房地產合作開發(fā)項目風險管理研究

PAGEPAGEVI亞洲（澳門）國際公開大學UUNIVERSIDADEABERTAINTERNACIONALDAáSIA(MACAU)AsiaInternationalOpenUniversity(Macau)工商管理碩士論文我們的要求是要有具體的企業(yè)作為研究對象，不能研究一般現象，要研究某一具體企業(yè)，你這個題目還有待商榷房地產合作開發(fā)項目風險管理研究學生姓名：張巖學號：指導教師：郭慧馨謝辭經過一年的收集資料、調研和撰寫，在導師郭慧馨教授的指導下我順利地完成了論文的撰寫工作。郭慧馨老師對論文的選題至定稿進行了悉心指導和嚴格要求，提出了許多寶貴意見。郭慧馨老師治學嚴謹，事實求是，給我留下了非常深刻的印象。在此謹向郭慧馨老師致以崇高的敬意和衷心的感謝。同時我要感謝亞洲（澳門）國際公開大學，亞洲（澳門）國際公開大學嚴謹的學風在增長我的知識的同時熏陶了我的性格，我還要感謝同學們對于我論文資料收集所給予的幫助，你們的幫助使得我的論文寫作得以順利完成。我還要感謝在學習和生活中曾經給予我關心、支持與鼓勵的親人和朋友們，他們在精神和生活上給予我無限的支持，才讓我能安心完成畢業(yè)論文。在此，對所有幫助過我的老師、同學以及家人和朋友表示衷心的感謝。對各位評審老師在百忙之中審閱本文表示真誠的謝意。

亞洲（澳門）國際公開大學UNIVERSIDADEABERTAINTERNACIONALDAASIA(MACAU)AsiaInternationalOpenUniversity(Macau)版權和參考資料的引用聲明CopyrightandDeclarationofOriginalAuthorship

房地產合作開發(fā)項目風險管理研究本人特此聲明，此論文全為本人親自撰寫，并對所寫的內容負責。論文中并沒載有侵犯版權的資料。所有在論文中被直接套用或引述的資料來源和研究工具，如問卷等，均己按照《亞洲(澳門)國際公開大學工商管理碩士論文寫作與答辯指引》，正確完整地詳細注明。論文的內容并未有呈交本大學或其它大學作為獲取學位之用。本人同意將論文擺放在圖書館作參考，并同意作為校內教學及研究用途，但在引述時必須作出適當的注明。Iconfirmthatthematerialcontainedwithinthisthesisisallmyownwork.Wheretheworkofothershasbeendrawnupon，ithasbeenproperlyacknowledgedandreferencedaccordingtotherulessetbythe”ResearchandOralExaminationGuidelineforMBAThesis，theAsiaInternationalOpenUniversity(Macau).”Nomaterialinthisthesishaspreviouslybeensubmittedandapprovedfortheawardofadegreebythisoranyotheruniversity.Iagreethatthisthesiscanbeavailableforreferenceinlibraryaswellasinternalteachingandresearchinguseontheunderstandingthatitiscopyrightmaterialandthatnoquotationfromthisthesismaybecitedwithoutproper，acknowledgement.學生姓名NameofStudent：____張巖_________學生簽名Signed：________________遞交日期DateofSubmission：_____________________中文摘要房地產行業(yè)是近幾年國內最受關注的行業(yè)之一。房地產項目以其高投入、高回報率、高風險而備受關注。房地產項目合作開發(fā)模式是房地產開發(fā)商運作項目的最主要的形式之一，研究這種合作模式下存在的風險，降低房地產項目投資者的風險就顯得很重要。本文站在房地產開發(fā)商的角度進行研究。首先介紹研究的背景、目的和意義，同時闡述了國內外研究現狀、論文研究的內容、方法、技術路線和主要創(chuàng)新點。主要研究內容包括以下幾個方面：1.系統(tǒng)分析了房地產項目合作開發(fā)風險。2.利用項目風險管理的理論，比較全面的研究了房地產項目合作開發(fā)風險的識別。利用定性、定量的風險研究理論，對房地產項目合作開發(fā)模式進行風險分析。同時，利用風險預防、風險回避、風險降低、風險分散、風險轉移、風險自留的風險處置辦法對房地產合作開發(fā)模式下的風險進行控制。3.結合實際案例，進行分析應用。本文對房地產項目合作開發(fā)模式的風險管理研究具有系統(tǒng)的理論及實際應用價值。摘要太長建議精簡關鍵詞：房地產合作開發(fā)風險管理

REALESTATEPROJECTTODEVELOPMODELSOFRISKMANAGEMENTABSTRACTInrecentyears,thedomesticrealestateindustryisoneoftheindustriesmostconcernedabout.Realestateprojectofitshighinput,highreturn,highriskandconcern.Co-developmentmodelisarealestatepropertydevelopersintheformoftheoperationofoneofthemostimportantprojecttostudythisco-operationmodeoftherisk,reducingtheriskofrealestateinvestorstobecomeveryimportant.Thisstandoftherealestatedeveloperpointofview.Firstintroducesthebackground,purposeandmeaning,andexpoundsonthecurrentstatusofthecontentsofthepaper,method,technique,andthemaininnovation.Themaincontentsincludethefollowing:1.Systemsanalysistodeveloprealestateprojectrisk.2.Useofprojectriskmanagementtheory,morecomprehensivestudyoftherealestateprojectstodevelopriskidentification.Usingqualitativeandquantitativestudyofrisktheory,todeveloprealestateprojectriskanalysismodel.Atthesametime,usingriskavoidance,risktransfer,riskprevention,risklossmitigation,riskretention,riskusingtheriskmanagementapproachtodevelopmodelsofrealestateunderthecontrolofrisks.3.Combinedwiththeactualcase,theanalysisapplication.Thisrealestateprojecttodevelopmodelsofriskmanagementhasasystematictheoreticalstudyandpracticalapplication.KEYWORDS：RealEstate;CooperativeDevelopment;RiskManagement.

