濟(jì)南公寓市場(chǎng)分析

濟(jì)南公寓市場(chǎng)分析第1頁/共65頁三、公寓案例一、公寓產(chǎn)品簡析

二、濟(jì)南公寓市場(chǎng)詳解報(bào)告基本構(gòu)建

概念界定特征分析產(chǎn)生原因剖析濟(jì)南公寓產(chǎn)品現(xiàn)狀第2頁/共65頁1非住宅房產(chǎn)證240或50年產(chǎn)權(quán)普通居住型公寓兼?zhèn)渥≌涮住⒕幼」δ?，但與住宅的本質(zhì)區(qū)別是用地性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)年限不同。概念界定從用地性質(zhì)與土地年限來說，公寓與住宅的明顯區(qū)別是：非住宅用地，40年或50年產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品。=+公寓第3頁/共65頁住宅寫字樓公寓產(chǎn)品從客戶使用角度來說，公寓產(chǎn)品不同于寫字樓，它不僅可以滿足客戶辦公的需求，還兼?zhèn)淞司幼」δ?，功能?fù)合性是其重要特征。概念界定住宅寫字樓公寓產(chǎn)品對(duì)商務(wù)功能的感受對(duì)居住功能的感受存在多方面的限制兩種功能無明顯界限，可自由轉(zhuǎn)換，處于不同的市場(chǎng)環(huán)境會(huì)呈現(xiàn)不同使用功能的偏向最適宜集中辦公形象好，不具備第4頁/共65頁功能復(fù)合的公寓產(chǎn)品區(qū)別于居住產(chǎn)品：非居住用地，40或50年產(chǎn)權(quán)公建化外立面大堂、電梯間等商務(wù)化配套、商務(wù)化物業(yè)管理套內(nèi)空間和平層空間的可分割區(qū)別于商務(wù)產(chǎn)品：無中央空調(diào)、智能化消防等層高多為3-3.3米，商務(wù)物業(yè)3.6-4米增加了煤氣等生活配套公寓產(chǎn)品是這樣一種物業(yè)形式：它具有公建化形式和住宅化內(nèi)核，可以同時(shí)滿足辦公與居住功能的復(fù)合需求。第5頁/共65頁三、公寓案例一、公寓產(chǎn)品簡析

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概念界定特征分析產(chǎn)生原因剖析濟(jì)南公寓產(chǎn)品現(xiàn)狀第6頁/共65頁產(chǎn)品屬性解讀一公建化的外立面，以簡潔的線條勾勒出具有商務(wù)氣息的建筑體。第7頁/共65頁公共空間公建化。提高公共空間的檔次，為居住需求和辦公需求均提供高檔裝修標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)品屬性解讀二誠基中心走廊尚都SOHO大堂第8頁/共65頁從建筑形態(tài)上講，其形態(tài)多樣。有單元式、外廊式、內(nèi)廊式、核心筒式。上海創(chuàng)智天地公寓采用單元式布局，減少分?jǐn)偅ＷC安靜的居住環(huán)境。戶型全通明設(shè)計(jì)，南北通透。

產(chǎn)品屬性解讀三第9頁/共65頁外廊式跨界產(chǎn)品：萬科第五寓第10頁/共65頁外廊式的平面布局

公寓的樓體為板狀單元，進(jìn)深小，面寬大，使得所有主要功能空間均獲得良好的通風(fēng)、采光條件創(chuàng)新的公共空間設(shè)計(jì)，擺脫傳統(tǒng)塔式住宅封閉，呆板的入戶感受。

南北通透的板式塔樓充分考慮了小戶型的合理使用，小戶型不代表低品質(zhì)在有限的條件下盡量為公眾提供高品質(zhì)的產(chǎn)品建筑手法上采用的是代表先進(jìn)建筑工藝的工業(yè)化建筑法

第11頁/共65頁內(nèi)廊式公寓產(chǎn)品：重汽彩世界此結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是每層多戶，由一條內(nèi)廊貫穿整個(gè)樓座。板式結(jié)構(gòu)，大面寬，短進(jìn)深，有利于整個(gè)樓體的采光。

