記那些你所不知道的“百變”咖啡館

/記那些你所不知道的“百變”咖啡館搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院/文郭歆曄

韓圓燕［多品牌咖啡館聚集，成購物中心標配]時下,無論是在建、新興或是傳統(tǒng)的大型綜合商業(yè)項目，都在紛紛引入國內(nèi)外眾多餐飲、咖啡品牌.借力餐飲、咖啡增人氣，已成為大型商場和購物中心的共識。與服裝、配飾、奢侈品等業(yè)態(tài)相比,餐飲培育期短、消費需求明確成為商業(yè)體選擇它們進駐的原因，而事實也證明，這些餐飲在為商場帶來更多收益的同時，也使得商場的人氣更旺.更值得注意的是，咖啡館不僅比正餐餐廳對物業(yè)要求低(煤氣、排污、消防），且形象氣質(zhì)佳，故可以分布在購物中心的各個樓層各個角落乃至中庭和屋頂花園和天臺.不同于正餐餐廳每日二餐會造成非就餐時間形成冷區(qū)（午餐晚餐翻臺率有限），咖啡更有全天候經(jīng)營特點(早餐、下午茶、上網(wǎng)休閑、移動辦公、約會、休息、聊天、姐妹淘、開會等各種社交需求,午餐及晚餐也可對付，和港式茶餐廳類似），翻臺率高、坪效高，所以租金承受力相對較高（尤其在一線城市商務(wù)區(qū))。再者，名目繁多的咖啡館供應的商品早已不再局限于喝咖啡，還可以品嘗蛋糕、甜品及果汁、巧克力、茶等各種食物,咖啡館如今代表著一種生活方式。很多人不是在咖啡館就是在去咖啡館的路上，成為許多人的第三生活空間及多功能聚會場所。2０10年前，好的咖啡館品牌屬于稀缺資源,每個購物中心通常只會在４-5個有限的選項中引進１-2家咖啡。近年來,海內(nèi)外數(shù)十個甚至近百個各具特色的咖啡館品牌紛紛進軍中國大陸拓展（全球各地大大小小的連鎖咖啡館品牌多達數(shù)千個），于是很多知名購物中心開始引入多家咖啡館同臺競技。以有美食天堂之稱的上海日月光廣場為例,目前擁有CAFE＆BAＲ

PRＯNTO、Dazzlｉng

Cafe、Ｃｏcoa

Colony、星巴克、城市超市咖啡Ｃｉtｙ

Caｆe、貓屎咖啡、ＣOSTA咖啡、太平洋咖啡、McCaｆe麥咖啡、豪普生達咖啡、FINＥST

CAFE等各類咖啡品牌和甜品泛咖啡品牌多達近二十個(另有早安巴黎、蔡嘉法式甜品、Pｏｎy、司甜、ＭooMoo

Ｃakｅ、BLACKMAGIＣ

CHOCＯLＡＴＥ等二十多家西式甜品店，而已被調(diào)整出局的泛咖啡品牌也有allans、Q＆T

CAFé、圣摩珂咖啡等),日月光廣場就此成為上海最大最甜蜜的咖啡沙龍聚集地，以滿足咖啡愛好人士對極品咖啡的追求。TIPＳ：目前正是大陸咖啡館、泛咖啡餐飲大爆發(fā)的時期。

上海日月光-—貓屎咖啡上海日月光-—豪普生達咖啡上海日月光——DazzlinｇCaｆe據(jù)搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院了解，隨著購物中心的體量由6－8萬平方米上升到十萬多乃至二十多萬三十多萬平方米，客人不僅需要更加充沛的體力，也需要更多供歇腳和解渴解饞的咖啡館，咖啡店+購物中心這種雙贏的組合方式出現(xiàn)在越來越多的大型購物中心內(nèi),如:上海百聯(lián)世博源,上海IＡPＭ，上海靜安嘉里中心，上海正大廣場亦是如此。此外，各地的龍湖天街、萬象城、大悅城、太古里、新光天地等大牌購物中心現(xiàn)在也通常集聚著少則5-６家多則１０來家不同類型的咖啡品牌(且各自配備的星級賓館內(nèi)同樣另設(shè)有1-2家西餅咖啡屋）。很多超大型購物中心項目里面甚至同時在不同樓層不同區(qū)域開設(shè)2—3家星巴克(例如上海正大廣場和重慶龍湖天街），北京新光天地幾乎在每層樓都設(shè)置供客人歇腳的咖啡館,合肥大摩廣場更獨創(chuàng)造咖啡天街。上海大悅城2期3樓更是引入MUJＩ、Ｓｎideｌ等多家品牌服飾的全品類服裝咖啡復合店,形成特色跨界咖啡街。雖然你無法每天周游世界,卻可以在眾多咖啡館中徜徉,讓自己的味蕾在世界各國特色咖啡豆及甜品小食中進行舌尖上的環(huán)球游。

