湘潭某住宅樓項目財務

目錄HYPERLINK\l"_Toc253420985"報告說明4HYPERLINK\l"_Toc253420986"第一部分項目總論5HYPERLINK\l"_Toc253420987"1.1報告編制情況5HYPERLINK\l"_Toc253420988"1.2項目概況5HYPERLINK\l"_Toc253420989"1.3發(fā)展商背景5HYPERLINK\l"_Toc253420990"1.4項目經濟技術指標6HYPERLINK\l"_Toc253420991"1.5報告總述7HYPERLINK\l"_Toc253420992"第二部分湘潭經濟環(huán)境研究8HYPERLINK\l"_Toc253420993"2.1湘潭市概況8HYPERLINK\l"_Toc253420994"主要經濟指標8HYPERLINK\l"_Toc253420995"2.1.2湘潭市人文、地理、交通狀況8HYPERLINK\l"_Toc253420996"2.1.3湘潭市經濟發(fā)展特征9HYPERLINK\l"_Toc253420997"2.2湘潭市在“長株譚”城市群的定位10HYPERLINK\l"_Toc253420998"“長株潭”城市群批準為“兩型社會”10HYPERLINK\l"_Toc253420999"2.2.2湘潭在“長株潭”的位置及定位11HYPERLINK\l"_Toc253421000"“長株譚”城市群規(guī)劃對湘潭市發(fā)展的影響12HYPERLINK\l"_Toc253421001"2.3湘潭市城市布局及發(fā)展規(guī)劃戰(zhàn)略（待修改）13HYPERLINK\l"_Toc253421002"2.4交通網線14HYPERLINK\l"_Toc253421003"黎2.5尺城市建設擠15HYPERLINK\l"_Toc253421004"辟2.5.1所城市基礎工程晨15HYPERLINK\l"_Toc253421005"萬2.5.2冤合理規(guī)劃房地閑產開發(fā)，加快切普通商品房、利經濟適用房和俯廉租房的開發(fā)翅建設狹15HYPERLINK\l"_Toc253421006"蜘2.6濁宏觀經濟分析浴16HYPERLINK\l"_Toc253421007"穩(wěn)整體經濟持續(xù)跡高速、加速，設現(xiàn)狀基數(shù)低，波未來發(fā)展?jié)摿ρ薮髶?6HYPERLINK\l"_Toc253421008"猛產業(yè)結構逐步晝優(yōu)化，促進房困地產市場日益毛活躍當17HYPERLINK\l"_Toc253421009"塞固定資產投資歡穩(wěn)步增長今17HYPERLINK\l"_Toc253421010"衣消費型城市特課征明顯男18HYPERLINK\l"_Toc253421011"退社會零售消費冤總額提速較快雄18HYPERLINK\l"_Toc253421012"職本章小節(jié)：嗚19HYPERLINK\l"_Toc253421013"皆第三部分湘潭住市房地產總體吧分析饒20HYPERLINK\l"_Toc253421014"霞3.1斥房地產投資維20HYPERLINK\l"_Toc253421015"異3.2蠻土地供應飛20HYPERLINK\l"_Toc253421016"故3.3獸商品房供求啟21HYPERLINK\l"_Toc253421017"膜3.4矛商品房價格變券化她22HYPERLINK\l"_Toc253421018"扇3.5傅保障房建設有22HYPERLINK\l"_Toc253421019"昆本章小節(jié)：厭23HYPERLINK\l"_Toc253421020"虜?shù)谒牟糠窒嫣墩\市房地產市場竊細分研究辜24HYPERLINK\l"_Toc253421021"卸4.1筍住宅市場分析惑24HYPERLINK\l"_Toc253421022"弱4.1.1擦住宅市場發(fā)展瞧格局赤24HYPERLINK\l"_Toc253421023"丹4.1.2裹住宅發(fā)展指標件（供應、需求的、價格）爬27HYPERLINK\l"_Toc253421024"研4.1.3宿產品因素研究派（銷售率、客盒戶組成、園林勞景觀、車位配方比、銷售率等烏）仿29HYPERLINK\l"_Toc253421025"返4.2分商業(yè)市場分析巷33HYPERLINK\l"_Toc253421026"癢4.2.1洋商業(yè)發(fā)展格局禁及現(xiàn)狀刊33HYPERLINK\l"_Toc253421027"休4.2.2架典型商業(yè)案例根35HYPERLINK\l"_Toc253421028"風4.2.3售商業(yè)發(fā)展規(guī)劃嘗37HYPERLINK\l"_Toc253421029"季4.3雞酒店市場分析瀉38HYPERLINK\l"_Toc253421030"撫4.3.1犧酒店發(fā)展現(xiàn)狀剃38HYPERLINK\l"_Toc253421031"滅4.3.2古典型酒店案例縱39HYPERLINK\l"_Toc253421032"江4.3.3旱未來酒店供應猾42HYPERLINK\l"_Toc253421033"本章小結42HYPERLINK\l"_Toc253421034"款5.0薯九華板塊研究蜂43HYPERLINK\l"_Toc253421035"輩5.1呀九華經濟開發(fā)逢區(qū)房地產市場譽總體特征秤43HYPERLINK\l"_Toc253421036"孟5.2到九華經濟開發(fā)蓋區(qū)市場差異性慎需求分析踏43HYPERLINK\l"_Toc253421037"腔5.5另九華經濟開發(fā)吧區(qū)商業(yè)地產市巷場供需分析國43HYPERLINK\l"_Toc253421038"謀5.5三九華經濟開發(fā)撫區(qū)住宅市場供勒需分析均43HYPERLINK\l"_Toc253421039"擋5.6勢九華經濟開發(fā)皮區(qū)住宅及商業(yè)盛地產市場價格掀狀況漸43HYPERLINK\l"_Toc253421040"遣5.7藝九華經濟開發(fā)殼區(qū)房地產市場佩發(fā)展前景飾43HYPERLINK\l"_Toc253421041"額6.0素項目價值分析擦44HYPERLINK\l"_Toc253421042"類6.1海地理區(qū)位鏡44HYPERLINK\l"_Toc253421043"用6.2疑區(qū)域背景卻44HYPERLINK\l"_Toc253421044"豐6.3振交通狀況膽44HYPERLINK\l"_Toc253421045"隊6.4續(xù)周邊環(huán)境及配告套寧44HYPERLINK\l"_Toc253421046"賊6.5吼未來規(guī)劃建設鞠44HYPERLINK\l"_Toc253421047"豐6.6赤項目蜂swot籃分析險44HYPERLINK\l"_Toc253421048"蠟6.7跡項目核心價值買體系膜44抱第哀七逆部分：項目發(fā)耗展斬建議忘7簽.1使墾市場定位砍7營.2創(chuàng)尼項目定位依據(jù)爭7足.3障辛目標客戶定位受7耗.蒙4較規(guī)劃及產品組請合建議滾7顯.傾5圾定價泡及調價策略薦7乏.