房地產(chǎn)市場蕭條期的二十四個銷售絕招

7房地產(chǎn)市場蕭條期的二十四個銷售絕招◆第一招先拋磚引玉一下，最近有個樓盤把新開房源實行超低價入市，不分樓層戶型朝向一概一口價，當天就把本區(qū)域的準客戶吸引過來大半，在運作過程中，使用了魚龍混雜之方法，順利封掉了一些好房源，去化了大半次房源，回籠資金8000萬以上。這個樓盤個性特點是：大盤一共3000套房源，市場知名度比較高，處于城鄉(xiāng)結(jié)合部?！舻诙袕奈掖眄椖康倪\作過程中，為了回籠資金，我提出了首付分期付款（當然通過內(nèi)部處理），送5年月供的方式，交房前補貼租金的形式，運作好了年輕群體為主的一個樓盤，實現(xiàn)了開盤當日銷售率在50％以上的業(yè)績。當然這樣的前提是，項目規(guī)模要大，失去部分利潤，回籠資金?！舻谌形艺J為現(xiàn)在很多項目都實行VIP金卡，那么如何合理利用這個金卡就是一個問題，很多樓盤都是實行5000抵10000等，我覺得這樣不具殺傷力，我覺得既然是買的，就要采取2萬抵5萬等等，給予客戶充分的利益誘惑，然后再加上購買之日到開盤時間日進白金計劃，讓客戶在開盤之時購買，覺得失去這次機會可惜?！舻谒恼?、低價競拍：低價位，每天一套，價高者得。按公司項目的運作情況看，偷一個月銷售較好，順利銷售40多套，第二個月開始，效果漸微2、增值計劃：兩年后，若樓盤降價，客戶可無條件退房，且開發(fā)商給予15％的利息回報3、補助供樓：內(nèi)部認購，用戶首期3成，15或20年按揭，開發(fā)商前10年每月給予月供款的60％（可變）補助供樓，即客戶頭10年只需支付月供款的40％?！舻谖逭斜扇俗罱呀?jīng)開始運作的，就是開展全民營銷的策略，我把整個城市大街小巷的小賣店人物全部納入我的銷售體系，實行我代理12項目全程互動，只要帶的客戶成交就獎勵一萬現(xiàn)金，簡稱一諾萬金全民營銷，銷售還不錯，我代理的12個盤，一個月銷售了80多套房子，節(jié)約了廣告費，實行了精確的銷售?！舻诹袃?nèi)部員工購房的方式，給予補貼首付款和適度月供，鄙人有一個樓盤因為這個策略，實現(xiàn)了43套的內(nèi)部銷售額，很多購買者以為得了便宜，還給了銷售公司回扣?！舻谄哒型该鳡I銷加公正營銷，實行價格最低價的公正以及責罰體系，同時公布造價以及標準，實現(xiàn)完全透明，這樣讓理性客戶購買之時有一定的心里平衡。這個策略是配合價格促銷策略的，實現(xiàn)了理性購房客戶的促動。◆第八招真菜市場策略，春對于中低檔樓灘盤，我曾經(jīng)采彩取了菜市場策希略，項目設(shè)置苦幾十個業(yè)務(wù)員左，制定價格明懼細夢表公布在外，怎允許客戶砍價下，每天業(yè)務(wù)員活來上來的客戶纖皆有小禮品送脾，使得售樓部尸每天都熙熙攘姿攘的，客戶進勁了售樓部不超茫過沉1充0撈分鐘絕對會頭唱腦發(fā)熱，加上系銷售人員的假哄逼定，對于價慢格的把握尺度地有了一定的控混制，實現(xiàn)了中最低樓盤的不錯株銷售業(yè)績。帆前提，售樓部座的選擇一定在采鬧事人流量大施。這樣可以沖謎抵廣告費。當襖然售樓部包括輕音箱播放音樂澤都要帶著一種禁亢奮的。◆第九招抱零售業(yè)策略，吳從目前的地產(chǎn)匠銷售來講，可魔以把零售業(yè)的隸一些促銷手段右用在促銷之中斗，例如買一房池送一萬現(xiàn)金，皺買魔2院房縫送臘4喜萬現(xiàn)金，買三距房芝送窗6鹽萬現(xiàn)金，這筆扯現(xiàn)金如果是剛墓性需求的樓盤怪可以當作新家盤安置費，除此滑之外，還可以秘加欣1扮元送裝修的做駁法，我有一個江樓盤實行了這踩樣的策略，通予過剩余房源的想處理來運作的血，在廣告之中震嵌入了這樣才襯策略，銷售效情果不錯，去化盆了絨3香0框多套剩余尾房威?！舻谑泄谡刮粻I銷，設(shè)侵置在黃金商圈凈人流量最大的破地方，和步行思街委員會聯(lián)系徑，設(shè)置花車展喇位，發(fā)單、小辰禮品，同時配厭合卡通人，吸喜引逛街足眼球駕，設(shè)置花車條概幅標語，不過租標語的寫作相介當要吸引人，頓例如每天少抽辨一包煙，供喝套細X涉X夕房郵”牢，從抖我宴2職個項目的運作至看，這種推廣會模式，投入低串，但是直接與閃客戶面對面，娘一天時間起碼航能吸側(cè)引什5給車以上看房。武逼定要在現(xiàn)場摔售樓部完成?！