房地產(chǎn)企劃案全案模板

【word版本下載可任意編輯】【word版本下載可任意編輯】【word版本下載可任意編輯】綻放百年風(fēng)華的世紀(jì)建筑——新華世紀(jì)園建筑藝術(shù)進(jìn)化論從生理、心理、視覺(jué)到藝術(shù)近年來(lái)國(guó)人的生活水平不斷提升，對(duì)住宅的品質(zhì)也日益重視，環(huán)顧國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，在生活形態(tài)意識(shí)的高漲下，紛紛出現(xiàn)多元化、深度雕刻的住宅品質(zhì)，這對(duì)整體建筑生態(tài)而言，不僅是良性的前進(jìn)動(dòng)力，對(duì)整體居家空間的價(jià)值、甚至對(duì)家的倫理與回歸，都有著前所未有的提升意義。建筑就像時(shí)代文明的見(jiàn)證，記錄著人類生活的點(diǎn)滴與文化，從過(guò)去的建筑經(jīng)驗(yàn)里，我們可以了解在時(shí)空的遞變過(guò)程當(dāng)中，生活與智慧的傳承。早期的住宅建筑，因?yàn)樯畹睦ьD，單純提供了遮封避雨的居住功能，隨著文明的開(kāi)化與經(jīng)濟(jì)的繁榮，開(kāi)始進(jìn)入所謂機(jī)能與華麗、生理與心理的雙重成效，比方是空間的運(yùn)用、動(dòng)線、采光、繁復(fù)的雕梁畫(huà)棟等，在宣告生活的富裕。但隨著蓬勃的商業(yè)活動(dòng)，相對(duì)在明智的啟迪、與文化藝術(shù)的傳輸上，也有著更顯著的發(fā)展，于是我們可以大量發(fā)現(xiàn)人文建筑的興盛，這對(duì)整體建筑經(jīng)營(yíng)而言，是相當(dāng)重要的里程碑；民眾不再滿足與淺顯的美麗外表，講究更深度的建筑意涵與空間文化，一種兼具機(jī)能與藝術(shù)的生活空間、兼具百年傳承與地標(biāo)文化的藝術(shù)建筑逐應(yīng)運(yùn)而生！建筑的美學(xué)觀點(diǎn)除了品位，多的是生活涵養(yǎng)美的觀點(diǎn)沒(méi)有絕對(duì)的標(biāo)準(zhǔn)，但能經(jīng)得起時(shí)間檢驗(yàn)且耐看十足的，絕對(duì)有資格成為永恒的藝術(shù)。以當(dāng)前建筑的設(shè)計(jì)風(fēng)格來(lái)看，眾派林立各有千秋，有巴洛克式的華麗、有制式的傳統(tǒng)、有前衛(wèi)的創(chuàng)意，還有新近流行的簡(jiǎn)潔、繽紛的建筑風(fēng)情，傳達(dá)著各擁護(hù)者的美學(xué)觀點(diǎn)。建筑的美，遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看，就像是地表上的雕塑品，氣勢(shì)浩然雄偉壯闊，融合整體都會(huì)風(fēng)景有更磅礴和諧的美感。近近欣賞，建筑的造型、建材的選用等，處處可見(jiàn)建筑者細(xì)膩的設(shè)計(jì)思維與人文品位；然而當(dāng)我們仔細(xì)賞玩都市的各大樓建筑，會(huì)有些失望的發(fā)現(xiàn)，關(guān)于建筑外觀的線條架構(gòu)、色彩燈光等，能完整搭配并落實(shí)的竟少之又少，更遑論空間的深度內(nèi)涵。相有心生，我們相信建筑尤然，建筑的美，來(lái)自設(shè)計(jì)者的藝術(shù)內(nèi)涵、來(lái)自于住戶們的生活涵養(yǎng)，沒(méi)有一開(kāi)始的專業(yè)共識(shí)與理想堅(jiān)持、沒(méi)有后來(lái)大家的細(xì)膩呵護(hù)，都很難有百年風(fēng)華的建筑藝品。建筑的生活思考交通、綠意、學(xué)區(qū)、商圈全人性化好的建筑必須有賴天時(shí)、地利、人和，讓建筑有更豐富完美的延伸，生活才得以更有氣度與質(zhì)感。交通是很重要的環(huán)節(jié)，沒(méi)有四通八達(dá)、所向皆捷的交通動(dòng)線，如何串連生活的完整呢？景觀提供優(yōu)質(zhì)住宅所不可或卻的要件，一樣的建筑、不一樣的視野，決定了建筑的優(yōu)越性，開(kāi)放遼闊的綿延景觀，讓居住者的心靈與胸襟更舒適、更自在。當(dāng)然，便利的生活環(huán)境，比方近距離的學(xué)區(qū)、商圈等，在提供居住者輕松的生活機(jī)能，在往返之間，縮短時(shí)間的壓迫，這樣一個(gè)完整、以人的生活為思考中心的立地條件，相對(duì)地也活絡(luò)了建筑的生命力，讓建筑真正與生活融合在一起。建筑空間的語(yǔ)言新古典的細(xì)膩與幽雅以專業(yè)用心的真工精神，雕塑建筑的一寸一婁，從建筑外觀的任一角落，都是盡心盡力的春思與規(guī)劃，英國(guó)棕石材基座、藝術(shù)家徽、鍛鐵欄桿等，在在都是原創(chuàng)的巧思，在在都是視覺(jué)最美的驚嘆，更是生活藝術(shù)的具體落實(shí)。超級(jí)國(guó)際級(jí)皇家經(jīng)典的永恒藝術(shù)建材配備，讓您住最美的、看最遠(yuǎn)的、享最高級(jí)的，有著天生的優(yōu)質(zhì)感，細(xì)品生活的點(diǎn)滴芬芳，美術(shù)館大廳、最頂級(jí)的衛(wèi)浴、前后門(mén)安全進(jìn)出動(dòng)線、先進(jìn)尖端科技保全，藝術(shù)殿堂及多功能休閑俱樂(lè)部等，讓您進(jìn)了家門(mén)就舍不得出門(mén)，回家，就是享受的開(kāi)始。建筑因您而大方異彩恭迎嘉賓，蒞臨參觀讓我們的用心，贏得您的肯定，真心期待您與我們一起為生活的美好而攜手共進(jìn)，“新華世紀(jì)園”因?yàn)橛心A完美。

新華世紀(jì)園市場(chǎng)報(bào)告目錄第一章長(zhǎng)寧區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況一、價(jià)位分布二、樓盤(pán)板塊分布三、房產(chǎn)市場(chǎng)總體去化態(tài)勢(shì)分析第二章本案所處區(qū)域環(huán)境一、區(qū)域市場(chǎng)總體去化態(tài)勢(shì)分析二、周邊各案基本情況比較分析三、周邊個(gè)案價(jià)格比較分析四、周邊個(gè)案面積比較分析五、周邊個(gè)案房型比較分析六、周邊個(gè)案去化情況比較分析七、項(xiàng)目SWOT分析八、區(qū)域客源分析九、區(qū)域客源分析第一章長(zhǎng)寧區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況長(zhǎng)寧區(qū)在“九五”期間，區(qū)內(nèi)開(kāi)展了大量的危棚簡(jiǎn)屋的改造工作，基本解決了人均4平方米以下困難的住房問(wèn)題。而住宅竣工面積到達(dá)480萬(wàn)平方米，以公寓、花園和職工住宅為統(tǒng)計(jì)對(duì)象的房屋成套率超過(guò)80%?！笆濉逼陂g，重點(diǎn)將移向優(yōu)化住宅建設(shè)，走中高檔路線，建造21世紀(jì)**市民適用房。重點(diǎn)建設(shè)“兩線”、“兩區(qū)”。“兩線”——天山路沿線和長(zhǎng)寧路沿線，總建筑量將超過(guò)120萬(wàn)平方米；“兩區(qū)”——占地70公頃的古北一、二區(qū)和虹橋高級(jí)別墅。天山路沿線建成擁有住宅品質(zhì)、對(duì)外交通、環(huán)境質(zhì)量、公共服務(wù)設(shè)施組合優(yōu)勢(shì)的新世紀(jì)示范居住區(qū)，規(guī)模達(dá)120萬(wàn)平方米左右。長(zhǎng)寧路的***路、古北路段是舊區(qū)改造基地，規(guī)模近50萬(wàn)平方米，它將以長(zhǎng)寧路干道和內(nèi)環(huán)線為交通依托，成為成熟的居住區(qū)。古北一區(qū)二區(qū)規(guī)模近50萬(wàn)平方米，與現(xiàn)在的古北新區(qū)構(gòu)成新的古北涉外居住區(qū)。虹橋高級(jí)別墅區(qū)位于西郊賓館西側(cè)，核心區(qū)占地100公頃，將建成規(guī)模最大、環(huán)境最優(yōu)的豪宅區(qū)。一、價(jià)位分布截至今年5月底，長(zhǎng)寧區(qū)樓盤(pán)共144個(gè)，其中含別墅24個(gè)。目前尚在銷售之中的有127個(gè)樓盤(pán)，另17個(gè)則已基本不再發(fā)售，而采用出租的形式在市場(chǎng)上出現(xiàn)。區(qū)內(nèi)樓盤(pán)以中高檔樓盤(pán)為主，價(jià)位主要集中在5000-7000元/平米的范圍，該價(jià)位站到了總體的43.3%；而價(jià)位在3000-5000元/平米的中檔樓盤(pán)與超過(guò)7000元/平米的高檔樓盤(pán)所占份額差不多，分別是28.3%和27.6%；區(qū)域內(nèi)僅一個(gè)樓盤(pán)是低于3000元/平米的。因此本區(qū)的房地產(chǎn)在整個(gè)**市區(qū)范圍內(nèi)的檔次較高。二、樓盤(pán)板塊分布本區(qū)域可劃分為7個(gè)板塊：新華路板塊、古北新區(qū)板塊、虹橋路板塊、***公園板塊、天山路板塊、仙霞路板塊和新涇地區(qū)板塊。板塊占長(zhǎng)寧區(qū)樓盤(pán)總數(shù)的百分比（%）新華路26天山路6新涇地區(qū)8仙霞新村26古北地區(qū)14***公園14虹橋路22本區(qū)域樓盤(pán)的價(jià)位基本上由離市中心距離比較近的內(nèi)環(huán)高架以內(nèi)區(qū)域向內(nèi)環(huán)高架以外區(qū)域降低。環(huán)線以內(nèi)樓盤(pán)均價(jià)在6500元左右，環(huán)線以外樓盤(pán)均價(jià)降低到6100元左右。