香格里拉物業(yè)服務(wù)方案

/惠民縣香格里拉項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)方案ＢＪＤXKX-ＸＧLL２０11北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司二零一一年八月鄭重聲明本建議書內(nèi)容涉及我公司和惠民縣泰隆置業(yè)有限公司合作的商業(yè)機(jī)密,僅對有合作意向的惠民縣泰隆置業(yè)有限公司公開。本公司要求惠民縣泰隆置業(yè)有限公司收到本物業(yè)管理服務(wù)方案時(shí)做出以下承諾:本方案書僅供惠民縣泰隆置業(yè)有限公司在選擇“北京東旭凱旋物業(yè)管理服務(wù)有限公司”前期物業(yè)管理服務(wù)服務(wù)合作單位和考慮相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)服務(wù)事宜時(shí)使用。妥善保管本項(xiàng)目方案書,未經(jīng)我公司同意,不得以任何理由、任何形式向第三方公開本方案書內(nèi)容。否則，我公司將保留因此對我方名譽(yù)及經(jīng)濟(jì)上可能造成損失的索賠權(quán).若本方案書的內(nèi)容未被貴公司采納，則我方將予以收回.特此申明!北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司二零一一年八月十五日?摘要根據(jù)惠民縣的物業(yè)管理服務(wù)市場環(huán)境，香格里拉項(xiàng)目的項(xiàng)目定位，建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、詳細(xì)物業(yè)管理服務(wù)服務(wù)需求分析、惠民縣泰隆置業(yè)有限公司對本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)的要求，我公司香格里拉項(xiàng)目建議提供一站式無憂物業(yè)管理服務(wù)，著重于管理服務(wù)的每一個(gè)細(xì)節(jié)，滿足尊貴業(yè)主的各種需求，以卓越的物業(yè)管理服務(wù)理念、先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)方式創(chuàng)造“安全、整潔、舒適、文明、”的居住環(huán)境。北京東旭凱旋物業(yè)現(xiàn)所涉及的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目包括寫字樓、居住小區(qū)、綜合商務(wù)樓宇等，有較長配合房產(chǎn)公司銷售的管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)積累,并具備從中總結(jié)出了大量優(yōu)秀的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。并嚴(yán)格按照ＩSO9000：20０0版的要求,在公司內(nèi)部建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、實(shí)用、高效的質(zhì)量管理體系,同時(shí)形成了完善的服務(wù)模式，能夠成為為香格里拉提供規(guī)范化、人性化、合理化、質(zhì)量化的物業(yè)管理服務(wù)服務(wù)的有效保障。關(guān)于香格里拉項(xiàng)目的合作，我公司以品牌和技術(shù)的優(yōu)勢與借助我公司承接的樂安花苑項(xiàng)目部優(yōu)勢，以北京市東旭凱旋物業(yè)管理有限公司分公司的模式來管理服務(wù)該項(xiàng)目。我公司將香格里拉的管理標(biāo)準(zhǔn)定位為專業(yè)物業(yè)管理服務(wù),提供物超所值的物業(yè)管理服務(wù)服務(wù).現(xiàn)在我公司提供2種方案供惠民縣泰隆置業(yè)有限公司選擇:A、全委物業(yè)管理服務(wù)模式B、前期顧問式物業(yè)服務(wù)?目錄鄭重聲明…………………01頁摘要…………………02頁目錄…………………0３頁前言…………………04頁A部分香格里拉項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)方案…………………06頁第一章香格里拉項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)理念和目標(biāo)……………06頁第二章對本項(xiàng)目銷售的建議…………１5頁笫三章北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目配合銷售的措施……17頁第四章香格里拉項(xiàng)目接管方案及有關(guān)事宜………1８頁第五章合作方式………２4頁第六章香格里拉項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算……………26頁B部分香格里拉前期物業(yè)顧問服務(wù)方案…………29頁第一章項(xiàng)目簡介及顧問模式建議……３２頁第二章物業(yè)顧問服務(wù)運(yùn)作方式概述…………………3３頁第三章物業(yè)前期介入顧問工作………３4頁第四章物業(yè)管理機(jī)構(gòu)籌建顧問工作…………………41頁第五章營銷配合和促進(jìn)工作…………42頁HYＰEＲLＩNＫ\l”_Ｔoc１73989984"第六章驗(yàn)收和整改顧問工作………… 42頁第七章交付和裝修管理顧問工作……4２頁第八章正常期管理顧問工作…………42頁第九章香格里拉質(zhì)量跟蹤及保證措施………………４２頁第十章香格里拉物業(yè)顧問服務(wù)安排和報(bào)價(jià)…………４3頁結(jié)束語……………………４4頁前言首先感謝惠民縣泰隆置業(yè)有限公司對我公司的信任，我公司對本次合作機(jī)會(huì)非常重視,將全力以赴，力爭把握住這次機(jī)遇，希望能夠充分展示北京東旭凱旋物業(yè)的形象,在山東惠民創(chuàng)建二級品牌。我公司有多年的物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)驗(yàn),管理的物業(yè)類型眾多。我公司在掌握北京、深圳等地先進(jìn)物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上，能迅速有效的把一線城市的物業(yè)管理理念和二三線城市實(shí)際情況有機(jī)結(jié)合物業(yè)的管理特色和理念。我公司管理香格里拉項(xiàng)目,能夠在管理和運(yùn)作上充分發(fā)揮出新理念、新模式的優(yōu)勢，為業(yè)主提供值得信賴的物業(yè)管理服務(wù),為開發(fā)商銷售業(yè)績保駕護(hù)航；本方案僅針對已在建的香格里拉項(xiàng)目提出初步物業(yè)管理服務(wù)方案，將作為今后開展物業(yè)管理服務(wù)工作的基本執(zhí)行框架，更為詳盡的管理實(shí)施計(jì)劃將在簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后提出.由于時(shí)間緊促,資料尚不夠詳盡，本方案若有遺漏和疏忽,敬請?jiān)彛?/p>

第一章香格里拉項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)理念和目標(biāo)一、北京東旭凱旋物業(yè)服務(wù)公司簡介北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司在孕育組建的發(fā)展過程中,具備了對大型社區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的成功實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)。自2003年始至今公司中、高層管理人員，均為北京市昊宇家園一二三期｛項(xiàng)目總建筑面積3２萬平方米，270０戶｝等大型項(xiàng)目，全程經(jīng)歷了前期顧問，接管驗(yàn)收和后期物業(yè)服務(wù)，積累了很多豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。北京東旭凱旋物業(yè)服務(wù)企業(yè)對管理水平和管理理念的追求是永無止境的,隨著國家十二五規(guī)劃的出臺(tái)，中國即將迎來城市化建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)期。作為城市配套服務(wù)行業(yè)必將成為市場積極的參與者。惠民縣香格里拉物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的合作將會(huì)給我們一個(gè)展示管理高水平、新理念的舞臺(tái)，我們將把握這次合作的機(jī)會(huì)，將積累多年的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)融入利達(dá)－香格里拉項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)當(dāng)中，派出公司管理精英提供專業(yè)的物業(yè)服務(wù)，把惠民縣香格里拉項(xiàng)目打造成惠民縣乃至濱州市的物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀典范。為順應(yīng)物業(yè)服務(wù)朝著社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的發(fā)展需要,公司下設(shè)分公司、人力資源部、品質(zhì)管理部、工程維修保障部、經(jīng)營拓展部、財(cái)務(wù)部、環(huán)境維護(hù)部及公共秩序維護(hù)部。提供物業(yè)服務(wù)及其咨詢服務(wù)、室內(nèi)裝飾、水電安裝、車輛保管及物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)服務(wù)等。高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)發(fā)展的生命線，是我們參與競爭的資本。為適應(yīng)市場競爭需求，把管理服務(wù)這一無形產(chǎn)品推向更高層次,我公司在長期的管理服務(wù)工作中,培養(yǎng)和造就了一支綜合素質(zhì)好,業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，服務(wù)意識(shí)佳、專業(yè)化程度高的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì),現(xiàn)在公司匯集了土建工程師、電器工程師、給排水工程師、園林工程師、會(huì)計(jì)師、律師等專業(yè)管理人才2０多人。共有員工26０多人，管理層大專以上學(xué)歷的占9０%以上,員工持證上崗率達(dá)１0０%.北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司山東分公司在2０11年６月的濱州市惠民縣政府采購中，順利中標(biāo)30萬平米的本地高端政務(wù)住宅區(qū)《樂安花苑》的物業(yè)服務(wù)提供商資格,并以對該項(xiàng)目提供全面前期物業(yè)服務(wù).公司網(wǎng)站：歡迎瀏覽了解。