舻谑徽星閳F購營銷，其停實團購很多人住都做過，關(guān)鍵匆是做的技巧，宰首先從第一點雁你要找對人，榮例如你聯(lián)系銀感行體系的人，穿你賣的是商鋪攤，是給銀行做趣網(wǎng)店的，那么莊這個人很重要蔬，你要給予他岔很高的獎勵，拔例如你價格態(tài)是挺1000瞇0妻，那么定價可沸以裝1100琴0熟，那么你其實融真正的價格給紛他澤是粒900都0誰，要給他充分互的收益，第二追就是對方每聯(lián)輕系一套，你都潔要給予重額獎涂勵。◆第十二招扯拆遷戶營銷，惕作為一個地產(chǎn)醉銷售人員，要寺充分看到本區(qū)賭域的是否有大矩規(guī)模的拆遷，料如果有，那么施你的機會就到賢來了，你首先眼在拆遷期進入島拆遷區(qū)域，短米租門面，在里六面派單，同時嗎給予這些拆遷欺戶多少安家費瓦的形式，鄙人膚就趕上了一次潑好機會刮，鋪80查0院多戶的拆遷，婦我配合五萬的妙拆遷費和給他井們免費租房子紋一直到項目交提房，成功銷售鮮了燈20嘩0轎多套房子。◆第十三招謎網(wǎng)絡(luò)營銷，這去算是一種推廣故方式，草擬一負份十分有吸引勾力的促銷稿，鉤要有電視營銷艙侯總的氣勢，悼然后讓銷售員膛在下班之后每識天在本區(qū)域大少型論壇瘋狂發(fā)通帖，并形成兩期派，形成對陣價氣勢，當然針鮮對的是以年輕材一代為群體的弓樓盤，節(jié)省推曠廣成本，又有唯一定的效果?！舻谑恼蟹惦娨暊I銷，這槐個是針對中低收等樓盤的，我勾們見過午夜十到分很多在電視規(guī)購物的廣告，顧里面的推銷術(shù)止絕對是一流的猜，勝過我們的踢每一個銷售人綱員，故此，借微此啟發(fā)，鄙人習的一個只冒有三2睬萬多平方米的枯小盤，實行了次這一策略，只尚是把電視購物結(jié)的時間提前到滲晚喪上帶1賢0滾點，每勉天況1悶個小時疲勞轟朗炸，轟炸了一樸周時間以后，腥效果出來了，冒電話進來的客洋戶不少，前提運是要把售樓部聰要有值班人員像?！舻谑逭邢翊黉N推特價房辭，你要選擇時秧機，例如在競卵爭對手開盤之循時，例如在公種司成立周年日斷，這個是百貨汪類別的影響，靈在這個時候，秤我的操盤經(jīng)驗廟，并不是剩余叛房源，而是新郊開房源，拿出選一棟來，這樣促不僅那些已經(jīng)喘來過售樓部的賣老客戶，也會憲對新客戶有一唯定的促動作用俘?！舻谑姓`以舊換新策略購。當然這個策珍略你看清你項幅目的客戶定位霧，你根據(jù)你項鄭目的客戶定位沿選擇適合的市質(zhì)區(qū)老房子，在雙國內(nèi)很多舊城納有很多房屋的輝面積都很小，鏡特別是在發(fā)達武城市，然后你垮與整棟的人談軋談合作，承諾倆他們可以住在主交房良后挺2燙個月，老房子爽聘請評估公司種實現(xiàn)一定的價重值，然后沖抵北首付款，超出脈部分可以返現(xiàn)偵給客戶。鄙人潤有一樓盤距離愧市中心不遠，等單價比較高，緣成功和老城區(qū)困地段的一個小右區(qū)談好了整整逗一喬棟編22延0箭戶的銷售，老萌房子將來改造臟成功，作為一鬧個經(jīng)濟性酒店旗使用，現(xiàn)在政自府要這塊地拍烘賣，還拿到了講不菲的拆遷費映。◆第十七招播影院營銷。對機于大型城市的涼婚房，對于小距城市的項目我劍建議大家可以釘嘗試一下影院參營銷，例如你貫項目在縣城，確購買群體都是漏縣城極其周邊棄的，我建議你秩承包下來周末遍的幾場免費電瀉影，在播放電兄影的時候播放耍你們項目的促配銷廣告，同時松對于每一個來囑看電影的人贈況送萬元的購房殃優(yōu)惠券，同時竹在電影更換期救，進行抽獎活廢動，獎品從電往視機到微波爐勉不等。鄙人有墨一縣城項目執(zhí)玻行此策略，效乞果畜N種好，開始的一拒個月幾乎是人崇滿為患，近乎柄瘋狂的程度?！舻谑苏袎K乒乓營銷。這戒種是活動營銷栽模式進行的，蛋如果你的項目弱在縣城或者一下個集中投資的眼區(qū)域，那么我巾建議你運作這都種營銷模式，塘通過當?shù)刂鞴軏刹块T的協(xié)助，豪開展一次鄉(xiāng)鎮(zhèn)外政府、各企業(yè)筆單位（反正是死你購買群體的序就邀請參加）薄，參與隊伍應(yīng)找該澆在拴2臣0誓個以上，然后縫在這些企業(yè)，秧單位掛上你們享的促銷條幅，桌同時配合豐盛銷的獎項，通過嘩這個活動，為疲你的團購活動鉤奠定與團購企查業(yè)、單位內(nèi)部喝人的溝通和形克成聯(lián)動，效果撐還是很不錯的吳?！舻谑耪杏吾槍椖渴情_顫發(fā)公司自行銷叮售的策略。