房地產(chǎn)項目開發(fā)前期策劃合集套

昆山尊寶莊園別墅項目前期策劃報告2006年8月目錄HYPERLINK\l"_Toc143361348"一、認知項目3HYPERLINK\l"_Toc143361349"二、市場判斷9HYPERLINK\l"_Toc143361350"三、競爭考量16HYPERLINK\l"_Toc143361352"四、項目研判31認知項目1、地塊位置項目位于江蘇昆山淀山湖鎮(zhèn)西南角，淀山湖的東北側(cè)，距離淀山湖鎮(zhèn)5-8公里，距離昆山市中心25公里；距離青浦12公里，距離上海市中心40-50分鐘車程。本案本案基本經(jīng)濟指標本項目共分三個地塊，A塊較為完整約510畝，已確定，B塊位于A塊的東面，約80畝，目前還在協(xié)商中，C地塊還未定。容積率0.25左右，總建筑面積約10萬平方米，初步規(guī)劃休閑公寓約5萬方，高端別墅約5萬方，另外B塊土地確定后將規(guī)劃為高級會所，目前初步意向與美洲俱樂部合作。目前規(guī)劃審批中。占地：590畝占地：590畝容積率：0.25建筑面積：約11萬方公寓：5萬方高端別墅：5萬方會所：1萬方左右地塊條件分析地塊整體成“水母“狀，即中間方正，東西兩側(cè)有不規(guī)則的外延。地塊內(nèi)部地勢較為平整，無明顯的突起或低洼，地塊內(nèi)部有兩條天然的河道，目前由于平地的原因暫時將水抽干。地塊南側(cè)有兩片3-4年的樹林，淀山湖沿岸有3-4米高的防風林，且無法動拆。立地環(huán)境分析未拆遷的農(nóng)民房旭寶高爾夫現(xiàn)有的別墅集項目座內(nèi)部南北兩側(cè)雕環(huán)境較好，南冶臨淀山湖，西廊北倚上海旭寶超高爾夫俱樂部害（鏟2田7擋洞）句，東面環(huán)境相獸對較差，為農(nóng)羽民房和現(xiàn)有的府檔次較低的別未拆遷的農(nóng)民房旭寶高爾夫現(xiàn)有的別墅淀山湖淀山湖旭寶高爾夫球場項目西北面的旭寶高爾夫球場項目東面臨湖的原有的別墅湖邊必須保留的防風林項目南面的淀山湖項目東面未拆遷的民房旭寶高爾夫球場項目西北面的旭寶高爾夫球場項目東面臨湖的原有的別墅湖邊必須保留的防風林項目南面的淀山湖項目東面未拆遷的民房席項目已有初步業(yè)的規(guī)劃方案，姿已有施工許可督證，第二論的遇規(guī)劃方案報批妥中，目前項目幼迫于政策的壓檔力開始平整土飼地，交通條件分析豐就目前地塊周蹦邊的交通來看宮，大型的高速守公路并不缺乏封，但從主干道慣進入地塊的道拐路較小而且非訪常不好找，可笑以說項目的交駱通大環(huán)境不錯寒，但細節(jié)上問梢題不少。配套條件分析龜項目外部環(huán)境榮較差，希距離淀山湖鎮(zhèn)憐8-10零公里，周邊以巧農(nóng)田和民房為件主姐，鋒頗為荒涼，幾襯乎沒有配套，乳整體勒感覺非常翠差數(shù)。項目的發(fā)展條件總結(jié)：項目的發(fā)展條件總結(jié)：評地塊的優(yōu)劣相孤當明顯，就西北側(cè)的旭寶趕高爾夫酷（他2幻7爬洞）與南側(cè)的簽淀山湖之間，駕景觀條件十分涼優(yōu)越，在整個保區(qū)域內(nèi)甚至上遇海境內(nèi)都沒有羞類似的發(fā)展用珍地，斥土地資源的稀社缺性十分明顯子，在項目發(fā)展喪策劃中要充分瘡考慮對這一稀皆缺性的挖掘，錘強化對稀缺性兵的獨占；乏項目的東側(cè)盞環(huán)境較差，如坦何化解農(nóng)民房艇和原有的農(nóng)民似別墅所帶來的換劣勢也是今后衣項目開發(fā)中重波點考量的問題襲。涌項目的外部環(huán)息境則相當不利磨，處于淀山湖欺鎮(zhèn)的西南角，揪在整個規(guī)劃中光雖然屬于旅游禾用地，但目前沈仍未大規(guī)模開槽發(fā)，因此無論俊是交通條件還駛是生活配套都糧十分稀缺，這抬對于房地產(chǎn)項堂目開發(fā)而言是朵十分不利的，依這就秘需要在項目開估發(fā)中兼顧配套畫的享受性和生倦活性，在定位蠅處理上十分不份利；螞項目雖然南側(cè)牛和西北側(cè)都有桑稀缺的景觀資償源，但在這些桌景觀資源的直妨接利用上卻并根不便利，渣南側(cè)的防風林坑以及紅線外的嚼沿湖道路、西卷北側(cè)球場的分夠隔林都限制了蘭這些景觀資源陣的直接利用，初在發(fā)展策劃中避要尋求化解的巴辦法攪。蛛地塊雖然周邊揉的大交通環(huán)境下不錯，但直接期到達項目的道駕路卻問題不少爸，不能嚼做到進出便利深，因此如何解眾決這一問題也令是項目日后發(fā)哄展的重點課題以之一。由地塊的經(jīng)濟指標由地塊的經(jīng)濟指標——容積率<0.3，以及地塊周邊的稀缺資源——淀山湖和旭寶高爾夫，我們可以初步判定地塊有打造豪宅的潛力。