合肥大摩廣場—咖啡天街效果圖TIPS：有一個現(xiàn)實的問題是，一家購物中心究竟引入幾家咖啡館或泛咖啡餐廳最合適？如何能既充分滿足潛在需求，也不引發(fā)同質(zhì)化的惡性競爭?搜鋪網(wǎng)《零售不動產(chǎn)》雜志主編郭歆曄指出,這取決于商圈性質(zhì)、項目規(guī)模、城市類型等眾多因素,無法一概而論，通常而言,商務(wù)、旅游、住宅混合區(qū)的購物中心項目可以容納最多數(shù)量的咖啡館（例如上海新天地、成都大慈寺太古里）,當然前提是引入相當數(shù)量各具特色的知名咖啡品牌而不是雷同的咖啡館，其中可包括幾家非連鎖的本地人氣咖啡品牌。而一般的純辦公區(qū)(例如上海延安東路以及郊區(qū)的辦公園區(qū))項目的咖啡館由于缺少住客在節(jié)假日和工作日的晚上難有客流上門（超級CBD如南京西路和陸家嘴則例外,因為超級ＣBD有足夠的加班人群和外來消費者及游客）,純住宅區(qū)的項目咖啡館在非節(jié)假日的工作時間也難有客流保障（故上海大寧國際商業(yè)廣場、金橋國際商業(yè)廣場等住宅區(qū)的項目均自配辦公樓,以維持項目客流在各個時間段保持平衡,并獲得成功）。此外，在同類商圈的情況下，大都會的項目也比小城市可以多引入幾家咖啡（三四線城市的咖啡文化并不盛行,咖啡消費群體相對狹窄，且可供選擇的咖啡品牌數(shù)量遠不及一線和強二線城市,而北上廣深四大一線城市一個十字路口或短短百來米距離往往就容納著七八家咖啡館，其中星巴克就有二三家);此外，大項目可以比小項目多引入幾家咖啡館,但應當甄選引進不同特色的咖啡館，避免惡性競爭。

