解構(gòu)萬達城市綜合體

萬達廣場專題

淺析萬達城市綜合體解構(gòu)萬達城市綜合體目錄萬達集團簡介萬達集團組織架構(gòu)萬達廣場定位萬達廣場項目分布萬達廣場項目選址接觸萬達萬達廣場近期經(jīng)營情況解構(gòu)萬達城市綜合體撞擊萬達

萬達三代演變

業(yè)態(tài)組合價值分析

萬達廣場的特色

萬達廣場的不足

本土的萬達解構(gòu)萬達城市綜合體萬達集團簡介

在中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷史上，有一個企業(yè)之名在市場中特別響亮：萬達。在它22年的發(fā)展過程當中，已經(jīng)儼然成為一部中國式房企發(fā)展教科書。從1988年萬達集團開始介入房地產(chǎn)開發(fā)到1992年萬達集團成立，至2001年，萬達集團在中國就已如日中天，并發(fā)展出多條產(chǎn)業(yè)鏈。

但在房地產(chǎn)發(fā)展道路上，2001年萬達的開發(fā)路徑還一直是集中在住宅地產(chǎn)上，赫赫有名的萬達星海人家、萬達長春明珠、大連明珠、江南明珠、萬達星城、萬達河濱印象等一系列上乘之作，都是那一時代的杰作。假設(shè)萬達迄今為止仍然延續(xù)著住宅開發(fā)路線，今日可能同樣可以與像萬科這樣的王牌企業(yè)齊名。解構(gòu)萬達城市綜合體但在2001年底，萬達忽然筆鋒一轉(zhuǎn)。當年隨著長春萬達沃爾瑪購物廣場開工，預示著萬達向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進軍的號角正式吹響，也預示著一個企業(yè)領(lǐng)跑中國商業(yè)地產(chǎn)的時代開始了。大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司成立于2002年9月，2009年12月整體變更為股份有限公司，注冊資本36億元人民幣，是大連萬達集團旗下商業(yè)地產(chǎn)投資及運營的唯一業(yè)務平臺。公司的主營業(yè)務為商業(yè)地產(chǎn)投資及運營管理，核心產(chǎn)品是以“萬達廣場”命名的萬達城市綜合體。長春萬達沃爾瑪購物廣場解構(gòu)萬達城市綜合體截至2009

年萬達集團總資產(chǎn)1000億元，年銷售額600

億元，納稅近50億元，被中國銀行和中國農(nóng)業(yè)銀行兩家總行評為“A類重點大客戶”，全國只有不到50

家各行業(yè)企業(yè)獲得這個待遇。已在全國開業(yè)18個萬達廣場，7家五星級酒店，400塊電影銀幕，持有的收租物業(yè)面積約700萬平方米。萬達集團的目標是到2012年，年銷售收入超過1000億元，凈利潤超過60億元，商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)80個萬達廣場、五星、六星級酒店超過

45家、文化產(chǎn)業(yè)擁有

1000塊銀幕、連鎖百貨超過

65家，持有的收租物業(yè)面積超過1200萬平方米，成為中國一流的企業(yè)集團。解構(gòu)萬達城市綜合體主營業(yè)務：萬達集團的業(yè)務結(jié)構(gòu)以商業(yè)地產(chǎn)為核心筑業(yè)，支柱產(chǎn)業(yè)包括：高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨。在集團支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨均為圍繞核心產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的配套產(chǎn)業(yè)。同時，影院和百貨在未來長期發(fā)展定位上，愈加明確。

