戀日·國(guó)際獨(dú)立式公寓項(xiàng)目設(shè)計(jì)

李春平“戀日·國(guó)際--獨(dú)立式公寓”（注意資料保密?請(qǐng)勿外傳）“戀日?國(guó)際--獨(dú)立式公寓”（Apartment,Sun-thirstyInternational.）………………………整合營(yíng)銷(xiāo)傳播策劃報(bào)告和工作計(jì)劃首席策劃人：北京藍(lán)石營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理李春平2002年5月《閱讀提示及序言》“房地產(chǎn)首先是巨人的游戲，最終卻是思想者之間的對(duì)話(huà)。”項(xiàng)目的成功在于“信心、能力和實(shí)力”。首先要把握項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，那么思考及有效的工作方法是關(guān)鍵；確定項(xiàng)目的“思想靈魂”和“主題方向”是最重要的。其次要經(jīng)歷縝密的求證和設(shè)計(jì)；最后在確立方向后，最大限度地投入執(zhí)行及實(shí)施。目錄I、項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析一.住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況和趨勢(shì)二.住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)概況及策略分析減三好．譜“邀戀犬日繳?獄國(guó)衛(wèi)際鳥(niǎo)--灌-睬獨(dú)立式公慣寓妥”膽項(xiàng)目和市場(chǎng)的統(tǒng)分析綠四沉些、消費(fèi)者分析置五時(shí).湊買(mǎi)傳播分析礦I辣I總、項(xiàng)目的整合擋營(yíng)銷(xiāo)傳播戰(zhàn)略謎一姐.雪塊整合營(yíng)銷(xiāo)傳播依的概念和機(jī)會(huì)拼點(diǎn)洞二才.韻優(yōu)整合營(yíng)銷(xiāo)傳播皺的前提條件分搶析弟三蔽.佛紅整合營(yíng)銷(xiāo)傳播鋪的戰(zhàn)略組合和拘計(jì)劃鞋II謙I列、新聞話(huà)題策廢劃和傳播計(jì)劃早一．新聞話(huà)題駐傳播的比較分期析萌二．新聞話(huà)題鹽傳播的優(yōu)勢(shì)分雖析擊三、新聞話(huà)題掏傳播的工作計(jì)頓劃炸I儲(chǔ)V粒、廣告戰(zhàn)略稅一．廣告產(chǎn)品掌的制作原盒則院婚二．廣告?zhèn)鞑l的表現(xiàn)策略和架原則愉三．廣告?zhèn)鞑テ偷拿襟w購(gòu)買(mǎi)決紗策垮四．廣告?zhèn)鞑椀馁M(fèi)用預(yù)算安斬排熟V磨、總刻促銷(xiāo)傳播戰(zhàn)略再一．促銷(xiāo)傳播乒的原則促二．促銷(xiāo)傳播俗的費(fèi)用預(yù)算安遇排米V聰I架、悲蚊關(guān)系傳播戰(zhàn)略星一．關(guān)系傳播牛戰(zhàn)略的原則及炸流程伴二．關(guān)系傳播羨戰(zhàn)略的組合別三．關(guān)系傳播噴的費(fèi)用預(yù)算安移排掃VII猛閃、關(guān)于本方案是的執(zhí)行及決策品問(wèn)題濟(jì)一．關(guān)于本方爬案的執(zhí)行原則漂二．關(guān)于本方疊案的決策問(wèn)題案名解析：仁1服、選擇案名的叼原則：姑（樓1食）公吊項(xiàng)目所在區(qū)域瓶（北仇京叼CB億D盞）龜是勞“丘國(guó)際性的商務(wù)鐵和居禿住工”托的地區(qū)，因此斗，確定案名的友首要原則是：夫具犧有靜“您國(guó)際化、現(xiàn)代倚性份”肌的導(dǎo)向；逮（建2知）亡靜案名會(huì)要晚“扇簡(jiǎn)單、易記和破便于傳膝播誠(chéng)”上。膜2臥、皂“嶼戀貝日老?隙國(guó)覽際昂--收-搭獨(dú)立式公萍寓涂”顆：砌1擊）、戀圓日唉?嘩國(guó)際：確定作攤為尼“皮戀云日廟”壟的系列衍生品露牌；叔2駛）、獨(dú)立式公丘寓：定位、定筐義本項(xiàng)魂目榆“軋差異盛化禾”識(shí)的物業(yè)形態(tài)和柏產(chǎn)品類(lèi)型；族3吧）、英語(yǔ)名稱(chēng)雪：谷Apart薪ment,附Sun-th衛(wèi)irsty午Intern蘿ationa槽l罩。怨I釋、項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)啄境分析欠一挎、濫縱住宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)財(cái)發(fā)展概況及趨燥勢(shì)溜1.康輔買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)代四：栽中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)富歷經(jīng)十幾年的炸發(fā)展，目前總憐體上已進(jìn)入買(mǎi)汽方市場(chǎng)時(shí)代。稿其市場(chǎng)供需的刷格局呈現(xiàn)為隱：旨宣1犧）叨.池區(qū)域性的不平希衡：國(guó)內(nèi)住宅唇產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程假度按照：深圳拒、廣購(gòu)州槍>戀上沖海富>石北弦京龍…哀…耀排列；久2鍵）何.賴(lài)結(jié)構(gòu)性的不平雅衡：大量的質(zhì)貢次價(jià)高的積壓交產(chǎn)品與高質(zhì)量位的性能價(jià)格比爸良好的暢銷(xiāo)產(chǎn)燭品并存的市場(chǎng)摔。杯3驚）宜.伴買(mǎi)方市場(chǎng)決定隊(duì)了中國(guó)住宅產(chǎn)醫(yī)業(yè)已進(jìn)入普在?！霸晟唐妨?、銷(xiāo)售裝力及形象夾力滿(mǎn)”盤(pán)上多層次，全汽方位競(jìng)爭(zhēng)的市懶場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代。槍4痕）汗.講或者說(shuō)，房地借產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須重歇視絹“暗產(chǎn)品創(chuàng)新、市兩場(chǎng)創(chuàng)新和制度選創(chuàng)株新交”施。惡2.運(yùn)漿個(gè)性化消費(fèi)趨幕勢(shì)及潮流：這中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)乘在近年來(lái)結(jié)束夢(mèng)了傳統(tǒng)的、單屢一模式化急的毅“肢集團(tuán)消費(fèi)時(shí)塌代阿”棋，正漸次進(jìn)入肌凸現(xiàn)個(gè)性化特講征赴的茶“魯散戶(hù)消費(fèi)時(shí)矩代且”國(guó)，這也是未來(lái)息住宅產(chǎn)品消費(fèi)評(píng)的主流趨勢(shì)。性3.妙達(dá)北京住宅產(chǎn)品粉市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)超狀及趨勢(shì)：勻北京的住宅產(chǎn)骨品市場(chǎng)煙自答199鮮9元年開(kāi)始啟動(dòng)，血至種200抗1投年呈現(xiàn)出供應(yīng)銷(xiāo)量成倍增長(zhǎng)、琴銷(xiāo)售需求也大起幅提高塑的匙“從供需兩風(fēng)旺壓”國(guó)的繁榮景象；比但隨著北京房秀地產(chǎn)市享場(chǎng)暑“額賺錢(qián)示蟻范不”盡效應(yīng)的擴(kuò)散，認(rèn)各類(lèi)社會(huì)資本家和企業(yè)將大規(guī)他模涌入并爭(zhēng)奪霉市場(chǎng)，最終將距導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)它環(huán)境的惡化。軟（儉1矛）當(dāng)前的市場(chǎng)念狀況及趨勢(shì)分袍析：扇北京房地產(chǎn)市外場(chǎng)在經(jīng)歷了長(zhǎng)朵達(dá)解3舟年的高速發(fā)展鄙后，癢自灘200賣(mài)1謝年下半年開(kāi)始瀉出紹現(xiàn)晃“袋震蕩整嗎理亂”宰的局面，呈現(xiàn)逗出市場(chǎng)交易量絲縮小、消費(fèi)者危普遍誠(chéng)地僑“言持幣待樣購(gòu)邊”灑的現(xiàn)象。殿在閃200乏2肥年上半年，市脅場(chǎng)又出現(xiàn)一定啟的回暖駁和栗“彎反虛彈餓”殲，但我們相信烘，市場(chǎng)正發(fā)生夏著本質(zhì)上的一廁些變化，而分雞析其深層次的抽原因應(yīng)該是：嶄第一，從總量劉來(lái)看，供給正怪以成倍護(hù)的敗“貴幾何級(jí)越數(shù)走”仇的形式在增長(zhǎng)腔，需求也在增競(jìng)長(zhǎng)，但卻文是勿“匆算術(shù)級(jí)棒數(shù)博”俊的幅度。暴第二，從結(jié)構(gòu)既上來(lái)看，有效鳥(niǎo)供給和有效需疏求不平衡，市叼場(chǎng)主流需求和已供給錯(cuò)位哀，已“之貨不對(duì)籍板欺”礙的問(wèn)題較突出犯?；瑁?揪）、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)接的格局和選擇餅：煙我們相信，京蹦城房地產(chǎn)注的杠“石大造勢(shì)童”尖正在發(fā)生變化禁，至少階段性及的溫“閃震距蕩甲”輔已是事實(shí)，因失此，每一個(gè)發(fā)迎展商都面臨考穿驗(yàn)。那么，未麥來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的膝格局會(huì)是什么申呢？我們深信近：在每一個(gè)產(chǎn)宿業(yè)市場(chǎng)中鉤，疊“坡20/8問(wèn)0完法球則圣”煎都在起作用，釣市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)回果就是優(yōu)勝劣聲汰、強(qiáng)者恒強(qiáng)碗、弱者恒弱，扎京城房地產(chǎn)市賄場(chǎng)在未來(lái)會(huì)是趨暢銷(xiāo)樓盤(pán)和滯雀銷(xiāo)積壓樓盤(pán)并亂存的格局，我肚們只有努力進(jìn)撈入市場(chǎng)前列，攏才有勝出的希炕望。系二駝、纖雖住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)精概況及策略分輝析昆1.括盾市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略塊選擇：籌適應(yīng)洗于月“跡買(mǎi)方市逼場(chǎng)抱”跡和香“伐個(gè)性化消倉(cāng)費(fèi)努”鐘的現(xiàn)狀及趨勢(shì)文，我們考慮選澇擇的競(jìng)爭(zhēng)策略粱是：砌1洲）價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策告略：粗“齊價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策抽略播”鼠的運(yùn)用受到成島本的限制及競(jìng)概爭(zhēng)者的擠壓，誰(shuí)因此有效的價(jià)觸格競(jìng)爭(zhēng)策略著是暮“絕低價(jià)入市、逐音步成浸長(zhǎng)毯”詠，或者選豪擇婆“皂多頻率、小幅恥調(diào)胃高筑”遍的價(jià)格模式，枕以達(dá)到首先獲象取市場(chǎng)份額再友攫取市場(chǎng)利潤(rùn)憂(yōu)，并吸引消費(fèi)筍者騎“且追漲心預(yù)理釘”捆的目的。、守2敲）差別競(jìng)爭(zhēng)策騎略：錫“擠差別競(jìng)爭(zhēng)策養(yǎng)略哨”張是個(gè)性化消費(fèi)針時(shí)代的必然選戒擇，有效的差登別競(jìng)爭(zhēng)策略可啦以獲取進(jìn)涉入舒“拖無(wú)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)凍域收”毒的最大利益。腹具體實(shí)施的類(lèi)臘型及手段包括堵：忙A.漫畫(huà)體現(xiàn)產(chǎn)品功能久（效用）和服熊務(wù)的差別化；植B.劣弓體現(xiàn)個(gè)性、情宿感的形象差別瓜化；兼C.符厲體現(xiàn)生活方式宰、形態(tài)的差別習(xí)化；供D.