三大流派咖啡展開混戰(zhàn),購物中心咖啡租戶選擇大為增加早在100多年前的民國時期,各類咖啡館已經(jīng)大量出現(xiàn)在各大城市的租界商業(yè)區(qū)，但當時大多為外籍人士開設(shè)的非連鎖咖啡館。而自1９9９年星巴克進入中國以來,中國大陸真正開啟了連鎖咖啡館的發(fā)展大潮。如今十多年過去了，三股主流派的實力咖啡在PK:以星巴克和ＣOSＴA為代表的歐美系咖啡發(fā)展迅猛(到20１5年度，星巴克大陸店鋪數(shù)量將超過1５０0家，分布在80個以上的城市，其中上海成為亞洲門店最多的城市并向４00家逼近);而近年伴隨韓劇而異軍突起的十多家韓系咖啡，憑借加盟迅速遍布大江南北各大小城市;發(fā)展最早最具根基的臺系咖啡如上島和兩岸等則在歐美系和韓系的夾縫中左沖右突啟動轉(zhuǎn)型。與此同時,澳大利亞、日本、馬來西亞、印尼等其他十多個國家的特色咖啡館也紛紛挺進中國市場。不僅是國別咖啡展開了“三國大戰(zhàn)”，隨著服裝店、商場、書店、影院、快餐、甜品、餐館、酒吧等不同行業(yè)紛紛挺進咖啡館掘金展開混戰(zhàn),近百個跨界的新咖啡品牌破土而出，咖啡界開始傳統(tǒng)咖啡館、跨界零售咖啡、跨界餐廳咖啡的“三方諸侯爭霸賽"?；ǖ?咖啡店，書店為一體ｃafｅ上海百聯(lián)世博源副總經(jīng)理高衛(wèi)峰則指出,相對于傳統(tǒng)餐飲，簡餐和輕餐餐廳更能帶動購物中心的零售業(yè)務(wù)，而零售品牌開設(shè)的復合式服飾咖啡店和主題餐廳由于能激發(fā)衍生消費,故客單價和貢獻值相對最高，故百聯(lián)世博源目前側(cè)重于引進零售跨界的復合咖啡或餐飲.MUJICａfé相對于大餐飲對大廚、菜品、中央廚房的嚴苛要求，咖啡館是門檻較易跨的一個,又具有較好的品牌黏性容易將人聚起來互動，時裝、家品、影音、明星、花店,大小品牌都不約而同伸出觸角跨過界去，在本業(yè)以外搗鼓起咖啡館，于是各種新鮮創(chuàng)意紛紛與咖啡疊加，社團活動中心、藝術(shù)中心、圖書館、漫畫館、插畫館、懷舊館、花園、會客廳各種功能與咖啡館相融合。但必須指出，每年隕落的咖啡新品牌不在少數(shù)。搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院本期將對零售跨界復合式主題咖啡、餐飲跨界泛咖啡餐廳、彰顯各國咖啡特色的國別咖啡這三大流派咖啡分別作出簡要分析:系列一:零售跨界復合咖啡淺析跨界和咖啡館間的“情愫”PＲＡDA和ＬVHM兩大奢侈品集團分別收購意大利米蘭２家百年歷史的高端西點咖啡館品牌

Pastｉccｅｒia

Marchesi和Paｓｔicｃｅｒｉa

Cｏnｆetteｒia

Covａ曾引得各方眾說紛紜。過去我們?nèi)シb店，如果看到精美的店鋪裝修、雅致的貨品陳列以及好聽的背景音樂都會被深深陶醉,并感覺到前所未有的身心愉悅感。然而，現(xiàn)在有不少服裝店已不單單滿足于在這些常規(guī)的思路上花心思，如GUCCI、愛馬仕、阿瑪尼、Chaｎｅl、Veｒsaｃe、寶格麗、Bｕｒberｒy、衣戀Eland、Sｎidel、initｉaｌ、ａgneｓ

b、StayReaｌ、MUJI、Mu、gｅlaｔｏ

pique等數(shù)十家服飾品牌均在其旗艦店里開設(shè)咖啡區(qū),賣甜品，將各類生活方式都拉進了服裝店,以提高消費黏性，提高顧客的消費體驗.其中，部分服飾品牌選擇自主開設(shè)咖啡甜品店，部分則選擇外包合作，例如Chloé與Wagaｓ餐飲集團合作推出Chloé

Ｃａfé。而Adiｄas

Oｒiginａls則選擇開設(shè)Pop

Ｕp臨時概念的Womｅn

Café。德國沏寶Tchibo咖啡故不僅僅是服裝店，音像店、花店、書店、百貨商場、專業(yè)商場等越來越多的零售商乃至網(wǎng)吧、影院、美容院等紛紛開出了自己旗下的特色咖啡館（或多或少受德國沏寶Tcｈｉbo咖啡跨界復合銷售各類非食品業(yè)務(wù)并獲得巨大成功的影響）.Gucci

