2011年度房地產(chǎn)市場分析報告

2011年三季度房地產(chǎn)市場分析報告三季度，在調(diào)控政策日趨嚴厲、調(diào)控措施落實到位的整體背景下，我市房地產(chǎn)市場保持了較好的發(fā)展連續(xù)性，市場較為活躍，成交量保持上升趨勢，成交價格穩(wěn)中有增。一、前三季度全國房地產(chǎn)市場的整體形勢（一）主要城市房地產(chǎn)市場回落較大。在20個主要城市中，有13個城市前三季度成交量同比2010有所下降下降；?？诮捣畲?，達49.27%。其余7個城市前三季度成交同比有所增長。主要城市中，過半城市成交均價同比上漲，部分城市漲幅較大。8個重點城市北京、上海、天津、重慶、深圳、杭州、南京、成都中，僅天津和成都成交面積同比2010年前三季度略有上升，其余6城市皆低于去年同期水平。北京、深圳和天津成交均價同比下跌，重慶、上海和杭州同比上漲，其中重慶漲幅最大，達24.11%。（二）一二線城市樓市成交量變更趨勢較為一樣。一季度成交量同比不斷下降，特殊本年度一二線城市的調(diào)控細則大都在2月中下旬及3月初接連正式落地并實施，故3月份調(diào)控成效漸漸顯露，傳統(tǒng)的樓市“小陽春”在嚴厲的限購令面前黯然失色，樓市成交量大幅縮水。4月調(diào)控作用接著顯現(xiàn)，成交量持續(xù)下滑；由于去年5、6兩月樓市受4月新政影響成交量快速下跌，故本年度5、6兩月成交量雖受調(diào)控影響照舊處于低位，但同比有所上漲。進入第三季度，單月成交量基本呈現(xiàn)持續(xù)下跌趨勢，同比增長率亦逐月下滑。去年“金九銀十”銷售旺季如約而至，而今年受調(diào)控政策影響，樓市持續(xù)低迷，“金九”風光不再，“銀十”也恐難再續(xù)。（三）對二三線城市的調(diào)控一步步收緊。去年9月新政以來，部分大中城市接連出臺了限購令。今年初的“國八條”后又有43個城市出臺限購。而8月以來臺州等城市限購措施的出臺，更是則拉開了二三線城市限購的序幕，為調(diào)控政策接著加碼。在貨幣政策方面，今年央行數(shù)次加息，銀根不斷收緊；更于8月末下發(fā)通知，安排將商業(yè)銀行的保證金存款納入存款打算金的繳存范圍，從9月5日起實行分批上繳。這使得銀行更多資金被凍結，相當于上調(diào)兩至三次存準金率，干脆影響商業(yè)銀行信貸資金的供應實力。信貸環(huán)境進一步收緊，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，從銀行貸款的可能性變得更小，融資渠道單一、融資實力較差的企業(yè)面臨更大挑戰(zhàn)。目前房地產(chǎn)市場調(diào)控正處在關鍵時期，而中心強調(diào)調(diào)控決心不能動搖、政策方向不能變更、力度不能放松，這也預示著后期房地產(chǎn)調(diào)控政策，特殊是對二三線房價上漲過快的城市的調(diào)控，將會接著從緊。（四）四線城市商品房市場逐步出現(xiàn)分化。盡管1-9月份，全國商品房總的成交量出現(xiàn)了肯定幅度的上漲，其中四線中小城市的貢獻率較大。但詳細來看，四線中小城市中，商品房成交量下滑的也不在少數(shù)，有的城市下滑達到了30%以上。這說明，商品房品質(zhì)因素（包括地理位置、氣候條件、樓盤品質(zhì)、經(jīng)濟背景等）在宏觀調(diào)控的大背景下已經(jīng)成為在市場上是否具有競爭力的關鍵因素。二、我市房地產(chǎn)市場總體狀況（一）房地產(chǎn)開發(fā)狀況前三季度，共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資20.7億元，同比增長了46%；商品房開工面積257萬平方米，同比增長了73.6%；商品房竣工面積58萬平方米，同比下降了100%。而據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，前三季度全國累計房地產(chǎn)開發(fā)投資總額44225億元，同比增長32.0%，比上半年回落0.9個百分點。其中住宅投資總額31788億元。我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高于全國平均水平14個百分點。（二）房地產(chǎn)交易狀況1、一至三季度，我市網(wǎng)上簽約備案商品房11559套，108.67萬平方米，成交金額35.01億元，以比分別增長了8%、5%和29%。但須要特殊說明的是，由于受外地人限貸政策的影響，許多外地購房人都實行了一次性付款的方式購買商品房。