房地產(chǎn)會計與稅務處理

1理2第一章房地產(chǎn)企業(yè)會計與稅務處理宏觀分析 6 第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)會計科目設置及內容 12第二章房地產(chǎn)企業(yè)設立階段業(yè)務會計與稅務處理 19第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)設立階段業(yè)務分析 19第二節(jié)企業(yè)設立階段的會計核算 26第三節(jié)企業(yè)設立階段的稅務處理 33第四節(jié)籌辦期的界定與開辦費的處理 35第三章取得土地使用權階段的會計與稅務處理 36 第二節(jié)取得土地使用權階段的涉稅計算與會計核算 39第三節(jié)取得土地使用權階段的會計核算 44第四章開發(fā)建設階段的會計核算與稅務處理 47 第二節(jié)開發(fā)建設階段的會計核算與稅務處理 49第五章開發(fā)成本的歸集、分配與結轉 55第一節(jié)自營開發(fā)工程成本的核算 57第二節(jié)發(fā)包開發(fā)工程及其價款結算的核算 68 第五節(jié)配套設施開發(fā)成本的核算 80 7第七節(jié)代建工程開發(fā)成本的核算 94第六章銷售(預售)階段的會計核算和稅務處理 96第一節(jié)銷售(預收)階段概述 96第二節(jié)銷售(預售)房款的會計核算 102第三節(jié)商品房銷售收入的會計核算與稅務處理 109第四節(jié)商品房銷售成本的會計核算 114第七章自持物業(yè)階段的會計核算與稅務實操 114第一節(jié)出租物業(yè)的會計核算和稅務實操 1153第二節(jié)自營物業(yè)的會計核算和稅務實操 125 128 第二節(jié)房地產(chǎn)增值稅會計、納稅申報與案例解析 131第三節(jié)城市維護建設稅及教育費附加會計核算與稅務實操 166第四節(jié)土地增值稅的會計核算和稅務處理 166第五節(jié)房產(chǎn)稅的會計核算和稅務處理 169第六節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅的會計核算和稅務處理 170第七節(jié)契稅的會計核算和稅務處理 175第八節(jié)耕地占用稅的會計核算和稅務處理 178第九節(jié)印花稅的會計核算和稅務處理 181第九章土地增值稅清算的會計核算 184第一節(jié)土地增值稅清算及清算時點 184第二節(jié)土地增值稅收入的確認與核算 185第三節(jié)土地增值稅清算成本的確認 189第四節(jié)土地增值稅清算案例分析 192第十章房地產(chǎn)利潤和所得稅會計核算與稅務處理 235第一節(jié)利潤形成的會計核算與稅務處理 235第二節(jié)利潤分配的會計核算與稅務處理 240 第十一章企業(yè)所得稅的預繳與匯算清繳 255第一節(jié)企業(yè)所得稅預繳與匯算清繳的綜述 255第二節(jié)企業(yè)所得稅預繳與匯算清繳的案例分析 266第十二章房地產(chǎn)公司會計報告的編制 269 4第一章房地產(chǎn)企業(yè)會計與稅務處理宏觀分析第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的特點一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的類型及主要的經(jīng)濟業(yè)務(一)什么是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一是，銷售開發(fā)產(chǎn)品模式(自建自銷模式)，即房地產(chǎn)企業(yè)通過購買土地、規(guī)劃設計、組織施(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟業(yè)務房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用招拍掛等形式有償獲得的土地使用權完成讓的、為開發(fā)產(chǎn)品服務的公共配套設施。房屋開發(fā)與經(jīng)營城市開發(fā)和建設代建工程開發(fā)5二、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務的基本特征(一)開發(fā)產(chǎn)品類型多，用途多樣(二)資金密集，成本項目復雜發(fā)前期應按項目成本對象編制開發(fā)成本預算，開發(fā)過程中按預算執(zhí)行或根據(jù)變化情況及時修訂預算并執(zhí)行，實際開發(fā)成本在項目完工辦理成本決算后才能最終確認。(三)銷售收入種類多，銷售行為受到政府監(jiān)管開發(fā)收入、出租商品房的租金收入等。三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的流程(一)取得土地使用權階段地，以拿到土地使用權為(二)前期準備階段。(三)建設施工階段托代建、發(fā)包等方式完成開發(fā)產(chǎn)(四)房產(chǎn)銷售(預售)階段6(五)項目清算階段項目清算階段一般涉及土地增值稅的清算、企業(yè)所得稅的匯算清繳工作。(六)自持物業(yè)階段對于自持物業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招商、招租、開辦企業(yè)等方式，取得租金或經(jīng)營收入。7第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務特征一、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務的財稅特點經(jīng)營活動范圍廣、業(yè)務多元化多、投資主體復雜等房地產(chǎn)現(xiàn)金流是財務管理的生命線。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)品種多，時間跨度長，成本核算和分攤方法對成本結果、會計利潤以及稅負產(chǎn)生重大房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期較長，一般土地使用權計入開發(fā)成本，在竣工之前作為存貨核算，未完工的開發(fā)成本投入部分也全部計入存貨價值。房地產(chǎn)企業(yè)采取預售制度，在確認收入之前會形成較大的預收賬款余額，且稅款采取預繳方式，造成收入確認與稅款核算的不同步。房地產(chǎn)會計核算的跨期攤配較為常見，收入和成本涉及主要稅金有：增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值多元化業(yè)務需要精細的財稅管理融資需求及財務風險大開發(fā)產(chǎn)品成本核算復雜存貨和預收賬款核算具有特殊性開發(fā)周期長，會計方法對損益的影響直接且明顯房地產(chǎn)企業(yè)涉稅多，稅務風險大序1234568二、房地產(chǎn)企業(yè)不同階段涉及的主要稅種12345城鎮(zhèn)土地使增值稅(一增值稅(簡象轉移不動產(chǎn)權屬城鎮(zhèn)土地不動產(chǎn)的價格積銷售預收款(首付+按揭+尾款)全部價款和價外費支付的土地使用權價款和在取得土地使用權時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用的余額稅率(額)/征收率0.6-30元天地的次月起9條件前預繳，企業(yè)所得稅生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得土地增值稅轉讓房地產(chǎn)應納稅所得額轉讓房地產(chǎn)取得的增值稅30%-60%預繳、清算階段67 稅務機關繳納)。第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)會計科目設置及內容一、房地產(chǎn)企業(yè)設置五大類會計科目房地產(chǎn)企業(yè)會計科目表(資產(chǎn)類)科目名稱序號名稱11522持有至到期投資減值準備23長期股權投資4備5投資性房地產(chǎn)6舊71531長期應收款891604在建工程1605工程物資固定資產(chǎn)清理1701無形資產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品371703無形資產(chǎn)減值準備遞延所得稅資產(chǎn)待處理財產(chǎn)損溢持有至到期投資12345678短期借款911121415161425312開發(fā)間接費用1主營業(yè)務收入9銷售費用26602管理費用36603財務費用4701資產(chǎn)減值準備56711營業(yè)外支出66801所得稅費用76901以前年度損益調整8稅金及附加產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特色科目。