二、香格里拉項(xiàng)目概況與分析（一）、物業(yè)特點(diǎn)及分析：【香格里拉】香格里拉”位于山東省惠民縣，東臨南關(guān)大街、南臨文安路、北鄰護(hù)城河,本項(xiàng)目是一個(gè)集商業(yè)、住宅（多層、高層）、會(huì)所、幼兒園等大型綜合體樓盤.本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積約１1４9８1平方米，總建筑面積約18１８33平方米，其中:商業(yè)建筑面積約１４562平方米、住宅建筑面積約1５8578平方米、其它(會(huì)所、活動(dòng)中心、幼兒園等）建筑面積為8693平方米；規(guī)劃總戶數(shù)1462戶。項(xiàng)目由合作企業(yè)“惠民縣泰隆置業(yè)有限公司"開發(fā)建設(shè)，2010年底開始進(jìn)入前期工程階段.（二)、開發(fā)商對物業(yè)服務(wù)的需求分析創(chuàng)造品牌的需求按照一些小型開發(fā)企業(yè)的普遍做法,樓盤銷售完畢交付使用后，樓盤給開發(fā)商帶來的直接經(jīng)濟(jì)利益的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束,開發(fā)商忽略了交付使用后的樓盤還具有開發(fā)價(jià)值,還可以給開發(fā)商帶來潛在的品牌效應(yīng)。即:通過專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理經(jīng)營，創(chuàng)造樓盤的“名氣”,帶動(dòng)開發(fā)商的新一輪開發(fā)。業(yè)內(nèi)碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)商就是最好的例子當(dāng)年，“給你一個(gè)五星級的家”的物業(yè)服務(wù)承諾實(shí)現(xiàn)了廣東省碧桂園銷售的火爆,現(xiàn)在,碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)商憑借“給你一個(gè)五星級的家”的物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)造出的碧桂園品牌相續(xù)開發(fā)了“順德碧桂園”、“華南碧桂園”、“廣州碧桂園”。物業(yè)管理創(chuàng)造品牌使開發(fā)商受益在這里得到了最好的體現(xiàn)?，F(xiàn)階段，廣大市民的物業(yè)管理意識(shí)在提高，作為購房考慮的因素之一-—物業(yè)管理服務(wù)受到的關(guān)注也已經(jīng)越來越大。因此,如何將物業(yè)服務(wù)作為樓盤的一個(gè)賣點(diǎn)是銷售策劃人員考慮的問題.選擇一家具有一定宣傳價(jià)值—-—外來的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理銷售的樓盤將是上上之選。北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司作為北京本地注冊，在山東設(shè)分公司的物業(yè)服務(wù)企業(yè),具有北京一線城市物業(yè)服務(wù)和二線、三線城市物業(yè)服務(wù)相結(jié)合、借鑒、融合的成功經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)“外來的和尚會(huì)念經(jīng)”和客戶/業(yè)主的“逐外追新”的從眾心理，可以在銷售中創(chuàng)造出關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)方面的賣點(diǎn).我公司認(rèn)為貴公司在惠民縣應(yīng)充分重視樓盤滾動(dòng)開發(fā)、滾動(dòng)入住的特殊情況,加強(qiáng)對國家法規(guī)新政的重視,加速項(xiàng)目建設(shè)速度，注意營造品牌效應(yīng).更需要理性的借鑒廣東省碧桂園房產(chǎn)公司的包裝和操作理念，在前期交付的B區(qū)板塊，要重視安置房物業(yè)管理服務(wù)工作對后期樓盤銷售的帶動(dòng)、示范的作用，建議采取開發(fā)商墊付部分資金,全面提升和改革當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)模式的方法,來實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)售后維保速度質(zhì)量和后期物業(yè)服務(wù)相配合的完美尊貴推銷理念；對客戶負(fù)責(zé)的需求樓盤銷售出去以后，開發(fā)商需要一家有實(shí)力的物業(yè)服務(wù)公司為客戶提供服務(wù)，解決后顧之憂。北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司有一套完善的物業(yè)管理運(yùn)作方式,公司高層均有在大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和任職履歷,管理經(jīng)驗(yàn)豐富并了解市場。因此，開發(fā)商將樓盤交給北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司管理是放心的，是對客戶負(fù)責(zé)的.樓盤適用的管理模式香格里拉項(xiàng)目為大型住宅居住區(qū),建成面積將達(dá)到１8１833萬平方米，我們將根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》對此樓盤的物業(yè)管理采用業(yè)主自治與物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理相結(jié)合的形式。在管理初期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將集中精力搞好裝修管理、公共關(guān)系管理環(huán)境管理和安全管理。管理一年后將根據(jù)開發(fā)商和業(yè)主的需要分階段成立業(yè)主委員會(huì)，讓業(yè)主參與管理。三、香格里拉項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)定位香格里拉項(xiàng)目作為惠民縣大型中高端城市綜合體,安全、安靜、整潔是作為商住的首要條件，在保證安全的同時(shí)又不失禮節(jié),在維護(hù)公共秩序的同時(shí)又不影響正常生活是作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)為居住場所提供物業(yè)服務(wù)的水平體現(xiàn)，作為一家具有先進(jìn)物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的成熟的專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，我們將完全控制此類事件的發(fā)生。針對香格里拉項(xiàng)目以及開發(fā)商建設(shè)開發(fā)理念、人性化的項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)施、設(shè)備配套、景觀、綠化率、建筑容積率等開發(fā)建設(shè)要求，深刻感受到開發(fā)商充分體現(xiàn)以人為本的開發(fā)理念，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，我們將以合作者的身份將委托方的開發(fā)理念不斷延伸和體現(xiàn)。為此，我們高度重視香格里拉項(xiàng)目項(xiàng)目，在項(xiàng)目管理上高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，以體現(xiàn)客戶利益、維護(hù)客戶權(quán)益.定位一：高效率的管理機(jī)構(gòu)物業(yè)服務(wù)無小事,事事皆重要，香格里拉項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)處的高速運(yùn)轉(zhuǎn)，及時(shí)有效地為客戶解決實(shí)際困難,提升物業(yè)品牌的關(guān)鍵就是需要具備一個(gè)高效健全的管理機(jī)構(gòu)，在機(jī)構(gòu)設(shè)置定位上要求精兵簡政,直線式管理,令行禁止，政令暢通，簡化流程，以切實(shí)解決客戶困難進(jìn)行管理機(jī)構(gòu)定位。定位二:高素質(zhì)的服務(wù)隊(duì)伍鑒于香格里拉項(xiàng)目項(xiàng)目對于貴我公司在惠民縣的品牌營造、戰(zhàn)略發(fā)展上的重要性，我公司對于該項(xiàng)目香格里拉項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)處的團(tuán)隊(duì)組合非常重視,在香格里拉項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)處核心結(jié)構(gòu)和重要崗位組成中，抽調(diào)公司總部物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富的高級管理人員及在其他項(xiàng)目中服務(wù)多年的具備良好業(yè)績的工作人員組成，嚴(yán)把用人關(guān)，通過健全的崗前培訓(xùn)使每一位在崗員工都能具備良好的服務(wù)意識(shí)與服務(wù)技能,防范物業(yè)服務(wù)水平本土化，以保證管理目標(biāo)的徹底落實(shí)。定位三:高質(zhì)量的服務(wù)水平根據(jù)香格里拉項(xiàng)目的開發(fā)理念、業(yè)主構(gòu)成，響應(yīng)委托方要求制定相適應(yīng)的服務(wù)準(zhǔn)則，通過擬定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)要求、服務(wù)流程的現(xiàn)場實(shí)踐以及委托方的意見反饋，從中檢驗(yàn)服務(wù)的缺陷與不足，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)、要求、流程再造使物業(yè)服務(wù)水平適合業(yè)主。定位四：高品質(zhì)的社區(qū)形象1、通過對居住區(qū)設(shè)施、設(shè)備、景觀、公共部位等項(xiàng)目的良好維護(hù)，確保社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的完善與良好啟用；２、建立多種形式的交流平臺(tái),給業(yè)主、商戶以認(rèn)識(shí)、交流機(jī)會(huì)，融合社區(qū).3、組織多種類型的社區(qū)活動(dòng):活動(dòng)組織可分為三種形式（１）開發(fā)單位組織；（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織;（3）業(yè)主自發(fā)組織,開發(fā)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以扶持、協(xié)助；通過組織健康、有益的社區(qū)活動(dòng)，使業(yè)主、開發(fā)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相得益彰，有效的彌合相互之間的某些隔閡，有效的加深和密切相互之間的關(guān)系，有效解決和處理各種潛在矛盾.促進(jìn)形成良好、健康、和諧社區(qū)氛圍。