戶型易于分割，適合小面積戶型排布。

但此種結(jié)構(gòu)每層戶數(shù)較多，略顯嘈雜，適宜做過度型住房使用。第12頁/共65頁核心筒式公寓產(chǎn)品：煙臺(tái)陽光100城市廣場(chǎng)

此種結(jié)構(gòu)十分有利于結(jié)構(gòu)受力，并具有極優(yōu)的抗震性。

此種結(jié)構(gòu)的優(yōu)越性還在于：可爭(zhēng)取盡量寬敞的使用空間，使各種輔助服務(wù)性空間向平面的中央集中，使主功能空間占據(jù)最佳的采光位置，并達(dá)到視線良好、內(nèi)部交通便捷的效果。第13頁/共65頁內(nèi)部功能住宅化。具備廚衛(wèi)、雙氣等明顯住宅特征。內(nèi)部空間強(qiáng)調(diào)多重功能，室內(nèi)除廚、衛(wèi)以外，全無常規(guī)隔斷，可根據(jù)個(gè)性需求自由解構(gòu)布局。產(chǎn)品屬性解讀四第14頁/共65頁上海創(chuàng)智天地第15頁/共65頁煙臺(tái)陽光100城市廣場(chǎng)第16頁/共65頁內(nèi)部空間采用住宅化的建筑標(biāo)準(zhǔn)，一般采用三米層高，分戶空調(diào)等，戶型內(nèi)部則可自由分割。產(chǎn)品屬性解讀五第17頁/共65頁常見戶型第18頁/共65頁煙臺(tái)陽光100城市廣場(chǎng)戶型第19頁/共65頁7E戶型約28㎡1室1廳6l戶型約42平米1室1廳重汽彩世界戶型圖第20頁/共65頁上海創(chuàng)智天地戶型圖第21頁/共65頁萬科螞蟻工房戶型圖第22頁/共65頁三、公寓案例一、公寓產(chǎn)品簡析

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概念界定特征分析產(chǎn)生原因剖析濟(jì)南公寓產(chǎn)品現(xiàn)狀第23頁/共65頁經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度城市發(fā)展角度客戶需求角度行業(yè)發(fā)展角度隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)的比重日益增強(qiáng)，私營經(jīng)濟(jì)和個(gè)體經(jīng)濟(jì)得到迅猛發(fā)展，中小企業(yè)，個(gè)人辦公人群增加。城市核心區(qū)或新城區(qū)的區(qū)域，商務(wù)氛圍較為濃厚，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ螅蔀楣a(chǎn)生的土壤。隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展迅速，為居家與辦公的結(jié)合提供了可能性市場(chǎng)上客戶需求呈現(xiàn)復(fù)合性、多樣性，存有居住、投資、低成本辦公的需求?，F(xiàn)實(shí)條件隨著地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，創(chuàng)新性產(chǎn)品、創(chuàng)新手法的應(yīng)用成為可能。第24頁/共65頁跨界產(chǎn)品產(chǎn)生關(guān)鍵因素NO.1NO.3降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)：多功能復(fù)合，目標(biāo)市場(chǎng)擴(kuò)大，分散開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，利于實(shí)現(xiàn)開發(fā)目標(biāo)。價(jià)值失衡：解決項(xiàng)目用地性質(zhì)與市場(chǎng)物業(yè)價(jià)值出現(xiàn)的矛盾，必須依靠產(chǎn)品功能上的復(fù)合，來實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值的最大化。滿足復(fù)合需求：產(chǎn)品本身可以滿足了客戶居住、商務(wù)、投資等不同需求。公寓產(chǎn)品產(chǎn)生

