曲靖恒大名都的項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)營銷報(bào)告

市場概況【在營商業(yè)布局】分布有大型商場，如老曲百大／曲新百大、中天購物中心、金城百貨等目前曲靖在營的商業(yè)主要集中在麒麟南路段，且呈現(xiàn)出單一中心的格局。中心城區(qū)外運(yùn)營較好的商業(yè)主要是餐飲一條街，及餐飲休閑街、酒吧一條街。存活業(yè)態(tài)主要以餐飲、休閑、娛樂為主。曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【商業(yè)現(xiàn)狀】麒麟巷靠近麒麟南路段商業(yè)麒麟巷靠近南寧北路段商業(yè)西苑自發(fā)形成的餐飲一條街翠峰商業(yè)街以餐飲、休閑為主曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【部分街道業(yè)態(tài)】曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【部分街道業(yè)態(tài)】麒麟巷本身根據(jù)由于道路等的關(guān)系，分成上中下比較明顯的三段，上段靠近麒麟南路，是人流最集中的部分，主要以服飾、百貨為主，其次是餐飲類，中斷靠近學(xué)校，主要以兒童服飾為主，下段則靠近南寧北路，主要以酒吧、服飾為主。曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【品牌進(jìn)駐分析】臨街商業(yè)多以中低端商業(yè)為主，且人流較為集中，當(dāng)?shù)厝巳员容^熱衷于以街為市的商業(yè)形態(tài)！曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【品牌進(jìn)駐分析】盒子商業(yè)的定位及品牌覆蓋了中端及中高端消費(fèi)客群，3F以上人流明顯減少，且運(yùn)營難度增加。曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【運(yùn)營狀況分析】目前市場上的整體盒子商業(yè)，運(yùn)營狀況均不是很好，受消費(fèi)習(xí)慣、位置等的影響較大，摩爾購物中心、中天購物中心對(duì)自我會(huì)員的維護(hù)及各購物中心扭轉(zhuǎn)虧損的局面等會(huì)對(duì)未來曲靖的商業(yè)運(yùn)營提出更高要求。曲靖恒大名都商業(yè)部分研究目前盒子商業(yè)的運(yùn)營受消費(fèi)習(xí)慣的影響較大，運(yùn)營較好的僅有部分商場，如新百大百貨，或部分盒子中的部分業(yè)態(tài)，如美佳華商業(yè)廣場的超市，后續(xù)在商業(yè)產(chǎn)品中要注意業(yè)態(tài)的搭配！【運(yùn)營狀況分析】曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【餐飲業(yè)態(tài)情況】高端餐飲，如：云南人家、銀杏苑等大多獨(dú)立存在，對(duì)物業(yè)形態(tài)要求較高；中低端餐飲，分布相對(duì)集中，如西苑餐飲一條街、南苑底商、陽光花園底商等。多為社區(qū)底商，檔次參差不齊，特色化不足。曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【商業(yè)特征分析】單中心特征目前曲靖的商業(yè)中心主要以麒麟路為核心，擴(kuò)散到周邊，業(yè)態(tài)覆蓋低端、中高端檔次特色化不足曲靖目前存活較好的商業(yè)，大多以較為常規(guī)的形態(tài)及業(yè)態(tài)為主，缺乏特色化商業(yè)的存在相對(duì)單一的主力帶動(dòng)目前在營的商業(yè)，業(yè)態(tài)間的摩擦系數(shù)較小，多為單一的主力店帶動(dòng)，比如超市。商業(yè)運(yùn)營力較弱無論是從商業(yè)的整體包裝還是后續(xù)的客戶維護(hù)等均較弱曲靖恒大名都商業(yè)部分研究消費(fèi)者研究【消費(fèi)者研究】客戶一：女年齡段：25——30歲職業(yè)：煙草公司職員收入：6000——8000元消費(fèi)習(xí)慣：一般情況下就在市中心，阿詩瑪附近逛逛，目的性不強(qiáng)，想要買衣服、化妝品等會(huì)去昆明購買；認(rèn)為曲靖目前的衣服不好看，款式老；一般情況下一個(gè)月去昆明1——2次，身邊朋友去的勤的一個(gè)周一次；娛樂主要在麒麟巷附近?？