目錄謝辭 I版權和參考資料的引用聲明 IIIIABSTRACT IVIV目錄 V第一章緒論 1目錄格式太亂，建議修改1.1.問題的緣起 11.2研究的目的和意義 321.3待答問題 41.4研究的局限 41.5名詞解釋 54第二章文獻評論 52.1房地產合作開發(fā)項目風險管理理論概述 52.1.1房地產合作開發(fā)項目理論概述 52.1.2風險管理理論概述 652.1.3房地產合作開發(fā)項目風險管理概述 62.2房地產合作開發(fā)項目風險識別研究 762.2.1風險識別的含義 762.2.2風險識別的工具和技術 872.2.3風險識別的程序 102.3房地產合作開發(fā)項目風險評價研究 122.3.1風險評價的主要內容 122.3.2風險評價的方法 132.3.3風險評價的程序 152.4房地產合作開發(fā)項目風險控制研究 172.4.1風險控制的含義 172.4.2風險控制的方法 172.4.3風險控制的策略選擇 21第三章

研究方法與設計 233.1研究對象與范圍 233.2研究工具 243.3研究的實施程序 25第四章資料的處理、分析和討論 264.1帝景項目介紹 264.2帝景項目風險識別 274.帝景項目風險評估 284.4帝景項目風險應對措施 304.4.1把握開發(fā)時機 304.4.2仔細調研市場，項目定位準確 314.4.3協(xié)調項目干系人利益減少工期風險 324.4.4全方面把握合同風險 334.4.5重視過程控制 34第五章結論 34參考文獻 3635圖表也要有個目錄PAGEPAGE1第一章緒論1.1.問題的緣起改革開放以來，隨著我國經濟體制改革開放的不斷深入，以推行城市綜合開發(fā)、房屋商品化、住房制度改革和土地有償使用等制度為契機，我國房地產業(yè)發(fā)展迅速，房地產市場持續(xù)活躍，開發(fā)規(guī)模不斷擴大、開發(fā)檔次不斷提高，房地產企業(yè)的實力也不斷增強，我國房地產業(yè)己經進入一個全新的發(fā)展時期，逐漸成為國民經濟的支柱產業(yè)。總的說來，2007年房地產政策宏觀調控力度加大，特別是下半年政策頻頻出臺，分別在土地交易、住房建設規(guī)劃、房貸、稅收、市場銷售等方面進一步加強管理，旨在打擊投機、抑制投資，平抑近年過快增長的房價。2005資料都太舊了，需要2008年以后的最新資料年以來國家對房地產的調控政策更多是從加大供應角度去考慮，但“90/70”2007年9月27日，國家出臺了《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》，從需求角度進行調控。提高第二套首付和貸款利率，則可以大幅降低市場需求，特別是有效的抑制了投機性需求。政策的出臺使得投資者惜售的成本大大增加，市場上可售房源增加，市場供應持續(xù)加大。另外，政策也利用信貸手段促使房地產開發(fā)企業(yè)加快土地、住房開發(fā)速度，增加市場供應，緩解供需矛盾。12月11日，《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》補充規(guī)定進一步明確區(qū)分了投資和居住需求，在抑制投資需求的同時也滿足了改善居住條件的換房需求。2010年4月15日國務院會議決定，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。國務院4月“新國十條”包括政府監(jiān)管、金融政策、交易稅費、土地交易、房源供應等多方面內容，可以稱得上是近幾年來房地產調控政策最嚴厲的組合拳。一系列調控政策頻繁出臺，直接導致了市場的觀望情緒，房地產開發(fā)也將面臨越來越多的不確定因素。但同時我們也應該看到，房地產業(yè)是一個高風險，盈利水平可能較高但又難以確定的行業(yè)。房地產投資雖然有著較高的投資收益，但同時也存在著較大的風險、房地產投資數量大、投資周期長，涉及的風險廣泛復雜，而且很容易受到國家和地區(qū)經濟情況的影響，難以預測市場未來的走勢。另外房地產投資本身也存在著一些缺陷，如變現能力低、交易糾紛多、資金籌措不易等。這些都導致了房地產投資成敗的極大不確定性。如果調控不當，房地產的過度投資會對社會經濟產生很大的負作用。因此要避免房地產合作開發(fā)項目的風險，必須對房地產合作開發(fā)項目實施過程中可能出現的種種風險和不確定性因素做出較為精確的定性和定量分析；必須建立有效的風險管理系統(tǒng)，運用有關方法測算風險，進行風險估價、評價，才能避免房地產投資的盲目性，防范、避免投資風險。1.2研究的目的和意義房地產合作開發(fā)項目投資是高投入、高回報和高風險的事業(yè)，投資數額大、投資周期長、變現能力差的特性決定了它在項目全過程中既有經營風險、金融風險等有形風險，也有國家政策變化、社會環(huán)境變化等無形風險。眾多的不確定性因素，也決定了投資效益的不確定性，從而使投資方案和決策具有相當的潛在風險，尤其在我國現階段，市場發(fā)育尚不完善，政策法規(guī)尚未健全，交易信用和市場資料信息不足，給房地產合作開發(fā)項目帶來了更大的風險。因此，加強房地產合作開發(fā)項目的風險管理研究顯得尤為重要。與發(fā)達國家相比，我國的房地產合作開發(fā)項目風險管理正處于起步階段。在計劃經濟時期，由于房地產合作開發(fā)項目的投資以國家為主，企業(yè)也以國有企業(yè)為主體，一旦出現問題，風險主要是由國家承擔，因而風險管理意識極為淡薄。改革開放以來，特別是我國加入WTO之后，我國的房地產項目已呈多元化，企業(yè)所有制結構也發(fā)生了很大的變化，房地產合作開發(fā)項目風險管理也逐漸被項目的參與各方所重視。本文針對我國的房地產合作開發(fā)項目風險管理現狀，在總結國內外研究成果的基礎上，把房地產合作開發(fā)項目投資風險管理當成一個系統(tǒng)過程來研究，對存在于投資決策階段、投資前期階段、項目建設階段潛在的風險進行識別，以便于企業(yè)在相應的階段對風險因素采取相應的管理措施。這部分行距怎么跟前面的不一樣？房地產合作開發(fā)項目風險的研究具有重大的理論和實際意義，表現在以下幾個方面：(1)有助于提高投資人對房地產項目投資過程中風險的識別，在實踐中增強風險理念；(2)有助于投資人建立科學的決策機制，消除或減少由于決策失誤而帶來的投資失誤；(3)有助于提高投資人風險管理水平，保障項目的順利實現；(4)有助于減小投資人利潤和現金流量的波動，維持生產經營的穩(wěn)定；(5)有助于提高投資人的經濟效益；(6)有助于投資人建立和加強與銀行，消費者以及承包商等方面的關系。風險管理水平，作為衡量管理水平的一項重要指標，是決定我國房地產行業(yè)核心競爭力的一項重要因素，不斷提高風險管理水平，是我國房地產行業(yè)與國際接軌的必由之路。房地產合作開發(fā)項目風險管理是房地產項目管理的重要組成部分，隨著房地產開發(fā)規(guī)?；?、專業(yè)化程度的提高，以及國家宏觀調控政策的出臺，對于房地產的合作開發(fā)項目管理的水平也提出新的要求，而成功的項目管理是以合作開發(fā)項目風險管理為核心的項目管理，通過風險管理可以更好地明確項目范圍，優(yōu)化項目的選擇過程，同時可以實時監(jiān)控項目過程，有效地進行過程控制，對于提高房地產合作開發(fā)項目的管理水平將起到積極的作用。由于房地產業(yè)在我國還屬于一個新興的行業(yè)，其發(fā)展的時間不是很長，所以從現有的國內關于房地產合作開發(fā)風險管理的文獻看，還沒有對房地產合作開發(fā)項目風險管理進行深入和系統(tǒng)的研究，所以論文就現代風險管理的理論結合我國房地產合作開發(fā)項目的現實狀況進行了研究。