解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)專題

淺析萬(wàn)達(dá)城市綜合體解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體目錄萬(wàn)達(dá)集團(tuán)簡(jiǎn)介萬(wàn)達(dá)集團(tuán)組織架構(gòu)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)定位萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目分布萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目選址接觸萬(wàn)達(dá)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)近期經(jīng)營(yíng)情況解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體撞擊萬(wàn)達(dá)

萬(wàn)達(dá)三代演變

業(yè)態(tài)組合價(jià)值分析

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的特色

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的不足

本土的萬(wàn)達(dá)解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體萬(wàn)達(dá)集團(tuán)簡(jiǎn)介

在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷史上，有一個(gè)企業(yè)之名在市場(chǎng)中特別響亮：萬(wàn)達(dá)。在它22年的發(fā)展過程當(dāng)中，已經(jīng)儼然成為一部中國(guó)式房企發(fā)展教科書。從1988年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開始介入房地產(chǎn)開發(fā)到1992年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立，至2001年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在中國(guó)就已如日中天，并發(fā)展出多條產(chǎn)業(yè)鏈。

但在房地產(chǎn)發(fā)展道路上，2001年萬(wàn)達(dá)的開發(fā)路徑還一直是集中在住宅地產(chǎn)上，赫赫有名的萬(wàn)達(dá)星海人家、萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)春明珠、大連明珠、江南明珠、萬(wàn)達(dá)星城、萬(wàn)達(dá)河濱印象等一系列上乘之作，都是那一時(shí)代的杰作。假設(shè)萬(wàn)達(dá)迄今為止仍然延續(xù)著住宅開發(fā)路線，今日可能同樣可以與像萬(wàn)科這樣的王牌企業(yè)齊名。解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體但在2001年底，萬(wàn)達(dá)忽然筆鋒一轉(zhuǎn)。當(dāng)年隨著長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)開工，預(yù)示著萬(wàn)達(dá)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)軍的號(hào)角正式吹響，也預(yù)示著一個(gè)企業(yè)領(lǐng)跑中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)代開始了。大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司成立于2002年9月，2009年12月整體變更為股份有限公司，注冊(cè)資本36億元人民幣，是大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營(yíng)的唯一業(yè)務(wù)平臺(tái)。公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營(yíng)管理，核心產(chǎn)品是以“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”命名的萬(wàn)達(dá)城市綜合體。長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體截至2009

年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總資產(chǎn)1000億元，年銷售額600

億元，納稅近50億元，被中國(guó)銀行和中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行兩家總行評(píng)為“A類重點(diǎn)大客戶”，全國(guó)只有不到50

家各行業(yè)企業(yè)獲得這個(gè)待遇。已在全國(guó)開業(yè)18個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，7家五星級(jí)酒店，400塊電影銀幕，持有的收租物業(yè)面積約700萬(wàn)平方米。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的目標(biāo)是到2012年，年銷售收入超過1000億元，凈利潤(rùn)超過60億元，商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)80個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、五星、六星級(jí)酒店超過

45家、文化產(chǎn)業(yè)擁有

1000塊銀幕、連鎖百貨超過

65家，持有的收租物業(yè)面積超過1200萬(wàn)平方米，成為中國(guó)一流的企業(yè)集團(tuán)。解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體主營(yíng)業(yè)務(wù)：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以商業(yè)地產(chǎn)為核心筑業(yè)，支柱產(chǎn)業(yè)包括：高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨。在集團(tuán)支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨均為圍繞核心產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的配套產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，影院和百貨在未來長(zhǎng)期發(fā)展定位上，愈加明確。

主營(yíng)業(yè)務(wù)之一：萬(wàn)千百貨解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體

萬(wàn)千百貨成立于2007年5月8日，是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)----萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”的核心組成部分。目前已在北京、上海、南京、成都等地開業(yè)11家門店，2010年將在全國(guó)范圍內(nèi)開業(yè)16家店。此后，萬(wàn)千百貨將以每年10到20家店的速度展，計(jì)劃到2012年，形成65家店的百貨商場(chǎng)連鎖網(wǎng)絡(luò)，營(yíng)業(yè)面積達(dá)200萬(wàn)平方米，年銷售額過150億，真正實(shí)現(xiàn)全國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)的中國(guó)最大的百貨公司之一。萬(wàn)千百貨在品牌方面有著豐富的資源，此前已開業(yè)的萬(wàn)千百貨與資生堂、伊麗莎白雅頓、Cerruti1881、百麗、周大福、六福、歐珀萊、歐萊雅、綾致、耐克、阿迪等國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌均有著深入的合作。解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體萬(wàn)達(dá)住宅

