營口市西市區(qū)某地塊房地產(chǎn)開發(fā)可行性

目錄HYPERLINK\l"_Toc211683744"第一部分項(xiàng)目背景3HYPERLINK\l"_Toc211683745"第一章宏觀背景3HYPERLINK\l"_Toc211683746"1、項(xiàng)目所在地區(qū)宏觀形勢3HYPERLINK\l"_Toc211683747"2、各級政府扶持房地產(chǎn)開發(fā)各優(yōu)惠政策6HYPERLINK\l"_Toc211683748"第二章項(xiàng)目概況7HYPERLINK\l"_Toc211683749"1、項(xiàng)目的產(chǎn)生過程7HYPERLINK\l"_Toc211683750"2、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀8HYPERLINK\l"_Toc211683751"3、項(xiàng)目評價(jià)依據(jù)8HYPERLINK\l"_Toc211683752"4、項(xiàng)目初步設(shè)想經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)8HYPERLINK\l"_Toc211683753"5、項(xiàng)目初步結(jié)論9HYPERLINK\l"_Toc211683754"第二部分項(xiàng)目分析10HYPERLINK\l"_Toc211683755"第一章項(xiàng)目優(yōu)勢分析10HYPERLINK\l"_Toc211683756"1、地域優(yōu)勢10HYPERLINK\l"_Toc211683757"2、地塊區(qū)位優(yōu)勢10HYPERLINK\l"_Toc211683758"3、地段比較13HYPERLINK\l"_Toc211683759"第二章項(xiàng)目前景分析17HYPERLINK\l"_Toc211683760"1、房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀17HYPERLINK\l"_Toc211683761"2、需求市場預(yù)測18HYPERLINK\l"_Toc211683762"踐第三部分項(xiàng)目忽實(shí)施方案設(shè)想劑24HYPERLINK\l"_Toc211683763"蜓第一章技術(shù)方赴案選擇倒24HYPERLINK\l"_Toc211683764"配1傘、場地地形地?zé)裘蔡卣餍?4HYPERLINK\l"_Toc211683765"不2駱、建筑層數(shù)選信擇訪24HYPERLINK\l"_Toc211683766"弄3殿、建筑立面乞25HYPERLINK\l"_Toc211683767"芝4犬、面積配比睛25HYPERLINK\l"_Toc211683768"雀5火、戶型設(shè)計(jì)圓26HYPERLINK\l"_Toc211683769"街6晝、裝修標(biāo)準(zhǔn)排27HYPERLINK\l"_Toc211683770"速7盜、項(xiàng)目總平面家方案描述含27HYPERLINK\l"_Toc211683771"檔8焰、建筑面積估派算添27HYPERLINK\l"_Toc211683772"宇第二章服務(wù)配網(wǎng)套方案靈28HYPERLINK\l"_Toc211683773"懼1陵、會所配套銹28HYPERLINK\l"_Toc211683774"竊2離、車位配比拒28HYPERLINK\l"_Toc211683775"頃3搏、物業(yè)服務(wù)世28HYPERLINK\l"_Toc211683776"姓第三章營銷推辣廣方案尚28HYPERLINK\l"_Toc211683777"鍬1盆、前期推廣方芬案尋28HYPERLINK\l"_Toc211683778"黃2碼、中期推廣方故案職30HYPERLINK\l"_Toc211683779"澆3息、后期推廣方去案圣31HYPERLINK\l"_Toc211683780"檔第四部分經(jīng)濟(jì)薦效果評價(jià)業(yè)32HYPERLINK\l"_Toc211683781"誼第一章常規(guī)經(jīng)家濟(jì)效果分析絮32HYPERLINK\l"_Toc211683782"閘1敏、經(jīng)濟(jì)評價(jià)基攤礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)猜選擇辨32HYPERLINK\l"_Toc211683783"顏2榴、項(xiàng)目收入估床算陰33HYPERLINK\l"_Toc211683784"歡3普、項(xiàng)目成本估皺算狡33HYPERLINK\l"_Toc211683785"杜4杯、稅前毛利潤殘34HYPERLINK\l"_Toc211683786"造5束、基本財(cái)務(wù)指鳴標(biāo)憲34HYPERLINK\l"_Toc211683787"踏第二章不確定權(quán)性分析劣34HYPERLINK\l"_Toc211683788"欠1著、盈虧平衡分右析厚34HYPERLINK\l"_Toc211683789"匠第五部分建議搶36HYPERLINK\l"_Toc211683790"護(hù)1稼、項(xiàng)目開發(fā)期字36HYPERLINK\l"_Toc211683791"2、風(fēng)險(xiǎn)36附錄：捉附件一：紀(jì)附憑圖驗(yàn)1設(shè)項(xiàng)目總平面圖摟附件二：拳附純圖童2虹項(xiàng)目區(qū)位圖乓附件三：碑附沃表心1渣項(xiàng)目收入稅金鑰計(jì)算表租附件四：護(hù)附纏表疏2孫項(xiàng)目損益表飼附件五：附摟表騙3迷項(xiàng)目現(xiàn)金流量勿表散附件六：附葵圖以J-1嗎窄項(xiàng)目稅前盈虧畜平衡分析表泥第一部分項(xiàng)目陡背景叛第一章座宏觀背景家1臣、項(xiàng)目所在地儀區(qū)宏觀形勢乘（率1忘）懷200開9痰年盟7廚月河1鞏日，遼寧沿海剖經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)佳劃納入國家總摩體發(fā)展戰(zhàn)略，鼻營口迎來重大測歷史發(fā)展機(jī)遇末。遍200饅9往年所上半年，超營口知市已落實(shí)總投蘇資嘩100票0素萬元以上項(xiàng)偵目香95蛛5筑個(gè)，比去年同科期增牲加毛50秀2殖個(gè)，總投資規(guī)勤模穗為遞2421.形7喬億元，同比增央長掠131.3黃%謙。其中億元以污上項(xiàng)正目正33事1浙個(gè)，比去年同兼期增冶加銅20翻2校個(gè)，總投延資行2207.滑2齊億元，同比增終長送137.2剛%當(dāng)。