1.3待答問題（1）房地產合作開發(fā)項目風險識別（2）房地產合作開發(fā)項目風險評價（3）房地產合作開發(fā)項目風險控制1.4研究的局限在論文的寫作過程中，由于涉及到很多個人觀點和思想的表達，根據老師的建議，并以及且考慮到個人的能力問題，筆者所以會準備更多的盡量多的查找資料，以便于更很好的闡述問題。表達。另外在資料的準備方面，由于這個方面的內容是以前在課堂上沒有涉及過的，所以閱讀量比較大，要準備充足的時間閱讀資料，以及消化內容。另外，由于前人相關研究比較少，在資料搜集上比較困難。所以需要指導老師給予指導。我也不是神仙，呵呵1.5名詞解釋ALARP原則這個原則是什么也要進行解釋的含義：任何系統(tǒng)都是存在風險的，不可能通過預防措施來徹底消除風險；而且，當系統(tǒng)的風險水平越低，要進一步降低風險就越困難，為此所花費的成本成指數曲線上升。也就是說，安全風險改進措施投資的邊際效益隨風險水平的降低而遞減；趨于零，最終為負值，因此必須在系統(tǒng)風險水平和成本之間做出折中。風險管理（RiskManagement）是指通過采用科學的方法對存在的風險進行識別、分析、應對和監(jiān)控，選擇最佳風險管理措施對風險予以處理，以保證以較低的成本投入，最大限度地減少風險損失，獲得較高安全保障的過程。風險管理是一種系統(tǒng)的過程，風險管理通過對風險的識別、分析、應對、監(jiān)控，來實現對風險的管理。風險管理的目標是通過減少風險損失，獲得較高的安全保障，而非藉此獲得巨額額外收入。每一章另起一頁第二章文獻評論過渡2.1房地產合作開發(fā)項目風險管理理論概述過渡2.1.1房地產合作開發(fā)項目理論概述房地產合作開發(fā)是指兩個或兩個以上的企業(yè)之間或企業(yè)與事業(yè)單位之間，通過簽訂聯(lián)合開發(fā)合同，組成房地產開發(fā)經營實體，共享利潤、共擔風險的經濟聯(lián)合行為。由于房地產投資占用資金多，資金周轉慢，而市場是瞬息萬變的，加上房地產資金的流動性低，不能輕易變現，這些都會造成風險因素增加，所以房地產行業(yè)的投資風險很大。國際金融危機的爆發(fā)，更加劇了房地產投資的風險。而我國房地產行業(yè)起步較晚，企業(yè)普遍存在規(guī)模偏小、資質比較低、資金不足等問題，在這樣的背景下，尋求企業(yè)外部資源，通過各自核心能力和優(yōu)勢資源的有效整合，合作開發(fā)項目，快速適應市場機會，降低成本、提高競爭力成了企業(yè)降低風險的首要選擇。合作開發(fā)項目又帶來了新的風險，比如合作伙伴的資質問題、合作者中途退出帶來的風險等問題。要降低房地產合作開發(fā)的風險，必須對合作開發(fā)中可能出現的種種風險因素進行預先評價。2.1.2風險管理理論概述風險管理（RiskManagement）是指通過采用科學的方法對存在的風險進行識別、分析、應對和監(jiān)控，選擇最佳風險管理措施對風險予以處理，以保證以較低的成本投入，最大限度地減少風險損失，獲得較高安全保障的過程。風險管理是一種系統(tǒng)的過程，風險管理通過對風險的識別、分析、應對、監(jiān)控，來實現對風險的管理。風險管理的目標是通過減少風險損失，獲得較高的安全保障，而非藉此獲得巨額額外收入。2.1.3房地產合作開發(fā)項目風險管理概述房地產合作開發(fā)項目風險管理是在房地產合作開發(fā)過程中對可能出現的風險進行識別、分析，采用合理經濟的手段對風險加以防范和處理，以最小成本獲得最大安全保障的一種管理活動。即在主觀上盡可能做到有備無患或在無法避免時也能尋求切實可行的補償措施，從而減少意外損失或進而使風險為我所用。房地產合作開發(fā)項目風險管理定義包含以下三層含義：1.房地產合作開發(fā)項目的風險管理主體是開發(fā)商，因此房地產合作開發(fā)項目風險管理不僅僅是工程技術風險等問題，同時包括政策風險、市場風險、社會風險、管理風險等內外多種不確定因素的管理。同時要協(xié)調好項目開發(fā)過程中各利害干系人的關系。2.房地產合作開發(fā)項目風險管理的基本內容、方法和程序的核心在于構建合理的風險管理框架，完善風險管理流程和運用科學有效的風險管理技術手段進行風險防范和控制。3.房地產合作開發(fā)項目風險管理目標在于以最少的成本實現最大安全保障的效能。在決策時，期望達到上述目標，然而是否能達到，不僅取決于決策前的風險辨識、分析和評價是否全面正確，而且還取決于實施控制方案過程中效果評價，對控制方案不斷修改，使其更加切合實際。這表明房地產風險管理方案的實施是一個動態(tài)過程，管理者必須根據實際情況隨時辨識、分析和評價新風險，修改管理方案，這樣才能達到以最少的成本實現最大安全保障的目標。2.2房地產合作開發(fā)項目風險識別研究過渡2.2.1風險識別的含義風險識別包括確定風險的來源、風險產生的條件，描述其風險特征和確定哪些風險事件有可能影響本項目。風險識別的目的是減少項目的結構不確定性。風險識別應當在項目的自始自終定期進行。風險識別的依據是：(1)風險管理規(guī)劃。(2)項目規(guī)劃。項目規(guī)劃中的項目目標、任務、范圍、進度計劃、費用計劃、資源計劃、采購計劃及項目承擔方、業(yè)主方和其他利益相關者對項目的期望值等都是項目風險識別的依據。(3)風險種類。風險種類指那些可能對項目產生正負影響的風險源。一般的風險類型有技術風險質量風險、過程風險、管理風險、組織機構風險、市場風險及法律法規(guī)變更等。項目的風險種類應能反映出項目所在行業(yè)及應用領域的特征。(4)歷史資料。項目的歷史資料可以從項目及相關項目的歷史檔案及公共信息渠道中獲取。(5)制約因素和假設。風險識別，可分三步進行：第一步，收集記錄三方面的資料。1)項目產品或服務的說明書。它可提供識別項目產品或服務的不確定性；2)項目的前提、假設和制約因素。它可以幫助識別隱藏的風險；3)可與本項目類比的先例。第二步，項目風險形勢估計。風險形勢估計是要明確項目的目標、戰(zhàn)略、戰(zhàn)術以及實現項目目標的手段和資源，以確定項目及其環(huán)境的變數。通過項目風險形式估計，項目管理班子全體可以從一個新的角度重新審查項目計劃，認清項目形勢，揭露原來隱藏的假設、前提和以前未曾發(fā)覺的風險。第三步，根據直接或間接的癥狀將潛在的風險識別出來。2.2.2風險識別的工具和技術風險識別首先需要對制定的項目計劃、項目假設條件和約束條件、與本項目具有可比性的已有項目的文檔及其他信息進行綜合會審。然后在會審的基礎上應用德爾非法、頭腦風暴法和核對表等信息收集技術獲取新的信息資源并進行綜合評審。1.德爾非法本質上是一種反饋匿名函詢法。其做法是，在對所要預測的問題征得專家的意見之后，進行整理、歸納、統(tǒng)計，再匿名反饋給各專家，再次征求意見，再集中，再反饋，直至得到穩(wěn)定的意見?？傊?，它是一種利用函詢形式的集體匿名思想交流過程。2.頭腦風暴法就是團隊的全體成員自發(fā)地提出主張和想法。頭腦風暴法更注重想出主意的數量，而不是質量。這樣做的目的是要團隊想出盡可能多的主意，鼓勵成員有新奇或突破常規(guī)的主意。其遵循的原則是：不進行討論，沒有判斷性評論。頭腦風暴法在幫助解決問題團隊獲得最佳可能方案時很有效。3.核對表核對表是基于以前類比項目信息及其他相關信息編制的風險識別核對圖表。核對表一般按照風險來源排列。利用核對表進行風險識別的主要優(yōu)點是快而簡單，缺點是受到項目可比性的限制。4.SWOT分析技術SWOT技術是分析項目內部優(yōu)勢與弱勢、項目外部機會與威脅綜合分析的代名詞。