高新區(qū)洼劉項目商業(yè)規(guī)劃報告

洼劉項目商業(yè)調(diào)研及規(guī)劃建議報告升龍又一城目錄·城市商業(yè)市場環(huán)境調(diào)查3P-12P·項目環(huán)境調(diào)查13P-23P·區(qū)域消費支撐需求24P-33P·項目經(jīng)營定位34P-44P·業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計45P-57P城市商業(yè)市場環(huán)境調(diào)查ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案2008200920102011數(shù)據(jù)來源說明城市市區(qū)人口（萬人，不含下轄市縣）326.5333.1400525鄭州市統(tǒng)計局GDP（萬元）30043300.440004900鄭州市統(tǒng)計局城市人均可支配收入（元）15732171171889721500鄭州市統(tǒng)計局全市城鎮(zhèn)居民生活消費支出（元）9700108041226912759鄭州市統(tǒng)計局城市三產(chǎn)業(yè)比重（1產(chǎn)：2產(chǎn)：3產(chǎn)）3.2：55.2：41.63.1：54.6：42.33.1：56.7：40.13.2：56.5：40.3鄭州市統(tǒng)計局社會零售商品總額（億元）1206.31434.816781987鄭州市統(tǒng)計局年度房地產(chǎn)竣工面積（萬平方米）691.8643944.6未知鄭州市統(tǒng)計局年度房地產(chǎn)銷售面積（萬平方米）699.61198.9未知未知鄭州市統(tǒng)計局年度房地產(chǎn)投資總額（億元）430513.8775.2未知鄭州市統(tǒng)計局年度土地供應(yīng)量（萬平方米）未知未知未知未知鄭州市統(tǒng)計局城市商業(yè)未來發(fā)展趨勢新的商業(yè)模式是未來發(fā)展趨勢鄭州市宏觀經(jīng)濟分析ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案鄭州市商業(yè)市場分級市級商業(yè)區(qū)項目業(yè)態(tài)體量項目情況以二七廣場為中心，主要商業(yè)項目有大商新瑪特金博大店、丹尼斯、百盛購物廣場、北京華聯(lián)、鄭州百貨樓等百貨公司約為4-6萬㎡業(yè)態(tài)較為單一，主要以服飾類為主，商品種類及品牌豐富。大上海城、印象城、百年德化購物中心、商業(yè)街約為8-28萬㎡業(yè)態(tài)較為豐富，業(yè)態(tài)、業(yè)種之間互動性強，營業(yè)時間比傳統(tǒng)百貨公司較長。特點都位于鄭州市中心標志性的二七廣場及火車站，輻射全市及全省地區(qū)。ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案鄭州市商業(yè)市場分級區(qū)域級商業(yè)區(qū)區(qū)位項目面積金水區(qū)曼哈頓商業(yè)廣場22萬㎡鄭東新區(qū)寶龍城市廣場25㎡東南區(qū)福田1站廣場27萬㎡北區(qū)天旺廣場、國貿(mào)3606.2萬㎡/17萬㎡西區(qū)升龍中原新城、中原萬達城市廣場29萬㎡/26萬㎡西南區(qū)升龍商業(yè)廣場、升龍城、萬達廣場40萬㎡/50萬㎡/12萬㎡這些商業(yè)項目屬于區(qū)域性商業(yè)體，體量較大，一般體量約為8-20萬平方米，業(yè)態(tài)豐富，打造商業(yè)新概念“城市整合體”或SHOPPINGMALL。主要服務(wù)項目周邊，輻射半徑約為5-10公里，輻射消費人群約為20-30萬人。ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案鄭州市商業(yè)市場分級社區(qū)型商業(yè)區(qū)此類項目商業(yè)體量不大，一般3-5萬平方米，消費輻射半徑約為1-3公里，輻射消費人群約為10-20萬人，主要以生活超市帶動周邊日常消費。家樂福、大商新瑪特、世紀聯(lián)華、凱德廣場等，分散在鄭州各區(qū)域，但均以商超為主，屬于社區(qū)型商業(yè)。ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案鄭州市商業(yè)設(shè)施功能劃分綜合性商業(yè)：區(qū)域交通便利，人口密度大，各類型商業(yè)設(shè)施齊全（餐飲、娛樂、購物、文化等），消費者涵蓋全市各階層，聚集力很強。如：大上海城、印象城、百年德化、天旺廣場、國貿(mào)360廣場、寶龍城市廣場、曼哈頓廣場、升龍商業(yè)廣場、中原萬達城市廣場、福田1站廣場等。主題性商業(yè)：以某一主題為服務(wù)核心，形成規(guī)模，輻射整個鄭州。