聰7軟討開發(fā)進度建議澆7框.7阿乞市場推廣策略怠第桶八文部分：項目財糖務分析盟8葛.1跪鋸項目投資估算檢8丘.1.1摔甲開發(fā)成本估算徹8粥.1.2薯醒投資進度估算遷8熟.2固悔項目資金運作氧測算返8烤.2.1攝濾項目運營收入炎估算掠8得.2.2刊枝項目可運用資洲金估算執(zhí)8希.2.3側襲投資計劃與資件金籌措職第磨九牛部分：結論與糊建議9.1結論9.2建議貧第八部懸分僅濟錢項目財務分析蘭8往.1而項目投資估算馳與資金籌措的8值.1.1趣項目開發(fā)投資叔估算的各項設窗定與總投資估森算表船本項目的開發(fā)睜總工期為四年黨，壤分四期開發(fā)，膊每期的工期為芬一年（酒店工咐期為兩年），剩詳見擋項目工程建設畫進度表債（嘉表粥8-先1挽）。亞根據(jù)湘潭市房扣地產開發(fā)的實慰際情況，本項菜目的各項成本籍費用可以歸納田為：土地購置抄費、前期費枝用錘、棄建安工程費、材基礎設施建設乓費厭、赴開發(fā)期稅費輕、尋管理費用詠、俯不可預見費忠、展財務費用域、捏銷售費用即。盡土地購置費的擁估算：擔土地購置費包挑括地價及買地慶稅費。謊本報告設定項么目用地已完成晃拆遷補償蔽及犁“廉三通一蟻平總”撫，并已交清土問地出讓金炭，表點中往“稿地壩價彈”兵是指熟地的價迎格剝。岔根據(jù)與貴司的咳約定所，地價能成本渾由貴司提供。扶買地稅費是指柄買方交納的契虹稅及印花稅，教按地價腳的偽4.05斬%巖估算。襪前期工程費主租要包括項目前遺期規(guī)劃、設計填、勘察哈、可行性研究柴等費用，費用杜確定主要參考久同類房地產開敏發(fā)絹項目的實際情意況。爹建安工程費請是指熔是指建造房屋訴建筑物所發(fā)生淋土建、水電安桃裝、電梯、消馳防、暖通空調階工程費等，題費用確定主要似參考同類房地嗓產開項目的悅造價淋。億其中酒店、商趴業(yè)超市、會所盯、幼兒園的建然安工程費包含察裝修費用。奏基礎設施建設漁是渾指固項目用地規(guī)劃禾紅線以內的各握種管線和道路蒼工程，其費用碗包括供水、供貓電、排污、綠固化、道路、路輔燈、環(huán)衛(wèi)設施躲等建設費用，辰以及各項設施乖與市政設施干縣線、干管、干恰道的接口費用槐，幻費用確定主要醉參考同類房地些產開項目的饞造價妨。憑開發(fā)期稅費塔包括滴城市基礎設施彼配套費綢、糟施工圖審查費玩、廚工程質量監(jiān)督香費劫、御建筑施工安全家服務費精、妥白蟻防治費厭、嘗價格調節(jié)基金桶及其他稅費，呈費用的確定參乓考當?shù)卣繐祥T的實際收費惑標準。錘管理費用是指芳房地產開發(fā)企際業(yè)的管理部門包為組織和管理民房地產開發(fā)項扒目的開發(fā)經營后活動而發(fā)生的舒各項費用，如噴管理人員工資摧、職工福利費仁、辦公費、差睛旅費、咨詢費鍵等、房地產稅共等。按同類房挨地產開發(fā)項目戒的水平和本項慰目的具體情況暢，本項目管理枕費按戰(zhàn)建安工程費頓的耍3翼%錄計取。糖不可預見費拌按惠建安工程費暮的葉5醫(yī)%有計取。鑒財務費用是指批房地產開發(fā)企翠業(yè)為籌集資金訪而發(fā)生的各項炕費用，主要為婆借款利息。射利息費用的計奔算參照營國家發(fā)改委、號建設部發(fā)布的脖建設項目經濟層評散價標準按如下厭方法確定：假芳設貸款發(fā)生當兼年均在年中支萍用，按半年計草息，其后年份凱按全年計算，以還款當年按年辨末償還、全年眠計息，即：譽每年應計利總息黨=辭（年初借款本并息累擋計何+杜本年借款磚額桃÷綿2式）迎×潤貸款年利率圍根據(jù)項目建設逼投資資金需要抱，結合自有資豬金情況，經測趁算項目需貸款念額為原15,48獄0莖萬元，貸款期笑限為裂2興年，年利率按曲中國人民銀行熱公布的現(xiàn)喂行柜1-歉3滴年期貸款基準各利蘭率要5.40預%程確定。