SWOT技術作為一種系統(tǒng)分析工具，其主要目的是對項目的優(yōu)勢與劣勢、機會與威脅各方面，從多角度對項目風險進行分析識別。5.項目工作分解結構這個說法欠妥風險識別要減少項目的結構不確定性，就要弄清項目的組成、各個組成部分的性質、他們之間的關系、項目同環(huán)境之間的關系等。項目工作分解結構是完成這項任務的有力工具。6.常識、經驗和判斷專家分析法以前完成的項目積累起來的資料、數據、經驗和教訓，項目班子成員個人的常識、經驗和判斷在風險識別時非常有用。另外，把項目有關各方找來，同他們就風險識別進行面對面的討論，也有可能發(fā)現一般規(guī)劃活動中未曾或不能發(fā)現的風險。7、財務報表分析法對財務報表中反映的風險損失和風險管理費用進行分析，來識別和分析項目的各種風險。財務報表主要包括資產負債表、損益表、財務狀況表、利潤分配表等。8.敏感性分析敏感性分析研究在項目壽命周期內，當項目變數(例如產量、產品價格、變動成本等)以及項目的各種前提與假設發(fā)生變動時，項目的性能(例如現金流的凈現值、內部收益率等)會出現怎樣的變化以及變化范圍如何。敏感性分析能夠回答哪些項目變數或假設的變化對項目的性能影響最大。這樣，項目管理人員就能識別出風險隱藏在哪些項目變數或假設下。9.系統(tǒng)分析法系統(tǒng)分析法就是將復雜的事物分解成比較簡單的容易被認識的事物，將大系統(tǒng)分解成小系統(tǒng)，從而識別風險的方法。10.事故樹分析法此法不僅能識別出導致事故發(fā)生的風險因素，還能計算出風險事故發(fā)生的概率。事故樹由結點和連接結點的線組成。結點表示事件，而連線則表示事件之間的關系。事故樹分析是從結果出發(fā)，通過演繹推理查找原因的一種過程。在風險識別中，事故樹分析不但能夠查明項目的風險因素，求出風險事發(fā)生的概率，還能提出各種控制風險因素的方案。既可用做定性分析，也可用做定量分析。2.2.3風險識別的程序項目風險管理發(fā)展的一個主要標志是建立了風險管理的系統(tǒng)過程，從系統(tǒng)的角度來認識和理解項目風險，從系統(tǒng)過程的角度來管理風險。項目風險管理過程，一般由若干主要階段組成，這些階段不僅其間相互作用，而且與項目管理其他管理區(qū)域也相互影響，每個風險管理階段的完包頭可能需要項目風險管理人員的努力。在房地產項目開發(fā)過程中，許多風險具有較強的隱蔽性，各種風險可能相互作用，引起風險的原因更是錯綜復雜，需要采取科學的方法。房地產企業(yè)的項目開發(fā)風險識別是風險分析、風險控制的前提，只有對房地產企業(yè)在項目開發(fā)過程中可能存在的風險及其因素進行系統(tǒng)的識別，才能對其進一步分析研究，制定對策，實施控制。房地產企業(yè)的項目開發(fā)風險識別一般按照以下步驟進行。1、項目開發(fā)風險分解項目開發(fā)風險的分解途徑，包括：(l)目標：識別影響房地產企業(yè)項目開發(fā)費用、進度、質量和安全目標實現的風險；(2)時間：識別房地產企業(yè)在項目開發(fā)不同進展階段的風險；(3)結構：按照房地產企業(yè)的開發(fā)項目結構組成、相關技術群的關系進行分解；(4)環(huán)境：是指自然環(huán)境和社會、政治、軍事、社會、心理等非自然環(huán)境中一切同房地產企業(yè)的項目開發(fā)建設有關的環(huán)境；(5)因素：按照房地產企業(yè)的項目開發(fā)風險因素分解。2、建立初始項目開發(fā)風險清單就是建立房地產企業(yè)在項目開發(fā)過程中存在風險的一覽表，由項目風險的編碼、因素、事件、后果等構成。3、項目開發(fā)風險識別對初始建立的項目開發(fā)風險進行風險因素、風險事件及風險后果分析，剔除一般性風險，保留值得關注并進而作詳細研究對象的風險。風險識別的依據是已積累的經驗(數據)及有針對性的風險調查的資料。4、確立項目開發(fā)風險清單項目開發(fā)風險清單是進一步進行項目開發(fā)風險分析與評估的基礎。

2.3房地產合作開發(fā)項目風險評價研究過渡2.3.1風險評價的主要內容由于房地產項目投資中，其風險都有自身的規(guī)律、特點、影響范圍和影響程度，通過分析，可以將它們的影響統(tǒng)一成各風險因素對目標風險影響程度的形式，具體可以從以下幾個方面來分析和評價。(1)風險存在和發(fā)生的時間分析。即分析房地產投資風險可能在項目的哪個階段、哪個環(huán)節(jié)上發(fā)生。有許多風險具有明顯的階段性，有的風險是直接與具體的工程活動相聯(lián)系的。這種分析對風險的預警有較大的作用。(2)風險的影響和損失分析。風險的影響是一個非常復雜的問題，有的風險影響面較小，有的風險影響面較大，可能導致整個房地產投資項目的中斷或報廢。而風險之間往往是相聯(lián)系的，例如通貨膨脹引起物價上漲，則不僅會影響后期的采購、各種費用的支出，而且會影響整個后期的工程費用。由于設計圖紙?zhí)峁┎患皶r，不僅會造成工期拖延，還會造成費用提高。有的風險是相克的，其作用可以互相抵消。例如反常的氣候條件、設計圖紙拖延等在同一時間段發(fā)生，則它們對總工期的影響可能是重疊的。(3)風險發(fā)生的可能性分析。即研究風險自身的規(guī)律性，通?？梢杂酶怕蕘肀硎?。(4)風險級數。房地產投資風險因素非常多，涉及到各個方面，但人們并不是對所有的風險都應十分重視。否則將會大大增加管理費用，而且可能會干擾正常的決策過程。在具體的房地產投資風險決策過程中，對損失期望值很大的風險應該重點關注，對損失期望值一般的風險(發(fā)生的可能性不大且損失也不大的風險、可能性較大但損失極小的風險、損失比較大但可能性較小的風險)需要顧及到；對損失期望值較小的風險(發(fā)生的可能性較小或即使發(fā)生損失也很小的風險)可以不考慮。2.3.2風險評價的方法目前比較常用的房地產開發(fā)風險評價方法有調查和專家打分法、盈虧分析法、敏感性分析法，以下著重介紹敏感性分析法和調查和專家打分法。(1)敏感性分析法敏感性分析是通過分析、預測房地產投資項目的某些不確定性因素發(fā)生變化時，項目經濟評價指標因此受到的影響程度，進而從中找出敏感性因素，并確定其影響程度的一種分析方法。假設某不確定性因素發(fā)生很小的變化，就會對項目經濟評價指標產生很大的影響，則可認為該項目對該因素很敏感。房地產投資分析中的敏感性分析是分析和預測項目經濟效果的主要指標，如凈現值、內部收益率等，對主要變動因素變化而發(fā)生變動的敏感程度。敏感性分析可以使決策者了解不確定性因素對經濟分析指標的影響，從而提高決策的準確性，還可以啟發(fā)投資分析人員對那些較為敏感的因素重新進行分析研究，以提高預測的準確性。它是測定項目風險，衡量其可靠性的最常用和最有效的方法。它主要考察各相關要素發(fā)生變動時，導致項目盈利能力變化的范圍和幅度。本文就單因素敏感性分析步驟進行介紹，其分為以下幾個步驟進行：首先，確定分析指標經濟指標的選定，與著手進行的任務及其目的有關。在項目的機會研究階段，各種經濟數據不完全、可信程度不高，常使用簡單投資收益率和投資回收期指標，在項目的初步可行性研究和詳細可行性研究階段，經濟評價指標主要采用凈現值、內部收益率等。敏感性分析可以圍繞這些指標進行。一般而言，敏感性分析的指標應該與經濟評價指標一致，不應超出所選用的指標范圍而另立分析指標。當經濟指標不少過兩個時，敏感性分析可以圍繞其中最重要的一個或部分指標進行。其次，選定需要分析的不確定因素雖然影響項目經濟評價指標的因素通常很多，而且嚴格來說，凡是影響項目經濟效果的因素都具有某種未來不確定性，但沒有必要對所有這些因素進行敏感性分析，應當事先仔細選定不確定因素。