省訊體現(xiàn)某種價(jià)值扒的符號(hào)差別化滅；浪3御）污“四做得最好、做乎第呈一呆”柳的競(jìng)爭(zhēng)策略：方社會(huì)種的更“劉焦點(diǎn)、熱駱點(diǎn)厭”餓總是那燥些幅“恨第一的、最好存的、劃時(shí)代閉的掠”景高事件。因此，添選騙擇顆“奧做得最蒙好痕”遇的競(jìng)爭(zhēng)策略往奮往能夠獲取巨格大的增殖利益豐。噸2.博戚北京房地產(chǎn)市居場(chǎng)的供需分析龍：滿(mǎn)A)找鮮、目前，北京志在建、在售的毒住宅項(xiàng)目絨為瓣300匆0條萬(wàn)平方米士。魂才B樣)甚、各種產(chǎn)品類(lèi)窯型及檔次基本影都已覆蓋，如巧別墅、高級(jí)公速寓住宅、一般團(tuán)住宅、經(jīng)濟(jì)適朋用房；價(jià)格檔所位可區(qū)分習(xí)為撇450霉0滋元更/該平方米以下以、蓮450蘭0撿元湯/逗平方差米餓—解700啊0肉元寺/掛平方米害、淋700摸0非元裙/乎平方職米娃—犯1000牢0匙元尼/系平方米據(jù)、陪1000映0拉元劫/脖平方米以上。晌C洲)丘、面對(duì)住宅產(chǎn)鳥(niǎo)品在功能及效歲用（物質(zhì)狀態(tài)遍層面上）日趨駝同質(zhì)化，差別躬性很小的現(xiàn)實(shí)哲，各項(xiàng)目均努葛力在（產(chǎn)品的聯(lián)精神文化層面肚上）營(yíng)銷(xiāo)策略咽及競(jìng)爭(zhēng)手段上校大做文章，也違是花樣翻新、網(wǎng)異彩紛呈。沒(méi)D克)慶、預(yù)計(jì)貴在若200傭2柏年度，北京瓶的雅“處新度增釣”中的住宅項(xiàng)目供格應(yīng)量滴為關(guān)100劃0燒萬(wàn)平方米，銷(xiāo)叨售量在洗原宏90狂0羅萬(wàn)平米的基礎(chǔ)溫上增城長(zhǎng)腰20體%榮～有30牛%甜?；\3呈、北京房地產(chǎn)牽市場(chǎng)高知名度烏品牌、項(xiàng)目分引析：炭在這里我們簡(jiǎn)魔略地分析和列幼舉，北寄京揭CB伴D漁區(qū)域內(nèi)，最具有影響力及特點(diǎn)現(xiàn)的一些項(xiàng)目：1）現(xiàn)代城：涌北京目前最具啟有品牌明星效贈(zèng)應(yīng)及高銷(xiāo)售率鑰的項(xiàng)目，有如里下特點(diǎn)：由A.傘火體現(xiàn)現(xiàn)代意義餅的產(chǎn)品質(zhì)量及拒功能；淚B.倦響體李現(xiàn)鞠“在時(shí)浪尚德”繞、嚷“爆另卸類(lèi)困”透的生活方式；竄C.鏈雹體現(xiàn)個(gè)性張揚(yáng)承的形象；翁D.采錘體現(xiàn)信息時(shí)代大所特有揉的女“音SOH闖O昌”握的符號(hào)概念，址并獨(dú)任享輝“澡概念行塔銷(xiāo)慮”裁的優(yōu)勢(shì)；瞧E.句鋤“睜事件行滲銷(xiāo)成”童所帶來(lái)的新聞皆轟動(dòng)效應(yīng)；碗F.綿嗚名人效應(yīng)也較之高。冶2娘）陽(yáng)泊光殖10督0匪國(guó)際公寓：撥200棟0槳年度北京最具拔影響力的項(xiàng)目都之一頁(yè)A.棒買(mǎi)體現(xiàn)創(chuàng)新型的塊產(chǎn)品功能及效棋用；扔B.斥課首家引入國(guó)際仆建筑大師打蝴造落“還國(guó)際暈化勞”扶的產(chǎn)品及生活發(fā)方式；俘C.凡攀實(shí)擊施雞“盤(pán)Mi務(wù)a造計(jì)癢劃奉”裂，體嫁現(xiàn)荒“嘉個(gè)性化家居顧葛問(wèn)瓣”談的形象和服務(wù)悲創(chuàng)新；鏈D.睛僵項(xiàng)目的知名度木及美譽(yù)度均較信高養(yǎng)。暢摔E.雁脂目前已成為跨價(jià)區(qū)域、全國(guó)性王的知名品牌。須三單．皆“學(xué)戀攏日其·襯國(guó)捧際疲--燒-椒獨(dú)立式公扯寓框”斷項(xiàng)目現(xiàn)狀和市梁場(chǎng)的分析：播（一）惑、負(fù)良房地產(chǎn)公司的勝開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及對(duì)尼策：振1縱、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)憲的現(xiàn)狀：餐（擴(kuò)1距）塔撈土地儲(chǔ)備：壘土地儲(chǔ)備是一另個(gè)地產(chǎn)公司的壽命脈。目前各太知名開(kāi)發(fā)商紛號(hào)紛圈地，實(shí)際英上正是看好了味北京市場(chǎng)潛力房巨大。與上海叛、廣州和深圳胖對(duì)比，北京仍跡可以從期房階督段發(fā)售，并可瞧在工程初步階鄭段即獲得金融于支持，這種優(yōu)床厚的條件是其宋他地區(qū)并不具腰備的。隨另外一方面，博外埠機(jī)構(gòu)也進(jìn)蠢京圈地的原因烈在于：北京市高場(chǎng)如按開(kāi)發(fā)商房自有資金計(jì)算正，憐199升8毛年的資金利潤(rùn)煉率距在餅15嫩0衛(wèi)％，益而廣200線(xiàn)1馳年仍毅在土6標(biāo)0零％，如此豐厚蝕的利潤(rùn)率，必夢(mèng)然會(huì)吸引外埠制開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)繪入。響（羅2間）欄筆產(chǎn)品規(guī)劃和市練場(chǎng)：筍從網(wǎng)“始華野地隨產(chǎn)噴”鵝開(kāi)發(fā)自的浙“吊九龍家園婆（虎199捆9爽年務(wù)）餅”市、湊“當(dāng)戀日嘉園適（弱200會(huì)0燥年姻）般”窩，均獲得當(dāng)年昨度胞的槐“敘十大明星樓垮盤(pán)辜”奏的事實(shí)看：產(chǎn)籍品能力較強(qiáng)，腔也備受市場(chǎng)的屆歡迎和追捧，貨說(shuō)明公司具有庫(kù)很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)開(kāi)隱發(fā)能力和較高同的市場(chǎng)影響力形。棄在未來(lái)的市場(chǎng)伯上列，失“異綜合競(jìng)爭(zhēng)脊力逢”宜將決定房地產(chǎn)貢開(kāi)發(fā)的成敗。搖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是窮一項(xiàng)需要組合止各種資源、連史接上下游產(chǎn)業(yè)陜的系統(tǒng)性工作揚(yáng)。在現(xiàn)實(shí)中，拘大部分成功的禁房地產(chǎn)項(xiàng)目在莊各方面也都是廳做得最好的：土如在市場(chǎng)定位第、土地開(kāi)發(fā)、稍規(guī)劃設(shè)計(jì)、工盡程實(shí)施、市場(chǎng)啟營(yíng)銷(xiāo)、銷(xiāo)售服辟務(wù)等環(huán)節(jié)，一臂般也都具備很唇高的競(jìng)爭(zhēng)力。膽“蒸華野地禿產(chǎn)醋”偵已建立了較高卷的陣“只綜合競(jìng)爭(zhēng)域力襲”戚。避（房3富）欣亡營(yíng)銷(xiāo)組織和品洋牌：謹(jǐn)從各種統(tǒng)計(jì)資啊料看墾，驟200們0窮年度的項(xiàng)宏目吧“餡戀日嘉敞園瓜”果，其投入的廣標(biāo)告量是相當(dāng)大鼓的，對(duì)于銷(xiāo)售遍也起到了相當(dāng)巖的促進(jìn)作用。選另一方面，盡便管塘“姨華野地里產(chǎn)裳”待公司數(shù)年來(lái)進(jìn)掌行了多個(gè)項(xiàng)目食成功的開(kāi)發(fā)，蚊但是卻沒(méi)有站絡(luò)在公司品牌戰(zhàn)項(xiàng)略的高度上進(jìn)極行整合。年目前，在房地梨產(chǎn)界還流行一踢種幼稚的說(shuō)法?。寒a(chǎn)品比品牌渴更重要，因耐為波“痛項(xiàng)誦目爸”毯的銷(xiāo)售是第一智位的，消費(fèi)者四在購(gòu)買(mǎi)時(shí)并不殲看訴“辰企喘業(yè)技”瘦的品牌。房地杰產(chǎn)需不需要品振牌？這個(gè)問(wèn)題胃根本不用討論傲。這種觀點(diǎn)缺床乏最起碼的市慢場(chǎng)意識(shí)或葵是逢“福急功近紡利役”禁的短視行為在申作怪。實(shí)施品司牌戰(zhàn)略、以品撐牌形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)旺勢(shì)已是各產(chǎn)業(yè)微市場(chǎng)發(fā)展的必錢(qián)由之路，打造碼知名品牌、塑育造項(xiàng)“農(nóng)受消費(fèi)者尊得重括”累的品牌，將是哪房地產(chǎn)企業(yè)制咳勝于未來(lái)的必自由之路。新因此馳，扁“貪華野地蓄產(chǎn)原”語(yǔ)應(yīng)從現(xiàn)在開(kāi)始沈，對(duì)公司品牌采進(jìn)行整合和強(qiáng)富力的傳播，以飼應(yīng)對(duì)未來(lái)的發(fā)嫂展。搬2年、公司發(fā)展的遵對(duì)策：賤（悠1思）猶忌確蓬立發(fā)“套華野地稈產(chǎn)穿”宇長(zhǎng)線(xiàn)發(fā)展的目食標(biāo)：姥華新國(guó)際和中拳體產(chǎn)業(yè)（北京墨奧林匹克花園盈開(kāi)發(fā)商）在研娘究了北京現(xiàn)狀晉之后認(rèn)為：缸在啊8身年內(nèi)，北京還晨應(yīng)徑有野850營(yíng)0怨～羨900乎0撒萬(wàn)平方米的開(kāi)得發(fā)量。也就是勢(shì)在全國(guó)范圍內(nèi)閃，北京雖然已抵有激烈的競(jìng)爭(zhēng)謠，但與全國(guó)其撤它地區(qū)相比，會(huì)市場(chǎng)空間仍是秋很大的。矮因此，華野公虛司在目前已積毒累了種種經(jīng)驗(yàn)菊的基礎(chǔ)上，有外必要制定中長(zhǎng)巴期的房地產(chǎn)發(fā)鹽展戰(zhàn)略。正所福謂匪“儀預(yù)則立，不預(yù)糟則手廢扣”根。痕另外，在北京汪的二、三級(jí)市澡場(chǎng)逐漸打開(kāi)之商后，還會(huì)有兩快到三輪的市張場(chǎng)違“漂高熱放量稅期列”翼，談“氣華野地偉產(chǎn)盜”催應(yīng)在戰(zhàn)略予以預(yù)考慮，尋找市車(chē)場(chǎng)空白點(diǎn)，避呼實(shí)就虛，不與性華潤(rùn)、華遠(yuǎn)、嘉萬(wàn)科等大公司細(xì)正面撞擊，走畜特色地產(chǎn)開(kāi)發(fā)紫的路子。鉆（衰2熊）穩(wěn)迷確立相應(yīng)的專(zhuān)鼓業(yè)操盤(pán)班底：戚一個(gè)地產(chǎn)公司昂最重要工作，稀是曲“潑前期運(yùn)匠作咬”價(jià)：一是與政府困土地部門(mén)接洽駝、審批的能力慕，二是產(chǎn)品前源期定位和研發(fā)文、規(guī)劃的能力濕。如果與政府陸接洽能力不強(qiáng)更，會(huì)錯(cuò)失市場(chǎng)摧良機(jī)；如果產(chǎn)閣品的前期研發(fā)汪規(guī)劃能力不強(qiáng)祖，其它環(huán)節(jié)再益強(qiáng)，到最后也縣只能漫是票“假拆東墻補(bǔ)西絞墻返”職的慌亂局面。鞋因此，前期胃的腥“公規(guī)劃與產(chǎn)品研冷發(fā)部化門(mén)失”奏是要放在戰(zhàn)略催高度予以重視認(rèn)的。繳銷(xiāo)售、推廣，深則是一個(gè)項(xiàng)目蠻作戰(zhàn)的最前線(xiàn)趨，二者互為依子存，不能厚此讀薄彼。從目前完的情形看，市栽場(chǎng)團(tuán)隊(duì)的組織婦是在向著良性災(zāi)方向發(fā)展。唇（二）祖、荷“催戀撿日剛·協(xié)國(guó)約際掙--脹-脈獨(dú)立式公及寓脆”喘的產(chǎn)品策略分滾析：英200后2上年，面對(duì)市場(chǎng)輛新的挑戰(zhàn)天，俯“河華野地侄產(chǎn)攔”嬸奉謝行灣“潤(rùn)國(guó)際性視野，莫本土化行弦動(dòng)何”利的準(zhǔn)則，在北踐京佩CB未D拐區(qū)域打羞造式“奧戀睛日描?李國(guó)倦際櫻--熱-凳獨(dú)立式公亂寓影”輸，這將會(huì)是企春業(yè)建立新的增魂長(zhǎng)點(diǎn)的一次良悅機(jī)。報(bào)1墨、象紫產(chǎn)品的差異性蝶分析：逝（距1飲）適應(yīng)供需結(jié)兔構(gòu)的變化和趨繼勢(shì)：棟該項(xiàng)目選擇單作一的鞋、阻7少0惡平米、總價(jià)巨在寒10煩0條萬(wàn)元嶺的紐“霉小戶(hù)策型傘”悟產(chǎn)品，適應(yīng)于稱(chēng)北京市抄場(chǎng)壺“吧低總價(jià)、高品關(guān)質(zhì)怖”寺的發(fā)展趨勢(shì)，址在一定程度上塘，可以彌補(bǔ)目妹前北京樓市供育給結(jié)構(gòu)林的惜“級(jí)空白地禽帶我”盆，相信能很好么地與市場(chǎng)對(duì)接脹。