侮銷售費用套是指房地產開敲發(fā)企業(yè)在銷售算房地產產品過值程中陪發(fā)生的各項費府用，以及專設債銷售機構的各竊項費用。主要映包括銷售人員抽工資、獎金、歉福利費、差旅飲費、銷售機構提的折舊費、修儀理費、物料消縮耗、廣告費、術宣傳費、代銷筐手續(xù)費、銷售政服務費及預售向許可證申領費峽等。謙參照同類項目對的一般水平，茅按銷售收入歇的躁2米%必估算銷售費用勒。練扎項目投資計劃蓮、蛛資金籌措湖與借款利息眠本項目開發(fā)投奴資的資金來源給有三個渠道：蟻一是企業(yè)自有忘資金，二是銀戚行貸款，三是夠租售、經營收甜入用于投資部哲分。上本項目開發(fā)商事投入自有資金矮33,25儀2幟萬元作為啟動案資金策（自有資金按拌土地購置費與侄首期工程投資影額程（扣除土地購雄置費后的數(shù)額揀）歇的枝35蔥%匆之和確定）危，資另需向銀行貸廈款槐15,48釣0海萬元用于投資奮，美剩余部分炊67,48蕉9所萬元由租售、獄經營收入補充鏟，總投資右為匙116,22紡1丈萬元晴，其牲中借1,26皇6栽萬元的銀行貸位款利息從租售鑄、經營收入中轉支付無。窄投資計劃詳見麻表掠8-3虧，資金籌措勸與運用詳見譜表燥8-顫4煮。廟本項目于第一躬年貸款，第二衛(wèi)年還本付息，賤兩年內還清，悟詳見貸款還本川付息表肥8-5任。閥經測算，借款據(jù)償還期弊為傳1.2愉6爐年。長8.汽2匪項目租售、經州營收入的測算喪（含相關稅金絲及經營成本測痰算）鳴本項目紡的收入由以下厘三大部分構成駐：繩租賃收入：商揉業(yè)超市建成后尾前五年采取租筋賃模式經營（映租賃期末將商摘業(yè)超市售出）龍，期間獲取租沈金收入；仁酒店經營收入遇：酒店建成后窩前三年自營第（自營期結束播后用于銷售）居，期間可獲得脂酒店經營收入偷；夠銷售收入：本結項目的別墅、就聯(lián)排別墅、多攀層洋房、疊拼災別墅、小高層縮住宅、地下車荷位、商業(yè)街、滋商業(yè)裙樓、家講居市場用于銷像售叨，商業(yè)超市和米酒店在租賃期介或自營期結束掘后用于銷售潛。伏項目內的會所受、幼兒園、地恒上車位作為配唇套，不能對外蜻銷售，經濟效崖益不顯著，而騾且在運營過程陽中往往收支相診近，故在測算救收入、支出時籮可忽略不計。畜本項目各誕用途聽物業(yè)的價格定順位詳見第七章滾（延此處有待商榷旗）葵，隨著項目及山周邊配套的完睡善，項目后期意產品較前期產占品的價格會有稠一定程度的上鄭漲，按照行業(yè)卵經驗，預計獨芝立別墅、聯(lián)排襯別墅的售價年淡漲幅厲為噸15援%奮，其余產品售徒價年漲幅雜為省10韻%潮。隊為遇增強元客戶對本項目載的信心，第一胞期產品建成后避再發(fā)售，鐘后期產品則可獲采取預售的方護式。聰各年的銷售計拖劃詳見泊表圖8-訴6需。根據(jù)銷售計貌劃和售價可測幅算各年度的銷勝售收入，詳見冊表今8-若7鼓。不銷售稅費包括戀如下幾項：蠅營業(yè)稅嘴：鷹按銷售收入短的聲5恩％潔計提偶；圈營業(yè)稅附加索：嘩按營業(yè)妻稅拌1嘉0燒％計提（包含支教育費附加、榨城市維護建設酸稅雀)纖；燥防洪保安資金磁：陷按銷售收入果的壘0.隊6眉％計提鐘；膨交易印花稅爬：習按銷售收入救的暑0.0嫂5廟％計提域；賤土地增值稅：飽按銷售收入陳的遼1睜％預征奸。茅銷售稅費的具咸體數(shù)額詳見諸表阻8-噸8臺。肝（山此處有待投商榷掃）預計超市的搬租金水平智為時2擦0平元匠/督平方米，租金介年增長率削為殺5宣%蠟，出租率哄為責100繡%縣。出租成本包緊括如下幾項：坦維修費間：按租金收入和的旁1共%瘦計提；拒保險費菌：按租金收入釘?shù)暮Y0.15貫%虧計提；拍房產稅洞：按租金收入偶的型12狗%格計提；衡營業(yè)稅滑及附加舌：按租金收入食的壇5.5思%欺計提；榮印花稅挑：次按備租金收入的驅0.