瞇在遼寧沿釀海抵2秩9野個(gè)重點(diǎn)發(fā)展和刮支持區(qū)域中，皇營口市占據(jù)遵了伍5嫂個(gè)項(xiàng)目，分別豎是：遼寧（營搶口）沿海產(chǎn)業(yè)鬼基地、營口經(jīng)誤濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)塞、遼寧欣**衡工業(yè)園、營口農(nóng)***棵能源化工區(qū)和拔營口大石橋有壤色金屬工業(yè)園隊(duì)。借助遼寧沿管海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展月規(guī)劃上升為國項(xiàng)家戰(zhàn)略的大好汁機(jī)遇，各園區(qū)踏充分發(fā)揮自身就優(yōu)勢，加快發(fā)洞展步伐，呈現(xiàn)灰出一片升級盎績?nèi)坏木跋?。茅（?宜）遼寧沿海經(jīng)胡濟(jì)帶上升為國崗家戰(zhàn)略，對于翅營口市這個(gè)位彩于遼寧沿海經(jīng)器濟(jì)帶主軸上的晚城市來說是千仿載難逢的機(jī)遇邊。營口市的最砍新目標(biāo)是經(jīng)不啞斷擴(kuò)大改革開托放，提高科學(xué)利發(fā)展水平，在膛遼寧沿海經(jīng)濟(jì)默帶中率先崛起長，承擔(dān)起引領(lǐng)孝沿海和腹地互國動發(fā)展的重任千，為沈陽經(jīng)濟(jì)腳區(qū)提供更好的裝服務(wù)。盲用哥1幸0素年時(shí)間在沈陽磨大連之間打造摘一供個(gè)銅GD遣P滑突賴破糠400釘0沉億，人口達(dá)蔑到吵20征0駐萬的一個(gè)新都歇市。依托百公斑里海岸線，實(shí)憶施營口股小由“線五點(diǎn)一禿線假”芬戰(zhàn)略，推動營毯口經(jīng)濟(jì)及城市況發(fā)展由沿河向董沿海發(fā)展。避建設(shè)百里沿海有產(chǎn)業(yè)帶、百里布濱海生態(tài)城和邀百里海濱景觀財(cái)帶。布漏局袖2既0綠個(gè)季5狐—碌5魔0垃平方公里的工察業(yè)組團(tuán)，支戒撐伐160業(yè)0碎平方公里沿海手產(chǎn)業(yè)帶。按蘆照燥“便生態(tài)、沿海、頭帶狀、組菌團(tuán)淹”現(xiàn)的原則進(jìn)行城毒市開發(fā)建設(shè)，蠶并在中心主城溜區(qū)和鲅魚圈區(qū)鑒之間建設(shè)濱?；鹦陆?jīng)濟(jì)區(qū)。揚(yáng)四大工程建設(shè)潮：營口機(jī)場建和設(shè)、大型深水細(xì)泊位建設(shè)、營怨口至營口開發(fā)煙區(qū)恒5冒0揀公里貼城際鐵路建設(shè)瞎和以濱海浴場備為主的沿海觀輕光路建設(shè)。欺10炒0信公里海岸線外、部160牙0跳公里沿海經(jīng)濟(jì)宜帶，都將不再出是干巴巴的數(shù)綱字，一條百里栗沿海產(chǎn)業(yè)帶，戶一座百里濱海陣生態(tài)城將沿海天而生，成為這朵些抽象數(shù)字之絲上的生動具象圓。老邊區(qū)西進(jìn)喪與主城區(qū)相融袋合，營口的東天出口更加現(xiàn)代猶化；加速高新塔區(qū)、西市區(qū)開棟發(fā)建設(shè)步伐，衣以西炮臺濕地霞公園、海防堤宋觀海潮風(fēng)景線算和遼河特大橋它為依托，打造騰臨河、濱海、俱可研、培訓(xùn)、友旅游休閑區(qū)、誘重塑城區(qū)西部圓河海交融新特曾色；推進(jìn)大石嚼橋市城區(qū)南移筆，按中等城市疾的規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)炒建設(shè)新城區(qū)；王老邊區(qū)二道辦幫事處整體進(jìn)行貼城市化改造，能融入沿海產(chǎn)業(yè)炊基地沿湖新城鹿；蓋州市城區(qū)裕向北海發(fā)展，原建設(shè)臨海新城誓區(qū)；鲅魚圈區(qū)料全面推進(jìn)城鄉(xiāng)綢一體化，率先口建設(shè)現(xiàn)代化、幟國際性的適合巨創(chuàng)業(yè)、人居、移旅游的生態(tài)型矩港口城區(qū)；質(zhì)***裁能源化工區(qū)在也大力發(fā)展石化成產(chǎn)業(yè)、港前物信流業(yè)、服務(wù)業(yè)朗的同時(shí)，將開鴉發(fā)好、保護(hù)呢好白“餃白沙灣黃金海爪岸艱”煩，逐步成為以必海濱為主要特冤色的旅游休閑端度假區(qū)?；熘链?，營口市干的全未來宏觀功能簡布局初步完成誘，參見下圖：鞭可見火，描南起大沙河，像北至民興河，燭西起海岸線，意東至沈大高速桿公路兩側(cè)，這映5勝0停公里靠海岸線退、槳30贈2拴平方公里陸域疤面積，是曾經(jīng)踐的遼寧掉（營口）沿海偶產(chǎn)業(yè)基地、老砌邊區(qū)二道辦事炕處、蓋州市北癥海新區(qū)和鲅魚床圈區(qū)望海辦事窄處，是如今的鉗營口濱海新經(jīng)倦濟(jì)區(qū)，偏營口燙市未來騰飛的臺新起點(diǎn)。鼻全新的營口市巷，未來的大都挽市，已忌由彎設(shè)想中的藍(lán)圖士階段，過渡到獻(xiàn)了實(shí)施階段，杰目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)成費(fèi)為了真正意義死上的時(shí)間問題領(lǐng)。陵（膊3跡）漂200奔8合年，西市區(qū)國幸內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)繼現(xiàn)益20.0把7激億元，是建區(qū)您之初融的蠻2降5部倍，全口徑財(cái)麗政收入實(shí)序現(xiàn)戒34,97松4聚萬元，是建區(qū)喂之初稻的澡7遲7稿倍，現(xiàn)有規(guī)模紐以上工業(yè)企治業(yè)亡12映2牙戶。破200冰9勵(lì)年，西市區(qū)迎搖來了前所未有樸的發(fā)展機(jī)遇，巨按照營口市構(gòu)砌建百里沿海產(chǎn)凱業(yè)帶和百里濱債海生態(tài)城的發(fā)吐展格局，進(jìn)一叨步明確西市發(fā)杯展定位，圍繞闊建鍋設(shè)撐“館現(xiàn)代河海新西罷市趴”丘這一總體發(fā)展呼目標(biāo)，構(gòu)筑艙“尺一棗園喘兩軸四帶五街筑區(qū)安”用的發(fā)展格局，盛努力打造索“著河海生態(tài)宜居框區(qū)街”歪和止“黃現(xiàn)代商貿(mào)休閑比區(qū)冬”引。耳全新的功能區(qū)馳定位，明確的稠總體發(fā)展目標(biāo)另為西市區(qū)注入乖了新的活力。胡近期，為加大陣招商引資力度富，休推動西市區(qū)房驢地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展沃，西市區(qū)商務(wù)就局將推出十三叛宗碑近棟15臣0冶萬平方米商業(yè)在開發(fā)用地供開悶發(fā)商選擇開發(fā)園。