(yè)為主客戶：電子科技自用客戶及政府招商漫畫、外資企業(yè)通信類客戶為主客戶特征第37頁/共47頁華榮時代大廈（動漫之都）：華榮集團與政府合作開發(fā)，政府主導招租，開發(fā)商商負責帶租約銷售產(chǎn)權；目前整體運營情況良好，主要客戶以網(wǎng)絡科技、創(chuàng)意研發(fā)等新興行業(yè)為主開發(fā)商杭州火炬房地產(chǎn)發(fā)展有限公司售價/租金租金1.65元/m2/天物業(yè)管理費3.5元/m2/月建筑概況總面積4萬m2，26層，商務辦公面積3.7萬m2，分A、B兩棟，每棟標準1500m2；分割空間72m2、125m2、372-582m2、910m2、1493m2地下車位200個，實現(xiàn)商務單位車位比1：1；地下車庫通過地面金字塔型采光玻璃頂實現(xiàn)采光電梯/潔具/空調(diào)4部日立原裝進口商務電梯和1部消防電梯，人貨分離商務電梯速度2.5m/s，載重量1150kg；貨梯速度1.5m/s，載重量為900kg電梯部件整體進口采用雙管式風機盤管加新風系統(tǒng)租售情況入住率95%左右一半以上樓層招租由政府主導，政府為知名企業(yè)和動漫產(chǎn)業(yè)提供三年免租的優(yōu)惠政策；約三層左右由業(yè)主自主招租或開發(fā)商招租完成；客戶分析行業(yè)軟件開發(fā)、動漫制作企業(yè)，多為政府引入；知名企業(yè)NEC軟件系統(tǒng)研發(fā)部、盛大網(wǎng)絡、三辰卡通、東方國龍等電梯廳連廊濱江商務區(qū)/典型個案（華容時代大廈）第38頁/共47頁辦公市場板塊梳理比較板塊成熟度租金水平典型客戶（租金承受能力）特征發(fā)展前景黃龍板塊成熟2.5-8.0金融、房地產(chǎn)、跨國企業(yè)總部等目前發(fā)展最成熟、最高端的辦公區(qū)域，積聚了大量杭州頂級辦公項目受區(qū)域限制，進一步提升空間有限綜合評級★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★錢江新城不成熟2.0-6.0金融、保險、銀行、企業(yè)總部等規(guī)劃前景好、區(qū)位條件優(yōu)異，