縣1注％計提蘆；惱管理費啊：宅按趟租金收入日的矛2襪％計提示?？醋赓U收入和成蜘本詳見交表紫8-悄9痕。錄酒店的經營收芒入包括房租收隱入、嘉餐飲收入和其為他收入飼。支出包括服鵝務成本、運營醒成本和其他成妹本。酒店收入孔、支出詳見炸表指8-10黑（擁此處有待仗細銷化逐）親8.頸2足項目龍財務評價編8.虹賽2.雜壓1索掏損益表與項目拖靜態(tài)盈利能力臉分析為損益表詳見潤表嶺8-11評價指標：霸稅前投資利潤依率世=搶利潤總額持÷堡總投資粘×100%院報早=95,否787÷11與6,221×舞100%棒營夸=82%峽稅后投資利潤碑率慰=偽凈利瘦潤做÷麗總投資鉗×100%舌氧恥=真71翅,刪840弱÷116,2竟21×100法%碧抽乎=青6枕2%思自有資金稅前耀投資利潤少率樹=壯利潤總卸額將÷渡自有資郵金戚×虜100%揪腹銜益=95,7秧87÷33,睡252×10優(yōu)0%眼莖篩暴=2橡88%歪自有資金稅后鴨投資利潤艇率扯=術凈利洋潤宵÷弦自有資柜金臉×100%質故其控=7叉1,840÷籌33,252戚×100%最難堂撐=2純16%圖本項目以上四尖個靜態(tài)評價指扁標與房地產同某行業(yè)相應指標終比較，可以接僻受，故項目從摩靜態(tài)盈利能力嶄分析來看是可線行的。周8.涼善2.白儉2姿攀現(xiàn)金流量表與刃項目動態(tài)盈利印能力分析腐對本項目進行歷經濟效益分析逢評價的主要根雷據(jù)是國料家發(fā)改委、建都設部頒發(fā)的《規(guī)建設項目經濟駱評價方法與參內數(shù)》，參照我頌國新的財會制猜度，結合房地旨產開發(fā)的實際戚情況，分別計罩算全部投資和壯自有資金的經艇濟效益。錦由于本項目是勇租售、自營并調舉的項目，所既以要運用多個帖評價指標來進尊行項目評價，后主要評價指標木有：碑財務內部收益恩率印(相FIRR系)搭、財務凈現(xiàn)值疼(捆FNPV檢)犁、投資回收期辟。百財務內部收益征率顧(逗FIRR摩)朋是指房地產項蒼目在整個開發(fā)售經營期內各期振凈現(xiàn)金流量現(xiàn)蒼值累計等于零傻時的折現(xiàn)率底，即析FIRR辰作津折麻現(xiàn)率使下式成模立：俘:居式中溪C憶Ｉ慘——扔現(xiàn)金流人量哨C榆Ｏ捎——哭現(xiàn)金流出量磨——扎第瞎t減期的凈現(xiàn)金流鑒量炮n驚——紛項目計算期鴨當宗財務內部收益鞠率兩大于恥設定的折現(xiàn)率以（一般采用思基準憑收益依率微i公c嗓）時時，即認為其醫(yī)盈利能力已滿柏足最低要求，沖在財務上是可旨以考慮接受的也。羽財務凈現(xiàn)值建(FNPV鹽)珍是指按脊設定的折現(xiàn)率酷（一般采用基清準收益率語i卵c喬）類將房地產項目康開發(fā)經營期內憑各期凈現(xiàn)金流糊量折現(xiàn)到開發(fā)再期初的現(xiàn)值之種和鴨，其計算公蠻式為鍋:填式中冰C脈Ｉ焰——預現(xiàn)金流人量念C陣Ｏ芽——洽現(xiàn)金流出量特——薪第段t窮期的凈現(xiàn)金流宮量舞n須——征項目計算期斯i船c第——俊設定的折現(xiàn)率由（一般采用基扶準收益率仍i美c鮮）粗財務凈現(xiàn)值可椅根據(jù)財務現(xiàn)金傅流量表計算求山得。財務凈現(xiàn)艦值大于或等于裙零的房地產項相目，在財務上漿是可以考慮接奔受的。嶺投資回收期精（阿Pt宵）極是指以房地產設項目的凈收益驟抵償總投資所揪需要的時間。福一般以年表示靠，并從房地產情項目開發(fā)期的煙起始年算起。譯其表達式為博:他投資回收期