主營業(yè)務之一：萬千百貨解構(gòu)萬達城市綜合體

萬千百貨成立于2007年5月8日，是中國商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)----萬達集團旗下四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，是萬達集團“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”的核心組成部分。目前已在北京、上海、南京、成都等地開業(yè)11家門店，2010年將在全國范圍內(nèi)開業(yè)16家店。此后，萬千百貨將以每年10到20家店的速度展，計劃到2012年，形成65家店的百貨商場連鎖網(wǎng)絡，營業(yè)面積達200萬平方米，年銷售額過150億，真正實現(xiàn)全國連鎖經(jīng)營的中國最大的百貨公司之一。萬千百貨在品牌方面有著豐富的資源，此前已開業(yè)的萬千百貨與資生堂、伊麗莎白雅頓、Cerruti1881、百麗、周大福、六福、歐珀萊、歐萊雅、綾致、耐克、阿迪等國際國內(nèi)知名品牌均有著深入的合作。解構(gòu)萬達城市綜合體萬達住宅

北京大湖公館

該項目位于北京市朝陽區(qū)亞奧核心區(qū)域，緊鄰北京奧運公園，由高檔公寓組成，總建筑面積約11.9萬平方米。

大連萬達華府

該項目位于大連市中心西崗區(qū)，總建筑面積約53.4萬平方米。

大連明珠

該項目位于大連市沙河口區(qū)星海灣管理中心西南側(cè)，緊鄰亞洲最大的城市廣場——大連星海廣場，總建筑面積約25.8萬平方米。解構(gòu)萬達城市綜合體

吉林江畔人家

該項目位于吉林市松花江畔的昌邑區(qū)解放大路，總建筑面積約31.3萬平方米。

南京江南明珠

該項目位于南京市鐘山風景區(qū)南側(cè)，是多層低密度大型社區(qū)，總建筑面積約15.5萬平方米。

南京萬達華府

該項目位于南京市建鄴區(qū)南湖路與文體路之間,總建筑面積約11.3萬平方米。解構(gòu)萬達城市綜合體

南京紫金明珠

該項目位于南京市白下區(qū)，總建筑面積約28.0萬平方米。

昆明滇池衛(wèi)城（在建）

該項目位于昆明市滇池國家旅游度假區(qū)，總建筑面積約100.2萬平方米。

南昌萬達星城（在建）

該項目位于南昌市紅谷灘新區(qū)，總建筑面積約95.6萬平方米。

解構(gòu)萬達城市綜合體萬達集團組織架構(gòu)

為適應集團發(fā)展戰(zhàn)略的需要，集團對組織結(jié)構(gòu)進行了較大幅度的調(diào)整，將原來的三層次結(jié)構(gòu)優(yōu)化為二層次結(jié)構(gòu)，從而實現(xiàn)了組織結(jié)構(gòu)的扁平化，提升了組織的運作效率，而且對集團現(xiàn)有的專業(yè)資源進行了整合，系統(tǒng)地梳理，清晰和強化了項目開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營兩類業(yè)務的運作流程和資源配置。

項目開發(fā)物業(yè)經(jīng)營解構(gòu)萬達城市綜合體解構(gòu)萬達城市綜合體解構(gòu)萬達城市綜合體萬達廣場定位

快速復制近三年內(nèi)做30個購物中心。快速復制意味著標準化，也就是不能太有特色。

兩個70%

每個萬達廣場里70%的商家適合從哈爾濱到南寧70%的消費人群。所以提出兩個70%

的概念，在招商和業(yè)態(tài)組合中必須保證里面70%的商家到哪一個城市都能夠受這70%人口的歡迎，這樣才能保證快速復制。

中端定位

“兩個70%”的定位，決定了萬達廣場必須舍去最高端的一部分和最低端的一部分，只能定位于比較大眾化的中端。做不了最高端，也與萬達廣場的業(yè)態(tài)組合有關(guān)，天津萬達廣場最初在沃爾瑪一樓開設(shè)萬達時尚廣場，賣高檔時尚產(chǎn)品，這一策略被事實證明是失敗的，失敗原因之一就是這種業(yè)態(tài)組合是無效的組合。萬達時尚廣場在支持不到半年后就倒閉。相反，宏牛鞋都主打大眾產(chǎn)品，與沃爾瑪?shù)南M人群有比較高的相關(guān)性。解構(gòu)萬達城市綜合體萬達廣場項目分布