如：大商新瑪特金博大店、丹尼斯、正道商廈、新世界百貨、中環(huán)百貨、百盛購物廣場、北京華聯(lián)、紫荊山百貨、鄭州百貨樓等。便利性商業(yè)：以中小超市及街區(qū)服務(wù)設(shè)施為主，提供簡單生活服務(wù)，滿足街區(qū)內(nèi)居民的生活需求。

如：中原路的大商新瑪特、大學路的康橋華城、鄭汴路的長城康橋、長江路的世紀聯(lián)華、嵩山路的亞新盛世、北環(huán)與文化路交匯處的家樂福、棉紡路丹尼斯等。從上世紀80年代，鄭州市商業(yè)發(fā)展至今，已從以二七商圈為區(qū)域核心、周邊零散經(jīng)營的“一心多點”模式，進化為當下市區(qū)分區(qū)形成大型商圈的“多心多點”模式。鄭州市目前暫形成四大區(qū)域商圈：二七商圈、花園路商圈、西南商圈、鄭東商圈。各大商圈所處的區(qū)位特征、經(jīng)營產(chǎn)品類別與方式和特殊地位等所形成的商圈特色使它們之間彼此既分散又關(guān)聯(lián)。鄭州市商圈ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案鄭州商圈示意圖DiagramofZhengzhouBusiness

ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案二七商圈：有力的依托火車站商圈和二七路商圈，涵蓋紫荊山商圈。多年的迅猛發(fā)展形成了多家商場圍合業(yè)態(tài)，是鄭州目前最主要的商圈。花園路商圈：花園路大商圈沿花園路，北起農(nóng)業(yè)路，南至金水路，是鄭州高端消費的核心商圈，這一地段獨有的商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢，中高端消費群使進駐的百貨零售業(yè)飛速發(fā)展。西南商圈：繼花園路、農(nóng)業(yè)路商圈外，鄭州最具代表性的新商圈，具備極高區(qū)域價值、極高投資價值。以升龍城、中原新城、升龍商業(yè)廣場、深國投廣場，以及未來的萬達廣場為核心。鄭東商圈：隨著鄭州城市規(guī)劃發(fā)展起來的新興商圈，以曼哈頓商業(yè)廣場為核心，正在慢慢匯聚人氣，前景無限。鄭州市商圈分析ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案鄭州市主要商業(yè)物業(yè)分析ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案物業(yè)名稱位置規(guī)模(㎡)業(yè)態(tài)形式租售價格(不含進場費)經(jīng)營方式檔次車位中原萬達廣場中原路與秦嶺路交匯處約26萬百貨、超市、餐飲、娛樂、休閑于一體租金260-300元/㎡/月，租金150元/㎡/月，租金100元/㎡/月租賃，個別商家采取扣點中高檔143個印象城民主路與西太康路約7.2萬超市、餐飲、娛樂、休閑于一體租金260-300元/㎡/月，租金150元/㎡/月，租金100元/㎡/月租賃，個別商家采取扣點中高檔400大上海城二七路與東太康路約28萬超市、餐飲、娛樂、休閑于一體租金300-400元/㎡/月，租金200-300元/㎡/月，租金100元/㎡/月，450-550元/㎡/月租賃，個別商家采取扣點中高檔500寶龍城市廣場農(nóng)業(yè)東路與九如路約25萬百貨、超市、餐飲、娛樂、休閑于一體租金60-130元/㎡/月，租金50元/㎡/月，租金30元/㎡/月租賃，個別商家采取扣點中高檔1000左右天旺廣場東風路與天明路約6.2萬超市、餐飲、娛樂、休閑于一體租金100-200元/㎡/月，租金80-100元/㎡/月，租金60-80元/㎡/月，租金30-50元/㎡/月，租金20-30元/㎡/月租賃中高檔國貿(mào)360廣場花園路與農(nóng)業(yè)路約17萬百貨、超市、餐飲、娛樂、休閑于一體租金300-400元/㎡/月，租金200-300元/㎡/月，租金100-150元/㎡/月租賃，個別商家采取扣點中高檔500嘉茂購物廣場鄭汴路與中州大道約5萬超市、餐飲、娛樂、休閑于一體租金200-240元/㎡/月，租金150-180元/㎡/月，租金90-100元/㎡/月，租金40-60元/㎡/月，220-250元/㎡/月租賃，個別商家采取扣點中高檔項目環(huán)境調(diào)查ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案鄭州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，座落于美麗鄭州的西北部，規(guī)劃面積70平方公里，建成區(qū)面積30平方公里，總?cè)丝?4萬，是河南省、鄭州市發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的核心區(qū)域。與環(huán)城快速路相聯(lián)，西四環(huán)穿區(qū)而過，距市中心約12公里，南距310國道2公里，北鄰連霍高速公路，距新建鄭州國際航空港30公里，對外交通條件優(yōu)越。高新區(qū)整體概述ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案鄭州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)2010年GDP46.4萬元，比上年增長19.9%，2010年固定投資總額74.3萬元，比上年增長40.1%，2010年第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值13.6萬元，比上年增長14.3%，2010年財政收入6.7萬元，比上年增長30.6%。高新區(qū)在強大的科技實力的支撐下，各項經(jīng)濟指標飛速增長。ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案項目宗地位置:項目位于鄭州市科學大道以南，長椿路以東，石楠路以西，冬青街以北。規(guī)劃中的地鐵1號線和3號線交匯處地鐵廣場位于項目地塊西北角。商業(yè)地位:特發(fā)展商業(yè)中心本案商業(yè)物業(yè)可租售總建筑面積:約10萬平方米升龍又一城概述ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案項目周邊配套設(shè)施情況:教育：小學：立才實驗學校、鄭州中學第二附屬小學、秦莊小學、蘭寨小學、祥營小學、關(guān)莊小學、鄭州大學實驗小學（在建中）等。中學：鄭州外國語學校、鄭州中學、鄭州五十八中、三十七中、長明中學（在建）等。大學：鄭州大學、解放軍工程信息大學、河南工業(yè)大學、鄭州輕工業(yè)學院、河南經(jīng)貿(mào)職業(yè)學院、鄭州商貿(mào)技師學院、黃河醫(yī)學院等。醫(yī)療：鄭州二院社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心、高新區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等。金融：中國銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、鄭州銀行。休閑配套：三大公園：蓮花公園、科學公園、西流湖公園。住宅：萬豐慧城、睿智楠園、美景菩提、高新·錦繡苑、基正盛世港灣、西現(xiàn)代城、金海西湖美景、西雅圖、昌信·和家園。商品住宅以中檔為主，均價在5500元/㎡左右。高新區(qū)整體概述ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案商業(yè)環(huán)境：以滿足社區(qū)生活為主，分布無章可循。這里是大型、現(xiàn)代商業(yè)的真空地帶。20年的發(fā)展時間為區(qū)域帶來逐漸增多的高知消費群體，他們的消費需求必將催生綜合型商業(yè)體出現(xiàn)。瑞達路商業(yè)：本區(qū)域商業(yè)主要集中在瑞達路兩側(cè)，梧桐街，合歡街，冬青路。以瑞達路東側(cè)為主，為周邊社區(qū)臨街底商，1-2層，面積150㎡左右，業(yè)態(tài)以小規(guī)模餐飲為主，約占40%，配套設(shè)施（如培訓、干洗、藥店、銀行、網(wǎng)吧等）占40%，煙酒、足療洗浴較多，少量小型超市、酒店和健身場所。中檔消費?？茖W大道商業(yè)：科學大道東起瑞達路，西至長椿路，沿街分布著二十幾家大型公司工廠。這條街除一個小型思達超市，三家商務(wù)酒店之外，沒有任何商業(yè)消費場所，滿足中高端商業(yè)宴請會客和住宿的需求。瑞達路科學大道高新區(qū)整體概述ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案蓮花街商業(yè)：蓮花街位于河工大對面，業(yè)態(tài)主要為體育運動，小型餐飲，精品店，少量低檔次男女裝等。以服務(wù)周邊學生和公司員工日常餐飲為主。周邊社區(qū)商業(yè)：周邊社區(qū)較少，分布稀疏，睿智楠園、睿智禧園、盛世港灣、金色嘉園、萬豐慧城，翠竹苑等都與少量2層社區(qū)底商，業(yè)態(tài)以餐飲、娛樂、足療、便利店、運動產(chǎn)品為主。高新區(qū)整體概述規(guī)劃中的地鐵1號線和3號線交匯處地鐵廣場位于項目地塊西北角。3號線是貫通鄭州東西的主軸線，地鐵1號線西起于鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，東止鄭東新區(qū)龍子湖，途經(jīng)西部老廠區(qū)、市政府辦公區(qū)、火車站、二七商圈、省政府辦公區(qū)、鄭東新區(qū)CBD等。兩條線路連接東西兩城，使鄭州東、中心城區(qū)，西區(qū)3個區(qū)域瞬間縮短空間距離，距離的消除，大大方面了東西兩地的居民出行，令西區(qū)投資迅速加溫。地鐵節(jié)點的優(yōu)勢使得本項目具有強大的凝聚作用及輻射力。68、72、315、B12等多條公交線路穿梭于此，鏈接鄭州新老城區(qū)暢通無阻，未來發(fā)展?jié)摿薮?。ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案項目交通政府對本區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案2009--2015年，鄭州高新區(qū)將以建設(shè)國家創(chuàng)新型科技園區(qū)為統(tǒng)領(lǐng)：經(jīng)濟規(guī)模大幅增長。到2015年，十大專業(yè)園區(qū)總銷售收入力爭達到2000億元，