就此，西市鐵區(qū)將成為營口決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展買的熱土。麗2殼、各級政府扶厲持房地產(chǎn)開發(fā)毒各優(yōu)惠政癢策存（摩1典）為緩解金融辨危機(jī)帶來的的觸負(fù)面影響，提舒高房地產(chǎn)開發(fā)容企業(yè)投資積極僵性靜，店國務(wù)巧院從1撇3壇年來首次下調(diào)銳商品房項(xiàng)目資跨本金比例斗，籍2009蛇年們5督月鄭25遮日軍，中央下發(fā)了妖《關(guān)于調(diào)整固烏定資產(chǎn)投資項(xiàng)取目資本金比例揀的絡(luò)通知》，將原覽規(guī)定資本金由供35%桑降到諸20%黨。這項(xiàng)舉措拖不僅杠進(jìn)一步拉動咱了齊內(nèi)需，促進(jìn)肅了殃房地產(chǎn)業(yè)快速向發(fā)展，耕同時(shí)還囑降低了房地產(chǎn)雙企業(yè)準(zhǔn)入門檻示。及（束2厘）捆營口市印房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勤惠政策慮享受時(shí)間鋪延長。電為更好地促進(jìn)云營口市房地產(chǎn)突業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)慣展，緩解開發(fā)搬項(xiàng)目的資金壓背力，有效促進(jìn)幻房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)逗目的順利實(shí)施含，加快城市建些設(shè)步伐，在國近家和省無新的設(shè)相關(guān)房地產(chǎn)宏發(fā)觀調(diào)控政策出著臺的情況下，皆市政府將《關(guān)著于保持房地產(chǎn)晨市場穩(wěn)定健康凈發(fā)展的意見》偽（營政辦發(fā)鬼［諒200務(wù)8坐］糊7溫2招號）、《關(guān)于件保持房地產(chǎn)市胖場穩(wěn)定健康發(fā)燙展促進(jìn)房地產(chǎn)曉開發(fā)優(yōu)惠政策駱的補(bǔ)充通知》膨（營政辦發(fā)造［倘200基9永］屈7鉆號）等文件的擴(kuò)執(zhí)行期限延長屈至隱2009龍年械1怠2過月盟3敲1朵日，營口市房渠地產(chǎn)企業(yè)可繼刑續(xù)享受各項(xiàng)優(yōu)朵惠政策。由此涌可見，促進(jìn)營滑口市房地產(chǎn)業(yè)弄的快速發(fā)展仍居是營口市經(jīng)濟(jì)揪增長的主流。仁第二章項(xiàng)目峰概況轎1快、項(xiàng)目的產(chǎn)生伙過程福項(xiàng)目策劃：營脖口伸**私房地產(chǎn)開發(fā)公法司茂項(xiàng)目策劃總負(fù)撫責(zé)人：營口鏟**誠房地產(chǎn)開發(fā)公待司總經(jīng)槽理部鹿***脫200村9劫年，營口市房再地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出際回升趨勢勁，近期部分樓群盤甚至出現(xiàn)了感熱銷搶購的場女面，開發(fā)用地助需求與價(jià)格也承隨之水漲船高電，頻頻出現(xiàn)高盼價(jià)地塊，營口萍市區(qū)的開發(fā)用掙地升值空間加甘大。進(jìn)營口市鍋西市區(qū)招商局問推出十三宗近娘15予0市萬平方米開發(fā)年用地，用于房獨(dú)地產(chǎn)開發(fā)。虜營口宣**恐房地產(chǎn)開發(fā)公分司工作人員對蓋十三宗地塊的鎮(zhèn)開發(fā)價(jià)值進(jìn)行在分析得出初步押結(jié)論，其中營暫口市現(xiàn)京***時(shí)廠地塊毀相對適合開發(fā)吐，升值潛力最次大，地塊投資遲適中，收益性厭強(qiáng)斧，是目前西市鋒區(qū)乃至營口市嫂房地產(chǎn)開發(fā)的樸首選。揉2弦、項(xiàng)目地塊現(xiàn)霉?fàn)钐楷F(xiàn)離營口市鼠***漲廠處于生產(chǎn)狀嶼態(tài)，營口市整乘體規(guī)劃皂將成為警開發(fā)建設(shè)用地殼，尚未掛牌，泳有操作空間脈。傾3更、項(xiàng)目評價(jià)依廁據(jù)微（誠1華）西市區(qū)人民彩政府提供的《泰西市區(qū)房地產(chǎn)毀開發(fā)推薦地塊楚概況》征（沿2括）營口市總體湖規(guī)劃胡（部3外）《西市區(qū)促之進(jìn)房地產(chǎn)、建羅筑業(yè)發(fā)展的相迅關(guān)政策》游（歲4胞）《關(guān)于保持樣房地產(chǎn)市場穩(wěn)竟定健康發(fā)展的派意見》（營政榴辦發(fā)雞［撇200融8君］石7懸2利號）古（笑5箏）《關(guān)于保持遵房地產(chǎn)市場穩(wěn)絹定健康發(fā)展促毀進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)口優(yōu)惠政策的補(bǔ)輩充通知》（營頌政辦發(fā)邀［萄200汗9考］盒7裂號）每（籃6腰）《國家住房押建設(shè)價(jià)制度疲(2010-嚴(yán)2050)州(里建議綁稿頁)吵》際4掩、項(xiàng)目初步設(shè)脂想經(jīng)濟(jì)技術(shù)指剩標(biāo)翅表捐1-2-1災(zāi)初步設(shè)想經(jīng)濟(jì)抱技術(shù)指標(biāo)表霉名稱及單位晌指標(biāo)鷹備注飄項(xiàng)目占地放平方米朝13綿.錦3畫萬傍容積率爆2.顛8攔2困項(xiàng)目建筑面積顏平方米燃3竹7念.艷52挑萬姜包含配套設(shè)施酬綠化率爬30%刪以詳細(xì)規(guī)劃要籍求為準(zhǔn)防項(xiàng)目鋒總投資造萬元固97,646描.422蛛項(xiàng)目全開發(fā)投峽入普5盯、項(xiàng)目初步結(jié)嘗論哨地塊沙有非常大的開隔發(fā)價(jià)值，投資萍規(guī)模適合用大中與型房開企業(yè)，健回收期較短，忙利潤率高，爽政府耍政策痛寬松袍，綜合風(fēng)險(xiǎn)小沾，初步可行?；氐诙裤Q分熟皂太項(xiàng)目分析笛第一訴章帽絞項(xiàng)目優(yōu)勢分析1、地域優(yōu)勢攜項(xiàng)目所在西市舌區(qū)與遼寧（營灣口）沿海產(chǎn)業(yè)治基地緊鄰漢。配200運(yùn)9謝年鉗7控月跪1社日，遼寧沿海庫經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)男劃納入國家總袍體發(fā)展戰(zhàn)略，塌遼寧（營口）蘋沿海產(chǎn)業(yè)基地含處圓于例“陸5億點(diǎn)撞”菜中的中心點(diǎn)享測受各項(xiàng)優(yōu)惠政項(xiàng)策，已成為遼璃寧沿海開放地項(xiàng)區(qū)的先導(dǎo)區(qū)和糊示范區(qū)。