但是否適合打造豪宅，如何打造，賣點在哪里以及地塊現(xiàn)有的缺陷如何彌補都要通過對整體市場環(huán)境，區(qū)域市場背景的調(diào)研后做出判斷。二、市場判斷揮宏觀烏發(fā)展背景分析誠宏觀大僻勢昂――絞利空消息盡出帆，須獨立別墅長線弱看好殘0廢5厲年的宏觀調(diào)控慨市場剛剛回暖最，尤0硬6雙年又一輪的調(diào)平控政策接坦踵而來，偉雖然說所出政按策都對房地產(chǎn)喘市場有打壓效蔑應(yīng)，但對于別貧墅市場，特別眾是獨立別墅可階謂利空消息盡脆出，剩下的只鴿有利好。擇隨著別墅用地堤的不在審批，聚可以說獨立別霞墅的土地供給驢已經(jīng)進啊入統(tǒng)“回吃老酷本識”癢階段，長線看皆來這類別墅由委于土地的匱乏萍將進羞入榨“鴨賣一套少一陪套苗”尾的稀缺時代，拾因此長線看好條。搭雖然別墅用地博不在審批，但扣對再閑置土地的楊加強管理使得悔區(qū)域積壓了幾吸年的土地，幾址乎圍會在謙同一時間上市士，形成壩區(qū)域市場很供給百上陵的?！叭ぞ疅焽婏L”例；吩因此在短時間祝內(nèi)，別墅市場熊依舊會停留在施買方市場，而潔想在買方市場敢立足，就必須撲在產(chǎn)品方面有忍所創(chuàng)新突破，槳也就是說買房田市場內(nèi)產(chǎn)品為棚王！滾由于目前房地蓬產(chǎn)市場的發(fā)展飽受政策的影響攜較大，政策又怪具有不可預(yù)知協(xié)性，因此對于頂開發(fā)和銷售周代期都較長的豪呀宅項目來說，擦政策的變化是按項目所要面臨逗的較大的風險步！播區(qū)域市場嫌發(fā)展機會分析陽澄湖板塊＋陽澄湖板塊＋馬鞍山板塊長江北路板塊淀山湖板塊花橋板塊各從行政位置上鬧看，本項目處閘于江蘇昆山市帝下屬淀山湖鎮(zhèn)注西南側(cè)的，從伍區(qū)位從屬關(guān)系該上屬于上海外愧圍，處于上海譜與昆山的接壤砍之地問，捕昆山與上海的懸交界處，日益托成熟的度假別納墅板塊褲，是怖正在發(fā)展的上扎海的輻射區(qū)域板塊之于昆山土目前昆山的別齒墅市場也以大膠致盛分為袍四個板塊：陽喚澄湖板塊、長棕江北路板塊、勺花橋板塊和淀棒山湖板塊。釋陽澄湖板塊：槳環(huán)境較好，處羽在新城區(qū)，臨驅(qū)近市中心，配奇套較好。投資霜度假的圣地，特也是淀山湖板呢塊的主要競爭代板塊。屑長江路板塊：以配套好，自然兼環(huán)境無優(yōu)勢，筑養(yǎng)老投資較為沈熱衷。剝花橋板塊：離泡上海最近，性仍價比較高，別擦墅產(chǎn)品無環(huán)境泄優(yōu)勢。尖淀山湖板塊：梁距離上海近，錄環(huán)境好份，塑“寺5+培2翻”南生活的最佳社痰區(qū)，唯一缺點盤周邊配套相對伙缺乏。板塊之于上海蟲不同于花橋地滅區(qū)用經(jīng)濟關(guān)系擾與上海發(fā)生聯(lián)仁系，本項目所治處的地區(qū)與上聲海通過共有層的值—嫁—收淀山湖景觀所序聯(lián)系起來的。忙相比上海已經(jīng)稿成熟的佘山版宋塊，淀山湖版息塊內(nèi)的別墅可候謂爬“述物美價停廉首”逗。低廉的土地出開盛發(fā)商更愿意在欺產(chǎn)品品質(zhì)上下踩功夫，加之豐遼富的自然環(huán)境種，性價比高也蹤是淀山湖別墅搬吸引客戶的一番個主要原因。蟻這是整個地區(qū)常的發(fā)展方向也煮是本項目的發(fā)理展方向。麥淀山湖環(huán)境稀綁缺資源，榴空間和時間上嘆的距離日益接機近購房者的心桃理界線，區(qū)域訪內(nèi)樓盤的性價典比較高。是吸跪引上海的客戶存的主要因素。區(qū)域市場特征礦嚴重的供大于設(shè)求撤。大淀山湖鎮(zhèn)的別莖墅用地供給量燃近單1000貨0渾畝，大多數(shù)牲是噴01-0嚇3帖年出讓或采用涉其它方式得到南的土地，由于顏區(qū)域市場的不般成熟，大多數(shù)耕開發(fā)商希望大榜自然、東恒等雪實力較強的開鄰發(fā)商先期啟動涌，待區(qū)域成熟勵后再啟動，別模墅用地的停止辛供應(yīng)使得部分隸打起株囤積居奇偶，投機土地的摸想法，新政對擴土地的嚴控會幅出現(xiàn)供應(yīng)上的椒集中放量。開壘發(fā)商更是打算閘較強目前能確伍定的有以下幾沫個。啟飄泥區(qū)域樓市處在每發(fā)展階段，幾搬個新推的別墅猾銷售緩慢，大貞市場的原因更擾直接導(dǎo)致嚴重艷的供求失衡。胖發(fā)展商名稱飾規(guī)模螞容積率妹項目名稱淹剩余量尸東恒開發(fā)商速100磁0田畝促0.害5迷以下垂恒海高爾夫醒100易0密畝啦中旭吹59代0平畝毯0.忙3牛以下汗尊寶莊園稅59誠0椒畝猛大自然隱80蒜0扛畝始0.22弓大自然花園責80懷0猛畝罵耀江立100菜0償畝防0.3土淀湖桃源駁90持0喇畝農(nóng)農(nóng)工商戒10楚0恭畝哈0.5歸福運馬洛卡拍現(xiàn)房，還幸剩胸1繡0垃多套株中星幸40閱0良畝纖0.32賢清水灣桿近堤40館0蛙畝病新加坡國際元咳立集團乳500繁0選畝（處在張浦仇鎮(zhèn)，打高爾夫面概念）岡0.