蛻舳耗心挲g段：40歲左右職業(yè)：中天商業(yè)管理員收入：3000多消費(fèi)習(xí)慣：娛樂主要在麒麟巷、文化宮附近；認(rèn)為目前曲靖的主要高端消費(fèi)群大部分外流到昆明、香港等地；客戶都截流在麒麟花園到珠江源廣場間。曲靖本地對(duì)于兒童的教育還是投入較多的。目前也只有中天上面和曲靖新百大人流較為集中。曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【消費(fèi)者研究】客戶一：女年齡段：25——30歲職業(yè)：地產(chǎn)總助收入：4000多元消費(fèi)習(xí)慣：一般情況下就在麒麟巷周邊逛逛，目的性不強(qiáng)，摩爾購物中心等去逛，由于商場里面沒人，逛的感覺不強(qiáng)后面也就不想著去；一般情況每個(gè)周都去昆明，身邊朋友也會(huì)去，主要轉(zhuǎn)的是南屏街、百盛等地?？蛻舳耗心挲g段：35歲左右職業(yè)：建材經(jīng)營商收入：5000多消費(fèi)習(xí)慣：娛樂主要在麒麟巷、文化宮附近；臨江花園酒吧一條街也會(huì)去，認(rèn)為玩的地方不多，吃飯、喝酒、唱歌等的選擇不多，就餐地就西苑附近或者是陽光花園，唱歌也就那么兩三處；認(rèn)為水療主要針對(duì)大老板的要多點(diǎn)，大眾水療還是有市場呢。曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【消費(fèi)者小結(jié)】接受以街為市的商業(yè)形態(tài)；麒麟商業(yè)廣場到珠江源廣場為傳統(tǒng)商圈，消費(fèi)者對(duì)傳統(tǒng)商圈的依賴度較高；消費(fèi)者對(duì)子女教育需求較高，目前此業(yè)態(tài)較為缺乏消費(fèi)者對(duì)市場、潮流、高端需求外流，主要集中在昆明、香港西市區(qū)商業(yè)氛圍支撐嚴(yán)重不足。曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【市場結(jié)論】本項(xiàng)目無法考慮盒子商業(yè)，則須在業(yè)態(tài)上具備足夠滿足社區(qū)配套功能與特色業(yè)態(tài)的吸引力；目前曲靖市場上的百貨業(yè)態(tài)從低端——高端均有覆蓋，特色商業(yè)是目前市場的空白點(diǎn)；部分固定業(yè)態(tài)+售賣的核心策略的定奪業(yè)態(tài)配比的考慮定制化是目前商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，也是解決未來運(yùn)營相對(duì)唯一的條件；招商的前置考慮片區(qū)客戶需求及區(qū)域現(xiàn)狀需求的挖掘商業(yè)存在盲目規(guī)劃、定位不清晰，單方面追求賬面利潤最大化，對(duì)未來變現(xiàn)把控及認(rèn)知較差；五臟俱全的社區(qū)型特色商業(yè)街是途徑之一業(yè)態(tài)間的摩擦系數(shù)較低，且目前項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)。曲靖恒大名都商業(yè)部分研究案例研究【案例研究-金地88街】金地88街靠近合肥城市二環(huán)，屬于社區(qū)配套商業(yè)。區(qū)域形象較差，人氣不足；商務(wù)公寓:78510平米酒店式公寓20072平米辦公soho:29898平米商務(wù)公寓:28540平米住宅:180545平米曲靖恒大名都商業(yè)部分研究項(xiàng)目前期——社區(qū)商業(yè)配套，靠近城市二環(huán)，區(qū)域形象較差，存在抗性，投資者信心不足；【案例研究-金地88街】項(xiàng)目前期難點(diǎn)關(guān)鍵營銷舉措招商與銷售同步進(jìn)行。返租的銷售方式強(qiáng)勢(shì)營銷。名人效應(yīng)的充分發(fā)揮。熱銷、搶購局勢(shì)的營造，客戶追捧改變客戶對(duì)項(xiàng)目價(jià)值判斷。