虹橋路、古北地區(qū)、新華路三個(gè)板塊是區(qū)內(nèi)高價(jià)位樓盤(pán)和別墅聚集的地區(qū)。三個(gè)板塊的均價(jià)在7000元/平米以上。虹橋路板塊集中了區(qū)內(nèi)絕大多數(shù)別墅，占據(jù)了區(qū)內(nèi)別墅份額的三分之二。而古北則以高檔公寓為主，價(jià)位多在5000元/平米以上，在售樓盤(pán)中高于7000元/平米的就占60%。古北的公寓已成為成熟的出租區(qū)，涉外租賃非?；钴S，已建成樓盤(pán)幾乎都有可供租賃的房源。北側(cè)的***公園（即長(zhǎng)寧路周邊）、天山路以及仙霞新村樓盤(pán)數(shù)量占總體的30%，價(jià)位在5000-6000元/平米之間，是中檔住宅區(qū)聚集的地段。新涇地區(qū)的盤(pán)量和價(jià)位都偏低，均價(jià)在4000元左右，這與該地區(qū)地理位置較偏，根底設(shè)施配套相對(duì)較弱有關(guān)。三、房產(chǎn)市場(chǎng)總體去化態(tài)勢(shì)分析目的我們的目的是希望通過(guò)對(duì)**整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)的供需比照，從產(chǎn)品形態(tài)、銷售價(jià)格、供給量及銷售率等的分析來(lái)得出**房產(chǎn)市場(chǎng)目前基本的建筑供需態(tài)勢(shì)和判斷市場(chǎng)大勢(shì)的根底，同時(shí)也為我們最終的價(jià)格定位提供一個(gè)較有說(shuō)服力的參照比。房產(chǎn)市場(chǎng)總體分析1）房產(chǎn)市場(chǎng)需求一覽表:購(gòu)房總價(jià)40-60萬(wàn)元60-80萬(wàn)元80萬(wàn)元以上需求比例38%32%需求強(qiáng)烈（環(huán)線內(nèi)）房型面積60-80平方米80-120平方米130平方米以上需求比例7%65%、35%7%建筑類型多層小高層高層需求比例77.2%22.3%5%小區(qū)配套小區(qū)環(huán)境小區(qū)車(chē)位小區(qū)會(huì)所需求比例62.8%53.9%31.4%產(chǎn)品形態(tài)分析就目前的房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，新開(kāi)樓盤(pán)大多呈現(xiàn)出清新簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，同時(shí)小區(qū)的綠化設(shè)計(jì)也已從以往的強(qiáng)調(diào)高綠化率，“升華”為追求自然美景和生活意境相協(xié)調(diào)；銷售價(jià)格分析就我們統(tǒng)計(jì)分析，今年本市新開(kāi)樓盤(pán)普遍采取了“產(chǎn)品策略”，即對(duì)自身開(kāi)發(fā)項(xiàng)目力求完美，希望借此向目標(biāo)客戶展示最符合他們目前及今后需求的產(chǎn)品（包括房型格局、居住環(huán)境、配套設(shè)施等）；而同時(shí)在價(jià)格的制定上，則多采取按質(zhì)定價(jià)的策略，很少采用“奇貨可居”的高價(jià)策略和低價(jià)的“價(jià)格誘餌”策略。從中我們不難看出，“價(jià)格的杠桿原理”在這里得到了最充分的發(fā)揮，發(fā)展商價(jià)格制定的合理與否，將直接影響到發(fā)展商的預(yù)期銷售目標(biāo)，并進(jìn)而影響到發(fā)展商在最短時(shí)間段內(nèi)獲取最大利潤(rùn)的可能性；主力房型分析時(shí)下購(gòu)房主力正從高收入群體向中等收入群體轉(zhuǎn)變，購(gòu)房者的平均單位購(gòu)房面積沒(méi)有下降，而呈逐年上升的趨勢(shì)。與此相隨，購(gòu)房者對(duì)于三房的青睞程度和選擇比例也在增加。今年的新開(kāi)樓盤(pán)，三房戶型比例已與二房戶型比例相近；三房面積以130平方米左右為主、二房面積以100平方米左右為主。隨著**房產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)需求的進(jìn)一步提升，預(yù)計(jì)在今后幾年內(nèi)三房戶型的需求比例還會(huì)增加，三房面積也會(huì)分化，130平方米以上的三房比例還會(huì)逐漸增加；本案所處區(qū)域環(huán)境本案位于新華路西端，與凱旋路相鄰。新華路曾經(jīng)是國(guó)賓道，一些使館、別墅也在該條道路上，該路給人以典雅、幽靜之感覺(jué)，在**市民的心目中，它是一條比較高級(jí)的路段。但新華路整條道路給人們的印象并非從頭到位都是一致的，大體上由東端向西端呈逐漸衰減態(tài)勢(shì)。東端靠近淮***路，與**影城相鄰，因此是新華路上最黃金的地段，由此向西，地段優(yōu)勢(shì)逐漸減弱，本案雖然處于新華路上，但地段優(yōu)勢(shì)相對(duì)較小。本案附近的生活設(shè)施較為齊全，附近的商店、超市、娛樂(lè)設(shè)施眾多。銀行、郵局就在周邊。如果需要就醫(yī)，光華醫(yī)院就在附近。本區(qū)域的文化氛圍較為濃厚，幸福路小學(xué)、新華小學(xué)、復(fù)旦中學(xué)、建青實(shí)驗(yàn)學(xué)校、東華大學(xué)、**交通大學(xué)等都距本案不遠(yuǎn)。特別是東華大學(xué)和**交大都是全國(guó)重點(diǎn)大學(xué)，有很高知名度，**交大更是不僅在國(guó)內(nèi)，而且在國(guó)際上也有一定的影響。本區(qū)域的交通狀況也較良好。臨近本案就有輕軌明珠線***西路站。公交線路眾多：有48路（連云路——***西路——**動(dòng)物園）、57路（***路——?jiǎng)P旋路——龍柏新村）、72路（日暉新村——?jiǎng)P旋路——天山支路）、113路（西區(qū)汽車(chē)站——?jiǎng)P旋路——**火車(chē)站）、126路（虹橋路加華商業(yè)中心——?jiǎng)P旋路——新開(kāi)河儀電招商市場(chǎng)）、309路（公興路——仙霞路）、311路（十六浦——?jiǎng)P旋路——北新涇鎮(zhèn)）、320路（***東路外灘——?jiǎng)P旋路——天山路）、328路（**火車(chē)站——?jiǎng)P旋路——**動(dòng)物園）、519路（安化路凱旋路——航華新村）、806路（***南一路——香花橋——虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)）、808路（金鐘路——安順路——**體育館）、840路（**體育館——新華路——大華新村）、855路（新涇八村——長(zhǎng)順路、911路（老西門(mén)——?jiǎng)P旋路——**城市花園）。一、區(qū)域市場(chǎng)總體去化態(tài)勢(shì)分析目的我們有必要在這里通過(guò)針對(duì)本案所處區(qū)域（主要以新華路沿線為主）在以下各個(gè)方面的歸納分析來(lái)作為我們確立本案市場(chǎng)銷售定價(jià)的一個(gè)參照依據(jù)和基準(zhǔn)；同時(shí)也幫助我們確立并了解目標(biāo)消費(fèi)群體的特性。這樣不但有助于小區(qū)的定位，也可以通過(guò)對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體、本案區(qū)域的商建配套設(shè)施、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的整體規(guī)劃等來(lái)分析并規(guī)劃本案小區(qū)會(huì)所和小區(qū)配套等方面的設(shè)置（防止重復(fù)建設(shè)），另外亦可通過(guò)本欄分析來(lái)確立本案今后的主要訴求對(duì)象。區(qū)域市場(chǎng)評(píng)估作為本案的輻射區(qū)域，徐匯區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一舉一動(dòng)都將影響到本案。而在20**年徐匯區(qū)根據(jù)市府的總體規(guī)劃，作出驚人的決定，今后將不再建造單價(jià)低于4000元/平方米的商品住宅，依據(jù)“可持續(xù)發(fā)展綜合區(qū)”這一概念一心一意打造小區(qū)規(guī)模大、容積率低、環(huán)境優(yōu)美的高級(jí)住宅區(qū)。而本案作為徐匯區(qū)的輻射區(qū)域，加上交通位置的優(yōu)越條件（位于本案的輕軌凱旋路站正好與徐家匯形成一個(gè)兩點(diǎn)一線的互動(dòng)格局）；另外，受徐家匯整體房?jī)r(jià)的制約，將有相當(dāng)一部分的消費(fèi)者會(huì)轉(zhuǎn)向本案區(qū)域?qū)ふ疫m合他們的房源。而同時(shí)根據(jù)相關(guān)材料統(tǒng)計(jì)分析，目前市場(chǎng)上傾向于購(gòu)買(mǎi)小高層的消費(fèi)者呈逐漸上升的趨勢(shì)，這勢(shì)必會(huì)為本案今后吸引到相當(dāng)一部分意向不到的客源。周邊各案基本情況比較分析案名基地面積(平米)建筑面積容積率樓層綠化率(%)申亞新華府11380394002.97高層、小高層31當(dāng)代新61小高層36新華名07小高層35晶采名人大廈2500180007高層60香榭苑8098280003.46小高層35佳達(dá)新苑9700280002.8小高層、多層32淮海新公館8521448825.27高層42淮海新名門(mén)8000190402.38小高層50分析與說(shuō)明：本區(qū)域位于**老市區(qū)，發(fā)展歷史較悠久，建筑密度大，由此導(dǎo)致該區(qū)域的小區(qū)規(guī)模都偏小，基本上都在10000平米左右。