的內容(一)開發(fā)成本企業(yè)以出包方式施工支付給承包單位的建筑安裝工程價款，以及以自營方式施工發(fā)生的建筑安裝工程的人工費、材料費、機械使用費等。(二)開發(fā)產(chǎn)品(三)投資性房地產(chǎn)租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的物業(yè)(四)開發(fā)間接費用，且不能將其歸屬于特定成本對(五)應交稅費(六)主營業(yè)務收入(七)其他業(yè)務收入擴展知識：建筑工程房地產(chǎn)開發(fā)成本構成(經(jīng)驗數(shù)據(jù))6、外墻工程(包括保溫)：50~100元/m2(以一般涂料為標準，如為石材或幕墻，則可能7、室內水電安裝工程(含消防)：60~120元/平方米(按小區(qū)檔次，多層略低一些)；檔次越高，造價越高)；11、地下室(如有)：增加造價40~100元/平方米(多層含量較高、高層含量較低)；看檔次高低，也有300元/平方米簡裝修，更有3000~10000元/平方米超高檔裝修(拎包入住)。以第二章房地產(chǎn)企業(yè)設立階段業(yè)務會計與稅務處理第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)設立階段業(yè)務分析一、設立房地產(chǎn)開發(fā)公司的程序四四、企業(yè)到市建委申領房地產(chǎn)企業(yè)資質審查意見書。二、市建委對申請報告無異議，提出書面意見。部門申請設立登記，領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。再到市建委申請資質證書，并提供相關資一、發(fā)起人向市建委提出申請設立房部門企業(yè)領取企業(yè)名律(一)內資房地產(chǎn)企業(yè)設立的法律資方式、出資期限等，并記載于公司章下：(1)有自己的名稱和組織機構；(2)有固定的經(jīng)營場所；(3)有符合國務院規(guī)定的注冊資本；(4)有足夠的專業(yè)技術人員；(5)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件；定(1)營業(yè)執(zhí)照復印件；(2)企業(yè)章程；(3)驗資證明；(4)企業(yè)法定代表人的身份證明；(5)專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。列(1)營業(yè)執(zhí)照復印件；(2)企業(yè)章程；(3)企業(yè)法定代表人的身份證明；(4)專業(yè)技術人員的資格證書和勞動合同；(5)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認為需要出示的其他文件。件未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質等級證書(以下簡稱資質證書)的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。(一)一級資質：額；(二)二級資質：于(三)三級資質：于(四)四級資質：員；(二)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)設立的特殊要求根據(jù)《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》(住建房[2006]171號)規(guī)定，外商投資(1)投資總額在1000萬美元(含1000萬美元)以上的，其注冊資本金應不低于投資總額的(3)投資總額在300萬美元以下(含300萬美元)的，其注冊資本應不低于投資總額的70%設立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務主管部門和工商行政管理機關依法審批設立和辦理注冊登體發(fā)起人指定的代表或共同委托的代理人在營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)前，或由外商投資企業(yè)指定的代表或委外商投資企業(yè)或其他投資者在線提交設立申報表及相關文件后，備案機構對填報信息形式上資企業(yè)營業(yè)執(zhí)照(復印件)向備案機構領取《外商投資企業(yè)設立備案回執(zhí)》。經(jīng)審批設立的外商投(三)項目資本金的要求的要求》(國發(fā)[2015]51號)的規(guī)定，目前保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為第二節(jié)企業(yè)設立階段的會計核算(一)實收資本或股本(1)合同約定匯率的，投資者應享有的企業(yè)注冊資本金的份額收到外幣當日的即期匯率折算為記賬本位幣金額本投資者應享有的企業(yè)注冊資本金的份額兩者差額本投資者應享有的企業(yè)注冊資本金的份額(二)資本公積本科目應一般劃分為“資本溢價(或股本溢價)”、“其他資本公積”進行明細核算。(一)設立登記時出資的核算C借：銀行存款-XX銀行(驗資戶)3000貸：實收資本-A公司1650-B公司750-C公司600司成立后，開立基本戶，借：銀行存款-XX銀行(基本戶)3000貸：銀行存款-XX銀行(驗資戶)3000計入股本的金額=1000萬股票發(fā)現(xiàn)費用=1000×5×1%=50萬實際收到的股款=1000×5-50=4950萬計入資本公積的金額=4950-1000=3950萬4950股本1000貸：實收資本(或股本)投入資本在注冊資本或股本中所占的份額800貸：實收資本-A公司550-B公司250220貸：實收資本-C公司20020200800貸：實收資本-A公司550-B公司250-C公司200200800貸：實收資本-A公司550-B公司250-C公司200(二)注冊資本增加的核算房地產(chǎn)/應付賬款等貸：實收資本-XX公司借：資本公積-資本溢價或股本溢價貸：實收資本或股本借：盈余公積/未分配利潤貸：實收資本或股本所有者投入(含原股東、資本公積轉贈實收資本或股本盈余公積或未分配利潤轉贈資本1、投資者投入(含原股東和新股東)(1)投資者以貨幣出資300貸：實收資本-C公司25050(2)投資者以非貨幣財產(chǎn)出資產(chǎn)500資本-丙45050(3)以債權出資允價值總額之間的差額確認為債務重組利得，計入當期損益，貸“營業(yè)外收入-債務重組利得”科股權的公允價值與實收資本之間的差額確認為資本公積。重組債務的賬面價值與股權的公允價值之間的差額作為債務重組利得，計入當期損益。200000001000200積100020040交稅費-應交個人所得稅200(三)實收資本減少的核算二是企業(yè)發(fā)生重大虧損。企業(yè)因一、企業(yè)設立階段的涉及稅種及計算(一)印花稅記載資金的賬薄應納印花稅額=(實收資本+資本公積)×0.05%(二)契稅境內取得土地、房屋權屬不同出資方式涉稅分析企業(yè)所得稅城市維護建設稅城市維護建設稅城市維護建設稅及稅種籌辦期，是指從企業(yè)被籌辦之日起至開始生產(chǎn)、經(jīng)營(包括試生產(chǎn)、試營業(yè))之日止的期間。訊(1)企業(yè)在籌建期間內發(fā)生的開辦費，包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費以2012年第15號)第五條“關于籌辦期業(yè)務招待費等費用稅前扣除問題”規(guī)定：第九條規(guī)定的籌辦費稅務處理辦法進行稅前扣除。一、以出讓方式取得國有土地使用權(一)以招標、拍賣、掛牌方式取得的土地使用權(二)以協(xié)議方式取得國有土地使用權(1)供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅、工業(yè)用地等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供(2)原劃撥、承租土地使用權申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)乙方批準，可以采取協(xié)議方式，但《國(3)劃撥土地使用權轉讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有土(4)出讓土地使用權人申請續(xù)期，經(jīng)審查準予續(xù)期的。(1)協(xié)議方式出讓國有土地使用權的出讓金，不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。撥方式取得國有土地使用權使用的行為。用權證，地上建筑物有合法產(chǎn)權證明，經(jīng)當?shù)卣鷾势涑鲎尣⒀a交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。