百爆分之一傭金計符劃，目前很多遺開發(fā)商都實行職降價，讓利給聾購房者，可是反恰恰沒有想到癥如何去刺激銷穩(wěn)售團隊，如果喉實行一個十分葛有吸引力的傭逢金制度，就會蔑吸引十分強大哨的銷售團隊，呀讓利給銷售隊即伍，可以提高緞銷售隊伍的積翁極性，故此我鵝建議在一些位緞置相對較好的誼項目，可以實重行這樣的策略器，這樣不僅可稀以降低推廣費層，而且還可以差適當開發(fā)幾個鑼團隊，再開幸設(shè)像2子個銷售分點，內(nèi)可以形成幾支膊銷售隊伍的競擠爭制度。好的衡執(zhí)行對于對于壓價格具有很高渾的說服力，同象時也可以提高英項目的品質(zhì)。◆第二十招仔聯(lián)動銷售。如更果你的項目是則一個大盤，如答果你項目位置書還可以，我建潔議你實行多家宋代理公司聯(lián)動駕的方式，這樣炭不僅可以節(jié)約柴推廣費，吸收育各家原有積累售的客戶資源，生而且還可以形亦成競爭機制，匹你可以實行末新位淘汰制，采蛇取這種模式，風需要每家公司贊自己提供銷售嚴地點，哪怕是爪一個門面，只叮要你的項目位恭置不錯，你都遠可以進行?！舻诙徽写畋ｋU營銷。養(yǎng)烏兒防老成為自遺古的信條，故麥此如果你的樓抄盤很適合老年最人養(yǎng)老，可以增在這個上面做最足文章，與保燥險公司簽訂合奔作協(xié)議，購買尺你的樓盤贈送王終生醫(yī)療等保腐險，前后的費孩用你自己把控眼，這樣你可以泛有效利用某保青險公司的龐大白的業(yè)務(wù)員團隊即，同時也可以拉向老年人灌輸晝老年無憂的生婆活狀態(tài)，買你裁的房子不僅健稠康長壽，能升鍬值，更重要的酬是能在老年的拿時候有所依靠也，這樣的銷售我可以充分打入趨老年人內(nèi)心的氏擔憂，擔心兒晃女不孝等。鄙亡人有一樓盤，能在距離市區(qū)半怖小時的山里面辨，是一個普通用住宅，同時項皇目還配備了醫(yī)滋療配套，深得妄老年人厚愛，棄銷售一直不錯吹。◆第二十二招凱保價方案。如淹果你的項目一羊直想開盤，但名是介于房地產(chǎn)墾市場不好，一左直不敢開盤，纖而你們積累了梨很賽多準客戶，周褲邊都在打價格每戰(zhàn)，客戶的心移里有些動搖，誼那么你如何處福理呢？首先你葛要解決的就是鞭堅定客戶的信井心，實嘗行誓200鞭0乎元內(nèi)部卡制度閱，篩選準客戶錘，簽訂三大保暫證書，第一享臣受庸200烤0組抵加2緊萬制度，第二襖項目什么時候俗交房，如推遲倘交房，賠償金死多少，第三如懶果你距離開盤停時間有一定的叼把握，就實行第每日升值多少遞錢，這三大保湖證書會讓準客古戶穩(wěn)定下來，威在你開盤之日董，這些人卡已野經(jīng)升值了很多穿錢，而且他們翻會認為你開盤淹價格是低開高楚走，購房逼定迎相對容易。我短有一個樓盤就污是受市場困擾漸很多，我前期矮積累蹤的輔20態(tài)0砌多組準客戶，妥面臨去周邊項騰目購房的危險階，在實行這個福策略之后，成卵功留各住做14誘0蜓多組，在開盤啄之日，幾乎全怖夠購買。配◆奸第二十三乳招杰耕買房送菜地貸買房送菜地。貞這個策略比較經(jīng)符合的是在郊印區(qū)都市田園生汽活的房子，在蛛小區(qū)畢竟有田付園牧歌一樣的雖園林景觀和建和筑，更重要的則是你要讓業(yè)主揚體驗到真正的壟田園生活味道鍋。鄙人一樓盤飛，本來規(guī)劃的很是填有窄3萌0辣畝的亞健康中識心，在銷售員駐給客戶講亞健狂康中心的時候煉，業(yè)主都亞健?？蹈拍畹睦斫鉂嵕褪且粋€健身這場所，這些人夾認為在山間的鉗小路跑步即可踩，后來鄙人建污議開發(fā)商撿把花3閘0悔畝亞健康中心匙建設(shè)成一個田時園化的菜園地福，每個購買客背戶皆可獲得業(yè)4縮0叢平方米檢的齊7顆0且年產(chǎn)權(quán)的菜園垂子，客戶反而百更加認同，因猾此對于二線城密市的市民來講槐，太現(xiàn)代的概乞念反而不適合址，更加土的辦謙法更加帶著殺梅傷力。禽◆離第二十四倚招補裹農(nóng)村包圍城市萬此招數(shù)鄙人也攻沒有執(zhí)行過，將只是作為大家盯深入的探討。歸用等錢鐘書炎先生的圍城來斧講，城里的人懷想出去，城外濾的人想出去，裂那么我們就從宋這個方面做足抓文章，現(xiàn)在的厘農(nóng)民都承包了績國家的土地，襲種地幾乎是不勉賺錢的，因此霉現(xiàn)在很多農(nóng)村范出現(xiàn)了很多閑昂置土地，還有撐一些是轉(zhuǎn)包給寒同村的人，自丹己出去打工，表而且國家現(xiàn)在干停止征收了農(nóng)追業(yè)稅，那么我聯(lián)們就從這個上朋馬做文章，這均些人可以拿這貫些土地承包權(quán)攀做交換，置換喪城里的房產(chǎn)首度付款，如果又胃超過部分，作集為安家費給人刷家，這樣不僅立回籠了資金，火而且還拿到了填土地承包權(quán)，掏如果這個地塊望距離城市不遠勾，可以作為工鍋廠或者農(nóng)業(yè)生股態(tài)園來運作，久也會成為公司跑的一項收入，住故此這個策略疊是在不降價的飾前提下進行的降。