晶采名人大廈的基地面積只有2500平米，是各樓盤(pán)中最小的，基地面積最大的為新華名邸，達(dá)15000平米。各樓盤(pán)一般以小高層和高層為主，其中小高層又要比高層多，而多層在本區(qū)域極為少見(jiàn)。由于該區(qū)域基本上為小高層和高層，所以各樓盤(pán)的容積率都較高，一般為3左右，晶采名人大廈的容積率則到達(dá)了7。各區(qū)域的基地面積不大，使得大部分樓盤(pán)的綠化率不高，所列8個(gè)樓盤(pán)中，有5個(gè)樓盤(pán)的綠化率未超過(guò)40%。目前**市的大部分樓盤(pán)小區(qū)的綠化率都已超過(guò)了40%，由此可見(jiàn)該區(qū)域大部分樓盤(pán)的綠化率偏低。但有些樓盤(pán)由于容積率偏高，為了消化這一不利因素，特意增大了綠化率，如晶采名人大廈的容積率雖然很高，但它的綠化率也很高，到達(dá)了60%。三、周邊個(gè)案價(jià)格比較分析案名單價(jià)范圍(元/平米)均價(jià)(元/平米)總價(jià)范圍(萬(wàn))主力總價(jià)(萬(wàn))申亞新華府5700-7800700063-313150當(dāng)代新華5400-7200600070-16080新華名邸4880-6500560047-8350-60晶采名人大廈8000-10000900070-200100香榭苑5500-6900640053-17070-110佳達(dá)新苑4800-7086580047-16250-90淮海新公館6700-9300750076-167100淮海新名門(mén)5500-7200640063-17590分析與比較：本區(qū)域由于是位于市中心較好地段，由此決定了該區(qū)域各樓盤(pán)的價(jià)位普遍較高。從均價(jià)來(lái)看，新華名邸最低，但也要到達(dá)5600元/平米；最高的為晶采名人大廈，為9000元/平米。該區(qū)域價(jià)位一般呈這樣的分布，即沿新華路越往東價(jià)位越高，如果在新華路兩側(cè)，則越靠近新華路價(jià)位越高。新華路是東西向，其東端是淮***路，屬于被**市民普遍認(rèn)可的高級(jí)地段，晶采名人大廈和淮海新公館的均價(jià)是所列樓盤(pán)中最高的兩個(gè)，它們所處的位置也正好是位于新華路和淮***路相交的地段。佳達(dá)新苑離本區(qū)域的黃金交叉點(diǎn)（新華路、淮***路）較遠(yuǎn)，當(dāng)代新華和新華名邸位于新華路的中段，離新華路有一些距離，加之兩樓盤(pán)都是以低價(jià)吸引客戶，故上述三樓盤(pán)的價(jià)位在本區(qū)域?yàn)樽畹汀Ｉ陙喰氯A府位于新華路西段，屬于新華路上相比照較差的地段，故該樓盤(pán)的價(jià)位應(yīng)較低。但該樓盤(pán)顯然是要把自己定位于高檔次樓盤(pán)，層高做到3.05米、建有會(huì)所（該區(qū)域有會(huì)所的樓盤(pán)不多）、附贈(zèng)小型中央空調(diào)和家庭容積式熱水器，目前該盤(pán)的均價(jià)為7000元/平米，是本區(qū)域中地段與價(jià)位背離的一個(gè)樓盤(pán)。從均價(jià)來(lái)看，本區(qū)域的樓盤(pán)分兩種情況：定位較高的樓盤(pán)均價(jià)在7500-10000元/平米，而定位相對(duì)較低的樓盤(pán)則把均價(jià)定在6000-6500元/平米該區(qū)域的主力總價(jià)呈現(xiàn)這樣的情況：區(qū)域內(nèi)高價(jià)位樓盤(pán)的主力總價(jià)在100萬(wàn)左右，區(qū)域內(nèi)中價(jià)位樓盤(pán)則在70萬(wàn)左右。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，去年我國(guó)的商品房空置量已超過(guò)1億平米，并且近幾年中，該項(xiàng)指標(biāo)每年呈增加趨勢(shì)，**是商品房開(kāi)發(fā)量較大的地區(qū)，在未來(lái)可能導(dǎo)致供明顯大于求的狀況，從而引起房?jī)r(jià)的變化，這一點(diǎn)應(yīng)引起我們的重視。四、周邊個(gè)案面積比較分析案名面積范圍(平米)主力面積(平米)申亞新華府103-313190-212當(dāng)代新華91-136120-130新華名邸64-130100晶采名人大廈83-195-香榭苑96-260107-165佳達(dá)新苑90-24097-147淮海新公館114-186140-158淮海新名門(mén)110-250140-150分析與說(shuō)明：本區(qū)域樓盤(pán)主力面積范圍跨度較大，為97-212平米，但開(kāi)展細(xì)分后，仍可發(fā)現(xiàn)其中一些規(guī)律，即高檔次樓盤(pán)的主力面積一般在140-150平米，中檔次樓盤(pán)的主力面積在100-130平米。新華名邸和當(dāng)代新華的主力面積是區(qū)域中最小的，分別為100平米和120-130平米，定位與中等收入人士?；春Ｐ鹿^和淮海新名門(mén)的主力面積相仿，都在140-150平米左右，顯然是定位于高等收入人士中中下層人士。申亞新華府的主力面積是區(qū)域中最大的，達(dá)190-212平米，客戶定位為高等收入人士中中上層人士。五、周邊個(gè)案房型比較分析案名房型主力房型申亞新華府二房、三房、四房、復(fù)式三房當(dāng)代新華二房、三房、四房、復(fù)式三房新華名邸一房、二房、三房、復(fù)式二房、三房晶采名人大廈一房、二房、三房二房、三房香榭苑二房、三房、四房、復(fù)式三房、四房佳達(dá)新苑二房、三房三房淮海新公館二房、三房、復(fù)式三房淮海新名門(mén)二房、三房、復(fù)式三房分析與說(shuō)明：一房在本區(qū)域中極為少見(jiàn)，僅新華名邸和晶采名人大廈有一房，且非主力房型。本區(qū)域大部分樓盤(pán)的主力房型為三房，少數(shù)樓盤(pán)有二房和四房作為主力房型的，如新華名邸和晶采名人大廈的主力房型中有二房，香榭苑的主力房型中有四房。復(fù)式房雖然不是本區(qū)域中的主力房型，但由于本區(qū)域的客戶層次較高，對(duì)復(fù)式房有一定需求，故本區(qū)域大部分樓盤(pán)都有復(fù)式房。六、周邊個(gè)案去化情況比較分析案名公開(kāi)日期銷售率申亞新華府20**．5．183%當(dāng)代新華200080%新華名邸2000．498%晶采名人大廈2000．195%香榭苑2000．480%佳達(dá)新苑2000．630%淮海新公館2000．5．195%淮海新名門(mén)2000．6．895%分析與說(shuō)明：到目前為止，本區(qū)域的大部分樓盤(pán)的銷售情況較好，到達(dá)80%以上，由幾個(gè)樓盤(pán)已到達(dá)95%以上。少數(shù)樓盤(pán)的去化率較低，如申亞新華府和佳達(dá)新苑。新華名邸雖然不是在新華路的最正確位置，但由于其采取低價(jià)策略，故銷售情況良好，目前已達(dá)98%。晶采名人大廈處于較為黃金的地段，該樓盤(pán)將高品位作為一大賣(mài)點(diǎn)，由于地理位置優(yōu)勢(shì)，這一賣(mài)點(diǎn)受到客戶的認(rèn)可，銷售率到達(dá)95%。香榭苑訴求的是它的鬧中取靜，價(jià)位對(duì)客戶也較有吸引力，因此該盤(pán)的銷售情況也比較好，目前到達(dá)80%?；春Ｐ鹿^和淮海新名門(mén)由于所處地理位置優(yōu)越，加之所定價(jià)位較為合理，因此樓盤(pán)的去化率較高，目前都已到達(dá)了95%。本區(qū)域中有少數(shù)樓盤(pán)的銷售抗性較大，例如申亞新華府。該盤(pán)銷售至今已有近兩個(gè)月，但僅銷掉6套房子，銷售率只有3%。經(jīng)分析，我們發(fā)現(xiàn)該樓盤(pán)所處的地段為新華路上較差地段，發(fā)展商通過(guò)提高樓盤(pán)的品質(zhì)和采取一些促銷手段（如附贈(zèng)小型中央空調(diào)和家庭容積式熱水器）來(lái)拉升價(jià)位，均價(jià)定在了7000元/平米，但顯然該價(jià)位未得到客戶認(rèn)可，并且申亞新華府將其主力面積定在200平米左右，明顯偏大，這從另一方面導(dǎo)致申亞新華府市場(chǎng)抗性的大幅增加，由此該盤(pán)的銷售情況不佳也就在情理之中了。由于申亞新華府緊臨本項(xiàng)目，是本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，因此申亞新華府在策劃上的失敗之處應(yīng)引起我們的高度重視，引以為鑒。