但是撥，就目前形勢辦來看，沿海產(chǎn)飯業(yè)基地旦缺乏必要的社礦會配套設(shè)施，艘暫時(shí)無法形成珠完整的社會服錘務(wù)體系，天秀籌泊新灣戚、器世博花園、麗蜜湖名居項(xiàng)目處斑于施工階段，典在耽2肉—妨—巾3曬年之內(nèi)，屬于支非宜居地區(qū)，呈就營口市總體娘戰(zhàn)略目標(biāo)來看賢，遼寧（營口桐）沿海產(chǎn)業(yè)基拌地成為適宜居華住的工業(yè)新城傍還有很長的一您段路要走。握相對的，西市捕區(qū)完整的社會萌服務(wù)配套設(shè)施速，便利的交通飲可為沿海產(chǎn)業(yè)妻基地作為補(bǔ)充良，吸引產(chǎn)業(yè)基驅(qū)地投資者到該噸區(qū)域置業(yè)居住御?；硗?，由于歷得史原因，營口偵老城區(qū)中的西育市區(qū)中西部始棉終示屬敏于相對欠開發(fā)濫區(qū)域，中高檔區(qū)商品住宅數(shù)量姥偏少，工業(yè)廠艱礦眾多，開發(fā)刮用地?cái)?shù)量多，栽面積大，地塊威銷售價(jià)格相對軟較低，成為住狼宅開發(fā)的區(qū)域威首選。林2拖、地塊區(qū)位優(yōu)勞勢（1）交通諸項(xiàng)目所選地塊象位于營口市干女線之濃一丹——你***寬大街中段，東主、北側(cè)臨街，逗距離營口主要清對外東西干線砍通押道藏—傭—旺渤海大街優(yōu)約艇1草公里，載連接南營柳線；左距離南北對外趙通雕道尋—富—罷市府路約海0.楊7和公里典，肉連航接需30碧5厘國道；敢距離成第五干利線鍋—幕—能青花大街投約剖0.爸7估公里，斗直通沿海產(chǎn)業(yè)寶基地；閥距離新建遼河嶄大橋約柔為歸2.挨8藏公里，鏡未來可直達(dá)遼診河北岸。共在交通方面，咳項(xiàng)目遷所在敞可謂是四通八蒜達(dá)，寺暢通無阻。胃圖興2-1-1偏孤項(xiàng)目交通區(qū)域咐位置圖（紅色計(jì)區(qū)域?yàn)轫?xiàng)目所服在）壩（稅2督）配套設(shè)施葡吹項(xiàng)目周邊配套壯設(shè)施齊全，際50姥0狐米撿范圍之內(nèi)分布含著啟文小學(xué)、揪創(chuàng)新小學(xué)、沸遼南技師學(xué)院份、振興專修學(xué)晌校、營口市游鍛泳館、鏡湖公媽園、單***辨市場、營口市奏中心醫(yī)院、萬昆都酒店等社會憂配套設(shè)施以及抗眾多中小型超吃市及飲食娛樂如場所，生活之沫便利不言而喻示。薪圖務(wù)2-1-2木扶項(xiàng)目交通周邊放配套設(shè)施示意教圖匯（負(fù)3狗）地塊所處位蛾置她根據(jù)營口市未幕來發(fā)展，營口視市城區(qū)發(fā)展的達(dá)總體策略現(xiàn)是斧東移南進(jìn)，東石移即在營口老綢城區(qū)與老邊區(qū)貸之間營建慘“剩營東新城姜”乞，南進(jìn)即市區(qū)杯行政中心向南若發(fā)展，在老城旦區(qū)與遼寧（營禽口）沿海產(chǎn)業(yè)砍基地之間即青隸花大街中段設(shè)舌置微新的聚行政中心。現(xiàn)兵階段，營東新螞城基礎(chǔ)設(shè)施已濱開工建設(shè)，青需花大街中斷營橡口軍分區(qū)、海尸洋局、藥監(jiān)局收、綜合執(zhí)法局標(biāo)、民政局等面已厚投入使用或建拌設(shè)之中，氣營口市的重心立由北向南偏移檢。項(xiàng)目所在地餐塊恰好處于持新老行政中心瞞之間，位置條服件槍極其育優(yōu)越。凡由此可見，此么類地塊已成為縮絕版地塊，其投社會價(jià)值及商責(zé)業(yè)價(jià)值遠(yuǎn)高于舞其他同類地塊死。榨圖摔2-1-3邀烏項(xiàng)目所處位置嶼示意圖3、地段比較巨為趁提高項(xiàng)目的可購比性，我們采廉取方案比較的借方式，選取近拜期基本情況較糊為相似的項(xiàng)目闖進(jìn)行比較狠，論證項(xiàng)目的軍增值空間。振（嫩1春）鎮(zhèn)“犁中天尚品涂”喘地塊騎200思9跡年填7壞月，遼寧中天按企業(yè)晉以古高價(jià)壺拍得霜營口食市政府以西，容市新華書店以圾東，渤海大街寫以北的經(jīng)地塊，土地價(jià)科值超叛過親2蠻4宗0騰0嗚元妨/灣平方米，該地煤塊優(yōu)勢明顯，退緊鄰營口市主蝶干道渤海大街污，距離營口市押兩大扒傳統(tǒng)罪商圈之一的市里政府商圈僅寫30克0慘米鏟，集商業(yè)便利放與交通便利于允一體，屬升值堪價(jià)值較高的絕罷版地塊。罩彈帳項(xiàng)目的缺點(diǎn)為布占地面積較小晉，從僅裝1望.9圍萬多平方米，蒙必然導(dǎo)致容積瞞率偏高。況辟洲另外，項(xiàng)目地呆塊位于道路北葡側(cè)，沿街住宅朱若建設(shè)為高層丹，樓距必然加米大，導(dǎo)致土地海利用率下降。怎圖韻2-1-4望指中天尚品項(xiàng)目寫所處位置示意羞圖介（槍2狹）賊****吩地塊眼200豬9和年窩9劉月，大連國合桿房地產(chǎn)開發(fā)有外限公司拍得渤絕海大街以南，尼光華路以東恨****豆地塊，總面積秤約承4查萬平方米，其慌中地面價(jià)格達(dá)歪到陽262緊0加元梢/蠻平方米，為目統(tǒng)前營口銅市榴最高價(jià)格艷，鏡現(xiàn)營口市區(qū)房遇屋均價(jià)柜約謙300胞0寶元隙/臺平方米，項(xiàng)目媽所在地塊開發(fā)積壓力較大，需表較高的容積率潛作為支撐。另誼外，本項(xiàng)目除姑北側(cè)臨渤海大習(xí)街，可將高層飾建在臨街面，范可節(jié)約大量土愛地的優(yōu)勢外，障現(xiàn)階段無明顯睛競爭優(yōu)勢，東切側(cè)為營口市太擺和莊待開發(fā)挪土地，西側(cè)為襲中國銀行渤海椒支行，建筑陳晉舊，已納入營賀口市整體規(guī)劃滴之中矩，整體拆遷已痛成為必然趨勢抹。辰但是，該宗地冶塊亦有不可忽郊視的優(yōu)跪勢乘—須—葬未來人口密集遷區(qū)域?，F(xiàn)階段雖該宗地塊周圍逃已有美景華府眨項(xiàng)目，已基本糞竣工銷售；桂障豐園項(xiàng)目，基戚本已銷售完成逃；建豐新苑項(xiàng)末目，已基本入那住完畢；格林踏山水城項(xiàng)目，臨已進(jìn)入工程收置尾階段；永江消城市花園項(xiàng)目凱，開發(fā)至四期寨?？梢娫诓痪糜业膶恚搮^(qū)至域必然會成為儀人口密集區(qū)域側(cè)，土地增值空拿間大。繳圖神2-1-5鴿****景地塊所處位置班示意圖開（拖3好）各項(xiàng)目基本墓情況比較鎖表顯2-1-1聞可比性掃項(xiàng)目基本情況查比較分析表角地塊名稱繞地理位置中優(yōu)勢指標(biāo)彎弱勢指標(biāo)沙綜合評定會中天尚品地塊喉市政府以西，鐘渤海大街以北膛1敘、交通便利第2族、緊鄰傳統(tǒng)商度圈朝3裹、配套設(shè)施較摘為齊全剛4菊、開發(fā)企業(yè)知仗名度高始5抵、位于老行政非中心，為絕版良地塊龜1貞、原地塊面積小繼，容積率高，瓣開發(fā)壓力大，坊影響周邊采光吊。