三、以轉讓方式取得國有土地使用權權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物轉移給他人的行為。的使用年限減去土地使用者已使用年限后的剩余年限。第二節(jié)取得土地使用權階段的涉稅計算與會計核算一、取得土地使用權階段涉及稅種地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花(一)契稅1、契稅的適用范圍：在中國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。(1)國有土地使用權出讓；(2)土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；(農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉移除外)(3)房屋買賣；(4)房屋贈與；(5)房屋交換。(1)國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣、為成交價格；(2)土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核(3)土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。(1)契稅的納稅義務發(fā)生時間：納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取。存款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于契稅是在辦理土地使用權之前一次性繳納的，并且作為取得土地使用權組成部分。借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費-契稅貸：銀行存款(二)耕地占用稅實際占用的耕地面(1)納稅義務發(fā)生時間：經(jīng)批準占用耕地的，耕地占用稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人收到土(2)納稅期限：獲準占用耕地的單位或者個人應當在收到土地管理部門的通知之日起30日內繳納耕地占用稅、土地管理部門憑耕地占用稅完稅憑證或免稅憑證和其他有關文件發(fā)放建設用(3)納稅地點：納稅人占用耕地或其他農(nóng)用地，應當向耕地或其他農(nóng)用地所在地主管稅務機征用及拆遷費-耕地占用稅(三)城鎮(zhèn)土地使用稅(1)大城市1.5-30元；(2)中等城市1.2-24元；(3)小城市0.9-18元；(4)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6-12元。以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應自取得建造商品房用地土地使用權的次月按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。務的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的常見的時間點：(1)商品房買賣合同簽訂時間；(2)預售發(fā)票開具時間；(3)房管部門備案時間；(4)商品房買賣合同約定的房屋交付時間；(5)房屋實際交付使用時間；(6)契稅繳納時間；(7)房產(chǎn)證、土地使用權證中記載的發(fā)證日期。(四)印花稅《財政部國家稅務總監(jiān)關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅[2008]24號)規(guī)定，開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目?！敦斦繃叶悇湛偩株P于城鎮(zhèn)拆遷有關稅收政策的通知》(財稅[2005]45號)規(guī)定，對被繳暫行辦法》(國稅發(fā)[1995]65號)第五條規(guī)定扣繳個人所得稅。償費地使用權取得環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)不會涉及計算繳納土地增值稅問題，但土地成本是房地產(chǎn)第三節(jié)取得土地使用權階段的會計核算一、一般企業(yè)取得土地使用權的會計處理二、取得開發(fā)用土地使用權的會計核算(一)通過競拍取得土地使用權的會計核算收款-競拍保障金行存款票和付款憑證本-土地征用及拆遷補償費-土地征用費行存款讓金本-土地征用及拆遷補償費-土地出讓金行存款競拍保障金：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費-契稅土地征用及拆遷補償費-拆遷補償款(二)接受投資取得土地使用權的會計核算土地征用及拆遷補償費-土地轉讓費土地征用及拆遷補償費-拆遷補償款付款憑證土地征用及拆遷補償費-土地性質變更費開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費-契稅(三)在建項目收購的會計核算土地征用及拆遷補償費-土地轉讓費開發(fā)成本-土地征用及拆遷補償費-契稅(四)自用土地使用權的會計核算使用權使用權折舊銷固定資產(chǎn)第四章開發(fā)建設階段的會計核算與稅務處理第一節(jié)開發(fā)建設階段業(yè)務概述7、與承包商談判并簽訂建設工程施工承包合同；9、完成施工圖預算、施工圖預審及審查。開發(fā)企業(yè)與委托施工單位直接簽訂的施工合同的內容以及發(fā)包與承包范圍及其方式對企業(yè)納稅的種類有重大影響。通常有包工不包料(甲供材)、包工包料(總承包)和發(fā)包方控材(乙供甲控)三種方式。使用稅?！贝婵钚蚨惸糠秶惵始{稅人說明號1234購銷合同包括供應、預購、采購、購銷、結合及協(xié)作、調劑等合同花花花56789、機動車輛、機、器具、設備等合同花花花花花花其他賬簿按件計稅5件花括政府部門發(fā)給的房權證、工商營業(yè)執(zhí)冊證、專利地使用證人、許(一)甲供材工程承包方式根據(jù)《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36備、動力由發(fā)包方自行采購，并將自行采購的設備、材料、動力交給施工企業(yè)進行施工的一種程現(xiàn)象。基于此規(guī)定，如果發(fā)包方針對發(fā)包的建筑工程自購的材料為零的現(xiàn)象就是包工包?！凹坠┎摹敝械臉I(yè)主或發(fā)包方自己購買的材料、設備或建筑配件在整個建筑工程造價中比例，在稅法中沒有規(guī)定具體的比例，只要業(yè)主自己有購買工程所用材料的行為，即使是算營改增后存在的“甲供材”的會計核算分總額法和差額法兩種情況核算，具體如(1)“甲供材”總額法的會計核算主或發(fā)包方從市場購入材料時的會計處理：額借：應交稅費——應交增值稅(進項稅額)稅費——待認證進項稅額果業(yè)主或發(fā)包方選擇簡易計稅或者說不可以抵扣增值稅進項稅的情況下，業(yè)主或發(fā)包方只能從供應上那里獲得增值稅普通發(fā)票)則會計核算如下：借：工程物資(含了增值稅進項稅)建設單位在將材料提供給施工方時，業(yè)主或發(fā)包方必須按照轉售處理，依據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，必須按照采購價格(1+10%)作為計算增值稅的依據(jù)，向應交稅費——應交增值稅(進項稅額)[(工程物質或甲供材+甲供材轉售的進項稅額)÷(1+11%)×11%]應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)(甲供材部分轉售的銷項稅)應交稅費——應交增值稅(甲供材部分轉售處理的進項稅額)貸：預收賬款[(工程物質或收到的甲供材+甲供材轉售的增值稅進項稅)÷(1+11%)]應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)借：工程施工——合同成本物資提供，工程總造價中都要包括全部的材料價款，在總造價確認的情況下，建設方在支付現(xiàn)金給施工付賬款處理，同樣，建設方將材料給施工方時也應作為預付賬款處理，只不過付的是(2)“甲供材”差額法的會計核算發(fā)包方從市場購入材料時的會計處理與上面“甲供材”總額法下的建設單借：在建工程(非房地產(chǎn)企業(yè))/開發(fā)成本(房地產(chǎn)企業(yè))于建設方在發(fā)出材料時是直接計入了工程成本，因此，施工方在收到材料以及以后。理的依據(jù)是，建設方認為其所購物資給施工方就是用于本單位的工程，因此在發(fā)具(1)“甲供材”總額法的發(fā)票開具企業(yè)必須將“甲供材”部分由于建設方在發(fā)出材料時是通過預付賬款核算的，沒有進入材”金額全額向業(yè)主開具增值稅專用發(fā)票(業(yè)主或發(fā)包方依法可以抵扣增值稅進項稅的情況下)或增值稅普通發(fā)票(業(yè)主或發(fā)包方依法不可以抵扣增值稅進項稅的情況下)。