項(xiàng)目靠近城市二環(huán)，周邊形象較差?？蛻魧?duì)項(xiàng)目信心不足，關(guān)心“到底值不值”銷售火爆。9月10日大客戶有限選鋪，當(dāng)天成交接近1億。9月16日開盤，總成交接近2億，銷售70％。售價(jià)是同區(qū)域社區(qū)商業(yè)數(shù)倍。曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【案例研究-金地88街】立勢(shì)——“情景式商業(yè)街”概念將自己樹立成標(biāo)桿，與其它項(xiàng)目建立區(qū)隔，吸引投資者關(guān)注；經(jīng)歷了前期軟文啟動(dòng)市場，闡述項(xiàng)目理念。7.22日商業(yè)開始認(rèn)籌。7月28日合肥商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)論壇，專家推波助瀾，為項(xiàng)目核心價(jià)值提供依據(jù)。首次提出“情景式商業(yè)街”概念，吸引投資者眼球。將項(xiàng)目打造為未來趨勢(shì)的代表。所有賣點(diǎn)均指向“未來經(jīng)營前景有保障”。曲靖恒大名都商業(yè)部分研究將活動(dòng)進(jìn)行到底——通過名人效應(yīng)，吸引全城目光，并通過招商先行、宣傳品牌商家，為投資者注入強(qiáng)心劑；【案例研究-金地88街】8月26日，魯豫有約活動(dòng)，陳勁松、馮侖等專家出席，政府四大班子領(lǐng)導(dǎo)蒞臨，1600客戶到場。營銷達(dá)到高潮。認(rèn)籌達(dá)到700。品牌商家的進(jìn)駐極大的增強(qiáng)了投資者信心。曲靖恒大名都商業(yè)部分研究始終以客戶需求為出發(fā)點(diǎn)——鋪位劃小，降低投資者門檻，以吸引更廣泛的客戶群體。“返租銷售”進(jìn)一步降低客戶風(fēng)險(xiǎn)，為投資提供安全保障；返租銷售主力面積為30-50平方米所有鋪位面積均小于100平方米2樓定位大型餐飲、休閑、娛樂大面積銷售，可以引進(jìn)主力店，將2樓商業(yè)價(jià)值得以釋放。1樓定位為專賣店，商業(yè)價(jià)值高，銷售價(jià)格高。保證鋪鋪臨街。人流動(dòng)線清晰。【案例研究-金地88街】曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【案例研究-金地88街】賣點(diǎn)一：規(guī)劃利好賣點(diǎn)二：升值賣點(diǎn)三：發(fā)展趨勢(shì)賣點(diǎn)四：統(tǒng)一運(yùn)營合肥“濱湖新城”規(guī)劃——馬鞍山南路即將拓寬改造——合肥未來商業(yè)中心將南移情景式商業(yè)街是新的商業(yè)形式，是未來的發(fā)展趨勢(shì)。租金回報(bào)有保障。馬鞍山南路將形成新的商業(yè)中心，未來升值潛力大。聘請(qǐng)專業(yè)商業(yè)運(yùn)營公司，為未來經(jīng)營成功提供保證。始終以客戶需求為出發(fā)點(diǎn)——整合各項(xiàng)賣點(diǎn)，建立基于滿足客戶需求的客戶價(jià)值體系，給投資者一個(gè)可預(yù)期的美好未來；曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【案例研究-金地88街】在不得已的情況下，通過高強(qiáng)度、快節(jié)奏的營銷活動(dòng)一氣呵成，在最短的時(shí)間內(nèi)聚集起大量客戶；剛開始認(rèn)籌時(shí)，客戶關(guān)心物業(yè)本身是否適用、有多少價(jià)值等。到8月26日已經(jīng)認(rèn)籌700多張卡，客戶關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)變成能否買到。大家的追捧讓客戶對(duì)物業(yè)價(jià)值的判斷發(fā)生了變化，明顯高于前期對(duì)物業(yè)價(jià)值的判斷。曲靖恒大名都商業(yè)部分研究用概念創(chuàng)新為項(xiàng)目樹立高形象，強(qiáng)勢(shì)營銷，快速聚客。