選定原則有兩條：第一，預計其可能變動的范圍內，其變動將比較強烈地影響經濟評價指標。第二，對其在確定性經濟評價中采用的數據的準確性把握不大。選定不確定性因素應當把這兩點結合起來進行。第三，計算正常情況下經濟評價指標的值分析項目經濟效果評價指標受不確定因素變化的影響程度，必須以正常情況下(不確定因素未發(fā)生變動時)經濟評價指標為參照。因此，必須首先計算正常情況下經濟效果評價指標值。敏感性分析中經濟效果評價指標，應該與確定性經濟評價所采用的指標相一致，通常選用財務內部收益率、財務凈現值或投資收益率。第四，分析計算不確定因素變動時經濟效果評價指標根據選定的不確定因素，設定若干變動幅度，假定其他因素不變，每次只變動一個因素，分別計算各變動幅度(通常以變化率表示)導致的相應的經濟評價指標的值。重復上述，依次計算所有因素在各變動幅度內的經濟評價指標值。最后，判斷項目的風險程度針對項目各不確定因素的允許最大變化幅度，逐個分析這種變動幅度在實際中出現可能性的大小。如果這種變幅在現實中出現可能性較大，且該因素對經濟評價指標又比較敏感，那么該項目風險程度較大。反之，如果各不確定因素允許最大變化幅度在實際中出現的可能性均不大，且各因素對經濟評價指標又不敏感，則該項目風險不大。(2)調查和專家打分法調查和專家打分法是一種最常用的、最簡單的、易于應用的分析方法。它的應用由兩步組成；首先，辨識出某一特定房地產項目可能遇到的所有風險，列出風險因素；其次，利用專家經驗，對可能的風險因素的重要性進行評價，綜合成整個項目風險，具體步驟如下：(1)確定每個風險因素的權重，以表征其對項目風險的影響程度。(2)確定每個風險因素的等級值，按可能性很大、比較大、中等、不大、較小五個等級，分別以1.0，0.8，0.6，0.4，0.2打分。(3)將每項風險因素的權數與等級值相乘，求出該項目風險因素的得分，再求出房地產項目風險因素的總分，顯然，總分越高說明風險越大。2.3.3風險評價的程序(1)ALARP原則在風險評價的地基礎上，需要根據相應的風險標準，判定風險是否可被接受，是否需要采取進一步的安全措施。在項目風險評估中，一般采用“最低合理可行(ASLOWAsReasonablyPracticalble，ALARP)”的原則，即ALARP原則。ALARP原則的含義：任何系統(tǒng)都是存在風險的，不可能通過預防措施來徹底消除風險；而且，當系統(tǒng)的風險水平越低，要進一步降低風險就越困難，為此所花費的成本成指數曲線上升。也就是說，安全風險改進措施投資的邊際效益隨風險水平的降低而遞減；趨于零，最終為負值，因此必須在系統(tǒng)風險水平和成本之間做出折中。這個內容有重復(2)避繁就簡的原則隨著科技的發(fā)展，項目風險評價的方法種類越來越多，科學性和精確度也越來越高，為提高項目風險評價的準確性提供了可能。但是項目風險評價工具只是為項目管理服務的，任何模型都有它的適用性和局限性，如果為了追求極度的精確和方法的完美而不注重效果，把風險評價變成了數學研究的實驗場，就會本末倒置。如在項目施工階段的時間比較緊迫，就不適宜使用復雜的風險評價方法，最好的方法是專家調查法，通過項目評審會或者項目例會對施工過程中的風險進行及時地發(fā)現和處理，保證項目的進度和質量。(3)定性分析和定量分析相結合的原則定性分析方法和定量分析方法不是截然割裂的兩種方法，在房地產開發(fā)項目評估過程中，應注重兩者的結合，揚長避短.即通過定性分析把握項目風險的概況，在此基礎上通過定盤分析深化、擴展定性分析的結果，再在定量分析的基礎上，進一步運用定性分析的方法，以更加全面有效地評價項目風險。(4)典型分析和全面分析相結合的原則項目風險評價的目的是既要整體評價風險對項目目標的影響，又要找出關鍵的風險因素。因此在評價過程中既要重視全面分析，又要對重要風險進行風險評價指標的細化，層層分析，找出風險的根源，為制定項目風險應對措施提供依據。

2.4房地產合作開發(fā)項目風險控制研究2.4.1風險控制的含義風險控制是為了避免風險的發(fā)生而采取的一種或多種控制方法，風險控制者通常知道或可以預測風險的種類與發(fā)生原因。但對一些無法預知的風險因素，風險控制就無法對風險進行有效的防范。另外，風險控制也可出現在風險出現的“事中階段”，風險發(fā)生后，管理者可以通過有效的風險控制方法將風險造成的損失減少到最小。總之，重視“事前、事中階段”的風險控制對于房地產項目企業(yè)的風險管理來說具有重要作用，主要體現在以下幾方面：(1)減少風險發(fā)生的數目從而降低風險發(fā)生的概率。(2)降低風險的損失程度。在風險控制方法的選擇方面，不同的企業(yè)和行業(yè)有其自身的特點，因而在風險控制上可能采用不同的方法，針對房地產項目企業(yè)的特點，風險控制方法主要采用指標監(jiān)測和風險評估。2.4.2風險控制的方法任何企業(yè)在投資過程中都希望最大限度的回避風險，采取風險控制措施可以降低企業(yè)的預期損失或使這種損失更具有可測性，從而在獲取最大利益的同時盡量降低風險，同時也說明了風險損失是可以控制的。常見的風險控制和處理方法包括風險預防、風險回避、風險降低、風險分散、風險轉移、風險自留。(1)風險預防風險預防是指對項目投資進行市場分析和研究，以減少投資的不確定性和風險性。通過研究使投資者明確了投資過程中可能存在的風險及其大小，是風險防范和控制的有力措施。風險預防實施步驟為：(1)充分收集信息和資料。要充分了解市場的供求情況和供求結構、市場發(fā)展變化趨勢、消費者的需求偏好、原材料和產品的價格、競爭對手的動態(tài)等。(2)進行市場研究和分析。房地產市場研究是指在對房地產市場供求及相關信息的收集、整理、分析的基礎上，對其需求的確定性做出分析和預測的過程。它是判斷投資可行性的基礎，是投資和經營決策的前提，對防范投資風險有著重要意義。(3)做好投資可行性研究，選擇合理的投資方案?？尚行匝芯渴菍Ψ康禺a投資的前期決策的研究，就是在投資決策前，對擬投資的項目進行全面的、綜合的經濟技術分析和研究，以確定能否投資。房地產投資可行性研究是防范房地產投資風險的有力措施，經過這項工作，投資者能清楚地了解和掌握在投資過程中可能遇到的風險和各種情況，并采取相應的措施予以防范和應對。(2)風險回避用風險回避的形式來消除風險是較為常見的，也是對付風險最徹底的方法。有效的風險回避可以完全消除某一特定的風險所可能造成的損失。對房地產投資者來說，風險回避主要體現在以下三個方面：一是在投資決策階段，通過對投資風險的測量和評價，放棄風險較大的開發(fā)區(qū)域、開發(fā)類型或開發(fā)方案；二是在土地獲取階段，通過對地塊的自然屬性、使用屬性或有關部門對地塊使用屬性的確認，如果開發(fā)無利可圖，則應放棄該宗土地的開發(fā)；三是在工程建設階段，為了回避風險，可能拒絕采用某種建設方案、結構形式或施工方案，或通過招投標模式、承發(fā)包方式、合同類型的選擇等回避某些風險。風險回避雖然能有效的回避風險，但同時也失去了參與競爭的獲利機會，因此具有一定的局限性。(3)風險降低風險降低是指在風險發(fā)生前、發(fā)生時和發(fā)生后，采取各種防范措施，盡量減少發(fā)生損失事件的概率和降低損失的程度。這種方法一般用來處理那些房地產投資者不愿回避或轉移的風險。正如前面所述，風險回避的方法雖然消除了風險，卻同時放棄了可能獲得盈利的機會，而風險降低的方法則能積極改變風險本身的特性并使其為公司所接受。因此它是一種被普遍采用和接受的風險防范的方法。風險降低有三層含義：一是在風險發(fā)生前，降低其發(fā)生的可能性；二是在風險發(fā)生時，使發(fā)生的損失達到最小；三是在風險發(fā)生后，采取積極有效的措施，彌補已經造成的損失。