Café繼Veｒｓａcｅ旗下café已落戶上海港匯廣場之后（已被TWG茶館替代),奢侈品牌Ｇuccｉ全球第三間Ｇucci

Ｃafé也計劃落戶上海。家居業(yè)巨頭宜家則將ＯASＩS

CAFé引入中國市場，服飾巨頭韓國衣戀集團則在中國引入了旗下的cａｆé

lugｏ和TeenieWeenｉｅ主題Café.超市們也不堪寂寞推出旗下咖啡館，例如上海城市超市和Ｃｉty’ｓsuｐer超生活精品超市分別推出旗下城市咖啡和VCOFFEＥ,７—1１和全家便利店的現(xiàn)磨咖啡實力也不容小視.銀泰百貨集團旗下銀泰奢侈品管理公司旗下咖啡品牌inCaｆe，進駐北京王府井ｉｎ88和北京銀泰中心。綠地集團和萬科集團等房產(chǎn)大佬同樣不甘人后，開出了自己的咖啡品牌。部分百貨商城和購物中心開設(shè)的VＩP會員服務(wù)中心同樣具有部分咖啡館的功能與作用,例如杭州西湖銀泰城四樓戀之時光ＶIP中心主打多功能咖啡沙龍,所有座位區(qū)都布置了電源,顧客可以在這里上網(wǎng)、充電、自助辦理VＩP,多功能區(qū)還設(shè)置了投影儀、白板筆,滿足顧客臨時小型商務(wù)會談的需求，豐富多彩的ＶIP課堂也在這里開展，為生活營造第四空間；還有崇邦集團旗下上海大寧國際商業(yè)廣場的會員服務(wù)中心(憑會員卡和積分消費）以及著名的宜家咖啡廳(可憑會員卡在非工作日獲得免費咖啡)。甚至于,連擁有華潤萬象城、華潤萬家超市、OLE精品超市、冰紛萬象溜冰場的華潤集團也收購了著名的香港太平洋咖啡。韓國ＣGＶ影城則和途尚咖啡是同一母公司的近親.

OASIS

CAＦé此外，一線城市的大型醫(yī)院、美術(shù)館、博物館、電影院、書店、銀行、美容院、健身中心、公園、大學、科技園、甲級辦公樓皆成為知名咖啡的選址目標.例如，著名的東田造型即在北京三里屯太古里同時開設(shè)了東田造型和ＣOSY

Café.而各種新興的咖啡館如：互聯(lián)網(wǎng)咖啡（如貝塔咖啡)、眾籌咖啡（如3W咖啡）、創(chuàng)業(yè)咖啡（如車庫咖啡）同樣層出不窮。

據(jù)搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，目前零售跨界咖啡大致分為1２類:主要為書咖／音像咖、服飾咖啡、花店咖啡、網(wǎng)咖、影院咖吧、明星咖啡、商場咖啡、房產(chǎn)咖啡、膠囊咖啡和創(chuàng)業(yè)咖啡、名媛主題咖啡、動漫主題咖啡，具體代表咖啡分類品牌如下表所示:系列二、

餐飲跨界咖啡（泛咖啡/大咖啡概念)隨著時間的推移,各種形式、各種買點、各種看點、各種食物、各具特色的“咖啡ＣAＦＥ”已經(jīng)不再是單純的咖啡館.一方面，星巴克等主流咖啡館里都有了豆?jié){、果汁、茶等非咖啡飲料。另一方面,各類甜美的甜品和微苦的咖啡天生是絕配，蛋糕、蛋撻、松餅、土司、華夫餅這些咖啡館主打的甜點紛紛“自立門戶”建立自己的主題咖啡館。同時，各類西點甜品、西餐輕食、融合簡餐中，咖啡自然也是不可或缺的重要飲料（除了滿記、許留山、鮮芋仙等水果甜品店不會主打咖啡或作為配合）。此外，酒吧與咖啡結(jié)合的咖啡吧也早已出現(xiàn)，如Ｌamour拉姆咖啡音樂酒吧。所以說，泛咖啡實際并非咖啡館。越來越多的烘焙西點店、西式簡餐店、冰激凌店、巧克力店為了贏得更多時間段客人的衍生消費(例如早餐和下午茶），其環(huán)境布置和氛圍越來越接近咖啡館，咖啡品質(zhì)也不斷提高；雖然越來越趨于融合，但其主體或本質(zhì)依然不是真正的咖啡館，例如香港新加坡等地的不少茶餐廳、西式簡餐餐廳、融合餐廳乃至西餐廳、自助餐廳的英文店招就是以XXcａfe為名，我們暫且稱為泛咖啡或類咖啡餐廳（例如Wagas旗下三明治簡餐店Bakｅr

＆

Spicｅ

Ｃaｆｅ、Coｖa

Cａfe、比利時巧克力Neuhaus

Café和馬來西亞特色餐廳Cafe

Ｓａｍｂal)。近年來，甚至連快餐巨頭麥當勞和肯德基也推出了各自的咖啡業(yè)務(wù),餐飲界出現(xiàn)了一場咖啡混戰(zhàn)。比利時巧克力Nｅuhaus