鳳3糟以下礎(chǔ)太陽路島委·備森活星墅敬還病剩帝300槽0慨畝未動寇其它小幅地塊紹不明腫合計湯近減1000額0爐畝平容積率相近購――未近紅800疏0滿畝益價位與陽澄湖線板塊相當，在腿昆山別墅市場誼中偏高，與隔摔湖相望的青浦漆朱家豪宅別墅窮市場相距甚遠寶。場目前區(qū)域的村雙拼、聯(lián)陜排咐價位升6000-7弱000娛元年/悅平方米左右。疏獨棟墊8000-1將1000五元些/凍平方米左右。禾總價啊來說，抹100-胃200速萬的產(chǎn)品較多紙，豐贏澤灣和大自然怖別墅檔次較高牛，價食位櫻400-70迫0捕萬（風澤灣價念格，大自然還牢未推出）幕。緩別墅產(chǎn)品多元黃化。處目前總價市場傍明顯，在均價嶺走高的市場狀冬況下，岔別墅產(chǎn)品逐步趙分化廚，一方面堅持高獨棟別墅的高你端市場，另一池方面開始面對珍中產(chǎn)階橫層開發(fā)別墅產(chǎn)勒品，聯(lián)體、雙冠拼、疊加等低獵總價產(chǎn)品，別寫墅多元化是發(fā)鴨展主流方向。銅產(chǎn)品榆風格以歐式、產(chǎn)中式為主，積結(jié)合部分現(xiàn)代吊或美式，整誓體風格、立面野較為出挑，但意品質(zhì)與上海別杠墅還存在差距餓，廣部分產(chǎn)品戲細部比較粗糙蔑，裝修更為明碑顯擔，如恒海高爾準夫等。紛整體市場銷售火緩慢，昏整體進爐入悅“錫冰河斑期自”窗。軌部分樓盤已經(jīng)暮停工，握部分樓盤順勢梁降價來打破市嘩場的僵局。展項目名稱旦銷售情況唱恒海高爾夫坡一湖期巡6們0刃多棟，樣板聚區(qū)阻1紛8段棟，原定極價冊200-25螞0枝萬霉/價套，沒有售出湖，目前已經(jīng)停告工，據(jù)悉開發(fā)鑰商打算方以襯1批0膀萬宋/挨畝的價格售出勒（買入地譜價儀15-1鞭6行萬廢/嫩畝）盛大自然花園兼目前還未正式味推廣，一期沿險新樂路結(jié)構(gòu)都煌已封頂，游艇鍵碼頭及景觀基喊本造好。掘淀湖桃源塘一灘期蛇30租0晃戶板，奶0仇6義年初銷售緩慢旅，蜂6井月份以來單價揪降瘡低長300加0鵝元，銷售良好書，去化近一半種。據(jù)福運馬洛卡彎共貴8堂0夏多套朵，健0蝕4哭年底開始銷售欄，目前還侍剩曬1蠅7亦套左右。役清水灣暫06.5.農(nóng)1揮開至盤解7派棟獨棟售賞出柄6寺棟，聯(lián)體幾乎沒沒有售出，酒誠店式公寓延緩裕推出。莊區(qū)域縣客戶氧以上海中產(chǎn)階客級為主，中35-4立5丟歲具有一定素噴養(yǎng)、文化品位唯，收入較高的欺白領(lǐng)人士占拉了術(shù)6矮成以上。工作股一般淚在低1名0鉤年以上，生活肯、收入已相當響穩(wěn)定，具有一憲定的購買力，偶要求不斷提高戶生活的品質(zhì)。洪在居住方面，總這部分客戶已論經(jīng)完全解決了庸住的基本問題鋒，開始向往更慮高層次的居住挨環(huán)境，在近幾剝年內(nèi)成為購買蜜別墅的主要力攜量之一。市場總結(jié)市場總結(jié)（優(yōu)勢與機會）：均不可復(fù)制的自懷然資源，淀山膨湖環(huán)境優(yōu)美。訂附近已建起游株艇俱樂部、高中爾夫球場等。界跨世紀的太陽薪島國際旅游度肆假區(qū)等也正在橋新建中。涂空間和時間上幅的距離日益接零近購房者的心數(shù)理界線。筍距上海市中心棍40-50姓分鐘車程，版祥塊定位繳為塵“‘炭5飾＋怕2堆’層度假型生活基詳?shù)啬埂敝?。盼區(qū)域內(nèi)樓盤的便性價比較高。懷相比上海已經(jīng)歌成熟的佘山版號塊，淀山湖版摸塊內(nèi)的別墅可顧謂泥“些物美價繼廉邁”凡。低廉的土地徑開發(fā)成本，開貍發(fā)商更愿意在墨產(chǎn)品品質(zhì)上下宮功夫，加之豐策富的自然環(huán)境蜻，性價比高也霜是淀山湖別墅乓吸引客戶的一皺個主要原因。市場總結(jié)市場總結(jié)（劣勢與威脅）：耐市場供給較大奇，區(qū)域競爭激斧烈。少農(nóng)工商、耀江烏、東恒地產(chǎn)等棗十余家開發(fā)商罪進駐。土地供從給大，容積率者都在求0.3壓左右，淀湖桃奮源、恒海高爾單夫別墅、大自森然別墅、中星全潛水灣等精品桂項目已開始推味廣。該板塊成功為實力開發(fā)商喬競爭狡的伶“輕主戰(zhàn)孔場旁”基。除區(qū)域環(huán)境較差標，生活配套缺籮乏。彎周邊多為農(nóng)田撕和民房，途中妄道路形象較差努；區(qū)域人煙稀恭少，已交房的凝別墅入住率也洗極低，較為荒膏涼，除了別墅渡的會所配套外秀，生活配套極狼為缺乏。工宏觀調(diào)控下，籠區(qū)域別墅市場傭進流入詳“舌冰河沸期睡”繩。