北京大湖公館

該項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)亞奧核心區(qū)域，緊鄰北京奧運(yùn)公園，由高檔公寓組成，總建筑面積約11.9萬(wàn)平方米。

大連萬(wàn)達(dá)華府

該項(xiàng)目位于大連市中心西崗區(qū)，總建筑面積約53.4萬(wàn)平方米。

大連明珠

該項(xiàng)目位于大連市沙河口區(qū)星海灣管理中心西南側(cè)，緊鄰亞洲最大的城市廣場(chǎng)——大連星海廣場(chǎng)，總建筑面積約25.8萬(wàn)平方米。解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體

吉林江畔人家

該項(xiàng)目位于吉林市松花江畔的昌邑區(qū)解放大路，總建筑面積約31.3萬(wàn)平方米。

南京江南明珠

該項(xiàng)目位于南京市鐘山風(fēng)景區(qū)南側(cè)，是多層低密度大型社區(qū)，總建筑面積約15.5萬(wàn)平方米。

南京萬(wàn)達(dá)華府

該項(xiàng)目位于南京市建鄴區(qū)南湖路與文體路之間,總建筑面積約11.3萬(wàn)平方米。解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體

南京紫金明珠

該項(xiàng)目位于南京市白下區(qū)，總建筑面積約28.0萬(wàn)平方米。

昆明滇池衛(wèi)城（在建）

該項(xiàng)目位于昆明市滇池國(guó)家旅游度假區(qū)，總建筑面積約100.2萬(wàn)平方米。

南昌萬(wàn)達(dá)星城（在建）

該項(xiàng)目位于南昌市紅谷灘新區(qū)，總建筑面積約95.6萬(wàn)平方米。

解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體萬(wàn)達(dá)集團(tuán)組織架構(gòu)

為適應(yīng)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的需要，集團(tuán)對(duì)組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行了較大幅度的調(diào)整，將原來的三層次結(jié)構(gòu)優(yōu)化為二層次結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)了組織結(jié)構(gòu)的扁平化，提升了組織的運(yùn)作效率，而且對(duì)集團(tuán)現(xiàn)有的專業(yè)資源進(jìn)行了整合，系統(tǒng)地梳理，清晰和強(qiáng)化了項(xiàng)目開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)兩類業(yè)務(wù)的運(yùn)作流程和資源配置。

項(xiàng)目開發(fā)物業(yè)經(jīng)營(yíng)解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)定位

快速?gòu)?fù)制近三年內(nèi)做30個(gè)購(gòu)物中心?？焖?gòu)?fù)制意味著標(biāo)準(zhǔn)化，也就是不能太有特色。

兩個(gè)70%

每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)里70%的商家適合從哈爾濱到南寧70%的消費(fèi)人群。所以提出兩個(gè)70%

的概念，在招商和業(yè)態(tài)組合中必須保證里面70%的商家到哪一個(gè)城市都能夠受這70%人口的歡迎，這樣才能保證快速?gòu)?fù)制。

中端定位

“兩個(gè)70%”的定位，決定了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)必須舍去最高端的一部分和最低端的一部分，只能定位于比較大眾化的中端。做不了最高端，也與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的業(yè)態(tài)組合有關(guān)，天津萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)最初在沃爾瑪一樓開設(shè)萬(wàn)達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)，賣高檔時(shí)尚產(chǎn)品，這一策略被事實(shí)證明是失敗的，失敗原因之一就是這種業(yè)態(tài)組合是無效的組合。萬(wàn)達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)在支持不到半年后就倒閉。相反，宏牛鞋都主打大眾產(chǎn)品，與沃爾瑪?shù)南M(fèi)人群有比較高的相關(guān)性。解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目分布

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主要分布在國(guó)內(nèi)沿海和東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一、二線城市的核心地段，第一、二、三代產(chǎn)品均選擇省會(huì)或中心城市布局。