關(guān)鍵因素NO.2第25頁/共65頁三、公寓案例一、公寓產(chǎn)品簡析

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概念界定特征分析產(chǎn)生原因剖析濟(jì)南公寓產(chǎn)品現(xiàn)狀第26頁/共65頁項(xiàng)目用地性質(zhì)主力面積客戶置業(yè)目的彩世界居住、商服30-70居住比例65%鑫苑金座商服34-47居住比例65%香格里拉商服58-75辦公、投資65%中齊未來城商服43、53居住、投資比例相當(dāng)藍(lán)調(diào)國際商服40、82居住65%濟(jì)南市場(chǎng)中，部分公寓產(chǎn)品在營銷過程中依據(jù)市場(chǎng)，明確偏向居住功能，成為公寓產(chǎn)品的一種極端形式。濟(jì)南跨界住宅化公建產(chǎn)品較多的原因是：歷年來，住宅市場(chǎng)占據(jù)商品房成交的絕對(duì)比重，市場(chǎng)遠(yuǎn)好于商務(wù)公寓市場(chǎng)。市場(chǎng)中小面積，低總價(jià)住宅缺失，小戶型公寓成為市場(chǎng)空白的補(bǔ)缺者。高新區(qū)片區(qū)寫字樓辦公物業(yè)供應(yīng)量很大，常年處于供大于求的局面。濟(jì)南市場(chǎng)偏居住型公寓產(chǎn)品出現(xiàn)的驅(qū)動(dòng)因素：為解決項(xiàng)目自身性質(zhì)和市場(chǎng)物業(yè)價(jià)值之間的矛盾，從而實(shí)現(xiàn)價(jià)值平衡。濟(jì)南公寓產(chǎn)品現(xiàn)狀第27頁/共65頁項(xiàng)目用地性質(zhì)主力面積區(qū)間客戶置業(yè)目的萬豪國際居住、商服47、76投資、辦公65%萬達(dá)達(dá)人界居住、商服45—65辦公投資73%發(fā)祥1號(hào)公館居住、商服用地45-110辦公、投資65%濟(jì)南市場(chǎng)中，部分公寓產(chǎn)品雖然在營銷上推廣宜商宜居的理念，但也具有偏向辦公功能的傾向，客戶仍以辦公、投資為主。濟(jì)南公寓產(chǎn)品現(xiàn)狀第28頁/共65頁三、公寓案例一、公寓產(chǎn)品簡析

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板塊劃分及特征供求關(guān)系分析價(jià)格變動(dòng)及趨勢(shì)09年公寓市場(chǎng)總結(jié)2010年市場(chǎng)預(yù)測(cè)第29頁/共65頁區(qū)域在售樓盤（09年-2010年）板塊顯著特征東部香格里拉、未來城、藍(lán)調(diào)國際、東領(lǐng)尚座、鑫苑金座升值潛力大，社會(huì)認(rèn)可度高，但處發(fā)展階段，配套不成熟西部（2010年）發(fā)祥1號(hào)公館社會(huì)認(rèn)可度較低，但未來前景較大南部九城尚都資源相對(duì)稀缺，供應(yīng)量少北部彩世界、香港國際區(qū)域認(rèn)可度較低，價(jià)格低中部萬達(dá)達(dá)人界、萬豪國際資源稀缺、地段優(yōu)勢(shì)明顯根據(jù)地理?xiàng)l件、區(qū)域認(rèn)可性及濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征，將公寓市場(chǎng)劃分為東、西、南、北、中五大板塊。板塊劃分及特征第30頁/共65頁三、公寓案例一、公寓產(chǎn)品簡析

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板塊劃分及特征供求關(guān)系分析價(jià)格變動(dòng)及趨勢(shì)09年公寓市場(chǎng)總結(jié)2010年市場(chǎng)預(yù)測(cè)第31頁/共65頁公寓市場(chǎng)--項(xiàng)目一覽表09年公寓市場(chǎng)在售項(xiàng)目9個(gè)，售罄5個(gè)。2010年新增項(xiàng)目2個(gè)，潛在供應(yīng)項(xiàng)目7個(gè)。第32頁/共65頁近兩年公寓市場(chǎng)-供求關(guān)系變化08年公寓市場(chǎng)不景氣，市場(chǎng)交易反應(yīng)平淡，成交率僅為26%，出現(xiàn)嚴(yán)重供過于求的局面。09年4月起，公寓市場(chǎng)出現(xiàn)回暖升溫跡象，在新增供應(yīng)較08年不足的情況下，月初存量被快速消化，許多項(xiàng)目出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)熱銷的局面，成交率高達(dá)91%，供不應(yīng)求的局面出現(xiàn)。第33頁/共65頁09年公寓市場(chǎng)-供應(yīng)量09年公寓市場(chǎng)月度供應(yīng)量呈遞增趨勢(shì)；其新增供應(yīng)主要集中在下半年；在區(qū)域分布中東部是供應(yīng)量最大的區(qū)域。第34頁/共65頁09年公寓市場(chǎng)-供求分析09年公寓月度供呈遞減趨勢(shì)，月度成交量逐月攀升，市場(chǎng)態(tài)勢(shì)良好；東部區(qū)域成交量占據(jù)半壁江山。第35頁/共65頁三、公寓案例一、公寓產(chǎn)品簡析