倚目前區(qū)域別墅研銷售整體較差打，福運馬洛卡蔬經(jīng)過了兩年的慈銷售期還有嘴1/5始為售出；恒海扎高爾夫停工；耗中星清水灣和帽淀湖桃源也銷車售一般。發(fā)展機會通過對宏觀市場的判斷，不難發(fā)現(xiàn)獨立別墅由于土地供給的原因，雖然在短期內(nèi)可能會出現(xiàn)供大于求導(dǎo)致整體銷售遲緩的狀況，但長線看好。因此項目因緊緊把握住這一大的發(fā)展方向，充分利用土地自身資源，用產(chǎn)品打動市場！通過對昆山區(qū)域市場的調(diào)研，可以看出淀山湖板塊與其他幾板塊相比較優(yōu)劣勢都非常明顯：優(yōu)勢是離上海最近且擁有淀山湖這一無法復(fù)制的自然資源；劣勢則是板塊內(nèi)部發(fā)展較為緩慢尚未成熟。在項目開發(fā)時因充分發(fā)揮其優(yōu)勢而避開劣勢。發(fā)展機會通過對宏觀市場的判斷，不難發(fā)現(xiàn)獨立別墅由于土地供給的原因，雖然在短期內(nèi)可能會出現(xiàn)供大于求導(dǎo)致整體銷售遲緩的狀況，但長線看好。因此項目因緊緊把握住這一大的發(fā)展方向，充分利用土地自身資源，用產(chǎn)品打動市場！通過對昆山區(qū)域市場的調(diào)研，可以看出淀山湖板塊與其他幾板塊相比較優(yōu)劣勢都非常明顯：優(yōu)勢是離上海最近且擁有淀山湖這一無法復(fù)制的自然資源；劣勢則是板塊內(nèi)部發(fā)展較為緩慢尚未成熟。在項目開發(fā)時因充分發(fā)揮其優(yōu)勢而避開劣勢。三、競爭考量禽競爭包括區(qū)域奪內(nèi)部的競爭拍和區(qū)域與區(qū)域我間的競爭臟。板塊內(nèi)競爭抗淀山湖趴板塊栗在售或推廣別唉墅情況一覽表抄樓盤名嶺占地面積孫（平方米）肝容積率宅物業(yè)類型浙風格儉價格面（萬鹽元勉/黎套）掛單套面積?。ㄆ椒矫祝熹N售狀況丈淀湖桃源溝占地緣66嶼萬方嫩0.3津雙拼、獨立逆現(xiàn)在唐風絮66-200羊130-23復(fù)0券0灘6孟年初開始銷回售朋30剝0交戶，去化不佳豈，森6汽月份以來單價年降低刊近拼300逗0抱元，去化近半鳳中星清水灣彈占地怒26磨萬方免0.32瑞公寓、聯(lián)體、霉獨立殃歐式飛95-160膚140-25確0殼06.5.鋒1春開盤纖，蚊7撐棟獨棟售廣出輸6物棟，聯(lián)排售住出潤1-食2鼓套邊套，公寓仇近期開盤玩恒海高爾夫別殖墅搬占地丹1000藏畝何悉0.25聰獨棟催地中海式繞200-30腥0仙280-40醒0桿未售出，目前志已停工冒福運馬洛卡言占地始103考畝堤0.5園獨棟、雙拼膀南加州美100-14瓶0習(xí)180-23油0離共咬60派幢獨立別墅和惜18穿幢雙拼別墅登，目前還蜓剩踩1治7辛套左右。原大自然別墅辣占地潛54響萬方賓0.22令獨棟遵--值――印――盼一期結(jié)構(gòu)封頂椅，樣板段建設(shè)料中況，還未正式推完廣尊寶莊園尊寶莊園恒海高爾夫福運馬洛卡大自然花園中星清水灣淀湖桃源淀山湖北岸別墅分布圖風澤灣納區(qū)域值經(jīng)濟型別墅市鬧場掉經(jīng)濟型別墅市捕場供――瞞上海中產(chǎn)階級億的鑰“恨別墅夢緩想科”碰的實現(xiàn)地。擱代表項目：淀武湖桃源、中星版依瓦諾、福運講馬洛卡；數(shù)產(chǎn)品特征純：粥150-25襪0豬㎡的小面積產(chǎn)詳品為主，主力貧總價控制猴在歡15姐0咱萬以內(nèi)，部分散特殊產(chǎn)品甚至蠅低榮于壇10釘0快萬，上限則繩為肉20合0禮萬。紹低容積率、高廁建筑密度，別驅(qū)墅產(chǎn)品更為公粉寓化，樣板房腐的裝修風格也笑呈現(xiàn)這一特征絕，以現(xiàn)代、簡欣潔為主；番建筑風格也較聰為現(xiàn)代，公寓示化的傾向十分增明顯幟配套建設(shè)也十尼分城市化，如樹便利超市抱、詳SP貸A欠主題會館等羞客戶特征：生羨活在上海的中濃產(chǎn)階層，一般鉗都有自備車，猛但遣以小2總0送萬左右的中檔題車為主，有一因定消費力，但穗十分注重物業(yè)樸的價格，單位銹消費力不高，辦向往度假的生引活方式，但又右對度假的費用捏有一定的約制性，屬于矛盾性處消費；扶銷售特征：往響往在項目之初嬌能取得較為理鄰想的業(yè)績，但句進入中期后，膛銷售速度就逐擇漸放慢，這與年目標客戶的消錢費心理是有關(guān)活系的，一開始鏟市場屬于激動默狀態(tài)，但在后叉期逐步趨于理碌性，成交速度撐開始下降；次營銷特征：針寒對上海中產(chǎn)階愚層，在上海中柔產(chǎn)階層聚集處缸設(shè)立外接待點鍋，參加集中房響展會。蹲代表個案分析沙：淀湖桃源、暢中星依瓦諾淀湖桃源母耀鍬江店·喊淀湖桃源別墅今位于淀山湖最薄大的半島島尖掏上，三面環(huán)湖烏。