同時，業(yè)主或發(fā)包方就“甲供材”部分按照采購價(1+10%)作為計征增值稅銷項稅的依據(jù)，向業(yè)主或發(fā)包方開具增值稅專用發(fā)票(施工方選擇一般計稅項目的情況下)或增值稅普通發(fā)票((施工方選擇簡易計稅項目的情況下)。(2)“甲供材”差額法的發(fā)票開具用發(fā)票(施工方選擇一般計稅項目的情況下)或增值稅普通發(fā)票((施工方選擇簡易計稅項目的情況下)(二)包工包料和發(fā)包控料(甲控料)費用支出。一、土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設場地)所發(fā)生的各項費用支出。。四、建筑安裝工程費指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設備費。六、開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項第一節(jié)自營開發(fā)工程成本的核算用來核算和歸集自營工程費用，并按工程施工成本核算對象和成本項目設置工程施工成本明細分本明細分類核算。一、自營工程成本核算的對象和項目時間相接近的各個單位工程；(2)在同一工地上施工的幾個預算造價很小的工程，也可把它們的。為了便于核算各項工程成本和分清工程成本超降的原因，必須對生產(chǎn)費用按照經(jīng)濟用途加以分類。施工單位的生產(chǎn)費用按照它的經(jīng)濟用途，一般應分為下列成本項目：等輔助工人，但不包括機械施工人員)的工資、獎金、津貼和職工福利費。。包括施工單位管理人員“施工間接費用”賬戶，然后按照一定標準分配計入各項工程成本。項工程實際耗用大堆材料數(shù)量和計劃價格成本：異分配率)某項工程實際耗用大堆材料的計劃價格成本＝該工程實際耗用大堆材料數(shù)量×計劃單價數(shù)對計時工人的工資和職工福利費，可根據(jù)按工程項別匯總的工時匯總表中各項工程耗用的作平均工資率(元/時)＝月份內施工單位建筑安裝工人工資和職工福利費總額(元)÷月份內該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和(時)用施工單位平均工資率乘各項工程耗用的工時，就可算得各項工程在某月份內應分配的人工費：各項工程分配的人工資＝該項工程耗用工時×施工單位平均工資率機械而發(fā)生的機械使用費，是單獨記入工程成本的“機械使用費”項目的。機械使用費的內容，一般包括：2．燃料、動力費指施工機械耗用的燃料、動力費。3．材料費指施工機械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費用。費。5．替換工具、部件費指施工機械使用的傳動皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開關、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷費和維修費。機攤照稅。用和停機棚的折舊、修理費。貸：庫存材料1100值易耗品150本差異254000560216580003000根據(jù)機械使用費明細分類賬記錄的機械使用費合計數(shù)和機械使用月報中各項工程的工作臺時，就可通過下列算式將機械使用費進行分配。某項工程應分配的機械使用費＝該項工程使用機械的工作臺時×機械使用費合計÷機械工作程應分配的機械使用費，可在月終根據(jù)機械使用月報中各種機械的工作臺時合計分別乘該種機械費計劃數(shù)計算的機械使用費進行調整。(一)先確定各種施工機械每個臺時費計劃數(shù)(二)求出各種施工機械按臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費合計0.5立方米履帶挖土機290臺時×臺時費計劃數(shù)20元5800元0.4立方米混凝土攪拌機300臺時×臺時費計劃數(shù)8元2400元其他施工機械11800元按臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費合計20000元(三)根據(jù)機械使用費明細分類賬匯總計算實際發(fā)生的機械使用費，設例中計19000元(四)計算機械使用費實際數(shù)對按臺時費計劃數(shù)計算的百分比，設例中為00元×100％＝95％(五)將各項工程按臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費按實際數(shù)加以調整如101商品房建筑工程按各機械工作臺時和按臺時費計劃數(shù)計算的機械使用費合計數(shù)為90009000元×95％＝8550元000工——機械使用費19000)提取的職工福利固定資產(chǎn)的房屋、設備、儀器等的經(jīng)常修理費和大修5.工具用具使用費指施工單位施工管理部門使用不屬于固定資產(chǎn)的工具、器具和檢驗、試驗、6.辦公費指施工單位管理部門辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、會議、水電、及用。006005050011909002981500應將其搭建支出先記入“遞延資產(chǎn)”賬戶，然后分月攤銷記入“施工間接費用”賬戶。裝工程、設備安裝工程按人工費的百分比)所計算的施工間接費的比例進行分配。某項工程本期應分配的施工間接費用＝本期實際發(fā)生的施工間接費用×該項工程本期實際發(fā)費(或人工費)×各項工程規(guī)定的施工間接費用定額]施工間接費用定額計算的施工間接費用的百分比，再將各項工程按定額計算的施工間接費用進行某項工程本期應分配的施工間接費用＝[該項工程本期實際發(fā)生的直接費(或人工費)×該項工程本期該項工程規(guī)定的施工間接費用定額]×本期實際實際發(fā)生的施工間接費用÷∑[各項工程本期實際發(fā)生的直接費(或人工費)×各項工程規(guī)定的施工間接費用定額]101商品房建筑工程直接費141000元102商品房建筑工程直接費126000元151出租房建筑工程直接費59000元141000元×6%×20538元÷(141000元×6%+126000元×6%+59000元×6%)＝8460元×20538元/19560元8883元59000×6%×20538元÷19560元＝3540元×105%＝3717元538間接費用20538算程序小結程開設“工程施工成本明細分類賬”，用以記月終將它自“工程施工”賬戶的貸方轉入“開發(fā)成本”賬戶的借方:現(xiàn)將自營工程成本核算程序歸納如下：5．根據(jù)完工報告，結算工程施工成本明細分類賬中的實際總成本，并與預算成本對比分析。同承包工程的施工企業(yè)簽訂工程承包合同。承包合同是發(fā)包開發(fā)企業(yè)和承包施工企業(yè)為了完成承。開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工程承包合同中規(guī)定的工程價款的結算，應根據(jù)國家有關工程價款結來，主要有如下三種。造價，就是各該月份應結算和支付的工程 月施工計劃工作量預付，于工程階段完成驗收后按分段工程預算造價或調整計算后的工程標價扣施工工期在12個月以內，或者工程承包合同價值較小價場隨時采購，今后也就沒有必要再預付備料款了。備料軟、工程款的核算的工程款”賬戶的貸方僅記減去扣回預付備料款和預付工程款后的應付賬款。支付工程款時，記入“應付賬款——應付工程款”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如上述某開發(fā)企業(yè)某項發(fā)包工程年度合同總值為600000元，按照合同規(guī)定開工前應付預付付承包單位款1500001500009月份根據(jù)施工企業(yè)當月施工計劃所列工作量的二分之一即35000元，用銀行存款預付工程付承包單位款350003500018000元。月中預付工程款35000元，尚應支付工程款22000元(75000元一18000無一35000元)，應作：000款——預付承包單位款53000程款22000付工程款2200022000第三節(jié)開發(fā)間接費用的核算一、開發(fā)間接費用的組成和核算開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的用”帳戶，然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。2.福利費指按上項人員工資總額的一定比例(目前為14％)提取的職工福利費。8.周轉房攤銷指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費?？山档烷_發(fā)成本中的開發(fā)間接費。用41600利費112035008480銷10500類費用按明細項目分欄登記。