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板塊劃分及特征供求關(guān)系分析價(jià)格變動(dòng)及趨勢(shì)09年公寓市場(chǎng)總結(jié)2010年市場(chǎng)預(yù)測(cè)第36頁/共65頁09年公寓市場(chǎng)-價(jià)格09年公寓市場(chǎng)均價(jià)穩(wěn)步保持上揚(yáng)的趨勢(shì)，年末均價(jià)高達(dá)6116元/平米。市場(chǎng)態(tài)勢(shì)良好，供求關(guān)系失衡、高端產(chǎn)品的入市等原因拉升了整體均價(jià)的上揚(yáng)。在區(qū)域價(jià)格中，中部最高，南部次之，東部和北部相當(dāng)。第37頁/共65頁三、公寓案例一、公寓產(chǎn)品簡析

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板塊劃分及特征供求關(guān)系分析價(jià)格變動(dòng)及趨勢(shì)09年公寓市場(chǎng)總結(jié)2010年市場(chǎng)預(yù)測(cè)第38頁/共65頁特征一特征二同比指標(biāo)一路上揚(yáng)，量價(jià)齊升，09公寓市場(chǎng)整體向好。09年供應(yīng)總量較08年同比上升29.84%，成交量同比上升379%，整體市場(chǎng)均價(jià)也有近25%的漲幅。09年公寓市場(chǎng)一改08陰霾局面，呈現(xiàn)整體好轉(zhuǎn)并持續(xù)升溫的繁榮景象。成交量持續(xù)攀升，供應(yīng)量持續(xù)走低，供求關(guān)系緊張。09年公寓市場(chǎng)的不斷升溫，帶來了成交量的持續(xù)攀升：公寓月均消化速度保持481套/月（2.64萬平米/月），致使09年年末存量為299套（2.01萬平米），僅是年初供應(yīng)量的8.4%(10.26%)，供不應(yīng)求局面出現(xiàn)。特征四公寓市場(chǎng)自身發(fā)育日漸成熟，中低端產(chǎn)品與高端產(chǎn)品共占市場(chǎng)份額，市場(chǎng)細(xì)分明顯。09年公寓市場(chǎng)在產(chǎn)品的供應(yīng)上出現(xiàn)了中低端與高端產(chǎn)品共存的局面。首次出現(xiàn)了地處核心地段、精裝修、高品質(zhì)具有極大升值潛力和投資潛力，針對(duì)特定高中端人群以滿足投資需求為目的的產(chǎn)品；它與以面對(duì)過渡型客戶以滿足居住型需求為目的的中低端產(chǎn)品共同瓜分市場(chǎng)份額，共同促進(jìn)了濟(jì)南公寓市場(chǎng)的發(fā)展。市場(chǎng)均價(jià)穩(wěn)步保持小幅上揚(yáng)的趨勢(shì)，高端產(chǎn)品拉升整體市場(chǎng)價(jià)格。09年在售公寓項(xiàng)目幾乎無一例外的采取了漲價(jià)或者取消優(yōu)惠措施的舉措，帶了市場(chǎng)均價(jià)的整體上揚(yáng)；同時(shí)，像萬達(dá)達(dá)人界高端產(chǎn)品的入市一定程度了也拉升了整體公寓市場(chǎng)的均價(jià)。特征三09年公寓市場(chǎng)總結(jié)第39頁/共65頁三、公寓案例一、公寓產(chǎn)品簡析