項目占地面天積約喝90浴萬平方米，建故筑面積美18呢萬平方米，容桌積率京0.3杠，綠化率誠77%殃。地塊分三期貍開發(fā)，目前開確發(fā)的是地塊北答面的一期，全趨部是小面積的旨雙拼和獨立別傲墅。項目整體詳采用現(xiàn)代唐風恰的風格。疼戶型較為緊湊納，目前推出的豈以駱130-16糕5紫平方米的雙拼加為主，價格較負年初有了很大澡的降幅，總價廊目前只狡有趁6鎖6踩萬左右，銷售辯良好。散淀湖桃源物業(yè)品配比圖氣伐物業(yè)類型比壺面積鹿談（㎡蒙凝）也仇價格（元嘆/蹦㎡驢損）勇塊戶數(shù)原斷比例唐矮獨立礦1952威30歲110禮00僵60區(qū)20%糾始雙拼臟13015席01獸65拐6500-峽9000丙240受80%項目評述止項目首先啟動朽的是地塊中距運離湖最遠的北失側(cè)部分。一期辨全部是小面積擊的雙拼、獨立丘別墅。憑一期定位在第撈二居所的渡假駁型別墅，以低求總價吸引上海林地區(qū)渴望享受彼別墅生活但經(jīng)州濟實力有限的話消費群體。桶別墅面積較小謠，但功能設(shè)置敬較為齊全，性習(xí)價比較高。債周邊的整體環(huán)宴境較差，缺乏偏生活配套，距浙離高速公路有宴一定的距離是通項目目前存在毯的最大問題。中星依瓦諾擱清水依瓦諾位蓋于淀山湖北側(cè)錢，錦淀路南側(cè)劇，儉整個地塊成島沖狀股，俯項目占地津26趟萬平方米，綿燥延犁800忍米天然水岸線傍，容積率澡0.32矮，綠化率兇74%淋。項目分兩期鄙開發(fā)，一期殲為歐式小鎮(zhèn)，陪以聯(lián)體、公寓案、雙拼為主，波后期全部為獨湯棟。配一期聯(lián)體別墅餡為主力產(chǎn)品，捎戶歐型蜻147-20泊0口平方米左右，移總足價必95-10棋9拘萬，銷售狀況月較差扛。罩0繞6頑年藥5由月呈1衫日開盤以來聯(lián)親體只售盼出騰1-陵2惡套環(huán)境較好的撒邊套。獨棟只份有語7伴棟，總什價死16樓0躍萬左右，總價權(quán)低，產(chǎn)品是稀缺等的原因戲使得銷售良好變，目前售掠出伴6秒棟。酒店式公磚寓即將推出，至共貿(mào)9彈7躬套，配譜有轎1姐1體種菜單式裝修學(xué)可以選擇，包姓租德6皇％的回報，并南且一年有一定償天數(shù)可以自己羽來居住。架清水灣物業(yè)配患比圖徒物業(yè)類型殿價格（萬元蒜/薪套）輪面積鳴熄（㎡）蘭戶數(shù)錫比例逝獨立歸160正230得7障3%軍聯(lián)體辱95-107責147-20竄0集120膏54%善公寓漠未定站60-70忍97樹43%項目評述移項目首先臨近剛錦淀路的一期股項目，包括聯(lián)裝體、獨立、公疾寓和會所以及滲少量的商鋪。碑一期的主要理櫻念是造鎮(zhèn)聚集呼人氣，因此戶煙型面積較小、返總價較低。套別墅同樣是突競出功能的實用痛性并且每戶都蘇有地下室，但產(chǎn)聯(lián)體別墅的景吹觀較差，且臨反水的聯(lián)體別墅俯公攤面積較多仁。津該項目淀山湖竹別墅區(qū)中距高尊速和鎮(zhèn)最遠的子一個，周邊的腐各項配套都十昌分匱乏?，F(xiàn)場舉內(nèi)部較為雜亂悅，且樣板房裝個修較為粗糙。抽區(qū)域招奢侈家型別墅市場去榴豪宅別墅市侄場勒――削長三角地區(qū)富稱豪們疏的宗“扒擲金每所罷”懇，用錢換取精膏神上的放松與獸刺激。隨代表項目：大誼自然別墅、尊愛寶莊園籌產(chǎn)品特征頁：標50覽0外㎡以上的大面丘積產(chǎn)品為主，莫主力總價都瞄軌準膀在瘡100菜0芬萬上。賴低容積率、低撓建筑密度，別行墅產(chǎn)品的豪宅劈化傾向十分明惱顯，目前雖然辨沒有成型的產(chǎn)喊品，但根據(jù)現(xiàn)澤有的工地情況仿判斷，別墅建賺筑風格上并沒益有十分亮眼的憑突破，但在配基套上缺有十分即明顯的變化，祝配套設(shè)施十分徐奢侈，如大自雪然別墅先建造奶游艇碼頭和游民艇俱樂部。慢客戶特征：目插前還沒有銷售和個案，因此還惕不能判斷目標燥客戶特征，但固從目標消費力追推斷，應(yīng)該以箭生活、工作在序上海的富豪為積主，但不限于確上海地區(qū)，長逃三角范圍內(nèi)車真程在一個小時腎以內(nèi)的地區(qū)都喚存在潛在的消忽費群體。單位智消費力能力高慰，對價格的敏綱感性偏低，向盲往國外真正的任度假型生活方魚式；件銷售特征：銷厭售周期長，需寫要現(xiàn)場實景配總合；對產(chǎn)品要附求高，對價格司要求則低，屬初于動情性消費營銷特征：無膏代表個案分析刑：大自然別墅什開發(fā)細節(jié)大自然別墅賭項目位于淀山甜湖東側(cè)，新樂鴿路南側(cè)，地塊淘臨湖的一側(cè)形破成一個天然的尤港口。胃由于目前項目滋還沒有開始銷西售和宣傳因此眉僅知道項目的夸容積率在至0.3掌左右，并且為析全獨立別墅，梯從目前建造的竹別墅來看有可傲能是歐式風格館。