宗（桃2式）產(chǎn)品類(lèi)型的街獨(dú)特性和唯一婆性：般該項(xiàng)目因?yàn)槭菗?jù)獨(dú)棟樓座，其矮弱勢(shì)在于沒(méi)有搞社區(qū)的景觀和濫環(huán)境，以及配部套設(shè)施等等，幕但如果我品們心“擊反其道而茄行哭”倦，進(jìn)慌行扯“壽換位思黑考受”階，將這種物業(yè)腦作柳為終“掛獨(dú)立式公蹤寓獻(xiàn)”返來(lái)定位，那么除它就具有一飼種街“阿新產(chǎn)璃品勇”既的特殊性觸和尋“隊(duì)唯哲一沫”勿性，這也是進(jìn)容行項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)色銷(xiāo)傳播推廣主的器“斯思想靈青魂劇”淋和趴“粘獨(dú)立主錢(qián)題知”迎。圖（蓬3岡）細(xì)分的市場(chǎng)芬的優(yōu)勢(shì)：謙該項(xiàng)目的產(chǎn)品扭形式和價(jià)撞格腸“易門(mén)隔檻牧”暈決定著客戶(hù)定被位，便于我們砍對(duì)襖“旁同一階憲層松”固的客戶(hù)進(jìn)程行貴“鍛定位營(yíng)妻銷(xiāo)確”玉。銳（慘4布）與“垂無(wú)競(jìng)爭(zhēng)撇性染”枕的市場(chǎng)規(guī)模和足開(kāi)發(fā)周期：席該項(xiàng)丘目蝶“谷袖珍窗型彎”我（杏2500劉0玩平米）的規(guī)模惰和較短的開(kāi)發(fā)將周期，有效地豬避免了市場(chǎng)變贈(zèng)化的風(fēng)險(xiǎn)，同敞時(shí)還避開(kāi)了與早其他大盤(pán)的正摔面交鋒，在一雷定程度上，具誕有?！芭疅o(wú)競(jìng)爭(zhēng)喪性斃”桿的優(yōu)勢(shì)。燦（銷(xiāo)5記）之“筐準(zhǔn)現(xiàn)甚房集”施銷(xiāo)售的優(yōu)勢(shì)：京“桃現(xiàn)火房凱”孤銷(xiāo)售的優(yōu)勢(shì)棋在劣200萌1穗年的北京房地岡產(chǎn)市場(chǎng)上已顯漠現(xiàn)出來(lái)；特別計(jì)是一薪些鍬“便期睜房盆”島在交付使用時(shí)覺(jué)發(fā)生種種糾紛嘉的情況下，消結(jié)費(fèi)者慘對(duì)頁(yè)“湊現(xiàn)房交坑易侵”減的偏好會(huì)迅速孕上升?？梢灶A(yù)聽(tīng)見(jiàn)的是竹，共200指2辨年，在北京房蕉地產(chǎn)市場(chǎng)上獻(xiàn)，燭“地現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)橫房治”庸銷(xiāo)售的優(yōu)勢(shì)將樣是很大的。腫2端、曾脾周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓槐盤(pán)的綜述和分頑析：栗該項(xiàng)目同一區(qū)相域的在售、新駛開(kāi)樓盤(pán)包括建餓外嗽SOH泛O索（鴉7艘0腐萬(wàn)平米）、新辦城筆?牽國(guó)際專(zhuān)（愉4付0拔萬(wàn)平米）、財(cái)捐富中心拾（袋7公0翻萬(wàn)平米）、藍(lán)明堡費(fèi)（繡2勤0北萬(wàn)平米）、京櫻港醒?繞國(guó)際殺（白2誤8賺萬(wàn)平米）等，磨但正如前述漫的年“肅產(chǎn)品差異括性成”那的原因和分析預(yù)，它們與本項(xiàng)腳目的競(jìng)爭(zhēng)不為在鏡“悶同一個(gè)層礎(chǔ)面撞”叫上，因此不作淚詳細(xì)討論。匯但有一點(diǎn)必須鑒提到的是，這梢些樓盤(pán)目前的界銷(xiāo)售平均價(jià)格脆都號(hào)稱(chēng)廊在票“孟1250鉗0廊元鑒/匠㎡貫”就，經(jīng)我們的調(diào)趁查和分析，實(shí)粘際的交易價(jià)格言是低于這個(gè)水寨平的。溪（三）、對(duì)式于反“熔戀雄日嶺·敘國(guó)致際束--屯-遮獨(dú)立式公柏寓瞎”鳥(niǎo)的一般性結(jié)論刊：妨第一絕、跌“申戀援日疑?桿國(guó)灑際略---奇-咱獨(dú)立式公槳寓易”物的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)爛手是大型品牌勻房產(chǎn)企業(yè)及其殊項(xiàng)目，如相鄰永區(qū)域的紅石公寒司的建蘇外束SOH席O千、萬(wàn)通集團(tuán)的減新朱城晨?潤(rùn)國(guó)際、香江集牲團(tuán)的財(cái)富中心銹、藍(lán)堡、京懸港政?議國(guó)際等的競(jìng)爭(zhēng)爐項(xiàng)目等。繁第二唉、龍“抽戀濱日掛?取國(guó)擠際端--厲-膏獨(dú)立式公彩寓作”飲鄰近區(qū)域的一嚼些項(xiàng)目有較顯句著的優(yōu)勢(shì)及市頌場(chǎng)關(guān)注度，因揪此穿“慣戀將日簡(jiǎn)?孫國(guó)釘際被---圖-三獨(dú)立式公底寓鍛”脖的市場(chǎng)開(kāi)拓有喘一定的難度，底但如果運(yùn)營(yíng)得注當(dāng)秧，示“臂脫穎而內(nèi)出疫”取還是有可能的跌。面第三統(tǒng)、撲“蝦戀敞日豬?耐國(guó)授際腎--殖-翻獨(dú)立式公寨寓醬”結(jié)的產(chǎn)亂品怒“分差異摔性簽”跡較明顯，同時(shí)伴在開(kāi)發(fā)上的一碑些特點(diǎn)，如規(guī)灑模、周期等，紋也使其與鄰近詳區(qū)域的其他項(xiàng)敢目不在一個(gè)層濕面上競(jìng)爭(zhēng)，因箭此反而具有獨(dú)稻特的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)歌。憐（四）磚、店“混戀培日?！け蓢?guó)漫際真--輝-曬獨(dú)立式公漠寓烈”次的定價(jià)模式分妻析和建議：頭第一、市場(chǎng)上貸有一種經(jīng)驗(yàn)性飲的定價(jià)方式：泰如果項(xiàng)目戶(hù)型防面積比市場(chǎng)平敵均的小一個(gè)百頁(yè)分?jǐn)?shù)，那么其姐價(jià)格相應(yīng)的可雨以比市場(chǎng)平均問(wèn)高一個(gè)百分?jǐn)?shù)斯，本項(xiàng)目符合刻這一條件，該井原則可以作為忙參考；甚第二、但同時(shí)之我們考慮到競(jìng)究爭(zhēng)者實(shí)際的交杰易價(jià)格和本項(xiàng)歌目的競(jìng)爭(zhēng)力的卷問(wèn)題，我們?cè)陬~制定項(xiàng)目的定曠價(jià)策略時(shí)應(yīng)該凳相對(duì)保守一些德。墨因此，我們建爪議本項(xiàng)目勁的伴“鄉(xiāng)定價(jià)模臭型陪”琴是：撓（廊1璃）渴兄項(xiàng)目銷(xiāo)售起價(jià)亭：建議少為盛1380(u懶s父)愿＄托/所㎡窮（且1141搜2宮￥丹/抖㎡）；諷（耕2擠）火鉗項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)舌：建議陳為睡1480(u泊s停)勉＄及/櫻㎡巾（煎1223卡9祖￥鷹/散㎡）；翅（郵3學(xué)）責(zé)縱項(xiàng)目戶(hù)型同層災(zāi)差價(jià)：建議控籍制應(yīng)在栗15震%概的范圍內(nèi)；樸（斑4粉）默絹?lái)?xiàng)目戶(hù)型垂直熟層差價(jià)：建議含控制碗在爛35出%殖的范圍內(nèi)。姐（五）、關(guān)于襖項(xiàng)目繼的名“狠服務(wù)增卷殖睡”棄的建議：盜進(jìn)駕入酷200嘗2質(zhì)年剖，鼠“型服棗務(wù)識(shí)”遮將成為房地產(chǎn)裳最大款的洋“菊熱核點(diǎn)棵”誦，而與此相關(guān)犁的忙“卸服務(wù)體齡系第”腸的建立也應(yīng)該疲是開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)厚關(guān)注的問(wèn)題。烈建議首先在本左項(xiàng)目確定具以有許“機(jī)酒店式管吧理申”往性的物業(yè)管理家公司，以增加夜項(xiàng)目庭的櫻“棉附加繁值揪”皺和絲“骨賣(mài)蜂點(diǎn)袋”劇。壩三豎、飄度消費(fèi)者分析害（一）住宅產(chǎn)旱品功能（效用濕）消費(fèi)規(guī)律：閉住宅產(chǎn)品的消豈費(fèi)需求同樣呈環(huán)現(xiàn)計(jì)出激“津基本生活需爪求回-禮-前安全需功求宗—乘感情需絡(luò)求姜—訓(xùn)尊重需向求椒—爽自我發(fā)展需媽求民”備的由初級(jí)型態(tài)沙到高級(jí)型態(tài)的龜發(fā)展規(guī)律，消沿費(fèi)的這趁種丟“塵金字明塔鵲”應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)應(yīng)于由吵低到高的住宅兔產(chǎn)品類(lèi)型，可鎖以確定的是孔，掉“濱戀怪日燕?燃國(guó)退際蜻--霉-襪獨(dú)立式公勸寓溉”省項(xiàng)目是為滿(mǎn)焦足匠“溝次高、高層賢次殺”另的消費(fèi)需求的逼產(chǎn)品。愧（二）住宅產(chǎn)府品的品牌消費(fèi)擺特點(diǎn)：亂“救概念地畫(huà)產(chǎn)?！背允欠駷楸本┓繝畹禺a(chǎn)繁的嫁“滿(mǎn)美澆譽(yù)莊”誼或意是獻(xiàn)“銷(xiāo)蔑每稱(chēng)運(yùn)”匠，其實(shí)這并不蝶重要；如果我腎們從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)惠的角度來(lái)看值，外“壽概惕念密”產(chǎn)卻是必不可少鏡的，它作為與迅競(jìng)爭(zhēng)者相區(qū)別保的符合系統(tǒng)，休在傳播中具有暑高度的有效性員。當(dāng)然，我們湯所說(shuō)冶的轉(zhuǎn)“稀概絡(luò)念爬”悲，必須是建立姓在科學(xué)基礎(chǔ)上瞇的，它應(yīng)該有朗真實(shí)的內(nèi)涵和鷹一定的外延，裹并且具有可以便流行的生命力微。建正確的思想、寬創(chuàng)新的思維方教式的力量是巨警大的，在房地親產(chǎn)市場(chǎng)中，這鋒種理念會(huì)被事暑實(shí)一再驗(yàn)證。淡（三）北京地夸區(qū)消費(fèi)者的品悟牌消費(fèi)特點(diǎn)：類(lèi)北京地區(qū)的消師費(fèi)者對(duì)于產(chǎn)品珍的品牌消費(fèi)較祖具敏感性，可覆以說(shuō)具巖有卷“碗感性消費(fèi)、概紅念性消賊費(fèi)謹(jǐn)”辮的顯著特點(diǎn)，沒(méi)換句話(huà)說(shuō)，北晌京的消費(fèi)者往拿往喜歡追隨市值場(chǎng)熱點(diǎn)和容易莫為品牌災(zāi)的肅“穿明星效姥應(yīng)些”呆所感染而作出灣并非完全理性東的購(gòu)買(mǎi)決策，磁在住宅產(chǎn)品市兇場(chǎng)上這一特征數(shù)也是極明顯的鴿。謹(jǐn)因此，最有效括的項(xiàng)目行銷(xiāo)仍境然贏是肆“脊概榮念鍛”頸的設(shè)計(jì)和推廣紅，如此可收事貧半功倍的效果黨。廈四、傳播分析盡：閃目前，北京住凈宅市場(chǎng)的傳播潔盡管在范圍、魄規(guī)模、頻次上掠均是極其可觀科的，甚至也經(jīng)鵲常制造市場(chǎng)的突熱點(diǎn)與轟動(dòng)效潔應(yīng)，但是其多謀是以傳統(tǒng)的、駝單向的推廣傳侍播模式及手段史為主，其競(jìng)爭(zhēng)垂也是在較低層福次上展開(kāi)的，芬因而大量的、泉無(wú)效的推廣傳灣播是客觀存在丟著的。尾我們應(yīng)該按懼照臂“伙整合營(yíng)銷(xiāo)傳浸播活”抓的理論和實(shí)踐伍，進(jìn)行本項(xiàng)目踢的思考和營(yíng)銷(xiāo)裝傳播的設(shè)計(jì)。川II雀威項(xiàng)目的整合營(yíng)東銷(xiāo)傳播戰(zhàn)略逆一、整合營(yíng)銷(xiāo)困傳播的概念及葉機(jī)會(huì)點(diǎn)揀（一）．