七、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目分析（宗地）優(yōu)勢(shì)：1、區(qū)域位置優(yōu)越劣勢(shì)：1、輕軌運(yùn)行的噪音污染2、交通便捷2、小區(qū)東北面環(huán)境較差3、公建商業(yè)設(shè)施齊全3、小區(qū)東南角一幢聯(lián)體公房4、良好的居住環(huán)境的存在破壞了小區(qū)的整體5、本案區(qū)域占地面積最大形象和大門(mén)選置的多樣性6、市場(chǎng)知名度4、小區(qū)建筑密度有礙局部照時(shí)機(jī)：1、房型面積較為合理，在合理威脅：1、發(fā)展商自身定位的失誤制定銷售價(jià)格的前提下，有2、周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格優(yōu)勢(shì)望通過(guò)對(duì)單元總價(jià)的控制，3、入市時(shí)機(jī)的選擇并借助新華路的知名度形成4、銷售價(jià)格定位的合理與否熱銷2、依托東華大學(xué)興建綜合型體育場(chǎng)館的有利條件（位于新華路隧道上方，本案西南面）從SWOT分析中的四個(gè)象限內(nèi)可以看出：本案項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)較為明顯，但劣勢(shì)所造成的影響也不容忽略，特別是周邊的舊房、棚戶形象；至于時(shí)機(jī)的選擇，將具體表現(xiàn)在項(xiàng)目在客戶定位和入市時(shí)機(jī)等細(xì)節(jié)上的把握。區(qū)域客源分析（一）按年齡分青年由于本區(qū)域的樓盤(pán)價(jià)位普遍較高，而青年工作時(shí)間不長(zhǎng)，積蓄不多，一般不能承受本區(qū)域的較高價(jià)位，因此到本區(qū)域來(lái)購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)的年輕一族極少。中年該年齡段的購(gòu)房族是本區(qū)域的主力客源。由于工作時(shí)間較久，有相當(dāng)多的積蓄，因此對(duì)該區(qū)域的樓盤(pán)有購(gòu)買(mǎi)力，特別是那些事業(yè)有成人士。老年從經(jīng)濟(jì)收入上來(lái)看，老年人也有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力。但老年人從心理上來(lái)說(shuō)，往往具有一種懷舊心理，不太愿意搬離原先的住所。本區(qū)域的購(gòu)房消費(fèi)者中，只有一小部分老年人，并且很多老年人購(gòu)房的目的并不是為了自己的居住，而是為子女購(gòu)房，或者是作為投資。按收入分月收入低于5000元/月該收入階層對(duì)本區(qū)域的樓盤(pán)有較大抗性，如果他們想購(gòu)房，一般不會(huì)選擇這里，而選擇房?jī)r(jià)相對(duì)較低的區(qū)域。月收入在5000元/月——8000元/月該階層人士有能力購(gòu)買(mǎi)本區(qū)域的商品房，但選擇的對(duì)象主要是本區(qū)域中價(jià)位相對(duì)較低的樓盤(pán)，或者是價(jià)位較高樓盤(pán)中的小房型。月收入高于8000元/月該收入段消費(fèi)群是本區(qū)域中高價(jià)位樓盤(pán)的主要消費(fèi)群。在本區(qū)域價(jià)位相對(duì)較低樓盤(pán)的購(gòu)房者中也有一些這樣的購(gòu)房族，但一般是購(gòu)買(mǎi)大房型或復(fù)式房。

企劃篇營(yíng)銷策劃像是一座橋，連著產(chǎn)品與消費(fèi)者，但這座橋決不是“彩虹橋”，美麗卻不可捉摸。我們認(rèn)為這座橋要架得準(zhǔn)，架得好，就應(yīng)該堅(jiān)持策劃來(lái)源于產(chǎn)品，高于產(chǎn)品；而同時(shí)傳播策劃更要以產(chǎn)品為根底。目錄：企劃篇企劃思路企劃緣起品牌策略思考建議區(qū)域消費(fèi)者心理權(quán)重比預(yù)測(cè)及分析目標(biāo)客戶成分及消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析推廣案名的緣起推廣核心概念廣告總精神新華世紀(jì)園企劃思路、賣(mài)點(diǎn)收集及提煉流程圖建材篇導(dǎo)視策略篇售樓處策略樣板房選擇思路及策略樣板區(qū)策略一、企劃思路“新華世紀(jì)園”——企劃緣起思考流程圖品牌策略企劃緣起企劃思路品牌策略企劃緣起企劃思路目標(biāo)客戶成分及消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析客戶權(quán)重比分析案名緣起目標(biāo)客戶成分及消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析客戶權(quán)重比分析案名緣起推廣核心概念廣告總精神推廣核心概念廣告總精神二、企劃緣起新華世紀(jì)園的營(yíng)銷策劃操作，目的是通過(guò)我們的專業(yè)服務(wù)為發(fā)展商提供獨(dú)到專業(yè)的市場(chǎng)分析和預(yù)估，以便讓發(fā)展商能夠在原有的根底上可以更好地把握整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)；同時(shí)也希望通過(guò)我們專業(yè)的企劃策略來(lái)幫助發(fā)展商樹(shù)立企業(yè)和樓盤(pán)之間的品牌效應(yīng)，進(jìn)而為今后的發(fā)展打下良好的口碑；而環(huán)環(huán)相扣的前期工作為我們今后能夠更好地為發(fā)展商服務(wù)做了堅(jiān)實(shí)的鋪墊工作，更希望發(fā)展商通過(guò)“新華世紀(jì)園”這一起點(diǎn)，為今后帶來(lái)更加美好的發(fā)展前景。在銷售前所做的一系列準(zhǔn)備工作，如市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、價(jià)格定位等等對(duì)于今后的銷售起著至關(guān)重要的評(píng)估作用，而所有一切的前期工作其最終目的都是為了樓盤(pán)在今后的實(shí)際銷售當(dāng)中能夠創(chuàng)造良好的銷售業(yè)績(jī)。三、品牌策略思考建議品牌建立思考緣起目前，隨著**整體房產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)逐漸趨于成熟，以及整體房產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境日益激烈，使得各路房產(chǎn)發(fā)展商越來(lái)越注重自身品牌的市場(chǎng)效應(yīng)和推廣力度，以便吸引到更多消費(fèi)者的注意；同時(shí)現(xiàn)今購(gòu)房者的購(gòu)房行為也正在日趨理性化和理智化，因此房產(chǎn)商的品牌宣傳就尤為顯得重要。而我們的目的就在于希望通過(guò)詳盡專業(yè)的策劃方式或推廣手段來(lái)幫助發(fā)展商確立自身形象在房產(chǎn)市場(chǎng)及消費(fèi)者心中的認(rèn)知度，從而通過(guò)品牌確實(shí)立來(lái)促動(dòng)自身項(xiàng)目的銷售力度，并最終到達(dá)發(fā)展商預(yù)期的銷售目的。例：*****集團(tuán)自創(chuàng)業(yè)以來(lái)，始終堅(jiān)持樹(shù)立公司及品牌在房產(chǎn)市場(chǎng)的形象。通過(guò)無(wú)形資產(chǎn)的積累，不但在消費(fèi)者群體**立了良好的口碑，而且形成無(wú)形產(chǎn)業(yè)化資本經(jīng)營(yíng)，給公司帶來(lái)了豐厚財(cái)富回報(bào)。再例：易通房產(chǎn)公司也是我們的全程策略伙伴。在我們的共同努力下，堅(jiān)持獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)理念，樹(shù)立良好的公司及品牌形象，創(chuàng)造了獨(dú)墅苑二期75天100%銷售的銷售佳績(jī).現(xiàn)在已在***房產(chǎn)市場(chǎng)及消費(fèi)者群體中形成了良好的口碑，使房產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售蒸蒸日上。（二）建議1、整個(gè)“新華世紀(jì)園”地產(chǎn)須導(dǎo)入公司整體CI系統(tǒng)，包括4個(gè)方面的內(nèi)容：開(kāi)發(fā)商以前的發(fā)展歷史及進(jìn)程開(kāi)展整合導(dǎo)入企業(yè)的理念識(shí)別——MI導(dǎo)入企業(yè)的法則識(shí)別——BI導(dǎo)入企業(yè)的形象識(shí)別——VI品牌及發(fā)展商的形象定位根據(jù)發(fā)展商的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃（設(shè)立公司**總部）立足**房產(chǎn)市場(chǎng)，有必要制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，以便為今后形成連動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作經(jīng)營(yíng)打下厚實(shí)的市場(chǎng)知名度。（關(guān)于品牌的策略和建議，如發(fā)展商需要可另外商討提供相關(guān)內(nèi)容的詳細(xì)的提案。）四、區(qū)域消費(fèi)者心理權(quán)重比預(yù)測(cè)及分析緣起：有了對(duì)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的分析；有了對(duì)消費(fèi)者的分析；有了對(duì)本案的分析；我們將三者開(kāi)展結(jié)合比照分析，通過(guò)百分百權(quán)重比的形式表現(xiàn)出來(lái)。目的是對(duì)本案樓盤(pán)的各方面開(kāi)展比照分析，找到目標(biāo)消費(fèi)者看待權(quán)重大的方面，可在其后的企劃中開(kāi)展提升優(yōu)化，為銷售做前期鋪墊。