括項目首先修建何的是沿路的別堂墅，并且四周政用高墻圍起，與給人沈一礙“草深宅大令院術(shù)”房的感覺，其豪燃宅定位不言自衣明。盈目前項目在修雄建西側(cè)臨湖的勵游艇俱樂部，洲猜測該項目很王有可能先利用嬸游艇俱樂部號哲召人氣顯示身厘份再進行別墅紡開發(fā)。游艇碼頭現(xiàn)狀墊高的圍墻項目現(xiàn)狀游艇碼頭現(xiàn)狀墊高的圍墻項目現(xiàn)狀板塊間的競爭孟由于蓬地塊啟位于順昆山的最南邊墨，緊鄰上海，將區(qū)域別墅市場邪的客戶以上海蒸客戶為主，因授此區(qū)域與昆山診其他板塊的競贊爭相對較弱（膨昆山的陽澄湖企板塊由于環(huán)境劈資源類似，有俊一定的競爭）啊，布主要是淀山湖抄南岸的上海朱精家角板塊競爭體。長江北路板塊長江北路板塊競爭等級板塊陽澄湖板塊＋馬鞍山板塊淀山湖南岸板塊（朱家角）花橋板塊快朱家角別墅市踐場格局王由于緊鄰淀山攤湖的原因，使響得朱家角在上盤海成為除佘山艦之外另一個擁據(jù)有天然環(huán)境支緊撐的板塊，因斃此該地區(qū)別墅剃發(fā)展初始就被的貼上盞了茂“專豪宅聚集財?shù)厮堋闭俚臉撕灐ＮｋS著朱家角地莫區(qū)的規(guī)劃制定艇完成，其土地坦容積率被劃番在懂0.頸8販這一尷尬的區(qū)爬域內(nèi)，因此這時里以后基本不美可能出現(xiàn)象佘喘山地區(qū)一樣豪巴宅密集的現(xiàn)象勢。由于湖岸線茶的制約，很多頸地塊都不能一僵線臨湖其湖景脖的賣點大打折砍扣，可以說朱憤家角想復(fù)制佘坦山地區(qū)別墅的帖發(fā)展模式幾乎登不可能實現(xiàn)。拼目前朱家角地趴區(qū)共立有止4房個項目在售或麗即將開盤，分躁別是海源別墅盛、綠洲江南園所、康橋水鄉(xiāng)和揮東方港灣掌·炊金杰。已除康橋水鄉(xiāng)外僅，其榨余字3妥個項目都好為恒100宴0禍萬礙元擁/孝套以上的豪宅尚，而東方港灣萬·換金杰由于其跨胞滬、蘇兩地，巾因此并為建造捆古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)特色重的別墅。端而真正臨淀山朋湖的也只有東就方港灣箭·討金杰一個項目貸。完樓盤名滴占地面積堆（平方米）勝容積率趨物業(yè)類型薪價格母（萬干元餅/漿套）倦單套面積支（平方米）盜銷售狀況送海源別墅公11嬸7避萬電0.14故獨立勻1000-3非000猛500-11鄉(xiāng)00糧而海源別墅遲項遲未開盤都品綠洲江南園董3蠶2隨萬象0.17彩獨立苦1200墊400-60費0雅200寧4耗年起6雁月開始銷售，停至今其一期除的指2唉5加套仍舊斃有被1屆6拳套未售出，渡康橋水鄉(xiāng)牌2棒3旨萬湯0.76蝶獨立、聯(lián)體形20腸0注萬左右秧205-28里8繞0錫4快年推趴出宏14飾7條套，目前還族剩扔8址3泛套慰東方港灣?！こ饨鸾軆€24.辟4瑞萬尿0.17翠獨立苗1000-3輸000遵550-95佩0水200殊5塵開賣后一直鮮璃有成交顯示出撤這一地區(qū)的別峰墅銷售有相當減大的難度。木2疊）壩綠朱家角別墅市位場分析及發(fā)展妻判斷罵就目前開發(fā)的廳情況來看，朱擋家角地區(qū)仍舊抓屬于豪宅開發(fā)糧時期，但隨著似日后新鎮(zhèn)住宅巾用地的不斷開招發(fā)其發(fā)展方向膚將朝著經(jīng)濟型貫第二居所渡假師別墅發(fā)展?？档鴺蛩l(xiāng)新鎮(zhèn)規(guī)體劃后啟動的第鋸一個項目，也喇是這類別墅日倉后發(fā)展的借鑒盛對象。變受新鎮(zhèn)規(guī)劃的英限制，這里的錫別墅風格基本甘都屬于改良的換中式風格且具傾有強烈的江南摟水鄉(xiāng)特色。以夸康橋水鄉(xiāng)為例海，其建筑以用園灰、白、黑三屬色為主基調(diào)，丘斜檐、短瓦配椅合每戶門前的抽小溪一幅江南哲水鄉(xiāng)的圖面躍裝然紙上。海源井別墅和綠洲江云南園也基本符傭合這一特征但暗沒有康橋水鄉(xiāng)網(wǎng)這么明顯。東芽方港灣積·扒金杰由于其特示殊的地理位置松因此其別墅風壘格為美式和現(xiàn)蝴代式兩種可以路說是朱家角地咬區(qū)的異類。包值得注意的是明這四個樓盤中減僅有東方港灣屑·片金杰臨淀山湖程，綠洲江南園釀只是臨靠大淀字湖，其他兩樓勁盤都距湖較遠亦，而后期的住系宅用地基本也泰無臨湖的優(yōu)勢版，可以說臨湖案這一賣點在日侍后基本不成立娛。刷由于開發(fā)初期酬的豪宅定位，利使得這一地區(qū)拆的樓盤銷售周雄期都較長而且稠十分緩慢。太綠洲江南悼園映200招4笑年任6燈月開始銷售，育至今其一期甩的點2步5筒套仍舊也有勢1窄6蹄套未售出，東自方港灣吧·睛金同杰鈴200結(jié)5勢開賣后一直鮮努有成交而海源執(zhí)別墅遲遲未開餐盤都顯示出這玩一地區(qū)的別墅插銷售有相當大矛的難度。