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板塊劃分及特征供求關(guān)系分析價(jià)格變動(dòng)及趨勢(shì)09年公寓市場(chǎng)總結(jié)2010年市場(chǎng)預(yù)測(cè)第40頁/共65頁項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域預(yù)計(jì)推出體量（萬㎡）建筑類型主力戶型（㎡）裝修程度推售時(shí)間推售價(jià)格（元/㎡）發(fā)祥1號(hào)公館西部2.41棟22酒店式45-65精裝酒店式2010年1月均價(jià)10500銀座中心西部2.42棟23層loft40-57毛坯2010年4-5月未定中齊未來城東部2.11棟精裝公寓43-53精裝上半年未定藍(lán)調(diào)國際東部7.53棟loft100-115精裝上半年6500以上玉蘭公寓東部8.342棟25層酒店式公寓80-120精裝酒店式上半年未定名士MINI公館東部2.11棟24層酒店式公寓45-60精裝酒店式未定未定中鐵匯展國際東部12（地上建面19.28）8棟50-110簡裝2010年5-6未定萬豪國際中部5.4（loft1.6，soho3.8）Loft2棟，sohosoho73，78,loft40毛坯2月推1棟Loft，剩0.8萬平米；2010年1月推出sohoSoh0起價(jià)7500，loftj均價(jià)16000香港國際北部2.92棟10層板式45-56毛坯年后未定大舜天成青年會(huì)中部3.26658套40-70精裝2010年年底未定金光旺角中部2.540-65精裝2010年5-6月未定潛在供應(yīng)項(xiàng)目一覽表第41頁/共65頁2010年公寓市場(chǎng)預(yù)測(cè)

1.潛在供應(yīng)后勁十足，供需失衡矛盾有望解決。從市場(chǎng)監(jiān)測(cè)反饋的信息看，2010年將有8個(gè)新項(xiàng)目入市，2個(gè)在售項(xiàng)目加推房源，預(yù)計(jì)推出近51萬平米的體量，較09年市場(chǎng)供應(yīng)將有大幅提升，可解當(dāng)前供需失衡的矛盾。

2.東部區(qū)域仍是供應(yīng)主力軍，西部區(qū)域首次供應(yīng)，將成為新的投資熱點(diǎn)。從潛在供應(yīng)的區(qū)域分布看，2010年公寓市場(chǎng)仍以東部區(qū)域供應(yīng)為主，新增供應(yīng)占總供應(yīng)的六成多，且東部區(qū)域向經(jīng)十東路（名士mini公館）、奧體（玉蘭公寓）板塊擴(kuò)張；西部區(qū)域首次出現(xiàn)公寓產(chǎn)品（發(fā)祥1號(hào)公館、銀座中心）借勢(shì)濟(jì)南西進(jìn)及西客站發(fā)展規(guī)劃，大開發(fā)商的進(jìn)駐，西部具有較大的投資潛力，將成為新的投資熱點(diǎn)；中部區(qū)域（萬豪國際、金光旺角、大舜天成青年會(huì)）也有新增供應(yīng)。

3.上半年市場(chǎng)供應(yīng)充足，量價(jià)齊升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。從潛在項(xiàng)目的推售時(shí)間來看，89%的潛在供應(yīng)體量將在2010年上半年集中釋放出來。同時(shí)，高端產(chǎn)品的入市（3個(gè)酒店式公寓），也意味著高價(jià)格的出現(xiàn)，預(yù)計(jì)公寓市場(chǎng)均價(jià)仍會(huì)保持繼續(xù)上揚(yáng)的勢(shì)頭，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。

4.高端產(chǎn)品占據(jù)半壁江山，市場(chǎng)細(xì)分愈加明顯。從產(chǎn)品供應(yīng)的檔次看，新供應(yīng)的產(chǎn)品向精裝、高中端方向演進(jìn)，酒店式公寓產(chǎn)品也將首次出現(xiàn)在濟(jì)南市場(chǎng)。產(chǎn)品的功能上更具多樣性，宜商宜住宜投資的理念愈加明顯。這對(duì)于提升濟(jì)南整體公寓市場(chǎng)的檔次及品質(zhì)以及整個(gè)公寓市場(chǎng)的發(fā)展，將有深遠(yuǎn)的影響。公寓客群兩級(jí)分化繼續(xù)上演：投資型客戶比重將有所攀升。大量高端產(chǎn)品的入市，偏投資型的理念設(shè)計(jì)，這也將使公寓產(chǎn)品的主力客群發(fā)生轉(zhuǎn)變，將使中高端投資客群比例將有提升。過渡型客群仍以中低端產(chǎn)品為主，兩級(jí)陣營分化明顯。第42頁/共65頁三、公寓案例一、公寓產(chǎn)品簡析