新華路區(qū)域消費(fèi)群體心理權(quán)重比預(yù)測(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位環(huán)境單體設(shè)計(jì)房型建材周邊商配25%10%25%12%8%7%20%會(huì)所小區(qū)配套人氣品牌效應(yīng)人文環(huán)境地理位置競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案合計(jì)10%10%5%3%5%-10%-30%100%新華路區(qū)域消費(fèi)群體心理權(quán)重比分析規(guī)劃25%：規(guī)劃是一個(gè)小區(qū)的靈魂所在，也是最有創(chuàng)意的地方。目標(biāo)購(gòu)房者對(duì)社區(qū)規(guī)劃也是很重視。有好的規(guī)劃才有好的環(huán)境才能很好地生活。設(shè)計(jì)單位5%：設(shè)計(jì)是可以利用目標(biāo)購(gòu)房者的盲動(dòng)跟隨心理，其對(duì)購(gòu)房者有一定的影響力；如果沒(méi)有名牌設(shè)計(jì)單位的話，就可以避過(guò)不提。環(huán)境25%：環(huán)境對(duì)目標(biāo)購(gòu)房者的購(gòu)房心理影響程度很大。環(huán)境好壞直接影響居住的舒適及身體的安康。我們?cè)诖松献髁速u(mài)點(diǎn)的分析提煉，通過(guò)突出小區(qū)綠化的比重（新華路上唯一擁有超過(guò)40%綠化率的大型住宅小區(qū)）來(lái)營(yíng)造一個(gè)目標(biāo)購(gòu)房者傾心的環(huán)境，對(duì)整體售價(jià)的提升起重要作用；預(yù)計(jì)占權(quán)重比的25%。單體設(shè)計(jì)12%：著重突出外立面的幽雅風(fēng)格，與新華路整個(gè)居住氛圍有一個(gè)既協(xié)調(diào)又能張揚(yáng)自己建筑風(fēng)采的立面效果。這方面是引導(dǎo)目標(biāo)購(gòu)房者的一方面，應(yīng)著重于顏色的冷暖度及面磚等方面的搭配，視覺(jué)效果在一定程度上關(guān)系到客戶個(gè)人的喜好程度。房型15%：房型對(duì)于目標(biāo)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是很重要的，關(guān)系到居住大小，布局合理與否等問(wèn)題。所以建議發(fā)展商根據(jù)市場(chǎng)的真正需求再進(jìn)一步優(yōu)化組合目前的房型的配置，以便在今后的銷售當(dāng)中通過(guò)房型的優(yōu)勢(shì)來(lái)強(qiáng)化消費(fèi)者的認(rèn)可度。建材7%：這方面關(guān)系到目標(biāo)購(gòu)房者購(gòu)房后的生活質(zhì)量，可以此來(lái)彌補(bǔ)其它的缺陷，所以應(yīng)努力提高建材質(zhì)量，把好建筑質(zhì)量關(guān)，努力做到最好，因?yàn)樗鼘?duì)樓盤(pán)整體售價(jià)的拉升非常重要。周邊配套5%：這方面關(guān)系到目標(biāo)購(gòu)房者購(gòu)房后的生活方便問(wèn)題，因直接性很強(qiáng)，所以其權(quán)重比預(yù)計(jì)將占到5%。會(huì)所10%：根據(jù)對(duì)本案區(qū)域的整體統(tǒng)計(jì)分析，就本區(qū)域而言，小區(qū)自身?yè)碛歇?dú)立會(huì)所的寥寥無(wú)幾，而本案“2670平方米的會(huì)所”將是我們?cè)诮窈蟮匿N售、宣傳推廣方面的一個(gè)大賣(mài)點(diǎn)，引導(dǎo)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)，起到對(duì)整體售價(jià)的全面拉升。小區(qū)配套10%：小區(qū)的各方面配套要齊全，并擁有良好的物業(yè)服務(wù)，它對(duì)目標(biāo)購(gòu)房者也是非常重要的，對(duì)買(mǎi)房后的生活有很大輔助作用。因此，我們?cè)谶@方面建議很多，將在后面的產(chǎn)品定位篇內(nèi)作詳細(xì)的分解，希望通過(guò)優(yōu)化的小區(qū)配套組合來(lái)對(duì)其開(kāi)展提煉拉升，最終起到拉升整體售價(jià)的作用。人氣5%：人氣是售房的根底，只有聚集更多人氣，才能將銷售策略順利的執(zhí)行。我們的很多事情都是服務(wù)與它。但是它是一個(gè)非常可變的因素，因此我們只把它預(yù)計(jì)為5%。品牌效應(yīng)3%：因?yàn)槟壳暗哪繕?biāo)購(gòu)房者不僅對(duì)產(chǎn)品的本身關(guān)心，而且對(duì)樓盤(pán)的發(fā)展商也要求金牌，開(kāi)發(fā)商曾做過(guò)哪些樓盤(pán)，這些都是他的重點(diǎn)參照物。（如：**他就形成了名牌的象征，只要是他開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)就熱銷，當(dāng)然這是他多年來(lái)逐步積累的成績(jī)。）我們?cè)诖艘查_(kāi)展了提煉和提升，對(duì)今后的整體銷售應(yīng)有初步成效。人文環(huán)境15%：人文環(huán)境是消費(fèi)者衡量一個(gè)樓盤(pán)好壞的直接依據(jù)之一，所以我門(mén)在這里將它預(yù)定為15%壞的通過(guò)新華路這一相當(dāng)高雅幽靜的人文居住環(huán)境，來(lái)拉升并吸引更多購(gòu)房者的注意力，但由于各方面原因的影響，只把它預(yù)定為5%。地理位置25%：就本區(qū)域而言，本案的整體地理位置并不是很理想，因?yàn)榈囟闻c地理位置的好壞將直接影響到消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，所以由于位置的因素可能會(huì)對(duì)我們的樓盤(pán)產(chǎn)生一定的的不利因素，預(yù)計(jì)會(huì)是25%。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案-30%：周?chē)母?jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)我們的沖擊較大，有相當(dāng)一部分競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的產(chǎn)品比較成熟，目標(biāo)購(gòu)房群體又很相近；在這種不利的情況下我們會(huì)運(yùn)用我們獨(dú)特的整體包裝策略，對(duì)產(chǎn)品開(kāi)展整合，做到拉升整體售價(jià)。但我們預(yù)計(jì)來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的負(fù)面因素最大，所以將其定為-30%。（三）分析規(guī)劃：從整個(gè)新華路的建筑規(guī)劃來(lái)看，本案的規(guī)劃、環(huán)境、商配優(yōu)勢(shì)分別占到了25%、25%和20%的比例，因此本案在今后的推廣中，媒體宣傳的重點(diǎn)應(yīng)該放在小區(qū)的整體規(guī)劃（表達(dá)出是本區(qū)域唯一一個(gè)規(guī)模接近30000平方米的現(xiàn)代時(shí)尚社區(qū)）、新華路獨(dú)有的文化底蘊(yùn)以及本案區(qū)域的商配優(yōu)勢(shì)。小區(qū)環(huán)境：作為本案的另一優(yōu)勢(shì)是小區(qū)的綠化，40%的高綠化率，在本案區(qū)域是絕無(wú)僅有的；從而為今后廣告的推廣提升了5%左右的優(yōu)勢(shì)。房型：本案總共推出了三個(gè)主力房型，其中70%為市場(chǎng)需求最大的三房式（面積略微偏大，需要在今后的單價(jià)上有一個(gè)合理的百分比控制，以免由于單價(jià)的偏高而造成總售價(jià)的抬高）、另外就是各占15%的復(fù)室和二房式，由于較為合理的房型配比，所以相對(duì)于其它樓盤(pán)（如：申亞新華府）而言，面積的控制還是較為理想。同時(shí)通過(guò)對(duì)房型需求的分析，三房式房型將會(huì)是未來(lái)市場(chǎng)所需求的主力房型，所以可以確信通過(guò)對(duì)本案房型的進(jìn)一步合理優(yōu)化，一定會(huì)是本案在今后銷售中的一大有利點(diǎn)。建材：建材選擇的好壞與否，必將影響到今后入住居民的切身利益，為了使客戶可以深層次地了解樓盤(pán)的建造質(zhì)量，可以通過(guò)對(duì)建材品質(zhì)的宣傳來(lái)提升本案在市民心中的形象，同時(shí)又可以成為本案在銷售推廣階段的一個(gè)很好的賣(mài)點(diǎn)。周遍商配：齊全的公建配套設(shè)施，是本案能夠得到消費(fèi)者認(rèn)可的又一有力點(diǎn)，勢(shì)必會(huì)成為本案吸引客戶的一個(gè)相當(dāng)有利的宣傳推廣資本。小區(qū)會(huì)所：會(huì)所給人最直接的感覺(jué)就是高檔，而本案的各競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)由于受土地開(kāi)發(fā)面積的制約，無(wú)法在僅有的占地面積上打造一個(gè)成規(guī)摸的小區(qū)會(huì)所，所以本案必須充分利用會(huì)所的優(yōu)勢(shì)，而前提就是定位的合適與否，因?yàn)檫@將直接關(guān)系到本案在今后銷售推廣中處于的位置是否有利。