通過透分析我們不難采發(fā)現(xiàn)上述三盤炸都屬尾于暈100桂0扶萬達元震/猾套以上的豪宅陵，面積都印在雁40溜0窮平方米以上。輔注定這里的消侍費群體是一個盒小眾群體，鑒食于朱家角地區(qū)那的旅游、渡假覺定位，這里的思別墅項目基本疼可劃魂入仗“峽候鳥特型靠”敵別墅，即一年療內(nèi)有一個或幾垮個月來這里居溫住、休閑?？闲蚧?00爆0繩萬購買別墅的察人少，肯米花斷100尊0塘萬買別墅渡假饒的就更少，其旁銷售難度不言腰而喻?？禈蛩绵l(xiāng)與其他三樓兩盤不同，他一仔開始就走了一合條第二居所渡閑假別墅的路線遭，但其開始將卷價格定澤在團1000風0阻元犧/當平方米的高位臨，打消了很大罰部分客戶的購棗買治欲望。后期雖打然下調(diào)價格但濤在大市場不好斃的條件下銷售梨也未見起色。疫綜合目前的情慕?jīng)r來看，朱家沉角地區(qū)豪宅發(fā)鐘展已經(jīng)基本接橋近尾聲，其風體格和主打賣點退的同質(zhì)化使得伙這里的豪宅別殖墅競爭異常慘捐烈。經(jīng)濟型別喉墅雖然剛剛起蔬步，但后期供衣應(yīng)量較大，風刺格也十分接近慰，加上拿地成享本促使這里的串別墅價格偏高慣，將對后期的諷銷售帶來極大承的壓力。朱3校）袋兩板塊比較僑博弈板塊居（朱家角）淀抄山湖南岸板塊挖（淀山湖鎮(zhèn)）箏湖北岸板的塊魚蠻繳項目所處板塊府區(qū)位甲緊鄰淀山湖，飯行政上屬于青撇浦朱家角，著箏名的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)生，也是上海唯庫一臨湖的區(qū)域撇緊鄰淀山湖，烏行政上屬于昆構(gòu)山，昆山水域嫂較多，不具有擇稀缺性。薪交通要交通主要依靠劣滬青平高速覽（懇A奮9劍）、滬杭、滬釘寧高速辭和嗎31咳8招國道，到上海在市區(qū)板約男4境0辛分鐘左右的車憑程役。俱行車路線至美A9相再轉(zhuǎn)心A30繪高速，出青浦里大盈出口行駛夏5祝公里左右便可塌達教，多了出省的炮一個收費站。雙配套摔靠近朱家角，扛生活配套較為堆完善；仁區(qū)域高檔娛樂尖配套較多，包暮括東方綠舟、雀上海國際高爾公夫球場、橫太陽島休閑度爐假區(qū)、?？擞喂餐Ь銟凡俊鴳楇H馬術(shù)場銷等母距離淀山湖劫鎮(zhèn)閥8蛾-眼公里左右，附蓬近配套只有旭泥寶高爾夫，生裹活配套比較缺沫乏，淀山湖對絡(luò)比朱家角的商約業(yè)也要落后很臣多。售別墅供給量刺周廁邊錄400蛇0缺畝左右，新出錯讓的容積安率虎0.牛8棚以下士周缸邊拔500蘆0堤畝左右，容積躬率廟0.市3芝左右痕在售別墅叉目前共膜有昂4緒個項目在售或皮即將開盤，分前別是海源別墅海、綠洲江南園霸、康橋水鄉(xiāng)和升東方港灣咸·槳金杰。牲目前治有龍5-任6震個樓盤，中星絞清水灣、淀湖讀桃源、恒海高身爾夫、大自然克花園、福運馬汽洛卡、豐澤灣滾等遇項目發(fā)展的市易場機會點俘土地資源的稀疏缺。班縱觀區(qū)域內(nèi)及返可能與項目產(chǎn)西生競爭的板塊醫(yī)，如此容積率陡且臨湖、臨高尿爾夫的土地幾壤乎既不會在出現(xiàn)，易因此項目地塊欲的稀缺性決定濁其打造豪宅才撿能發(fā)揮土地的湖最大價值。態(tài)淀山湖北岸缺棗乏豪宅。雖然瓦淀山湖北岸的際項目不少，而層且后續(xù)土地的揭供應(yīng)量不小，好但真正稱的上紙豪宅的目前幾恰乎沒有，因此仇項目可以抓住忠這個市場機會豆點，利用地塊拋的自然優(yōu)勢打謊造北岸豪宅。蜻淀山湖南岸的揀產(chǎn)品單一性和亞后續(xù)土地供給紡的匱乏。直接秧與項目產(chǎn)生競卸爭的淀山湖南挨岸別墅項目的帳產(chǎn)品風格較為套單一，都屬于枯江南水鄉(xiāng)風格剩，而且日后南京岸不會出現(xiàn)低絞容積率的別墅茫用地，因此項變目應(yīng)該抓住這長一機會與南岸富產(chǎn)生錯位競爭晚。郊上海缺乏自然屢景觀。在上海影真正能利用的浮自然景觀資源獎只有佘山和淀憶山湖，淀山湖孤南岸僅有一個綠項目直接臨湖僑，因此項目可音以利用這一點兵喚醒上海富豪現(xiàn)對自然資源最的非“保饑搭渴怪”括性。四、認知項目討項目定間位奴——愚淀山湖北岸超仔級豪宅耍通過對宏觀市討場和區(qū)域內(nèi)及閱競爭板塊的市斑場研究不難發(fā)撕現(xiàn)：競宏觀政策及別微墅市場發(fā)展決爽定獨立別墅長欠線看好貌土地供給及不夏可復(fù)制的自然金資源決定項目懶適合打造豪宅迅淀山湖帥南北兩岸的別圍墅市場格局及矩發(fā)展方向看長進期缺乏豪宅項荷目濃上海地區(qū)土地巨和自然資源的兇缺乏給項目打習(xí)造豪宅帶來機化會點職雖然北岸現(xiàn)有啦的市場環(huán)境下庸走經(jīng)濟行別墅舒的路線可能會驅(qū)迅速回籠資金延，但這樣一方毯面無法發(fā)揮土掙地的最大價值岡，另一方面后蔑起步的項目與博先前已經(jīng)啟動派且有實景的項賺目競爭有相當旋的難度。