寧波江東物流中心商業(yè)項目營銷策略報告學(xué)習(xí)

寧波江東物流中心商業(yè)項目營銷策略報告學(xué)習(xí)寫字樓A寫字樓B三層裙房商業(yè)區(qū)域位置：市行政中心（在建）本案名匯東方新天地天港喜悅酒店國際會展中心環(huán)球航運廣場世紀東方廣場榮安潘火項目科技園區(qū)、高新區(qū)東部新城鄞州南部商務(wù)區(qū)三江口、江東軌道一號線四區(qū)交匯，承上啟下，潛力無限。單身公寓4~16層：層高：3.3m；主力：50㎡；套數(shù)：260套；17~20層：層高：5.2m；主力：90㎡；套數(shù)：80套；總建筑面積：17500㎡；套數(shù)：340套；產(chǎn)品特定：1、5.2m層高復(fù)式公寓；2、標準層3.3m挑高設(shè)計；3、精裝入戶大堂；4、小面積、低總價；優(yōu)化建議：精裝修：兩種風(fēng)格（樣板房），拎包入住，為業(yè)主省去裝修煩惱?？萍寂涮祝壕W(wǎng)絡(luò)、中央空調(diào)、太陽能等配套為項目提高產(chǎn)品檔次。時尚個性品位穩(wěn)重柏業(yè)觀點：單身公寓產(chǎn)品特色突出，且市場歡迎度極高，小面積、低總價、宜投資、適居住的特點，銷售基本沒有難點。三層裙房商業(yè)總建筑面積：18400㎡；一層5m挑高，二、三層4.5m挑高。區(qū)域特色型特點:

存在條件特色的中高檔零售及餐飲為主要商業(yè)形式商業(yè)面積足夠規(guī)模且區(qū)域內(nèi)有足夠量的多元化人群建筑形式便于形成內(nèi)街營造中小店鋪依托發(fā)展型特點:依托特色餐飲及服務(wù),以滿足內(nèi)部人群定位,初期起點較低商業(yè)面積與辦公面積比例適中區(qū)域內(nèi)存在大量與項目內(nèi)部商務(wù)人士同質(zhì)的人群存在條件特點:商業(yè)形態(tài)以小而精的餐飲為主導(dǎo),商業(yè)面積小針對性強,自主性差非商業(yè)消費型區(qū)域?qū)懽治飿I(yè)內(nèi)寫字物業(yè)商務(wù)人群同質(zhì)性強商業(yè)面積無論相對還是絕對規(guī)模都較小存在條件附庸型特點高端零售為主要商業(yè)形式對區(qū)域特性的強依賴位于城市中特色核心區(qū)域該區(qū)域多元、開放的地位能夠輻射整個城市建筑形式支持人群分流獨立型存在條件各類型寫字樓內(nèi)的商業(yè)可統(tǒng)歸為四大類型：裙房商業(yè)定位一、二層：“城中城”經(jīng)營方式

以品牌中、西餐飲為主，以休閑會所、金融網(wǎng)點、超市、文娛等為輔。服務(wù)于寫字樓、公寓業(yè)主。

三層：寫字樓B區(qū)