萬達廣場主要分布在國內(nèi)沿海和東部經(jīng)濟發(fā)達的一、二線城市的核心地段，第一、二、三代產(chǎn)品均選擇省會或中心城市布局。

2003年宏觀調(diào)控之前，萬達就已經(jīng)進入到長江三角和其他一些地區(qū)，在當中發(fā)現(xiàn)這些地區(qū)受影響比較大。萬達有意識的把發(fā)展重點轉(zhuǎn)向了中部和西部，比如說成都、重慶、武漢、南昌。從2008年、2009年的情況看，萬達對北京、上海等重點城市仍始終加大投資，同時對環(huán)渤海地區(qū)的市場也比較關(guān)注。截至2009年底，萬達集團已經(jīng)在全國21個省、自治區(qū)和直轄市的32個重點城市投資建設(shè)了47個萬達廣場，其中已開業(yè)27個萬達廣場，在建20個；共建設(shè)26家五星級或超五星級酒店，正在運營8家五星級或超五星級酒店；擁有400塊電影銀幕；11家連鎖百貨店。解構(gòu)萬達城市綜合體

萬達集團計劃在2010年確定開業(yè)的17個萬達廣場及2011年計劃開業(yè)20個萬達廣場，總招租面積超過600萬平方米。到2012年萬達開業(yè)的五星級酒店、六星級酒店大概會超過45家，百貨店大概會開業(yè)70家左右，電影院會在110到120家，大概在1000多塊屏幕以上。萬達廣場全國分布圖高級酒店全國分布圖解構(gòu)萬達城市綜合體萬達廣場項目選址“萬達廣場已經(jīng)發(fā)展了三代。2005年之前是一、二代產(chǎn)品，2005年之后是三代產(chǎn)品。一、二代萬達廣場還要更多的依靠于城市‘眼珠子’地帶，借助商圈的力量來發(fā)展。但發(fā)展到第三代，萬達廣場已經(jīng)能夠依靠自己的商業(yè)模式，獨立創(chuàng)造出城市新中心、新的商圈?！薄f達集團董事長王健林對萬達的三代商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品做出簡單而明晰的描述。

從借“心”到造“心”

第一、二代的純商業(yè)產(chǎn)品選址在城市的最核心商圈。2005年之后的第三代產(chǎn)品在選址上，更多在城市副中心或新區(qū)的中心。解構(gòu)萬達城市綜合體萬達選址的變化原因：

1）中心城市的核心商圈萬達已基本布局了，開始選擇次級商圈發(fā)展；

2）城市核心商圈土地十分稀缺，競爭激烈及高額的土地成本，而城市副中心及新區(qū)土地成本較低；3）城市副中心及新區(qū)規(guī)劃起點高，城市配套好，適合營造高品質(zhì)的項目；4）中國城市的一個重要特征是中高收入群體向副中心或新區(qū)轉(zhuǎn)移，從而為商業(yè)項目實現(xiàn)較好的消費基礎(chǔ)；

5）城市副中心及新區(qū)的土地一般規(guī)模較大，可以開發(fā)多種產(chǎn)品，降低開發(fā)險；6）城市副中心及新區(qū)的開發(fā)項目投入成本較低，升值潛力較大；

7）在城市副中心及新區(qū)開發(fā)大型綜合體，可以獲得政府較好的政策優(yōu)惠。上海五角場北京CBD寧波解構(gòu)萬達城市綜合體萬達廣場近期經(jīng)營情況

租金收入情況

2007年萬達集團的營業(yè)收入200多億元；

2008年約為220

億左右；

2009年實現(xiàn)300億元的銷售，凈利潤超過45億元。租金收入占集團總收入的比例在5%左右，租金綜合收繳率達到99.3%，物管費收繳率達到98.3%。在萬達商業(yè)項目的租戶構(gòu)成中，低租金的戰(zhàn)略伙伴占整體購物中心面積的70%，“訂單地產(chǎn)”的穩(wěn)定租金收入占據(jù)總租金收入的約40%-50%左右。