招商先行、引入品牌商家的營銷方式極大的增強(qiáng)客戶信心，促使其迅速購買；【案例研究-金地88街】成功借鑒：曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【案例研究-運(yùn)河?xùn)|一號(hào)】運(yùn)河?xùn)|一號(hào)位于東莞主城區(qū)邊緣，所在區(qū)域成熟度低；商業(yè)放在一期，投資者信心不足;曲靖恒大名都商業(yè)部分研究關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的事件營銷，將項(xiàng)目開發(fā)理念、價(jià)值體系傳遞給客戶；5月6月7月8月12月9.25萬客會(huì)會(huì)員、VIP客戶參觀示范區(qū)9月10月11月1～5月5.7項(xiàng)目啟動(dòng)新聞發(fā)布會(huì)9.18發(fā)售公寓VIP卡10.2街鋪解籌周末樓盤活動(dòng)7.16招商會(huì)/商鋪VIP認(rèn)籌5.1房博會(huì)10.16大鋪解籌10.30鋪王拍賣11.5公寓解籌暨開盤鋪墊蓄勢(shì)爆發(fā)【案例研究-運(yùn)河?xùn)|一號(hào)】曲靖恒大名都商業(yè)部分研究6.18投資論壇8.20主力店簽約新聞發(fā)布2.18開街慶典/3.18主力店開店慶典莞城老商業(yè)中心區(qū)向南擴(kuò)展，新中心區(qū)商圈逐步擴(kuò)大，本項(xiàng)目可與之共同組成東莞最核心的商業(yè)金三角區(qū)域。沿河發(fā)展帶的高尚住宅區(qū)將為項(xiàng)目帶來大量高端居住人群。莞太大道的開通將連接項(xiàng)目與主城區(qū)的距離，項(xiàng)目周邊租金可望與城區(qū)看齊。鋪墊蓄勢(shì)爆發(fā)【案例研究-運(yùn)河?xùn)|一號(hào)】鋪墊——用規(guī)劃利好和未來發(fā)展趨勢(shì)打動(dòng)客戶，描繪美好“錢”景;曲靖恒大名都商業(yè)部分研究鋪墊蓄勢(shì)爆發(fā)【案例研究-運(yùn)河?xùn)|一號(hào)】０５年9月——“王子廚房推廣月”０５年１０月——“體驗(yàn)生活美食月”０５年１1月——“健康美容月”０５年１2月——“歡樂新年月”搭臺(tái)唱大戲蓄勢(shì)——活動(dòng)不斷，月月都有新主題。用活動(dòng)凝聚人氣，提高社會(huì)關(guān)注度；曲靖恒大名都商業(yè)部分研究鋪墊蓄勢(shì)爆發(fā)【案例研究-運(yùn)河?xùn)|一號(hào)】蓄勢(shì)——體驗(yàn)式營銷，用展示吸引客戶上門曲靖恒大名都商業(yè)部分研究鋪墊蓄勢(shì)爆發(fā)【案例研究-運(yùn)河?xùn)|一號(hào)】老客戶=萬科會(huì)會(huì)員+世聯(lián)行尊貴會(huì)會(huì)員通過短信、直郵、通知、萬科會(huì)會(huì)刊等將樓盤信息傳遞給老客戶。充分利用代理公司原有客戶資源。老帶新可獲得打折、優(yōu)惠。蓄勢(shì)——直效營銷渠道的選擇。通過短信、直郵、通知、萬科會(huì)會(huì)刊等方式將項(xiàng)目訴求點(diǎn)傳遞給老客戶；曲靖恒大名都商業(yè)部分研究鋪墊蓄勢(shì)爆發(fā)【案例研究-運(yùn)河?xùn)|一號(hào)】引入品牌經(jīng)營管理公司引進(jìn)品牌主力店，帶旺人氣萬科品牌安全的升值系統(tǒng)通過專業(yè)經(jīng)營公司對(duì)商業(yè)街的統(tǒng)一經(jīng)營運(yùn)作，吸引消費(fèi)者，保證經(jīng)營前景。用新聞發(fā)布會(huì)，簽約形式等方式渲染，給客戶及其它商家以信心。報(bào)紙軟文萬客會(huì)會(huì)刊強(qiáng)度適中、全面滲透爆發(fā)——打造安全的升值系統(tǒng)，讓客戶對(duì)未來充滿信心曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【案例研究-運(yùn)河?xùn)|一號(hào)】通過事件營銷、活動(dòng)營銷進(jìn)行市場預(yù)熱，提高區(qū)域人氣；招商先行、體驗(yàn)式營銷最終鎖定客戶成功借鑒：曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【案例研究總結(jié)】收益性安全性進(jìn)入性投資者關(guān)心的三個