同時如果你惰的樓盤如果能鼓夠辦理城市戶接口，更加對農(nóng)團民又更大的刺嫁激作用。遵我們還要面對槍市場，從市場梢中尋求突破點景，現(xiàn)在我的環(huán)緒境不是說開發(fā)壓商你降價了就萬好賣了，降不麥降價是一種銷炒售手段，但真蓄正的是否是目轟前大部分人關(guān)胳注的主要問題線，有待斟酌。1、價格幅度腎2徑、需求人群細討分炊3襖、對開發(fā)商印濫象具4諸、物業(yè)的保證花5但、樓盤的品質(zhì)6、綠化率蟲7用、客戶服務(wù)的費態(tài)度和時效戴8惰、工期的保證弦9德、責任的承擔霞以上幾條大家豬都能體會到，哀但真正能做到滑的灣kf喂s緒有幾個呢？蘋有如此高招出謊現(xiàn)，地產(chǎn)陰云適將散矣寫。瓜令三圍一線兩平科面超強行銷柏：三圍：奴1桶、設(shè)立外場大次客戶團隊圍合樹行銷專，飲主要工作職能拆是上門陌拜圍絕合行銷季2每、設(shè)立直投掃堪樓人員圍合行景銷炒，肌個片區(qū)樓盤進酒行地毯式圍合院行銷百3盾、設(shè)立競品樓新盤門口人員圍午剿析，合在競品樓盤阻夫擊圍剿截流兩場：垂1酒、接待中心作夏為主戰(zhàn)場截2封、外展點作為鋤輔戰(zhàn)場一線：幅不限時交通車無連接內(nèi)外兩場嘉主線基魚湯的招數(shù)屬示于李小龍園先生的截拳律道黎—駱—腔完全實戰(zhàn)型！洗不需要任何的柄花哨動作，只癢求出拳制勝。剝個人認為這是和目前我們銷售脆同仁需要學習旁的地方，無論羽是做企劃的，估還是現(xiàn)場銷售偵的，我們每做他出一個動作之版前必須想到他培的目標點在哪守里？執(zhí)行效果孔會如何？是否她有征求過銷售相一線的銷售人考員，他們覺得仰這一招式是否減會好用，是否托能真正解決目騙前銷售現(xiàn)場的抬銷售困境？當宇然創(chuàng)意我們不幸能丟，但是必態(tài)須要在實用的問基礎(chǔ)上再追求冶創(chuàng)意！杜魚湯的招式很刺實用的啊幻但是要具體的智執(zhí)行才能見到經(jīng)效果橡每一招你都說坑了大概馳。嘴希望你能看到白具體的執(zhí)行方扇案齊這樣才能供給拉大家學習、參圍考。骨我覺得對于執(zhí)鋤行方案，有思睛路了就有辦法潑想到各種運作索過程的細節(jié)，跟如有疑問可以漿留言給我，我映會在這里答復亂你的，第二就系是你說的執(zhí)行描問題，關(guān)鍵在獻于你實際操作劉過程之中如何裂去做翅。界登小子補充兩點燙，因為項目是籃尾盤，剩余戶嬌型不多，樓層離偏高等問題。趴1膏、團購。前期蜓預(yù)熱一下，和隆相關(guān)媒體合做另，享有黃5-1提0面套優(yōu)性惠談20慈0慕元倉，挎10-2還0愉套優(yōu)瓣惠哪30匹0促元談…玩…宗不等，效果非匆常顯著。舍2蘋、特價房，主諒要是難以消化肝的戶型，有缺底陷的戶型，比框好的戶型人為您制造差價，結(jié)會果綜合算下來抗仍高于原定均財價水平。爭樓主的策略很石實用！讓人很列受啟發(fā)。在此贈我結(jié)合我們所保做樓盤的經(jīng)驗惱與大家分享。毒我們在三級市府場代理的樓盤脊，銷售占到整作個市場敞的浙40羅％狹。其中有兩條昨比較值得借鑒負：哀一、團購攻關(guān)檔：因為是三級徑市場，消費力傘有限，凡是稍褲大的企事業(yè)單禿位搞活動，比飲如學校開大會規(guī)什么的，我們鵝都派人參加，曠給予相關(guān)人員設(shè)一定的好處、斧團購優(yōu)惠什么筍的，爭取到一或個在活動上推維介的機會，付你出的代價很小汽，效果很明顯廈。竿二、掃街行銷爐：在開盤后不扣久、清盤期分蠻別對當?shù)刂饕藿值赖男∩虘羯M行上門宣傳法，以問卷形式影搜集有效信息滴，然后進行集段中攻克。益成交量一般車，噸敢不過帶來了氣漫氛村電視營銷因為編目前國內(nèi)電視胸營銷還不成熟沙，欺騙行為比耕較多，因此電拜話進線特多，利不過在后續(xù)的傻操作之中，就壞是看你銷售隊搶伍的邀請客戶熄率了，一個好宵的秘書相當重男要，從我項目命積累的幾百組墳電話來看，來夸到案場看房的剖有柳10模0伐多組，成交了希不姨到舍3藏0畏套，不過同時遍因為電話多，母案場來的客戶規(guī)多，帶動了外乎場帶客客戶的壘成交以及硬廣片客戶的成交。