Word房屋評估中無形損耗和價值的探討

房屋評估中無形損耗和價值的探討在成本法估價實踐中，估價人員以重置成本減損耗的形式修正建筑物功能缺陷和外界因素對建筑物價值產(chǎn)生的負面影響，則隱含了這樣的前提：重置成本是代表同類建筑中的功能最佳狀態(tài)、外界因素對建筑物最有利影響之下的市場價格。重置成本的經(jīng)濟含義若非如此，在房屋功能優(yōu)良、外界因素產(chǎn)生有利影響時，是否應在重置成本的基礎(chǔ)上增加建筑物的價值？忽略功能和經(jīng)濟因素的有利的影響也許正是成本法估價結(jié)果偏低的一種原因。本文愿對房屋估價中的無形損耗做進一步探討，研究成本法在無形因素價值影響處理中的缺陷，嘗試建立一種全新的技術(shù)思路來彌補傳統(tǒng)成本法的不足一、重置成本的經(jīng)濟含義和特點分析1.重置成本（重建成本，以下統(tǒng)稱重置成本）是市場價值。成本法中的“重置成本”是重新取得或重新建造全新狀態(tài)的房屋所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發(fā)利潤之和，并非絕對意義上的成本，而是房屋的市場價值。2.重置成本是市場上可以接受的公平重新建造價格。建筑物的重置成本是建造某一類建筑物的典型成本，而非實際成本，是在正常市場狀況下建造該類建筑物最可能的成本，也稱公平成本。房地產(chǎn)商的實際建造成本若低于它，不會降低該房地產(chǎn)的價值，只會形成開發(fā)商的超額利潤；反之，只會造成開發(fā)商的損失。3.重置成本并非同類建筑中功能效用最佳狀態(tài)下的價格。成本法依賴于替代原則，根據(jù)替代原理，現(xiàn)有房地產(chǎn)的價格可以由新建一個相同效用的替代品的成本來衡量。因此，重置成本是該類建筑目前效用下的成本。但嚴格來說，成本與功能效用之間并無絕對的正相關(guān)關(guān)系，建筑物部分功能效用，如采光、通風、朝向、平面布局主要取決于建筑設(shè)計，與其建造成本無必然關(guān)聯(lián)。建筑物的最佳功能效用不能完全依賴于高成本的投入，成本的增減一定要對效用有所作用才能形成價格，現(xiàn)實生活中不乏成本接近而功能迥異的建筑物，所以重置成本只能是建造此類功效建筑物最可能為市場接受的公平成本，并非同類建筑中功能效用最佳狀態(tài)下的價格。4.重置成本不能體現(xiàn)建筑物在最高最佳使用方式下的價格。具有一定建筑特征的房屋建成后，成本已然定數(shù)，建成后的房屋做何用途（假設(shè)該建筑具備多重用途），只是所有者對其選擇的一種獲利方式，與重新建造該建筑物的成本價格并無必然聯(lián)系，相同重置成本的建筑物可作不同用途使用。房地產(chǎn)估價遵循最高最佳使用原則，重置成本不能必然體現(xiàn)建筑物在獲利最大使用方式下的價格。5.重置成本是長期均衡市場狀態(tài)下的價格。成本法的價值觀具有內(nèi)向性，獨行于外部市場環(huán)境（包括產(chǎn)品市場和投資市場），成本法沒有考慮競爭原則和供求原則，隱含了這樣的假設(shè)-長期市場均衡假設(shè)。即在運用成本法時必須承認估價結(jié)果的適用環(huán)境是一個處于均衡狀態(tài)的房地產(chǎn)市場。因為在成本法估價時，所采用的成本概念具有新古典經(jīng)濟理論中的長期成本性質(zhì)，在完全競爭的市場結(jié)構(gòu)中，當市場處于長期均衡時，產(chǎn)品的價格取決于產(chǎn)品的長期成本。當市場處于非長期均衡狀態(tài)時，產(chǎn)品的價格與長期成本不具可比性。如：目前本地區(qū)寫字樓大量空置，則寫字樓的市場價格接近或低于成本價格；當需求量迅速增加、供應量一定時，寫字樓的市場價格高于成本價格。在重置成本中，均無法體現(xiàn)這種變化。估價中遵循公開市場假設(shè)和估價時點原則，房地產(chǎn)的價格應反映估價時點在公開市場供求情況下的價格，重置成本體現(xiàn)了估價時點價格水平下的建造價格，卻反映不了估價時點房地產(chǎn)市場或房地產(chǎn)分類市場的供求關(guān)系。綜上所述，重置成本應是建筑物市場價格的一種反映，但不能代表最佳功效狀態(tài)下的建筑物成本，同時也無法體現(xiàn)建筑物最高最佳使用狀態(tài)下的價格，更不能反映估價時點市場供求關(guān)系下的建筑物價格。它只能是此類功能效果建筑物在市場供求均衡情況下的平均市場價格。這種分析會使成本法的適用范圍受到限制，毫無疑問，在估價時點，決定和影響房地產(chǎn)價值的因素維持不變，房地產(chǎn)的價值應該是惟一的，不同的估價方法得出的結(jié)果應趨于一致。在選用成本法估價時，主要立足于房地產(chǎn)的產(chǎn)品屬性，但現(xiàn)實生活中房地產(chǎn)的價格則多取決于市場、效用因素。