4、在委托方ＣIＳ已建立的情況下,充分根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)用VI（視覺標(biāo)示）、MI(行為標(biāo)示）使項(xiàng)目社會(huì)影響擴(kuò)大、印象加深。并通過建立主題社區(qū)開社區(qū)建設(shè)之先河，香格里拉項(xiàng)目的低容積率、高綠化率特性,以“綠色社區(qū)”為主題開展一系列的CI活動(dòng)。定位五:高要求的管理標(biāo)準(zhǔn)要達(dá)到高層次的管理目標(biāo)，就必須依靠嚴(yán)格的管理標(biāo)準(zhǔn)，對于香格里拉項(xiàng)目項(xiàng)目，我們將參考惠民縣優(yōu)秀住宅居住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)制定嚴(yán)格的、高要求的內(nèi)部管理標(biāo)準(zhǔn)，使管理項(xiàng)目務(wù)必做到精益求精。四、香格里拉項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)具體實(shí)施措施措施一：安防、電梯等配套設(shè)施設(shè)備管理上,做到“二個(gè)到位”。我們擬成立設(shè)備技術(shù)攻關(guān)小組，多方培訓(xùn)并吸納專業(yè)人才，在充分研究各種配套設(shè)備的基礎(chǔ)上制定了運(yùn)行方案、維護(hù)方案。在具體操作上我們強(qiáng)調(diào)“二個(gè)到位”。1、專業(yè)技術(shù)操作員和管理人員培訓(xùn)到位,確保香格里拉項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)處每一位工作人員都了解配套設(shè)施設(shè)備的基本性能，懂得基本操作,技術(shù)人員和主要管理人員還要掌握系統(tǒng)的工作原理，懂得基本維護(hù)、故障排除知識(shí)。此外,我們要求所有管理人員都要具備中專以上學(xué)歷，會(huì)電腦，必須通過配套設(shè)施設(shè)備崗前培訓(xùn)與考核才能上崗。２、配套管理制度、操作規(guī)程制定、實(shí)施到位，為各系統(tǒng)正常運(yùn)行提供制度保障。措施二：在治安管理上，運(yùn)用我公司在管項(xiàng)目治安防范的經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用現(xiàn)代科技手段，“四防”相結(jié)合，以確保香格里拉項(xiàng)目安全。居住區(qū)安防配套完善、功能涉及面廣，“三防”結(jié)合是我們的基本治安思路.“三防”結(jié)合即是人防、物防、技防、消防相結(jié)合.“人防”上我們實(shí)施治安快速反應(yīng)體系，由控制中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即固定崗與流動(dòng)崗相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、白天寬松與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合、小圍合與大圍合相結(jié)合。物防上統(tǒng)一采用通透式圍欄、防盜窗、監(jiān)控等手段提高防范能力。在充分強(qiáng)調(diào)人的因素的前提下，以技防為主，運(yùn)用居住區(qū)已有的智能化保安設(shè)施如閉路電視、監(jiān)視系統(tǒng)、、周邊紅外防御、門禁對講、警衛(wèi)和游動(dòng)哨等，結(jié)合控制中心的統(tǒng)一管理、快速調(diào)度，確保治安防范萬無一失。消防上我們強(qiáng)調(diào)“隱患勝于明火，責(zé)任重于泰山”，合理利用園區(qū)已建立的消防設(shè)施設(shè)備，明確區(qū)域防火責(zé)任人，抓落實(shí)重成效。措施三：精心養(yǎng)護(hù)園區(qū)內(nèi)綠化,實(shí)施垃圾分流，加強(qiáng)園區(qū)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。針對居住區(qū)布局和環(huán)保要求，我們將設(shè)置環(huán)境維護(hù)部，以保障居住區(qū)環(huán)境清潔，養(yǎng)護(hù)居住區(qū)園林，并對居住區(qū)噪音、水質(zhì)、空氣等環(huán)保要素進(jìn)行監(jiān)控，全面加強(qiáng)居住區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建設(shè),井在此基礎(chǔ)上做好各項(xiàng)工作：1。維護(hù)好已有的園林綠化,實(shí)施由地面向空中延展的立體式綠化工程，加強(qiáng)對小內(nèi)環(huán)保意識(shí)的灌輸，使每個(gè)住戶都自覺熱愛居住區(qū)內(nèi)的環(huán)境；2．垃圾分類收集,建立分類回收系統(tǒng);3.開展環(huán)境社區(qū)文化建設(shè)，實(shí)施社區(qū)環(huán)境形象戰(zhàn)略，整合社區(qū)環(huán)境形象，統(tǒng)一規(guī)劃居住區(qū)的各種自然景觀和人文景觀。我們擬制訂全面的環(huán)境管理方案。我們深信,經(jīng)過我們的努力和科學(xué)管理,居住區(qū)必將成為一個(gè)綠色環(huán)保居住區(qū)；措施四：運(yùn)用科技手段,進(jìn)行合理調(diào)度,有序停車.我們將在車輛主要出入口和停車場出入口，車管員現(xiàn)場指揮,加強(qiáng)對住戶停車的引導(dǎo)。對于亂停亂放的問題，我們將盡力向車主勸說,令其改正。對于亂停亂放、碾壓綠化植物的問題，我們將盡力向車主勸說，促其改正，以維護(hù)園區(qū)的停車秩序.措施五:實(shí)行大區(qū)域整體管理與居住區(qū)域局部管理相結(jié)合的管理辦法。香格里拉項(xiàng)目在整體規(guī)劃布局上分期開發(fā)、分區(qū)入住的實(shí)際情況，為順應(yīng)這種規(guī)劃布局的要求，我們在管理上也相應(yīng)采取大區(qū)域整體管理與居住區(qū)域局部管理相結(jié)合的辦法。這種辦法體現(xiàn)在管理機(jī)構(gòu)、人員安排、治安、社區(qū)文化活動(dòng)安排等各個(gè)方面。我們以客戶服務(wù)中心為指揮機(jī)構(gòu),統(tǒng)一集中管理,由專人具體分管區(qū)域的保安、清潔、綠化、水系、社區(qū)文化等事務(wù)，治安巡邏也采用大區(qū)域與居住區(qū)域巡邏相結(jié)合的辦法，避免施工區(qū)域和居住區(qū)域、施工人員和業(yè)主群體的少接觸、零接觸,真正做到有條不紊、散而不亂。措施六：發(fā)揮北京東旭凱旋物業(yè)優(yōu)勢,實(shí)施對機(jī)電設(shè)備、秩序管理等方面的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。在居住區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中，針對居住區(qū)機(jī)電設(shè)備多、周邊治安環(huán)境復(fù)雜等特點(diǎn)，我們將充分發(fā)揮北京東旭凱旋物管的規(guī)模優(yōu)勢和技術(shù)優(yōu)勢,實(shí)現(xiàn)秩序管理、綠化、機(jī)電維修等各專業(yè)聯(lián)動(dòng)管理,統(tǒng)一調(diào)度，全方位降低管理成本，力爭為住戶提供更多的無償服務(wù)，充分體現(xiàn)北京東旭凱旋物業(yè)“業(yè)主至上,服務(wù)第一”的經(jīng)營方針，讓居住區(qū)廣大住戶真正受益。措施七：充分借鑒成功經(jīng)驗(yàn),開展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)，向社區(qū)文化要物業(yè)服務(wù)的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。“一手抓服務(wù)和經(jīng)營、一手抓精神文明建設(shè)”是我們成功管理的一條重要法則。居住區(qū)的社區(qū)文化定位是中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的有機(jī)結(jié)合。我們將在環(huán)境文化、行為文化、制度文化、精神文化、網(wǎng)上文化等五個(gè)方面全方位展開,通過循序漸進(jìn)、潛移默化、寓教于樂的社區(qū)文化建設(shè),提高居民素質(zhì)，培養(yǎng)社區(qū)精神,增強(qiáng)社區(qū)凝聚力，發(fā)揮社區(qū)文化的凝聚功能、激勵(lì)功能和約束功能。在居住區(qū)文化建設(shè)上,我們還注重大與小、老與少、教與樂、雅與俗的結(jié)合.我們將實(shí)施名牌與形象戰(zhàn)略，積聚居住區(qū)無形資產(chǎn),創(chuàng)造名牌。我們規(guī)劃的各種活動(dòng)如住戶講座、節(jié)日活動(dòng)、各種儀式等，富有新意、切實(shí)可行。針對業(yè)主的需求，我們將實(shí)行全方位的服務(wù),規(guī)范服務(wù)行為,同時(shí)超前挖掘住戶的潛在需求,滿足住戶深層次的物質(zhì)和精神需要,住戶想到的我們一定盡力做到，住戶沒想到的我們也要想到并且做到。五、香格里拉項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)模式建立和實(shí)施完善的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量體系物業(yè)服務(wù)要達(dá)到高質(zhì)量高水平必須建立并實(shí)施一套高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量保證體系,在香格里拉項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)工作中,從一開始我們就要堅(jiān)持做到高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)，科學(xué)管理、規(guī)范服務(wù)，依據(jù)住宅物業(yè)的特點(diǎn)和要求盡快建立和實(shí)施符合本物業(yè)特色的科學(xué)的、具操作性的質(zhì)量保證體系.提供高素質(zhì)的員工隊(duì)伍人才是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最重要的資源。在人才管理上，我們重點(diǎn)抓好兩個(gè)環(huán)節(jié),一是“引進(jìn)關(guān)”,通過制定實(shí)施科學(xué)的員工錄用標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范，確保引進(jìn)的人才具有較高的專業(yè)技能和較好的綜合素質(zhì)。二是“培訓(xùn)關(guān)”,我們每年都要針對不同的崗位分別制定出詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃,以內(nèi)部培訓(xùn)為主，輔以“請進(jìn)來”、“走出去”的培訓(xùn)方式實(shí)施培訓(xùn)，使員工素質(zhì)逐步提高，培養(yǎng)一支高素質(zhì)的精干的員工隊(duì)伍，確保向客戶提供高標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范化的專業(yè)物業(yè)服務(wù)。