引進原物資城的大小商戶，結(jié)合寫字樓，發(fā)展大型電子交易平臺——EMW銷售系統(tǒng)。Materials物資E-commerce電子商務(wù)Wholesalemarket批發(fā)市場特有的物資銷售網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)EMW銷售系統(tǒng)EMW三大優(yōu)勢：為商家提供一個集中銷售的互聯(lián)網(wǎng)貿(mào)易平臺。銷售系統(tǒng)改變了商戶傳統(tǒng)的門市經(jīng)營模式，大大節(jié)省了經(jīng)營成本。集群式批發(fā)市場，形成強大的市場號召力，無形中為商戶帶來了潛在交易機會。讓更多的小商戶通過互聯(lián)網(wǎng)尋求潛在貿(mào)易伙伴，并且彼此溝通和達成交易。剛才提到了與寫字樓結(jié)合，怎么結(jié)合？寫字樓總建筑面積：44020㎡其中A棟：21900㎡面積段：90㎡、150㎡B棟：22120㎡面積段：50㎡、90㎡產(chǎn)品特點：5m挑高大堂；智能化配置；一流物管；我們的寫字樓在市場處于什么位置？寧波寫字樓供應(yīng)分析2000年到2003年市場供應(yīng)量較少，2004年以后寧波寫字樓供應(yīng)逐年高速增加，截止2008年底供應(yīng)量為125.12萬方。2001年至2006年，寧波寫字樓市場需求逐年增長，市場需求旺盛，從2007年開始市場需求驟然減少，2008年市場成交量更減至2006年的一半，市場環(huán)境惡化嚴重。供應(yīng)量逐年增加，而成交量卻在逐年下滑。寧波寫字樓庫存分析寧波市場在售存量共117萬方，其中海曙區(qū)市場存量1萬方，江北區(qū)6.4萬方，江東區(qū)20萬方，科技園區(qū)24.9萬方，鄞州區(qū)64.7萬方，鄞州區(qū)市場存量占市場總存量一半，鄞州將是寧波未來寫字樓的主要供應(yīng)地。寧波市寫字樓土地存量共有294.7萬方，其中海曙區(qū)17.1萬方，江北區(qū)16.7萬方，江東區(qū)75.3萬方，鄞州區(qū)185.6萬方。鄞州區(qū)寫字樓土地存量占寧波市區(qū)的63%，區(qū)域未來寫字樓供應(yīng)巨大。未來供應(yīng)量巨大，銷售壓力進一步突現(xiàn)?？萍紙@區(qū)建設(shè)中南部商務(wù)區(qū)規(guī)劃中東部新城三江口核心商務(wù)區(qū)目前寧波寫字樓市場處于一個新老交替的階段當(dāng)中：在城市建設(shè)過程中，老城區(qū)開發(fā)潛力日益枯竭，隨著城市擴張，未來寫字樓市場爭奪戰(zhàn)將在東部新城板塊與鄞州南部商務(wù)區(qū)板塊之間展開。典型項目：威斯汀中心、銀泰國際、華聯(lián)帝景、恒隆中心典型項目新天地、東城國際、銀晨國際典型項目：高新科技廣場、95國際廣場、萬特商務(wù)中心典型項目：中基商務(wù)大廈、商會·國貿(mào)中心、紅巨大廈寧波重點個案借鑒——配套：三寶國際大廈中信銀行大廈（金隆國際）萬豪中心銀泰中心新天地商務(wù)大廈名匯大廈三寶國際金融大樓類型：寫字樓,高層項目位置：海曙藥行街與靈橋路的交匯處建筑面積：5萬平方米土地使用年限：40年開發(fā)商：三寶建設(shè)開發(fā)集團投資商：三寶建設(shè)開發(fā)集團、美林國際方案設(shè)計：美國NBBJ建筑師事務(wù)所、寧波建筑設(shè)計院