批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費)進行，即：某項開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費＝月份內該項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本×本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用÷應分配開發(fā)間接費各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本總額算單位在1998年5月份共發(fā)生了開發(fā)間接費用41600元，店301商品性土地計50000元×41600元÷520000元＝50000元×8%＝4000元120000元×8%＝9600元75000元×8％＝6000元70000元×8％＝5600元80000元×125000元×8％＝10000元分配開發(fā)間接費000出租房1大配套設施301商品性土地合計41600根據(jù)開發(fā)間接費用分配表，即可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核開發(fā)成本252006400開發(fā)成本10000發(fā)間接費用41600第四節(jié)土地開發(fā)成本的核算一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則象，在“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”(一)土地開發(fā)成本核算對象的確定(二)土地開發(fā)成本項目的設置個成本項目：(1)土地征用及拆遷補償費或土地批租費；(2)前期工程費；(3)基礎設施費； (4)開發(fā)間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設總體規(guī)劃進行土地開發(fā)所發(fā)生的企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，除可將直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出計78000元20000元25000元000元33000元72000元000元000元08000元地開發(fā)成本78000150000地開發(fā)成本2000038000地開發(fā)成本25000款——應付工程款43000地開發(fā)成本10000費用1000002000品性土地開發(fā)成本1002000中結轉法。分項平行結轉法是指將土地開發(fā)支出的各項費用按成本項目分別平行轉入有關房屋開自屋開發(fā)成本648000如果自用土地開發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設施等項目的用地，則應先將其成本結轉”等賬戶的借方。第五節(jié)配套設施開發(fā)成本的核算一、配套設施的種類及其支出歸集的原則讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目，包括：(1)開發(fā)小區(qū)內營業(yè)性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；(2)開發(fā)小區(qū)內非營業(yè)性配套設施，如中小學、文化站、醫(yī)院等；(3)開發(fā)項目的支出也計入開發(fā)產(chǎn)品成本。象的確定和成本項目的設置確計算各設施的開發(fā)成本。對這些配套設施的開發(fā)成本應設置如下六個成本項目：(1)土地征用及拆遷補償費或批租地價；(2)前期工程費；(3)基礎設施費；(4)建筑安裝工程費；(5)配套設施費；(6)開發(fā)間接費。其中配套設施費項目用以核算分配的其他配套設施費。因為要使這借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。開售房屋應負擔的數(shù)額，用預提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行：某項開發(fā)產(chǎn)品預提的配套設施費＝該項開發(fā)產(chǎn)品預算成本(或計劃成本)×配套設施費預提率配套設施費預提率＝該配套設施的預算成本(或計劃成本)÷應負擔該配套設施費各開發(fā)產(chǎn)品的預算成本(或計劃成本)合計×100%式中應負擔配套設施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應包括開發(fā)房屋、能有償轉讓在開發(fā)小區(qū)內開發(fā)的大101商品房1000000元102商品房900000元151出租房800000元181周轉房800000元201大配套設施——商店500000元251幼托設施320000元100%支出經(jīng)批準采用預提辦法。上述各配套設施共發(fā)生了下列有關支出(單位：元)：(元)(元) 設施工程款安裝工程款預提幼托設施配套設施費00設施開發(fā)成本105000105000套設施開發(fā)成本8000080000套設施開發(fā)成本765000款—一應付工程款765000套設施開發(fā)成本——商店35000成本——配套設施開發(fā)成本——水塔35000套設施開發(fā)成本——商店55000費用55000成本—商店40000預提配套設施費40000。下460000套設施開發(fā)成本460000計劃成本)，分配記入有關房屋和大配套設施的開發(fā)成本，作如下分錄入賬：發(fā)成本265000本35000—配套設施開發(fā)成本300000配套設施費320000本—配套設施開發(fā)成本320000如預提配套設施費大于或少于實際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關開發(fā)產(chǎn)品成本一、開發(fā)房屋的種類及其核算對象和成本項目可以合并為一個成本核算對象，于開發(fā)完成算得實際開發(fā)成本后，再按各個單項工程概預算數(shù)的比開發(fā)成本。(4)建筑安轉(一)土地征用及拆遷補償費或批租地價(二)前期工程費兩個或兩個以上成本核算對象負擔的前期工程費，應按一定標準將其分配記入有關房屋開發(fā)成本核(三)基礎設施費土負擔的基礎設施費(按歸類集中結轉(四)建筑安裝工程費業(yè)對建筑安裝工程采用招標方式發(fā)包，并將幾個工程一并招標發(fā)包，則在工程完工結算工程價款時，應按各項工程的預算造價的比例，計算它們的標價即實際建筑安裝工程費。如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進行招標，標價為1080000元，這兩幢商品房的預101商品房630000元102商品房504000元合計1134000元則在工程完工結算工程價款時，應按如下方法計算各幢商品房的實際建筑安裝工程費：某項工程實際建筑安裝工程費＝工程標價×該項工程預算造價÷各項工程預算造價合計101商品房1080000元×630000元÷1134000元＝600000元102商品房1080000元×504000元÷1134000元＝480000元發(fā)”(五)配套設施費房屋開發(fā)成本應負擔的配套設施費是指開發(fā)小區(qū)內不能有償轉讓的公共配套設施支出。在具體核算時，應根據(jù)配套設施的建設情況，采用不同的費用歸集和核算方法。核(六)開發(fā)間接費如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某年度內，共發(fā)生了下列有關房屋開發(fā)支出(單位：元)：分配配套設施費(水塔)預提配套設施費(幼托)屋開發(fā)成本180000款180000屋開發(fā)成本150000屋開發(fā)成本120000款——應付工程款120000屋開發(fā)成本305000款——應付工程款305000屋開發(fā)成本1980000款——應付工程款1980000屋開發(fā)成本265000成本——配套設施開發(fā)成本——水塔265000屋開發(fā)成本280000用——預提配套設施費280000屋開發(fā)成本272000費用272000。房的開發(fā)成本結轉“開發(fā)產(chǎn)品”00屋開發(fā)成本3562000一、代建工程的種類及其成本核算的對象和項目的土地(即建設場地)、各種房屋所發(fā)生的各項支出，應分別通過“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)。 工程款000建工程1080000本——代建工程開發(fā)成本1080000第六章銷售(預售)階段的會計核算和稅務處理第一節(jié)銷售(預收)階段概述權轉讓土地使用權轉讓是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過出讓等形式取得土地使用權后，將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、投資、交換和贈與等，屬于土地使用權買賣的二級市場行為。