電梯維護保養(yǎng)管理多年獲得心得體會

電梯維護保養(yǎng)管理多年，獲得心得體會緊抓維保重點、做好旁站治理

電梯公司的維保人員和物業(yè)公司的設備治理人員代表著各自公司的利益，在電梯維保作業(yè)中，難免公司利益之間相互沖突；同時維保人員良莠不齊，也不能排解個別維保人員業(yè)務力量較差和職業(yè)道德低下。因此，在敬重維保人員的職業(yè)道德和專業(yè)素養(yǎng)的前提下，緊抓維保重點，特殊是重點部位、關鍵問題處理時的旁站治理，顯得尤為重要。

2023年，筆者參加一起SPVF電梯死機故障處理的旁站工作，因其不能寫入樓層數據，修理人員在檢測幾組電壓數據后馬上提出故障點是PLC掌握板，要求更換。一個專用PLC掌握板報價三千多元，公司是否該出這局部錢？由于全程參加了維保人員的檢測過程，筆者參照電氣圖紙，以及前期同類故障處理的閱歷，提出故障點不肯定是PLC掌握器，該型號電梯只有在打到下減速開關并在機房按下輸寫開關后，才能進展電梯樓層數據的輸入。后經查是行程開關位置已經偏離了轎廂撞板的位置，導致無法打到開關所致。對開關安裝位置進展適當的調整后，重新按標準程序輸寫樓層數據，再送電試機，電梯恢復了正常運行。試想假如沒有對該工作進展旁站，則無從對其工作質量提出質疑。

注意細節(jié)、富于制造

在對筆者所處大廈的電梯維護工作中，曾經消失了這樣一個問題：幾部電梯轎門的光幕開關愛護膜片松動，在電梯運行中總是發(fā)出細小不絕的抖動聲。怎樣解決？維保方提出更換膜片，但是除了膜片與膜片框協作間隙過大外并無其他影響使用的問題，更換理由明顯不充分。使用玻璃膠粘接可否解決這個問題呢？但不能確保玻璃膠對膜片不夠成腐蝕且不影響紅外對射。在雙方人員屢次爭論后，最終我方人員大膽提出用煮熟的糯米粘接。緣由有二：1、煮熟的糯米不具有腐蝕性；2、煮熟的糯米在光幕維護中便于去除。這一大膽帶有制造性的方法最終被證明效果良好，既在肯定時間內解決了光膜膜片的抖動，又可以反復使用。

知己知彼、百戰(zhàn)不殆

在與電梯維保公司互動中，由于雙方利益點不全都，沖突在所難免，甚至“短兵”相接，這時對設備的熟識程度和對維保工藝的了解程度是打算雙方“輸贏”的關鍵。

筆者所工作的大廈五部電梯轎箱內層招及層顯改造費用談判中，電梯公司前期報價為三萬一千多元。對于對方的這一報價，我方不能承受，馬上對這一所謂“工程”的性質、范圍、工程量進展討論、推斷。由于我方電梯維保治理人員對電梯設備構成相當熟識，對該工作所涉及的工藝流程相當了解，確定其工程量只包含對電梯層顯顯示程序數字值設置上的肯定更改和局部內層招膜片的更換，兩人一天即能完成。在后續(xù)的談判中，我方完全把握主動權，經過屢次談判，對方最終不得已以涉及“學問產權”為改造費用訴求根底，最終合同價為一萬二千元，我方既贏得了此次比賽的成功，又為公司節(jié)省了大量的費用。

物業(yè)電梯設備治理作為物業(yè)設備治理中極為重要的一環(huán)，需要物業(yè)設備治理人員在現實工作中進展長期不斷的探究和實踐。同時，物業(yè)設備中的特種設備種類繁多，做好電梯特種設備的維保治理工作，信任也會對其他特種設備維保治理工作帶來有益啟發(fā)和幫忙。

篇2：中心空調系統(tǒng)操作規(guī)程與維護保養(yǎng)標準

為了標準中建物業(yè)中心空調系統(tǒng)設備的治理，確?？照{系統(tǒng)設備（設施）處于良好運行狀態(tài)特制定本規(guī)程。

1.空調系統(tǒng)操作規(guī)程

1.1啟動前檢查

1.1.1檢查機組電源：380V10%，

1.1.2檢查管道有無滲漏，全部閥門是否已開啟。

1.1.3檢查冷卻塔水位、膨脹水箱水位是否適量。

1.2啟動操作

1.2.1按下掌握箱啟動按鈕并保持5秒鐘，系統(tǒng)則按以下挨次進入自動啟動模式：

1.2.2空調水系統(tǒng)啟動運行5分鐘后，空調主機進入待命狀態(tài)，按下啟動按鈕，機組開頭投入運行。

1.2.3根據使用需要啟動新風機、空調柜機及各區(qū)域風機盤管。

1.3停機操作

1.3.1按下空調主機停頓按鈕，系統(tǒng)則按以下挨次進入自動停機模式：

1.3.2緊急停機：按下掌握箱操作面板下方的“緊急停機”按鈕即可。

1.4空調系統(tǒng)運行治理

1.4.1機組的運行時間和運行方案，依據氣溫、冷凍水供、回水溫度、設備運行狀況以及治理處的要求進展安排，使冷凍水供水溫度掌握在10℃以下，回水溫度掌握在16℃以下。設備責任人也可依據氣溫變化準時調整空調負荷和運行工況，已到達節(jié)能的目的。