2003年宏觀調(diào)控之前，萬(wàn)達(dá)就已經(jīng)進(jìn)入到長(zhǎng)江三角和其他一些地區(qū)，在當(dāng)中發(fā)現(xiàn)這些地區(qū)受影響比較大。萬(wàn)達(dá)有意識(shí)的把發(fā)展重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了中部和西部，比如說成都、重慶、武漢、南昌。從2008年、2009年的情況看，萬(wàn)達(dá)對(duì)北京、上海等重點(diǎn)城市仍始終加大投資，同時(shí)對(duì)環(huán)渤海地區(qū)的市場(chǎng)也比較關(guān)注。截至2009年底，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已經(jīng)在全國(guó)21個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的32個(gè)重點(diǎn)城市投資建設(shè)了47個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中已開業(yè)27個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，在建20個(gè)；共建設(shè)26家五星級(jí)或超五星級(jí)酒店，正在運(yùn)營(yíng)8家五星級(jí)或超五星級(jí)酒店；擁有400塊電影銀幕；11家連鎖百貨店。解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)計(jì)劃在2010年確定開業(yè)的17個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)及2011年計(jì)劃開業(yè)20個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，總招租面積超過600萬(wàn)平方米。到2012年萬(wàn)達(dá)開業(yè)的五星級(jí)酒店、六星級(jí)酒店大概會(huì)超過45家，百貨店大概會(huì)開業(yè)70家左右，電影院會(huì)在110到120家，大概在1000多塊屏幕以上。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)全國(guó)分布圖高級(jí)酒店全國(guó)分布圖解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目選址“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展了三代。2005年之前是一、二代產(chǎn)品，2005年之后是三代產(chǎn)品。一、二代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)還要更多的依靠于城市‘眼珠子’地帶，借助商圈的力量來發(fā)展。但發(fā)展到第三代，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)能夠依靠自己的商業(yè)模式，獨(dú)立創(chuàng)造出城市新中心、新的商圈。”——萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林對(duì)萬(wàn)達(dá)的三代商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品做出簡(jiǎn)單而明晰的描述。

從借“心”到造“心”

第一、二代的純商業(yè)產(chǎn)品選址在城市的最核心商圈。2005年之后的第三代產(chǎn)品在選址上，更多在城市副中心或新區(qū)的中心。解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體萬(wàn)達(dá)選址的變化原因：

1）中心城市的核心商圈萬(wàn)達(dá)已基本布局了，開始選擇次級(jí)商圈發(fā)展；

2）城市核心商圈土地十分稀缺，競(jìng)爭(zhēng)激烈及高額的土地成本，而城市副中心及新區(qū)土地成本較低；3）城市副中心及新區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，城市配套好，適合營(yíng)造高品質(zhì)的項(xiàng)目；4）中國(guó)城市的一個(gè)重要特征是中高收入群體向副中心或新區(qū)轉(zhuǎn)移，從而為商業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)較好的消費(fèi)基礎(chǔ)；

5）城市副中心及新區(qū)的土地一般規(guī)模較大，可以開發(fā)多種產(chǎn)品，降低開發(fā)險(xiǎn)；6）城市副中心及新區(qū)的開發(fā)項(xiàng)目投入成本較低，升值潛力較大；

7）在城市副中心及新區(qū)開發(fā)大型綜合體，可以獲得政府較好的政策優(yōu)惠。上海五角場(chǎng)北京CBD寧波解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)近期經(jīng)營(yíng)情況

租金收入情況

2007年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入200多億元；

2008年約為220

億左右；

2009年實(shí)現(xiàn)300億元的銷售，凈利潤(rùn)超過45億元。租金收入占集團(tuán)總收入的比例在5%左右，租金綜合收繳率達(dá)到99.3%，物管費(fèi)收繳率達(dá)到98.3%。在萬(wàn)達(dá)商業(yè)項(xiàng)目的租戶構(gòu)成中，低租金的戰(zhàn)略伙伴占整體購(gòu)物中心面積的70%，“訂單地產(chǎn)”的穩(wěn)定租金收入占據(jù)總租金收入的約40%-50%左右。

解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體

利潤(rùn)率情況萬(wàn)達(dá)的土地成本較低，城市綜合體項(xiàng)目的定價(jià)較高，第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目的凈投資回報(bào)率高于15%