小區(qū)配套：“良好的小區(qū)居家服務(wù)”及小區(qū)智能化是現(xiàn)在消費(fèi)者購(gòu)置房屋的又一衡量標(biāo)準(zhǔn)，所以小區(qū)配套的好壞對(duì)小區(qū)的整體形象提高乃至價(jià)格的定位都將起到很大的推波助瀾的作用。人文環(huán)境：本案區(qū)域所獨(dú)有的文化底蘊(yùn)和區(qū)域勢(shì)必會(huì)給本案在今后的推廣銷售方面帶來(lái)10%的優(yōu)勢(shì)。地理位置：地段永遠(yuǎn)是制約樓市房?jī)r(jià)的一個(gè)絕對(duì)因素，本案雖然地處新華路，但由于已經(jīng)是地處新華路的末端位置，同時(shí)與輕軌緊鄰；在一定程度上加大了本案今后的銷售推廣難度，是一個(gè)較為不利的因素。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)：由于本案在同一區(qū)域所處的位置較不理想，這勢(shì)必會(huì)成為其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)為突出自身樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)時(shí)所會(huì)一直強(qiáng)調(diào)的，對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，這在今后的銷售期間將是相當(dāng)不利的一個(gè)制約因素。五、目標(biāo)客戶成分及消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析緣起：房產(chǎn)市場(chǎng)的根基是由購(gòu)房消費(fèi)者組成的。本案的銷售根底是由目標(biāo)客戶構(gòu)成的。因此鎖定目標(biāo)群體，開(kāi)展成分分析，對(duì)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的剖析更是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，不能不為。同時(shí)通過(guò)對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體在各方面的信息收集分析，為本案的市場(chǎng)定位確立一個(gè)可供論證參照的依據(jù)，并可以借此了解并最終確立目標(biāo)消費(fèi)群體和廣告的訴求對(duì)象。解析：一）、客戶來(lái)源：徐匯區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)（虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)）、靜安區(qū)（與本案區(qū)域相接壤部分）客戶身份：外企或企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)階層年齡段：30—35歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：1、結(jié)婚或?qū)Ω纳破渥》凯h(huán)境的需求；2、較高的月收入，使其對(duì)居住環(huán)境有了更高的需求，而住宅是改變生活方式的重要途徑；3、在事業(yè)上小有成就，想通過(guò)購(gòu)置較高檔樓盤(pán)以向親朋好友展示自己的實(shí)力；戶型需求：由于年齡的關(guān)系，所以無(wú)論是否已經(jīng)結(jié)婚，他們的需求面積基本上應(yīng)在130平方米左右（三房一廳或二房二廳）。訴求點(diǎn)——小區(qū)的文化氛圍（高級(jí)會(huì)所）、高尚的居住環(huán)境（新華路的居住氛圍）、便捷的交通（輕軌）、距離（淮海路、徐家匯）商業(yè)中心的絕對(duì)半二）、客戶來(lái)源：徐匯、長(zhǎng)寧（距離本案5公里半徑之內(nèi)）、靜安（與本案區(qū)域接壤地區(qū)）客戶身份：私營(yíng)業(yè)主或企業(yè)主管以上為代表年齡段：35—50歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：1、希望通過(guò)二次置業(yè)，進(jìn)一步改善居住條件；2、因職務(wù)的變動(dòng)而需要重新置業(yè)或再次置業(yè)；戶型需求：此類購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)家人是其必須考慮的，所以他們的需求房型應(yīng)以復(fù)式、三房為主。訴求點(diǎn)——表達(dá)地位身份的高雅社區(qū)、私家高級(jí)會(huì)所、完善的物業(yè)服務(wù)三）、客戶來(lái)源：本市周邊區(qū)域，外省市區(qū)域?yàn)檩o客戶身份：外地來(lái)滬投資、經(jīng)營(yíng)者年齡段：35--45歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：1、此類客戶由于生意上的因素，因此必須在**有一套符合其身份的住宅；2、因其具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，打算通過(guò)在**經(jīng)商購(gòu)房，最終促成全家一起落戶本市；戶型需求：由于此類購(gòu)房者身處他鄉(xiāng)，因此小區(qū)的完全性、配套設(shè)施及完善的物業(yè)管理將是其考量購(gòu)買(mǎi)的因素，房型一般應(yīng)以復(fù)式和三房式等較大房型為主。訴求點(diǎn)——完善的高尚小區(qū)、良好的物業(yè)管理、便捷的出行交通、就近的商業(yè)中心四）、客戶來(lái)源：區(qū)域周邊范圍客戶身份：向往新華路生活氛圍的客戶群年齡段：35-55歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：1、多年的心愿或懷戀新華路的生活氛圍；2、向往新華路這一區(qū)域的生活氛圍；戶型需求：此類購(gòu)房者的房型需求通常會(huì)以100平方米（二房二廳）為主。訴求點(diǎn)——高雅的居住環(huán)境五）、客戶來(lái)源：東華大學(xué)、交通大學(xué)、各類學(xué)?？蛻羯矸荩航搪殕T工等年齡段：30-50歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：1、改善居住環(huán)境；2、考慮到工作便利等因素；戶型需求：此類購(gòu)房者通常會(huì)分成兩類，一類以老夫妻和新婚夫婦為代表，房型的需求基本以二房二廳為主；另一類是以全家居住為主，他們的房型需求基本會(huì)以大三房為主。訴求點(diǎn)——懷舊、文化、完善的物業(yè)管理六）、客戶來(lái)源：區(qū)域周邊范圍客戶身份：就讀于**高校的外地留滬大學(xué)生年齡段：30-40歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：購(gòu)置房產(chǎn)用于自身居住。戶型需求：此類購(gòu)房者通常會(huì)以二房為主。訴求點(diǎn)——家的感覺(jué)七）、客戶來(lái)源：新華路輻射區(qū)域客戶身份：文化人年齡段：30-55歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：1、因工作需要而決定重新置業(yè)或二次置業(yè)；2、看中新華路的文化氛圍和居住環(huán)境而決定在該區(qū)域置業(yè)或再次置業(yè)；戶型要求：此類購(gòu)房者通常以選擇二房或三房為主。訴求點(diǎn)——新華路的文化底蘊(yùn)六、推廣案名的緣起一個(gè)好的推廣名，能夠充分表現(xiàn)房產(chǎn)項(xiàng)目的特征和內(nèi)涵，也能夠表達(dá)出一個(gè)樓盤(pán)的品質(zhì)感，好的推廣名通過(guò)廣告的推廣能很快被消費(fèi)者認(rèn)可和承受。因此我方在此提供了三個(gè)推廣名以供參考：“優(yōu)揚(yáng)時(shí)代”之緣起：提出用“優(yōu)揚(yáng)時(shí)代”，是希望略微軟化一點(diǎn)“新華世紀(jì)園”這一案名的硬度。我們之所以用優(yōu)秀的“優(yōu)”，而不用通常所用的悠揚(yáng)的“悠”，是希望借此來(lái)宣傳并強(qiáng)化本案所處位置的優(yōu)勢(shì)，文化氛圍的濃郁；其二，“揚(yáng)”意在宣揚(yáng)新華路這一文化名街的人文底蘊(yùn)，渲染“午后的新華路在咖啡、梧桐、幽雅環(huán)境中所襯托出的品質(zhì)生活”。同時(shí)希望通過(guò)把本案與東華大學(xué)院區(qū)的對(duì)街來(lái)進(jìn)一步襯托出小區(qū)周邊的文化氛圍，以此吸引消費(fèi)者的關(guān)注。2、“梧桐季節(jié)”的緣起：首先也是希望以此軟化案名的硬度，同時(shí)希望通過(guò)對(duì)新華路上梧桐這一特色的渲染來(lái)引起消費(fèi)者對(duì)幽雅生活的一種向往，借此進(jìn)一步加深對(duì)本案區(qū)域生活氛圍的渲染力度。3、“午后風(fēng)景”的緣起：顧名思義，用“午后”渲染的還是新華路午后的生活風(fēng)情——“寧?kù)o、幽雅、恬靜”。而“風(fēng)景”是希望通過(guò)對(duì)午后新華路的環(huán)境描述來(lái)引伸出本案的綠化環(huán)境，花的語(yǔ)言是最美的，是人類生命中不可缺少的事物；而樹(shù)是為人類制造清新空氣的守護(hù)神，利用鮮花和綠蔭為住宅小區(qū)帶來(lái)的生活環(huán)境這一朦朧感覺(jué)來(lái)帶動(dòng)消費(fèi)者的遐想。