概念怎：擋整合營(yíng)銷(xiāo)傳播欺的核心原則和洞基本內(nèi)容是：致1斧）蘆帶制造的是消費(fèi)飄者確定想要購(gòu)芹買(mǎi)的產(chǎn)品；港2稈）幅介需要制定的是斧消費(fèi)者為滿(mǎn)足允其心理價(jià)值所后愿意付出的價(jià)尖格；易3可）林質(zhì)首先考慮的是斷消費(fèi)者如何能捉方便地購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)潛品，而不是固值有的銷(xiāo)售渠道壤；猜4乳）坡碑企業(yè)與消費(fèi)者擾進(jìn)行的毒是休“噸雙向溝通傳董播洗”羨，而不是單向窮的促銷(xiāo)。附（二）．整合超營(yíng)銷(xiāo)傳播的流弄程：串它是逆向的，離雙向溝通的模滔式，同時(shí)又是定適應(yīng)梢于連“橋差別化營(yíng)絮銷(xiāo)撈”卵理念的：緩市場(chǎng)需求（空鬧白休）轎—偉消費(fèi)者參必與廢—輝媒介組淡織差—摧項(xiàng)目或產(chǎn)品的別傳播者乞（三）．整合煤營(yíng)銷(xiāo)傳播的機(jī)奧會(huì)點(diǎn)：膀（遣1朗）港慘我們對(duì)于傳播潔機(jī)會(huì)點(diǎn)的把握旬和設(shè)計(jì)，在宏君觀層面上應(yīng)著請(qǐng)眼于適應(yīng)當(dāng)前緣及未來(lái)社會(huì)文裂化思想汁的蹈“星熱次點(diǎn)眾”艦和消費(fèi)潮流；予（砌2蟲(chóng)）浴孤我們?cè)陂_(kāi)發(fā)、麗設(shè)計(jì)用于傳播姜的筍“換概槽念懼”孤、?！盃廾浇楫a(chǎn)秩品捆”飯應(yīng)是具有顯著鮮的差別性及個(gè)布別性，殃即蔽“郵與眾不蹲同炮”新；憂(yōu)（影3盼）辛裹傳播策略應(yīng)體垃現(xiàn)昂“雷虛實(shí)結(jié)倡合挪”獻(xiàn)的原則。嶄二、整合營(yíng)銷(xiāo)維傳播戰(zhàn)略的前譽(yù)提條件分析頸我們有必要以連系統(tǒng)的、科學(xué)色的方法研究、洪分析本項(xiàng)目的圈諸多條件及前祖提，才能有效它地實(shí)施整合營(yíng)晨銷(xiāo)傳播戰(zhàn)略。汗項(xiàng)目的核心競(jìng)灑爭(zhēng)力應(yīng)體現(xiàn)在乳其步“律商品力、市場(chǎng)資力、形象邪力貢”爭(zhēng)方面，和對(duì)其獲組合的深度開(kāi)屈發(fā)及具體運(yùn)作暖中。藥1刃．項(xiàng)目的商品六力：撿1立）番“溝戀筆日熊·錯(cuò)國(guó)協(xié)際番--辟-答獨(dú)立式公乏寓要”削：終“抬設(shè)堆定吵”遭的市場(chǎng)和產(chǎn)品雙定位：高議財(cái)富中闖心泛導(dǎo)本項(xiàng)目掏新悄城挽?使國(guó)嫌際笨潮建涼外輝SOHO坡藍(lán)截堡秋閑京量港咳?澇國(guó)際低高呢產(chǎn)品功能（效洗用德）炒揭低君艦產(chǎn)品附加值（狹情感、生活型拔態(tài)、價(jià)值符號(hào)紛）因2劑）品“達(dá)戀男日還?難國(guó)姨際屠--耐-基獨(dú)立式公騰寓劃”康：欺“但設(shè)拾定醋”敗的目標(biāo)消費(fèi)者縣：跌本項(xiàng)目產(chǎn)品的釋主要目標(biāo)消費(fèi)謊者是尊重生活村品質(zhì)、具時(shí)代危感、并具有適欺度個(gè)性化消費(fèi)摧傾向的中、高量收入社會(huì)群體范。毒必須指出的是回，目前本項(xiàng)目芬的客戶(hù)結(jié)構(gòu)仍友為適應(yīng)新產(chǎn)品決入市階段后包玉含一定執(zhí)的藍(lán)“瀉一般顧客和常兼客槐”志的恩“劣金字以塔蛇”備結(jié)構(gòu)（如下圖旱），而我們努啄力的目標(biāo)正是技應(yīng)向未來(lái)樸的死“房倒金字廁塔西”映結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換：1122不3狂冰目胡標(biāo)革3誘4房喪注扣：勇房1雨、種子顧摔客井4著5禾2塑、常宮客不5庸現(xiàn)聾在慈脾3送、一般顧摔客掘論未守來(lái)生4、過(guò)客5、潛在顧客樂(lè)3紛）鷹“雞戀獸日祥·污國(guó)喉際因--據(jù)-購(gòu)獨(dú)立式公劈寓剃”?。喉?xiàng)捧目輛“返核心概對(duì)念閃”良的設(shè)計(jì)：嫩個(gè)性發(fā)展及滿(mǎn)弟足聞70幻功能及效用滿(mǎn)恨足趨情感及利益滿(mǎn)兵足困深心理尊重的滿(mǎn)皂足朵4豐）上“股戀賽日虧?盒國(guó)鼻際夕--岔-零獨(dú)立式公第寓右”與：項(xiàng)目南的鞏“鐵商品扯力地”級(jí)要素分析：買(mǎi)住宅產(chǎn)品壺是任“乞建筑空拒間喚”樣的產(chǎn)品，其組道合要素一般包搶括：惱“側(cè)地總段他+深環(huán)別境蒸+鞏建筑單恒體搶+固戶(hù)獨(dú)型就+挺裝修、裝凍飾求+竟各種配擾置幻”那（物質(zhì)形態(tài)）端及其所體現(xiàn)絞的任“扭生活方式（精役神領(lǐng)域驟）隸”蕩。智盡管對(duì)這類(lèi)產(chǎn)騾品的各種組合訪(fǎng)形態(tài)的認(rèn)識(shí)不萬(wàn)一，但最一般垮的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)仍統(tǒng)應(yīng)是睜在淡“庫(kù)升級(jí)換擠代身”齡動(dòng)態(tài)意義上的始合理性及先進(jìn)啟性，以及體現(xiàn)孕某種時(shí)代、文店化精神的生活敵方式上。梳正如前述，項(xiàng)負(fù)目商品力應(yīng)該呆按照競(jìng)爭(zhēng)梯級(jí)傘策略逐（葉A升做第一凳、濤B常差異化惹、劣C姨性能價(jià)格比）擦進(jìn)行剖析及設(shè)幫計(jì)。增2蜓．拘元項(xiàng)目的市場(chǎng)力廈及形象力：驅(qū)我們確立的模酸式是：浸店頭銷(xiāo)售潤(rùn)力堪+誦品牌偏好嚼率亡=販?zhǔn)袌?chǎng)占有率紗（市場(chǎng)力課）母外（形象力）涌因此，具體的演工作將包括：腹1爆）京堆增宜加散“千拉捆”日的力量：以宣系傳、廣告的傳劇播手段消除項(xiàng)暫目與目標(biāo)消費(fèi)周者之間虎的牽“菠心游理府”艇距離，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)扁售。哈2讓?zhuān)┿^頌加毅強(qiáng)剛“亮推努”楚的力量：以銷(xiāo)籮售機(jī)構(gòu)、人員躺的工作清除項(xiàng)嫩目與目標(biāo)消費(fèi)沃者之間瓣的漫“芳物團(tuán)理室”俱距離，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)芝售。條3春）掉錯(cuò)確立個(gè)性化、烤整合統(tǒng)一的形農(nóng)象并通過(guò)多元饒化的傳播手段假提高目標(biāo)消費(fèi)雨者對(duì)本項(xiàng)目的撿注意力和品牌愿偏好（知名度盞）。猜3學(xué)．液童“揮戀未日削?逮國(guó)鉗際聽(tīng)--冷-籮獨(dú)立式公炮寓倉(cāng)”奉：爪---遠(yuǎn)-拘項(xiàng)目饒?jiān)谖帧澳巧唐妨?、市?chǎng)裂力和形象稍力勤”計(jì)的幾點(diǎn)策略：浩我們認(rèn)為：在逆當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)伸境中，項(xiàng)目必淚須具有較高的斬知名度和品牌液形象，才能有籠效地進(jìn)行成功陜的開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)防運(yùn)營(yíng)。辮1體）、策略設(shè)計(jì)墾：丸強(qiáng)勢(shì)之處，投虜入鍵20征%控的精力就可以劫處理好；惠弱勢(shì)之處，投努入慮80情%是的精力仍須備侵加關(guān)注。老（勺1解）猾“叮產(chǎn)品因鍵素拐”欲基本飽滿(mǎn)，項(xiàng)喝目的產(chǎn)品方穗案旱“廉差異節(jié)性雅”達(dá)較強(qiáng)。刑（哭2識(shí)）旋“釋非產(chǎn)品因泉素旗”紐的積累不夠（波客戶(hù)保養(yǎng)系統(tǒng)圾還不具備、公狼司品牌傳播力扔還不夠）。因豎此，公司管理碰層的注意力、瓜營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)的重尿點(diǎn)工作，應(yīng)放興在非產(chǎn)品因素悄方面。惜2袖）汽用制“槍創(chuàng)新精壘神缺”疑制造產(chǎn)品：伏“甘戀現(xiàn)日城?待國(guó)挪際間--屬-腰獨(dú)立式公賣(mài)寓臂”姨的產(chǎn)品創(chuàng)新是圓較成功的，但奔產(chǎn)品創(chuàng)新工作調(diào)應(yīng)是持續(xù)不斷派的。核3檔）譽(yù)用即“勾概念創(chuàng)膊新響”播引導(dǎo)市場(chǎng)：透市場(chǎng)方面，注理重處“緞概念創(chuàng)胡新雕”租和強(qiáng)套化拘“勤非產(chǎn)品因瘋素泛”鬧，包熔括幼“姐賣(mài)場(chǎng)營(yíng)造、包門(mén)裝推廣、銷(xiāo)售釋管理、客戶(hù)保拖養(yǎng)珠”券等；還要關(guān)注僵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)懸勢(shì)和不正當(dāng)?shù)碾m競(jìng)爭(zhēng)手段。秩四典、簽忽整合營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)傳刻播戰(zhàn)略組合及覺(jué)計(jì)劃貍（一）整合營(yíng)薦銷(xiāo)戰(zhàn)略揚(yáng)1嬸．整合營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)叼略組合：差整合營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略拉組合包括廣告嫩戰(zhàn)略、促銷(xiāo)戰(zhàn)太略及關(guān)系傳播編戰(zhàn)略：諒1彼）廣告戰(zhàn)略：擁主要包括大眾東媒體的表現(xiàn)策貫略及傳播策略研。咸2圓）促銷(xiāo)戰(zhàn)略：般主要包括新聞姑話(huà)題策劃及銷(xiāo)睬售促銷(xiāo)策略。斬3支）關(guān)系傳播戰(zhàn)金略：主要包括望戶(hù)外媒體、大樸型公關(guān)活動(dòng)和籮效營(yíng)銷(xiāo)傳播策掘略。疑2似．整合營(yíng)銷(xiāo)的楚戰(zhàn)略目標(biāo)：天我們應(yīng)深刻了怕解翻“胡注意力經(jīng)濟(jì)時(shí)沃代澇”社及在品牌傳播千領(lǐng)域變中炸“責(zé)贏家通妙吃諒”筋的效應(yīng)，因此浪我們的目標(biāo)是漫明確的：王項(xiàng)目在銷(xiāo)售率蹤、社會(huì)影響力野（品牌形象）綿兩方面均應(yīng)進(jìn)年入密200伸2艘年度樓盤(pán)的總前睡2更0暢名。姜3轎、延“葉主題傳播和投堵放脾”漁的最大化：燈常規(guī)廣告的投煙放周期基本包勝括忠“鴨導(dǎo)入期、公開(kāi)嫁期、強(qiáng)銷(xiāo)期、窄持續(xù)灘期驗(yàn)”顏等，病在翼“加強(qiáng)銷(xiāo)誼期固”抱區(qū)間，持續(xù)時(shí)灰間和投放額度是均達(dá)至峰值。鄭一個(gè)項(xiàng)目往往剩取決綱于倚“止強(qiáng)銷(xiāo)礦期尚”平的銷(xiāo)售反饋，浴一旦疲軟，便低陷入被動(dòng)之中朝。伴如果稀以惱“釣獨(dú)立主題傳祖播揀(SIS-m柱odel岡)貝”茫模式的操作來(lái)盼取代常規(guī)的投霉放周期：即在遵年度內(nèi)監(jiān)每蘿2冤～秤3卵個(gè)月推出一殲個(gè)械“織獨(dú)立主貧題游”蹲，運(yùn)星用滲“晃整合營(yíng)銷(xiāo)傳蛾播絮”脆進(jìn)行全方位的閥沖擊；這種做代法實(shí)際上在全頑年可形先成腫3救～循4李個(gè)所謂岸的碼“拾強(qiáng)銷(xiāo)旁期裹”州，從而達(dá)到營(yíng)庭銷(xiāo)傳任播匙“繩投漿入戰(zhàn)—蒸產(chǎn)出效芒果捎”債的最大化。傷這也是適應(yīng)隨于健“材速度制峰勝罵”欠的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)屯的。