發(fā)揮業(yè)主自治、自律功能廣大業(yè)主共同參與物業(yè)服務(wù)，變香格里拉項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)處單向推動(dòng)為香格里拉項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)處與廣大業(yè)主雙向共管,是當(dāng)今物業(yè)服務(wù)發(fā)展的要求和趨勢。只有發(fā)動(dòng)廣大業(yè)主共同參與物業(yè)服務(wù)，增強(qiáng)業(yè)主自治、自律功能，使業(yè)主自治、自律與專業(yè)化物業(yè)服務(wù)相結(jié)合,才能真正做好物業(yè)服務(wù)工作。我們將充分發(fā)揮業(yè)主內(nèi)部組織網(wǎng)絡(luò)的作用，通過社區(qū)文化活動(dòng)等方式,潛移默化地增強(qiáng)居住區(qū)業(yè)主參與管理的意識(shí)。我們相信在我們雙方共同努力下，居住區(qū)業(yè)主自治、自律功能將不斷增強(qiáng)。對此，我們設(shè)想如下：建立業(yè)主（管委會(huì))參與物業(yè)服務(wù)機(jī)制,實(shí)行業(yè)主自治管理和香格里拉項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)處管理相結(jié)合的“共管模式”。前期有引導(dǎo)性的成立業(yè)主委員會(huì)，有利于預(yù)防業(yè)主自發(fā)成立以后涉及房屋建筑、維保及物業(yè)服務(wù)企業(yè)等焦點(diǎn)不利因素的發(fā)生;建立聯(lián)合會(huì)議制度。物業(yè)服務(wù)工作需要委托方和香格里拉項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)處的密切配合與合作，通過定期召開聯(lián)合會(huì)議，香格里拉項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)處向業(yè)主報(bào)告并討論重大的物業(yè)服務(wù)問題,以達(dá)到溝通目的，促進(jìn)問題的解決。我們不認(rèn)為安置房的業(yè)主難于管理,我們只認(rèn)可前期物業(yè)是一張白紙，其關(guān)鍵是要看房產(chǎn)公司和物業(yè)服務(wù)企業(yè)怎樣在這張白紙上描好第一筆；報(bào)告制度.定期報(bào)告工作情況,及時(shí)反映工作中存在的問題,按合同要求公布管理費(fèi)及代收費(fèi)收支情況。監(jiān)督檢查制度.按照有關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施規(guī)范的管理，虛心接受業(yè)主和委托方的檢查監(jiān)督。六、香格里拉項(xiàng)目管理服務(wù)目標(biāo)1、總體目標(biāo):在物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，把居住區(qū)管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的示范居住區(qū)，在居住區(qū)達(dá)到硬件指標(biāo)后,所有建筑物及配套設(shè)備設(shè)施完善,全部正式竣工驗(yàn)收并交付使用后的兩年內(nèi)，達(dá)到“濱州市物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀小區(qū)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)”，三年內(nèi)達(dá)到“山東省物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)"。２、分項(xiàng)目標(biāo)：{1｝房屋及公共配套設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)98％以上，其中大型設(shè)備完好率9９％以上，中小型設(shè)備完好率95％以上，消防水系統(tǒng)設(shè)備完好率達(dá)100％,其它消防器材完好率達(dá)98％,公共照明完好率95％以上；｛2}衛(wèi)生合格率達(dá)９8％,環(huán)境綠化完好率９5％;{3}實(shí)行2４小時(shí)電話報(bào)修服務(wù),房屋零修、急修及時(shí)率１0０%；維修質(zhì)量合格率達(dá)到100%;{4}管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100％;｛5｝業(yè)主對物業(yè)服務(wù)滿意率95％以上，年有效投訴率不超過0。２％，投訴處理率100％；｛６}維修服務(wù)回訪率達(dá)8５%；｛7｝服務(wù)區(qū)域內(nèi)車輛停放有序，交通秩序良好；{８｝做好消防設(shè)施、設(shè)備的檢修保養(yǎng)，保證隨時(shí)啟用;｛９｝有效投訴處理和回訪率達(dá)100％.第二章北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司結(jié)合以前服務(wù)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)對本項(xiàng)目銷售的建議作為惠民縣著名的房產(chǎn)開發(fā)公司，惠民縣惠民縣泰隆置業(yè)有限公司和新鵬集團(tuán)有限公司的企業(yè)形象早已深入人心，其所開發(fā)的物業(yè)必將具有一定的品牌感召力,這在其他項(xiàng)目熱銷更是極好地證明了這一點(diǎn)。但在房地產(chǎn)市場日趨理性、營銷競爭逐澌升級的今天,我們認(rèn)為:在香格里拉項(xiàng)目的銷售上,如能采取如下一些措施對以往的銷售方式予以改進(jìn),將會(huì)進(jìn)一步提高銷售率?！?huì)所提前投入運(yùn)營會(huì)所概念的迅速普及，使得會(huì)所正成為物業(yè)銷售業(yè)績的新的支撐點(diǎn)。建議提前將香格里拉項(xiàng)目的會(huì)所裝修完畢，并在正式開盤后投入運(yùn)營,以便購房者在參觀樣板房的同時(shí)可實(shí)地感受未來的娛樂休息場所，這無疑將極大地增加購房者的信心和興趣在銷售過程中，亦可根據(jù)準(zhǔn)業(yè)主們的意見反饋對會(huì)所的功能不斷進(jìn)行改進(jìn),以便使其更加實(shí)用。美侖美奐和雅致實(shí)用的會(huì)所必將為香格里拉項(xiàng)目帶來更好的銷售業(yè)績。二、實(shí)現(xiàn)客戶承諾的統(tǒng)一物業(yè)銷售過程中對客戶承諾的隨意性和不統(tǒng)一性,是造成客戶投訴的主要因素之一,同時(shí)也給日后的物業(yè)管理帶來很大的隱患。建議銷售部加強(qiáng)銷售員在此方面的管理。具體做法是：所有對客戶的承諾，必須交由工程部門、銷售部門及物業(yè)服務(wù)部門三方審核并形成書面材料，公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后對銷售員進(jìn)行專題培訓(xùn)，從而保證對客戶的一致口徑。同時(shí)在對銷售及策劃人員的業(yè)績考核中，強(qiáng)調(diào)銷售的后續(xù)服務(wù)，確保物業(yè)銷售不留后遺癥。三、成立銷售協(xié)調(diào)小組在物業(yè)的開發(fā)過程中,建筑、監(jiān)理、銷售、管理等各方通常各自為政、缺乏溝通，從而導(dǎo)致一些因內(nèi)部運(yùn)作而引起的矛盾暴露出來,引起客戶投訴.而業(yè)主在購房過程中或購房后面臨房屋存在的問題，常常無法找到合適的投訴和解決的渠道。這無疑對開發(fā)商的整體形象起了負(fù)面的效果.建議在香格里拉項(xiàng)目的銷售過程中，從上述各單位抽調(diào)精干人員建立流程小組,定期召開例會(huì)，并就銷售中存在的問題共同探討并研究對策，以便有效減少客戶投訴和縮短品質(zhì)缺陷的處理時(shí)間。四、提供毛坯樣板房近年來，一些發(fā)展商運(yùn)用豪華的裝修隱瞞房屋本身在設(shè)計(jì)或施工過程中存在的缺陷，導(dǎo)致業(yè)主在收樓時(shí)怨聲載道,抱怨貨不對板的報(bào)道時(shí)時(shí)見諸報(bào)道。建議在香格里拉項(xiàng)目的銷售中，為業(yè)主提供明確的交樓標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)針對香格里拉項(xiàng)目的主推戶型，分別提供精裝修的樣板房和毛坯房的樣板房,以便客戶做出對比,此舉可有效減少業(yè)主投訴,亦可有效增加業(yè)主信心。五、持續(xù)增加房產(chǎn)銷售賣點(diǎn)近年來隨著“社會(huì)信息"、“知識(shí)經(jīng)濟(jì)”的邁進(jìn)，信息技術(shù)應(yīng)用進(jìn)入建筑乃是必然,“建筑智能化”也順理成章形成了住宅的新賣點(diǎn)。我們建議在后期的配套設(shè)備中增加如：出入口控制、公共場所監(jiān)控、邊界防范、巡更及電梯刷卡等屬于智能化系統(tǒng)的基本要求、技術(shù)條件成熟且性價(jià)比合適的系統(tǒng)。已滿足購房客戶持續(xù)增長的期望值，增加樓盤銷售的性價(jià)比。六、簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)范的合同是提供優(yōu)秀物業(yè)管理的根本前提。如本次洽商我們能有幸被貴公司確定為物業(yè)服務(wù)提供商，我們將依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定，就香格里拉項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)以及前期物業(yè)管理服務(wù)與泰隆置業(yè)有限公司簽定正式的物業(yè)管理服務(wù)合同，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、深度、標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利和義務(wù)以及管理用房的劃拔、工程保修金的支付等重大問題以合同的具體條款形式明確。并就銷售中心的前期管理亦簽定具體的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,明確物業(yè)管理服務(wù)的范圍、費(fèi)用、內(nèi)容、期限等事宜，為銷售中心的正常運(yùn)作提供良好的保證。笫三章北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目配合銷售的措施北京東旭凱旋具有在北京多年為開發(fā)商保駕護(hù)航和與各類業(yè)主的交往經(jīng)歷，使我們對開發(fā)商和業(yè)主的各類需求有著較為全面的認(rèn)識(shí)和把握。為了配合香格里拉項(xiàng)目的銷售工作,我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務(wù)：一、提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)前期物業(yè)服務(wù)合同簽署后，我們將派遣物業(yè)管理服務(wù)人員進(jìn)駐銷售現(xiàn)場,負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)方面的咨詢服務(wù)，同時(shí)開通熱線電話，就業(yè)主及銷售員提出的問題給予解答.