1.4.2在機組運行過程中，設備責任人須每2小時檢查一次運行狀況，觀看各類表計，并填寫《中心空調系統(tǒng)運行記錄表》。正常狀況下，高壓表（排氣壓力）應為1.1~1.7MPa，低壓表（吸氣壓力）應為0.3~0.6MPa，各運轉壓縮機間的排氣壓力差應小于0.1MPa。

1.4.3空調系統(tǒng)運行故障應急處理方法

篇3：做好物業(yè)電梯運行、維護保養(yǎng)工作

一、以誠相待、共同參加

許多物業(yè)公司治理者都有這樣一種看法：物業(yè)所轄電梯已與電梯維保公司簽訂了維保合同，涉及電梯的任何問題都是電梯維保公司的問題，物業(yè)公司電梯維保治理人員的責任就是電梯有問題時即時通知電梯維保公司。也有少數物業(yè)公司認為，電梯維保公司與物業(yè)公司就是附屬關系，電梯維保公司的工作一切都應當聽從物業(yè)公司的。這些不正確的觀點都會直接或間接地影響到物業(yè)公司電梯治理人員和電梯公司維保人員的關系。

筆者曾觀摩一物業(yè)公司設備治理，看到過這樣一幕：該公司電梯設備治理人員和電梯維保公司修理人員因電梯問題發(fā)生爭吵--一段時期該公司所治理大樓貨梯門回路頻頻消失故障，給業(yè)主正常貨物運輸帶來不便，業(yè)主屢次投訴。物業(yè)公司電梯治理人員認為電梯維保公司修理人員沒找到電梯門回路故障頻發(fā)的真正緣由，沒做好維保工作，拿錢不干事；電梯公司維保人員指責物業(yè)電梯治理人員沒有做好電梯的日常治理，運貨小車常常撞擊轎門，是電梯門回路屢次出問題的直接緣由。顧及與物業(yè)公司關系，維保人員沒多少底氣，但掩不住一肚子怨氣。

筆者認為，該物業(yè)公司電梯治理人員和電梯維保公司修理人員二者都有問題--一方沒做好電梯日常治理，一方做好設備修理后沒有給另一方供應相關的信息反應。但真正的問題是二者之間的關系問題--雙方互不信任、相互推諉。

那么，物業(yè)公司電梯治理人員和電梯公司維保人員應當保持怎樣一種關系才利于電梯的維保及正常運作呢？筆者認為，雙方應當秉持以誠相待、共同參加的精神，確認各拘束電梯維保及日常治理中的位置，相互敬重、目標全都，不相互角力，這樣才能齊心協力確保電梯運轉正常。

二、制定規(guī)劃、有的放矢

電梯維保公司都有自己的電梯保養(yǎng)作業(yè)流程和相應的作業(yè)報告（作業(yè)單），由于該作業(yè)流程是針對全部電梯客戶，具有其普遍性，但對特定電梯的保養(yǎng)維護缺乏針對性。筆者掃瞄過多家電梯維保公司的保養(yǎng)（維保）作業(yè)單，上面密密麻麻列滿了從機房究竟坑各部位（部件）的檢查工程。而實際操作是除安全回路必查以外，許多檢查工程只能做到走馬觀花。那么，如何確保電梯維保工作的質量呢？筆者認為，有針對性地編制物業(yè)公司修理部的電梯日常巡檢表及維保規(guī)劃和作業(yè)表是一條重要途徑。

在日常巡檢表中，要求電梯維保治理人員加強對電梯設施的監(jiān)管，采納“望、聞、問、聽”的方法，實時了解電梯的運行質量?！巴奔磳﹄娞輽C房、轎廂等部位的設備是否特別進展肉眼推斷；“聞”即對關鍵設備和關鍵部位（特殊是電氣設備）是否有異味進展確認；“問”是了解乘梯人員的感受；“聽”是在機房或乘坐電梯時感受是否有異響狀況存在。發(fā)覺有異聲、異響、異味及乘梯人員反映的特別狀況，電梯治理人員就要準時對狀況進展性質認定，做好相關記錄，并依據性質狀況打算是否實行停梯并通知電梯維保人員。