的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

在持有型物業(yè)的回報(bào)率上，據(jù)萬(wàn)達(dá)自身對(duì)外宣稱，如果全部出租，商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的投資回報(bào)率在15%

左右，商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率在8%-10%

左右。萬(wàn)達(dá)多出5%

的部分，應(yīng)來自于萬(wàn)達(dá)的商業(yè)模式和成本控制能力。萬(wàn)達(dá)的地價(jià)水平比較低；購(gòu)物中心項(xiàng)目提供給“訂單地產(chǎn)”商戶的為毛坯房，建筑成本相對(duì)較低；同時(shí)，萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目的非核心商業(yè)銷售比例較高，通過銷售平衡投資額之后，投資回報(bào)率提升。

解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第一代產(chǎn)品(2002—2003)

選址：核心商圈的黃金商業(yè)地段。

建筑、業(yè)態(tài)：?jiǎn)误w商業(yè)樓，地下一層，地上四層；業(yè)態(tài)分層布局，地下是停車場(chǎng)，一樓是分割銷售的小店鋪，二、三樓是超市，四樓是電影城。

規(guī)模：占地面積1.2-2萬(wàn)平方米，建面5萬(wàn)平方米左右。

商戶：萬(wàn)達(dá)獨(dú)特的“訂單式商業(yè)”為其吸引了國(guó)際知名的商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，如沃爾瑪、美凱龍、百盛等，這些商戶對(duì)于萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的消費(fèi)人流的吸引起到了顯著的貢獻(xiàn)，也構(gòu)成了萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的核心優(yōu)勢(shì)。解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體

招商要點(diǎn)：利用沃爾瑪作為商業(yè)號(hào)召力，同時(shí)與時(shí)代華納等機(jī)構(gòu)結(jié)為戰(zhàn)略合作伙伴，投資于購(gòu)物中心，然后將黃金鋪位高價(jià)分零出售。

享受政策：作為國(guó)內(nèi)較為成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，各地的政府都表現(xiàn)出極大的熱情，愿意給予較好的政策優(yōu)惠來吸引萬(wàn)達(dá)進(jìn)駐。

案例：長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、南昌、青島、南京解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第二代產(chǎn)品

選址：核心商圈的黃金商業(yè)地段。

建筑、業(yè)態(tài)：?jiǎn)误w組合式。百貨、超市、建材、影院。

規(guī)模：占地面積5萬(wàn)平左右，建筑面積10—15萬(wàn)平方米。

經(jīng)營(yíng)方式：若干個(gè)沒有散售的購(gòu)物中心整體出售，溢價(jià)變現(xiàn)。(2003—2004)解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體

案例：沈陽(yáng)、天津

設(shè)計(jì)缺陷：一是沒有室內(nèi)步行街，整個(gè)項(xiàng)目沒有靈魂；店和店之間的聯(lián)系割裂，人流動(dòng)線設(shè)計(jì)不合理。二是純商業(yè)定位，除了商業(yè)之外沒有文化、娛樂、體育、酒店等別的業(yè)態(tài)。三是零售類比例偏大，占總經(jīng)營(yíng)面積80％以上。解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第三代產(chǎn)品

選址：城市副中心、城市開發(fā)區(qū)、CBD。

建筑、業(yè)態(tài)：大型城市綜合體，盒子+街區(qū)+高層，引入步行街。百貨、超市、家電、美食、影院、星級(jí)酒店、高端寫字樓、高尚住宅、SOHO。

規(guī)模：占地面積10-20萬(wàn)平，建面40—80

萬(wàn)平方米。

經(jīng)營(yíng)方式：核心商業(yè)部分只租不售，但大型綜合體中的住宅與小型商業(yè)、寫字樓的銷售，有效解決了資金支持問題。真正實(shí)施了“房地產(chǎn)開發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng)”模式。

案例：北京、上海、寧波、成都……(2005—至今)解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體第三代產(chǎn)品規(guī)劃分析

四菜一湯“四菜”是四棟商業(yè)體，里面引進(jìn)都是主力店，“一湯”貫穿其中的步行街。

步行街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將步行街稱之為“靈魂的紐帶”，步行街把幾個(gè)街串連起來的時(shí)候，會(huì)把小商鋪放在步行街里面，還要讓人流從主力店到主力店之間，必須經(jīng)過步行街，這也是美國(guó)購(gòu)物的基本原則。