二、提供物業(yè)管理培訓(xùn)為銷售人員提供必要的物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn),以減少因此而產(chǎn)生的銷售糾紛，并就銷售員反饋的物業(yè)管理方面的意見和建議提出具體的解決方案,增強(qiáng)業(yè)主信心。三、提供護(hù)衛(wèi)及保潔服務(wù)為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護(hù)衛(wèi)服務(wù)和保潔服務(wù)，維持銷售現(xiàn)場的良好環(huán)境，同時(shí)亦讓購房著對未來的物業(yè)管理服務(wù)有初步的感受。對于銷售中心的服務(wù)人員，我們建議將其納入銷售員的考核激勵(lì)體系,保證銷售主管對其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體辦法可在銷售中心物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中明確。四、提供有形展示在銷售現(xiàn)場,我們將提供北京東旭凱旋物業(yè)的各種宣傳資料、圖則及標(biāo)識(shí)等，同時(shí)根據(jù)銷售部門的要求，在適當(dāng)時(shí)候舉行物業(yè)服務(wù)企業(yè)形象展示或其他等活動(dòng)等，增加銷售現(xiàn)場的氣氛.五、協(xié)助舉辦展銷活動(dòng)協(xié)助開發(fā)商定期舉辦展銷會(huì)、業(yè)主嘉年華及其他慶?；虼黉N話動(dòng)。六、開展業(yè)主意見征詢在銷售過程中，我們擬通過問卷、電話、面談等方式開展2－3次業(yè)主意見征詢，就業(yè)主及購房者對物業(yè)管理服務(wù)、會(huì)所管理方面的需求加以收集和統(tǒng)計(jì)，及時(shí)修訂和調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)方案，確保日后物業(yè)管理服務(wù)的適用性。通過上述各項(xiàng)我們所提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù),我們有理由相信:香格里拉項(xiàng)目的銷售業(yè)績必將達(dá)到新的高峰，能夠?qū)崿F(xiàn)“發(fā)展商滿意、業(yè)主滿意”的雙重目標(biāo)。第四章香格里拉項(xiàng)目接管方案及有關(guān)事宜第一節(jié)前期物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃方案香格里拉項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)處整體工作流程擬定管理方案擬定管理方案訂立規(guī)章制度人員聘用、培訓(xùn)、考核物業(yè)的接管、驗(yàn)收日常管理香格里拉物業(yè)服務(wù)中心公共秩序服務(wù)公共環(huán)境服務(wù)工程維修服務(wù)一站式客戶服務(wù)門崗水系景觀消防清潔綠化維修設(shè)備管理便民服務(wù)咨詢、投訴、接待檔案管理巡視道路樓層垃圾清運(yùn)水系清潔綠化養(yǎng)護(hù)二、工作計(jì)劃根據(jù)擬定的管理模式和管理運(yùn)作流程，我們將工作計(jì)劃劃分為前期服務(wù)工作、入住期服務(wù)工作和進(jìn)入正常運(yùn)行期的服務(wù)工作,按照輕重緩急有序進(jìn)行,具體計(jì)劃如下:（一)前期物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃項(xiàng)目內(nèi)容時(shí)間前期介入,參與規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)研究規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖，掌握工程施工現(xiàn)狀；與開發(fā)商溝通;從物業(yè)服務(wù)的角度提出合理化建議擬定物業(yè)服務(wù)方案1、對項(xiàng)目展開深入的調(diào)查研究;2、針對項(xiàng)目實(shí)際情況，擬定管理方案組建物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍１、人員的選拔；2、人員的培訓(xùn)；3、人員的上崗?fù)晟乒芾砑稗k公條件１、安排管理用房;2、安排員工宿舍；３、準(zhǔn)備管理用物質(zhì)裝備制定管理規(guī)章制度1、制定切合實(shí)際的各項(xiàng)制度；2、導(dǎo)入ＩSO90０0質(zhì)量保證體系物業(yè)的驗(yàn)收與接管1、依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)問題,督促整改；2、辦理書面移交手續(xù),做好遺留工程備案（二）入住期物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃序號項(xiàng)目內(nèi)容時(shí)間1辦理入住手續(xù)準(zhǔn)備入住資料,舉行入住儀式;合理設(shè)置辦理入住手續(xù)的流程和崗位；為業(yè)主辦理入住手續(xù)，提供便利服務(wù)2裝修管理裝修申報(bào)審批；裝修施工人員管理;裝修施工過程管理；裝修的驗(yàn)收３檔案的建立和管理收集檔案資料;科學(xué)分類;建檔；檔案運(yùn)用（三）正常運(yùn)行期的物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃序號項(xiàng)目內(nèi)容時(shí)間1房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng)制定房屋養(yǎng)護(hù)和維修計(jì)劃方案；維修資金的管理；房屋的維修管理;房屋的養(yǎng)護(hù)服務(wù)2機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)設(shè)備的資料管理；設(shè)備的運(yùn)行管理；設(shè)備的維修管理;設(shè)備能源和安全管理３治安消防管理治安管理;交通車輛管理;消防管理；安保智能化系統(tǒng)管理4小區(qū)環(huán)境管理園林綠化管理清潔衛(wèi)生管理;環(huán)保管理；園區(qū)水系景觀的維護(hù)保養(yǎng)５財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)賬務(wù);２、費(fèi)用收取第二節(jié)接管期物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)工作流程1、業(yè)主入伙流程;2、員工招聘流程；3、員工培訓(xùn)流程；4、檔案建立工作流程；5、住戶搬入（出)管理流程；６、裝修管理流程；7、住戶報(bào)修、投訴管理流程；8、維修工作流程；９、維修語言流程；１０、治安管理運(yùn)作流程;11、火警報(bào)告流程;12、公共設(shè)施維修、保養(yǎng)流程；１３、園林綠化管理流程;14、保潔管理流程;１5、社區(qū)文化活動(dòng)開展流程;16、不合格服務(wù)控制工作流程；１7、服務(wù)質(zhì)量評價(jià)工作流程第三節(jié)接管期項(xiàng)目管理重點(diǎn)難點(diǎn)工作方案我們認(rèn)為,前期物業(yè)服務(wù)中的入住期裝修管理、日常治安管理和設(shè)備運(yùn)行管理及水系管理是工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn),我們將依據(jù)小區(qū)自身特點(diǎn)和小區(qū)周邊環(huán)境狀況，在具體的管理服務(wù)過程中,牢牢把好三個(gè)關(guān)口,以求得最佳的管理效果.１、把好裝修關(guān)，平穩(wěn)度過危險(xiǎn)期由于向業(yè)主交付的是初裝房，業(yè)主辦理入住手續(xù)后的第一件事必然是進(jìn)行裝修.況且，房屋集中交付,業(yè)主裝修基本同時(shí)展開，使得小區(qū)幾乎變成二次裝修的大工地。尤其在二次交付時(shí),后期業(yè)主裝修必然對前期已入住業(yè)主的正常生活造成干擾。因此,裝修期是一個(gè)嚴(yán)重的危險(xiǎn)期、混亂期，也是對物業(yè)服務(wù)的一個(gè)嚴(yán)峻考驗(yàn)。為使小區(qū)平穩(wěn)度過這一時(shí)期,確保不出亂子,不出危險(xiǎn),不發(fā)生違章，我們將嚴(yán)格控制每個(gè)環(huán)節(jié)：一是搞好宣傳培訓(xùn)。對住戶、裝修單位和員工進(jìn)行裝修制度、裝修要求等方面的宣傳和培訓(xùn),做到明示制度，法規(guī)清楚，有據(jù)可依。二是把好施工隊(duì)伍關(guān)。物色幾家裝修“正規(guī)軍"或者引進(jìn)幾家北京的知名裝修公司推薦給業(yè)主,杜絕“裝修游擊隊(duì)”的亂敲亂打和野蠻作業(yè)。三是把好審批關(guān)。各住戶必須把裝修計(jì)劃、圖紙、施工隊(duì)伍資質(zhì)、施工人員基本情況、防火措施等一一詳報(bào)香格里拉物業(yè)服務(wù)處嚴(yán)加審查，并簽訂“裝修管理服務(wù)協(xié)議"，明確各方權(quán)利義務(wù)。四是嚴(yán)格督查。工程維修部、客戶服務(wù)中心和公共秩序維護(hù)部相互協(xié)作，齊抓共管.重點(diǎn)抓好房屋墻體、地面內(nèi)預(yù)埋管線的防護(hù)，下水道的覆蓋防堵,各種危險(xiǎn)火情的防范,業(yè)主物品的防盜、裝修時(shí)間的控制等幾個(gè)方面，將裝修中的違章行為、危險(xiǎn)苗頭消除在萌芽狀態(tài)。2、把好安全關(guān)，確保小區(qū)安全萬無一失安居才能樂業(yè),安全管理是小區(qū)管理的頭等大事，我們把它擺在頭等重要的位置，并發(fā)揮我們的一切優(yōu)勢，運(yùn)用各種手段,確保安全工作萬無一失。對此，我公司已根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況編制相應(yīng)治安防范方案。3、把好設(shè)備關(guān)，確保高效運(yùn)行1）與設(shè)備生產(chǎn)安裝廠商和維保承包商保持緊密聯(lián)系，確保設(shè)備保修期內(nèi)的維護(hù)保養(yǎng)和保修期后的維保及時(shí)、高效,使各類設(shè)備始終處于最佳技術(shù)狀態(tài)。2）發(fā)揮北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司技術(shù)優(yōu)勢，聘請總部高級工程技術(shù)人才為本項(xiàng)目的技術(shù)顧問，擔(dān)當(dāng)設(shè)備管理、維保的技術(shù)指導(dǎo)，使管理、維保工作緊密銜接、規(guī)范進(jìn)行.3）進(jìn)行操作，細(xì)心護(hù)理。嚴(yán)格按照設(shè)備性能特點(diǎn)和操作規(guī)程開機(jī)、監(jiān)視運(yùn)行、關(guān)機(jī),嚴(yán)格按預(yù)定計(jì)劃組織檢查保養(yǎng)，對出現(xiàn)的任何不良苗頭,準(zhǔn)確記錄，及時(shí)匯報(bào),妥善處理，并定期做好清潔工作。在裝修期，安排專人負(fù)責(zé)電梯的管理和運(yùn)行,防止在此期間電梯遭受破壞。4）把好水系周邊的安全提示關(guān)，嚴(yán)防溺水等事件發(fā)生，確保無重大責(zé)任事故發(fā)生.第五章合作方式第一節(jié)北京東旭凱旋物業(yè)管理公司提供的合作方式1）開發(fā)商將樓盤全部（含未建）委托給北京市東旭凱旋物業(yè)管理有限公司進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù),同北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司簽定《前期物業(yè)管理委托合同》。2）合同期限不低于三年。3)開發(fā)商提供物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和員工宿舍。4)開發(fā)商提供開辦費(fèi)用5）物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為(按建筑面積,此標(biāo)準(zhǔn)只作為供甲方參考、洽商的價(jià)格,最終收費(fèi)價(jià)格將按照開發(fā)公司和物業(yè)服務(wù)企業(yè)最終簽訂的服務(wù)合同價(jià)格為準(zhǔn);）多層住宅:

0．55元／月.平方米;小高層住宅:

0．90元／月.平方米；商業(yè)住宅:

0。90元／月．平方米；其他物業(yè)：

0。7０元/月．平方米?電梯使用費(fèi)按照/月/戶(地面首層業(yè)主免費(fèi)）向向業(yè)主及使用人收取.車位使用費(fèi)同開發(fā)商或業(yè)主政府指導(dǎo)價(jià)按照另立協(xié)議協(xié)商確定；5）空置房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)：1、第二期交樓之后空置房的管理費(fèi),開發(fā)商按照管理費(fèi)的７0％補(bǔ)給物業(yè)管理公司。第二節(jié)合同簽定后的具體運(yùn)作方式1）北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司派駐主要管理人員對樓盤進(jìn)行管理，其他人員在本地招聘。２）日常管理時(shí)期,北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司獨(dú)立負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作，并協(xié)助開發(fā)商處理銷售遺留問題.3)顧問物業(yè)服務(wù)方式見一下章節(jié)第六章香格里拉項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算支持表格第一節(jié)香格里拉項(xiàng)目經(jīng)營預(yù)算情況表序號項(xiàng)目金額（年）備注一收入1725298.００１００%收費(fèi)率1多層物業(yè)費(fèi)2８７677.５收費(fèi)面積４35８7。５；０．５5元／月/㎡(建筑面積）2小高層建筑１241８97.4收費(fèi)面積1149９0。5；０.９０元/月/㎡(建筑面積)4商業(yè)物業(yè)費(fèi)1５7２66.3收費(fèi)面積14561．６9；0.90元／月/㎡（建筑面積)5其他建筑物業(yè)費(fèi)384５6.８8收費(fèi)面積4５78。2；０.７0元/月/㎡（建筑面積）二支出1753818.001人員工資及福利保險(xiǎn)８39526。96附表12餐費(fèi)3４９4４．０附表23電費(fèi)15６２50．０0公共照明、設(shè)備運(yùn)行、節(jié)日景觀照明（項(xiàng)目未交付估算）４水費(fèi)5000.０0辦公、保潔、景觀用水（項(xiàng)目未交付估算)５維修工具及耗材63０0０．00維修費(fèi)５000元/月+維修工具３0００元/年6電梯年檢費(fèi)用4８8２5．003５部梯（項(xiàng)目未交付估算）7電梯養(yǎng)護(hù)費(fèi)用175000.0050０0元/部＊35部８水箱清理、檢驗(yàn)380０。00清洗費(fèi)20０噸*７元／噸＊2次／年+檢測費(fèi)１00０元/年９綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用3１500.00９000㎡＊３．5元/㎡（項(xiàng)目未交付估算)１０保潔工具及耗材1３260。0085元/月／人＊13人＊12月11生活垃圾清運(yùn)費(fèi)109５０0．0０１50元/車＊2車/天*365天/年１2外網(wǎng)清掏與維護(hù)1818３。３0１８1833㎡*0。1元/㎡（建筑面積）13物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)3000.00設(shè)定保額50０00０*0。6％14辦公費(fèi)6０00．005００元/月辦公家具、耗材、印刷、維修等１5電話費(fèi)6000．00500元／月１6手機(jī)費(fèi)5400.00項(xiàng)目經(jīng)理200元/月經(jīng)理100元/月管理員5０元/月17交通費(fèi)３60０。00采購用車等300元/月1８服裝費(fèi)19９00.00管理/秩序：1000；其他：３０0；二年攤銷1９固定資產(chǎn)折舊10000．０0辦公設(shè)備等20公共秩序維護(hù)費(fèi)2600.0020０元/人＊13人寢具、器械、記錄等21教育培訓(xùn)費(fèi)30０0．０0參觀、交流、培訓(xùn)、學(xué)習(xí)等22社區(qū)文化、亮化彩化10000．00端午、中秋、圣誕、新年、春節(jié)等23企業(yè)利潤94097．３5６％24稅金91431．265。5%三收支差額－２8520物業(yè)公司利潤內(nèi)承擔(dān)第二節(jié)香格里拉項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)第二套收支均衡建議一物業(yè)類型建議收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)面積/戶數(shù)總額(年)備注多層物業(yè)費(fèi)０。5０元／月/㎡４３5８7。5㎡２61525。00小高層建筑0．8０元/月/㎡1149９0。5㎡1１0390８.８0商業(yè)物業(yè)費(fèi)0。９0元/月／㎡１45６1．69㎡１５726６.2５其他建筑０。70元/月/㎡４5７８．2㎡３8456.８8電梯使用費(fèi)30元/月/戶14０0戶5040０0.０0約1400戶,首層戶不收合計(jì)20651５7。0０二支出17５3818。00見上表收支差距3113３９第三節(jié)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定說明因貴公司提供的數(shù)據(jù)不完整，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在做支出預(yù)算時(shí)對能耗方面不能詳盡計(jì)算。本方案中支出部分均為估算，支出按照最低標(biāo)準(zhǔn)提供;物業(yè)公司建議貴公司按照二節(jié)建議制定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取標(biāo)注原因如下:1）、多層電梯物業(yè)在惠民已建成的住宅中，除樂安花苑正在施工尚未交付的5棟外本項(xiàng)目屬于第一個(gè)中高端以小高層為主的綜合社區(qū)。2）、鑒于電梯運(yùn)營及二次供水決定，本項(xiàng)目公共能耗要高于其他如：世紀(jì)花園、怡水龍城等住宅項(xiàng)目。如果按照第一套物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，勢必造成業(yè)主在購買房產(chǎn)是對以后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用產(chǎn)生疑慮,而導(dǎo)致影響項(xiàng)目銷售的詬病產(chǎn)生.３）、采用第二套物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),既能降低字面上的物業(yè)費(fèi)用額度，又能實(shí)際保證電梯的能耗費(fèi)用收取。但在前期施工時(shí)置業(yè)公司應(yīng)加裝刷卡計(jì)費(fèi)裝置，以保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期在此方面不背負(fù)較大成本壓力.建議置業(yè)公司在前期物業(yè)合同中對該筆費(fèi)用支出以劃分年度綜合入住率的方式按季度適當(dāng)補(bǔ)助;3、建議過公司能按照我公司數(shù)據(jù)求證表格重新提供相關(guān)數(shù)據(jù)，我公司調(diào)整測算表格,以便我公司制作的方案更詳盡;附表１、管理服務(wù)人員的工資(合計(jì)44人)：序號部門崗位人數(shù)月工資標(biāo)準(zhǔn)/人月/人繳納的各種社會(huì)保險(xiǎn)額月/人其他費(fèi)用月工資合計(jì)1服務(wù)處項(xiàng)目經(jīng)理１3500170２.0552。55254。55２客戶服務(wù)中心經(jīng)理1２0０097２。63０3002.6０管理員３1３０063２。1919．5５８55.07維修工４1300632.1９1９．5780６。76３公共秩序維護(hù)部經(jīng)理1200097２.63０３002。6維護(hù)員13１０00486。３151951６.9清潔工１0100０486.3１515０１3.0綠化工５１0０0４86.3157506.54財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)兼出納１２０0０97２.630３002.6合計(jì)39人69９60。58合計(jì)小計(jì)（年)：８３9526．9６（RMB)元說明：社會(huì)保險(xiǎn),按工資總額的３4．６3％計(jì)算，其中養(yǎng)老2４.63％、醫(yī)保8%、失業(yè)2％。獎(jiǎng)金福利費(fèi)：按工資總額的14％計(jì)提;培訓(xùn)費(fèi)：按工資總額的1.５％計(jì)算;附表2、餐費(fèi)匯總表序號人員人數(shù)單價(jià)天數(shù)月份金額備注１管理人員１０８２61224９60。0２工程人員4８26１２９９84。0合計(jì):１４３4944.