土地增值稅前期籌劃之售價(jià)分析

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土地增值稅清算讓開發(fā)商賺取超額利潤的―好時(shí)光‖可能會(huì)由此終結(jié)。按規(guī)定按四級(jí)超額累計(jì)稅率計(jì)算，毛利率越高的項(xiàng)目，利潤削減額越大。

有些人士預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)因增值稅清算而下跌，開發(fā)商會(huì)為了避免高額稅率而降低銷售價(jià)格。另一方面，在項(xiàng)目開發(fā)前期，合理的避稅措施和稅務(wù)籌劃是提高項(xiàng)目最終盈利最簡捷的方法。

下面就土地增值稅前期籌劃中銷售價(jià)格確定簡單分析。

一、土地增值稅清算條件

1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他狀況。

二、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分派給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按以下方法和順序確認(rèn)：

1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，假使產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

三、土地增值稅扣除項(xiàng)目

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本),包括：

1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。

2）前期工程費(fèi)

包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、\三通一平\等支出。

3）建筑安裝工程費(fèi)

是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi),或以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費(fèi),包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

5）開發(fā)間接費(fèi)用

是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)

是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按本條1、2項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條1、2項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加,也可視同稅金予以扣除。

5.對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條1、2項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和,加計(jì)百分之二十的扣除。

四、土地增值稅稅率及速算公式

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率：

1.增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30％

速算公式：土地增值稅稅額=增值額×30%

2.增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%,未超過100%的

速算公式：土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

3.增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%,未超過200%

速算公式：土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

4.增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%

速算公式：土地增值稅稅額=增值額×60％-扣除項(xiàng)目金額×35%

注：5％、15％、35％均為增值稅速算系數(shù)

五、土地增值稅計(jì)算模型

設(shè)：

P――銷售均價(jià)

A――樓面地價(jià)（含契稅等稅費(fèi)）

B――開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施成本

第一步：計(jì)算增值額，確定增值額超過扣除項(xiàng)目的比例，確定適用稅率。

扣除項(xiàng)目――――M

＝A+B+（A+B）×10％+P×5.5％+（A+B）×20％

＝（A+B）×1.3+P×5.5％

增值比例＝增值額/銷售均價(jià)＝（P–M）/M

其次步：計(jì)算所得稅前利潤

實(shí)際所得稅前利潤＝銷售均價(jià)－樓面地價(jià)－開發(fā)成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用

根據(jù)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用各等于樓面地價(jià)和開發(fā)成本的3%左右，所以取開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三項(xiàng)和）為開發(fā)成本的10％估算,這樣在前期估算出來的所得稅前利潤會(huì)比實(shí)際開發(fā)清算時(shí)略高。

所得稅前利潤＝銷售均價(jià)－樓面地價(jià)－開發(fā)成本－開發(fā)費(fèi)用－銷售稅金－增值稅

＝P（1-5.5％）–(A+B)×1.1－〔(P–M)×增值稅率－M×速算系數(shù)〕

第三步：確定項(xiàng)目適合的銷售均價(jià)

由于土地增值稅清算是按整體銷售為銷售收入的，所以銷售均價(jià)決定了項(xiàng)目的增值額，也決定了最終項(xiàng)目所得稅前利潤。

因此在不同價(jià)格水平下，所得稅前利潤就會(huì)出現(xiàn)以下四種狀況：

狀況一：所得稅前利潤隨價(jià)格增長而遞增；

狀況二：所得稅前利潤達(dá)到第一個(gè)峰值，隨后所得稅前利潤隨價(jià)格增長出現(xiàn)下降趨勢，即在一定價(jià)格范圍內(nèi)，售價(jià)越到，所得稅前利潤越低；

狀況三：所得稅前利潤隨價(jià)格增長而降低到最低值，隨后隨價(jià)格增長遞增，但依舊達(dá)不到第一個(gè)峰值水平；

狀況四：售價(jià)高出一定范圍，所得稅前利潤超過第一個(gè)峰值，以后隨價(jià)格增長而遞增。

所得稅前利潤隨價(jià)格增長的變化趨勢圖如下圖：

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從圖上可以看出，銷售價(jià)格高并不一定能獲能高利潤，在一定范圍內(nèi)，高價(jià)格會(huì)產(chǎn)生高增值額，而過高的增值稅率將使項(xiàng)目出現(xiàn)隨售價(jià)遞增而所得稅前利潤遞減的現(xiàn)象。

上圖中售價(jià)P2狀況下所得稅前利潤出現(xiàn)第一個(gè)峰值，隨