Café部分餐飲企業(yè)選擇自主開設(shè)自己的咖啡品牌（如麥當勞打造自己的麥咖啡），部分餐飲企業(yè)則選擇并購,例如美國快餐企業(yè)漢堡王Buｒgｅr

Kｉnｇ收購加拿大提姆霍頓Tｉm

Hortons咖啡連鎖店，亞洲餐飲大王菲律賓快餐業(yè)巨頭快樂蜂Joｌlｉbｅe成功收購韓國TｉＡmo咖啡連鎖店(旗下另有快樂蜂西式快餐、永和大王中式快餐、超群Choｗkinｇ面館、格林威治Grｅenwｉcｈ匹薩、德意法蘭西Ｄｅlifrance法式面包咖啡、春水堂茶館、宏狀元粥店等眾多品牌)，擁有超過１50年歷史的中華老字號天津狗不理集團則獲得澳大利亞最大的咖啡連鎖品牌高樂雅在中國的永久使用權(quán).高樂雅咖啡TIPS：以咖啡巨頭星巴克為例，除了已在中國大陸擁有１500余家星巴克咖啡館之外，２012年又相繼推出精品咖啡館品牌——星巴克黑圍裙精選咖啡館Cｏfｆee

Maｓters和星巴克臻選店，并將星情驛站車道型Ｄｒｉve

Ｔhru星巴克自駕咖啡引入臺灣市場之外。星巴克在大本營美國不斷推出復合咖啡的新業(yè)態(tài)新品牌,例如星巴克La

Ｂoulａnge面包烘焙店、星巴克Evolution

Fｒesh果汁店、星巴克泰舒Tazo茶館、星巴克Teavａna茶吧、星巴克夜間酒吧（咖啡吧）,不排除未來其中部分品牌或?qū)⑦M駐中國市場。星巴克臻選店據(jù)搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，目前按餐飲跨界咖啡(泛咖啡）大致分為11類：蛋糕烘焙咖啡、土司咖啡、松餅咖啡、甜甜圈咖啡、西餐咖啡、冰淇淋、巧克力、外賣茶飲、膠囊咖啡、紅茶咖啡和快餐咖啡,具體咖啡分類代表品牌如下表所示:系列三：彰顯各國咖啡特色的國別咖啡提到咖啡館,大家想到的往往不是illｙ和ＣＯAST代表的歐式咖啡館,就是星巴克和香啡繽代表的美式咖啡館,又或者是如今風靡各地的韓式咖啡館或最早登陸大陸市場的臺式咖啡館,其中僅登陸中國市場的韓系咖啡館旗下就有二十多家品牌（漫咖啡ｍaaｎｃoffeｅ、咖啡陪你Cａffｅｂｅｎe、豪麗斯HOＬＬYS、途尚A

TWOＳOME

ＰLＡCE、ＣAFé

LUGO、ZＯO

ＣAFé、Mango

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ＣOFＦEE、啡你啡思Ｃａfe＆Pｕb、安琦麗諾Angel

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us、Tiamｏ咖啡、BEANSBINＳ

CＯFＦEE、KACＡO咖咖奧、安乃迪爾咖啡、帝亞

Eｄｉyａ

Cofｆee、迪巧克咖啡Dｅ

Chｏcolａｔe

Coffｅe)；而歐美的咖啡館品牌皆以直營店為主，韓系咖啡館皆以加盟店為主。但事實上，全球幾乎每個國家都有自己的品牌咖啡館，如今已有20來個國家地區(qū)的50余家咖啡館品牌在中國展開跑馬圈地，其中不乏雖然小眾但口味頗佳的國別咖啡館，例如澳洲咖啡館高樂雅和馬來西亞咖啡館OLDTOWＮ。而進駐中國的日本咖啡品牌大多為復合服飾的跨界餐廳如MＵJI旗下MUＪＩ

Caｆe＆Meal、Snidel

CAFE、ｉnitiａl

cafｅ、ｇeｌato

pique

cａfe.安乃迪爾咖啡此外,不容忽視的是，中國市場近年來涌現(xiàn)出了大量各具特色并頗具潛力的新興本土品牌。而未來或?qū)⒂腥蚋?/p>