０香格里拉項(xiàng)目物業(yè)管理顧問方案BJDXKＸ-XGＬL２011北京東旭凱旋物業(yè)管理有限公司二零一一年八月目錄第一章項(xiàng)目簡介及顧問模式建議第二節(jié)香格里拉項(xiàng)目顧問服務(wù)需求第三節(jié)顧問模式建議第二章物業(yè)顧問服務(wù)運(yùn)作方式概述第一節(jié)“顧問＋駐場”服務(wù)模式第二節(jié)顧問運(yùn)作方式第三章物業(yè)前期介入顧問工作第一節(jié)物業(yè)前期介入的必要性第二節(jié)物業(yè)前期介入顧問工作事項(xiàng)第四章物業(yè)管理機(jī)構(gòu)籌建顧問工作第一節(jié)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)成立顧問內(nèi)容第二節(jié)規(guī)章制度建立顧問內(nèi)容第三節(jié)人員招聘與培訓(xùn)顧問內(nèi)容第五章營銷配合和促進(jìn)工作第一節(jié)定期舉行溝通會(huì)議第二節(jié)參與營銷及租售中心的整體施工和裝飾第三節(jié)規(guī)劃良好的銷售現(xiàn)場服務(wù)工作第四節(jié)對銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)第五節(jié)銷售現(xiàn)場派駐高級物業(yè)經(jīng)理第六節(jié)宣傳自身背景和優(yōu)勢,展示強(qiáng)大服務(wù)商面貌HYPERLINＫ\l＂＿Ｔoc17398998４”第六章驗(yàn)收和整改顧問工作 第一節(jié)建筑質(zhì)量的驗(yàn)收顧問第二節(jié)設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收顧問第三節(jié)驗(yàn)收質(zhì)量問題的整改顧問第七章交付和裝修管理顧問工作第一節(jié)交付期物業(yè)管理的顧問內(nèi)容第二節(jié)交付分工、安排與準(zhǔn)備內(nèi)容第三節(jié)裝修管理期顧問內(nèi)容第四節(jié)裝修管理的組織安排第八章正常期管理顧問工作第一節(jié)正常期物業(yè)管理的基本顧問事項(xiàng)第二節(jié)正常期客戶服務(wù)的顧問內(nèi)容第三節(jié)正常期安全管理的顧問內(nèi)容第四節(jié)正常期設(shè)備及房屋養(yǎng)護(hù)維修的顧問內(nèi)容第五節(jié)正常期清潔保潔的顧問內(nèi)容第六節(jié)正常期環(huán)境綠化的顧問內(nèi)容第七節(jié)正常期客戶室內(nèi)維修與商務(wù)服務(wù)的顧問內(nèi)容第九章香格里拉質(zhì)量跟蹤及保證措施第一節(jié)質(zhì)量跟蹤階段第二節(jié)質(zhì)量保證措施第十章香格里拉物業(yè)顧問服務(wù)安排和報(bào)價(jià)第十一章服務(wù)承諾結(jié)束語第一章項(xiàng)目簡介及顧問模式建議第一節(jié)HYPＥRLＩNK＼ｌ＂_Ｔｏc17３9899６5”項(xiàng)目簡介略第二節(jié)香格里拉顧問服務(wù)需求分析根據(jù)對“香格里拉"項(xiàng)目文件了解及甲方置業(yè)公司要求,結(jié)合北京東旭凱旋物業(yè)全委管理和顧問項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，北京東旭凱旋物業(yè)分析甲方在物業(yè)管理顧問工作上的總體需求是:借助專業(yè)合作、優(yōu)勢互補(bǔ)，通過快車道在較短時(shí)間內(nèi),建立起在惠民縣領(lǐng)先的專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)體系，并打造出一支敬業(yè)、專業(yè)、服務(wù)意識(shí)領(lǐng)先的物業(yè)管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)。具體顧問需求包括:在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段，對跟物業(yè)管理專業(yè)關(guān)系密切的有關(guān)建筑本體、給排水、供配電、園林綠化、景觀等提出建議。在項(xiàng)目施工階段,對項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、設(shè)備選型、施工、安裝等提出專業(yè)建議.在項(xiàng)目銷售階段,通過北京東旭凱旋物業(yè)公司自身的品牌優(yōu)勢，及對銷售區(qū)域的管理和服務(wù)，為銷售工作提供支持。指導(dǎo)項(xiàng)目物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完成組建,確定項(xiàng)目管理定位和目標(biāo)，確定服務(wù)費(fèi)用和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。在項(xiàng)目驗(yàn)收階段,指導(dǎo)香格里拉物業(yè)管理進(jìn)行項(xiàng)目的驗(yàn)收并落實(shí)相關(guān)質(zhì)量問題整改。在項(xiàng)目入伙階段，指導(dǎo)香格里拉籌備交付，辦理各項(xiàng)入伙手續(xù)。在項(xiàng)目裝修階段,規(guī)范裝修管理并化解交付投訴高峰。在日常物業(yè)管理過程中,建立管理服務(wù)規(guī)范,建立品質(zhì)管理體系,為持續(xù)提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量打下基礎(chǔ)制定項(xiàng)目管理方案,確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),優(yōu)化成本控制。完成培訓(xùn)體系的建設(shè)，協(xié)助甲方打造出一支敬業(yè)、專業(yè)、服務(wù)意識(shí)領(lǐng)先的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì).HＹPERＬＩNK\l”_Tｏc1７3989９66"第三節(jié)顧問模式建議“香格里拉”在當(dāng)?shù)氐闹小⒏邫n次定位，要求該項(xiàng)目提供高水準(zhǔn)且獨(dú)具特色的物業(yè)管理服務(wù)，倡導(dǎo)出一種高品質(zhì)的人文品質(zhì)生活?！跋愀窭锢钡墓芾矸?wù)效果將是“香格里拉”開發(fā)銷售及物業(yè)升值的有力品牌支撐,同時(shí)也是惠民縣泰隆置業(yè)有限公司后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)的有力品牌保證。為配合項(xiàng)目營銷及提高后期物業(yè)管理水平，達(dá)到良好物業(yè)管理服務(wù)口碑，同時(shí)根據(jù)貴司物業(yè)管理方面的需求,北京東旭凱旋物業(yè)擬提供“顧問+駐場”服務(wù)模式。第二章物業(yè)顧問服務(wù)運(yùn)作方式概述按照北京東旭凱旋物業(yè)目前實(shí)行的IＳ９0001：200０質(zhì)量體系和市優(yōu)、省優(yōu)、國優(yōu)模式進(jìn)行“顧問+駐場服務(wù)模式第一節(jié)“顧問+駐場”服務(wù)模式一、顧問理念“顧問+駐場”服務(wù)模式,即顧問公司除為項(xiàng)目各種文件性資料外，還派出顧問團(tuán)在現(xiàn)場實(shí)際操作，確保顧問的各項(xiàng)思路得到落實(shí)，對現(xiàn)場服務(wù)品質(zhì)負(fù)責(zé)，同時(shí)通過現(xiàn)場的傳、幫、帶,為甲方培養(yǎng)一批有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理服務(wù)人員。此種方式能保證顧問公司的各項(xiàng)思路在現(xiàn)場得到最大程度的落實(shí)，同時(shí)對甲方物業(yè)公司的培訓(xùn)作用非常明顯。這種顧問合作方式效果明顯,經(jīng)過多年檢驗(yàn)，已成為目前物業(yè)管理顧問市場上最常見的合作方式。二、顧問工作方式此種顧問模式下，項(xiàng)目采用工程顧問團(tuán)+駐場顧問團(tuán)的方式開展工作。工程顧問團(tuán)由各專業(yè)工程師組成，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、設(shè)備選型階段、驗(yàn)收接管階段赴現(xiàn)場工作，同時(shí)不定時(shí)跟蹤現(xiàn)場施工進(jìn)度，了解施工進(jìn)展情況。駐場顧問團(tuán)由項(xiàng)目經(jīng)理+各專業(yè)經(jīng)理組成，在項(xiàng)目現(xiàn)場開展工作，協(xié)助甲方物業(yè)公司開展項(xiàng)目物業(yè)管理的運(yùn)營活動(dòng),負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)及人員培訓(xùn)。三、顧問工作目標(biāo)“顧問＋駐場”服務(wù)模式下，顧問工作目標(biāo)不僅包含純顧問項(xiàng)目的工作目標(biāo),更注重現(xiàn)場的實(shí)際效果，考核顧問工作的指標(biāo)也更量化.現(xiàn)場工作質(zhì)量達(dá)到省級優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目建立起完善的管理機(jī)制和運(yùn)作體系項(xiàng)目質(zhì)量體系按ISＯ9０0１標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行,可協(xié)助甲方物業(yè)公司獲得外部認(rèn)證項(xiàng)目建立起完善的培訓(xùn)體系項(xiàng)目建立起完善的績效考核體系甲方滿意度≥90％客戶滿意度≥９0％為甲方培訓(xùn)一支經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理隊(duì)伍。四、顧問工作具體內(nèi)容1、“香格里拉”規(guī)劃、施工與驗(yàn)收的物業(yè)管理顧問目標(biāo)北京東旭凱旋物業(yè)在“香格里拉"的顧問服務(wù)中,不僅從物業(yè)管理角度積極提出規(guī)劃設(shè)計(jì)建議，更重視被采納建議的具體落實(shí),為此將全方位參與“香格里拉"的施工監(jiān)理、工程驗(yàn)收,并協(xié)助推動(dòng)驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問題的整改。具體顧問目標(biāo)包括：（1）協(xié)助組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作,重點(diǎn)檢驗(yàn)前期規(guī)劃及設(shè)備選型中從物業(yè)管理角度提出的專業(yè)建議的落實(shí)情況.（2）對不合格處提出整改意見，推動(dòng)施工單位進(jìn)行整改并復(fù)驗(yàn).（3）協(xié)助收集驗(yàn)收報(bào)告,整理圖紙資料，建立設(shè)備臺(tái)帳。（４)對施工單位和設(shè)備供應(yīng)商的售后保修服務(wù)提出具體要求,為日后房屋建筑、設(shè)備設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)提供長期的質(zhì)量保障。2、“香格里拉”銷售配合顧問目標(biāo)北京東旭凱旋物業(yè)將利用自身品牌優(yōu)勢和經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢，積極配合甲方開展?fàn)I銷活動(dòng)。（1)確定銷售配合模式與服務(wù)定位(2）確定銷售配合各專業(yè)人員崗位和數(shù)量(3）建立銷售配合過程中各專業(yè)服務(wù)程序（4）跟進(jìn)銷售配合人員招聘和培訓(xùn)全過程，確保人員素質(zhì)達(dá)到要求(5）為銷售中心、樣板房及其他銷售區(qū)域提供高檔尊貴的服務(wù)(6）配合甲方編制銷售廣告中各項(xiàng)涉及物業(yè)管理的內(nèi)容３、“香格里拉”物業(yè)管理機(jī)構(gòu)籌建的顧問目標(biāo)北京東旭凱旋物業(yè)在顧問服務(wù)中，將針對“香格里拉”的項(xiàng)目特點(diǎn)，組建滿足客戶服務(wù)需求和品牌宣傳需求的物業(yè)管理機(jī)構(gòu),打造出惠民縣一流的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。