而對一次性付款購房的，因為不須要辦理抵押貸款手續(xù)，不少開發(fā)商未進行網(wǎng)上簽約備案，保守估計至少還有1000套商品房未進行網(wǎng)簽。假如將這部分成交的商品房計算在內(nèi)，商品房成交面積的增長幅度估計應在10%以上。2、三季度，我市網(wǎng)上簽約備案商品房4611套，成交面積43.97萬平方米，成交金額14.36億元，同比分別增長了25%、18%和53%。7、8、9月份的成交量分別為1466套、15.03萬平方米，1566套、14.69萬平方米，1579套、14.25萬平方米，總體上保持在較高水平。3、三季度，共辦理房屋抵押登記2645件，抵押面積113.09萬平方米，抵押金額27.51億元，貸款額14.52億元，同比分別增長-10%、16%、34%和28%。其中個人住房抵押貸款1265件，面積27.73萬平方米，抵押金額5.18億元，貸款額2.79億元，同比分別增長38%、13%、27%和26%。個人住房貸款年內(nèi)首次出現(xiàn)季度正增長。（三）商品房成交價格三季度，我市商品房平均成交價格為3991元/平方米，商品住房的平均成交價格為3796元/平方米。其中，南海商品房平均成交價格為4440元/平方米，商品住房的平均成交價格為4210元/平方米。而9月份，我市商品房平均成交價格為4073元/平方米，商品住房平均成交價格為3866元/平方米，比當季平均成交價格高出2%以上。（四）商品房存銷比從我市房地產(chǎn)交易數(shù)字管理平臺的統(tǒng)計狀況來看，截止三季度末，商品房的可售房源為33136套。根據(jù)三季度樓盤實際月均銷量1520套計算，目前我市商品房存銷比約為20。也就是說，根據(jù)今年上半年的銷售速度，在不增加市場樓盤供應的狀況下，須要20個月才能消化目前全部的商品房房源。假如再考慮到已經(jīng)成交但暫未簽訂合同部分的商品房，可將商品房存量比修正為17左右，這比上半年修正后的數(shù)字略高。（五）商品房外銷狀況一到三季度，共外銷商品房5843套，其中南海外銷2273套。三季度，共外銷商品房2554套，23.33萬平方米，成交金額8.37億元，同比分別增長了97%、85%和117%。外銷量占成交總量的比例為55%，比去年三季度高出了19個百分點。外銷量前10名的地市分別是：山東淄博196套；浙江寧波139套；浙江舟山117套；黑龍江哈爾濱107套；黑龍江齊齊哈爾70套；黑龍江大慶69套；山東東營67套；山東濟南52套；北京45套；佳木斯44套。（超過30套的還有：內(nèi)蒙古包頭41套；黑龍江牡丹江39套；河北石家莊35套。）（六）開發(fā)商資金狀況克服資金驚慌局面、維持資金鏈的運轉(zhuǎn)仍是開發(fā)商的工作重點之一。三季度，開發(fā)商以在建商品房抵押融資的共12筆，貸款額2.95億元。而1-9月份，開發(fā)商共以在建商品房抵押融資39筆，共計貸款8.70億元。也就是說，在1-9月份20.7億元的房地產(chǎn)開發(fā)投資中，在建工程抵押貸款額占到了42%。假如再加上純土地抵押貸款，估計這一比重還會有較大幅度上升。三、威海其他地區(qū)商品房市場狀況1、據(jù)統(tǒng)計，前三季度，威海市區(qū)（含市直、高區(qū)、經(jīng)區(qū)、工業(yè)新區(qū)、環(huán)翠區(qū)，下同）商品房成交量為19579套，180.16萬平方米，同比分別上漲了11.91%和8.36%；榮成市商品房成交量為5154套，53.62萬平方米，同比分別增長了-19.79%和-16.21%；乳山市商品房成交量為16407套，118.97萬平方米，同比分別增長了-21%和-36%。橫始終看，我市商品房市場增速要遠遠好于榮成、乳山兩市。2、9月份，威海市區(qū)商品房均價為5418元/平方米，商品住房平均價格為4911元/平方米；榮成市商品房均價為4837元/平方米，商品住房均價為4606元/平方米；乳山市商品房平均價格為3164元/平方米，商品住房均價為3167元/平方米。四、房地產(chǎn)市場主要指標分析（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資：增幅下降1-9月份，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅為46%，低于2010年同期增速。主要緣由有：1、在宏觀調(diào)控政策收緊的狀況下，開發(fā)商對市場保持著一種本能的謹慎，特殊是在資金面較緊的狀況下，其對開發(fā)速度的限制較調(diào)控政策收緊之前變得更為嚴格。2、2011年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)用地的供地規(guī)模較2010年同期的增幅大大縮小。