(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證；(二)按照出讓合同約定進項開發(fā)且屬于房屋建設工程的項目，實際投入房屋建設工程的資金金額應當占全部投資總額的25%以上。合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余部分。審批。否則須由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照有關法律繳納出讓金。土地用途、建筑物高度、綠化面積、土地轉讓期限、土地轉讓金的支付方式和違約責任。地理位置、經(jīng)濟環(huán)境、土地用途、土地轉讓期限和房地產(chǎn)市場供求等因素影響。同可以分為一次性付款、分期付款和按揭付款等。(一)商品房預售與現(xiàn)房銷售、建設工程規(guī)劃許可證;二，預售人辦理預售登記，領取預售許可證;，預售人同預購人簽訂商品房預售合同;預售合同登記備案;第五，房屋交付后，辦理產(chǎn)權登記。(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;(2)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(4)取得商品房預售許可證。(二)自行銷售與委托銷售按揭付款是購房者以所購住房做抵押并由其所購買住房的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔保的個人款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權轉讓按揭人，過程中按揭人享有使用權。按揭貸款辦理程序(1)選擇房產(chǎn)購房者如想獲得樓盤按揭服務，在選擇房產(chǎn)時應著重了解這方面的內容。購房者在廣告中或通過銷售人員的介紹得知一些項目可以辦理按揭貸款時，還應進一步確認發(fā)展商開發(fā)建設的房產(chǎn)是否獲得銀行的支持，以保證按揭貸款的順利取得。(2)辦理按揭貸款申請購房者在確認自己選擇的房產(chǎn)得到銀行按揭支持后，應向銀行或銀行指貸(3)簽訂購房合同銀行收到購房者遞交的按揭申請有關法律文件，經(jīng)審查確認購房者符合按揭《商品房預售、銷售合同》。本息還清之前，保險單交由銀行執(zhí)管。(四)商品房銷售流程城市建設規(guī)劃的要求或開發(fā)項目建設規(guī)劃的要求，為滿足居住的需要而與開發(fā)項目配套建設的各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代建房屋、場地和城市道路、基礎設施等市政工程。(1)由委托方自行立項；(2)不發(fā)生土地使用權或產(chǎn)權轉移；(4)受托方事先與委托方訂有委托代建合同；(5)施工企業(yè)將建筑業(yè)發(fā)票全額開具給委托方。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他業(yè)務收入是指除主營業(yè)務收入以外的其他業(yè)務收入，包括商品房售后(一)商品房售后服務收入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房售后服務是指企業(yè)接受其他單位的委托，對已經(jīng)銷售的商品房進行這種售后服務可向用戶收取服務費，形成商品房售后服務收入。(二)材料銷售收入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的材料銷售是指企業(yè)將不需要的庫存材料對外銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)周期比第二節(jié)銷售(預售)房款的會計核算育按照商品房預售的相關規(guī)定，商品房認購協(xié)議書要在房地產(chǎn)企業(yè)取得政府行政主管部門核發(fā)夠與客戶簽訂協(xié)議。1、房地產(chǎn)企業(yè)收到客戶會員費、誠意金借：銀行存款貸：其他應付款-誠意金、會員費2、會員費、誠意金轉為銷售定金并退回多余款項借：其他應付款-誠意金、會員費：預收賬款-銷售款3、若是一般納稅人、一般計稅方法，預交增值稅預繳增值稅稅額=預售賬款-銷售款÷(1+11%)×3%定金是指簽訂商品房銷售(預售)合同之前收取的款項，在銷售合同簽訂后轉作購房款。如果銷售定金-銷售款(1)承購人支付首付款，應依據(jù)銷售不動產(chǎn)發(fā)票記賬聯(lián)、收款收據(jù)記賬聯(lián)、現(xiàn)金繳款單或銀銷售現(xiàn)房時，應繳納增值稅按照全部價款確認，即應繳納增值稅額=180000(1+11%)×11%=178378.3元8借：應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)178378.38貸：銀行存款借：銀行存款貸：主營業(yè)務收入178378.38700000700000(2)商品房按揭貸款到賬，應依據(jù)銀行收款通知等收款證明作如下賬務處理：借：銀行存款990000其他貨幣資金-按揭保證金戶110000貸：主營業(yè)務收入1100000借：主營業(yè)務收入178378.38貸：應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)178378.38(3)承購人違約，貸款銀行從按揭保證金戶扣款，貸款銀行扣款證明作如下賬務處理：借：其他應收款-XX6500貸：其他貨幣資金-按揭保證金戶6500(4)承購人補繳還款金額，借：其他貨幣資金-按揭保證金6500貸：其他應收款-XX6500(5)按揭保證金解凍借：銀行存款貸:其他貨幣資金-按揭保證金戶110000110000定金賬款-銷售款賬款-銷售款增值稅款業(yè)務收入應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)更名、銷售退房、銷售換房的會計核算收入老用戶賬款-新用戶收入(1)收取面積差價業(yè)務收入應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)(2)支付面積差價應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)款項的會計核算與稅務處理(一)代收款項的會計核算房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費、燃(煤)氣初裝費、有線電視安(二)代收款項的稅務處理(1)構成銷售額的代收費用(2)房地產(chǎn)主管部門或者其指定機構、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理部門代收的(1)公司收到承購人甲的購房定金(不含稅)30000元，依據(jù)收款收據(jù)記賬聯(lián)、現(xiàn)金繳納單借：銀行存款30000貸：預收賬款-甲30000收款收據(jù)記賬聯(lián)、現(xiàn)金繳款單或銀貸：預收賬款-甲350000借：銀行存款4600貸：其他應付款-甲(維修基金)4600(5)計算應繳納的增值稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅(555000-222000)÷(1+11%)×11%=33000元得稅=555000÷(1+11%)×15%×25%=18750元5000÷(1+11%)×3%=15000元應交印花稅=555000÷(1+11%)×0.05%=250元(6)結轉銷售房款收賬款-甲555000入應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)-銷項稅額抵減22000本借：應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)及附加250貸：銀行存款250(7)支付代收維修基金借：其他應付款-甲(維修基金)4600貸：銀行存款4600一、稅法關于收入的確認與計量等(1)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；(2)開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)開始投入使用；(3)開發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權證明。際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年年度本項目與其他項目合并計算的應納稅在實務中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常按照稅法的開發(fā)產(chǎn)品完工條件作為房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認條(1)工程已經(jīng)竣工并通過有關部門驗收。