2006年第一季度深圳市土地分析報告

2006年第一季度深圳市土地分析報告一、土地供應(yīng)狀況分析（一）安排供應(yīng)總量分析2006年我市國有土地運用權(quán)出讓安排總量為12.29平方公里，比上年的安排總量12.69平方公里約削減了3.15％，而較2002年的安排總量17平方公里削減了4.71平方公里，降低了27.7％。據(jù)統(tǒng)計，近四年間深圳市年均出讓土地面積約為13平方公里。2006年我市安排供應(yīng)的土地總量基本與上年安排總量持平，安排的編制遵循嚴(yán)控土地供應(yīng)總量，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高土地資源市場化配置比例的原則，以不斷提高我市土地資源的集約利用水平。（二）安排供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析從區(qū)位看，2006年我市土地供應(yīng)仍主要集中在寶安、龍崗兩區(qū)，特區(qū)外兩區(qū)安排出讓用地面積合計為1080.6萬平方米，占全市安排出讓土地總面積的87.9％；特區(qū)內(nèi)安排出讓用地面積共為108.3萬平方米，占全市安排供應(yīng)總量的8.8％。此外，安排有40萬平方米政策性住房用地供應(yīng)，以保證近幾年內(nèi)低收入人群的住房需求，約占供應(yīng)總量的3.3％。從用途來看，2006年全市安排供應(yīng)住宅用地144.1萬平方米，占供應(yīng)總量的11.7％，其中104.1萬平方米為商品住宅用地，40萬平方米為政策性住房用地；工業(yè)用地704.6萬平方米，占供應(yīng)總量的57.3％；倉儲用地55萬平方米，占供應(yīng)總量的4.5％；商服用地30.2萬平方米，占供應(yīng)總量的2.5％；公共建筑用地96.1萬平方米，占供應(yīng)總量的7.8％；公用服務(wù)設(shè)施用地198.9萬平方米，占供應(yīng)總量的16.2％；特別用地安排供應(yīng)量為零。對比2006年和2005年土地供應(yīng)安排，2006年工業(yè)用地供應(yīng)規(guī)模有較大幅度的下降，削減了25.8％。近年來，工業(yè)用地始終是深圳土地供應(yīng)的重點，供應(yīng)比例也始終保持增長的勢頭，但隨著存量土地資源的漸漸消耗，土地資源已經(jīng)成為制約深圳社會經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的四大瓶頸因素之一，因此，工業(yè)用地的集約利用成為新形勢下的戰(zhàn)略選擇。這也與深圳調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快以技術(shù)資金密集型產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)結(jié)構(gòu)升級，走新興工業(yè)化道路的工業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相適應(yīng)。表1

2006年與2005年土地供應(yīng)安排用途結(jié)構(gòu)對比

單位：萬平方米總面積商品住宅商業(yè)工業(yè)2006年供應(yīng)安排1229104307052005年供應(yīng)安排12698056950此外，鑒于近幾年房地產(chǎn)市場的旺盛需求，深圳每年1平方公里左右的房地產(chǎn)用地已略顯不足。2006年在接著強調(diào)整約、集約、高效利用土地資源的前提下，適當(dāng)增加房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量，與上年相比，供應(yīng)總量增加了30％，以確保房地產(chǎn)市場足夠的供應(yīng)和區(qū)域的平衡，以平抑房價的快速上漲。（三）實際供應(yīng)狀況分析從簽訂土地出讓合同的統(tǒng)計狀況來看，2006年一季度全市共簽訂土地出讓合同48宗，出讓用地總面積434.48萬平方米，其中特區(qū)內(nèi)11宗，用地面積69.91萬平方米，占總出讓面積的16.09％；寶安區(qū)29宗，用地面積316.22萬平方米，占總出讓面積的72.78％；龍崗區(qū)8宗，用地面積48.35萬平方米，占總出讓面積的11.13％。按土地用途分，商服用地1宗，工業(yè)倉儲用地34宗，公用設(shè)施用地7宗，公共建筑用地3宗，住宅用地2宗，特別用地1宗。按出讓方式分，協(xié)議出讓占45宗，面積416.94萬平方米；拍賣出讓1宗，面積14.55萬平方米；掛牌出讓2宗，面積3萬平方米。二、房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)分析（一）房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r