2010年前三季度供地108宗、7322畝，而今年同期供地121宗、7933畝，增幅僅為8%。（二）商品房成交量：穩(wěn)健走高按季度來看，三季度是我市商品房成交量最大的一個季度，成交面積占到了前三季度總量的41%。主要有以下幾個方面的緣由：1、我市不斷加大城市品牌宣揚力度，“中國長壽之鄉(xiāng)，濱海養(yǎng)生之都”的城市品牌的影響力正在逐步提升。特殊是、124個城市參與的養(yǎng)生資源推介大會、其次屆養(yǎng)生峰會先后在我市召開，文登養(yǎng)生房已經(jīng)成為越來越多外地人的選擇。2、藍區(qū)國家戰(zhàn)略的確立使更多外地人越來越看好我市巨大的發(fā)展?jié)摿蜕仙臻g，紛紛前來投資置業(yè)。特殊是隨著臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)企業(yè)的紛紛投產(chǎn)，常住性創(chuàng)業(yè)人口對住房的需求起先逐步增加。3、盡管市場中還有肯定的觀望心情，但大部分本地的新增性、改善性住房需求還是得到了肯定程度的有效釋放。4、房地產(chǎn)市場素有“金九銀十銅八鐵七”之說，三季度通常狀況下都是一年之中商品房交易較為集中的時期。雖然今年的一二線大中城市沒有出現(xiàn)這種季節(jié)性變更，但這種變更在我市還是得到了較好的體現(xiàn)。（三）商品房成交價格：穩(wěn)中有升與威海市、榮成市的商品房價格相比，我市商品房價格相對處于低位，但比乳山高。粗略來看，形成了威海-榮成-文登-乳山的等差階梯。從成交量和成交金額的對比上看，能夠比較直觀地反映出我市商品房成交價格的升勢。商品房價格上升的主要緣由與上半年分析報告基本相同：1、開發(fā)成本方面的緣由。（1）土地價格穩(wěn)步上漲。整體上看，與2010年上半年相比，市區(qū)土地價格穩(wěn)中有升，南海土地價格提高了5-10個百分點。（2）建材價格上漲快速，水泥、鋼材等主要建材的價格漲幅較快較大。（3）高層樓盤所占比例大幅提高，高層樓盤的建設成本較多層樓盤每平方要高出300-500元左右。（4）小區(qū)整體檔次不斷提高。開發(fā)商在小區(qū)景觀營造、綠化美化、配套設施方面的投入大幅增加。（5）精裝修樓盤所占比重漸漸加大，據(jù)不完全統(tǒng)計，已經(jīng)占到了市場的30%左右。2、價格比較方面的緣由。文登與威海距離較近，但房價相差較大，價差達到了40%左右。與膠州、膠南、海陽等相像城市相比，房價也存在較大差距。隨著市場的流淌性的不斷增加，商品房性價比在資源配置方面的推動作用將越來越大地發(fā)揮出來，漸漸消彌相像商品房之間的價格差距。3、市場自身運行方面的緣由。我市商品房價格始終處于穩(wěn)步上升通道中，從上世紀80年頭末90年頭初我市商品房市場漸漸形成以來，年度商品房平均銷售價格同比均呈現(xiàn)增長態(tài)勢。從2000年到2010年10年間商品房平均價格更是從每平方米不足1000元連翻兩番。這一價格上漲的慣性對推動2011年我市商品房價格的上漲的作用還是比較明顯。4、外部環(huán)境方面的緣由。南海新區(qū)被批準為山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)三個核心區(qū)之一后，其戰(zhàn)略地位日益突出，建設進度明顯加快。這對我市商品房整體價格的上漲形成了較大的拉動。綜合來看，雖然我市商品房價格出現(xiàn)了肯定幅度的上漲，但基本處于合理平穩(wěn)上漲的范圍之內(nèi)，開發(fā)成本上漲、樓盤供應結構性調(diào)整是價格上漲的最重要的緣由，基本不存在投機性購房導致的房價上漲。（四）商品房外銷比例：強勁反彈2010年，我市商品房外銷比例為42%，較2009年和2008年有肯定回落。今年一季度外銷率起先反彈，達到了44.4%；二季度商外銷率達到了61%，三季度的外銷率達到了53%。商品房外銷比例大幅反彈主要有以下緣由：1、“中國長故之鄉(xiāng)，濱海養(yǎng)生之都”的城市品牌已經(jīng)越來越多得被全國各地所熟識。上半年，我市全力打響?zhàn)B生房的市場品牌，利用我市獨特的山、海、泉等資源，推出海景房、水景房、山居房、溫泉房等養(yǎng)生房系列。同時，利用好市房地產(chǎn)協(xié)會、旅游協(xié)會這兩個平臺，在開發(fā)商與外地銷售代理商、旅行社之間牽線搭橋，將房地產(chǎn)營銷植入旅游線路，全面擴大了外銷范圍。2、同等價位品高者贏，同等品質(zhì)價廉者勝。