風險降低的方法對管理房地產開發(fā)過程中所遇風險顯得尤為有效。在開發(fā)過程中，可采取一系列手段將開發(fā)風險降低到最小。(1)準確的預測和評價方案，即盡可能的全面收集資料，采取科學的方法對擬開發(fā)項目的各項費用和最終收益進行預測，對備選的方案進行風險分析和決策，以減少開發(fā)的盲目性，降低項目的各種不確定性。(2)縮短建設周期，盡快完成開發(fā)項目。房地產開發(fā)的風險在很大程度上是來自于開發(fā)過程中的社會、經濟、政治等條件的變化，縮短開發(fā)周期，將有利于減輕投資者將面臨的未來的不確定性。(3)針對開發(fā)中可能存在的風險，提前制定詳細而周密的方案，建立有效的指揮系統(tǒng)，并定期實施訓練。(4)風險分散可以采用投資組合、共同投資和跨行業(yè)投資等多種方式來分散風險：(1)房地產投資組合是指將房地產市場在以投資環(huán)境、物業(yè)形態(tài)、使用用途、消費層次等因素為依據進行細分的基礎上，通過分析不同類別房地產投資的風險與收益的關系以及在統(tǒng)一市場條件下各類房地產的相關性，針對各個不同房地產類型需求的差異加以區(qū)別，評價和選擇兩個或多個不同類型的房地產產品進行開發(fā)投資的過程。(2)共同投資是投資主體的分散，即多個房地產開發(fā)的公司聯(lián)合起來，共同開發(fā)同一個房地產項目。共同開發(fā)投資的根本目的是分散風險，為此，要保證參與投資的各方主體能夠優(yōu)勢互補，要充分利用每一家公司在資金、土地、技術、管理、社會資源、政策等方面的優(yōu)勢，實現對風險的最有效管理，從而最大限度的控制風險。(3)跨行業(yè)投資組合。在投資于房地產的同時，可以進行其他類型和內容的投資，如投資于證券、期貨或者其它行業(yè)，這種跨行業(yè)的投資組合方式能起到降低房地產投資風險的作用，但前提是這種投資組合必須是科學的、合理的，否則會產生負的影響。(5)風險轉移風險轉移是指投資者將損失有意識地轉移給與其有相互關系的另一方承擔的一種風險防范方法。風險轉移通常在以下幾種情況下采用：可以清楚的劃分被轉移和轉移方之間的損失；被轉移人能夠并且愿意承擔適當的風險；風險轉移成本低于其它方法。風險轉移的主要途徑有保險、合同、擔保。(6)風險自留風險自留是解決發(fā)生較小損失時所采用的一種方法。這種方法是指在預計較小損失可能發(fā)生的情況下，預留一筆應急資金以應付損失；或者因過錯而引起較小損失發(fā)生時，用應急資金主動承擔所發(fā)生的損失。風險自留雖然讓投資者承擔了風險、增加了費用，但它同時也可以促進資金周轉、節(jié)約潛在費用和贏得潛在顧客。風險自留分為兩大類：第一類是非計劃風險自留，即對某些風險，由于沒有意識到它的存在或重要性，因而沒有處理風險的準備，或明知風險的存在，卻由于疏忽或低估了風險的程度等，都屬于非計劃風險自留；第二類是計劃風險自留，即對某些風險經過科學的判斷、認真合理的研究分析后，決定通過資金融通，自己獨立承擔該風險造成的損失。上述方法中，有些可以完全消除風險，如:風險預防、風險轉移、風險回避，顯然風險預防是最好的方式，因為它犧牲的收益最小，而風險轉移的同時也轉移了一部分的收益，風險回避則完全放棄了收益。有些則部分消除風險，比如：風險降低、風險分散、風險自留，風險降低策略也是一種主動的企業(yè)自身的風險控制策略，損失的收益較少，而風險分散同樣也需要分散一部分收益，風險自擔實際上是完全承擔了風險，但是由于對風險準備比較充分，因此可以盡可能的降低風險發(fā)生后造成的損失。在現實項目中，風險控制的各種方法是組合使用的，一部分風險較大的項目可能一開始就被拒絕；另外一些被企業(yè)所接受的項目，分散、自留、轉移、預防、降低等策略，都應隨著時間、環(huán)境、條件的不同，分別采取不同的策略。2.4.3風險控制的策略選擇風險識別、評價、控制是風險管理的主要內容，風險控制的對象就是風險評價階段產生的結果，而風險識別又是風險評價的依據。在第五章中介紹了風險評價的方法：敏感性分析法和調查和專家打分法。通過風險評價階段，我們可以得出在風險識別階段識別出的風險因子發(fā)生的概率大小，以及對項目成敗的影響大小。在風險控制階段，就需要對那些風險概率大的風險因子進行控制和防范，控制的措施可能有很多種，對于企業(yè)來說，措施的選擇就顯的尤為重要，因為每種措施所花費的成本可能是不同的，無論哪一種風險控制策略的實施，都有其兩面性：一方面會降低項目的風險，另一方面就是不可避免的由于控制風險而使成本增加。這就需要企業(yè)決策者對措施也要做出評價，選取成本最小又能使風險最小的措施。對于房地產企業(yè)來說，房地產項目是一項投入大，風險大的工作。這是由于房地產項目的開發(fā)過程有很多的不確定性。企業(yè)對每一項風險進行控制時，會有很多的方案或措施，每一項措施的目的都是要把風險發(fā)生的概率降到最低或風險造成的損失降到最低。但任何事情都是有代價的，企業(yè)在實施這些措施的時候，都會發(fā)生一定的成本，不同的措施花費的成本可能不同，因此，房地產企業(yè)在規(guī)避風險做策略選擇的時候，不僅要考慮哪項措施能把風險的發(fā)生概率降到最低，同時還要考慮實施措施的成本。真正好的措施是花費成本最小而又最有效控制風險的措施。從這個角度出發(fā)，我們在策略選擇的方法上采用風險降低程度與成本花費之比作為標準。因此，需要用層次分析法分析風險降低的程度和措施花費的成本，這就要建立兩個層級結構。下面是具體的分析方法：(1)建立風險降低和風險成本的層級結構。風險降低的層級結構分為三個層級，最高層為某風險因子，中間層由風險發(fā)生概率降低和影響程度降低兩部分組成。之所以分為這兩個部分，是由于一個風險因子對項目的影響主要是由這兩部分作用，這兩部分也是房地產項目風險控制的兩個目標。風險措施成本層次結構也應該包括三個層級。在考慮使用哪種措施規(guī)避某種風險因子時，不能只單單考慮某種措施降低風險發(fā)生的概率情況，而要綜合考慮實施該措施所花費的成本。一項合理的風險管理策略是應該能夠在降低風險所獲得的收益的同時，要使得為實施該項措施而耗費的成本最低。達到這一目標，就需要建立風險措施成本層次結構層級來衡量各種風險管理策略，或者說是措施的相對實施成本大小。所以，風險管理措施成本層次結構的目標層就應該被描述為某風險的措施成本。中間層應該有兩個基本準則即顯性成本和隱性成本。顯性成本包括財務費用、管理費用、營業(yè)費用等費用;隱性費用包括時間成本以及實施該措施給企業(yè)帶來的負面影響等無形成本。成本層級的最后一層是方案層也叫措施層，它和風險降低層級第三層的方案相同。(2)構造判斷矩陣。建立好特定風險響應措施層級結構之后，就應該搜集相關資料，通過征集專家意見，運用同一層級間兩兩因素對上一層中同一因素的相對重要程度，從而構造出判斷矩陣。(3)最優(yōu)方案的選擇。判斷矩陣構造好之后，就可以通過計算矩陣的最大特征值和相應的特征向量得出層次單排序結果，通過一致性檢驗之后進行層次總排序并進行整體一致性檢驗。通過整體一致性檢驗的層次總排序結果就是各種方案針對目標層的相對影響程度。得出風險降低層次結構和風險管理措施層次結構的總排序結果之后，就可以依據各種風險管理措施的風險降低權重與管理措施成本權重之間的比值選擇最優(yōu)的風險相應措施了。

第三章