載因此這個策略沾是一個輔助策戴略犧。淚壽最近出了團購妻特銷脾，戀可惜沒什么大深的反響竟，芳現(xiàn)在的客戶都池麻木了獄，周團購營銷不是殖那么簡單的問窩題，并不是你葡聯(lián)系了對方的芳人，人家就來瑞團購，你首先剪要想好你的產(chǎn)裕品是否適合他芒們，第二你要陰充分挖掘你選溝擇團隊對象內(nèi)疼部力量，要挖屢掘出來幾個帶漫頭的，給予額昨外獎勵。這就門是我說的執(zhí)行蹄問題以及操作池的手法問題。活這個方法我也勿用在我們的樓叢盤，但效果并框不理想，當時宋初衷是通過這瞇樣可以輕松完繳成對蓄客試水粱工污作，后來總結(jié)目原因頂：濁1昆、價格太高字；床2脆、對電梯產(chǎn)品允抗性太大；裳1寬、低價競拍：恥這個策略我用疾在了一個別墅破項目上，主要浩通過這種方式所充分的做噱，芹由于拍賣要交繭納５％的傭金大，不適合長期容搞這種銷售，幼所以改變了策煌略，我們就拿期出一套意大利煙設(shè)計師親手設(shè)蝦計的作品，進悅行拍賣，并在巖各大報紙上刊虹載，屬于事件令營銷范疇．賊2抗、增值計劃：培兩年后，若樓鎖盤降價，客戶慢可無條件退房套，且開發(fā)商給吸予煉15遠％骨的利息回報漂。貫?zāi)壳?，在金融大危機的前提下海，加之整個住奴宅市場觀望氛茂圍濃厚，很多施客戶認為房價稻會繼續(xù)下探，胸所以為了穩(wěn)定攏客戶的信心，齡在成都市場上勵很多發(fā)展商都災(zāi)采用了這一方待法，其實扣除辯通漲率和交易桐的稅費，實際墾回報率只有８霜％左右．但切歐記客戶退房要恨承擔相應(yīng)的稅找費，不然１５探％很可能會有而風險．雪3蚊、補助供樓：撈內(nèi)部認購，用捆戶首星期誠3皺成疤，壇1喪5串或羞2誠0域年按揭，開發(fā)顫商代前鉗1勁0窗年每月給予月義供款款的齡60認％滿（可變）補助壞供樓，即客戶劈頭崖1舅0獅年只需支付月渴供款含的鉛40桌％權(quán)。禍這個方案我沒個有操作過，以統(tǒng)前只是考慮過食，但由于操作專煩瑣就放棄了捷，這個是一種趣變相降價的措感施，價格都已揮經(jīng)測算好了，篩而且和酒店公畫寓方式類同，申但采用這種方派案后單價一定岔會有所提高，副會被周邊樓盤手圍剿，另外客剛戶還是會算帳占的，然后讓你豪直接把補貼的值錢折合在總價柔里標這個策略我用克在了一個別墅撇項目上，主要廢通過這種方式麥充分的做噱，傘由于拍賣要交枯納５％的傭金苦，不適合長期離搞這種銷售，復所以改變了策災(zāi)略，我們就拿財出一套意大利驟設(shè)計師親手設(shè)躬計的作品，進鮮行拍賣，并在咐各大醉報銀...悄對于在低價競狀拍這個策略，昂不要怕價格，勺如果你還擔赴心升5邀％拾的傭金，那就乏不要變現(xiàn)了，炸現(xiàn)在是一切以因回籠資金為目埋的，能夠?qū)崿F(xiàn)扇租金就可以了粥，對于第二條趟也是如此，現(xiàn)原在公司資金嚴丈重不足，不要巧想到以后的風繭險，你首先要竟解決的現(xiàn)在的職問題，正所如潤前途是光明的斑，恰恰很多人迷死在黎明前，碧雖然是有些飲耗鴆止渴的做法辭，但是為了變波現(xiàn)，你不得去詞相仿設(shè)防去回勾籠資金。狡成交量一般勻，暑援不過帶來了氣誦氛恩電視營銷因為罩目前國內(nèi)電視重營銷還不成熟弓，欺騙行為比悄較多，因此電熟話進線特多，邁不過在后續(xù)的嚷操作之中，就鈔是看你銷售隊兆伍的邀請客戶源率了，一個好老的秘書相當重謙要，從我項目奏積累的幾百組鼓電話來看，來與到案場看房的鼻有號10述0癢多組，成交了巖不把到賴3攔0都套，不過同時僅因為電話多，勇案場來的客戶素多，帶動了外柜場帶客客戶的幕成交以及硬廣炕客戶的成交。繭因此這個策略服是一個輔助策糞略碼。銀述最近出了團購使特銷更，院可惜沒什么大役的反響蹈，碧現(xiàn)在的客戶都蓬麻木了劍，掃團購營銷不是圈那么簡單的問駝題，并不是你傲聯(lián)系了對方的社人，人家就來文團購，你首先科要想好你的產(chǎn)掠品是否適合他零們，第二你要壤充分挖掘你選該擇團隊對象內(nèi)置部力量，要挖銅掘出來幾個帶剝頭的，給予額漁外獎勵。這就寺是我說的執(zhí)行凍問題以及操作己的手法問題。緞這個方法我也弓用在我們的樓鏡盤，但效果并良不理想，當時私初衷是通過這構(gòu)樣可以輕松完扮成對蓄客試水柄工作，后來總妻結(jié)原因躬：霜1港、價格太高綁；肢2套、對電梯產(chǎn)品降抗性太大；闊1茫、低價競拍：偵這個策略我用君在了一個別墅獅項目上，主要栽通過這種方式凡充分的做噱，匹由于拍賣要交夢納５％的傭金鄉(xiāng)，不適合長期糟搞這種銷售，騰所以改變了策播略，我們就拿澆出一套意大利垃設(shè)計師親手設(shè)堂計的作品，進經(jīng)行拍賣，并在通各大報紙上刊扯載，屬于事件我營銷范疇．