(gè)方面強(qiáng)勢(shì)的投資政策區(qū)域升值預(yù)期主力店及品牌商家進(jìn)駐統(tǒng)一經(jīng)營管理小面積低總價(jià)商鋪通過案例研究我們得到了核心問題的解決方案：成功營銷的三點(diǎn)一線炒區(qū)位、炒形象炒品牌、炒商家炒門檻、炒政策先招商，后銷售曲靖恒大名都商業(yè)部分研究項(xiàng)目定位建議恒大歐陸濱湖情調(diào)MiniMall曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【產(chǎn)品形象定位】曲靖第一華宅項(xiàng)目上·三江大道門戶·西市核心商圈中首席特色街區(qū)生活策源地【整體商業(yè)定位】曲靖一級(jí)市場供給活躍，規(guī)劃項(xiàng)目及在建項(xiàng)目均有商業(yè)產(chǎn)品供給，銷售期競爭強(qiáng)度不樂觀，遠(yuǎn)期運(yùn)營壓力較大；整體商業(yè)競爭區(qū)域商業(yè)供給以原始低端商業(yè)為主，本項(xiàng)目不能形成區(qū)域商業(yè)的領(lǐng)袖位置，只能作為區(qū)域商業(yè)補(bǔ)缺者的角色出現(xiàn)；區(qū)域商業(yè)競爭零售業(yè)態(tài)市場容量有限，但尚未形成休閑、娛樂、餐飲業(yè)態(tài)以及家庭購物高度集中整合的客觀事實(shí)；整體商業(yè)現(xiàn)狀曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【整體商業(yè)定位】曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【商業(yè)業(yè)態(tài)定位】曲靖恒大名都商業(yè)部分研究為消費(fèi)者提供集零售購物、休閑、娛樂、餐飲等于一體的特色街區(qū)核心問題下的項(xiàng)目客戶定位，針對(duì)項(xiàng)目核心問題突破市場容量ⅠⅡ大客戶：市區(qū)內(nèi)自營和縣區(qū)投資的客戶客戶構(gòu)成：企業(yè)機(jī)構(gòu)客戶、商業(yè)自營客戶、私營業(yè)主等?？蛻籼卣鳎宏P(guān)注商業(yè)經(jīng)營，缺乏投資渠道，資產(chǎn)以現(xiàn)金為主，文化水平參差不齊，一次性付款，對(duì)市場現(xiàn)狀不敏感；問題3小客戶：市區(qū)內(nèi)投資和縣區(qū)自營的客戶客戶構(gòu)成：公務(wù)員、事業(yè)單位員工、教師；客戶特征：相對(duì)較為感性，易跟風(fēng)，往往投資經(jīng)驗(yàn)不足，學(xué)歷往往較高；先大后小，大小并舉的客戶策略。在當(dāng)前項(xiàng)目形象價(jià)值與規(guī)劃價(jià)值未充分釋放前以區(qū)域商業(yè)價(jià)值預(yù)期消化大客戶；待項(xiàng)目形象與利益充分釋放后采取圍合式圈層營銷之方式消化小客戶，實(shí)現(xiàn)大小并舉的客戶策略。項(xiàng)目客戶定位回顧3【客戶定位】曲靖恒大名都商業(yè)部分研究項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)梳理曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)梳理】

恒大—中國地產(chǎn)龍頭企業(yè)連續(xù)三年銷售面積第一，2012年銷售金額第五

恒大集團(tuán)：作為中國房地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)者，2012年累積銷售面積達(dá)1536萬平方米，居全國第一。銷售金額達(dá)923億，居全國第五。