2--3個產(chǎn)業(yè)集群在全國產(chǎn)生重要影響并對區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到強大示范帶動作用；新引進、建設(shè)市級以上工程中心等研發(fā)機構(gòu)200個以上，引進培養(yǎng)100名國際領(lǐng)先國內(nèi)一流的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍人才，大幅提升自主創(chuàng)新能力。每年解決50個以上高端項目的融資需求，建成科技創(chuàng)業(yè)金融服務(wù)區(qū)；按照國家生態(tài)工業(yè)示范園標準，建設(shè)環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)宜居的科技城，從城區(qū)規(guī)模上再造一個高新區(qū)。ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案鄭州高新區(qū)經(jīng)歷了20余年的發(fā)展，面臨“二次創(chuàng)業(yè)”。

2010年8月，省委書記盧展工視察鄭州高新區(qū)時，對高新區(qū)的發(fā)展提出了新要求，鄭州市委書記連維良也做出了“建設(shè)鄭州高新城”的指示，為落實省市兩級主要領(lǐng)導指示精神，實現(xiàn)高新區(qū)由“區(qū)”向“城”的轉(zhuǎn)變，9月份，鄭州高新區(qū)委托上海同濟城市規(guī)劃設(shè)計研究院開始編制《鄭州高新城空間戰(zhàn)略研究》。高新新城：鄭州西部的城市副都心

根據(jù)規(guī)劃，“高新新城”將被打造成為“鄭州高新城”的核心組團，確立了“一帶、一區(qū)、一中心”的整體空間結(jié)構(gòu)，使其成為“產(chǎn)城融合、宜居宜業(yè)”的示范區(qū)域。

其中“一帶”即環(huán)狀新興產(chǎn)業(yè)帶，是“高新新城”產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支撐。產(chǎn)業(yè)帶圍繞核心區(qū)，依次布局為IT產(chǎn)業(yè)園、電子電器產(chǎn)業(yè)園、格力電器家電產(chǎn)業(yè)園等，其中部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)開工建設(shè)。