定位為高端產(chǎn)品必須利用南岸豪宅的市場空隙點，發(fā)展異于淀山湖北岸現(xiàn)有物業(yè)的頂端產(chǎn)品，超越傳統(tǒng)度假概念的新型休閑度假型別墅。定位為高端產(chǎn)品必須利用南岸豪宅的市場空隙點，發(fā)展異于淀山湖北岸現(xiàn)有物業(yè)的頂端產(chǎn)品，超越傳統(tǒng)度假概念的新型休閑度假型別墅。2、項目概念脾項目形概念魂：海上天府憲上海雖然是海稈邊城市，卻因讓為現(xiàn)代工業(yè)和癢航運的需要而漠沒有一片干凈四的海灘，擁有呈黃浦江和蘇州酸河的上海并沒最有天然壯闊的隙水景，擁有的縫卻只是現(xiàn)代文座明所殘留下來佩對自然破壞的臉痕跡，深陷內(nèi)籮陸的淀山湖成娛為了上海這座拴城市對海的遺扣憾的一種補償鈔與寄托。嬸這里擁有最清俯新的空氣，擁練有最明亮的天捆空，擁有最蒼渾翠的大地，擁鉗有最生態(tài)的環(huán)器境，是遠離現(xiàn)疑代文明的天府哀之國；穗府是對土地的蒼直接擁有，是柔中國古老文明棚對貴族的尊敬冒，竿通過地點與生市活方式的嫁接縫，是對新生活彎方式的創(chuàng)造。急開發(fā)長三角流廉域的新富豪生菊活方式，喚醒紗傳統(tǒng)中國人坦對眠“虧土賺地抗”酸獨占的情結(jié)，騰激發(fā)他們對資酒源稀缺守的山“厭饑優(yōu)渴陣“等性，樓在現(xiàn)有土地價速值的基礎(chǔ)上，算通過項目開發(fā)測實現(xiàn)改變項目孝的地理價值。沉3執(zhí)、華產(chǎn)品借策略讓：燕海上生活從出穿行開仗始抹—維—描在分析地塊交沸通環(huán)境時，我馬們發(fā)現(xiàn)項目的拌大交通環(huán)境不初錯，但小環(huán)境愿比較錯雜，不殲?zāi)軡M足別墅交汗通的先決條件哄：通達性。鑒滋于項目的發(fā)展刻理念定位貿(mào)于掉“簡海上天襯府糊”跌，因此建議在易淀山湖南岸設(shè)態(tài)立一出行碼頭柔，將項目的主呆出入口放在這蟲里，一來能解餐決交通的通達嬌性，二來可以無突出項目海上豪生活這一概念頑。蛇鑒于區(qū)域內(nèi)唯繳一的競爭對手詢大自然別墅也夫?qū)⒃O(shè)立碼頭且冊其位置處于淀誤山甩湖枝“艘凹維口果”塘處，地理位置橡十分優(yōu)越。建被議項目在打造數(shù)碼頭時突出碼黎頭的出行性而兄淡化游艇娛樂溪性避開競爭上簽的劣勢。哈考慮到項目地殘塊的特點，建絞議在延湖東西染兩側(cè)分別設(shè)立副兩個碼頭，并準可以考慮在兩烘碼頭處設(shè)立不欠同類型的會所漫，滿足東西兩萌側(cè)業(yè)主的生活棒、娛樂需求。跡為滿足項目的電陸路出行，可闊在項目最北側(cè)箏也就是公寓所利在位置開設(shè)陸堅路出行口。船碼頭及會所借喝鑒圖耐引土墊高生活谷從海上開始疤——蛇項目的景觀優(yōu)音勢在南和西北鄙兩側(cè)，防風林兔的出現(xiàn)極大的脅影響了別墅直西接觀湖的效果階。考慮到地塊勢的特殊性，建型議將地塊整體瑞有層次的墊高增，使得項目東這北高西南低，維成階梯狀。斧東北面最高的茅地方因高于防雨風林的高度，悄如此以來可以奉利用地勢的高啞低使得高處的蘇別墅都可以享箱受到南側(cè)的湖踢景和西北側(cè)的虹高爾夫球場，焰而低處雖然景倚觀的可看性較簡差但由于距景癢點較近其獨占倚性強。員在分析地塊時勸我們指出項目鴉的東側(cè)的景觀能和環(huán)境都是最萍差的，但按照捆這樣的規(guī)劃則討能將原本最差厲的轉(zhuǎn)化為最有塑利的位置，同鏡時原本好的位釣置價值沒有變副化，使得整個護土地的價值實荷在最大化。借鑒圖輕高墻圈地近滬灣遠透昆減——桂作為項目的劃開發(fā)理念之一古的湊“燒府淘”況講究的是圍合遍的、獨立的生進活方式。因此碎建議在項目的淚東側(cè)砌高懂約瓶3幫米左右的圍墻痕，一是可以將川項目地塊中目僻前景觀最差的政農(nóng)民房和老別男墅擋去，二是蝶可以對整個地稻塊形成圍合之芹勢貸暗哨含誕“放府幟”誰之意頁，誦同時也能六將項目與昆山歇隔開而劃入上嫁海，這對項目至的營銷有很大短的好處。便背山面湖養(yǎng)生使府哀邸六——律通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)楊湖南岸的別墅墊多為中式而北債岸則是中式和吊西班牙風格，疏競爭對手大自育然從現(xiàn)在侄建成的別墅來撤看走的是歐式君風格，因此我蓬們必須在風格摔和別墅建造方苦面與上述樓盤售有差異性。默地塊周邊沒有性明顯的山或丘賣陵，因此我們芬可以利用堆高瓶的土地明為洞“職山慘”倒來分布別墅，昏這樣一來證可充分利用背畫山面湖這一特湯點，打出