百貨樓的擺位一般情況下必須建在項(xiàng)目?jī)蓷l主干道的交叉位置

娛樂業(yè)態(tài)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)最初火起來的業(yè)態(tài)是：電影院、KTV和室內(nèi)游樂中心，這三個(gè)業(yè)態(tài)是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)娛樂樓標(biāo)準(zhǔn)的組合，具有極強(qiáng)的目的性。娛樂業(yè)態(tài)自身吸引大量的人流，對(duì)展示面、交通等明顯的可達(dá)性要求不是特別高，所以一般會(huì)把娛樂樓建在相對(duì)比較偏的地方。解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)三代產(chǎn)品比較解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體業(yè)態(tài)組合價(jià)值分析■招商時(shí)考慮的業(yè)態(tài)價(jià)值：品牌價(jià)值、利益價(jià)值、聚客價(jià)值。

品牌價(jià)值：沃爾瑪、百安居、百盛、華納影院、國(guó)美……對(duì)項(xiàng)目的整體品牌形象具有標(biāo)志性的作用。這些品牌一般都作為主力店進(jìn)駐，而且愿意以低租金的代價(jià)招商，來獲取較高的品牌影響力。租金價(jià)值：外店、申格體育、宏牛鞋都、大食代……

一般而言，業(yè)態(tài)的規(guī)模以及品牌知名度與對(duì)租金的獻(xiàn)是成反比的，業(yè)態(tài)規(guī)模越大、品牌知名度越高，其每平米的的租金就越低；業(yè)態(tài)規(guī)模越小、品牌知名度越小，其每平米的租金就越高。聚客價(jià)值：沃爾瑪、萬(wàn)達(dá)影院、大食代……沃爾瑪是平價(jià)日用消費(fèi)品零售業(yè)態(tài)，對(duì)吸引人流具有巨大作用；萬(wàn)達(dá)影院、大食代屬于萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)中休閑娛樂業(yè)態(tài)，加大休閑娛樂等體驗(yàn)型消費(fèi)業(yè)態(tài)綜合性購(gòu)物中心發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)，其對(duì)提升人氣貢獻(xiàn)相當(dāng)大。解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的特色訂單地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng)資金來源融資渠道解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體訂單地產(chǎn)

聯(lián)合發(fā)展：也叫共同選址。即萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方的權(quán)利和義務(wù)。與萬(wàn)達(dá)簽約的主力店商家中包括多家緊密型合作伙伴，雙方約定無論萬(wàn)達(dá)到什么地方開發(fā)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，這些合作伙伴都要跟隨開店。

平均租金：不就單個(gè)項(xiàng)目的租金水平進(jìn)行談判，節(jié)約談判時(shí)間，從而保證了快速擴(kuò)張、快速發(fā)展以及穩(wěn)定的租金收益。將全國(guó)的城市分三等租金：一等是北京、上海、廣州；二等是省會(huì)城市；三等是其他城市。

先租后建：招商在前，建設(shè)在后，或者叫“做對(duì)程序”。招商在前的原因是：一個(gè)購(gòu)物中心一般有七、八家主力店，而且是不同業(yè)態(tài)的主力店組合在一起，才能滿足一站式購(gòu)物的需求，同時(shí)提高所有商家的效益。主力店簽約時(shí)都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，這些問題在建設(shè)前先處理好，具有很大的優(yōu)勢(shì)；可以降低風(fēng)險(xiǎn)。由于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在開工前，大部分商業(yè)面積都已確定租戶，且約定商業(yè)廣場(chǎng)從建成后的第91天起開始計(jì)租，因此租戶不管進(jìn)沒進(jìn)場(chǎng)，購(gòu)物中心只要開業(yè)，一兩個(gè)月就能收到租金。解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體