2005年，在國家宏觀調(diào)控政策的作用下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)從以往過快的發(fā)展?jié)u漸趨于穩(wěn)定。從深圳房地產(chǎn)市場看，總體運行基本正常，但市場需求接著保持旺盛，供應(yīng)壓力有所增大，房價上漲較快。2006年一季度，我市房地產(chǎn)投資增速有所加快，但批準(zhǔn)預(yù)售面積大幅下降，商品住宅價格仍接著上漲。受供應(yīng)驚慌及價格較高等因素影響，住宅銷售套數(shù)及面積大幅削減，住宅有效需求已呈現(xiàn)明顯下降趨勢。1、房地產(chǎn)市場供應(yīng)2005年，我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積累計為894.35萬平方米，同比下降6.45％，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積711.58萬平方米，同比下降10.96％。在土地供應(yīng)接著緊縮的狀況下，旺盛的市場需求進一步促進了存量房地產(chǎn)用地入市，2005年商品房供應(yīng)起先比2004年有所削減，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積則小于當(dāng)年的銷售面積。2006年第一季度商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積出現(xiàn)較大幅度的削減。本季度我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積累計為109.77萬平方米，同比下降15.84％，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積93.64萬平方米，同比下降15.81％。從區(qū)域分布來看，批準(zhǔn)預(yù)售的商品房中48％分布在特區(qū)外寶安、龍崗兩區(qū)，比去年同期下降了23個百分點。截止2006年3月底，商品房施工面積2400.28萬平方米，比去年同期上升1.26％，其中住宅施工面積1654.87萬平方米，比去年同期下降2.23％；商品房新開工面積286.18萬平方米，比去年同期下降18.45％；商品房竣工面積120.9萬平方米，比去年同期上升14.85％。截至2006年3月底，我市住宅空置面積為73.14萬平方米，與去年同期相比下降了19.48％。這表明，在近期商品房市場需求持續(xù)旺盛的形勢下，空置商品房的消化速度進一步加快。2、房地產(chǎn)市場需求2005年，我市商品房銷售面積累計993.20萬平方米，同比增長9.3％，市場需求連續(xù)三年保持10％左右的平穩(wěn)增長。2006年一季度，商品房銷售面積出現(xiàn)較大幅度下降，銷售面積為208.50萬平方米，與去年同期相比削減了11.77％，其中商品住宅銷售面積為179.90萬平方米比去年同期下降了12.63％。從商品住宅銷售的區(qū)域分布來看，寶安、龍崗、南山、福田四區(qū)居前四位，分別占28％、25％、18％、17％，特區(qū)外商品住宅銷售面積占全市商品住宅銷售總面積的比例高達(dá)53％，已經(jīng)成為市民置業(yè)的首選區(qū)域。從銷售住宅的單套建筑面積來看，144平方米以下的一般住宅約占住宅市場交易總量的80％，表明由于土地資源的限制，一般住宅的開發(fā)正在增多。從不同類型商品房的銷售狀況來看，由于受供應(yīng)的影響，各類商品房的銷售面積都呈現(xiàn)不同幅度地下降。依據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2006年一季度全市住宅銷售面積為179.90萬平方米，同比下降了12.63％；辦公樓銷售面積為6.99萬平方米，同比下降了0.57％；商業(yè)用房銷售面積為15.89萬平方米，同比下降了1.67％；其他類商品房銷售面積為5.72萬平方米，同比下降了20.99％。全部商品房銷售面積中，住宅占86.28％，辦公樓占3.35％，商業(yè)用房占7.62％，住宅依舊是商品房需求的主要方面。近年來，深圳存量房屋市場發(fā)展較快，銷售面積逐年增大。2005年，二手房交易面積為841.29萬平方米，比上年同期增長14.82％。其中，二手住宅交易面積為595.67萬平方米，比去年同期增長25.53％，與新居交易面積的比例為0.66︰1。2006年一季度，二手房交易面積為231.66萬平方米，比去年同期增長35.32％。其中，二手住宅交易面積為158.8萬平方米，比去年同期增長26.47％，與新居交易面積的比例為0.88︰1，二者交易面積漸漸接近。二手房市場的交易快速上漲與一手房市場的交易大幅下降對比表明，由于新居供應(yīng)較為驚慌且價格較高，較多居民已起先轉(zhuǎn)向購買二手住宅。存量房地產(chǎn)市場的健康快速發(fā)展，有力地推動了深圳房地產(chǎn)市場的不斷成熟和發(fā)展。3、房地產(chǎn)市場價格2005年，我市商品房價格上漲幅度較大，銷售價格為7659.18元/平方米，同比上漲17.28％。2006年一季度，全市商品房均價8752.94元/平方米，同比上漲20.62％。