具體顧問目標(biāo)包括:（１）確定“香格里拉”項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)模式與品質(zhì)目標(biāo)定位.（2）設(shè)計(jì)物業(yè)管理組織架構(gòu),并擬定人員編制、崗位資格。（3)按照ISO９００0體系要求，建立各專業(yè)的管理服務(wù)程序.（４）擬定“香格里拉”物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并編制物業(yè)管理服務(wù)預(yù)算。（5）建立職業(yè)化培訓(xùn)考核體系,確保員工敬業(yè)精神和掌握應(yīng)知應(yīng)會(huì)。4、“香格里拉”預(yù)驗(yàn)收與品質(zhì)問題整改的物業(yè)管理顧問目標(biāo)北京東旭凱旋物業(yè)在“香格里拉”的顧問服務(wù)中，將組織物管在項(xiàng)目完工后、客戶交付前進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，并協(xié)助推動(dòng)驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)問題的整改。具體顧問目標(biāo)包括：(1）協(xié)助組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作。（２)對不合格處提出整改意見,推動(dòng)施工單位進(jìn)行整改并復(fù)驗(yàn)。(３)協(xié)助收集驗(yàn)收報(bào)告，整理圖紙資料，建立設(shè)備臺(tái)帳。（4）對施工單位和設(shè)備供應(yīng)商的售后保修服務(wù)提出具體要求,為日后房屋建筑、設(shè)備設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)提供長期的質(zhì)量保障。5、“香格里拉”交付及裝修的物業(yè)管理顧問目標(biāo)北京東旭凱旋物業(yè)在“香格里拉”的顧問服務(wù)中,強(qiáng)調(diào)交付及裝修期的有序管理，通過積極溝通，避免客戶投訴的集中爆發(fā)，為小區(qū)營造祥和的工作氛圍奠定基礎(chǔ)。具體顧問目標(biāo)包括：（1）編制符合管理實(shí)際要求的前期管理協(xié)議、管理規(guī)約、裝修管理責(zé)任書等文件體系、設(shè)計(jì)一條龍的交付流程。(2）超前培訓(xùn)員工，反復(fù)演練。(３)協(xié)調(diào)交付相關(guān)各方工作，實(shí)現(xiàn)交付的順利、高效。(４）制定嚴(yán)格的裝修管理制度,事前提示。（5)嚴(yán)格把好裝修審批關(guān)和巡查關(guān)，杜絕違章裝修的現(xiàn)象，為今后的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作創(chuàng)造良好的條件。６、“香格里拉”正常管理期的物業(yè)管理顧問目標(biāo)北京東旭凱旋物業(yè)在“香格里拉”的顧問服務(wù)中，將指導(dǎo)物業(yè)公司打造出惠民縣一流的物業(yè)管理效果、物業(yè)管理流程規(guī)范和物業(yè)管理團(tuán)隊(duì).具體顧問目標(biāo)包括：(1）協(xié)助、指導(dǎo)物業(yè)公司建立領(lǐng)先于惠民的ISＯ9000服務(wù)體系標(biāo)準(zhǔn)及全套管理規(guī)章制度。（2）“香格里拉”客戶滿意率達(dá)到90%。（3)“香格里拉”物業(yè)管理服務(wù)不但有一流的服務(wù)效果,還能維持財(cái)務(wù)收支平衡.第二節(jié)顧問運(yùn)作方式采用工程顧問團(tuán)+駐場顧問團(tuán)的方式開展工作。工程顧問團(tuán)由各專業(yè)工程師組成,在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、設(shè)備選型階段、驗(yàn)收接管階段赴現(xiàn)場工作,同時(shí)不定時(shí)跟蹤現(xiàn)場施工進(jìn)度,了解施工進(jìn)展情況。駐場顧問團(tuán)由項(xiàng)目經(jīng)理+各專業(yè)經(jīng)理組成，在項(xiàng)目現(xiàn)場開展工作,協(xié)助甲方物業(yè)公司開展項(xiàng)目物業(yè)管理的運(yùn)營活動(dòng),負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)及人員培訓(xùn)。工作計(jì)劃建議如下:序號時(shí)段人數(shù)時(shí)間備注一工程顧問團(tuán)天數(shù)1合同簽訂后一周內(nèi)工程顧問團(tuán)３人４由各專業(yè)工程師組成工程顧問團(tuán)赴現(xiàn)場,熟悉項(xiàng)目現(xiàn)場，對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)提出優(yōu)化建議2開盤前項(xiàng)目經(jīng)理和工程顧問團(tuán)2人4負(fù)責(zé)指導(dǎo)對售樓處進(jìn)行驗(yàn)收,同時(shí)跟進(jìn)施工現(xiàn)場狀況配合銷售員工培訓(xùn)二駐場顧問月數(shù)1入伙階段顧問經(jīng)理工程顧問安管顧問各1人2顧問經(jīng)理入伙前2個(gè)月到場;工程和安管顧問入伙前一個(gè)月至入伙后一個(gè)月。2裝修管理/返修/正常管理階段顧問經(jīng)理1人4入伙至入伙后四個(gè)月三跟蹤期顧問經(jīng)理1人每月5個(gè)工作日駐場期結(jié)束后三個(gè)月第三章物業(yè)前期介入顧問工作第一節(jié)物業(yè)前期介入的必要性現(xiàn)代高層建筑，設(shè)計(jì)復(fù)雜，技術(shù)含量高，建設(shè)周期長,安裝、施工難度大。各種新技術(shù)、新材料不斷投入使用，社會(huì)化分工越來越細(xì)，專業(yè)門類越來越廣。為了對一個(gè)物業(yè)實(shí)施有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮,需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。一般而言,物業(yè)管理是指對竣工投入使用后的項(xiàng)目進(jìn)行管理，因此,很多人就把物業(yè)管理看成是房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個(gè)獨(dú)立行業(yè),但是，總結(jié)物業(yè)管理2０多年的經(jīng)驗(yàn)，我們也不難發(fā)現(xiàn),由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中留下的缺憾，給房產(chǎn)使用人和物業(yè)管理單位帶來了諸多影響,很多時(shí)候也會(huì)對開發(fā)商本身的聲譽(yù)，對開發(fā)商今后開發(fā)的項(xiàng)目產(chǎn)生很大的影響。隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，人們對物業(yè)管理的作用有了相當(dāng)?shù)恼J(rèn)識(shí)和重視。讓物業(yè)管理提前介入物業(yè)建設(shè):在物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目未竣工前,直至規(guī)劃設(shè)計(jì)階段即開始介入；從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題,避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題,這已逐漸成為現(xiàn)代物業(yè)對后續(xù)建設(shè)和開發(fā)工作的必然趨勢。以下是物業(yè)管理前期介入在各個(gè)環(huán)節(jié)上的意義及內(nèi)容:一、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者,在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí),不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面,或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷.同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護(hù)者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié),提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題,及早解決問題,避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。物業(yè)項(xiàng)目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道,并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，在關(guān)系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格，工作更細(xì)致、更周密.在建設(shè)施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設(shè)備安裝、管線布置錯(cuò)綜復(fù)雜,對工程質(zhì)量的控制要求高.但這一階段是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵時(shí)期,開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說,總是希望能保證工程質(zhì)量,使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控.盡管建設(shè)項(xiàng)目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會(huì)碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護(hù)中必須面對的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩?，F(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè),其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜,安裝、施工工程中,粗心大意或隨心所欲就很可能給業(yè)主今后順利使用設(shè)施、設(shè)備帶來極大的困難,甚至導(dǎo)致極大的浪費(fèi),特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解重視物業(yè)管理工作的