技術(shù)對(duì)接：也叫共同設(shè)計(jì)。首先由戰(zhàn)略合作伙伴提出需求——要多大的面積、高度、出入口、交通體系等，再由萬(wàn)達(dá)做出方案來認(rèn)證，是否合適，提出意見，等設(shè)計(jì)圖紙確定之后，雙方正式簽訂一個(gè)具有法律效力的確認(rèn)書，然后要合作伙伴馬上打一筆保證金。保證主力店商家的需求在開工前就能得到確定，避免商家進(jìn)場(chǎng)后的改建，減少浪費(fèi)，因此租賃面積完全被租金所覆蓋，沒有無效面積。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)發(fā)展了一批戰(zhàn)略合作伙伴：沃爾瑪、家樂福、歐倍德、百安居、肯德基、必勝客、百腦匯、吉盛偉邦、國(guó)美電器、一兆韋德、神采飛揚(yáng)、運(yùn)動(dòng)100、大歌星KTV、百盛購(gòu)物廣場(chǎng)、燦坤3C數(shù)碼廣場(chǎng)、紅星美凱龍國(guó)際家居廣場(chǎng)、新加坡大食代美食廣場(chǎng)等等。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)每到一個(gè)城市，都會(huì)從中選擇適宜的合作伙伴。

具有戰(zhàn)略伙伴關(guān)系的主力店可以消化購(gòu)物中心70%面積的商業(yè)。解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體房地產(chǎn)開發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng)

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)租售比例：只租不售

主力店占商業(yè)建筑面積比例：70%

由于萬(wàn)達(dá)自主持有物業(yè)比例很高，主力店的租金收入比較低，回報(bào)慢，且占了大部分面積，影響整體經(jīng)營(yíng)收入，而萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)采取的又是快速?gòu)?fù)制擴(kuò)張戰(zhàn)略，在資金周轉(zhuǎn)上要求非常高，曾經(jīng)一度陷入資金緊缺危機(jī)，所以在第三代產(chǎn)品萬(wàn)達(dá)調(diào)整了物業(yè)結(jié)構(gòu)：在做購(gòu)物中心的同時(shí)，開發(fā)部分寫字樓、住宅或者商務(wù)公寓，通過出售這部分物業(yè)，獲取充足資金來支持商業(yè)經(jīng)營(yíng)。解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體資金來源

資金來源：自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)中長(zhǎng)期抵押貸款等。在分期滾動(dòng)開發(fā)下，前期銷售收入對(duì)持有型物業(yè)的資金來源支持作用很大。

“以售養(yǎng)租”、“房地產(chǎn)開發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng)”：通過項(xiàng)目的銷售部分的銷售還款平衡投資現(xiàn)金流，商業(yè)持有部分的低租金以達(dá)到“穩(wěn)定開業(yè)”為核心目標(biāo)。以售養(yǎng)租的做法很多公司都有，萬(wàn)達(dá)的優(yōu)勢(shì)在于產(chǎn)業(yè)鏈條比較完整，前端和后端能夠無縫銜接，并且形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所需資金，約20%由萬(wàn)達(dá)直接投資——“銷售利潤(rùn)+內(nèi)部資金調(diào)配”；商業(yè)地產(chǎn)約60%投資向項(xiàng)目當(dāng)?shù)劂y行貸款；另20%左右由主力店企業(yè)自己投資——如沃爾瑪，前臺(tái)、后臺(tái)、配供系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)和結(jié)算系統(tǒng)等均由企業(yè)自行設(shè)計(jì)投資。解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體融資渠道

銀行資金：從萬(wàn)達(dá)的開發(fā)項(xiàng)目分析，貸款類型包括：土地抵押貸款、開發(fā)貸款、資產(chǎn)抵押貸款、資金貸款、租約抵押貸款和銀行貸款的異地使用等。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與國(guó)內(nèi)銀行保持良好、深度的合作關(guān)系。央行金融管理部門金融司把萬(wàn)達(dá)列為了全國(guó)房地產(chǎn)金融改革試點(diǎn)企業(yè)，享受“綠色貸款”通道。萬(wàn)達(dá)已經(jīng)分別與中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行簽訂了“總對(duì)總授信”的協(xié)議。所謂“總對(duì)總授信”，就是指由商業(yè)銀行總行與企業(yè)簽訂授信協(xié)議，在協(xié)議簽署后，企業(yè)在該商業(yè)銀行各地各分行的貸款，將無須再履行既有的信貸逐級(jí)審批程序。

國(guó)內(nèi)私募：與麥格理在2005年完成的9項(xiàng)商業(yè)物業(yè)的24%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，涉及資金高達(dá)32億元。配合A股上市進(jìn)程，與建銀國(guó)際已完成的股權(quán)私募，具體金額不詳（有調(diào)研信息為10億元左右），未來萬(wàn)達(dá)為配合上市進(jìn)程，仍將增加戰(zhàn)略投資者。解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體