其中，商品住宅均價為8126.14元/平方米，同比上漲25.63％；辦公樓均價為14953.27元/平方米，同比上漲28.30％；商業(yè)用房均價為13093.38元/平方米，同比下降16.41％。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，一般商品住宅（144平方米以下）價格為7053.6元/平方米，比去年同期上漲16.48％；而非一般商品住宅價格（144平方米以上）價格為12438.48元/平方米，比去年同期上漲53.28％。尤其是福田區(qū)和寶安區(qū)的非一般住宅價格上漲較大，分別比去年同期上漲127.24％和94.95％。從不同區(qū)域價格改變狀況來看，特區(qū)內(nèi)福田和南山兩區(qū)住宅價格上漲更為明顯。羅湖區(qū)均價9516.04元/平方米，同比增長13.74％；福田區(qū)均價11387.17元/平方米，同比增長48.98％；南山區(qū)均價10058.97元/平方米，同比增長41.32％；鹽田區(qū)均價6977.38元/平方米，同比下降22.87％；寶安區(qū)均價6677.75元/平方米，同比增長34.21％；龍崗區(qū)均價5603.09元/平方米，同比增長19.90％。4.供求關(guān)系分析從2005年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和銷售面積的對比來看，有別于2002至2004年，出現(xiàn)了商品住宅的批準(zhǔn)預(yù)售面積小于實際銷售面積的狀況，二者相差98.85萬平方米，住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積與實際銷售面積的比為1：1.1。從今年一季度的數(shù)據(jù)來看，該比例為1：1.9，以短時間數(shù)據(jù)反映市場供求關(guān)系不能完全說明問題，從年度供求比來看，能夠充分表明目前市場總體有效供應(yīng)仍能滿意需求，有效供求基本平衡。但是，假如新增預(yù)售小于實際銷售的狀況長期持續(xù)下去，消費者在買房時的選擇余地必定越來越少，進而引起房地產(chǎn)價格的接著上漲。（二）房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)狀況1、供應(yīng)總量2006年全市安排新增供應(yīng)商品住宅用地104.1萬平方米，其中，寶安58.8萬平方米，龍崗45.3萬平方米。今年的安排供應(yīng)量比2005年的安排供應(yīng)量80萬平方米增加了24萬平方米，增加幅度達(dá)30％。面對旺盛的市場需求，新增土地供應(yīng)總量的增加能夠肯定程度的緩解供求壓力。2006年一季度，我市共出讓兩宗住宅用地，其中一宗為一般商品房用地，面積為14.55萬平方米，位于龍崗區(qū)，為拍賣方式出讓；另一宗為其他住房用地，面積為0.55萬平方米，位于特區(qū)內(nèi)，為協(xié)議出讓。2、區(qū)域結(jié)構(gòu)依據(jù)2006年度我市土地供應(yīng)安排，今年新增房地產(chǎn)土地供應(yīng)仍集中在特區(qū)外。從2006年一季度全市商品住宅銷售的區(qū)域分布來看，寶安、龍崗、南山、福田四區(qū)居前四位，分別占28％、25％、18％、17％，可見，特區(qū)外商品住宅銷售面積占全市商品住宅銷售總面積的比例已高達(dá)53％，已經(jīng)成為市民置業(yè)的首選區(qū)域。隨著近年來我市城市干線網(wǎng)絡(luò)建設(shè)順當(dāng)實施，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，清平快速干道、南坪快速干道的開通，中心區(qū)規(guī)劃與建設(shè)速度的加快等，均使所在片區(qū)及接近區(qū)域土地價值大大提升。此外，由于特區(qū)內(nèi)土地資源供應(yīng)潛力自身的有限性、經(jīng)濟社會的持續(xù)發(fā)展對特區(qū)外的客觀要求等諸多因素，使得特區(qū)外的城市規(guī)劃、交通、公共配套設(shè)施等全方位的完善成為必定趨勢，從而使人們對特區(qū)外的發(fā)展產(chǎn)生良好的預(yù)期，這也使特區(qū)外房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和走向成熟成為必定。3、供地方式我市對新增經(jīng)營性項目用地全部實行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓。通過招、拍、掛方式公開出讓房地產(chǎn)用地，增加了土地出讓的透亮度，充分發(fā)揮市場機制在土地資源配置中的作用，有效地促進了房地產(chǎn)市場的平衡。三、土地市場運行宏觀經(jīng)濟形勢分析（一）宏觀經(jīng)濟背景2005年，全市經(jīng)濟總量再上新臺階，初步核算，全年生產(chǎn)總值（GDP）4926.90億元，比上年增長15.0％。