拒2零、增值計劃：側(cè)兩年后，若樓貢盤降價，客戶忠可無條件退房蔬，且開發(fā)商給線予脈15擺％綱的利息回報造。閣目前，在金融弊危機的前提下鎮(zhèn)，加之整個住闊宅市場觀望氛遞圍濃厚，很多掙客戶認為房價抹會繼續(xù)下探，膊所以為了穩(wěn)定膛客戶的信心，謝在成都市場上調(diào)很多發(fā)展商都垮采用了這一方以法，其實扣除市通漲率和交易座的稅費，實際演回報率只有８驕％左右．但切喪記客戶退房要及承擔相應(yīng)的稅成費，不然１５新％很可能會有愁風險．呢3窮、補助供樓：墻內(nèi)部認購，用誤戶首蠶期慕3皺成侵，語1凡5競或創(chuàng)2提0些年按揭，開發(fā)旋商呼前櫻1蘆0露年每月給予月解供款喂的達60惹％無（可變）補助捆供樓，即客戶表頭摩1窯0下年只需支付月行供款呼的趟40勵％湯。朵這個方案我沒闖有操作過，以眠前只是考慮過蛾，但由于操作建煩瑣就放棄了掙，這個是一種孟變相降價的措朽施，價格都已善經(jīng)測算好了，撲而且和酒店公瓶寓方式類同，碌但采用這種方漁案后單價一定奪會有所提高，愁會被周邊樓盤端圍剿，另外客變戶還是會算帳辯的，然后讓你巧直接把補貼的溜錢折合在總價啄里勇這個策略我用吩在了一個別墅端項目上，主要蹦通過這種方式叢充分的做噱，聯(lián)由于拍賣要交哪納５％的傭金召，不適合長期支搞這種銷售，驚所以改變了策鳳略，我們就拿寺出一套意大利追設(shè)計師親手設(shè)射計的作品，進到行拍賣，并在陳各大扒報該...少對于在低價競六拍這個策略，桐不要怕價格，灑如果你還擔窗心蹲5央％斑的傭金，那就駛不要變現(xiàn)了，援現(xiàn)在是一切以臟回籠資金為目綢的，能夠?qū)崿F(xiàn)溫租金就可以了沃，對于第二條宅也是如此，現(xiàn)永在公司資金嚴紛重不足，不要談想到以后的風嚇險，你首先要戰(zhàn)解決的現(xiàn)在的形問題，正所如偵前途是光明的符，恰恰很多人撕死在黎明前，嚼雖然是有些飲陳鴆止渴的做法元，但是為了變壩現(xiàn)，你不得去擺相仿設(shè)防去回降籠資金。協(xié)目前的市場形仙勢下，策劃的顫作用似乎越來惑越小，近乎于俯無。也難怪很朵多策劃思索著伏去轉(zhuǎn)行了。其銳實未必真有那樣么糟糕。如魚側(cè)湯在上面說到賠的諸多策略，易很具實操性。圓反饋給策劃人株員的一點就是摔：在現(xiàn)有的市機場形勢下，策嫁劃如何和銷售法更好的結(jié)合起忍來（輔助銷售斑人員來進行銷劑售），策劃如蹤何有更好的具其備操作性的點旬子，并可以細拖化并且執(zhí)行到肌位的，就是策狠劃的魅力之所駝在?；?鴉、群策群力。遠要充分發(fā)動銷猜售人員的力量哪。每日例會、昏周會就不用說泉了。和銷售人肆員一起認真分際析原因，找出礙問題，解決它把。銷售人員做枯為和客戶接觸古的一線工作人腹員，策劃要充極分利用起來。棒現(xiàn)在的策劃不成可能靠拍腦袋輪想了（以前的贈市場或許可以蝶忽悠過關(guān)），期必須要讓銷售或人員有思考的請意識，發(fā)動其呢積極性，對好殘的建議進行適厚當獎勵。這，尤應(yīng)該是前提。旋2辯、銷售力度。離我覺得，在現(xiàn)膠行的市場形勢來下，一定要抓菊緊銷售團隊的裳建設(shè)工作。加廟大培訓力度，第注入新血液，付實行末位淘汰酷制度，增強銷賢售團隊的實戰(zhàn)顧能力。這就要襪求項目必須有川一個好的銷售貍領(lǐng)導，由他來愛帶領(lǐng)這個團隊夾，凝聚起來。暫我之前的項目縣就是因為銷售爪方面跟不上，遍幾乎全部是新遲人，所以真正牧銷售起來就感饞覺很有壓力了殲，來訪量有了劉，但成交量沒濟變化。策劃再眉牛畫B飯，也是扯淡。抄3立、推廣技巧。拐前面說到的團夜購、降價、行趟銷，似乎都是鳳老方法。很多啦人不嗤一鼻，盡覺得膚淺。其形實技巧恰恰都久在這里面。關(guān)疲鍵是要掌握一絹個適度、巧妙乏的原則?？蛻艚獠毁I無非幾點匯原因，產(chǎn)品不頂好，價格過高夠，對樓市不看導好，購買力受露限。那么找出鐘問題，給其一笑個臺階。恩，喬臺階?？蛻粜枧炓覀兘o他一污個理由來買這納個房子。雖然邊之前他也心動筍了，但，縱觀玉市場，搖擺不昨定嬸。照O甜K饒，找準點，干射掉他。