襲2類、位于道路北茄側(cè)，土地利用建難度大號。伍3繭、土地成本過找高珍。滿綜合評定劑分?jǐn)?shù)昨8尚分頃****繪地塊棄渤海大街以南部，光華路以東遣1呢、交通便利贏2親、配套設(shè)施較誕為齊全薦3軍、開發(fā)企業(yè)實(shí)麥力較強(qiáng)躲4西、地處未來人橫口密集區(qū)數(shù)5拜、位于道路北宏側(cè)，土地利用證率高矮1楊、宵土地成本過高頑2重、周邊找地區(qū)講無繁華地帶炎，土地增值力句不強(qiáng)活綜合評定疲分?jǐn)?shù)府7謎分登本案三紡廠地耀塊莫***蜓大街以南，體霧育館路以西攏1梨、交通便利慘2船、配套設(shè)施齊籠全碌3乓、地處新老行拉政中心之間妙，懼并卡位于老城區(qū)中師心區(qū)域批，叢為絕版地塊械4工、人口密集區(qū)縫，吸引力強(qiáng)還5嗚、位于干道北繼側(cè)，土地利用盯率高搏6采、占地面積大因，規(guī)劃布局靈儀活性強(qiáng)故1晶、前期土地成茫本投入較高藥，投資額度具鍵有不確定性失2伴、開發(fā)準(zhǔn)入門閃檻高滴3產(chǎn)、?，F(xiàn)恥周邊無傳統(tǒng)商移圈及繁華地帶邊4低、緊鄰兩住宅辭小區(qū)，裂施工保護(hù)難度哪較大砍綜合評定分?jǐn)?shù)呈8宅分共由上表定性分悟析可見，本案難項(xiàng)目所選地塊近相較近期類似咽地塊優(yōu)勢與弱輸勢并存，其商騙業(yè)價(jià)值與發(fā)展屋前景可與中天聽尚品地塊持平賴，但是乖本案地塊占地軟面積達(dá)到中天拉尚品地塊的鬧五計(jì)倍兇以上，態(tài)其收益必然高這于中天尚品項(xiàng)尖目祝。泳第二淘章叮嘆項(xiàng)目前景分析妨1巡、房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)技狀搏全國存量商品捕房經(jīng)檔過繩200考7喊年處和冊200噴8縮年浸兩年劣市場乞低潮期之后，焰在鄙200認(rèn)9紹年已經(jīng)被消化圾掉一部分柳，狗但是撒近期，部分城毫市重點(diǎn)城市出記現(xiàn)房屋銷售環(huán)怎比下降的情況帽，柜營口市作為全是國二線城市具蛙有一定特殊性答，胃獅營口劑在樹200膛8越年以前蓋的房狼子，在宵本地刑樓價(jià)大漲的刺濫激之下，基本衣上都銷售出去礦，所剩無幾。管200踢8煌年?duì)I口市在主蟻市區(qū)內(nèi)共建新象房大昏約槳3絮0憂萬平方米左右細(xì)，已基本銷售攔一空。庸200歲9盆年俱1婦月助至錫8豐月，市區(qū)商品衡房共政銷無售惕720窗0存多套，同比增睛長廢120耐%偶。妻就目前開工形感勢來看甚，農(nóng)200宮9茶年齒至納201痕2掉年又將有超國過挪15步0惰萬平方米的主劫流新房投入市肯場。而洪未來幾年內(nèi)茂營口市的需求帖缺口在桿10非0口萬平方米以上擦，而且知名度轉(zhuǎn)高、開發(fā)度成例熟的精品樓盤籌必然會受到消質(zhì)費(fèi)者的青睞。桌200偵3樣年，營口市場酷商品房成交均鵝價(jià)僅辯為東150壟0龍?jiān)?臺平方米左右埋；喬200調(diào)5扮年，遼寧正式暴實(shí)諒施猾“真五點(diǎn)一蟻線紗”寺發(fā)展戰(zhàn)略，營虛口商品房炒平均成交罩價(jià)格迅速攀升室，靜接片近址200通0輛元大關(guān)做；排200頑9獸年抹，蹤“歉五點(diǎn)一績線唉”培正式上升至國聯(lián)家戰(zhàn)略，至今盤年醋7激月，營口市商志品房平均成交雁價(jià)格達(dá)辮到籮300為0華元公/畏平方米，可以踢預(yù)見，未來營傲口市區(qū)商品房構(gòu)價(jià)格會蘿再穿創(chuàng)新高。頃2婚、卵需求員市場預(yù)測弄根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)鴉的分析，一國哭的吹GD恭P廁增長率對房市男的發(fā)展影響比目較明顯，社會簽的消費(fèi)水平則窩會直接影響住鑰宅的需求。事國外機(jī)構(gòu)對未屋來講2鉗0陸年中京國登GD被P嘩預(yù)測騎預(yù)效雹測齡范部眾躬門醫(yī)預(yù)測結(jié)果仇：烘GD息P轟增長率憂根據(jù)庫茲涅茨拴理論：掏當(dāng)衡GD衡P牧增長率遙〈隆4屠%釋時(shí)，房地產(chǎn)行盜業(yè)將萎縮右當(dāng)段GD回P券增長率圓為裂4%-5鬧%敵時(shí)，房地產(chǎn)行訪業(yè)將停滯托當(dāng)帆GD笑P功增長率緞為才5%-8踏%偵時(shí)，房地產(chǎn)行惱業(yè)將穩(wěn)定發(fā)展捉當(dāng)奴GD迫P手增長率丈＞吃8%牌選房地產(chǎn)行業(yè)將模高速發(fā)展編國務(wù)院發(fā)展研誘究中心邪2002-2罰00粉5凱：妄6.9%-8改.1%眨2005-2趟01偉0魂：戰(zhàn)6.4%-7但.8%麻2010-2林01古5爽：劈5.6%-7網(wǎng).1%雙2015-2圍02粗0尖：著6.3%-7器.2%香世澤羅界錢今銀霧貼行明2001-2援01益0唉：糞6.9%毯2011-2患02庭0駁：個(gè)5.5%同亞洲開發(fā)銀行諸2000-2叉01劈0毅：層6%所2011-2仍02懂0努：劉5%件高忌熔盛絕啄公幕曬司持2001-2它01海0瓜：借7.2%階2010-2逃02雹5臺：諸6.8%晌表姨2-2-1暈未永來沸2石0冬年中土國希GD歉P夫預(yù)測叫200柱8如年，工在金融危機(jī)陰油影籠罩之下，帥營口地區(qū)批發(fā)蜘和零售增加值綿依然達(dá)到斧56.獎7豈億元，全年社需會消費(fèi)品零售餐總傻額暑178.3休9偽億元，比上年慨增閣長迎23.8株%澇，另外，居民暗消費(fèi)價(jià)格總水蝶平持續(xù)上漲，雹比罩200眨7煤年上恒漲蒼4碧%逗，茄自召200充4界年以脾來約5隊(duì)年間，均保持養(yǎng)著快速增長，披可見，營口地堡區(qū)消費(fèi)市場購僵買力勢頭依然減強(qiáng)勁。膀未來幾年，勢摩頭會更加旺盛零。糟GD樸P涌的快速增長，玉人民消費(fèi)水平鋸的提高，必然追會使?fàn)I口未來賤房市出現(xiàn)供需越兩旺的局面遙。紙（藍(lán)1醒）主要句購房人群分析梅營口未來幾年班的購房主力軍宗有三大塊：一隆是碗“眨4京0器左聯(lián)右隔”飽的追求品質(zhì)生型活的以舊房換怕新族，二此是啟“掀8襪0片后坊”干的結(jié)婚用房族文，三是外地來杏營創(chuàng)業(yè)者。輝4欺0洽歲左右的中產(chǎn)箭階級，此類人汗群工作了幾十業(yè)年，多年的積齡攢有能力為追爛求更高的生活術(shù)品質(zhì)以舊換新悔房，或者多買齊幾套住房作為腔投資，這部分鞠人大約需嬸要達(dá)10令0冶平米左右的新板房牛。脈勞“衫8蓮0化后伯”佩暫從綠200礎(chǔ)0秀年左右陸續(xù)結(jié)芳束學(xué)業(yè)走上社艘會就業(yè)。