解構(gòu)萬達城市綜合體

利潤率情況萬達的土地成本較低，城市綜合體項目的定價較高，第三代萬達廣場項目的凈投資回報率高于15%

的行業(yè)標準。

在持有型物業(yè)的回報率上，據(jù)萬達自身對外宣稱，如果全部出租，商業(yè)廣場項目的投資回報率在15%

左右，商業(yè)地產(chǎn)回報率在8%-10%

左右。萬達多出5%

的部分，應來自于萬達的商業(yè)模式和成本控制能力。萬達的地價水平比較低；購物中心項目提供給“訂單地產(chǎn)”商戶的為毛坯房，建筑成本相對較低；同時，萬達項目的非核心商業(yè)銷售比例較高，通過銷售平衡投資額之后，投資回報率提升。

解構(gòu)萬達城市綜合體萬達廣場第一代產(chǎn)品(2002—2003)

選址：核心商圈的黃金商業(yè)地段。

建筑、業(yè)態(tài)：單體商業(yè)樓，地下一層，地上四層；業(yè)態(tài)分層布局，地下是停車場，一樓是分割銷售的小店鋪，二、三樓是超市，四樓是電影城。

規(guī)模：占地面積1.2-2萬平方米，建面5萬平方米左右。

商戶：萬達獨特的“訂單式商業(yè)”為其吸引了國際知名的商業(yè)企業(yè)進駐經(jīng)營，如沃爾瑪、美凱龍、百盛等，這些商戶對于萬達商業(yè)廣場的消費人流的吸引起到了顯著的貢獻，也構(gòu)成了萬達商業(yè)廣場的核心優(yōu)勢。解構(gòu)萬達城市綜合體

招商要點：利用沃爾瑪作為商業(yè)號召力，同時與時代華納等機構(gòu)結(jié)為戰(zhàn)略合作伙伴，投資于購物中心，然后將黃金鋪位高價分零出售。

享受政策：作為國內(nèi)較為成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，各地的政府都表現(xiàn)出極大的熱情，愿意給予較好的政策優(yōu)惠來吸引萬達進駐。

案例：長春、長沙、南昌、青島、南京解構(gòu)萬達城市綜合體解構(gòu)萬達城市綜合體萬達廣場第二代產(chǎn)品

選址：核心商圈的黃金商業(yè)地段。

建筑、業(yè)態(tài)：單體組合式。百貨、超市、建材、影院。

規(guī)模：占地面積5萬平左右，建筑面積10—15萬平方米。

經(jīng)營方式：若干個沒有散售的購物中心整體出售，溢價變現(xiàn)。(2003—2004)解構(gòu)萬達城市綜合體

案例：沈陽、天津

設(shè)計缺陷：一是沒有室內(nèi)步行街，整個項目沒有靈魂；店和店之間的聯(lián)系割裂，人流動線設(shè)計不合理。二是純商業(yè)定位，除了商業(yè)之外沒有文化、娛樂、體育、酒店等別的業(yè)態(tài)。三是零售類比例偏大，占總經(jīng)營面積80％以上。解構(gòu)萬達城市綜合體解構(gòu)萬達城市綜合體萬達廣場第三代產(chǎn)品

選址：城市副中心、城市開發(fā)區(qū)、CBD。

建筑、業(yè)態(tài)：大型城市綜合體，盒子+街區(qū)+高層，引入步行街。百貨、超市、家電、美食、影院、星級酒店、高端寫字樓、高尚住宅、SOHO。

規(guī)模：占地面積10-20萬平，建面40—80

萬平方米。

經(jīng)營方式：核心商業(yè)部分只租不售，但大型綜合體中的住宅與小型商業(yè)、寫字樓的銷售，有效解決了資金支持問題。真正實施了“房地產(chǎn)開發(fā)補貼商業(yè)經(jīng)營”模式。