在維保規(guī)劃和作業(yè)表方面，首先應參照電梯維保的相關資料，與維保公司親密溝通，依據電梯詳細狀況制定電梯的中、長期維保規(guī)劃。其次是匯總電梯日常巡檢表所列問題，按輕重緩急列入電梯作業(yè)表中，以此對電梯維保公司的維保活動提出詳細要求。這樣，維保公司的日常維?；顒泳屯耆{入了物業(yè)公司的掌控之中，做到目標明確，有的放矢。

三、不斷學習、胸有成竹

不斷學習和把握電梯維保的相關專業(yè)學問是做好電梯維保治理工作的根底，也只有對電梯運行原理和維保技術特點有了肯定的了解，電梯維保治理人員才能真正做好電梯的維保治理工作，做到胸有成竹。

筆者經過多年的實踐，認為電梯維保治理人員對電梯相關學問的學習和了解應側重三個方面：1、把握電梯運行原理和系統(tǒng)分類。對電梯運行原理的把握會在維保治理人員的頭腦中形成一個“活生生”的電梯，使電梯維保治理人員在電梯消失故障時，在第一時間對問題進展性質區(qū)分。把握電梯的系統(tǒng)分類，能幫忙電梯維保人員明確故障范圍。2、了解電梯常規(guī)保養(yǎng)內容和常見故障的常規(guī)處理方法。電梯作為一種常用的技術比擬成熟的特種設備，其保養(yǎng)和維護也都有章可循，有矩可蹈。了解和熟識相關學問，才能掌控電梯維保的方向和進度，做到操之在我。3、對特定部件、構件有肯定的認知。電梯包含一些特有的部件、構件，例如曳引機、速斷開關、安全鉗、旋轉編碼器等。特定部、構件處于電梯一些特定的位置，擔負著重要的作用，是電梯正常運行的必要保障，對特定部件、構件有肯定的認知，才能在電梯的維保治理中突出重點，抓住重心。

四、緊抓維保重點、做好旁站治理

電梯公司的維保人員和物業(yè)公司的設備治理人員代表著各自公司的利益，在電梯維保作業(yè)中，難免公司利益之間相互沖突；同時維保人員良莠不齊，也不能排解個別維保人員業(yè)務力量較差和職業(yè)道德低下。因此，在敬重維保人員的職業(yè)道德和專業(yè)素養(yǎng)的前提下，緊抓維保重點，特殊是重點部位、關鍵問題處理時的旁站治理，顯得尤為重要。

2023年，筆者參加一起SPVF電梯死機故障處理的旁站工作，因其不能寫入樓層數據，修理人員在檢測幾組電壓數據后馬上提出故障點是PLC掌握板，要求更換。一個專用PLC掌握板報價三千多元，公司是否該出這局部錢？由于全程參加了維保人員的檢測過程，筆者參照電氣圖紙，以及前期同類故障處理的閱歷，提出故障點不肯定是PLC掌握器，該型號電梯只有在打到下減速開關并在機房按下輸寫開關后，才能進展電梯樓層數據的輸入。后經查是行程開關位置已經偏離了轎廂撞板的位置，導致無法打到開關所致。對開關安裝位置進展適當的調整后，重新按標準程序輸寫樓層數據，再送電試機，電梯恢復了正常運行。試想假如沒有對該工作進展旁站，則無從對其工作質量提出質疑。

五、注意細節(jié)、富于制造

在對筆者所處大廈的電梯維護工作中，曾經消失了這樣一個問題：幾部電梯轎門的光幕開關愛護膜片松動，在電梯運行中總是發(fā)出細小不絕的抖動聲。怎樣解決？維保方提出更換膜片，但是除了膜片與膜片框協作間隙過大外并無其他影響使用的問題，更換理由明顯不充分。使用玻璃膠粘接可否解決這個問題呢？但不能確保玻璃膠對膜片不夠成腐蝕且不影響紅外對射。在雙方人員屢次爭論后，最終我方人員大膽提出用煮熟的糯米粘接。緣由有二：1、煮熟的糯米不具有腐蝕性；2、煮熟的糯米在光幕維護中便于去除。這一大膽帶有制造性的方法最終被證明效果良好，既在肯定時間內解決了光膜膜片的抖動，又可以反復使用。

六、知己知彼、百戰(zhàn)不殆

在與電梯維保公司互動中，由于雙方利益點不全都，沖突在所難免，甚至“短兵”相接，這時對設備的熟識程度和對維保工藝的了解程度是打算雙方“輸贏”的關鍵。

筆者所工作的大廈五部電梯轎箱內層招及層顯改造費用談判中，電梯公司前期報價為三萬一千多元。對于對方的這一報價，我方不能承受，馬上對這一所謂“工程”的性質、范圍、工程量進展討論、推斷。由于我方電梯維保治理人員對電梯設備構成相當熟識，對該工作所涉及的工藝流程相當了解，確定其工程量只包含對電梯層顯顯示程序數字值設