景觀設(shè)計：臺灣合契設(shè)計師事務(wù)所

綠建筑顧問：EMSI配套賣點：1、配備7部進口高速電梯和2部貨梯；

2、VAV(變風(fēng)量)中央空調(diào)系統(tǒng)；頂級標準的高智能化純辦公樓（1F不規(guī)劃商場）。

大樓規(guī)劃總建筑面積近5萬㎡，地下3層，地上23層，其中單層1700㎡左右，層高4.3米具體規(guī)劃：

1、純辦出租型精裝修寫字樓，為租戶提供寧波真正符合未來國際5A甲級寫字樓標準的辦公環(huán)境；

2、打造真正的綠色生態(tài)辦公，將室內(nèi)外的綠色有機結(jié)合，特每兩層設(shè)置空中花園，每個空中花園高約9米（可以種植高大樹木）；

3、配備7部進口高速電梯和2部貨梯，并是寧波市第一個配有梯外呼叫系統(tǒng)的智能化電梯群；

4、VAV(變風(fēng)量)中央空調(diào)系統(tǒng)。物業(yè)類別：寫字樓、購物休閑中心、商鋪裝修部分：公共部分精裝修物業(yè)地址：海曙三江口毗鄰樂購超市和天一廣場開發(fā)商：銀億房產(chǎn)容積率：8.2樓層狀況：23層、27層、40層車位：機動車位705個用地面積：17014平米總建面積：170000平米單層面積：標準層面積1200平米景觀設(shè)計：德國GMP美國HBA銷售代理：銀泰銷代價格：23000-28000環(huán)球中心配套賣點：VRA式樣中央空調(diào)、品牌電梯。銀泰國際開發(fā)商：寧波華聯(lián)地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)：1F商鋪，2-4F商場，5-20F寫字樓項目位置：海曙天一廣場樂購正對面價格：20000-30000元/平米物業(yè)費：1.5元/平米/月開盤時間：2008年05月交付時間：2009年總建面積：3.2萬平米車位數(shù)量：200個賣點配套：外立面中空玻璃幕墻與石材大堂和洗手間四星標準裝修2-4層配備觀光電梯電梯和空調(diào)按國際標準配備中信銀行大廈（金隆國際）占地2萬㎡，總建4萬㎡左右，主樓為一幢26層塔式結(jié)構(gòu)寫字樓，單層面積1400㎡，層高3.7m，得房率70%；另有總面積為6600㎡的商鋪，分為兩層，挑高5.4米，可租可售。面積：單層1400㎡，單位面積：120－160㎡綜合分析：本案的主力訴求是地段和品質(zhì)，但本案定價過高。給當(dāng)時銷售造成一定壓力，已售的單位折扣率均較大。優(yōu)：地理位置優(yōu)越檔次、配置高；劣：價格高，客戶面小。主要客戶群體：金融機構(gòu)、實業(yè)企業(yè)、大型公司等高端客戶群。銷售狀況：中信銀行大廈由于定位高端，銷售一直并不理想，直到2007年市場一片火爆的情況下，才得以去化，但07年相對于別的寫字樓項目去化速度較慢。