案例：北京、上海、寧波、成都……(2005—至今)解構(gòu)萬達城市綜合體解構(gòu)萬達城市綜合體解構(gòu)萬達城市綜合體解構(gòu)萬達城市綜合體解構(gòu)萬達城市綜合體解構(gòu)萬達城市綜合體解構(gòu)萬達城市綜合體解構(gòu)萬達城市綜合體第三代產(chǎn)品規(guī)劃分析

四菜一湯“四菜”是四棟商業(yè)體，里面引進都是主力店，“一湯”貫穿其中的步行街。

步行街萬達廣場將步行街稱之為“靈魂的紐帶”，步行街把幾個街串連起來的時候，會把小商鋪放在步行街里面，還要讓人流從主力店到主力店之間，必須經(jīng)過步行街，這也是美國購物的基本原則。

百貨樓的擺位一般情況下必須建在項目兩條主干道的交叉位置

娛樂業(yè)態(tài)萬達廣場最初火起來的業(yè)態(tài)是：電影院、KTV和室內(nèi)游樂中心，這三個業(yè)態(tài)是萬達廣場娛樂樓標準的組合，具有極強的目的性。娛樂業(yè)態(tài)自身吸引大量的人流，對展示面、交通等明顯的可達性要求不是特別高，所以一般會把娛樂樓建在相對比較偏的地方。解構(gòu)萬達城市綜合體萬達廣場三代產(chǎn)品比較解構(gòu)萬達城市綜合體業(yè)態(tài)組合價值分析■招商時考慮的業(yè)態(tài)價值：品牌價值、利益價值、聚客價值。

品牌價值：沃爾瑪、百安居、百盛、華納影院、國美……對項目的整體品牌形象具有標志性的作用。這些品牌一般都作為主力店進駐，而且愿意以低租金的代價招商，來獲取較高的品牌影響力。租金價值：外店、申格體育、宏牛鞋都、大食代……

一般而言，業(yè)態(tài)的規(guī)模以及品牌知名度與對租金的獻是成反比的，業(yè)態(tài)規(guī)模越大、品牌知名度越高，其每平米的的租金就越低；業(yè)態(tài)規(guī)模越小、品牌知名度越小，其每平米的租金就越高。聚客價值：沃爾瑪、萬達影院、大食代……沃爾瑪是平價日用消費品零售業(yè)態(tài)，對吸引人流具有巨大作用；萬達影院、大食代屬于萬達商業(yè)廣場中休閑娛樂業(yè)態(tài)，加大休閑娛樂等體驗型消費業(yè)態(tài)綜合性購物中心發(fā)展的一個趨勢，其對提升人氣貢獻相當大。解構(gòu)萬達城市綜合體

萬達廣場的特色訂單地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)補貼商業(yè)經(jīng)營資金來源融資渠道解構(gòu)萬達城市綜合體訂單地產(chǎn)

聯(lián)合發(fā)展：也叫共同選址。即萬達集團和眾多國際國內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方的權(quán)利和義務。與萬達簽約的主力店商家中包括多家緊密型合作伙伴，雙方約定無論萬達到什么地方開發(fā)萬達廣場，這些合作伙伴都要跟隨開店。

平均租金：不就單個項目的租金水平進行談判，節(jié)約談判時間，從而保證了快速擴張、快速發(fā)展以及穩(wěn)定的租金收益。將全國的城市分三等租金：一等是北京、上海、廣州；二等是省會城市；三等是其他城市。

先租后建：招商在前，建設(shè)在后，或者叫“做對程序”。招商在前的原因是：一個購物中心一般有七、八家主力店，而且是不同業(yè)態(tài)的主力店組合在一起，才能滿足一站式購物的需求，同時提高所有商家的效益。主力店簽約時都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競爭對手，這些問題在建設(shè)前先處理好，具有很大的優(yōu)勢；可以降低風險。由于萬達廣場在開工前，大部分商業(yè)面積都已確定租戶，且約定商業(yè)廣場從建成后的第91天起開始計租，因此租戶不管進沒進場，購物中心只要開業(yè)，一兩個月就能收到租金。解構(gòu)萬達城市綜合體