我市羽從遲200邊0拌年至今的高考鞭畢業(yè)生總計(jì)有拉約貢4膝萬多人，這些顧人中的大部分戰(zhàn)人都要回到營扎口安家落業(yè)，胡按鋒50噸%花計(jì)算，每兩人臂成一個(gè)家，需喬要撤1揉萬套以上的住資房。其中的部志分人家境狀況障一般，個(gè)人年汽輕，事業(yè)無成抹，經(jīng)濟(jì)條件有頭限，買新房仍噸然困難，會購聯(lián)買二手房；另庸一大部分人群體要靠父母資助唇和銀行貸款買乒房。他們的消洋費(fèi)觀念已經(jīng)改誘變，用未來的鹽錢提前支付買頸房毀，德這部分人大約語需恰要淡8,00挺0抄套左右的新房勞；哀還有一小部分庸人父母早就為推他們準(zhǔn)備好了溝房子，大約應(yīng)內(nèi)該永有倉2,00賢0情套左右。帽以上蹦兩類購房人群抱最為活躍?？邕€有一類是外搭地來營創(chuàng)業(yè)的瞧人群。這部分?jǐn)z人大多是給人婦打工，收入不飼高，一般是租昌房住，有一部度分人條件好些澤購買了二手房伸，只有一睜少部分人進(jìn)入蹈企業(yè)高管或成觀為高級技術(shù)人敬員和生意成功亂者，他們能在草營口購置新房瘋。這部分人大評約需躁要勒2狡,斥00斑0急－害3器,脅00破0醒多套新房。漫綜上不完全統(tǒng)閘計(jì)，未來幾年腎營口所需要的怕新房大約餐要肝1.還5鉆萬套左右。灘（液2奪）婦營口市區(qū)商品黃房競價(jià)格走勢預(yù)測至分析蝕營口中自呢200迎6車年顛和像200撈8恰年先后推出椅了蔥“窯遼寧（營口）屠沿海產(chǎn)業(yè)基地筋建謊設(shè)魚”柳和勸堅(jiān)“狡營口中小企業(yè)諒工業(yè)園建白設(shè)僵”壤，無疑將會對抬營口的經(jīng)濟(jì)發(fā)揉展起到重要作問用，是戰(zhàn)略性稀大手筆。沿海夫產(chǎn)業(yè)基地和中診小企業(yè)工業(yè)園捐規(guī)劃宏大，兩乳園規(guī)劃面積之址和可璃達(dá)栽13仍0用平方公里，區(qū)否域之大，能容皮納眾多企業(yè)入倉駐。如果在這面兩塊園區(qū)內(nèi)擺園進(jìn)大部分企業(yè)澆，將需要大量索的產(chǎn)業(yè)工人。土由于兩園的地敲理位置，產(chǎn)業(yè)固工人理論上將藍(lán)主要來自于市搏區(qū)和市城郊。獅市區(qū)的閑余市梳民和市城郊的濾剩余勞動力能菌否滿足兩園對她工人的需求，號目前電很難測算。搶舊占產(chǎn)業(yè)工人將柄會是進(jìn)駐園區(qū)急企業(yè)的第一個(gè)當(dāng)商業(yè)戰(zhàn)。產(chǎn)業(yè)叉工人問題將會些是制約此兩個(gè)等園區(qū)建設(shè)發(fā)展古的瓶頸性問題稈。無論哪個(gè)項(xiàng)棋目，人才是最掀重要的，只要邊有了人，才有陵談項(xiàng)目、建項(xiàng)錢目、發(fā)展項(xiàng)目滔的可能朱。稿敲銅慣營口目前還不旨屬于經(jīng)濟(jì)十分長活躍的城市，茶區(qū)域環(huán)境的特遍征使大多數(shù)的釀人們在一種平戲淡、安逸的狀華態(tài)下生活，他灣們習(xí)慣了這種知比較簡單的生翠活方式，形成血了小富即安的煌生活理念。營無口堅(jiān)市區(qū)煙是個(gè)老城，城顫市功能比較狗完龍全，大多數(shù)人辯都生活在互相壯服務(wù)爆的眼“爹社會鏈胡條裁”言中，有的人雖隊(duì)無正當(dāng)職業(yè)之，但也能自給奔自足。多數(shù)人雙雖不富足，吃窗飯問題還能基搞本保證。外所以說，在保穴證營口市區(qū)人拆們自覺臉就業(yè)草的情況下福，搶“魔兩逆園銳”斯尚不具備大的爆吸引力，所以束說，外來人口標(biāo)會成為產(chǎn)業(yè)園狐區(qū)的主力之一毫，倦人口的增加里必然會帶動住壩房市場的喘銷售量增長，廚配合本地市場稍的需求量，攤房屋銷售量上段漲是必然趨勢趁。文沒有了需求因短素的制約，供題應(yīng)環(huán)節(jié)最敏感挽的就是價(jià)格了挎，為突出重點(diǎn)般與典型，我們口對現(xiàn)在營口的哭幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目格的難商品房價(jià)格化進(jìn)行鑰了調(diào)查和盲加權(quán)計(jì)算幸作為雞營口樓市穗目前負(fù)的平均價(jià)格。圓研表年2-2-2謀沉營口市區(qū)部分野重點(diǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)葵匯總表刺項(xiàng)目名稱以建筑面積云（平方米）錫平佛均址銷售價(jià)格斥（應(yīng)元城/耀平方米）雷11.5約2輕萬尾2,400奶8.稈4享萬桿2,175運(yùn)8.察8液萬肅3,400粱2歲6略萬債3,000禁4.9仆3喬萬際2,280伍1回3塌萬澡3,380刃8.靜6摩萬后2,700崖2凝1茅萬考3,000夢1違6涌萬澤3,800圈1賢8卻萬世3,500厚根據(jù)上表數(shù)據(jù)宴進(jìn)行加權(quán)計(jì)算餓可得，平均銷溫售價(jià)格為紙3,13壁1筆元恐/賭平方米停，攏200跨9參年申1想月票至例8誦月營口市新建遍商品房平均成耐交價(jià)格絲為切2,95離6洋元匙/送平方米，差價(jià)豐約續(xù)為淡5.9漲%重，因此，磨當(dāng)前伙房屋成交合理端價(jià)格蹦暫定處在休3裁,回000肌元邪/銀平方米慎。因此，今辦年章9瘦月以后上市的美樓盤價(jià)格必然竿不會低恥于魄3,00衰0為元漸/技平方米鍬，各大上市樓藥盤均驗(yàn)證了這嬸一點(diǎn)輩。瘦另外，尾**糾房地產(chǎn)、瓶**練房地產(chǎn)作為營鉗口西部市區(qū)的反開發(fā)龍頭，已哀將西市區(qū)的房京價(jià)維持贏在軋3,00房0機(jī)元起/辯平方米，國合慎房地產(chǎn)又督以走2氣,曲62眾0鼓元揉/宴平方米的價(jià)格沉取得須****截地塊的開發(fā)權(quán)麗，建成后的銷要售價(jià)格必然偏育高，其成本已喚超過苦****通房地產(chǎn)開發(fā)的轎格林山水城的督土地成本，開詳盤價(jià)亦會超過婦格林山水城，蘇突破灌4映,傍00充0辨元驕/越平方米公大關(guān)臂成為必然。揚(yáng)****逼房地產(chǎn)開發(fā)有穴限公司正考慮頸取得建設(shè)衛(wèi)生罰院地塊開發(fā)權(quán)險(xiǎn)，目的將格林弦新苑、格林新旬居、格林山水紹城連成一片，累其土地為準(zhǔn)黃消金地段，必然賽使土地價(jià)格推繳高。貓遼寧中天作為珍營口房開市場逃的老大取得的朋市政府西地塊巡已開工建設(shè)，江其高昂的土地顆成本，和土地冒南側(cè)臨街上的冠缺陷將導(dǎo)致容羞積率會過高，龍綜合成本隨之阻水漲船高，其論價(jià)格會超過已撕開發(fā)的上“筆君臨天下我”估項(xiàng)目，保守估耍計(jì)均價(jià)會尿在赴4譯,詠00棚0春元弱/丸平方米。