通過有關部門驗收，是指取得政府有關部門發(fā)放的竣工備案表。(2)完成房屋交付手續(xù)或購買方已經(jīng)接到書面交房通知，且購買方在通知確定的交付使用時借：預收賬款-甲應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)面積差的會計處理補繳增值稅額=補交的房款÷(1+11%)×3%增值稅款款業(yè)務收入應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋，其實質是以不動產(chǎn)所有權為表現(xiàn)于增值稅的征稅范圍，作為視同銷售按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納增值稅。2、企業(yè)所得稅的處理于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。地征用及拆遷補償費-拆遷補償費業(yè)務收入稅本-土地征用及拆遷補償費品入的會計核算(一)收取手續(xù)費方式增值稅款稅費-預交增值稅款移交承購人業(yè)務收入稅收入的同時，結轉房屋銷售成本開發(fā)產(chǎn)品-房屋(二)視同買斷方式委托銷售的商品房移交給專業(yè)銷售公司業(yè)務收入稅開發(fā)產(chǎn)品-房屋款售后回購房屋收入的會計核算付款品付款款品發(fā)產(chǎn)品的會計核算品開發(fā)成本二、開發(fā)產(chǎn)品銷售時的會計核算單位建筑面積成本=總成本÷總可售建筑面積的已實現(xiàn)銷售開發(fā)產(chǎn)品成本=已銷售的建筑面積×該開發(fā)產(chǎn)品單位建筑面積成本主營業(yè)務成本開發(fā)產(chǎn)品第七章自持物業(yè)階段的會計核算與稅務實操租物業(yè)的初始計量(一)出租物業(yè)的初始計量(二)出租物業(yè)的賬務處理(三)出租物業(yè)暫估入賬的賬務處理調整。開發(fā)成本-暫估入賬借：投資性房地產(chǎn)-暫估入賬(紅字)本收入的會計核算與稅務處理(一)出租收入的確認(二)租金收入的賬務處理業(yè)按合同約定收到租金時款業(yè)務收入應交稅費－應交增值稅(銷項稅額)(三)免租期收入的賬務處理總租金=200+200×(1+10%)+200×(1+10%)2=622萬元36+4)=16.55萬元3、免租期每月確認出租收入時，(免租期確認的租金收入，只作為計算企業(yè)所得稅的依據(jù)，為計算增值稅的依據(jù))借：應收賬款貸：其他業(yè)務收入借：銀行存款2100000貸：應收賬款14000(倒擠)其他業(yè)務收入1986000應交稅金-應交增值稅(銷項稅額)100000借：銀行存款2310000款應交稅金-應交增值稅(銷項稅額)242萬元借：銀行存款2420000313000(倒擠)其他業(yè)務收入1986000應交稅金-應交增值稅(銷項稅額)121000(四)租金收入的稅務處理稅等。業(yè)務收入應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)交稅費-應交城市維護建設稅加借：管理費用-印花稅款租物業(yè)后續(xù)支出的會計核算(一)維修的賬務處理應交稅費-應交增值稅(進項稅額)款。(二)裝修的賬務處理確借：投資性房地產(chǎn)-裝修費用60000000應交稅費-應交增值稅(進項稅額)6600000000借：其他業(yè)務成本500000貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊500000費用應交稅費-應交增值稅(進項稅額)地產(chǎn)-裝修費用(三)改建支出的賬務處理舊性房地產(chǎn)應交稅費-應交增值稅(進項稅額)款程(一)成本計量模式的賬務處理房地產(chǎn)-寫字樓應交稅費-應交增值稅(進項稅額)款：投資性房地產(chǎn)累計折舊準備：投資性房地產(chǎn)減值準備(二)公允價值計量模式的賬務處理可靠取得的情況下，可以對投資性房地計量的，應當同時滿足下列條件：房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；2、企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息。資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面價值余額的差額資性房地產(chǎn)－公允價值變動允價值變動損益面余額的差額則作相反的賬務處理補提折舊。(三)后續(xù)計量模式變更的賬務處理地產(chǎn)-成本性房地產(chǎn)換的會計核算(一)投資性房地產(chǎn)轉換形式形式主要包括：(二)投資性房地產(chǎn)轉換日的確定(三)投資性房地產(chǎn)轉換為非投資性房地產(chǎn)的會計核算性房地產(chǎn)轉為自用房地產(chǎn)借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)55000000貸：投資性房地產(chǎn)-成本500000003000000公允價值變動損益2000000(四)非投資性房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)的會計核算投資性房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量(1)作為存貨的房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)-寫字樓開發(fā)產(chǎn)品(2)自用房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)-寫字樓固定資產(chǎn)地產(chǎn)累計折舊2、公允價值模式下，非投資性房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量(1)作為存貨的房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)-成本準備公允價值變動損益(差額)(2)自用房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)地產(chǎn)-寫字樓產(chǎn)地產(chǎn)處置的會計核算(一)采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)處置同價款為2000萬元(不含稅價格，增值稅采用簡易計稅方法，稅率為5%)，乙公司已用銀行存款付清。出售時，該棟寫字樓的成本為應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)資性房地產(chǎn)-寫字樓(二)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)處置的賬務處理易計稅方法，稅率5%)出售，出售款項已收訖。菜子房地產(chǎn)公司采用公允價值模式計量(假設不考：投資性房地產(chǎn)-成本35000000貸：開發(fā)產(chǎn)品300000005000000動損益地產(chǎn)-公允價值變動：投資性房地產(chǎn)-成本應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)1600000營物業(yè)的會計核算(一)自營物業(yè)的確認和初始計量(二)自營物業(yè)成本支出的賬務處理賬。使用權款程出的會計核算(一)自營物業(yè)裝修的會計核算足(二)自營物業(yè)改建的會計核算(三)自營物業(yè)日常維修的會計核算(四)自營物業(yè)計提折舊的會計核算房地產(chǎn)企業(yè)按期(月)計提自營物業(yè)的折舊，借記“其他業(yè)務成本”科目，貸記“累計折舊”(五)自營物業(yè)土地使用權攤銷的會計核算應業(yè)處置的會計核算產(chǎn)的相關稅費款資產(chǎn)清理-處置非流動資產(chǎn)損失資產(chǎn)清理收入第八章房地產(chǎn)涉稅會計核算第一節(jié)房地產(chǎn)增值稅概述內銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的單位和個人，為增值稅納稅人。應稅銷售額未超過500萬元的納稅人為小規(guī)模納稅人。其中對應當辦理一般納稅人資格登記而未辦理的納稅人應當房地產(chǎn)企業(yè)可以通過建立項目公司，選擇合適的納稅人類型，合理降低其實際稅負。