阿基米產(chǎn)德曾筆講揭:閥“泊給我一個立足憲點和一根足夠黎長的杠筒桿刷,值我就可以撬動俗地加球異”肉。玩第一次過來就鑄看到了樓主的電猛藥，有種想濃膜拜的感動娘啊很~~~錘~屠我想說一句的前是，魚湯與樹劉欲靜風不止都靈乃鬼才也！量任何的方法與拒行動都要切實突的根據(jù)自己的顯情況來定，望防各位便宜切勿谷盲目而提交至翻開發(fā)商處！純從我來看，任規(guī)何的方法無外蜜乎一聞點碎—慕—企臻于完美的銷耗售人員及強而昂有力的執(zhí)行力冷是任何方案可眉以收到效果的酬關(guān)鍵，假如沒龍有這個基礎(chǔ)，慌那就下大力氣逝去培訓銷售人沈員吧與完善公狡司各部門的只揮能雨面對當前的情鴿況，是采取攻僚勢還是守勢我礎(chǔ)想各有利弊，暖攻，武器一定暈要好，而且氣癢勢要足，準備獅充分方能一擊村而就，否則貽躁笑大方；守，賽一定要做好三女方面的工作，拉客戶維系，開暖發(fā)商關(guān)系維護摩及銷售人員士昆氣的維系，養(yǎng)艱兵千日用兵一焦時，只有養(yǎng)好絮了兵，才能有挎造出更好的成顯果。披經(jīng)典實戰(zhàn)經(jīng)驗削！頂起來！魚挪湯真乃強人也腥，不過我覺得聚其中很多招數(shù)嘴在一些三線城規(guī)市或者二線城聲市才能使用，若在一線城市的解操作性要差很茫多！蛾在一線城市，繳往往價格是主文導，如何在吸采引上門量、造召成現(xiàn)場火爆的烈前提下，用價亮格手段去促銷墾是關(guān)鍵，而所王謂的團購在一糊線城市實施的逐可能性很小。義不過老業(yè)主介豪紹是成交中的警一大亮點，如奉何充分利用老珍業(yè)主，也是我火們在營銷中的揚關(guān)鍵，因此價悶格只能采取暗秤降，還需要維隙護好已經(jīng)成交悼業(yè)主的關(guān)系，膝因為很多一線氧城市的人是很辣喜歡維權(quán)的，叮不管是哪個發(fā)膠展商都不希望增自己的售樓處摟天天有人打著甘橫幅來靜坐，血呵呵，萬科也鋸是很頭痛的！狹魚湯真乃強人吳也，不過我覺涂得其中很多招稼數(shù)在一些三線政城市或者二線功城市才能使用邊，在一線城市秧的操作性要差誘很多！軍在一線城市，譜往往價格是主偶導，如何在吸父引上門量、造晨成現(xiàn)場火爆的欣前提下，用價孕格警...激在一線城市，勇在目前的市場陡情況下，你如懂何引導老業(yè)主午，從現(xiàn)在降價練聲音一片的情把況下，你還敢倉去惹老業(yè)主這陰個燙手山芋嗎憂？而且從老帶奉新的方式之中恨，你首先要考南慮到你的這個恐盤要足夠大，界你具有多少老需業(yè)主呢？趴其實鄙人運作秧的樓盤在二線引城市居多，不企過我覺得有些灌做法對一線城尿市的運作還是鄙有意義的。錄我這里有實操慣的一個項目，宵請教下?。?！虹一線城市，小王戶型，砌區(qū)域：非熱點蠅片區(qū)的老城區(qū)消，周邊生活配遺套不成熟，居俊民多為本地居拔民，具備購買配力；港優(yōu)勢：以小戶劑型為主綁，挺1憲房紀、殼2章房飽，督2猴房可改三房，尿項目主要亮點千是周邊有一個屆學校，屬于全河市排名十分靠換前的學校；筑劣勢：現(xiàn)在進究入尾盤，剩母余睜25歌％虧待售，小項目忍共計不百足裁40售0淡戶；襲價格高企，剩牢余單位多為革大撿2懶房，戶型不具生備競爭力，從大肺2留房滯銷，中低盤高樓層均有，館暢銷戶型剩余犧高樓層單位；錫1神、發(fā)展商不愿型意做廣告，自粒開盤至今僅有投一次開盤報廣興，營銷途徑有奇限；鈔2農(nóng)、位置較偏，愿難以支撐上門耽量；您3看、價格高企，都發(fā)展商不愿意傳降價，僅愿意雄做部分單位的錫促銷，但仍要歸保證價格不低蛋于開盤價格；雖4傭、購買客戶具嘆備較強的購買趣力，以至于現(xiàn)姐金項目的成交豐均價高于周邊胡樓爸盤釋30壺％味，多以學位為便最大的需求，御周邊實力客戶礎(chǔ)的購房需求多門在新規(guī)劃的中宰心區(qū)釋放，且作由于市場下行么，中心區(qū)的價山格十分具有誘腹惑；移5勵、月底入伙，休現(xiàn)樓發(fā)售；請各位解惑：熟1園、如何在有限襯的資源下吸引新客戶上門？泊2敲、如何合理的私運用價格杠桿敘，促成尾盤成姨交？潑在一線城市，剩在目前的市場繼情況下，你如畢何引導老業(yè)主叨，從現(xiàn)在降價找聲音一片的情放況下，你還敢慚去惹老業(yè)主這兆個燙手山芋嗎東？而且從老帶甩新的方式之中禁，你首先要考怖慮到你的這個文盤要足夠大，便你具有多少老容業(yè)主呢？其實畢鄙乏人孩..選.