其中，第一次產(chǎn)業(yè)增加值9.87億元，下降20.4％；其次次產(chǎn)業(yè)增加值2580.82億元，增長17.9％；第三次產(chǎn)業(yè)增加值2336.21億元，增長11.6％。按常住人口計算的人均GDP60507元，增長11.5％。按現(xiàn)行匯率計算，本地生產(chǎn)總值達(dá)到609.31億美元，人均GDP7483美元。全社會勞動生產(chǎn)率86556元，增長10.9％。城鎮(zhèn)居民生活水平和質(zhì)量穩(wěn)步提高。依據(jù)600戶城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，全年居民人均可支配收入21494.40元，比上年增長8.7％，扣除物價因素，實際增長7.0％。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出15911.88元，增長9.7％，實際增長8.0％。恩格爾系數(shù)為33.4％。年末居民人均住房運用面積18.31平方米。隨著經(jīng)濟的持續(xù)高速增長，深圳日益面臨土地、資源、環(huán)境和人口的“四個難以為繼”，針對這種形勢，市委市政府在接著落實“和諧深圳”“效益深圳”戰(zhàn)略部署的基礎(chǔ)上，在全市四屆人大二次會議上，提出以實施自主創(chuàng)新主導(dǎo)戰(zhàn)略為核心、堅持緊約束條件下新的資源觀、強力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟、進一步優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新發(fā)展模式、提高發(fā)展質(zhì)量、愛護生態(tài)環(huán)境的新戰(zhàn)略，以推動社會事業(yè)全面進步，確保在2010年基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化。自上世紀(jì)90年頭中期深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以來，深圳的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)始終比較扎實，企業(yè)的市場化程度較高，外向性較強，依托國內(nèi)外經(jīng)濟的增長，全市經(jīng)濟始終保持良好的發(fā)展勢頭。而城市的基礎(chǔ)設(shè)施的不斷改善，使海陸空口岸城市的優(yōu)勢將進一步發(fā)揮，城市的競爭力水平也得到了加強。2006年，在國內(nèi)外整體經(jīng)濟走好的大環(huán)境下，承接2005年良好的經(jīng)濟運行態(tài)勢，深圳經(jīng)濟總體仍會保持較高的增長速度，人民生活水平將進一步提高。諸多良好經(jīng)濟發(fā)展背景，將為房地產(chǎn)市場的發(fā)展和人民居住水平的提高，創(chuàng)建更為有利的條件。（二）協(xié)調(diào)關(guān)系分析近年來，我市國民經(jīng)濟持續(xù)快速的發(fā)展對土地資源的需求特別旺盛。隨著寶安、龍崗兩區(qū)城市化的順當(dāng)完成，特區(qū)外與特區(qū)內(nèi)的協(xié)調(diào)發(fā)展使得各類產(chǎn)業(yè)用地和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地的需求不斷上升，尤其是特區(qū)外兩區(qū)，土地需求總量顯著增加。在全市土地供應(yīng)總量特別有限，市委市政府提出建設(shè)節(jié)約型社會、發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的狀況下，土地資源的節(jié)約集約利用和循環(huán)、高效利用城市發(fā)展的必定，也對土地資源的合理利用提出了更高的要求。由于我市產(chǎn)業(yè)用地總量較大，產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)始終是土地供應(yīng)的重點，產(chǎn)業(yè)用地集約利用水平的提高已經(jīng)上升到戰(zhàn)略層面，為此，市委市政府要求主動推動工業(yè)用地招牌掛出讓工作，在我市2006年度土地供應(yīng)安排中也明確提出58.5萬平方米的產(chǎn)業(yè)用地招牌掛的出讓安排。產(chǎn)業(yè)用地的市場化配置等相關(guān)工作的推動將促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和布局，提高產(chǎn)業(yè)用地的效率，促進土地資源的節(jié)約集約利用。房地產(chǎn)業(yè)作為我市始終以來的重要產(chǎn)業(yè)，其土地供應(yīng)備受關(guān)注。隨著2002年下半年以來的房地產(chǎn)用地四年緊縮政策，我市房地產(chǎn)土地供應(yīng)日益緊縮，據(jù)我局統(tǒng)計分析，目前我市房地產(chǎn)