研究方法與設計3.1研究對象與范圍3.1.1本文主要論點注意過渡和字體字號房地產行業(yè)是近幾年國內最受關注的行業(yè)之一。房地產項目以其高投入、高回報率、高風險而備受關注。房地產項目合作開發(fā)模式是房地產開發(fā)商運作項目的最主要的形式之一，研究這種合作模式下存在的風險，降低房地產項目投資者的風險就顯得很重要。本文站在房地產開發(fā)商的角度進行研究。首先介紹研究的背景、目的和意義，同時闡述了國內外研究現狀、論文研究的內容、方法、技術路線和主要創(chuàng)新點。主要研究內容包括以下幾個方面：(1)系統(tǒng)分析了房地產項目合作開發(fā)風險。(2)利用項目風險管理的理論，比較全面的研究了房地產項目合作開發(fā)風險的識別。利用定性、定量的風險研究理論，對房地產項目合作開發(fā)模式進行風險分析。同時，利用風險預防、風險回避、風險降低、風險分散、風險轉移、風險自留的風險處置辦法對房地產合作開發(fā)模式下的風險進行控制。(3)結合實際案例，進行分析應用。本文對房地產項目合作開發(fā)模式的風險管理研究具有系統(tǒng)的理論及實際應用價值。3.1.2本文主要研究內容為以下幾個方面(1)論述本文的研究背景和目的，以及研究意義，并確定本文研究方法、主要內容及主要創(chuàng)新點。(2)對國內外房地產合作開發(fā)項目的發(fā)展狀況及研究現狀進行理論綜述，并闡述對房地產項目開發(fā)風險進行評價的必要性。(3)對房地產合作開發(fā)項目理論的概述、風險管理理論的概念及房地產合作開發(fā)項目風險管理的概述進行論述，對各個風險因素進行定性分析。(4)對房地產項目合作開發(fā)項目風險識別研究進行分析。(5)對房地產項目合作開發(fā)項目風險評價研究進行分析。(6)對房地產項目合作開發(fā)項目風險控制研究進行分析。(7)針對帝景？項目開發(fā)過程中的風險提出相應防范措施。(8)得出本文的研究結論，并對下一步研究進行展望。3.1.3創(chuàng)新點(1)項目指標選擇上更趨合理。本研究為了使層次分析在房地產研究中更加科學合理，在指標選擇上經過多次反復。首先根據已有的文獻進行了多指標大范圍的確定。其次，通過專家打分，按照多數人的原則，按照通過率為0.1的概率，篩選指標，避免指標選擇上的隨意性。(2)較全面的建立了風險監(jiān)控信息系統(tǒng)。在項目執(zhí)行過程中，定期對項目進行評估，對項目的新增風險、注銷風險、風險轉化等進行統(tǒng)計分析，有利于項目管理者根據項目的進展情況來分析了解項目的風險狀況，為項目后期的決策提供依據。本研究針對房地產合作開發(fā)項目的風險管理，為項目全過程中的風險狀況提供依據，使其投資決策更為科學、合理、及時、有效。3.2研究工具(1)理論分析和實證分析相結合本文以國內外風險管理理論和風險分析與評價方法為出發(fā)點，結合本人的工程實踐，以實證研究主要內容，結合項目的建設情況，對帝景項目的建設的風險因素進行評價，并根據評價結果提出相應的風險防范措施。(2)定性分析和定量分析相結合定性和定量分析是相輔相成的，定性分析是定量研究的基礎，定量分析是定性研究的深入。本文在對帝景項目的建設的風險因素定性分析的基礎上，建立評價帝景項目的建設的風險因素的指標體系，并結合相關數據進行定量評價，最后根據定量評價結果提出定性的建議和對策。3.3研究的實施程序筆者按照以下實施程序對本論文課題進行研究：步驟一：選擇題目。確定研究課題，明確研究對象、研究目的、理論意義和實際應用價值。步驟二：資料的搜集與評定。通過各種途徑搜集相關資料，對所研究課題的文獻進行閱讀分析和歸納整理，對資料的可信度和可用度加以評定。步驟三：組織思想。把搜集的資料變成自己的思想，明確筆者觀點，草擬提綱，勾勒文章的邏輯結構。步驟四：撰寫論文。組織資料與思想，著手撰寫研究報告。步驟五：修改、定稿。對論文的邏輯結構、論點論據、詞句篇章進行修改。反復研讀、不斷調整，形成終稿，提交論文和準備答辯。

第四章xx資料的處理、分析和討論此處最好能夠突出項目的名稱以及你的主要分析內容4.1帝景項目介紹帝景項目建設用地位于包頭市中心城區(qū)昆區(qū)？南側，為未來包頭市重點發(fā)展區(qū)域，是配套完善、功能齊全、文化氛圍濃厚的核心居住區(qū)，地處包頭市經濟技術開發(fā)區(qū)邊緣區(qū)域范圍內，項目南側為已修建完成的校園路、北側為黃河路，東側為已修完的林蔭南路，西側為區(qū)間道（待修）。本項目南側為待建地、名牌小學、東北側為保利香檳花園、東側為教育、體育用地、西側為東亞新華待建項目。項目地處包頭市中央城區(qū)，該片區(qū)作為包頭市未來的商業(yè)、商務核心區(qū)域，是包頭市未來商務重心；項目片區(qū)商業(yè)氛圍濃厚，大型商業(yè)物業(yè)不斷建設完成，各類開發(fā)商紛紛進駐該區(qū)域，片區(qū)環(huán)境不斷改善。片區(qū)內大型超市商業(yè)物業(yè)、醫(yī)院、學校云集，生活配套設施較為完善，同時政府相關單位、為數眾多的公司及機構也位于該片區(qū)輻射范圍內，為片區(qū)提供了足夠的人氣。但是，項目地塊地處經濟技術開發(fā)區(qū)尚未開發(fā)改造的舊城范圍內，經過一條通道與市政小路相連，地塊周邊被民房所包圍，進出通道受到極大限制，正式取得項目建設用地時，片區(qū)環(huán)境仍未改善，從一定程度上對項目的開發(fā)銷售造成一定影響，但未來發(fā)展?jié)摿薮?。xx項目屬于政府清算資產，同時地塊上存在建筑物而非凈地，因此相關部門委托包頭某拍賣公司對其進行拍賣，而非國土局土地交易中心，并且地塊僅在規(guī)劃部門進行了控規(guī)調整，尚未對該項目出臺規(guī)劃設計條件書，也未在國土部門辦理國土變更手續(xù)及補交用地性質變化需繳納的土地出讓金。三段都用一樣的詞開頭，不妥項目擬建成中高檔綜合性超高層小戶型住宅，計劃開發(fā)周期為三年，總投資約5億元。小區(qū)初步設計為兩棟約45層到50層塔樓，地下5層，容積率為10，建筑密度34%，預計項目建成后總建筑面積為6萬平方米；考慮到項目地理位置的特殊性，將以犧牲商業(yè)用房面積的方式降低項目開發(fā)風險，而為滿足中心城區(qū)停車位配比，地下停車場將建為地下五層，因此造價比較昂貴，項目利潤的實現將從一定程度上取決于停車位的資金回收的情況。4.2帝景項目風險識別本文已明確顯示了房地產開發(fā)在投資決策階段所遇到的各類風險，結合帝景項目的具體情況，對帝景項目的風險我們分析如下：開發(fā)區(qū)域風險中，政治經濟環(huán)境方面，我們國家我國長期保持了長治久安的局面，國家政治穩(wěn)定，社會安定團結，因此戰(zhàn)爭、工潮、社會動蕩、政府不穩(wěn)定等因素的發(fā)生概率很小，對本項目不構成風險因素。政策環(huán)境方面，國家近幾年強調大力發(fā)展第地三產業(yè)。直接促進了包頭市城市商業(yè)和服務業(yè)樓宇市場的繁榮，同時國家在十一五規(guī)劃內，直接將住宅產業(yè)作為促進經濟發(fā)展的新的經濟增一長點，為房地產業(yè)的發(fā)展奠定莫定了基礎。因此從產業(yè)政策、住房政策、稅收政策、環(huán)保政策方面，帝景房地產項目都具有得天獨厚的優(yōu)勢，風險因素較少也較少。但是由于國家國土資源部對國有土地進行了徹底的清查，相繼下發(fā)了關于房地產土地交易的價格規(guī)范文件，同時包頭市政府也陸續(xù)出臺了一系列具有顛覆意義的土地改革政策，限制了開發(fā)商獲取土地的途徑，大大提高了土地交易成本，嚴格的土地政策使帝景房地產項目在土地獲取方面面臨極大風險。因此土地政策的風險是存在的。由于政府規(guī)劃部門在拍賣前對項目未出臺明確的規(guī)劃設計條件書，因此一旦規(guī)劃部門調整該地塊及片區(qū)的控制性規(guī)劃，或調整片區(qū)的具體規(guī)劃指標，都對項目產生重大影響。