、征稅范圍(一)房地產(chǎn)企業(yè)征稅范圍房地產(chǎn)企業(yè)出租不動產(chǎn)(包括商鋪、寫字樓、公寓等)，適用“租賃服務”稅目中的“不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務”稅目和“不動產(chǎn)融資租賃服務”稅目(不含不動產(chǎn)售后回租融資租賃)。(二)不征收增值稅的情形(1)境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外發(fā)生的服務。(2)境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外使用的無形資產(chǎn)。(3)境外單位或者個人向境內單位或者個人銷售完全在境外使用的有形資產(chǎn)。(4)財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。(三)房地產(chǎn)不征收增值稅項目(2)在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以(一)計稅方法銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)(二)銷售額(2)以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。納稅人發(fā)生應稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生視同銷售行為而無銷售額的，主管稅務機關有權按照下列順序確定銷售額：(1)按照納稅人最近事情銷售同類服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。(2)按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。(3)按照組成計稅價格確定。組成計稅價格=成本(1+成本利潤率)成本利潤率由國家稅務總局確定。3、試點前發(fā)生的業(yè)務試點納稅人增值稅應稅銷售額時抵減，應當想原主管地稅機關申請退還已繳納的營業(yè)稅。減除營業(yè)額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業(yè)稅。析增值稅會計(1)應交增值稅(進項稅額)要按照不同稅率設置進項稅額四級科目明細A.對于已取得增值稅抵扣憑證并認證通過的成本費用，直接按照抵扣憑證注明的不含稅價款確認成本費用，按照抵扣憑證注明的稅額確認增值稅進項稅額借：成本費用等抵扣憑證上注明的價款應交稅費-應交增值稅(進項稅額)抵扣憑證上注明的稅額貸：應付賬款等借：應交稅費-應交增值稅(進項稅額)貸：股本等借：應交稅費-應交增值稅(進項稅額)貸：營業(yè)外收入借：應交稅費-應交增值稅(進項稅額)本費用等E境內接受境外單位或者個人提供的應稅勞務借：應交稅費-應交增值稅(進項稅額)本費用等貸：應付賬款等F購進免稅農(nóng)產(chǎn)品借：存貨等應交稅費-應交增值稅(進項稅額)扣除率13%貸：應付賬款等貸：應付賬款等當月繳納增值稅時，借：應交稅費-應交增值稅(已交稅金)(3)應交稅費-應交增值稅(減免稅款)額中全額抵減(抵減額為價稅合計額)，不足抵減的可結轉下期繼續(xù)抵減。增值稅一般納稅人于額抵減)科目核算一般納稅人按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)按照取得的全部價款和價外費用扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額為銷售額，本科目主要反映因土地成本抵減的銷項稅額。(5)應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)項稅額才可在貸方做負數(shù)沖減。借：預收賬款貸：主營業(yè)務收入00應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)38506)應交稅費-應交增值稅(進項稅額轉出)進項稅額轉出業(yè)務主要情況：貸：應交稅費-應交增值稅(進項稅額轉出)(7)應交稅金-應交增值稅(轉出未交增值稅)交增值稅借：應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)120貸：應交稅費-應交增值稅(進項稅額)50-應交增值稅(轉出未交增值稅)70月末：借：應交稅費-應交增值稅(轉出未交增值稅)70值稅70(8)應交稅費-應交增值稅(轉出多交增值稅)貸：應交稅費-應交增值稅(轉出多交增值稅)借：應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)70應交稅費-應交增值稅(轉出多交增值稅)40貸：應交稅費-應交增值稅(進項稅額)50應交稅費-應交增值稅(已交稅金)60稅會計核算應交稅費-未交增值稅科目僅僅適用一般納稅人一般計稅方式額會計核算二是實行納稅輔導期管理的一般納稅人取得的尚未交叉稽核對比的增值稅扣稅憑證上注明或(1)國內購置不動產(chǎn)的賬務處理A按照增值稅專用發(fā)票注明的金額確定資產(chǎn)原值，按照已認證通過的增值稅專用發(fā)票上注明借：固定資產(chǎn)－房屋建筑物應交稅費－待抵扣進項稅貸：應付賬款/銀行存款等抵扣憑證注明金額抵扣憑證注明稅額借：應交稅費-應交增值稅(進項稅額)稅額×60%或40%-待抵扣進項稅(2)核算實施納稅輔導期管理的一般納稅人取得增值稅專用發(fā)票但未認證的情況。攤費用等項稅銀行存款等借：應交稅費-應交增值稅(進項稅額)稅費-待抵扣進項稅費-待轉銷項稅額會計核算 1)確認收入但未發(fā)生增值稅納稅義務時業(yè)務收入稅額2)發(fā)生納稅義務時銷項稅額貸：應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)核算借：銀行存款3000貸：預收賬款30009月，預繳增值稅時，預繳稅款=3000÷(1+11%)×3%=81.08萬此科目核算一般納稅由于未經(jīng)稅務機關認證而不得從當期銷項稅額中抵扣的進項稅額。其中未經(jīng)稅務機關認證的進項稅額；一般納稅人已申請稽核但尚未取得稽核相符結果的海關繳款書進(1)取得抵扣憑證但暫未認證或稽核時，借：固定資產(chǎn)/長期待攤費用等應交稅費-待認證進項稅額貸：應付賬款/銀行存款等(2)認證或稽核通過后，借：應交稅費-應交增值稅(進項稅額)貸：應交稅費-待認證進項稅額易計稅簡易計稅方式)等資產(chǎn)清理稅AA÷(1+3%)×2%(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目或轉讓、出租其2016年4月/預收賬款等業(yè)務收入計稅當前增值稅A”在通過這兩個科目結轉至“未交增值稅”貸方或者借方。同時，應將“應交稅費-預交增值稅”借：應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)應交稅費-應交增值稅(進項轉出額)應交稅費-應交增值稅(轉出多交增值稅)貸：應交稅費-應交增值稅(進項稅額)(僅僅結轉本期可以抵扣的金額)應交稅費-應交增值稅(減免稅額)應交稅費-應交增值稅(已交稅金)應交稅費-應交增值稅(銷項稅額抵減)應交稅費-應交增值稅(轉出未交增值稅)借：應交稅費-未交增值稅貸：應交稅費-應交增值稅(轉出未交增值稅)借：應交稅費-應交增值稅(轉出多交增值稅)稅費-未交增值稅交增值稅費-預交增值稅算繳納附加稅金的賬務處理(1)交付房屋并結轉收入前，月末計提附加稅金 (2)交付房屋并結轉收入后，月末配比收入結轉附加稅金借：預付賬款-預繳稅金(城市維護建設稅)預付賬款-預繳稅金(教育費附加)預付賬款-預繳稅金(地方教育費附加)費-城市維護建設稅加附加市維護建設稅育費附加教育費附加貸：預付賬款-預繳稅金(城市維護建設稅)預付賬款-預繳稅金(教育費附加)預付賬款-預繳稅金(地方教育費附加)(3)繳納稅金，次月初，納稅申報繳納稅款的賬務處理交增值稅設稅加附加產(chǎn)負債表中的“其他流動負債”或者應交稅費-應交增值稅(進項稅額)1(紅字)交稅費-應交增值稅(進項稅額)0.17(紅字)1.17(紅字)借：開發(fā)成本-前期工程(設計費)應交稅費-應交增值稅(進項稅額)款借：開發(fā)成本-前期工程(設計費)應交稅費-應交增值稅(進項稅額)款6借：開發(fā)成本-建筑安裝工程費120貸：應付賬款-暫估12020(紅字)應付賬款-暫估120應交稅費-應交增值稅(進項稅額)11貸：應付賬款-乙單位工程款111借：應付賬款-乙單位工程款111貸：銀行存款111允許抵扣的進項稅額借：開發(fā)成本-建筑安裝工程費(一期)4.13貸：應交稅費-應交增值稅(進項稅額轉出)4.13不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×(簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設規(guī)模故一期不允許抵扣的進項稅額=11×(90000÷240000)=4.13萬借：開發(fā)成本-資本化