鼓我手上有一個駛實操的盤，一餓線城市，在城染市新區(qū)的中心炸區(qū)，大盤，現(xiàn)子已進入最后一印期開發(fā)，周邊其降聲一片，多文為明降，銷售消情況一般，而竟我們項目在維企護老業(yè)主方面承做的還是很不來錯，老帶新成青交的獎勵都午在月1衫萬元以上，而裙價格的調(diào)整，刑我們?yōu)榘到?，良操作方式如下海：在銷售中心駱對外公布的價勺格是面價，客驢戶上門，首先節(jié)通過完善的客屬戶系統(tǒng)對客戶蕩進行甄別，如引果是老業(yè)主和阿已經(jīng)成交的客頭戶則直接是面委價和正常的付雨款折扣，而對志新上門的客戶念，則通過特價腳房的方式進行隙吸引，同時對臉客戶的購買誠壘意進行判別，膊不會輕易的將范折扣給到客戶菊，而是通過不卷斷的試探去尋猛求合理的價格叫區(qū)間。過操作結(jié)果還不質(zhì)錯，當然銷售葡經(jīng)理十分關(guān)鍵宮，對銷售員的童要求也很高，易需對現(xiàn)場進行獵經(jīng)驗判斷，成嗚交情況還不錯荒，價格促成成衰交的效果很好旨，而且老業(yè)主蛙方面也很容易吐安撫。帽一線城市，小蛛戶型，痛區(qū)域：非熱點住片區(qū)的老城區(qū)宮，周邊生活配朋套不成熟，居畝民多為本地居晶民，具備購買栽力；性優(yōu)勢：以小戶往型為主萍，唱1豐房魯、蒜2脅房裹，矮2裹房可改三房，陳項目主要亮點哪是周邊有一個宴學校，屬于全龍市排名十分靠耕前的學校；趨針對你的方式波，我建議你采著取如下策略：豆第一，開發(fā)商揀不是不想出廣嶼告費嘛，那就含讓他在鬧市區(qū)宏租用一個小門榆店做售樓部，宏然后你招拳聘桌2蔬0氣個業(yè)務(wù)員猛拉爽客，實行菜市拔場營銷，當然抽門店和業(yè)務(wù)員校的費用讓開發(fā)檢商支付；邀第二，開發(fā)商翅不是說不能低采于開盤價格嗎字？給司你們2記個策略，你實姨行老帶新，高蜻出部分全部歸年老業(yè)主的重額煌獎勵，同時你星要說服開發(fā)商遺，在簽訂合同撞價格不變的前額提下，實行準器現(xiàn)房的送裝修冬基金計劃。怒第二點建議很班好，第一點有類待斟酌，在一離線城市，尾盤辰不茅足味10指0僵套，好像不大隨必要，呵呵，里不過很呈感謝了匪！斯璃你現(xiàn)在項目開枯發(fā)商舍不得打鈔廣告費，你就墓真的給他省嗎疑？你要想辦法吐讓他花錢，這府樣你的銷售壓舟力才小一些，職第二你現(xiàn)在是抗尾房，不要太額估計品質(zhì)，銷面售出去了才硬售道理，否則你項在那邊銷售隊應(yīng)伍不是你的成相本投入啊。兄狐弟，務(wù)實一點睡。勵我不是給他省耍錢，但是在深套圳這種做法太養(yǎng)少，其實我們丸之前在一些鬧賣市做了巡展的鐮，在主要的商卡場前面周末均桂安排了巡展，重效果一般責！卵詠做法少，未必占不可用，別人姻用過的，未必轟就是好的。鬧鋤市區(qū)的巡展其貿(mào)實你客戶的談輸判時間十分有縮限，你要營造摧很好的逼定氛涂圍，你的門面輔可以很小，但否是一定要有談灌客的氣氛在。昌也就是我的菜愛市場營銷策略估。覺巡展那邊主要線是將客戶拉到繳現(xiàn)場來看售樓待處和樣板房，鄙樣板房還是挺孫有沖擊力的，妹小戶型好做嘛漂?？赡苁俏易运＜合敕ㄝ^為保青守，我覺得你懷提得第一點建予議特別像三級吹市場的做法，崗這樣給人的感餡覺很不好，就森像我們自己樓登盤開盤前三級貸市場的人來撬將客戶一樣，讓焦人十分反感。祖不過也要考慮溫發(fā)展商的接受伍能力，再考量萄一下，看有沒團有改進的可能仁性。腫我的項目在仰1減1甚月埋1羞5攪日淋剛開遠盤端,似是個商業(yè)項目譽的二逆期鼠,惹總忙共村48影0晝套商掌鋪火(例1揮1緞月搭1麗0之日述才真正決定了魯開盤日劇期拍,津準備相當不充擴分凱)忌,資客戶積累期陷僅亭1蹄個半宇月肺,蕉在淡市的情況滴下它,憑客戶積累量明逆顯不枯足傾,印銷售人員信心乞不迅足壁,模報給我只能完聞成束5著0賠套的銷售指沫標摩......叮整個營銷費磚用脹,KF供S坊只肯投慌資定20W賴,賤在營銷費用灶少習,效籌備時間烈短數(shù),班營銷費用悔少前,綿銷售員信心不拋足的前提喚下隆,燈養(yǎng)我除了用最廉窄價的短信媒體征外凈,睬就一張報紙稿冰在開盤當岡天薪,靈組織來就送活噸動自,娃每個憑短信來萬的客戶都有禮衣品登送畜(言價疲值至2純0悶元左習右才)累證并且都有機會雜抽大店獎閉(蹈價弟值臺500規(guī)0襪左委右素)奧當尼天癢,甲準客戶炸僅在10粥0哈多熱號彩,皆其余的約陰有甜2