恒大—產(chǎn)品覆蓋全國100個(gè)城市，擁有200個(gè)項(xiàng)目本手冊(cè)為內(nèi)部培訓(xùn)材料，對(duì)外不構(gòu)成任何承諾42恒大集團(tuán)，上市企業(yè)，全國前三，品質(zhì)值得信賴曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)梳理】三江大道，耗資1.2億元，溝通寥廓北路與學(xué)府路，是曲靖開發(fā)區(qū)連通市中心的主干道，同時(shí)也是曲靖人民心目中的城市主干道，臨近三江大道的物業(yè)，客戶心目中具有一定程度上的增值意義。三江大道門戶，西市區(qū)最高端項(xiàng)目上的MiniMall西至東往市中心西至東往市中心翠峰西路寥廓北路學(xué)府路北至南往市中心瑞和西路三江大道全國已開發(fā)數(shù)十座恒大名都項(xiàng)目，系列產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富；從南至北，各種規(guī)模城市，開發(fā)模式不斷完善；曲靖恒大名都，延續(xù)名都系產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，造福曲靖。恒大名都—恒大落地曲靖首席項(xiàng)目曲靖—恒大名都曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)梳理】曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)梳理】產(chǎn)品為沿街商鋪；面積：多為30—70㎡；層高：4.48米；開間：3.8—6.8米；進(jìn)深：8—13米；公攤面積：㎡戶型方正無暗角。所謂黃金比例的商鋪大多面寬進(jìn)深比例在1：1—1:2之間，在這個(gè)范圍之間的商鋪都可以叫做黃金比例的商鋪，但是黃金商鋪面寬進(jìn)深最為合理的1:2，以北京西商業(yè)大道底層商鋪為例：面寬8米、進(jìn)深16米，是最為黃金比例的商鋪設(shè)計(jì)。小面積分割，沿街金鋪，層高、進(jìn)深、開間黃金比例，公攤小，戶型方正實(shí)用。曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)梳理】88萬方總建面，5000戶家庭，30000人中高端收入豪宅業(yè)主的消費(fèi)需求.曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)梳理】5200㎡七星白金會(huì)所，3800㎡國際雙語教育幼兒園，1.1萬㎡恒大劇院，5.7萬㎡超鉑金五星級(jí)酒店，華麗配套，無與倫比的商業(yè)氛圍。曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)梳理】曲靖火車站曲靖師范學(xué)院冶金小區(qū)豪園西苑小區(qū)金域藍(lán)苑三元名城盛元小區(qū)金都國際味源小區(qū)金福苑西苑餐飲商業(yè)街本案20萬消費(fèi)群體所在，西市商圈寶地。曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)梳理】恒大名都---曲靖第一華宅，引導(dǎo)最高品質(zhì)消費(fèi)需求曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)梳理】6月首期約2000位業(yè)主即將交房入住，率先搶占無可復(fù)制的商業(yè)先機(jī)曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)梳理】30-70㎡鉆石精鋪，最低26萬超低總價(jià)，10萬超低首付，不可估量的超高收益回報(bào)。價(jià)格建議金域藍(lán)苑鳳凰嘉園鳳凰水榭鼎尚名庭翠湖灣曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【西市區(qū)商業(yè)價(jià)格】曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【均價(jià)推算】經(jīng)過估價(jià)原則考慮，我們選取了市場比較法進(jìn)行住宅價(jià)值估算，選取其中具有參考價(jià)值的個(gè)案作為本案的比較對(duì)象來進(jìn)行計(jì)算：曲靖恒大名都商業(yè)部分研究曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【均價(jià)推算】說明：考慮本項(xiàng)目將于2013年中入市，本項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品價(jià)格將在此價(jià)格基礎(chǔ)上隨曲靖市整體房價(jià)上漲而上漲。