賣點配套：絕版地段空中花園廣場和景觀大堂近1200㎡的露天空中花園廣場，200㎡景觀藝術(shù)噴泉廣場近700㎡精裝挑高9.5m豪華大堂6部進口奧的斯電梯美國麥克維爾分戶計量集中式中央空調(diào)由第一太平戴維斯執(zhí)行顧問，亞太酒店物業(yè)進行管理，物業(yè)費為9元/㎡·月智能化設(shè)計：包括網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、綜合面線系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、電子巡查系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、緊急廣播及背景音、機電設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)等，達到5A智能化標準賣點配套：以絕版地段為主推賣點項目占地38700㎡，總建62151㎡，其中辦公樓面積24724㎡，共39層，其中辦公樓4－19層。單層面積1400㎡，層高4米。共有地下車位634個。戶型面積：整層1400㎡，目標為整層客戶面積范圍：338平米－1400平米（其中包括單元面積338平米－388平米）銷售價格：18000元/㎡綜合分析：地塊景觀性強，而且商業(yè)優(yōu)勢明顯，周圍交通便捷，擁有良好的商務(wù)支持，其地段在寫字樓產(chǎn)品中具有不可比擬的優(yōu)勢?？蛻舴治觯簠^(qū)域位置得天獨厚，基本為整層銷售，面向高端客戶銷售情況：相當(dāng)火爆，銷售一個月就剩下四層了萬豪國際商務(wù)中心地處寧波商業(yè)核心地段外墻雙層中空玻璃幕墻120平方米挑高11米精裝修大堂瑞士迅達電梯；3米/秒，5部客梯1部貨梯，電梯等候時間30秒VAV變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)5A智能化寧波城市廣場物業(yè)，10.0元/M2·月賣點配套：以五星級酒店為核心賣點五幢組成，1#樓為26層商務(wù)大廈，9#樓、10#樓為25層寫字樓，11#樓、12#樓為21層寫字樓總建12萬平米，其中1#樓建面55000平米，每層面積2250平米，層高3.7米，配大型中央空調(diào)、5A智能化管理系統(tǒng)；其余四幢總建約60000平米（9#、10#樓層高3.2米，11#、12#樓層高3.2米，單層面積均705平米）景觀設(shè)計：綠化率為40%（如中庭花園、中庭廣場、屋頂花園、游泳池等）1#樓租金1.3元/平米/天，物業(yè)費4.8元/平米/月；98%出租率，大都為外貿(mào)型企業(yè)，數(shù)家政府單位；9#—12#租金1.1元/平米/天，物業(yè)費3.8元/平米/月；1#樓設(shè)8部LG原裝進口電梯（6部為客梯，2部貨梯）空調(diào)系統(tǒng)：1#樓采用大型中央空調(diào)，9-12#樓只給客戶預(yù)留了家用型的空調(diào)機位車位配比：共計約460個，總體來說車位比較充足新天地商務(wù)大廈地理位置錦寓路開發(fā)單位浙江新中源建設(shè)有限公司標準層面積1000㎡主力面積70-600平方米軟硬件設(shè)施電梯：5臺中央空調(diào)：美國開利保安系統(tǒng)：24小時監(jiān)控物業(yè)管理名稱：永成物業(yè)物業(yè)管理費：3.8元/㎡車位情況地下：一層車位：280個月租金均價1.2元/㎡/天