郊因此，綜合來掉看，未來營口跡市區(qū)的商品房戀價(jià)格會幕較現(xiàn)價(jià)上御浮判30料%肌，平均銷售價(jià)版格會達(dá)律到含4羽,薯00悄0閱元飛/怒平方米大關(guān)。材（嚴(yán)3姐）本項(xiàng)目的價(jià)乎格定位乞土地開發(fā)成本怖現(xiàn)已成為項(xiàng)目臂開發(fā)成本的最養(yǎng)重要組成部分談，本項(xiàng)目地塊溝面積大，地段筍好，并且為市悉區(qū)絕版地塊，鳴取地姓成本百非中小型企業(yè)懲所能接受，城取地方式初步旋設(shè)想為引進(jìn)性外埠大型房開燦企業(yè)，以與政晃府協(xié)商運(yùn)作的番方式獲得土地冶開發(fā)權(quán)，盡量鼠避免掛牌出讓栽的方式，充分舞利用可操作空庫間，減少其他月環(huán)節(jié)成本，防殘止惡意炒地行饞為出現(xiàn)，在降約低開紡發(fā)商成本的同駱時(shí)，間接的讓孕利于民，產(chǎn)生波較大的社會效困益。謎項(xiàng)目的開盤時(shí)戴間預(yù)計(jì)會發(fā)在性201殖0菌年，由前面分掩析我們可以知奴道，明年的商電品房銷售價(jià)格桶會些在醒4吼,咐00牧0執(zhí)元左右，為保疊證競爭優(yōu)勢，理本項(xiàng)目的示開盤腥銷售價(jià)格宜低泡于竊4杏,揪00抵0泉元。傳（遭4救）銷售價(jià)格估愧算旅銷售價(jià)格哄在干基準(zhǔn)價(jià)格上降以低久10摘%維進(jìn)行銷售保持陷競爭力，銷售閣價(jià)格跟暫定為尺為栗3狠,耗60扒0榜元碎/巴平方米熊。毫第三部蛾分趙餐項(xiàng)目實(shí)施方案熔設(shè)想浸第一嘉章銀揀技術(shù)方案選擇捏1雁、場地地形地吩貌特征枕塘涂項(xiàng)目場地目前果為營口市黨***而廠廠區(qū)用地，充東西信長并30激0火余米，南北販長謀40蜘0頭余米，為皇近似標(biāo)準(zhǔn)矩形不場地，女土休地平整，無兩明顯扎凸起、凹陷必，無河流經(jīng)過竄，地質(zhì)情況以注未來地質(zhì)勘查米報(bào)告為準(zhǔn)。地拴塊西側(cè)為紫竹侵院小區(qū)，南側(cè)末為教委家屬小熟區(qū)聞，北側(cè)毗鄰?fù)?**訪大街。苦2妖、建筑層數(shù)岔選擇嶄建筑層數(shù)的選宰擇對保證容積甩率有至關(guān)重要遼的作用，本項(xiàng)思目柱在遵循金牛上銀大街統(tǒng)一規(guī)劃許的原則上刊，盡可能的提咬高臨街建筑的滾高度，充分利詠用北側(cè)臨街的安優(yōu)勢，加大土冬地利用率更。夕需求陳調(diào)查里顯示，談營口譯消費(fèi)者對繪已上市的高層覺住宅各項(xiàng)指標(biāo)由基本滿意押，市場并不抵簡觸懲；另外，卡高層的引入可異以減少建筑密敗度，有利于塑休造環(huán)境。姥最重要的是營確口市場目前還選沒有出現(xiàn)善百米敲高層產(chǎn)品逮形成規(guī)模的項(xiàng)插目，現(xiàn)鞠只有屠“尊中粥天牧·辭君臨天耍下述”后項(xiàng)目邁有壽四中幢坡3除2瀉層的臨街建筑接，遲在今后一段時(shí)哲間之內(nèi)高層產(chǎn)剖品襯尤其是百米左感右高層樂在求營口市場沈具有稀缺性壘。再則，百米絨高層概念的導(dǎo)播入可以提升整增體項(xiàng)目檔次，來有助于市場推迷廣。及根據(jù)營口地區(qū)球房地產(chǎn)項(xiàng)目的訓(xùn)建設(shè)情況，目置前最高建筑為貞“槍中駛天糊·譯君臨天下血”念項(xiàng)目，停其主北部臨街住宅鍵建筑層數(shù)目為齡3額2底層，氏由于無其他可撇參考項(xiàng)目，根肥據(jù)目援前卸“筋中糞天肅·聲君臨天攪下事”倒項(xiàng)目臨街高層哪的預(yù)售情況，旨高層令住術(shù)宅已逐漸被營催口廣大市民尤協(xié)其是購房族所疼接受。因此，渣本項(xiàng)目北側(cè)與親東側(cè)臨街隱建筑層數(shù)描初步貿(mào)暫定傷為誦3鋒2碼層，斧其他住宅建筑叉均為高層建筑序和多層建筑拖，再層數(shù)依次割為僻12享層攤、漠6鵝層淡。急高層可能帶來味的消極影響：暫公攤面積增加尿，施工成本增惠加。擴(kuò)解決對策：可昏通過孔項(xiàng)目后期翻高品質(zhì)樓盤塑蝕造來增加附加箱值弱化成本的噴影響，使客戶勝對得房率的敏糖感度較低。3、建筑立面棗建筑立面選擇憑由未來開發(fā)企拐業(yè)結(jié)合設(shè)計(jì)單押位意見進(jìn)行雄設(shè)計(jì)側(cè)，薯建議與臨街建筑勻造型設(shè)計(jì)須具博有沖擊力與大賴眾認(rèn)同感，可掃參考營口地區(qū)患高層建筑造型搜進(jìn)行設(shè)計(jì)。4、面積配比騰根據(jù)營口市統(tǒng)柄計(jì)部門統(tǒng)計(jì)的仆數(shù)據(jù)顯示，營但口造市恩0緒8程年的商品房銷距售基本可以真飄實(shí)反映現(xiàn)階段應(yīng)營口市人們的傻購買力情況。靜表穴3-1-1狗

200壽8邁年?duì)I口市商品嘆住宅銷售戶型捆結(jié)構(gòu)小200翁8或年尸1-1也2脆月營口市商品窄房住宅戶型結(jié)裙構(gòu)鬼從拍0庫8攤年商品住宅銷穴售登記套型狀閱況來看，套型柳面齊積河6汪0伴～萬9體0掏平方米的商品確住宅是我市消謊費(fèi)的高峰段，闖占銷售總量牧的漆46你%但。套描型濁9澤0扯～凈13會0道平方米的住宅酸為次高峰段，蟻銷售面積占總嗓量沿的由37巷%件。套施型臟9員0沙平方米以下的統(tǒng)住宅占銷售總排量靜的行49%圓，諷這說明目前營內(nèi)口市住房消費(fèi)于在短時(shí)間內(nèi)的管熱點(diǎn)仍為中小傲戶型。業(yè)0論9趴年的樓市銷售康旺盛度明顯路高正于酸0爹8該年，但煙項(xiàng)目鈔在戶型的選擇石上宜求穩(wěn)，棒營口市的購買禽需求仍會集中喚在中小戶型，婚因此本項(xiàng)目在霜戶型失上以嶼選擇中小戶型歪為主，并兼顧鉆高端客戶，提旗供部分大戶型亦。5、戶型設(shè)計(jì)窮遵循商品房基養(yǎng)本理念，結(jié)合使市場成功案例粗，建造營口人左民廣泛接受的烈大面寬、小進(jìn)吐深戶型。6、裝修標(biāo)準(zhǔn)哈以降低成本的并原則，充分抓浸住客戶心理，管既然做出了購賭房的大付出，袍必然不會在意止裝修的小付出嫌，本項(xiàng)目建議苦提供清水房。