基于項(xiàng)目開發(fā)商品牌效應(yīng)、入駐居民的消費(fèi)高端性、產(chǎn)品規(guī)劃等優(yōu)勢(shì)條件，同時(shí)加以科學(xué)有效的推廣包裝策略可為項(xiàng)目住宅產(chǎn)品銷售增加溢價(jià)空間5—15%；本項(xiàng)目溢價(jià)因素修正的均價(jià)為：P=8619*（1+0.13）=9739帶三年租約銷售,每年返利6%.即返共計(jì)返利18%作為沖抵所購物業(yè)首付款比例.案例計(jì)算曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【均價(jià)推算】虛高后均價(jià)為：10800元/平方米推廣策略三江大道門戶商圈88萬方高端湖景城邦上的MiniMall首批僅28席鉆石精鋪以上詞匯是主題形象廣告語提煉的主要思考方向，建議主題形象廣告推廣階段，主要著墨想客戶闡述“高端豪宅鉆石精鋪”的概念。形象推廣緊緊圍繞項(xiàng)目形象定位闡述：曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【主題形象廣告語提煉方向】——不同尋常形象占位，建立差異化競爭級(jí)別感，積累口碑和客源；——合理制定貨包推售計(jì)劃，制造稀缺，制造市場的需求緊張度；形象占位制造稀缺——搶占市場的空白，在競爭項(xiàng)目入市前，完成項(xiàng)目的推廣及銷售；入市時(shí)機(jī)——充分利用內(nèi)部客戶、口碑傳播等各種手段，廣泛積累客戶，直效營銷；圈層塑造——低首付，擁有副中心核心區(qū)商鋪，穩(wěn)定3年回報(bào)政策，每年6%回報(bào)。投資回報(bào)——根據(jù)不同階段的任務(wù)，層層推進(jìn)，有計(jì)劃有步驟的分階段闡述不同主題；推廣節(jié)奏——主力店、連鎖店、知名專業(yè)店簽約在先，給市場信心；招商先行整體推廣策略【項(xiàng)目推廣策略】整體推廣策略曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【項(xiàng)目推廣訴求】訴求點(diǎn)1低門檻10萬起擁有政府規(guī)劃副中心核心恒大旺鋪，低價(jià)高品提款機(jī)。訴求點(diǎn)2高回報(bào)3年6%租約，月供“523元”起。訴求點(diǎn)3升值潛力南市區(qū)租金升值案例，物業(yè)增值空前絕后。打回報(bào)戰(zhàn)，通過虛擬起價(jià)解決投資門檻，通過升值潛力演繹、月收益釋放奠定購買信心；曲靖恒大名都商業(yè)部分研究【媒介推廣推進(jìn)步伐】曲靖恒大名都商業(yè)部分研究時(shí)間5月主題目的描繪區(qū)域規(guī)劃、項(xiàng)目愿景，將項(xiàng)目定位與未來區(qū)域商業(yè)價(jià)值緊密貼合突出項(xiàng)目定位空白優(yōu)勢(shì)、主力商家品牌商家入駐、政府“審核”樹立客戶對(duì)項(xiàng)目的信心產(chǎn)品的投資門檻、投資安全性、高回報(bào)性的賣點(diǎn)細(xì)節(jié)描述最終產(chǎn)生強(qiáng)烈的投資愿望開創(chuàng)安全創(chuàng)富新時(shí)代任務(wù)滲透立勢(shì)鋪墊商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代，財(cái)富僅鑒空白三大步驟圍繞建立投資者信心為中心，使項(xiàng)目獲得消費(fèi)者、經(jīng)營者、投資者三方的共同認(rèn)可；每次營銷事件都是為直接達(dá)成營銷目標(biāo)的緩慢滲透，每次事件發(fā)生后，都離任務(wù)的完成更近一步；備注：各階段之間并非是完全的割裂，下階段目標(biāo)的完成離不開上一階段的支持，下一階段目標(biāo)完成的同時(shí)，又會(huì)對(duì)上階段目標(biāo)完成進(jìn)一步強(qiáng)化。全方位媒體宣傳出動(dòng)提升區(qū)域認(rèn)知度及區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，使?xiàng)目獲得經(jīng)營者、投資者