房地產(chǎn)的市場價值原理包括替代原理、環(huán)境影響原理、變動原理、競爭原理、供求原理、經(jīng)濟外部性和貢獻原理等，大多數(shù)強調(diào)外界因素對房地產(chǎn)價值的影響，不論成本法是否適合于評估有豐富交易案例或活躍市場的物業(yè)，但作為一種評估常用的方法，應滿足其估價結(jié)果接近市場價值的原則。所以需要考慮更多外界因素的影響，尤其是將無形或非成本因素的影響價值化。二、影響建筑物價值的因素和無形損耗之間的關(guān)系影響房地產(chǎn)價值的因素有四個：物質(zhì)、經(jīng)濟、社會和政府因素。由于成本法估價的思路是房地分估，價值合一，有必要將房地產(chǎn)總體價值影響因素表現(xiàn)在土地和建筑物上的作用加以區(qū)分。同時，成本法中大部分無形或非成本因素對建筑物價值的影響，是以無形損耗的形式來體現(xiàn)的，所以有必要將各種因素引起的無形損耗加以區(qū)分，在估價時才能避免因素影響效果的重復計算或漏算。1.物質(zhì)影響因素與無形損耗影響土地價值的物質(zhì)因素包括位置、尺寸、形狀、地質(zhì)、地形、地勢、植被、氣候、景色、生態(tài)和污染程度等。開發(fā)的資源，如公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)程度等也是決定土地價值的自然影響力。影響建筑物的價值的物質(zhì)影響力則取決于建設(shè)質(zhì)量以及設(shè)計與環(huán)境的適應性和一般性。如建筑物外觀、結(jié)構(gòu)、布局、設(shè)備、施工質(zhì)量和適用性，以及整體款式、造型與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)程度等。由于建筑物的功能性貶值體現(xiàn)建筑技術(shù)的提高和消費者偏好的改變對建筑物價值造成的影響，所以以上因素對建筑物價值的影響主要通過建筑物的重置成本和物質(zhì)性損耗、功能性損耗來體現(xiàn)。房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)勢的變化嚴格來說應反映在建筑物占地價值的變化上。至于環(huán)境因素，如景觀、生態(tài)、清潔衛(wèi)生及污染情況，則由建筑物位址的不同而不同，假定建筑物可以移位，則可完全避免原位址環(huán)境因素的影響。所以筆者認為在成本法中建筑物經(jīng)濟性損耗外界因素的影響不包括環(huán)境污染、經(jīng)濟地理位置的變化，而這些因素則直接影響建筑物占地的價值。2.經(jīng)濟影響因素與無形損耗經(jīng)濟因素反映房地產(chǎn)對攝取經(jīng)濟和區(qū)域經(jīng)濟的適應性。包括供求因素、物價因素、購買力水平、利率因素、政府經(jīng)濟干預等，主要體現(xiàn)在市場供求對房地產(chǎn)的影響上。以上經(jīng)濟因素共同作用于構(gòu)成房地產(chǎn)商品的土地和地上建筑之上，所以，筆者認為建筑物的經(jīng)濟性損耗應主要反映由于外界經(jīng)濟因素的變化對建筑物價值的影響。3.社會影響因素與無形損耗社會因素主要有人口因素、法制因素、文化因素和社會發(fā)展程度等。這些因素構(gòu)筑了房地產(chǎn)的整體社會環(huán)境，共同影響著土地和地上建筑。由于人口結(jié)構(gòu)、社會偏好、生活條件的改善更多地影響著人們對建筑布局、格調(diào)的看法，所以在建筑物價值的影響中，則更多地體現(xiàn)為功能性損耗。4.政府影響因素與無形損耗政府因素影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法規(guī)方面的因素，包括土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、稅收政策和市政管理等。從微觀層次上看，城市規(guī)劃中主要規(guī)定土地用途、容積率、覆蓋率等指標，完全是作用于土地資產(chǎn)上的因素，所以，成本法中將土地用途的改變、城市規(guī)劃對土地的不利影響界定為建筑物的經(jīng)濟性損耗影響因素是不嚴謹?shù)摹＝?jīng)濟性損耗經(jīng)常被認為是房地產(chǎn)的不可移動性在周圍環(huán)境變化時造成的結(jié)果，如土地用途的改變、四周房地產(chǎn)的使用不協(xié)調(diào)、道路、機場產(chǎn)生的塵土和噪音等，但是這種價格下降和上升的實質(zhì)是地價的變動，而不是建筑物價值的變動。所以建筑物周圍環(huán)境的變化直接作用對象是建筑物所在土地的地價的變動，而不是建筑物的價值。