漢（二）整合營(yíng)驚銷(xiāo)壇的神“叔概念、主題的養(yǎng)設(shè)接計(jì)踏”羽我們遵冶循話(huà)“等創(chuàng)造第烈一節(jié)”倒、秘“江差異化營(yíng)裂銷(xiāo)口”肉的原則，選擇躬系列廣告的策失略：鬧（系列廣扣告云00標(biāo)1議）：徑1談）廣告語(yǔ)：與隱世界同步的居閱住模式鋪--脹-漸北柏京扯?累首猴家看?蘭獨(dú)立式公鞋寓希/Singl及eApar珍tmen辣t分；杰2剩）、主題語(yǔ)離：洽“榆獨(dú)立生活宣幫言強(qiáng)”映；挨（謀3罩大主張）：承A拌）、獨(dú)立精神去：話(huà)自由的思想，妻思想的自由，寫(xiě)是心靈的去向程；石B穴）、獨(dú)立生活吳：剝生活的獨(dú)立，頃獨(dú)立地生活，色是個(gè)性的解放腎；嶄C繁）、獨(dú)立建筑半：潮甘一樣的階層，販同樣的夢(mèng)想，漁我們一起成長(zhǎng)去；煎（系列廣進(jìn)告架00兼2墳）：兵1怠、斃辰廣告語(yǔ)：與世斷界同步的居住頁(yè)模式設(shè)--丘-誼北托京湊?棄首泉家升?碌獨(dú)立式公哨寓義/Singl擊eApar葬t(yī)men錯(cuò)t黃；拒主題語(yǔ)億：稅“翁獨(dú)立式公臘寓渾”盞來(lái)到中國(guó)：晶apartm蝦en霧t追（獨(dú)立式公寓判），最早起源繭于美洲大陸，源建筑形式一般亂是獨(dú)棟的、高董品質(zhì)、自住或它投資性的住宅露：訊*蹄我們?cè)谧罹邍?guó)牛際化的北軍京輩CB悄D釀核心區(qū)；動(dòng)*舅我叛們缸22硬2概戶(hù)的鄰居都是啦社會(huì)同一個(gè)階媽層的精英；貴*串我們擁有同樣深的空間潮，寶7纖0栽㎡大小的戶(hù)型匙；嬸*溝我們每一戶(hù)都劇有完備的生活錯(cuò)設(shè)施；性*蠢我們享有充分逮的公共空間，宜保證鄰里交往睜與溝通；細(xì)*寇我們享受酒店招式的管理和服財(cái)務(wù)。瘡（系列廣編告侮00貨3炊）：拒1到、廣告語(yǔ)：與陳世界同步的居造住模式惕--姿-摧北決京誼?勿首獅家榮?靈獨(dú)立式公符寓慚/Singl落eApar稈tmen帳t值；棕2法、主題語(yǔ)：價(jià)走值共享的時(shí)代蠶2野1諷世紀(jì)，新經(jīng)濟(jì)尾時(shí)代，我們尊基崇價(jià)值而的防“兩共側(cè)享感”櫻；誰(shuí)（芝1趣）共享環(huán)境資灰源和自然景觀革：衰在慚“塘戀秒日吹?號(hào)國(guó)畝際淹—稿獨(dú)立式公輔寓升”調(diào)，您漫步在水舞岸長(zhǎng)堤，與大魚(yú)自然同在，共岡享日出月升的斗驚喜；割（峽2尚）共享社會(huì)資饞源和商務(wù)便利召：截在糾“嘩戀然日籠?殘國(guó)縣際六—悉獨(dú)立式公聚寓允”像，您徘徊殊在差CB甚D們街區(qū)，與大社更會(huì)共融合，共為享財(cái)富增埴的金快樂(lè)。勾（系列廣蜻告種00怪4血）：析1膏、蹤松廣告語(yǔ)：與世短界同步的居住封模式敗--堆-厲戀禮日哀?拋國(guó)滑際竹?激獨(dú)立式公陪寓羨/Apar畜tmen原t紛；微2承、主題語(yǔ)：高拐效、快捷、時(shí)擋尚累之留“剩定制式生活主少?gòu)埻谩眴T/DI收Y昂；海1闖）、居住地段有的價(jià)值發(fā)現(xiàn)：踏CB癥D江核心區(qū)域，價(jià)涼值的共享。絨自然景觀、城旱市基礎(chǔ)配套、梢商務(wù)資源和交怠流、生活和文稀化娛樂(lè)，完全棗共享，不需尺要夜“滿(mǎn)大而烘全懇”廊的社區(qū)敞，學(xué)“瀉獨(dú)立式公有寓哭”欲應(yīng)運(yùn)而生；黨“渡戀雁日?qǐng)?bào)?綿國(guó)囑際糾”削，在北取京恭CB決D融世界級(jí)的財(cái)富緩中心，長(zhǎng)遠(yuǎn)的惑增值潛力和無(wú)沫限的商機(jī)，未勢(shì)來(lái)可期，描帆繪恩“瞇投資回老報(bào)蠅”撞的理想曲線(xiàn)。霜2劃）、居住方式尾的先鋒定義：田CB位D分核心區(qū)域，先稀鋒的居住。輕“聾戀毀日口?勺國(guó)另際戴露”王，高級(jí)商務(wù)人渴士笨，連“號(hào)暫治居缸”挽在這里，一步舊步走向成功；仗“倆戀揭日咬?刪國(guó)蛇際拆予”蘭，敞“偷5+繳2躬”軟生活的實(shí)踐者鴿，工作時(shí)間蕩您臨“晶棲塌居把”索在這里，周末巧回到近郊的第押二居所。漆3判）、居住生活屠的快捷制造：激CB選D瘡核心區(qū)域政，寶“原快然捷常”呈生活的創(chuàng)造者綢。衡“脾戀戚日貢?秧國(guó)靈際基”扎，每戶(hù)配裝、錘贈(zèng)進(jìn)送忌“魂白色家仔電腿”典：冰箱、洗衣稻機(jī)、櫥柜、燃馬氣灶、微波爐葵、油煙機(jī)，只把需簡(jiǎn)單家具和藍(lán)行李，就可直預(yù)接入住。歌4譜）、居住市場(chǎng)曾的領(lǐng)跑法則：隆CB濫D慘核心區(qū)域，居芹住市場(chǎng)的先行瓦者。粥“大戀諒日舒?卻國(guó)賭際災(zāi)”達(dá)，適驗(yàn)應(yīng)呢“姻高品質(zhì)、低總漿價(jià)駝”讀的發(fā)展趨勢(shì)，陰充分把握市場(chǎng)夾和消費(fèi)需求的剩細(xì)分原則，建砌造香“咳7面0肺平考米遲”她的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)一突居，與市場(chǎng)直麥接接軌；蚊“展戀液日色?誘國(guó)宣際糾”逢，公共活動(dòng)空所間和垂直交通抹，布局合理、淺迅捷方便；每耐戶(hù)超大面寬綠為石5碰。思3忘～勝5舟。敬7掠米、進(jìn)微深宿9扛。傅8聲米，采光充分離；戶(hù)內(nèi)居住空頸間功能分區(qū)簡(jiǎn)纏潔、明確，服立務(wù)設(shè)施和空間純先進(jìn)實(shí)用，公簡(jiǎn)共空間和私密存空間可以自由柿組合，盡戒顯賞DI滲Y驅(qū)的個(gè)性化魅力遭。測(cè)（系列廣揚(yáng)告朝00未5捧）：腐1顯、堆虹廣告語(yǔ)摔：毛哭與世界同步的兼居住模式系--得-覆戀品日談?桶國(guó)夸際僚?含獨(dú)立式公木寓泳/Apar球tmen芽t擦；資2繡、冬競(jìng)主題語(yǔ)：揮“屬北京獨(dú)船創(chuàng)繁?魂高中點(diǎn)皂LOFT渣懼空采間股?犁時(shí)尚休上閑泛BA電R僑”（解釋語(yǔ)）：禾“擔(dān)戀元日番?構(gòu)國(guó)漠際怎”覺(jué)，獨(dú)創(chuàng)性地使醫(yī)用公寓建筑頂慣層、面頌積島100吃0隆平米、挑掉高隔6饑米的開(kāi)放式空宰間，設(shè)計(jì)、建玻造北言京不“宋高海怨拔雕”粉的、具忽有驅(qū)“愧LOFT束寨空稿間侍”稅感存的層“廟時(shí)尚休繳閑殘BA漁R貴”歲，充分滿(mǎn)足業(yè)死主進(jìn)行溝通交槐流、休閑觀光腿、品味現(xiàn)代生燒活的需要。歪3演、（其他必備串內(nèi)容）：司“捏戀往日展?幅國(guó)蕩際寶歲”笑，獨(dú)立式公寓印，詮釋時(shí)尚先阻鋒生活；津國(guó)貿(mào)橋螺東突10梨0列米購(gòu)7號(hào)0什平米國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)歇一居；瞎通惠河猴北火10泳0轟米梳CB匙D違核心區(qū)稀缺水漸岸建筑。贊（系列廣杰告蔥00歡6那）：蹤1哄、梅賣(mài)廣告語(yǔ)洞：桿與與世界同步的典居住模式甩--袋-券戀住日祝?圓國(guó)鼠際棟?亂獨(dú)立式公藍(lán)寓值/Apar艱tmen袖t例；與2賠、弊飽主題語(yǔ)：刮開(kāi)米創(chuàng)敏?雕投資主題服務(wù)放月（解釋語(yǔ)）：午【服務(wù)的理念慌】硬：未200牢2如年，北京房地充產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)嫌入呼“悉服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)擊代洲”英；紙【投資和消費(fèi)積】：房地產(chǎn)產(chǎn)位品具估備漆“哀投資經(jīng)燙營(yíng)翅”扔和物“遺居住消除費(fèi)餡”役的雙重屬性。薪【投資的方式妻】：房地產(chǎn)投弦資，包燃括句“灑產(chǎn)權(quán)交易（轉(zhuǎn)掌讓甲）犯”訴和忙“步使用權(quán)經(jīng)營(yíng)（段租賃社）槍”獵兩種形式。頸【投資主題服濤務(wù)月】合：斷“燭戀誘日趕?耀國(guó)槐際荒”頓，整合市場(chǎng)和情專(zhuān)業(yè)資源，啟歪動(dòng)銳“鴨投資主題服務(wù)牌月銀”致活動(dòng)，為業(yè)主燒提供增殖服務(wù)特和創(chuàng)造新價(jià)值晌；并故以厲“浮互動(dòng)營(yíng)國(guó)銷(xiāo)體”裹的方式和組合松策略來(lái)實(shí)施：生?狂多項(xiàng)市場(chǎng)雙向谷調(diào)查；祖?駁系列投資專(zhuān)題似講座；丈?披知名專(zhuān)家咨詢(xún)晃服務(wù)；涌?悟投資價(jià)值評(píng)估私服務(wù)；舅?梳品牌中介代理愁服務(wù)。罵（系列廣冶告桃00逐7套）：超1默、峽醒廣告語(yǔ)肢：輪節(jié)與世界同步的瞧居住模式品--露-腸戀炒日線(xiàn)?給國(guó)構(gòu)際茄?梢獨(dú)立式公居寓骨/Apar笑tmen特t貪；噴2滴、選相主題語(yǔ)：集成企--鼠-傳國(guó)際化生活的認(rèn)高科技影【授DN遲A凝基因】華（內(nèi)容和構(gòu)圖屯：詳細(xì)列舉項(xiàng)退目羅在字“求公共部分、室朵內(nèi)部分、設(shè)備剖部夜分慧”濕，最具有高科捎技、高價(jià)值的裝【訪(fǎng)“堂品賺牌收”揉和產(chǎn)品】）。嘩3夕、其他必備內(nèi)閉容：匠戀滴日裂?給國(guó)趁際緣/勸獨(dú)立式公渾寓全/CB盛D壺核心醫(yī)區(qū)幕/7怪0夸㎡國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)一裳居針/鴨全觀景式水岸柿住娃宅駕/9.2只8娘提前封逃頂莊/200某3鵲。稱(chēng)6劍。全面入住?；ㄏ盗袕V跨告贈(zèng)8意：文字廣告）鍬：悼創(chuàng)新樓煤市抽“子概釘念巧”桃妥再造生活價(jià)值劈---環(huán)-紡解賊讀籮“旬戀而日芬?岔國(guó)激際埋—闖獨(dú)立式公褲寓彎”蕉1商、袋“借獨(dú)立生掉活千”除的精神：眉生活的獨(dú)立，浩源于個(gè)性的獨(dú)素立，事業(yè)的成欲功；獨(dú)立的生峽活，需要獨(dú)立害的居所，完備敘的配套。井2視、賠“每獨(dú)立式公抗寓圓”輪來(lái)到中國(guó)：捉“引獨(dú)立式公切寓即”側(cè)起源于美洲大耕陸，它伴隨著稈工業(yè)化、城市慰化的進(jìn)程，以慣及干在嶄“疫城市更荷新迅”祥的演變中發(fā)展投而成。聰“塑獨(dú)立式公脈寓輪”懸是位于城市中撈心區(qū)域的獨(dú)棟逼、高品質(zhì)的建桑筑，居住規(guī)模倚在宗20嫂0聾戶(hù)左右，有單羊位面積相近的勺標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)型，具喂備完善的生活任配套設(shè)施和高恩品質(zhì)的管理和閘服務(wù)。倒“旁戀流日舒?瓦國(guó)宋際瘡”尚是論CB份D孕核心區(qū)域萌的禍“聰獨(dú)立式公五寓階”見(jiàn)，是專(zhuān)為國(guó)際鋼化商務(wù)人士量棗身定制的獨(dú)立英居所。日3慎、自“轉(zhuǎn)定制潮化水”夕的產(chǎn)品：所“燒戀售日路?疲國(guó)察際宰”念是竊為屠“搭獨(dú)立生活的人胞群聽(tīng)”柏提供鞋的逝“傍定制化的產(chǎn)工品犁”禮：它位叢于降CB捎D癢核心區(qū)國(guó)貿(mào)橋蹦東初10暖0邁米，獨(dú)偵棟社2漆2床層碰22夢(mèng)2籌戶(hù)染，段7伍0皂平米標(biāo)準(zhǔn)一居塊，最小戶(hù)培型橋5科3禿平米，也塌是頁(yè)CB淺D幟核心區(qū)稀缺的兄水岸住宅第，輛200齒2蝦年為8王月皂1羊8壩日上市。興它具備了以下坡特點(diǎn)：法1學(xué)）、黃金升值如地段：劣CB記D怎核心區(qū)域，共撒享價(jià)值的再造礦。臂“密戀?zèng)Q日饒?典國(guó)指際限”索，位顆于事CB低D獅核心區(qū)，具備耽長(zhǎng)遠(yuǎn)的增值潛看力和無(wú)限的商功機(jī)掠?？赣?瘦）、先鋒的居蝦住模式：超CB今D蠅核心區(qū)域，實(shí)廣現(xiàn)先鋒的居住圣。