技術(shù)對接：也叫共同設(shè)計。首先由戰(zhàn)略合作伙伴提出需求——要多大的面積、高度、出入口、交通體系等，再由萬達做出方案來認證，是否合適，提出意見，等設(shè)計圖紙確定之后，雙方正式簽訂一個具有法律效力的確認書，然后要合作伙伴馬上打一筆保證金。保證主力店商家的需求在開工前就能得到確定，避免商家進場后的改建，減少浪費，因此租賃面積完全被租金所覆蓋，沒有無效面積。

萬達廣場發(fā)展了一批戰(zhàn)略合作伙伴：沃爾瑪、家樂福、歐倍德、百安居、肯德基、必勝客、百腦匯、吉盛偉邦、國美電器、一兆韋德、神采飛揚、運動100、大歌星KTV、百盛購物廣場、燦坤3C數(shù)碼廣場、紅星美凱龍國際家居廣場、新加坡大食代美食廣場等等。萬達廣場每到一個城市，都會從中選擇適宜的合作伙伴。

具有戰(zhàn)略伙伴關(guān)系的主力店可以消化購物中心70%面積的商業(yè)。解構(gòu)萬達城市綜合體房地產(chǎn)開發(fā)補貼商業(yè)經(jīng)營

萬達廣場商業(yè)租售比例：只租不售

主力店占商業(yè)建筑面積比例：70%

由于萬達自主持有物業(yè)比例很高，主力店的租金收入比較低，回報慢，且占了大部分面積，影響整體經(jīng)營收入，而萬達廣場采取的又是快速復制擴張戰(zhàn)略，在資金周轉(zhuǎn)上要求非常高，曾經(jīng)一度陷入資金緊缺危機，所以在第三代產(chǎn)品萬達調(diào)整了物業(yè)結(jié)構(gòu)：在做購物中心的同時，開發(fā)部分寫字樓、住宅或者商務公寓，通過出售這部分物業(yè)，獲取充足資金來支持商業(yè)經(jīng)營。解構(gòu)萬達城市綜合體資金來源

資金來源：自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入、經(jīng)營性物業(yè)中長期抵押貸款等。在分期滾動開發(fā)下，前期銷售收入對持有型物業(yè)的資金來源支持作用很大。

“以售養(yǎng)租”、“房地產(chǎn)開發(fā)補貼商業(yè)經(jīng)營”：通過項目的銷售部分的銷售還款平衡投資現(xiàn)金流，商業(yè)持有部分的低租金以達到“穩(wěn)定開業(yè)”為核心目標。以售養(yǎng)租的做法很多公司都有，萬達的優(yōu)勢在于產(chǎn)業(yè)鏈條比較完整，前端和后端能夠無縫銜接，并且形成核心競爭力。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所需資金，約20%由萬達直接投資——“銷售利潤+內(nèi)部資金調(diào)配”；商業(yè)地產(chǎn)約60%投資向項目當?shù)劂y行貸款；另20%左右由主力店企業(yè)自己投資——如沃爾瑪，前臺、后臺、配供系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)和結(jié)算系統(tǒng)等均由企業(yè)自行設(shè)計投資。解構(gòu)萬達城市綜合體融資渠道

銀行資金：從萬達的開發(fā)項目分析，貸款類型包括：土地抵押貸款、開發(fā)貸款、資產(chǎn)抵押貸款、資金貸款、租約抵押貸款和銀行貸款的異地使用等。萬達集團與國內(nèi)銀行保持良好、深度的合作關(guān)系。央行金融管理部門金融司把萬達列為了全國房地產(chǎn)金融改革試點企業(yè)，享受“綠色貸款”通道。萬達已經(jīng)分別與中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行簽訂了“總對總授信”的協(xié)議。所謂“總對總授信”，就是指由商業(yè)銀行總行與企業(yè)簽訂授信協(xié)議，在協(xié)議簽署后，企業(yè)在該商業(yè)銀行各地各分行的貸款，將無須再履行既有的信貸逐級審批程序。