七、推廣核心概念通過(guò)上面對(duì)客戶的定位分析，以及大量的市場(chǎng)調(diào)研論證，并對(duì)本案產(chǎn)品的細(xì)化提升，在此提出我們針對(duì)本案的核心推廣概念，希望借此樹(shù)立本案產(chǎn)品有別于本區(qū)域的獨(dú)特生活品質(zhì)，居住環(huán)境和生活品位。新華路上的最后貴族優(yōu)揚(yáng)時(shí)代——新古典主義演繹新華路上的最后貴族“新華路”的具體表現(xiàn)方式：通過(guò)對(duì)新華路寧?kù)o的生活環(huán)境開(kāi)展描述通過(guò)廣告等推廣形式點(diǎn)綴出新華路獨(dú)有的景觀特色突出作為文化街的深厚文化底蘊(yùn)借鑒**國(guó)際電影節(jié)展辦地的渲染來(lái)突出本案區(qū)域的優(yōu)勢(shì)營(yíng)造一種高雅時(shí)尚生活圈的感性理念“最后貴族”的具體表現(xiàn)方式季節(jié)的變換中有悠揚(yáng)的音樂(lè)迎送您在每一天高雅的VIP小區(qū)會(huì)所您全家的唯一個(gè)性化物業(yè)管理、完善的配套社區(qū)服務(wù)多重保安系統(tǒng)，保護(hù)您全家在每一天合理分隔的居住空間，從此有了更加寬闊舒適的生活空間智能化的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)，讓世界從此靠近您八、廣告總精神廣告總精神是對(duì)樓盤(pán)的所有賣(mài)點(diǎn)開(kāi)展提煉揉成精華，整個(gè)樓盤(pán)的推廣都以此為推廣基準(zhǔn)。廣告總精神的推出將進(jìn)一步拉升本案的樓盤(pán)形象，為房產(chǎn)的銷售奠定根底。核心概念提煉：擁抱東華學(xué)府優(yōu)雅氣質(zhì)，揚(yáng)溢新華路的異國(guó)情調(diào)——優(yōu)揚(yáng)時(shí)代！九、新華世紀(jì)園企劃思路、賣(mài)點(diǎn)收集及提煉流程圖建筑規(guī)劃賣(mài)點(diǎn)收集及提煉發(fā)展商背景收集及提煉板塊賣(mài)點(diǎn)的收集及提煉建筑規(guī)劃賣(mài)點(diǎn)收集及提煉發(fā)展商背景收集及提煉板塊賣(mài)點(diǎn)的收集及提煉物業(yè)管理、會(huì)所賣(mài)點(diǎn)收集及提煉周邊配套、交通及發(fā)展前景賣(mài)點(diǎn)收集及提煉環(huán)境規(guī)劃賣(mài)點(diǎn)收集及提煉物業(yè)管理、會(huì)所賣(mài)點(diǎn)收集及提煉周邊配套、交通及發(fā)展前景賣(mài)點(diǎn)收集及提煉環(huán)境規(guī)劃賣(mài)點(diǎn)收集及提煉建材賣(mài)點(diǎn)收集及提煉導(dǎo)視策略收集及提煉建材賣(mài)點(diǎn)收集及提煉導(dǎo)視策略收集及提煉房型賣(mài)點(diǎn)收集及提煉房型賣(mài)點(diǎn)收集及提煉媒介策略收集及提煉媒介策略收集及提煉（一）發(fā)展商理念篇賣(mài)點(diǎn)概念提煉：上市集團(tuán)公司全力打造新華路上的最后新貴！創(chuàng)造適宜的生活空間，打造低密度的時(shí)尚生活，造就生態(tài)社區(qū)，將來(lái)這都是我們一直在追求的現(xiàn)代住宅理念；房子成為生活、文化的一部分，讓住宅成為您身份的代言詞，房子價(jià)值不在是建筑本身這么簡(jiǎn)單。（二）建筑規(guī)劃篇{新貴族生活的根底}社區(qū)規(guī)劃賣(mài)點(diǎn)分析概念提煉：佇立新華路，回味昔日榮耀與今日都市生活的全新對(duì)白！整個(gè)地塊南臨新華路、北臨市區(qū)中央主干道***路立體高架網(wǎng)絡(luò)、西面有輕軌相伴；由規(guī)劃興建中的七幢板式小高層構(gòu)成了一個(gè)區(qū)域性大型社區(qū)。20%的主題景觀綠化設(shè)置位于四號(hào)樓前，同時(shí)配合各個(gè)組團(tuán)式綠化景觀構(gòu)成了一個(gè)11000平方米，覆蓋率達(dá)40%的小區(qū)綠化。本項(xiàng)目的車(chē)行路網(wǎng)是由環(huán)形主干道組成，人行路網(wǎng)一部分為沿車(chē)行環(huán)道的人行道（包括深入單體的支路），另一部分為小區(qū)主軸。小區(qū)的車(chē)行道為環(huán)路，在路的轉(zhuǎn)彎處應(yīng)考慮設(shè)置景觀點(diǎn)，如一棵樹(shù)、小型雕塑、一塊奇石等。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，小區(qū)停車(chē)位的配置不少于戶數(shù)的50%，目前較高配置的小區(qū)此比例已到達(dá)80%。本項(xiàng)目總戶數(shù)382戶，總停車(chē)位269個(gè)，占總戶數(shù)的70.14%。本項(xiàng)目的地面停車(chē)位建議采用植草磚形式。同時(shí)在停車(chē)位旁和車(chē)輛出入的道路交叉口，且莫設(shè)置兒童游戲場(chǎng)所。在景觀布置上，除了由7號(hào)樓、4號(hào)樓和8號(hào)樓的小區(qū)會(huì)所共享的主題綠化外；各個(gè)樓宇之間還有若干個(gè)獨(dú)成體系的小型組團(tuán)綠化和景觀小品，對(duì)小區(qū)開(kāi)展了有機(jī)的分隔。但我們從中也不難看出，1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓和5號(hào)樓的位置相對(duì)于另外三個(gè)樓盤(pán)來(lái)講，無(wú)論是***還是視覺(jué)都將受到一定的影響。建筑立面風(fēng)格概念提煉：感受新古典的海派生活風(fēng)情！綜述：小區(qū)整體訴求的是新古典建筑主義風(fēng)格，重視外墻立面的可塑性和色彩上的搭配。而在此需要注意的是會(huì)所立面?zhèn)€的改造，由于會(huì)所是屬于舊樓翻新，所以在外立面的改造上需要與小區(qū)有一個(gè)可比性，但同時(shí)在充分考慮到功能使用的前提下也應(yīng)該使其與小區(qū)有一個(gè)柔和的延續(xù)和銜接，防止在視覺(jué)上產(chǎn)生較大的差異感，而破壞小區(qū)的整體效果。建議：窗及玻璃窗作為建筑相當(dāng)重要的組成部分，它是室內(nèi)與室外交流的空間。窗要透入陽(yáng)光、引入景色。開(kāi)窗的大小和位置對(duì)房間光線有著相當(dāng)大的影響。窗套和窗體本身的顏色和線條，對(duì)于外立面的奉獻(xiàn)也是不可估量的。若是運(yùn)用得當(dāng)，將會(huì)取得意想不到的結(jié)果。本項(xiàng)目的窗采用彩鋁噴塑的材質(zhì)，色彩的選擇上以墨綠色亞光為宜。由于彩鋁的材質(zhì)纖巧精致，與本項(xiàng)目立面沉穩(wěn)的風(fēng)格有所出入，故建議以厚重古樸的窗套增強(qiáng)窗的質(zhì)感，配合整體風(fēng)格。在色彩處理上建議與局部的主墻體色彩相協(xié)調(diào)，可考慮使用相同色系的面磚。部分部位的凸窗處理：凸窗產(chǎn)生的窗臺(tái)，將對(duì)外立面有一定的影響，而且窗臺(tái)容易產(chǎn)生雨水印記，在凸窗臺(tái)的處理上要多加考慮。窗臺(tái)的兩側(cè)是剪切應(yīng)力集中區(qū)域，要防止這些部位的開(kāi)裂和漏水。本項(xiàng)目的定位為中、高檔建筑，其玻璃建議采用5mm的綠色浮法玻璃或是雙層玻璃。陽(yáng)臺(tái)工藝本項(xiàng)目的陽(yáng)臺(tái)宜用鐵藝欄桿，或是局部結(jié)合仿天然石材的實(shí)體墻，造型宜簡(jiǎn)潔古樸和實(shí)用。建議不要使用玻璃等較為喧嘩的材質(zhì)，應(yīng)以亞光質(zhì)感為佳。欄桿的防銹工藝應(yīng)得到重視，以免今后出現(xiàn)物業(yè)管理的困難和外觀的破壞。若是成本允許，建議采用地碳鍛打的A3鋼為材料的鐵藝。要注意陽(yáng)臺(tái)與單體連接部位在受力后產(chǎn)生裂縫的問(wèn)題，由于現(xiàn)澆樓板的原因，該部位出現(xiàn)裂縫后極易引起樓下天花板與墻體連接部位的滲水?？煽紤]增加防水措施或加強(qiáng)該節(jié)點(diǎn)的結(jié)構(gòu)處理。腰線腰線的高度可以考慮兩種方式：1）一層以下部位使用仿石涂料，顏色以青灰色和天然石材的黃紅色為宜。仿石形狀和大小建議采用30*60mm。2）僅余頂層和越層采用較淺的顏色，其他采用深色的外墻涂料做腰線。在腰線的大色塊中應(yīng)穿插顏色出挑、寬度適合的橫向線條，集中視線、沖破單調(diào)。**較為潮濕，腰線以下部位采用涂料，其防潮防水等工藝需要仔細(xì)推敲，以免在交房后出現(xiàn)不必要的麻煩。室外管道由于**四季分明，冬季最低氣溫可到零下，暴露在室外管道的管道較少，基本為雨水管和污水透氣管、空調(diào)機(jī)出水管這幾種。其中前兩種一定是設(shè)置在北面，空調(diào)機(jī)出水管需要配合空調(diào)機(jī)位設(shè)置，會(huì)有一部分出現(xiàn)在南立面上，可考慮將他們盡量安裝在東西側(cè)面的墻體上；由于管道細(xì)小，一般不會(huì)影響立面效果。室外管道需要考慮的是老化問(wèn)題，目前一般采用u-pvc管道，建議在品牌的選擇上慎重考慮。若是有特殊需要，可采用帶有保暖層的管道。煙道主要是防止油煙倒回的問(wèn)題，一定要在每戶人家的排煙出口處按裝止逆閥，在屋頂?shù)某鰺熆诎惭b防風(fēng)掛板。