二、濟(jì)南公寓市場(chǎng)分析報(bào)告基本構(gòu)建鑫苑金座香格里拉九城尚都萬達(dá)達(dá)人界藍(lán)調(diào)國際東領(lǐng)尚座第43頁/共65頁居住型公寓-鑫苑金座地理位置鑫苑金座位于高新區(qū)高新區(qū)工業(yè)南路與開拓路交匯處（國際會(huì)展中心向東300米）

總建面7萬㎡開盤時(shí)間2008年6月物管費(fèi)用1.75元/平方米/月物業(yè)管理公司鑫苑物業(yè)產(chǎn)品類型3棟高層（1號(hào)樓15層，2、3號(hào)樓18層）裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯均價(jià)開盤均價(jià)4950元/平米總套數(shù)1400套宣傳賣點(diǎn)低首付的自住型公寓第44頁/共65頁鑫苑金座客戶主要以自住客戶為主，因其總價(jià)較低，吸引了大批首付能力較低的剛性需求客戶；今年以來其價(jià)格走勢(shì)處于小幅攀升的局勢(shì)。鑫苑金座價(jià)格南北朝向差達(dá)300-400元/平米，位置差價(jià)并不明顯，僅有30-80元不等。第45頁/共65頁Soho辦公型-匯展香格里拉地理位置高新區(qū)新宇路1號(hào)國際會(huì)展中心北總建面23萬㎡開盤時(shí)間預(yù)計(jì)2007年6月物管費(fèi)用1.4元/平方米/月物業(yè)管理公司產(chǎn)品類型東西塔23層，北塔31層裝修標(biāo)準(zhǔn)簡裝均價(jià)4800元/平米剩余套數(shù)1704套主力戶型55-78主打概念宜居宜商的公寓產(chǎn)品第46頁/共65頁匯展香格里拉南北朝向差300元左右，東西朝向差較小。匯展香格里拉是高新區(qū)偏商的小戶型公寓產(chǎn)品，soho辦公屬性較為明顯；今年以來其價(jià)格攀升幅度較為明顯。第47頁/共65頁九城尚都第48頁/共65頁【項(xiàng)目規(guī)劃】本項(xiàng)目體量較小，共有2東12層公寓樓和住宅樓。公寓樓1-2層為底商，3-12層為公寓，每層為4梯26戶，共260戶；住宅樓為11+1層，1梯2戶，每層兩個(gè)單元，共34戶，底商30套。第49頁/共65頁【平面圖】公寓每層為4梯16戶，南向10戶，北向6戶，層差150元/平米，朝向差450元/平米。第50頁/共65頁【公寓戶型面積】