國內(nèi)私募：與麥格理在2005年完成的9項商業(yè)物業(yè)的24%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，涉及資金高達32億元。配合A股上市進程，與建銀國際已完成的股權(quán)私募，具體金額不詳（有調(diào)研信息為10億元左右），未來萬達為配合上市進程，仍將增加戰(zhàn)略投資者。解構(gòu)萬達城市綜合體

海外融資渠道：在證券市場融資渠道和境外融資渠道上，萬達的探索目前仍未取得實質(zhì)性突破。2006年籌備的香港REITs，最終失利。同時，2006年與麥格理合作成功發(fā)行CMBS，雖然未對萬達提供現(xiàn)實的資金支持，但萬達部分資產(chǎn)完成了“離岸資產(chǎn)包”的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，為未來的融資提供了可能。

銷售回款對現(xiàn)金流的支撐：對城市綜合體的銷售回款部分，萬達內(nèi)部給予“生命線”的定位，提升到“長發(fā)展戰(zhàn)略支持”的高度。對銷售回款的重視，不僅僅關(guān)乎現(xiàn)金流問題，時也關(guān)系萬達商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資回報率，是目前萬達商業(yè)地產(chǎn)模式的核心結(jié)構(gòu)之一。

信托融資：

2009年萬達嘗試信托融資，國內(nèi)信托融資的綜合成本普遍在12%左右，明顯高于萬達早前重點依賴的銀行資金成本。解構(gòu)萬達城市綜合體萬達廣場的不足

對商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務不熟

萬達集團現(xiàn)在有1萬多名員工，從事商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務的有數(shù)千人，其中大多數(shù)加入萬達時間不長，無論是員工還是高管對商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務都不熟悉。這影響到正常工作，一些工程干完了局部要返工，做完了沒有效果要重做，甚至造成一些浪費。

不夠精細

一是設(shè)計不精細。這可能是因為建設(shè)速度太快，很多東西都需要整改、確定。二是工程施工質(zhì)量不精。石景山萬達廣場就發(fā)現(xiàn)有些問題，做得不是很精細，例如萬千百貨地面石材效果就不是太好。三是品牌商家不夠。集團商務部和商管公司招商很辛苦，保證了集團快速發(fā)展，但是品牌商家還不夠，還沒有把優(yōu)秀品牌和創(chuàng)新的品牌做到一網(wǎng)打盡。四是管理不夠精細。解構(gòu)萬達城市綜合體

本土的萬達廣場福州海峽金融街萬達廣場解構(gòu)萬達城市綜合體

項目區(qū)位福州金融街萬達廣場位于正在建設(shè)的海峽金融商務區(qū)核心區(qū)域，南臨江濱中大道，北臨鰲峰路，東為規(guī)劃前橫路，西為規(guī)劃曙光路，未來地鐵4號線穿過項目，交通十分便利，并且此區(qū)域是從機場以及高速道路進入福州市的一個重要入口。借著政府部門規(guī)劃之機，商業(yè)中心，銀行，保險等各種金融行業(yè)將相繼進入，屆時該區(qū)域?qū)⑿纬尚碌慕鹑谥行摹?/p>

項目簡介解構(gòu)萬達城市綜合體

地塊背景：在福州人的印象里，臺江鰲峰片區(qū)屬于“城鄉(xiāng)接合部”的區(qū)域，因為傍依水路交通發(fā)達的閩江，很早以前就成為閩江流域的貨物集散地。但是臺江商圈卻似乎總是與中低檔商品集散地聯(lián)系在一起，先天缺乏高檔商業(yè)氣氛。閩江北鰲峰片區(qū)迫切需要一個城市中心，來收攏目前局部的、零散的、雜亂的商業(yè)配套，承載更高更快的城市發(fā)展要求。

萬達廣場選擇落戶海峽金融商務區(qū)，無疑正是抓住了機遇。萬達集團也成為政府筑巢引鳳的第一目標，萬達強大的品牌支持、成熟的產(chǎn)品模式與全新商業(yè)模式，也讓再造“榕城之心”有了實現(xiàn)的可能。