“一區(qū)”即生態(tài)宜居區(qū)，是“高新新城”最為重要的生態(tài)居住片區(qū)。

“一中心”即規(guī)劃建設(shè)商務(wù)中心、休閑中心、體育中心、文化中心等。

“一區(qū)、一中心”不但是“高新新城”的核心區(qū)，同時也是鄭州高新城的核心，更是鄭州西部的城市副都心，與鄭東新區(qū)相呼應(yīng)。高新區(qū)的“二次創(chuàng)業(yè)”ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案鄭州高新區(qū)明確提出在現(xiàn)有建成區(qū)的改造上，要首先改造提升科學大道。

第一階段，將重點對科學大道沿線進行改造，同時全面提升該區(qū)域的商業(yè)、居住、醫(yī)院、教育、文化、體育等城市功能。

鄭州市要將科學大道打造為“一心、兩軸、兩區(qū)、多節(jié)點、多通廊”的帶狀功能復合空間。其中：“一心”：規(guī)劃軌道交通一號線與軌道交通八號線在長椿路形成交會，形成科學大道沿線的公共服務(wù)中心?！皟奢S”：由帶狀空間和軸狀空間構(gòu)成，包括重要城市功能發(fā)展帶及重要城市生態(tài)發(fā)展軸?！皟蓞^(qū)”：本次規(guī)劃將設(shè)計范圍劃分為兩大功能片區(qū)，以雪松路為界，西側(cè)為商務(wù)、商業(yè)集中區(qū)，雪松路東側(cè)為綜合研發(fā)、辦公區(qū)?！岸喙?jié)點”：結(jié)合科學大道兩側(cè)功能區(qū)加快調(diào)整，形成多個節(jié)點。