空置狀況已經(jīng)全部售完備注貿(mào)易，服飾，金融，設(shè)計名匯大廈注：精裝單身公寓暫留，可能作酒店經(jīng)營。在對江北、江東、海曙老三區(qū)的寫字樓租賃客戶類型調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，受特殊地方經(jīng)濟影響，國際貿(mào)易所占比例較大，三區(qū)中的比例分別為26.55%、42.93%、28.98%；國際貨運所占比重也較大，分別為33.72%、12.68%、27.54%；管理咨詢類公司由于受地域影響較小，所以區(qū)內(nèi)分布相對較均衡，且比例較小，分別為6.45%、6.59%、8.1%；廣告類和管理類咨詢公司分布也較均衡，分別為7.06%、2.44%、3.27%.寫字樓租賃客戶分析區(qū)域分析：主要的客戶來自于海曙、江東、郊縣及部分外地客戶。客戶具有較強的流動性，各個區(qū)域的客戶比例較為平衡。面積偏好分析：主要以小面積為主，但大面積客戶也具有相當(dāng)?shù)南芰Α？梢妼幉ǖ膶懽謽琴徺I實力較強，并且這種比例正在上升。設(shè)備設(shè)施——電梯寧波大市區(qū)范圍共有電梯8000余臺，其中客梯約占50%。電梯使用進口占69%，國產(chǎn)占16%，混合使用占15%，進口品牌占了絕大多數(shù)比例。進口又分為原裝進口和大件進口（配件國產(chǎn)），四星級以上酒店和高檔辦公樓一般采用原裝進口電梯。寧波高檔寫字樓一般使用進口奧的斯、三菱、富士達等品牌，速度在2.5米/秒以上，載重載人量在1000KG15人以上，電梯配置數(shù)量在5部以上。寧波普通寫字樓一般使用國產(chǎn)三菱、奧的斯或進口其他品牌，速度在1.75米/秒以上，載重載人量一般在1000KG13人，電梯配置數(shù)量不一。設(shè)備設(shè)施——空調(diào)分戶式中央空調(diào)47%普通空調(diào)34%中央空調(diào)19%寧波寫字樓在用空調(diào)有兩種大型普通空調(diào)，中央空調(diào)和分戶式中央空調(diào)；大型中央空調(diào)：寧波目前使用此類空調(diào)的有華聯(lián)大廈、世貿(mào)中心、平安大廈等上個世紀建造的寫字樓。分戶式中央空調(diào)：寧波目前使用分戶式中央空調(diào)的有杉杉金茂大廈、恒隆中心、金隆中心、金隆國際、中寧大廈等寫字樓。在空調(diào)配置上相對較為先進。分戶式中央空調(diào)：占據(jù)了市場主流，達到47%，而中央空調(diào)的使用只出現(xiàn)在一些中高端寫字樓中。項目名稱空調(diào)情況項目名稱空調(diào)情況月湖銀座分戶式中央空調(diào)廣博·國貿(mào)中心分戶式中央空調(diào)都市仁和普通空調(diào)東方商務(wù)中心普通空調(diào)世貿(mào)中心普通空調(diào)萬隆國際分戶式中央空調(diào)名匯國際分戶式中央空調(diào)麒麟大廈分戶式中央空調(diào)新洲銀座分戶式中央空調(diào)和邦大廈普通空調(diào)恒隆中心分戶式中央空調(diào)奧麗賽·前程分戶式中央空調(diào)設(shè)備設(shè)施——空調(diào)部分樓盤空調(diào)配置設(shè)備設(shè)施——停車位立體車庫為緩解部分停車緊張局面和增加經(jīng)濟效益,立體車庫呼之欲出。產(chǎn)用立體車庫樓盤上東國際：共60多個，上下二個。19.8萬/組（一組為上下兩個），產(chǎn)權(quán)和普通車位一樣，已經(jīng)賣完；東寅商座：據(jù)案場了解只租不賣；銀泰國際：只租不賣，租金還沒定；利時大廈：5元/4小時，包年4800元/年；恒隆中心：20萬/個，產(chǎn)權(quán)和普通車位一樣，還剩不多的車位中寧大廈：由50米高的單體車位組成，可以放100輛車，只租不賣，280元/月。一般看來立體停車位在寧波大多都是只租不賣的，租金的價格也由大廈本身的車位情況、寫字樓檔次情況而定。在銷售的機械車位也保持在10-15萬左右的價格，產(chǎn)權(quán)和一般車位都是相同的。柏業(yè)觀點：在經(jīng)濟危機大環(huán)境影響下和未來政策導(dǎo)向尚不明確的市場行情下，無論是自用客戶還是投資客戶，對寫字樓產(chǎn)品都有一定的警惕性，觀望情緒濃烈。寫字樓供應(yīng)量的不斷增大。寧波經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對單一，寫字樓需求有限，主力客群都是外貿(mào)、物流、貨代類企業(yè)，這類型企業(yè)的發(fā)展好壞將會直接影響到寫字樓市場的需求高低。雖然市場不乏真正5A甲級寫字樓，但在消費者根本分不清何謂5A的同時，也充斥著許許多多的偽5A，且越來越趨于同質(zhì)化，因此，如何跳出“5A甲級”怪圈，并成功突圍市場，是我們急需解決的關(guān)鍵問題。在群雄逐鹿的寫字樓戰(zhàn)場上，本案的市場切入點在哪里？“5A”級：OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。5A寫字樓并不是表示寫字樓的品質(zhì)等級，僅僅表示了一個寫字樓智能化水平的高低，對寫字樓品質(zhì)有一定的影響，而不能作為評判寫字樓等級的標準。甲級：是目前行業(yè)內(nèi)自發(fā)形成的一種通行叫法，它是在以港臺商人為代表的外商與內(nèi)地發(fā)展商合作開發(fā)涉外寫字樓的過程中，逐步引進并流行起來的詞匯，是將寫字樓按照其綜合質(zhì)素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級。從一般意義上講，國際上判斷甲級寫字樓有8大特征：管理國際化、24小時寫字樓、人性化、空間的舒適性和實用性、數(shù)字化、節(jié)能化、便捷的交通、商務(wù)化等等。