海外融資渠道：在證券市場(chǎng)融資渠道和境外融資渠道上，萬(wàn)達(dá)的探索目前仍未取得實(shí)質(zhì)性突破。2006年籌備的香港REITs，最終失利。同時(shí)，2006年與麥格理合作成功發(fā)行CMBS，雖然未對(duì)萬(wàn)達(dá)提供現(xiàn)實(shí)的資金支持，但萬(wàn)達(dá)部分資產(chǎn)完成了“離岸資產(chǎn)包”的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，為未來的融資提供了可能。

銷售回款對(duì)現(xiàn)金流的支撐：對(duì)城市綜合體的銷售回款部分，萬(wàn)達(dá)內(nèi)部給予“生命線”的定位，提升到“長(zhǎng)發(fā)展戰(zhàn)略支持”的高度。對(duì)銷售回款的重視，不僅僅關(guān)乎現(xiàn)金流問題，時(shí)也關(guān)系萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資回報(bào)率，是目前萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式的核心結(jié)構(gòu)之一。

信托融資：

2009年萬(wàn)達(dá)嘗試信托融資，國(guó)內(nèi)信托融資的綜合成本普遍在12%左右，明顯高于萬(wàn)達(dá)早前重點(diǎn)依賴的銀行資金成本。解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的不足

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)不熟

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)現(xiàn)在有1萬(wàn)多名員工，從事商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的有數(shù)千人，其中大多數(shù)加入萬(wàn)達(dá)時(shí)間不長(zhǎng)，無論是員工還是高管對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)都不熟悉。這影響到正常工作，一些工程干完了局部要返工，做完了沒有效果要重做，甚至造成一些浪費(fèi)。

不夠精細(xì)

一是設(shè)計(jì)不精細(xì)。這可能是因?yàn)榻ㄔO(shè)速度太快，很多東西都需要整改、確定。二是工程施工質(zhì)量不精。石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就發(fā)現(xiàn)有些問題，做得不是很精細(xì)，例如萬(wàn)千百貨地面石材效果就不是太好。三是品牌商家不夠。集團(tuán)商務(wù)部和商管公司招商很辛苦，保證了集團(tuán)快速發(fā)展，但是品牌商家還不夠，還沒有把優(yōu)秀品牌和創(chuàng)新的品牌做到一網(wǎng)打盡。四是管理不夠精細(xì)。解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體

本土的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)福州海峽金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體

項(xiàng)目區(qū)位福州金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)位于正在建設(shè)的海峽金融商務(wù)區(qū)核心區(qū)域，南臨江濱中大道，北臨鰲峰路，東為規(guī)劃前橫路，西為規(guī)劃曙光路，未來地鐵4號(hào)線穿過項(xiàng)目，交通十分便利，并且此區(qū)域是從機(jī)場(chǎng)以及高速道路進(jìn)入福州市的一個(gè)重要入口。借著政府部門規(guī)劃之機(jī)，商業(yè)中心，銀行，保險(xiǎn)等各種金融行業(yè)將相繼進(jìn)入，屆時(shí)該區(qū)域?qū)⑿纬尚碌慕鹑谥行摹?/p>

項(xiàng)目簡(jiǎn)介解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體

地塊背景：在福州人的印象里，臺(tái)江鰲峰片區(qū)屬于“城鄉(xiāng)接合部”的區(qū)域，因?yàn)榘浪方煌òl(fā)達(dá)的閩江，很早以前就成為閩江流域的貨物集散地。但是臺(tái)江商圈卻似乎總是與中低檔商品集散地聯(lián)系在一起，先天缺乏高檔商業(yè)氣氛。閩江北鰲峰片區(qū)迫切需要一個(gè)城市中心，來收攏目前局部的、零散的、雜亂的商業(yè)配套，承載更高更快的城市發(fā)展要求。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)選擇落戶海峽金融商務(wù)區(qū)，無疑正是抓住了機(jī)遇。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也成為政府筑巢引鳳的第一目標(biāo)，萬(wàn)達(dá)強(qiáng)大的品牌支持、成熟的產(chǎn)品模式與全新商業(yè)模式，也讓再造“榕城之心”有了實(shí)現(xiàn)的可能。