蛛自然景觀、城洋市基礎(chǔ)配套、迫商務(wù)資源和交線(xiàn)流、生活和文只化娛樂(lè)，完全意共享，不需昨要術(shù)“拳大而購(gòu)全邁”潛的社區(qū)下，材“怖獨(dú)立式公逗寓餅”需應(yīng)運(yùn)而生；俊“京戀甩日況?司國(guó)霧際警附”欄，國(guó)際化的高桐級(jí)商務(wù)人士勒，膜“娛暫壤居害”船在這里開(kāi)；綠“禮5+太2蕩”壘生活的實(shí)踐者鴉，工作時(shí)間賢您消“李棲探居尊”矮在這里，周末題回到近郊的第雙二居所。批3獲）獨(dú)立建筑形冷式：螞“司戀鐵日晨?經(jīng)國(guó)孤際雜故”驅(qū)，獨(dú)棟的現(xiàn)代恒主義風(fēng)格建筑構(gòu)，具有冷峻外掘形、硬朗線(xiàn)條泳和濃Arman罪i續(xù)式的簡(jiǎn)約，銀具白、湛藍(lán)的色闊彩相間、金屬仗鋁板與玻璃交簽融，鉤畫(huà)出城斥市靚麗的天際蒸線(xiàn)；慌4恥）、獨(dú)立便捷重的生活：今“稍戀會(huì)日抽?合國(guó)趕際愉”鮮，慎CB韻D揮核心區(qū)域旬，憶“右快估捷側(cè)”圾生活的創(chuàng)造者奧。茂a浸.傾配送【白色家欠電】：蘇每戶(hù)配裝、贈(zèng)個(gè)送進(jìn)口名帳牌勁“眠白色家金電汁”餐：冰箱、洗衣壺機(jī)、櫥柜、燃去氣灶、微波爐額、油煙機(jī)，只賺需簡(jiǎn)單家具和猴行李，就可直帽接入住。面b健.腫垂直交通：駝2遲部生活電梯專(zhuān)挎供生活居住適乳用返，塘2茅部觀光電梯供姜公共、商務(wù)辦法公使用畜，腹1餅部消防服務(wù)專(zhuān)果用電梯。c.通訊系統(tǒng)洪每戶(hù)預(yù)茂留施2悲個(gè)外線(xiàn)電話(huà)接星口，商務(wù)、生柴活獨(dú)立分明螺；頭1枝0晝—者10鑰0充兆信息端口，稿獨(dú)立便捷掌控挑訊息。付d伏.抹凈化水裝置搭凈化水裝置實(shí)半現(xiàn)五層凈化。梳飲用水、生活桂用水獨(dú)立分開(kāi)守，生活品質(zhì)不植言而喻。尾5郊）完善的生活掘配套：聰供電系統(tǒng)、供賭水系統(tǒng)、空調(diào)測(cè)、通風(fēng)及采暖訪(fǎng)系統(tǒng)、消防系帽統(tǒng)、智能安防加系統(tǒng)、信息系辱統(tǒng)一應(yīng)俱全?？?頃）、居住市場(chǎng)舌的領(lǐng)跑者：呼CB沃D慌核心區(qū)域，居墻住市場(chǎng)的先行施者。壯“都戀糟日翠?炒國(guó)關(guān)際覆”液，適吩應(yīng)舞“喂高品質(zhì)、低總定價(jià)勤”悼的發(fā)展趨勢(shì)，攝充分把握市場(chǎng)遼和消費(fèi)需求的悅細(xì)分原則啟，訓(xùn)“惱7賠0那平愁米搏”定的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)一磁居，與市場(chǎng)直物接接軌；良“倡戀飛日駁?酬國(guó)冒際哀”并，公共活動(dòng)空乖間和垂直交通憲，布局合理、哥迅捷方便；每霜戶(hù)超大面寬得為浸5.矩3法～句5.菜7暗米、進(jìn)濫深梅9.哲8廚米，采光充分它；戶(hù)內(nèi)居住空饒間功能分區(qū)簡(jiǎn)渡潔、明確，服非務(wù)設(shè)施和空間米先進(jìn)實(shí)用，公披共空間和私密護(hù)空間可以自由灘組合，盡撒顯衣DI脊Y圍的個(gè)性化魅力并。波4顏、正“陶戀隸日胸?運(yùn)國(guó)移際邊”嘗的先鋒啟示：飄“檔戀括日都?屠國(guó)翅際傍”擦以一種近乎極背端咱的件“惠定制塊化序”全產(chǎn)品定位和先失鋒買(mǎi)的薪“跪概冤念光”攜樓盤(pán)的市場(chǎng)形詠象，打開(kāi)了昂在盡CB模D唇成功開(kāi)發(fā)的另夢(mèng)一扇門(mén)。或許搜這只是若界干詞CB扔D盾市場(chǎng)準(zhǔn)入模式看中的一種，但襯它卻給市場(chǎng)留靠下更多的是思當(dāng)考。講“大戀床日欺?編昌國(guó)愿際賀”睜，是一個(gè)精神籮載體，承載著男鮮活溫的盞CB河D廣獨(dú)立生活的精梢神和氣質(zhì)。敞（三）、整合計(jì)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的計(jì)進(jìn)劃及預(yù)算安排瓣：悠1役、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)傳達(dá)播的總預(yù)算：譽(yù)預(yù)算費(fèi)用按照敬目前市場(chǎng)投入蔑的平均成本和健本項(xiàng)目的實(shí)際伐情況，進(jìn)行測(cè)干算，建議按路照硬50個(gè)0傅萬(wàn)元安排預(yù)算纏。冤2挨、盯2002--窩-200委3炎年度：按照整豎合營(yíng)銷(xiāo)傳播組浸合安排的預(yù)算薦：補(bǔ)A駕．廣告戰(zhàn)筋略悲60朋%釣：繩50盲0筒萬(wàn)啦元菠×60%=3餓0鑄0碰萬(wàn)元；軟B羨．促銷(xiāo)戰(zhàn)愚略術(shù)15趙%譯：劑50常0勿萬(wàn)咸元腔×15%=7慣5促萬(wàn)元；喚C幻．關(guān)系傳播戰(zhàn)叮略抹25闖%頭：摸50緊0繞萬(wàn)陡元貢×25%=1愧2破5假萬(wàn)元。顛3詠、王2002--禾-200辮3逆年度：按照營(yíng)利銷(xiāo)時(shí)間周期安凈排的預(yù)算：振營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間周期免（年度內(nèi)各階跨段）按照市場(chǎng)農(nóng)環(huán)境及項(xiàng)目生所產(chǎn)進(jìn)度等因素說(shuō)考慮確定如下浩：務(wù)（螺1爬）食捕第一階段享：拴1焰。亂5步個(gè)月；朵（炸200爺2繡年耐8遣月艇～絕9帖月）；貸（倦2清）閑幸第二階段掏：固2滋個(gè)月；完（漏200惕2贏年短9棉月史～暮1幣1灌月）；見(jiàn)（思3某）前刪第三階段聯(lián)：馳1干。片5央個(gè)月；壺（遭20字0渴年滲1昌1臉月芳～籮1黨2約月）析（壘4現(xiàn)）搜各第四階段脅：名2勺個(gè)月。增（海200任3敘年鹽1鍵月析～否200杠3貌年貴2甘月）。彈階段及期六限墻朱費(fèi)用比渡例聽(tīng)搬費(fèi)用額旬（可50倘0櫻萬(wàn)元）伴第一期碎（鄉(xiāng)1缸。嚼5魔個(gè)月考）奪40%2樹(shù)0塵0良萬(wàn)元俊第二期蚊（集2痛個(gè)月牙）列25%1舞2隨5掏萬(wàn)元猜第三期鬼（糠1迫。謎5法個(gè)月草）叨20%1劣0騰0技萬(wàn)元希第四期毛（費(fèi)2銷(xiāo)個(gè)月咐）爐15%7荒5窄萬(wàn)元恒II痛I握、新聞話(huà)題策壯劃及傳播計(jì)劃哨我們之所以將死新聞話(huà)題策劃瘋及傳播計(jì)劃單俘獨(dú)加以論述及俯實(shí)施，是因?yàn)榭h其能有效的快第速啟動(dòng)項(xiàng)目的培營(yíng)銷(xiāo)并直接提偵高項(xiàng)目的影響蠢力，并且具炊有祖“陡低成本擴(kuò)驅(qū)張板”山的優(yōu)勢(shì)，常能孝獲袋取串“青超常規(guī)戰(zhàn)竭略掘”省的功效。罵一英、珠腎新聞話(huà)題傳播杏的比較分析：獵廣告?zhèn)麝儾ベM(fèi)殖新聞傳播粱受眾反尚映飾科初步了解產(chǎn)品揪，并對(duì)其報(bào)有家好奇、懷疑的食心們理亮刻通過(guò)新聞了解陷新產(chǎn)品；并產(chǎn)賢生信任感及購(gòu)念買(mǎi)欲望腐費(fèi)陡用尚沖較鋤高蹤蓬較低逼效拋果望肢經(jīng)比較后，有授的消費(fèi)者進(jìn)行僵購(gòu)虛買(mǎi)叫直除一些消費(fèi)者刃購(gòu)買(mǎi)外，尚有坡盲從者隨潮流朱購(gòu)買(mǎi)淘問(wèn)木題猛稼尚有較大潛在旋消費(fèi)群體需要途繼續(xù)開(kāi)兆發(fā)默幸不能讓消費(fèi)者風(fēng)迅速掌握價(jià)格傷，銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)及番產(chǎn)品的詳細(xì)資矮料秋二、新聞話(huà)題苗傳播的優(yōu)勢(shì)分串析：戚新聞話(huà)題策劃葉，是在發(fā)現(xiàn)或嘗者制造、預(yù)測(cè)錢(qián)新島聞切“島熱臘點(diǎn)樸”傅話(huà)題之后，通玩過(guò)具體的部署臥，有計(jì)劃有步林驟地傳達(dá)予媒尺介進(jìn)行發(fā)布，熱它往往能在最種短的時(shí)間里引霸發(fā)多數(shù)公眾對(duì)春某類(lèi)話(huà)題、某阻類(lèi)事物的極大類(lèi)興趣，并給予缺高度的關(guān)注。軋新聞報(bào)道對(duì)臨于季“惰事件性行速銷(xiāo)警”監(jiān)及諷“導(dǎo)概念營(yíng)算銷(xiāo)米”羽具有其他的傳品播方式不可比嫁擬的優(yōu)勢(shì)。棚三、新聞話(huà)題駝傳播的工作計(jì)蒙劃：軌我們計(jì)劃以慣每票1探～蔑2順個(gè)月為一階段尚，年度內(nèi)共推窄出蹈3符～汁4圍次較大的新聞魚(yú)話(huà)題傳播活動(dòng)廈。堂（新聞晶稿吧1董）：叮CB御D矩旋曉風(fēng)怪—滲—家解掙構(gòu)胃“窯戀刺日咸?乳國(guó)譯際平—嗚獨(dú)立式公蘭寓今”她CB宜D桶的住，和住押在傭CB外D角，是近一年來(lái)全北京房地產(chǎn)界愧熱議的話(huà)題之纏一，這緣于北州京極CB僑D旅已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目和想預(yù)期項(xiàng)目所顯仔示的巨大的公鏟寓住宅供應(yīng)量派。蘋(píng)CB筒D侄的發(fā)展方向肯陪定不是超大型刑居住區(qū)，這一隊(duì)點(diǎn)為人們所共甚識(shí)，但人們還時(shí)是對(duì)于絕大多滔數(shù)逃CB序D姓項(xiàng)目先推出公港寓部分，以公室寓部分帶動(dòng)綜科合物業(yè)開(kāi)發(fā)的講流行做法表示頓出理解和寬容游。發(fā)據(jù)了解，管理喜層對(duì)北傭京想CB哄D匙開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)性嶺比例要求是五過(guò)五開(kāi)，即寫(xiě)字激樓與住宅開(kāi)發(fā)幅最終各占李到皮50礎(chǔ)%鍬。從目前已推國(guó)樓盤(pán)的盤(pán)口看伯，住宅的供應(yīng)牌面積已醋達(dá)嘴30燥0訓(xùn)萬(wàn)平方米，而踩這僅僅是冰山妥一角，真正的晌大揭幕尚待明憑年。至于寫(xiě)字蹈樓的開(kāi)發(fā)，則招是小荷才露尖房尖角，推出時(shí)陳機(jī)多受制于同冬一項(xiàng)目公寓部給分的銷(xiāo)售進(jìn)程蛾，多數(shù)綜合物衛(wèi)業(yè)的寫(xiě)字樓部益分至今只是猶誕抱琵琶半遮面駱，只能在規(guī)劃險(xiǎn)圖紙上一睹芳狠容。段顯然，這種狀巡況帶來(lái)了兩個(gè)究問(wèn)題：其一，梳寫(xiě)字樓物業(yè)的聽(tīng)滯后開(kāi)發(fā)是否拴會(huì)延躍緩壞CB妙D尊商氣聚集過(guò)程弱？其二，住宅掌物業(yè)的超前開(kāi)攝發(fā)所帶來(lái)的提真前供應(yīng)量，能博否在一段時(shí)期疑內(nèi)被順利消化言？相形之下，號(hào)后一個(gè)問(wèn)題的藏探討和明朗化軋顯得更為重要巧。趙據(jù)傳，目前一確些號(hào)在桂CB現(xiàn)D朱主推中大型的俱項(xiàng)目在銷(xiāo)售過(guò)箭程中已開(kāi)始感偉到吃力，這無(wú)所疑是一個(gè)信號(hào)藥，一方面表明暑快速增長(zhǎng)眾的砍CB蘋(píng)D直住宅供應(yīng)量正序在進(jìn)入市場(chǎng)的杰未知區(qū)域，另囑一方面則表明笛，一些現(xiàn)有項(xiàng)敢目已顯現(xiàn)貨不伏對(duì)板的跡象。拘據(jù)非官方的業(yè)事界機(jī)構(gòu)調(diào)查顯危示：目前普遍久意義上的北京倡樓市耗，劈80-12行0扭平米是最受購(gòu)伸房人歡迎的戶(hù)漲型面積，同時(shí)酸這也是公認(rèn)的預(yù)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小融的戶(hù)型品種。絕或許這一調(diào)查拍結(jié)果并不完全粗適用于評(píng)賣(mài)判哥CB蘋(píng)D舉，但問(wèn)題的關(guān)輸鍵是：對(duì)糟于慕CB仇D裕及其人群特殊儉性而言喪，怨80-12蝕0徐平米的戶(hù)型標(biāo)六尺是否適用各？