目前多定位5A級、甲級或國際甲級寫字樓，很難引起注意。競爭策略一、獨特的市場定位：避免與其他項目出現(xiàn)產(chǎn)品同質(zhì)化甚至包裝同質(zhì)化的定位，塑造獨特而且內(nèi)涵豐厚的差異性和個性。二、精準的推廣策略：本項目將依托產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢，進行產(chǎn)品形態(tài)及產(chǎn)品細節(jié)的包裝、創(chuàng)新態(tài)，破常規(guī)，以正合，以奇勝。獨特的市場定位1、功能定位寧波首個電子商務(wù)式物資交易平臺獨特的市場定位寧波首個電子商務(wù)式物資交易平臺（批發(fā)）EMW銷售系統(tǒng)建立網(wǎng)站——獨立機房，程序開發(fā)；會員注冊——實名制，免費登記；獨立網(wǎng)頁——租戶免費，其他單位收費；支付寶——第三方支付；確認發(fā)貨——倉庫下單發(fā)貨；交易平臺2、目標客群寧波華東物資城大小商戶、原零散經(jīng)營戶；需要的客戶+即將需要的潛在客戶寧波華東物資城商戶調(diào)查時間：2010年9月2日地址：寧波華東物資城（寧穿路）調(diào)查對象：個體商戶調(diào)查人數(shù)：23組調(diào)查形式：隨機街訪經(jīng)營方式：經(jīng)營方式：批發(fā)+零售客戶來源：老客戶，零散客戶，網(wǎng)上客戶；客源范圍：寧波地區(qū)為主，少量全國客戶；貨物來源：一般以經(jīng)銷商形式，也有在不同廠家批發(fā)再銷售；貨物存放：1、租倉庫為主；2、廠家直接發(fā)貨；運輸方式：1、買家自己運輸；2、賣家經(jīng)過物流公司托運；店內(nèi)人員：約5-7人。（老板、財務(wù)、3-4個供銷）2-3人。（老板、老板娘）注：搬運小工一般是找熟悉的，若其沒空再臨時找。經(jīng)營方式：在所有受訪者中，均以批發(fā)為主，零售為輔。在所有受訪者中，客源各有不同，但均以老客戶為主。大部分商戶以門市銷售為主，僅個別商戶已經(jīng)實現(xiàn)了在網(wǎng)絡(luò)上的交易。客戶來源：有網(wǎng)絡(luò)客戶的商家中，主要是塑料類商家，五金類很少。在此類商戶中，網(wǎng)絡(luò)交易比重各有不同，有的甚至達到了70%多。有網(wǎng)絡(luò)交易的商家：對新物資城的看法：最具代表的最好有倉庫；客戶來了要看見東西才能交易。現(xiàn)在的物資城已經(jīng)做了很多年了，有了穩(wěn)固的客源基礎(chǔ)，一般不考慮其他地方。也有個別在東方商業(yè)大廈租了辦公室。除非這邊要拆遷，要不然基本不會去。好像還有5年才到期，要么那邊很旺了。商家都使用傳統(tǒng)經(jīng)營模式，即店面+老客戶，見實物后銷售，可提高交易成功率，因此很多商戶還是需要即可展示貨品，又能及時提貨的倉庫為場地銷售，商家都推崇此種傳統(tǒng)方式銷售。商鋪租金直接影響商戶考慮因素。有部分商戶可能會去新物資城，但人數(shù)不多，需要做很大力度的引導(dǎo)工作。有少數(shù)商戶已經(jīng)意識到網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢，并作為了重要渠道之一。柏業(yè)觀點：有難度，更有前景頂級的寫字樓在成為城市象征的同時，也提升了整個城市在全世界的地位和價值。如美國的洛克菲勒中心、法國的新凱旋門，還有香港的世界金融中心等……3、價值定位6E鼎級寫字樓6EElegantbuilding品位建筑Extraordinarytenant特殊的客戶Electronicbusiness電子商務(wù)EssentialRegion重要區(qū)域Excellentfacility一流的設(shè)施（5A）Excellentservice優(yōu)質(zhì)的服務(wù)頂級寫字樓配套建議表