2009年7月6日，大連萬(wàn)達(dá)拿下海峽金融街E地塊，這是福州市發(fā)展建設(shè)海峽金融街的第一個(gè)項(xiàng)目。

福州金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以海西首席城市綜合體之姿領(lǐng)銜海峽金融商務(wù)區(qū)的建設(shè)，在隨后的海峽金融商務(wù)區(qū)相關(guān)地塊的拍賣中，海峽銀行、達(dá)特貿(mào)易、上海升龍集團(tuán)、福州城區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社相繼跟進(jìn)。解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體海峽金融街解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體

項(xiàng)目規(guī)劃福州金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)規(guī)劃6星級(jí)酒店、高端5A寫字樓、SOHO辦公、時(shí)尚步行街、高檔購(gòu)物中心、大型娛樂中心。項(xiàng)目地上總建筑面積310500㎡，地下建筑79000㎡。地下機(jī)動(dòng)車位800個(gè)，非機(jī)動(dòng)車位2500個(gè)。其中，除六星級(jí)酒店以外，寫字樓建筑面積36700㎡，SOHO辦公樓建筑面積101000㎡，商業(yè)綜合體建筑面積95000㎡，商業(yè)步行街及酒樓建筑面積40000㎡，地下室超市15000㎡。解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體

擬建成的5A級(jí)高級(jí)寫字樓共26層，1-2層為大堂，3層為酒店廚房、辦公。四層以上為辦公。辦公標(biāo)準(zhǔn)層數(shù)為23層，層高3.8米，標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1500㎡。

SOHO辦公樓共四棟，層高均為3米，其中西側(cè)商業(yè)步行街上方兩棟一棟28層，一棟29層，標(biāo)準(zhǔn)層面積900㎡，設(shè)置有3部客梯，1部消防梯，每層設(shè)置SOHO20套。位于東側(cè)商業(yè)綜合體上方兩棟均為28層，標(biāo)準(zhǔn)層面積1200㎡，設(shè)置有5部客梯，1部消防梯，每層設(shè)有公寓24套。解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體

海峽金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)綜合體是指萬(wàn)達(dá)的室內(nèi)和室外兩條商業(yè)街以及兩邊的商場(chǎng)。其中，商業(yè)街西側(cè)部分(精裝SOHOC1、C2樓下)為2層，主要為商業(yè)店面及餐飲等。商業(yè)街東側(cè)（精裝SOHOA1、A2樓樓下)為5層，其中一層為國(guó)美電器賣場(chǎng)，百貨賣場(chǎng)及名品店，二層為大玩家電玩城，三層為大歌星KTV，四層為萬(wàn)達(dá)影城及百貨賣場(chǎng)。五層為萬(wàn)達(dá)影城及百貨賣場(chǎng)及健身中心。地鐵入口就在商業(yè)街東側(cè)地下車庫(kù)就在商業(yè)街西側(cè)大“Ｌ”是室外步行街黑色罩頂下是室內(nèi)步行街

解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體

項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)占地面積73.66畝開工日期2009-7-30建筑面積31.05萬(wàn)㎡開盤日期2010-3-3物業(yè)座數(shù)及層高SOHO辦公室四棟28-29F，層高3米；5A級(jí)寫字樓一棟26F，層高3.8米交房日期2011-3規(guī)劃用途城市綜合體連絡(luò)電話28596666/22608899容積率4規(guī)劃可售戶四棟SOHO約1868套綠化率待定銷售面積SOHO10.1萬(wàn)㎡5A寫字樓3.6萬(wàn)㎡發(fā)展商萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總銷金額四棟SOHO約15億；5A寫字樓約7.3億建筑設(shè)計(jì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院銷售率四棟SOHO、5A寫字樓售罄景觀設(shè)計(jì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院銷售均價(jià)SOHO均價(jià)15000；5A寫字樓20000物業(yè)公司萬(wàn)達(dá)物業(yè)管理公司整合推廣武漢青銅騎士（華中區(qū)）面積區(qū)間23-60㎡物業(yè)費(fèi)2元土地成交年份2009-7-6成交金額48900萬(wàn)元地價(jià)450.69萬(wàn)/畝樓面價(jià)整體1501.55元/㎡解構(gòu)萬(wàn)達(dá)城市綜合體

項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)金融