披（目前營口市申提供精裝修項(xiàng)齊目較少壇，中天尚品項(xiàng)百目為精裝昂）爛7弊、項(xiàng)目總平面擾方案描述艦由餡初步方案可以栽看出，穴項(xiàng)目小區(qū)主出食入口設(shè)置在北茅側(cè)，可直接到扶達(dá)網(wǎng)***舍大街，北側(cè)臨案街建筑韻為洲7晝幢膏3扶2切層高層住宅，丸東側(cè)臨街設(shè)診置他2栽層網(wǎng)點(diǎn)，并建驅(qū)有槐5烘幢耐3紛2更層高層住宅秧，小區(qū)內(nèi)部住斬宅占以雹6磚層住宅為主，鵲小區(qū)中央社置螺換行車道，小木區(qū)綠化以喬木索為主，住宅之炊間設(shè)置綠地，雅西南角營造假湯山和涼亭，可也供休閑毛。省8令、建筑面積估朱算蛛由初步方案可德以看出帶，趴3浪2設(shè)層住宅，單元蛋數(shù)為爭36偏個(gè)播，每個(gè)單元建篇筑面積積按叔20渡0偷平方米計(jì)算，奮建筑面積萄為安32×36×揀200=23蝶.0牛4雷萬平方米惑將股1串2覺層住宅巨與六層住宅均闊折算多至許6墓層計(jì)算獸，單元數(shù)解為東9默7參個(gè)，每個(gè)單元射面積冒按舌18否0遭平方米計(jì)算，煤建筑面積馳為猜6×97×1療80=10.成4舞8卸萬平方米。臘預(yù)計(jì)住宅可銷劃售建筑面積為僻33.52截萬平方米，衣其他配套設(shè)施互面積約既為去4盆萬平方米，項(xiàng)閱目總建筑面積驗(yàn)約慰為恒37稀.52饅萬平方米。抱項(xiàng)目容積率為鑰2.柏8遼2酷。局第二捷章好牢服務(wù)配套方案1、會所配套煎會所配套曾可僅鏟定位于項(xiàng)目部僅分大戶型高端陜用戶追求高品呢質(zhì)生活的需要孕，營口市普通道市民目前界還沒有完全接岔受會所這一高徑檔休閑場所，另項(xiàng)目前期宜設(shè)飲置小型會所。騾但由于本項(xiàng)目觸建成投入使用腰之后將會是大貧型生活社區(qū)，柳項(xiàng)目整個(gè)運(yùn)營顛周期較長，會裂所設(shè)置可根據(jù)但未來生活消費(fèi)傾水平擴(kuò)建或新慕建。2、車位配比鄉(xiāng)目前營口地區(qū)馬汽車普及已成宋為不可逆的潮煩流，車位配比儀初步匆按償1貧：以4憶劃分，建議興醫(yī)建地下停車場過，節(jié)約土地資貓?jiān)?。自行車位重可刊按繩1田戶磁1摧位設(shè)置，或根虜據(jù)建筑密度實(shí)鳳際情況確定。3、物業(yè)服務(wù)恨常規(guī)服務(wù)與特予色服務(wù)結(jié)合，玻利用大型開發(fā)麥商所掌握的特銜殊關(guān)系渠道，史為用戶爭取更配多生活便利疾與欺優(yōu)惠，例如大裹型購物中違心悄VI澡P裙通道等，便于恢彰顯本項(xiàng)目用商戶的高貴身份賴。神第三章甚善朽營銷張推廣方案走1尖、前期推廣方蹤案皂該階段可稱為郊入市階段，其掙建議策略如下誠：錄（夜1枝）入市時(shí)機(jī)汁原則：提高工立程進(jìn)度，及早卡入市；針對不例同的目標(biāo)客戶筍，將工程形象忙進(jìn)度與每年的跳銷售旺季有機(jī)稀地結(jié)合起來。適根據(jù)以往推廣影經(jīng)驗(yàn)，一年之耗內(nèi)售樓的黃金攜時(shí)期有兩個(gè)：仰1壟）險(xiǎn)3-內(nèi)5冶月：新年伊始莊，個(gè)人有個(gè)全述年的安排，企顛業(yè)也已明確資煩金額度；拒2艷）脆10-1夜2葵月：一方面企揀業(yè)資金回籠，埋個(gè)人業(yè)績也漸許漸明朗。厚考慮到項(xiàng)目早勒期必須給市場舒足夠的信心，叉同時(shí)，現(xiàn)在的絮市場成熟度高刪，當(dāng)項(xiàng)目還處會于遠(yuǎn)期建設(shè)階吳段，就對外推城廣，難度非常祥大，我們建議筑：簡①器內(nèi)銷市場在部藝分主體封頂時(shí)好進(jìn)行推廣；椅②芳外銷市場在工圣程全部封頂，妥部分展歸示助1/竿2耐外墻時(shí)進(jìn)行推破廣。陳（倡2但）銷售前提條氏件餅1煌）主體工程封仇頂腿，恢1挪0膨?qū)右韵峦瓿赏庾萄b修（展示開督發(fā)商實(shí)力）；轟2威）金牛上大街伍臨街面對營口適市中心醫(yī)院外聾裝修完成，對咽外進(jìn)行形象展聽示；成3曲）無懈可擊的付售樓現(xiàn)場：碧訪悄售樓處氣派大封方、井然有序副，著意營造認(rèn)撒購氣氛；實(shí)體賤樣板房，豪華肺高檔，充分煽溪情；看樓通道表整潔，導(dǎo)示清脫晰明確；部分探園林架空層及扮會所展示。北另外，開盤初辮期先發(fā)出相對膏較差房源，對存外宣稱宰較尸好房源已售出銅，制造火爆假瞧象，并適時(shí)推歲出較好房源，客穩(wěn)步提高價(jià)格浴。哥扁4尸）物業(yè)管理現(xiàn)壩場展示錦2流、中期推廣方司案撞本階段推廣策文略是對整個(gè)項(xiàng)幻目推廣的總體占安排，由于實(shí)疤際情況的變化尖，后期推廣方倚案須根據(jù)本項(xiàng)卷目銷售情況、扣工程進(jìn)度及同塞期市場狀況再械行調(diào)整。捉1計(jì)）產(chǎn)品導(dǎo)入期蒜（內(nèi)部認(rèn)購期欄，公開發(fā)售前態(tài)一個(gè)月）昨主要任務(wù)千：鞋父檢驗(yàn)定位。灣工作重點(diǎn)源：窗毀軟性宣傳，積饑蓄客戶，檢驗(yàn)澇市場的反應(yīng)，襲檢驗(yàn)價(jià)格定位沙，確認(rèn)推廣物下業(yè)的賣點(diǎn)，尋哪求以最佳方式龍表現(xiàn)產(chǎn)品的特席質(zhì)。膛2勇）成長期（公幣開發(fā)售期）巾主要任務(wù)管：別硬商品信息廣泛完、強(qiáng)勢推廣。疲工作重點(diǎn)俗：挺伐此階段著重運(yùn)投用廣告媒體的炸立體轟炸，喚索起目標(biāo)客戶的池注意及購買欲犧望，使現(xiàn)場產(chǎn)震生羊群效應(yīng)，衰聚集大量客戶殃。詢3倡）成熟期（持噸續(xù)期，環(huán)境進(jìn)交一步展示、外閃墻展示落架）酸主要任務(wù)：展對現(xiàn)及提升產(chǎn)品母價(jià)值感陸工作重點(diǎn)：依奶據(jù)不同的時(shí)段舌不同主題內(nèi)容抖，間隔性立體許廣告攻勢，促誕使成交，擴(kuò)大秒業(yè)績。4）衰退期棕主要任務(wù)：針?biāo)Ω邇r(jià)值商品醬，拓寬銷售渠慎道。托廣告重點(diǎn)：重干點(diǎn)宣傳現(xiàn)樓概億念，分析前期干廣告賣點(diǎn)的把天握，擇優(yōu)強(qiáng)打晴。5）尾盤期組主要任務(wù)：針傘對剩余商品特襲點(diǎn)，進(jìn)行特質(zhì)集營銷暗。麻廣告重點(diǎn)：結(jié)伸合活動，重點(diǎn)棗宣傳現(xiàn)樓、教括育、生活配套譜等賣點(diǎn)。歐3紛、后期推廣方樓案滅充分利用媒體枯，著力宣傳項(xiàng)餡目客戶對本項(xiàng)括目的正面反饋分，塑造開發(fā)商將的良好形象，千擴(kuò)大開發(fā)商知奪名度，為未來剝項(xiàng)目爭取更多睛客戶群。京第四部撥分爹判經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)傘第一市