對外宣揚是外因，但總要通過商品房性價比這個內(nèi)因起作用。從整個膠東半島來看，目前，我市商品房的性價比是最高的。詳細到威海三市，相對于榮成，我市商品房擁有價位優(yōu)勢；相對于乳山，我市商品房又具有品質(zhì)優(yōu)勢。因此，在外地客源的占有上，我市處于相對優(yōu)勢的地位，大大促進了商品房的外銷。（五）改善性住房需求：高位震蕩前三季度，我市共成交存量房34.35萬平方米，而威海市區(qū)、榮成市、乳山市的成交分別56.6萬平方米，32.35萬平方米和23.09萬平方米。我市存量房交易在威海下屬三市中居首。存量房成交量是改善性住房需求的一個重要指標，代表的基本都是本地的剛性需求，即有房居民將老房出售后再到市場上購買新居，這就形成了一、二級市場的聯(lián)動。這種聯(lián)動體現(xiàn)了區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展的均衡性，以及對外部政策變更（如宏觀調(diào)控）較強的耐受力。但同比來看，前三季度我市存量房交易量下降了2個百分點（前8個月同比增長，9月份回落較大），改善性住房需求是否能夠始終穩(wěn)定在較高水平還有待進一步視察。（六）商品房存銷比：年內(nèi)新高針對宏觀調(diào)整政策頻出的外部大環(huán)境，年初時預料我市上半年商品房的存銷比將在15左右，實際狀況略高于該預期。主要有以下幾個方面的緣由：1、9月末的商品房庫存量較二季度末的27239套上升了5000多套，主要是因為商品房進入了集中預售階段，商品房預售許可申請量短期內(nèi)集中增加，而市場消化則須要肯定的周期。2、盡管有些樓盤已經(jīng)獲得了預售許可，但離開發(fā)商選定的開盤“吉日”還有肯定時間，因此有些樓盤并未開盤銷售。（七）開發(fā)商資金壓力：略有緩解隨著商品房銷售面積的增加，三季度，開發(fā)商資金回流速度加快，資金壓力有了肯定程度的緩解。但從前三季度整體來看，我市商品房開工面積257萬平方米，同比增長了73%，而同期商品房銷售額只增長了5%，相差了68個百分點。而市場中新增開發(fā)資金卻無法與新增的68%的市場規(guī)模相匹配，因此，造成了開發(fā)商資金鏈條總體上還是相對驚慌。（八）消費者購房傾向：中間大兩頭小從統(tǒng)計中來看，80至120平方米住房是市場中最受青睞的戶型，占到60%左右。其次是60至80平方米和120-140平方米的戶型，各占15%左右。140平方米以上的戶型，購房人所占比例約有6%左右；60平方米以下戶型，購房人所占比例約為4左右。五、四季度我市房地產(chǎn)市場發(fā)展預料（一）宏觀調(diào)控不會松動，新的政策不會出臺。溫家寶總理在國務院會議上強調(diào)，要鞏固好房地產(chǎn)市場調(diào)控的成果，調(diào)控工作不能放松。這基本上為今年房地產(chǎn)市場的整體大環(huán)境定下了基調(diào)，即房地產(chǎn)調(diào)控應當不會出現(xiàn)松動。同時，由于前期調(diào)控政策已經(jīng)密集出臺，再出臺新的調(diào)控政策的可能性也較小。值得特殊關注的是，在政府的宏觀調(diào)控之下，各地房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)松動的狀況還很少見。這里存在著開發(fā)商與宏觀調(diào)控的博弈、購房人與開發(fā)商的博弈等多種困難關系。另外，還存在著已經(jīng)購房群眾對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大滑坡導致自己所購物業(yè)價值出現(xiàn)大幅縮水的擔憂。從現(xiàn)時狀況來看，各方力氣都處于緊繃狀態(tài)，不管哪一方出現(xiàn)松動，預料都將導致市場出現(xiàn)連鎖反應。今年四季度房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的變更，對當季房地產(chǎn)市場的影響會有，不過不會很大。但對國家考量2012年房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策將產(chǎn)生較大的影響。詳細到我市而言，雖然受到限貸等調(diào)控政策的影響，但總體上看所受影響不是特殊巨大。在調(diào)控政策保持平衡的狀況下，我市房地產(chǎn)市場將主要按季節(jié)變更走出正常的軌跡。（二）成交量會有所下降，但大體與二季度持平。房地產(chǎn)市場“金九”之后，“銀十”立刻到來。預料四季度三個月份中的10月份，成交量與9月份相比會有所下