注意：配套成本越高，抗風(fēng)險能力越差。但為確保項目的高端形象，可以有的放矢，在關(guān)鍵配套上下足功夫。名稱說明建筑石材+玻璃5A智能化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、可視會議電視系統(tǒng)、衛(wèi)星通信系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、電子巡查系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、緊急廣播及背景音、機電設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、等公共裝修挑高5m精裝大堂、電梯廳、公共走道、衛(wèi)生間電梯進口奧的斯電梯空調(diào)美國麥克維爾分戶計量中央空調(diào)物業(yè)管理星級酒店式物業(yè)管理配套設(shè)施商務(wù)無線網(wǎng)絡(luò)、多功能會議室、商務(wù)中心、員工餐廳、生活配套商店、文娛室、等6E的全新概念，樹立寫字樓新標竿國際5A寫字樓，甲級寫字樓，在寧波寫字樓市場已經(jīng)“廣而泛”，我們需要突破，進入到一個更高的臺階。我們要跳出“5A甲級”

的傳統(tǒng)概念；引領(lǐng)節(jié)能創(chuàng)新的辦公概念；增值管家服務(wù)的額外辦公配套。4、推廣形象定位超越國際5A，領(lǐng)航6E新世界5、案名一：馬特里奧國際釋義：1、Materials：物資；2、國際化的寫字樓。CBD中軸?6E物資商務(wù)平臺6、案名二：BOSS國際釋義：1、BOSS:老板；2、國際化的寫字樓。CBD中軸?6E鼎級寫字樓3號樓：精裝單身公寓總建筑面積：17500㎡；三層裙樓商業(yè)一、二層：配套商業(yè)三層：寫字樓B區(qū)一層、二層面積：13000㎡；三層面積：6151㎡；5、整體產(chǎn)品定位1、2號樓：6E鼎級寫字樓總建筑面積：44000㎡；（加B區(qū)：6151㎡

）；！疑問一：為什么要設(shè)星級酒店？1號樓+2號樓+三層B區(qū)，總建達到了5萬㎡，對于還沒有成熟的電子平臺物資交易方式而言，體量過大，閑置率將會大增，反而造成疲軟的不良影響。故此，減少體量，將1號樓單獨定位。引進星級酒店，降低市場壓力的同時，又為寫字樓增加了優(yōu)良的配套，提高項目檔次。（如萬豪、喜來登）統(tǒng)一酒店式物業(yè)管理，更好的解決了寫字樓、單身公寓的物業(yè)管理問題，疑問二：寫字樓租金多少？房租金：1.20元/㎡/天X50㎡X1年=21900元/年；物業(yè)費：4.00元/㎡/月X50㎡X1年=2400元/年；共計：24300元/年寫字樓24300元/年店面租金40000元/年疑問三：如何銷售？建立“電子交易平臺”引進星級酒店項目知名度市場造勢，炒熱概念寫字樓可售、可租；建議只租不售；單身公寓水到渠成；裙房商業(yè)計劃性招商；營銷推廣策略寫字樓不同于住宅，以廣告、公關(guān)促銷為主要手段的推廣模式對6E寫字樓來說已經(jīng)黯然失色。我們建議，以搜索和挖掘目標客戶為目的，尋找與目標客戶最吻合的渠道，建立客戶通道，訴求項目賣點，促進銷售。瞄準目標，定向招商蓄勢預(yù)熱期導(dǎo)入“電子商務(wù)”新型物資交易概念。樹立項目形象；概念導(dǎo)入傳播階段劃分及側(cè)重點：強銷期以項目自身特點優(yōu)勢強力支撐“領(lǐng)航6E”概念；確立項目形象，激發(fā)“購、租”欲望；概念強化鞏固期鞏固并豐滿“6E”形象，形成在客戶群持續(xù)的銷售力;概念提升客戶攻略*借“新型交易模式”為名，組織物資交易發(fā)展論壇，新聞主題造勢。說明：一切行動以“6E寫字樓內(nèi)的EWM銷售系統(tǒng)”為主題，為項目造勢鋪路；*電子商務(wù)實戰(zhàn)培訓(xùn)講座，感受切身利益，引起客群關(guān)注及興趣。*配合SP活動推廣項目，引起客群共鳴。*項目價值通過媒體推廣，制造項目知名度及認可度，產(chǎn)生欲望。SP活動:邀請馬云等互聯(lián)網(wǎng)權(quán)威人士，研討電子商務(wù)發(fā)展前景，高調(diào)亮相產(chǎn)品；SP活動:2、以物資協(xié)會名義，舉辦“物資交易方式研討會”；SP活動:3、聘請電子商務(wù)專家，開辦“電子商務(wù)實戰(zhàn)技術(shù)”講座；SP活動:4、聯(lián)合各類專業(yè)物資網(wǎng)站，舉辦“物資交易發(fā)展論壇”；中塑在線阿里巴巴聰慧網(wǎng)中國鋼鐵網(wǎng)臨商網(wǎng)百度搜索條銷售道具建議1、銷售中心：是客戶最直觀感受項目檔次、品質(zhì)的地方，以未來項目大堂為主題形式，營造6E品質(zhì)的領(lǐng)航氣質(zhì)。2、專題網(wǎng)站：為商戶打造一個“EMW物資交易平臺”，設(shè)立會員制，推廣并炒熱網(wǎng)站，使之真正成為一個嶄新的物資交易平臺。3、移動展示：鑒于目標客群的特殊，可以選擇在戶外、機場、高檔