幼CB頸D閱的置業(yè)者到底塞需要什么樣的訂住房？驕8洽月膽1蘆8同日正式亮相塌的突CB慕D博“梁獨(dú)立式公肢寓期”灣，以其近乎完銹美的項(xiàng)目定位勾和同樣近乎完夾美的銷(xiāo)售速度盯給市場(chǎng)演繹了廟一堂生動(dòng)僻的旗“公定制化產(chǎn)殊品擔(dān)”俘和敏“洲先鋒市場(chǎng)形象體定夏位梅”殃的示范課。業(yè)撒內(nèi)人士稱(chēng)乞，久“謙戀鏈日榆?慚國(guó)拒際涼”蘆的操盤(pán)手法極什為老道，該項(xiàng)單目完全有資格貧進(jìn)入北京樓睬市換200命2祝經(jīng)典個(gè)案行列煩，其中所體現(xiàn)獸出來(lái)的超乎目屯前業(yè)界平均水護(hù)平之上的市場(chǎng)歉感覺(jué)和市場(chǎng)表季現(xiàn)，是不折不妻扣快的敗MB郊A禿實(shí)戰(zhàn)教材。紐一個(gè)僅共有汗22晉2墻戶(hù)稍的貼2窩2袖層獨(dú)棟項(xiàng)目，勝何以激起市場(chǎng)密波瀾并導(dǎo)致好隱評(píng)如潮？根源喜就在由于慶“健戀藏日半?盈國(guó)孔際晴”蓋是包CB毒D絕核心區(qū)域內(nèi)第鴿一個(gè)旗幟鮮明慈地推體出粱“索定制化產(chǎn)珍品繞”雕和尋“駁獨(dú)立式公永寓猾”襯的項(xiàng)濱目喘------賤7淺0蚊平方米的國(guó)際曬化標(biāo)準(zhǔn)一居、蚊高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)化止全套精裝修棉、翻“鋼五件周套法”倉(cāng)標(biāo)準(zhǔn)化電器配棋置以及高品質(zhì)票的商務(wù)配套服階務(wù)。幾乎可以息這樣認(rèn)為兩：個(gè)“籍戀稀日乘?薄國(guó)圍際余”討是目前在為目果標(biāo)客紫戶(hù)姥“東量體裁襪衣勺”昏方面做得最徹剛底和槍最彈“鞭標(biāo)準(zhǔn)岸化析”拼的項(xiàng)目。莫“叫戀那日繳?吃國(guó)出際珠”隊(duì)或許瞄準(zhǔn)的并嚴(yán)不賠是個(gè)CB配D汽購(gòu)房人群的全患部，它只是螺為鞋CB百D似中高端人群中牲的某一類(lèi)具枝有枕“雄獨(dú)立精限神器”吼的群懶體筋“嘆定摟制予”蜻了一種依附膊于鍋“拋獨(dú)立建承筑芹”遮之上買(mǎi)的駐“跑獨(dú)立生曠活限”租，而這恰恰是槐營(yíng)造項(xiàng)目總體促感覺(jué)的神來(lái)之自筆，僅是這以“句一小部蘆分鑰”街所謂獨(dú)立生活積的追隨者和投抖資客，已足以停使項(xiàng)目銷(xiāo)售火下爆異常。辜事實(shí)證明，在鄰人群分化、個(gè)滑性細(xì)分的當(dāng)前匙形勢(shì)下，房地施產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際上梨已進(jìn)入了項(xiàng)目渣定位和項(xiàng)目定絲制愿的扮“瘦精細(xì)時(shí)笛代堅(jiān)”鞠，任何粗線(xiàn)條古、淺層面的前谷期工作都有可勁能使項(xiàng)目步入摧平庸。越來(lái)越生多的發(fā)展商意臘識(shí)到珍：姜CB聚D矩是塊好鋼，但呀它已被鍛煉造個(gè)成一把雙刃劍棟，在項(xiàng)目運(yùn)作妹上稍有不慎，滿(mǎn)這把原本砍向授市場(chǎng)的利劍就宗有可能砍向自皇己。撈“酬戀粥日扶?聚國(guó)錫際鏈”流以一種近乎極融端的定制化方沾式，打開(kāi)了垂在罰CB預(yù)D遇成功開(kāi)發(fā)的另砌一扇門(mén)?；蛟S膨這只是若適干啄CB妥D鋒市場(chǎng)準(zhǔn)入模式愿中的一種，但慨它卻給市場(chǎng)留運(yùn)下兩方面的思事考。竊其一，什么樣鉤的戶(hù)型品種渠對(duì)較CB落D堪開(kāi)發(fā)而言風(fēng)險(xiǎn)階較?。勘P(pán)認(rèn)清這個(gè)問(wèn)題晴，我們首先需狂要認(rèn)粒清屯CB邁D顆主流人群的工缸作性質(zhì)和生活慚性質(zhì)。事實(shí)上遼，高級(jí)經(jīng)理人缸和高級(jí)白領(lǐng)在幣大體上構(gòu)成得了腸CB歐D便的中堅(jiān)力量，趕對(duì)于前者，商昌旅生活和短期題居住是其最大源特征，而后者碌中的大多數(shù)尚清無(wú)力購(gòu)買(mǎi)價(jià)格降高昂的大戶(hù)型寇住宅。經(jīng)就突CB達(dá)D別現(xiàn)階段而言，身數(shù)量并不如想秒象中龐大的高嶺級(jí)經(jīng)理人和尚霸處于成長(zhǎng)期的俘高級(jí)白領(lǐng)顯然覆會(huì)對(duì)中小面積聽(tīng)的秩CB甩D淘住房更感興趣羞，無(wú)論是自用燙還是投資。毒“言戀霧日婆?縮國(guó)歪際銅”打總富價(jià)痕8暮0攝萬(wàn)元左右的價(jià)鍋值定位，在某右種程度上可以轎說(shuō)是一個(gè)模塊紅式的標(biāo)準(zhǔn)化定叉位。當(dāng)然，也皺有人認(rèn)為品其梢1.獨(dú)2嚼萬(wàn)元的均價(jià)稍苗高。在此價(jià)值期上下的一定空漸間內(nèi)，大體可吼視作置業(yè)和投獨(dú)資的相對(duì)安全柏區(qū)域。據(jù)了解肝，同辯處谷CB鴨D色核心區(qū)域的嘉沈里中心公寓、匙國(guó)貿(mào)中心公寓羞、雅詩(shī)閣等，倦盡管有所波動(dòng)士，其一居室的兆月租金始終維犬持茂在浸2000-3細(xì)00積0真美金左右，現(xiàn)償在核心區(qū)位土?xí)兊睾晚?xiàng)目的稀錘缺性仍是投資附價(jià)值的重要保朗證。絮其二，如何讀京懂渠CB類(lèi)D弱中堅(jiān)人群特定珠的生存狀態(tài)和渠精神需求？嫁這是定制式項(xiàng)嚼目最為重要的純一環(huán)。有人說(shuō)氏，淡CB纖D邁特定人群是由洽一批在工作中培具有團(tuán)隊(duì)精神抱、在生活中卻響具有獨(dú)立人格膠的中青年人士丹組成，雙重性誠(chéng)格和特立獨(dú)行繳是其最大特點(diǎn)洲。甚至有人將誦他們形容脊為蟲(chóng)“貫商務(wù)攀巖一辛族銹”默，即獨(dú)立、時(shí)君尚敢于嘗試先委鋒生活。金“益戀倍日陵?孕國(guó)番際遙”敘在精神層面所窯賦予項(xiàng)目糞的枯“杏先鋒的、獨(dú)立滾的夸”展烙印，在銷(xiāo)售判過(guò)程中獲得了鹿豐厚業(yè)績(jī)回報(bào)號(hào)和樓盤(pán)附加值恥。揮“蹄戀貌日陸?鐵國(guó)距際艱”粒更像是一個(gè)精膽神載體，承載爬著鮮活照的劫CB溜D磨獨(dú)立精神和獨(dú)翼立氣頂質(zhì)主—字—唉以至于分層停覆靠的五穗部堅(jiān)“低獨(dú)立式快速電鋒梯劫”繭、嚴(yán)格區(qū)分飲替用水與生活用油水蔽的軋“裳獨(dú)立式供法水荒”訓(xùn)，和每遣戶(hù)胖2常個(gè)用以分離商滲務(wù)、生活用途稍的系“寫(xiě)?yīng)毩⑹诫娫?huà)接短口過(guò)”趨，在項(xiàng)目中均驕有明白無(wú)誤的訂體現(xiàn)。色業(yè)內(nèi)人士判斷賺，隨著一僵批蘭CB淋D纖項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)際攤操作階段，明委年退CB標(biāo)D誤又將成為市場(chǎng)涌關(guān)注度最高的繁開(kāi)發(fā)區(qū)域，并中將演繹新版的武強(qiáng)者對(duì)話(huà)。有磁人說(shuō)倘，歇CB考D底的較量歸根結(jié)指底是實(shí)力的較淘量、資本的較付量，整體開(kāi)發(fā)污、整體推出可線(xiàn)占領(lǐng)市場(chǎng)制高嫌點(diǎn)。事實(shí)上輸，墻CB注D晴的較量還應(yīng)看沒(méi)作是智慧的較罩量，項(xiàng)目恰到蜘好處的體量、謙發(fā)展商對(duì)市場(chǎng)尺深刻了解和本磨土化的程度、負(fù)理由充足的市栽場(chǎng)創(chuàng)新行為等宮等洪，芽形都有可能成為濫決定項(xiàng)目成敗庭的關(guān)鍵因素。悲在市場(chǎng)發(fā)生轉(zhuǎn)架型的當(dāng)口慚，姐“夕戀任日事?饅國(guó)桃際伴”薄的愈“眉定制式產(chǎn)夾品年”偵和肆“貧先鋒的形象定宣位站”逮給市場(chǎng)提供了年一個(gè)大可借鑒伸的模式。距當(dāng)年CB平D晶再度升溫的關(guān)五口鐵，享“支戀虎日政?刪國(guó)杜際必”食卻以鳳頭豹尾閥之勢(shì)高調(diào)淡出燙銷(xiāo)售市場(chǎng)。一串段閃電般的樓看市傳奇，一個(gè)溫盡趕攬后CB聲D撥繁華卻不伙搶襪CB六D氣榮耀的公寓項(xiàng)曠目，濕以茄“役華野地蒜產(chǎn)天”諸特有的高度專(zhuān)亂業(yè)化和高效率槽的開(kāi)發(fā)方式，調(diào)聯(lián)合奉注行道“綠制造樓市第丟一參”盡法則的藍(lán)石顧攻問(wèn)公司，在完移成了賠對(duì)巡CB治D印樓市聰明的一抓擊之后大隱于盟市，真正做到疊了收放有度、租寵辱不驚。銹V激、然橋廣告戰(zhàn)略齡本項(xiàng)目廣告戰(zhàn)不略確定為常規(guī)細(xì)性戰(zhàn)略與創(chuàng)新魂戰(zhàn)略的結(jié)合。多一、廣告產(chǎn)品丘的制作原則：故市場(chǎng)需求（熱犁點(diǎn)、空白點(diǎn)磚）妥—耳2熊.于產(chǎn)品核心價(jià)恥值繞—牌3朵.巖產(chǎn)品附加值和瞇差別化賣(mài)鎮(zhèn)點(diǎn)彩—玉4衰.培產(chǎn)品概驗(yàn)?zāi)钌浴G5金.險(xiǎn)科學(xué)、系統(tǒng)的銜開(kāi)乎發(fā)踢—有6屑.猶個(gè)性化創(chuàng)蛇意緩—舊7房.嫁專(zhuān)業(yè)化、高水度平制作。填二、廣告?zhèn)鞑?huì)的表現(xiàn)策略及明原則：粘1蕩．整合的、統(tǒng)秒一的形象；票2晌．個(gè)性化、原筍創(chuàng)性的表現(xiàn)方屠式；斤3晌．充分適度的角信息性及藝術(shù)想性的結(jié)合；束4雨．系統(tǒng)的、主謀題明確的系列什廣告表現(xiàn)：嫁1憶）、表現(xiàn)基調(diào)觀：體現(xiàn)并確立結(jié)其基本視覺(jué)、巷基本音調(diào)及關(guān)木鍵語(yǔ)；講2?。?、表現(xiàn)形式梢：體現(xiàn)恰當(dāng)?shù)膯崴囆g(shù)表現(xiàn)方式互。魄3割）、表現(xiàn)性格伸：體現(xiàn)其個(gè)性裝化、與眾不同糞的特征。閉5設(shè)、遵循出現(xiàn)頻饞率較高與版面旁大小適度相結(jié)河合的原則。礦三、廣告?zhèn)鞑ヅ拿襟w購(gòu)買(mǎi)決勢(shì)策：扇我們確定的主匯要原則是：奴1舌．重點(diǎn)選糧擇皂“毒強(qiáng)勢(shì)媒瓦體棚”宇和稿“洽特效媒靠體客”綱；凈2疾．適度組陷合經(jīng)“哭大眾媒鄙體援”孟和兄“父小眾媒陳體要”撐；冬按照各類(lèi)媒體攻的自身?xiàng)l件及咽傳播效果，并堂進(jìn)行績(jī)效評(píng)估六，我們的媒體嗎購(gòu)買(mǎi)決策選擇膜如下：1）報(bào)紙類(lèi)：缸第一集群：北慮京青年報(bào)、北兔京晚報(bào)；互第二集群：北撿京晨報(bào)、信報(bào)脾、京華時(shí)報(bào)、賞精品購(gòu)物指南父、中國(guó)建設(shè)報(bào)士（中國(guó)樓市）圈、北京現(xiàn)代商件報(bào)、財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)字。范第三集群：樓釀市周刊、新樓簽市周刊、中國(guó)庫(kù)經(jīng)營(yíng)報(bào)、中國(guó)嗓計(jì)算機(jī)報(bào)、環(huán)痕球時(shí)報(bào)、中國(guó)錯(cuò)日?qǐng)?bào)、其它剃。吼2）雜志類(lèi)：絞第一集群：財(cái)慈經(jīng)（月刊）、沙三聯(lián)生活周刊記、民航類(lèi)雜志躍、時(shí)尚、新地掌產(chǎn)。涼第二集群：京蓄城俱樂(lè)部會(huì)刊落、長(zhǎng)安俱樂(lè)部旦會(huì)刊、房地產(chǎn)脖方面的專(zhuān)業(yè)雜刷志偵、毀Metr邊o薄雜志、普爾期到馬特會(huì)刊盤(pán)、訂I球T棍經(jīng)理人、北盜京糕Revie席w伶。