而經(jīng)濟政策的變化，使地區(qū)整體投資環(huán)境發(fā)生改變，會影響房地產(chǎn)整體市場，包括對建筑物的價值影響。三、無形因素對建筑物價值的影響分析成本法中的物質(zhì)、功能和經(jīng)濟損耗是與代表所在位置的最高最佳用途的全新建筑物相比而得出的，現(xiàn)有成本法估價理論將各種無形或非成本因素的影響均歸結(jié)于對其重置成本的折減，則隱含了這樣的前提，即重置成本是代表物質(zhì)上的全新狀態(tài)、同類建筑中的功能最佳狀態(tài)、外界因素對建筑物最有利影響之下的供求平衡市場價格?；谏衔牡姆治?，重置成本更多地體現(xiàn)一種平均而非最佳狀態(tài)的價格，在房屋功能優(yōu)于一般建筑物或外界因素產(chǎn)生有利影響時，各種無形或非成本因素的影響會在重置成本的基礎(chǔ)上增加建筑物的價值，即成本法估價中，也要考慮功能和經(jīng)濟性因素對建筑物價格的有利影響。傳統(tǒng)成本法中對無形和非成本因素價值影響處理方法具有以下不足：1.建筑物的無形價值在成本法中得不到完整體現(xiàn)。房地產(chǎn)交易的對象是完整的房地產(chǎn)商品，商品房地產(chǎn)的市場價值內(nèi)涵是包括其實體價值和無形價值在內(nèi)的綜合價值。按照成本法的估價原理，只有部分成本影響因素對無形價值的影響可包含在重置成本中，而大量非成本因素產(chǎn)生的建筑物無形價值，如歷史文化價值、品牌優(yōu)勢并不能得到體現(xiàn)。例如古建筑歷久彌珍的歷史文化價值在成本法的運算過程中無處增值，按照成本法的估價原理，三項損耗的扣減只會令古建筑的估價值低于重置成本；旅游建筑（如中華民族園，世界公園）的文化旅游價值利用成本法估價原理也無法準確計算；知名品牌蘊涵的良好品質(zhì)、產(chǎn)品文化、優(yōu)良服務、企業(yè)形象等無形價值也難以全面包含在成本法的估價結(jié)果中。按照成本法的原理，四合院傳統(tǒng)風格的古舊建筑與新建的現(xiàn)代別墅在重置成本相同的情況下，假如不存在功能和經(jīng)濟性損耗，則別墅建筑的價格會遠遠高于四合院建筑，恰恰相反的是，在交易市場上很容易發(fā)現(xiàn)相反的結(jié)論。建筑物的無形價值如在成本法中得不到肯定，成本法與市場法、收益法估價結(jié)論之間的差異將無法消除。2.不能準確區(qū)分成本相近、功能效果迥異的建筑物之間的價格差異。假定同一地區(qū)的類似住宅，由于設(shè)計方案的不同，其中一個缺少視覺和聲音方面的私密性、通行、進出車庫明顯不便、通風不好，另一個有很好的視覺和聲音方面的私密性、通行和車庫位置非常方便、通風良好。兩處結(jié)構(gòu)重置成本基本相同，在成本法估價中對住宅一做了功能損耗調(diào)整，由于重置成本非該類住宅在最佳功能效用下的成本，那么也無理由不對住宅二更好地功能效用提出增值調(diào)整，相信消費者能夠并且愿意接受這種價值差異。3.不能體現(xiàn)環(huán)境因素和經(jīng)濟政策對建筑物價值的積極影響。市場價值原理中的環(huán)境影響原理指出：房地產(chǎn)價格受到周圍環(huán)境的影響，與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)具有較大的市場價值，反之則削減價值。與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)程度在功能性損耗中既然能被作為折減建筑物價值的要素之一，同樣也應成為增加其價值的因素之一。經(jīng)濟外部性原則認為，特定不動產(chǎn)的外在因素有可能產(chǎn)生積極或消極的經(jīng)濟影響，在成本法估價中，對經(jīng)濟政策變化導致的某區(qū)域房屋價值的貶值作了損耗調(diào)整，而經(jīng)濟環(huán)境的變化，如申奧成功，加入WTO，提升了北京市的投資吸引力，此類因素帶來的建筑物租金上漲同樣應作增值調(diào)整。4.不能表現(xiàn)供需不平衡市場狀態(tài)下房地產(chǎn)的價值。市場供求關(guān)系有三種：供大于求、供需平衡和供不應求，經(jīng)濟性損耗是在長期市場均衡狀態(tài)下的市場價值（重置成本）基礎(chǔ)上對估價時點因供大于求帶來的負面效應的價格修正，那么，估價中也應正視估價時點供不應求帶來的正面效應對房地產(chǎn)價值的影響。如一倉庫建筑，由于倉儲市場在近幾年內(nèi)不能吸納更多的倉儲空間，使該建筑物不能全部租出，由于空置帶來的價值折減在經(jīng)濟性損耗中給予了充分的考慮，相反，如果后來倉儲需求增加，使該建筑物的租金上升，這一外界因素帶來的正面效應為何又不