科學大道的重生升龍又一城位于新城核心位置區(qū)域消費支撐需求ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案模式生活日常消費模式非全日制消費模式層級常住人口：中端社區(qū)、周邊都市村莊居民流動人口：在高新區(qū)工作、商務(wù)的中高端人群、學生群體基數(shù)24萬現(xiàn)實居住人口12萬常駐人口16萬高校大學生群體ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案區(qū)域消費支撐需求消費者特征ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案高新區(qū)內(nèi)以學生、高級知識分子、企業(yè)員工、中高層管理人員為主。其中大學生群體占比較大。ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案從業(yè)態(tài)看從消費需求看從消費品級看從消費趨勢看缺復合型商業(yè)缺規(guī)模型商業(yè)缺主題型商業(yè)生活配套總量不足娛樂休閑缺失餐飲、商務(wù)總量不足中高檔商業(yè)缺失潮流時尚商業(yè)缺失特色概念商業(yè)缺失休閑化商業(yè)匱乏品質(zhì)化商業(yè)缺失娛樂化商業(yè)缺失區(qū)域消費支撐需求客群分類消費需求消費時間消費滿足目的地居住非在職人群生活必須消費全日制住所周邊，社區(qū)購物居住在職人群生活必須、目的性消費（餐飲、購物、社交）生活必須：非工作時間；目的性消費：全日制主要集中在城區(qū)主要商圈；周邊商業(yè)僅作為輔助；區(qū)域內(nèi)就職人群社交和餐飲工作時間鄰近大型商圈為主；周邊商業(yè)為輔助途經(jīng)人群社交、旅宿、餐飲全日制城區(qū)內(nèi)主要商圈；基本不在周邊進行消費外來目的性消費人群社交、餐飲、休閑全日制暫未形成規(guī)模ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案區(qū)域消費支撐需求ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案項目商圈輻射力分析1.從本案到西環(huán)路行程6.6公里，其中乘坐公共交通的到達時間為30-40分鐘；駕車為15分鐘。2.本案到達工業(yè)大學東門，公交行程6.2公里，時間約50分鐘；駕車行程5.3公里，時間約9分鐘。3.本案到達信息工程大學公交行程3.8公里，時間約25分鐘；駕車行程為4公里，時間約7分鐘。4.距鄭州大學新校區(qū)距離約900米，步行即可在15分鐘內(nèi)到達。3.由本案到達辛莊公交行程19.4公里，時間1小時50分鐘；駕車行程11.7公里，時間12分鐘。ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案邊緣商圈（6萬消費人群）：石佛鎮(zhèn)、西三環(huán)、西北區(qū)農(nóng)村居民。次級商圈（12萬消費人群）：工業(yè)大學、信息工程大學、瑞達路生活區(qū)居民及流河南工動人口。核心商圈（10萬消費人群）：鄭州大學、輕工業(yè)學院、科學大道工業(yè)園區(qū)員工、洼劉村居民。ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案區(qū)域競爭物業(yè)分析位置：中原區(qū)中原西路和秦嶺路交匯處開發(fā)商：鄭州萬達廣場投資有限公司預(yù)計開業(yè)時間：2011年11月總規(guī)模：規(guī)劃總用地面積92679.26㎡，總建筑面積約53萬㎡。其中商業(yè)用地面積54331.41㎡，總建筑面積約24.9萬㎡。商業(yè)業(yè)態(tài)定位：集大型商業(yè)中心、休閑娛樂中心、高級寫字樓、精品公寓、商業(yè)步行街為一體的大型城市綜合體。主力店/次主力店：沃爾瑪、萬達電影、國美電器、萬千百貨、大玩家、大歌星KTV、阿迪達斯、麥當勞、ONLY、必勝客、李寧、VEROMODA、ASOBIO、Cabbeen、百麗、周大福、漢拿山。鄭州中原萬達廣場ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案區(qū)域競爭物業(yè)比較項目類別中原萬達廣場升龍又一城位置中原西路和秦嶺路交匯處科學大道以南，長椿路以東，石楠路以西，冬青街以北。商業(yè)體量24.9萬㎡17.3萬㎡商業(yè)定位大型城市綜合體特發(fā)展商業(yè)中心商業(yè)結(jié)構(gòu)大型商業(yè)中心、休閑娛樂中心、高級寫字樓、精品公寓、商業(yè)步行街寫字樓、商業(yè)中心所處商圈西南商圈，周圍社區(qū)密布，人流密集，商業(yè)氛圍濃厚。輻射碧沙崗老商圈，消費潛力巨大。高新區(qū)待發(fā)展商業(yè)中心消費支撐輻射西南區(qū)百萬人口高新區(qū)28萬消費群綜合評價建成后改善西部商圈面貌，提升鄭州西區(qū)城市品位，提高服務(wù)業(yè)檔次，成為替代西區(qū)的城市商業(yè)中心。滿足高新區(qū)居民生活所需，成為高新區(qū)新型商業(yè)、商務(wù)中心，填補當?shù)厣虡I(yè)空白。項目經(jīng)營定位ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案它是升龍又一城（大型中高端品質(zhì)社區(qū)）的一部分它必然要承擔本區(qū)域配套與服務(wù)的功能它必然會開啟所在區(qū)域的商業(yè)系統(tǒng)化發(fā)展時代它必須與升龍又一城在整體定位上保持一致它是升龍又一城項目賣點與價值提升，分期開發(fā)的需要ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案生活化、主題化、功能化生活型商業(yè)+泛商務(wù)型商業(yè)的融合ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案人們消費觀念已經(jīng)逐漸發(fā)生變化

先進的商業(yè)經(jīng)濟模式給大眾帶來了生活和消費觀念的變革，消費者正從單純的購物行為向集購物、娛樂、餐飲、休閑、商務(wù)等多功能為一體的一站式消費模式轉(zhuǎn)變。追求舒適的購物環(huán)境和全新消費體驗逐漸成為大眾的消費趨勢。

ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案商業(yè)業(yè)態(tài)及體量建議鑒于項目周邊環(huán)境：人口密集度低，區(qū)域面積大、以工廠、學校、村莊為主，消費客群消費力低、往來商務(wù)客少、周邊商業(yè)稀疏未成規(guī)模。通過周邊市場調(diào)查，租金承租能力較低，社會基礎(chǔ)配套功能尚不完善。故大型主題百貨商場或大型城市綜合體項目開發(fā)有較大風險。建議將本項目定位為成長型、泛社區(qū)型、生活型購物廣場。業(yè)態(tài)以餐飲、娛樂、購物，滿足大眾客群消費為主導。并考慮周邊學校、廠區(qū)務(wù)工人員的低額、功能型、商務(wù)型消費。商業(yè)規(guī)劃面積控制在:70000㎡-100000㎡內(nèi)。補足當?shù)厣虡I(yè)缺失的、以生活消費帶動人群聚集的、具有更強親和力的升級版現(xiàn)代化城市社區(qū)購物中心項目。將本項目定位為成長型、人性化的區(qū)域型商業(yè)中心,是依托高新產(chǎn)業(yè)區(qū)日益龐大且素質(zhì)較高的居住人口,形成以區(qū)域生活為主導核心的休閑體驗式新商圈模式。通過休閑體驗式區(qū)域購物中心的定位,起步于社區(qū)商業(yè)之上,以當?shù)鼐幼∪丝跒橐劳?沖擊片周邊零散低端的商業(yè)網(wǎng)點，使自己形成品質(zhì)、時尚、便利生活的商業(yè)核心焦點，建立高新區(qū)的以生活為主導的商業(yè)標桿,推動高新區(qū)的商業(yè)發(fā)展進程,使項目成為片區(qū)商業(yè)發(fā)展的發(fā)動機,從而輻射到周邊其他居住片區(qū)。為今后升龍又一城隨高新區(qū)的發(fā)展進一步提升為次級商業(yè)中心預(yù)留發(fā)展空間。主題概念定位ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案主題精神倡導便利生活繽紛生活品質(zhì)生活時尚生活優(yōu)悅生活ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案功能定位描述又一城是集特色餐飲、主題娛樂、休閑生活、健身康體、商務(wù)交際于一體的體驗式生活空間。ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案時尚生活歡樂品質(zhì)形象定位ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案品質(zhì)生活標桿生活消費集中地時尚新天地ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案建筑規(guī)劃效果圖示意ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案建筑規(guī)劃效果圖示意ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃原則與主題關(guān)聯(lián)一致垂直規(guī)劃交叉生存同業(yè)差異異業(yè)互補社區(qū)配套集中配置實際執(zhí)行的可行性主力店優(yōu)先落位核心商家隨后ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案大型超市國際影院康體運動品質(zhì)餐飲Shopping

Mall電玩娛樂教育培訓特色書店ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案兒童樂園ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案其他5%零售50%娛樂22%餐飲14%早教培訓9%ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案

樓層序號品牌建議面積序號品牌建議面積負一樓1國美電器4000-50008味千拉面200-3002永輝超市8000-100009食家物語80-1003臺灣永和豆?jié){150--20010貝爾多爸爸的泡芙工坊80-1004新元素80-10011許留山80-1005肯德基500-70012麗食150-2006面包新語80-10013DQ80-1007滿記甜品80-100一樓1服飾集合店1500--200010百麗100-1502銀行1200--150011他她80-1003R&R集合店600--80012思加圖80-1004必勝客500--70013達芙妮80-1005絲芙蘭300-40014星期六80-1006周大生200-30015采選150-2007周大福200-30016哥弟150-2008梵姿珠寶200-30017ONLY150--2509老鳳祥200-30018VERYMODA150-250擬招品牌ShengLongBusiness升龍又一城商業(yè)規(guī)劃案樓層序號品牌建議面積序號品牌建議面積二樓1書店1500-20008真維斯200--3002淘博運動1500-20009鎏恒色200--3003探路者150--20010堡獅龍150--2004明朗戶外200-30011F4300--4005極地戶外150--20012異鄉(xiāng)人150--2006美特斯邦威500--70013唐獅150--2007佐丹奴200--30014班尼路200--300三樓1電玩1500--20005兒童樂園300--4002影院5000--80006兒童玩具300--4003綠茵閣800--10007兒童服飾300--4004美食廣場1000--15008兒童用品300--400四樓1KTV2500--30007華豫川1000--15002影院

8披酷哩泰國餐廳700--8003重慶小天鵝500--7009自助火鍋600--8004土大力1000--120010丹尼爾音樂餐廳600--7005花千代日式料理400--50011金漢斯烤肉800--10006巴貝拉500--700

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