戶型/面積

套數(shù)30-60平米260公寓A公寓C公寓B第51頁/共65頁【底商情況】1-2層為連層底商，共30套，全部對(duì)外銷售，均價(jià)20000元/平米。南鋪18套，面積在70-240平米不等，均價(jià)2.·1萬元/平米，開盤推出，09年3月售罄，投資客戶居多。北鋪12套，面積在160-240平米不等，均價(jià)1.9萬元/平米，09年6月推出，現(xiàn)剩10套240平米大戶型商鋪。第52頁/共65頁【公寓營銷分期及客戶構(gòu)成】1、項(xiàng)目開盤-09年2月產(chǎn)品定位住宅樓，主推居住型公寓。但從客戶成交情況看，卻以辦公自用型客戶為主，約為60%。流失客戶多為自住型客戶，源于首付高、居住成本高、替代產(chǎn)品多的考慮。2、09年3月-09年6月產(chǎn)品定位商住樓，主推SOHO商務(wù)公寓，宣傳宜商宜住宜投資的特征。這一時(shí)期，居住客戶比例下降，投資客戶增多?？蛻粢越?jīng)十路以南、項(xiàng)目周邊的中小型企業(yè)為主，自用投資比例約為80%。3、09年7月-至今產(chǎn)品定位純寫字樓?？蛻魩缀跞珵樽杂猛顿Y型客戶，自住型客戶全部流失。2008年12月在售公寓，面積30-60平米，開盤認(rèn)購9.6折優(yōu)惠，本月成交60套，起價(jià)4900元/平米，均價(jià)6000元/平米。2009年1月-4月在售公寓仍以居住公寓為賣點(diǎn)，四個(gè)月內(nèi)銷售45套。起價(jià)由4900漲到5500元/平米。2009年5月居住公寓改為SOHO公寓銷售，SOHO公寓所售面積32-1100平米，總價(jià)18萬起，均價(jià)6000元/平米，本月成交27套，1242平米。2009年6月SOHO公寓樣板間對(duì)外開放，主推總價(jià)19萬元起32-1100m2辦公+居住+投資，本月成交56套，2484平米。2009年7月寫字樓樣板間對(duì)外開放，主推寫字樓產(chǎn)品。本月成交8套，均價(jià)6500元/平米。2009年8月全面宣傳推廣寫字樓產(chǎn)品，本月成交8套，均價(jià)6700元/平米，現(xiàn)剩余52套?！竟I銷狀況】第53頁/共65頁地理位置位于市中區(qū)，經(jīng)二路以南，經(jīng)四路以北，順河高架以西，緯一路以東總建面2萬㎡開盤時(shí)間2009年6月交房時(shí)間2011年5月用地性質(zhì)商服用地40年產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品類型1棟高層（28層）物業(yè)配套商用水電、雙氣市政統(tǒng)一車位約600個(gè)，價(jià)格未定首付比率20%；按揭30年均價(jià)開盤均價(jià)10000元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修（800元/平米）高檔公寓項(xiàng)目

—萬達(dá)達(dá)人界第54頁/共65頁【戶型面積】客戶以投資為主，投資客約占73％。客戶基本來自在周邊辦公或居住地人群；金融、電信等高收入的投資客戶。從萬達(dá)案例來看，城市中心的高端公寓受投資客追捧；高檔公寓熱銷的關(guān)鍵是占據(jù)城市中心地段，有利于吸引全市范圍的投資者。戶型/面積套數(shù)（套）比例A：4515625%B：5031250%C：61528.3%D：64528.3%E：46528.3%09年6月開盤本月成交280套，1.54萬平米09年7月本月成交41套，0.23萬平米09年8月加推200套，均價(jià)10600元/平米，成交189套，0.79萬平米09年9月成交93套，均價(jià)10400元/平米。09年10月成交26套，均價(jià)11000元/平米?！句N售情況】【客戶情況】第55頁/共65頁【樓層差價(jià)】1-8層，每層加50元

9層比8層高200元

9-18層，每層加50元

19層比18層低100元

19層以上，每層減30元【廚房】：每戶均配置獨(dú)立廚房【供暖方式】：集中供暖【朝向差價(jià)】

南北：400-500元東西：1400元1、城市中心區(qū)的高檔公寓市場(chǎng)反應(yīng)良好。高檔公寓具有極強(qiáng)的投資屬性，城市中心的物業(yè)投資回報(bào)率更高，更易得到投資客的青睞。2、北向戶型盡量做小，降低總價(jià)以吸引投資客戶。目前市場(chǎng)上投資客對(duì)于總價(jià)較敏感，達(dá)人界開盤后低樓層、總價(jià)低的產(chǎn)品首先被消化掉?！窘梃b意義】第56頁/共65頁萬達(dá)達(dá)人界建造標(biāo)準(zhǔn)一覽表第57頁/共65頁萬達(dá)達(dá)人界建造標(biāo)準(zhǔn)一覽表第58頁/共65頁地理位置濟(jì)南市歷城區(qū)華能路與化纖廠路交叉口占地面積2.46公頃總建面約12萬平方米開盤時(shí)間2009年9月底交房時(shí)間2010年年底產(chǎn)品類型高層，1棟23層，1棟