2009年7月6日，大連萬達拿下海峽金融街E地塊，這是福州市發(fā)展建設(shè)海峽金融街的第一個項目。

福州金融街萬達廣場以海西首席城市綜合體之姿領(lǐng)銜海峽金融商務區(qū)的建設(shè)，在隨后的海峽金融商務區(qū)相關(guān)地塊的拍賣中，海峽銀行、達特貿(mào)易、上海升龍集團、福州城區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社相繼跟進。解構(gòu)萬達城市綜合體海峽金融街解構(gòu)萬達城市綜合體

項目規(guī)劃福州金融街萬達廣場規(guī)劃6星級酒店、高端5A寫字樓、SOHO辦公、時尚步行街、高檔購物中心、大型娛樂中心。項目地上總建筑面積310500㎡，地下建筑79000㎡。地下機動車位800個，非機動車位2500個。其中，除六星級酒店以外，寫字樓建筑面積36700㎡，SOHO辦公樓建筑面積101000㎡，商業(yè)綜合體建筑面積95000㎡，商業(yè)步行街及酒樓建筑面積40000㎡，地下室超市15000㎡。解構(gòu)萬達城市綜合體

擬建成的5A級高級寫字樓共26層，1-2層為大堂，3層為酒店廚房、辦公。四層以上為辦公。辦公標準層數(shù)為23層，層高3.8米，標準層建筑面積1500㎡。

SOHO辦公樓共四棟，層高均為3米，其中西側(cè)商業(yè)步行街上方兩棟一棟28層，一棟29層，標準層面積900㎡，設(shè)置有3部客梯，1部消防梯，每層設(shè)置SOHO20套。位于東側(cè)商業(yè)綜合體上方兩棟均為28層，標準層面積1200㎡，設(shè)置有5部客梯，1部消防梯，每層設(shè)有公寓24套。解構(gòu)萬達城市綜合體

海峽金融街萬達廣場的商業(yè)綜合體是指萬達的室內(nèi)和室外兩條商業(yè)街以及兩邊的商場。其中，商業(yè)街西側(cè)部分(精裝SOHOC1、C2樓下)為2層，主要為商業(yè)店面及餐飲等。商業(yè)街東側(cè)（精裝SOHOA1、A2樓樓下)為5層，其中一層為國美電器賣場，百貨賣場及名品店，二層為大玩家電玩城，三層為大歌星KTV，四層為萬達影城及百貨賣場。五層為萬達影城及百貨賣場及健身中心。地鐵入口就在商業(yè)街東側(cè)地下車庫就在商業(yè)街西側(cè)大“Ｌ”是室外步行街黑色罩頂下是室內(nèi)步行街

解構(gòu)萬達城市綜合體

項目技術(shù)指標占地面積73.66畝開工日期2009-7-30建筑面積31.05萬㎡開盤日期2010-3-3物業(yè)座數(shù)及層高SOHO辦公室四棟28-29F，層高3米；5A級寫字樓一棟26F，層高3.8米交房日期2011-3規(guī)劃用途城市綜合體連絡電話28596666/22608899容積率4規(guī)劃可售戶四棟SOHO約1868套綠化率待定銷售面積SOHO10.1萬㎡5A寫字樓3.6萬㎡發(fā)展商萬達集團總銷金額四棟SOHO約15億；5A寫字樓約7.3億建筑設(shè)計萬達商業(yè)規(guī)劃研究院銷售率四棟SOHO、5A寫字樓售罄景觀設(shè)計萬達商業(yè)規(guī)劃研究院銷售均價SOHO均價15000；5A寫字樓20000物業(yè)公司萬達物業(yè)管理公司整合推廣武漢青銅騎士（華中區(qū)）面積區(qū)間23-60㎡物業(yè)費2元土地成交年份2009-7-6成交金額48900萬元地價450.69萬/畝樓面價整體1501.55元/㎡解構(gòu)萬達城市綜合體

項目營銷節(jié)點金融