多4宗）廣播電臺(tái)類(lèi)月：北京交通臺(tái)零、北京音樂(lè)臺(tái)腫。福5徑）電視臺(tái)類(lèi)：腰中央電視緊臺(tái)趨2靈頻道、北京有柴線(xiàn)電視臺(tái)、北刷京電視臺(tái)。策6泳）網(wǎng)絡(luò)類(lèi)：焦獸點(diǎn)網(wǎng)、搜狐、嗎新浪、搜房網(wǎng)身、萬(wàn)信網(wǎng)。銳7孫）直效媒體：具居民購(gòu)房指南紫圖、生活速遞失、萬(wàn)信網(wǎng)。綿四、廣告?zhèn)鞑嵸M(fèi)用預(yù)算安排月份希媒規(guī)體排報(bào)8臭月?lián)?-原9要月地1沉0所月湯--1紡1銷(xiāo)月投1擾2梢月獅----拳吩1膊月梨錢(qián)2竿月狡飼3替月沃報(bào)扔紙菜70%210萬(wàn)元庭雜允志安10%30萬(wàn)元車(chē)廣播電波臺(tái)浴5%15萬(wàn)元任電視黑臺(tái)叫5%15萬(wàn)元網(wǎng)絡(luò)5%15萬(wàn)元其他5%15萬(wàn)元總額爛300藥謀萬(wàn)但元過(guò)40%2箭5%20%籌15%挖12快0篩萬(wàn)沙元援7姥5創(chuàng)萬(wàn)本元推6纏0器萬(wàn)罷元惹4山5字萬(wàn)元典V閉辰促銷(xiāo)傳播戰(zhàn)略磚（需要說(shuō)明的儉是，本部分操堅(jiān)作性的策劃和朽方案，是在工恐作過(guò)程中閃以棄“京專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告、提頑案夢(mèng)”戀的方式來(lái)進(jìn)行拐）但本項(xiàng)目促銷(xiāo)戰(zhàn)芒略針對(duì)現(xiàn)有客網(wǎng)戶(hù)及潛在的客揪戶(hù)，包括贈(zèng)品零、抽獎(jiǎng)、折扣醋券等。睛我們應(yīng)將每一翼次促銷(xiāo)活動(dòng)均蛛策劃成為具何有藍(lán)“咬個(gè)性化主挪題征”忘的活動(dòng)形式，奉并有利于傳播面和直接促進(jìn)銷(xiāo)蔑售。增VI鴿型關(guān)系傳播戰(zhàn)略埋（需要說(shuō)明的擋是，本部分操朝作性的策劃和廢方案，也是在侵工作過(guò)程中復(fù)以稱(chēng)“徒專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告、提滋案番”駝的方式來(lái)進(jìn)行滾）賓關(guān)系傳播戰(zhàn)略獎(jiǎng)是較具創(chuàng)新性塞的，因此是我哭們應(yīng)重點(diǎn)選擇累的傳播戰(zhàn)略。手一父、悠擁關(guān)系傳播戰(zhàn)略忙的原則及流程仿：史它是通過(guò)如下噸循環(huán)圖實(shí)現(xiàn)的利：本項(xiàng)目品牌消費(fèi)者中介組織賠二兵根、陸無(wú)關(guān)系傳播戰(zhàn)略渾的組合：待（一）攏對(duì)蔬“奏整合營(yíng)銷(xiāo)傳丹播餅”欺的認(rèn)識(shí)：序200納2委年，北京房地拐產(chǎn)染的過(guò)“敢買(mǎi)方市慎場(chǎng)突”家格局更為加深奔；同時(shí)，面盞對(duì)點(diǎn)“孩信息爆那炸喊”離的傳播環(huán)境，聞房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅推廣僅僅依靠奸單純的廣告手盼段已很難奏效業(yè)；面對(duì)這種形舉勢(shì)翅，素“廟整合營(yíng)銷(xiāo)傳塘播克”券的理論和實(shí)踐吩將大行其道，略多樣化的廣告取戰(zhàn)略、公關(guān)推悶廣、促銷(xiāo)活動(dòng)昆將被組合運(yùn)用禿；特別是針對(duì)期客戶(hù)資源的競(jìng)路爭(zhēng)更趨激烈，熄如直效營(yíng)銷(xiāo)、盾資料庫(kù)行銷(xiāo)等榴創(chuàng)新的營(yíng)銷(xiāo)手僵段都將在市場(chǎng)該競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)揮其粉威力。每（二）傳播推叉廣的策略調(diào)整調(diào)：脖我們應(yīng)該適當(dāng)映控制常規(guī)廣告儉支出，蛇將倉(cāng)“霞人財(cái)敏物催”眼的投入更多地獲用于與業(yè)主的旦公關(guān)和聯(lián)誼等識(shí)交流、回饋活激動(dòng)。謀求客戶(hù)漢服務(wù)聯(lián)誼活動(dòng)琴與常規(guī)廣告之鞋主題上的同步捕和統(tǒng)一，使傳艘播效果最大化夠，實(shí)現(xiàn)乳以升“盡口碑傳燦播偵”娃來(lái)達(dá)到銷(xiāo)售促晝進(jìn)的目的。專(zhuān)“姨口碑傳木播翻”暴并不需要借助蹄媒體實(shí)現(xiàn)梯。借“并口碑傳艱播暢”撇的重點(diǎn)在于：刷為潛在傳播者叨（如已購(gòu)房的醒客戶(hù)）提供適姻宜的題材和場(chǎng)衣所，使其形鑄成喊“蘇人帶均人圍”禁的銷(xiāo)售。獵（三）具體設(shè)宋想和計(jì)劃：際1植、編輯一份內(nèi)熱部刊物：株確定較高的定早位，使之成為擱業(yè)界以探討新痕產(chǎn)品、新空間脈、新尺度的專(zhuān)成業(yè)讀物，樹(shù)劉立臨“程華野地跨產(chǎn)粥”侵的業(yè)界新形象狂。洗另一方面，以相一定的版面來(lái)斬傳播企業(yè)信息展（進(jìn)度、服務(wù)燙舉措、理念等扶），以及為業(yè)億主提供服務(wù)和費(fèi)開(kāi)辟論壇。咱2襖、關(guān)于項(xiàng)目的庸一些主題性公虜關(guān)活動(dòng)設(shè)計(jì)及稈考慮：鬼（膊1坊）、策劃看房勁、聯(lián)誼、對(duì)話(huà)虛等項(xiàng)活動(dòng)。從（吼2像）、舉辦具鳥(niǎo)有墾“盯主題省性忘”蛾的展示會(huì)、音天樂(lè)會(huì)、文體等墳活動(dòng)。戲3躺、直效營(yíng)銷(xiāo)活禮動(dòng)：漿它包括售樓書(shū)答、海報(bào)、客戶(hù)襖通訊等印刷媒昨體，其傳播多瀉以直遞、派發(fā)剩形式來(lái)實(shí)現(xiàn)。譽(yù)4插、關(guān)于戶(hù)外媒垃體（路牌廣告芳、售點(diǎn)廣告）丑：慰此類(lèi)廣告多為惱一次性、固定妥性的投入并實(shí)晚施傳播。根據(jù)托本項(xiàng)目的實(shí)際除情況，我們主杜要確晉定榨“睡交通指示堤牌抬”若的方式，并選尼擇的重點(diǎn)發(fā)布帆區(qū)域包括：魚(yú)（你1鋼）紀(jì)咸?hào)|三環(huán)與項(xiàng)目捏入口的交集處必。啟（泊2綢）劫厲長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線(xiàn)盜與項(xiàng)目入口的洗交集處。再（拖3徑）訓(xùn)戚項(xiàng)目鄰近區(qū)域蹦各主要交通路拴口。（附件1）：館“前售樓過(guò)書(shū)所”動(dòng)的文案內(nèi)容和搜平面設(shè)計(jì)提示搶?zhuān)郝殻ㄒ唬?、封面遞：鐘1迷、項(xiàng)粥目上LOGO弄晨；禿2斃、戀恥日緒?涼國(guó)忘際刑—提獨(dú)立式公寓孝（微Apart黨ment,弦Intern驕ationa殖lSun-沃thirst脈y訊）突.腹（二）、扉頁(yè)慨：事與世界同步的喘居住模式彈--習(xí)-和北乏京稠?害首盜家易?然獨(dú)立式公寓蓮（三）、目錄聲：蹤…堤…絞。息（四）娃、繪“蓋國(guó)際化的居住饞理念和模式連---健-免獨(dú)立式公恥寓餅”湖獨(dú)立式公寓瘋（播apart賢men閣t催），起源于美誦洲大陸。是伴梢隨著工業(yè)化、市城市化的進(jìn)程辟，以及穩(wěn)在評(píng)“妹城市更控新準(zhǔn)”口的演變中，發(fā)確展起來(lái)的一種坦獨(dú)棟的、高品寧質(zhì)，可用于自皂住或投資的住代宅，產(chǎn)品的主凳要特點(diǎn)是：悔（嶼1攪）一般位于城粥市的中心區(qū)域析；便（商2姨）居住規(guī)模琴在汽20谷0汪戶(hù)左右；輔（佛3棍）面積（戶(hù)型暑）一般都是一敏樣大小的；踐（腸4在）每一戶(hù)都有賀完備的生活設(shè)額施；軋（蓬5欄）具備充分的渴供交往與溝通溜的公共空間和灶配套設(shè)施；假（能6磁）一般選擇酒憶店式的管理和翁服務(wù)。得（五過(guò)）眾“范獨(dú)立式公話(huà)寓謊”尼來(lái)到中國(guó)！念北臘京躬?款首溜家膚?泳獨(dú)立式公寓宇（斷Apart諸men閘t乖）；妹---防-現(xiàn)“愚戀給日惱?駱國(guó)脹際狐”悅（六）獨(dú)立生諷活宣言：攜2要1墓世紀(jì)，在新經(jīng)抄濟(jì)和全球化浪既潮的沖擊下，林世界進(jìn)入一個(gè)燦前所未有、充洽滿(mǎn)巨變的時(shí)代村。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)和萬(wàn)社會(huì)是紛以鎮(zhèn)“平標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模屈化、效率、層鏟次語(yǔ)”百為特征的，而鑒新經(jīng)濟(jì)追求的替是灣“寒差異化、個(gè)性洪化、網(wǎng)絡(luò)化、遮速度販化仁”賄，它使人們的期生活方式和價(jià)勸值理念正發(fā)生席著全面的變革累：席1芒、穴“踏個(gè)性、精神的獸獨(dú)色立補(bǔ)”敲：蘿獨(dú)立精神：自閘由的思想，思獻(xiàn)想的自由，是落心靈的去向；躬獨(dú)立生活：生盈活的獨(dú)立，獨(dú)祖立地生活，是究個(gè)性的解放；件獨(dú)立建筑：不衛(wèi)同的人群，同法樣的夢(mèng)想，我菜們一起成長(zhǎng)。葛2主、趴“海資源、價(jià)值的鍵共戰(zhàn)享掃”解：蜜新經(jīng)濟(jì)使整個(gè)現(xiàn)世界成截為犯“社地球殖村核”項(xiàng)，生產(chǎn)方式和亦消費(fèi)模式發(fā)生權(quán)重大的轉(zhuǎn)變，栗使社會(huì)、經(jīng)濟(jì)恨、文化靜的絹“眨資源、價(jià)值的食共然享認(rèn)”城成為現(xiàn)實(shí)。猜（七）先鋒建燥筑主張：痛“銹先鋒建筑，是僵站在歷史和現(xiàn)尾實(shí)的起點(diǎn)，指裕向未來(lái)的建稍筑墓”鏟。匯“撿戀耽日芬?絕國(guó)少際衛(wèi)”癥把握趨勢(shì)和潮筍流，堅(jiān)扮持新“內(nèi)創(chuàng)盤(pán)新盡”叔，用智慧和行大動(dòng)迎接這種挑雖戰(zhàn)禾。啟委（八）區(qū)域的羨價(jià)值發(fā)現(xiàn)：危北襪京弓CB防D猜，已經(jīng)超出了氏城市本身的意遼義，成為全球洋或區(qū)域經(jīng)濟(jì)一構(gòu)體化系統(tǒng)中的薪一個(gè)單元；豐北差京輕CB改D醬，規(guī)劃面積慧為慣3拘。棟9磨9幕平方公里；它彩以身33桂0識(shí)米高繼的圈“虜國(guó)拉貿(mào)犯3女期雙”損建筑為核心，顧形豆成貫“聾金十片字評(píng)”銀的總體布局和立多功能的國(guó)際笨化商務(wù)區(qū)。帝（粗1附）洋CB滾D從核心區(qū)的總規(guī)芳劃（圖文）；構(gòu)“緒生活和人撫是步CB瞞D紗的關(guān)鍵因利素獅”或--光-炸何韜（香港）端（穿2逮）憂(yōu)薄“秀戀圾日攤?按國(guó)卷際駐”譽(yù)的區(qū)位（圖文風(fēng)）；欺（漏3淚）集CB承D勾區(qū)域的商業(yè)、雄商務(wù)辦公、酒仆店、文化娛樂(lè)欠設(shè)施（列表）芒；獄（委4吃）船CB輪D肢區(qū)域的主要公寺寓的租金（列方表）；反（曬5痛）逗CB倦D房區(qū)域的主要的艘國(guó)際性商業(yè)機(jī)在構(gòu)和公司（列痕表）。倉(cāng)（九）環(huán)境、治資源的共生：杜（項(xiàng)目自然環(huán)博境圖文）彼“芝戀出日敲?騾國(guó)廚際興”偽南臨通惠河，坐您漫步在水岸馳長(zhǎng)堤，與自然受同在，您近觀法長(zhǎng)河，獨(dú)賞日暈出的燦爛和月揉升的美麗；淺“所戀故日躺?故國(guó)參際嶄”薪在泥CB開(kāi)D蔥核心區(qū)，您徘晌徊在繁華的街議區(qū)，與大社會(huì)鄭相融合，您穿勝梭于連結(jié)世界予的商務(wù)區(qū)，與辛?xí)r代同步。傘（十）建筑精固神的張揚(yáng)：冷（建筑外立面客圖）濃“恒戀神日遠(yuǎn)?