由于包頭房地產市場總體發(fā)展較平穩(wěn)，市場供求關系穩(wěn)定，需求旺盛，因此總體來說，項目涉及的市場風險較小，但由于政府一再加大調控力度，隨時可能出臺針對性的金融政策打擊部分城市過熱的房地產市場，包頭市場因此受到影響也將不可避免，如一旦土地獲取成本較高，市場受打壓嚴重，對項目整個資金回籠及利潤將產生巨大影響。另外社會環(huán)境方面與經濟環(huán)境方面由于宏觀形勢總體良好，帝景房地產項目在這兩方面的風險因素都較少。開發(fā)物業(yè)類型風險方面，由于帝景屬于小戶型住宅類物業(yè)類型，在安全及保值、投資的利潤、現金純收入、增值的可能、風險與利潤的比例、需要管理的程度、需要專門的技術程度、本利平衡等幾個方面具有極大的優(yōu)勢；開發(fā)時機風險方面，據統(tǒng)計美國房地產業(yè)的周期大約為18--20年，香港約為7--8年，日本約為7年，我們國家的房地產周期目前還沒有準確的統(tǒng)計數據，以帝景開發(fā)近三年的開發(fā)周期計算，包頭房地產預期仍將保持旺盛的投資消費需求，因此，在這方面的風險因素也較少，但需要注意的是由于土地開發(fā)和建設成本的不斷變化和提高，宏觀政策的不斷出臺對銷售價格產生相當影響，因此項目可行性研究的準確與否對項目也非常重要。綜上所述，帝景房地產項目在投資決策階段主要的風險是土地政策風險、規(guī)劃政策、金融政策風險和可行性研究的準確性風險。4.3帝景項目風險評估房地產開發(fā)受土地和規(guī)劃政策影響巨大，考慮到帝景房地產項目通過非傳統(tǒng)方式獲取，在土地、規(guī)劃和金融政策方面本身就存在相當的不可控因素，因此土地和規(guī)劃風險成為影響項目成敗的核心風險，在土地和規(guī)劃風險通過適當措施處理之外，項目開發(fā)成本和銷售價格預期影響程度可通過敏感性分析予以分析。帝景房地產項目占地面積約13畝，建筑類型包括商品住宅和營業(yè)用房，房屋建成后全部出售。本項目選擇了凈現值和內部收益率較為重要的財務指標進行分析。由于項目在進行中會受到許多不可預知的風險因素影響，可能會使許多重要的或者易變動的要素發(fā)生變化，給投資者的利益帶來極大的風險。比如，工期延長、原材料價格上漲等帶來開發(fā)項目投資增大，銷售價格下降、稅金增加等帶來的銷售收入減少等等。本項目將項目總投資成本、項目銷售收入作為敏感性因素控制，觀察掌握其變動對項目財務指標的影響。在項目總投資成本中不確定性因素包括:土地開發(fā)費、拆遷補償費、準備工程費、建安工程費、報建費和稅費，結合項目實際情況，項目單個成本變動對總成本影響見表4--2，銷售變動對總收入的影響見表4--3。序號變動因素成本情況不確定因素的變動幅度-10%-5%0+10%+5%一土地開發(fā)費10311.3-1031.03-510.510510.511031.03二拆遷補償費4729.5-472.95-231.970231.97472.95三準備工程費708.9-70.87-30.93030.9370.87四建安工程費23921.1-2392.12-1191.5601191.562392.12五報建費3111.1-311.10-151.550151.55311.10六稅費7435.2-743.52-372.270372.27743.52表4--2成本因素對總成本影響表單位：萬元注：由于各變動因素之間并非完全相互獨立，故變動率與變動量之間是非線性關系。序號變動因素銷售收入情況不確定因素的變動幅度-10%-5%0+5%+10%一商品住宅51604.5-5160.45-2580.2302580.235160.45二營業(yè)用房6926．3-692.63-341.820341.82692.63表4--3售價變動對總收入影響表單位：萬元由此可見，對財務凈現值銷售收入的影響最大，項目總成本次之，對內部收益率，項目總成本和銷售價格影響差不多。帝景房地產項目在土地獲取階段的風險主要是融資風險。通常開發(fā)商的自有資金僅占開發(fā)項目總投資金額的20%--35%。在當前房地產行業(yè)的融資渠道中，銀行貸款是主渠道，約占我國房地產投資總額60%--70%，各家商業(yè)銀行均把房地產貸款作為優(yōu)質信貸資產大力發(fā)展，同時在我國其它融資渠道的拓展難度較大：如企業(yè)上市是房地產企業(yè)獲取資金的主要方式，但門檻較高；發(fā)行難度較大；非上市股權融資會侵害房地產商自身利益；房地產基金沒有明確法律法規(guī)依據。帝景房地產項目在融資方面除了依靠銀行貸款以外，由于投資主體是大型集團公司，具有充足的自由資金，同時企業(yè)本身強大的實力也使融資手段多元化，大大降低了融資風險。帝景總投資10億元，其中自有資金約為5億元，銀行貸款約5億元，自有資金的占全部開發(fā)費用約50%，超過人民銀行121號文件規(guī)定的房地產公司自有資金不低于30%的底線。4.4帝景項目風險應對措施結合風險評價指標的綜合得分，從項目開發(fā)過程的各個階段的評價權數來看，本項目的主要風險階段在投資決策階段，其次是物業(yè)租售階段，再次是土地獲取階段，最后是項目建設階段。因此，風險調節(jié)的總體部署應該從投資決策階段的具體要素開始。而在投資決策階段對風險貢獻高的要素依次為開發(fā)時機風險、項目定位風險、政策風險、項目區(qū)位風險、社會環(huán)境風險。針對以上分析，提出一些回避或減輕風險建議，便于房地產合作開發(fā)企業(yè)有針對性地控制風險。利用前面討論的風險管理理論，針對本案例的實際情況，所采取的項目風險控制對策分析如下：4.4.1把握開發(fā)時機同樣級別的標題字體字號應該統(tǒng)一如果整體宏觀經濟受國內外影響而大大減速，自然房地產業(yè)的發(fā)展也無法避免地將受到抑制；另一方面，城市化、年齡結構與收入增長決定的供求矛盾仍會長期存在，只要中國整體的宏觀經濟繼續(xù)向上，改善住房需求的欲望就會持續(xù)不斷的增長。此外，地方政府對環(huán)東海域片區(qū)的規(guī)劃對本項目的開發(fā)也極其有利。因此，在作為以二次置業(yè)的客戶群為主的項目，一方面應該加快本項目的開發(fā)進度。另一方面也要充分考慮到政府規(guī)劃實施周期，對本項目進行分期開發(fā)。目前可以先開發(fā)一部分聯(lián)體別墅，這是因為別墅的需求量比較穩(wěn)定，銷售風險比較小，同時還可滿足政府對用地開發(fā)年限的要求。在周邊政府配套項目啟動后，再開發(fā)小高層住宅，以滿足該類住宅產品的客戶群體的基本需求，從而減少開發(fā)風險。4.4.2仔細調研市場，項目定位準確本項目定位(即帝景整體規(guī)劃)是否準確，將直接影響到房地產企業(yè)投資的回收和利潤空間的大小。而房地產開發(fā)項目定位包括項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環(huán)境的品質定位等。（1）項目的產品定位本項目地理位置較好，交通方便，但存在的主要劣勢是周邊市政配套設施相對不夠完善。經過對包頭市房地產市場及周邊城市的房地產市場仔細調研，并且深入了解了市場近一段時期類似樓盤銷售價格及銷售狀況后，最終確定本項目采用高層小戶型住宅。在設計項目總平面圖時將小高層住宅置于本項目用地范圍內的西面，一方面可以降低同集路密集車流產生的噪音對本項目的影響，另一方面又可以住房享受到最充分的景觀。同時針對本項目的主要劣勢，預測本項目初期銷售對象以投資者及二次置業(yè)者占多數，因此確定了小高層住宅的建筑面積僅占項目總建筑面積的四成，面對的消費群體主要是收入中、高階層。這樣