但在屋頂?shù)牟课?，出煙口的設(shè)置位置和形狀要考慮配合整體風(fēng)格。空調(diào)機(jī)位空調(diào)機(jī)位應(yīng)設(shè)立在立面較為隱蔽的地方，在平面上需考慮空調(diào)送風(fēng)管距離不能過(guò)長(zhǎng)，同時(shí)需滿足空調(diào)散熱通風(fēng)的要求。建議盡可能不要將空調(diào)機(jī)放在各家的陽(yáng)臺(tái)上，雖然對(duì)外立面美觀有一定的奉獻(xiàn)，但是對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)抗性較大，也不利于實(shí)現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)真正的作用。有些建筑在空調(diào)室外機(jī)外側(cè)添加了百葉簾較為美觀，但要考慮對(duì)散熱的影響程度如何以及外立面的和諧統(tǒng)一。建議空調(diào)擱板采用鋼筋混凝土材質(zhì)，若是有可能在擱板的上表面設(shè)置直角型的預(yù)埋件，并做好防銹處理。以利于今后業(yè)主安裝空調(diào)的方便和牢固，以及物業(yè)管理上的便利。建議空調(diào)數(shù)目的估計(jì)上要充分考慮到廳、主臥、次臥的需要，北面小房間的空調(diào)位置盡可能考慮，不然今后業(yè)主在安裝空調(diào)時(shí)采用的三角支架極易生銹，影響外觀。建議空調(diào)擱板和空調(diào)排水管之間的距離要近，盡量滿足一般空調(diào)機(jī)自帶出水管的長(zhǎng)度要求。不然，兩段排水管之間的接口極易斷開(kāi)，引起麻煩。景觀規(guī)劃篇景觀整體布局產(chǎn)品分析：總體上來(lái)說(shuō)，本案景觀規(guī)劃的主題是為新海派的設(shè)計(jì)風(fēng)格，通過(guò)靈活的構(gòu)思，形成一個(gè)由主題景觀綠地與小型組團(tuán)式綠地、點(diǎn)綴景觀相結(jié)合構(gòu)成的景觀模式；同時(shí)通過(guò)對(duì)小區(qū)中部（4號(hào)樓）樓棟底層架空的手法來(lái)弱化由于4號(hào)樓的建筑位置所給本案全局造成的缺陷和小區(qū)前后的連貫性；盡量防止因?yàn)?號(hào)樓所處的位置給本案整體的一個(gè)延伸所帶來(lái)的缺陷。概念提煉：自然和諧的生活空間?。ㄈ┉h(huán)境規(guī)劃概念總提煉在這里讓您感受的是人要安康，一切空間也要求安康。更強(qiáng)調(diào)人與空間的安康共存。在這里安康法則充分發(fā)揮他的執(zhí)法性，對(duì)您身邊的空間嚴(yán)格度衡，每寸空間要求做到安康合格。讓您可以生活在充滿陽(yáng)光綠意的生活空間里。總的概念提煉：新華路上的唯一擁有超過(guò)40%綠化的時(shí)尚都市?。ㄌ貏e建議：邀請(qǐng)專業(yè)的知名環(huán)境設(shè)計(jì)師來(lái)執(zhí)筆）（四）商配篇分析：本區(qū)域擁有相當(dāng)完善的交通地理優(yōu)勢(shì)：輕軌線、***路主干道、內(nèi)環(huán)線高架；同時(shí)又緊鄰名校資優(yōu)區(qū)：東華大學(xué)、交通大學(xué)；相當(dāng)完善齊全的區(qū)域生活配套優(yōu)勢(shì)，緊鄰虹橋、淮海、靜安、***和徐匯五大商圈。概念提煉：成熟街區(qū)帶來(lái)應(yīng)有盡有的生活便利，從此生活更輕松?。ㄌ貏e提示：將在本案正南面的新華路隧道上方由東華大學(xué)興建一座綜合型擁有游泳池等設(shè)施的健身場(chǎng)館）（五）物業(yè)管理篇（因未展開(kāi)工作，所以只有概念提煉及產(chǎn)品建議）1、區(qū)配套及物業(yè)管理建議{享受生活的最正確保證}概念提煉：風(fēng)雨無(wú)阻的貼心好管家！社區(qū)配套建議采用散點(diǎn)式的布局方法，以沿街商業(yè)街、體育中心、休閑街、庭院中的服務(wù)設(shè)施組成；社區(qū)配套有一部分是作為對(duì)小區(qū)業(yè)主服務(wù)的，主要通過(guò)物業(yè)管理費(fèi)用的方式經(jīng)營(yíng)；另外一部分作為收費(fèi)的服務(wù)性項(xiàng)目，可以對(duì)業(yè)主或是外來(lái)人員開(kāi)放，通過(guò)收取服務(wù)費(fèi)以保證收支平衡。這部分配套項(xiàng)目可根據(jù)實(shí)際需要制定標(biāo)準(zhǔn)的高低。本項(xiàng)目物業(yè)管理的模式，是人性化的服務(wù)。這需要增加更多的細(xì)節(jié)的、人性化的服務(wù)項(xiàng)目支撐。社區(qū)配套位置分布建議要考慮到物業(yè)管理上的便利。以下是我司對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)配套服務(wù)的建議：公共服務(wù)項(xiàng)目（不另收取費(fèi)用）專項(xiàng)、配套有償服務(wù)1、二十四小時(shí)保安，消防和車(chē)輛管理；1、各項(xiàng)健身、娛樂(lè)活動(dòng)2、公共場(chǎng)所保潔；2、餐飲、酒吧；3、公共綠化園藝保養(yǎng)和培植；3、保健、醫(yī)療；4、住宅區(qū)生活垃圾收集和清倒；4、美發(fā)美容；5、公共設(shè)施的維修和保養(yǎng)5、提供小型商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所及服務(wù)；6、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；6、傳真、復(fù)印、打字；7、組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)；7、園藝；8、定時(shí)對(duì)私家花園開(kāi)展草坪修整，除雜草；8、臨時(shí)照看孩童；9、代收代繳水電費(fèi)；9、鐘點(diǎn)清潔；10、代收代繳有線電視收視費(fèi)；10、老人、病人的護(hù)理；11、代辦報(bào)刊訂閱和收發(fā)、郵件收發(fā)；11、禮儀服務(wù)；12、代叫出租車(chē)；12、禮品速遞（限于市區(qū)）；13、代聘司機(jī)；13、代管房屋；14、代請(qǐng)保姆；14、代理房屋租賃；15、代請(qǐng)家教；15、機(jī)動(dòng)車(chē)輛清洗；16、代請(qǐng)私人保健醫(yī)生；16、住宅水電設(shè)施的維修（免人工費(fèi)）；17、代辦暫住證；17、住宅外墻的清洗和粉刷（免人工費(fèi)）18、代辦保險(xiǎn)；18、四季暖房花卉供給及代為養(yǎng)護(hù)。19、代訂生日蛋糕、花籃；20、代聘裝潢設(shè)計(jì)、施工單位；21、代訂飛機(jī)、輪船、汽車(chē)、火車(chē)票；22、私宅報(bào)警器日常檢查和維護(hù)；23、大件物品搬運(yùn)（區(qū)內(nèi)）。2、小區(qū)智能化建議概念提煉：生活原來(lái)可以如此輕松安逸！A、安保系統(tǒng)項(xiàng)目一覽表：項(xiàng)目確定實(shí)施部分待定部分紅外線周界報(bào)警確定實(shí)施出入口及重點(diǎn)區(qū)域監(jiān)控系統(tǒng)確定實(shí)施訪客對(duì)講系統(tǒng)確定實(shí)施家庭緊急報(bào)警系統(tǒng)確定實(shí)施電子訓(xùn)更確定實(shí)施B、小區(qū)管理系統(tǒng)項(xiàng)目一覽表：項(xiàng)目確定實(shí)施部分待定部分寬帶網(wǎng)智能一卡通車(chē)輛出入管理，收費(fèi)管理（會(huì)所）電子公告提供各種信息及公告，作為與客戶聯(lián)系的工具音樂(lè)（包括緊急廣播）自動(dòng)三表處理（包括晝夜電表）目前閔行區(qū)還沒(méi)有實(shí)施該項(xiàng)服務(wù)。凈水設(shè)備（布管線或每戶提供設(shè)備）待定灑水設(shè)備垃圾處理設(shè)備根據(jù)以上的項(xiàng)目一覽表，我司建議把本案的智能化配置分為以下四個(gè)系統(tǒng)：1．多媒體信息通訊與服務(wù)智能化小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)，提供寬帶網(wǎng)有線電視中視網(wǎng)等公網(wǎng)的接入。基本功能：提供話音通信，模擬視頻點(diǎn)播，高速I(mǎi)NTERNET接入?？稍旃δ埽禾峁?shù)字視頻廣播，視頻點(diǎn)播（VOD）基準(zhǔn)視頻點(diǎn)播（NVOD）和其他多媒體服務(wù)。2．社區(qū)安全防范系統(tǒng)完整的社區(qū)安全防范系統(tǒng)包括:小區(qū)周界防范報(bào)警系統(tǒng)、小區(qū)、重要部位監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇訪客系統(tǒng)，家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、背景音響及緊急廣播系統(tǒng)，車(chē)輛出入管理系統(tǒng)。1）小區(qū)周界防范報(bào)警系統(tǒng)基本功能：在住宅小區(qū)周?chē)O(shè)置紅外線，微波探測(cè)裝置，并與管理主機(jī)相連，發(fā)現(xiàn)盜者后能自動(dòng)向安保報(bào)警，同時(shí)還顯示具體路段和方位，并在管理中心計(jì)算機(jī)上有自動(dòng)記錄報(bào)警信息外，報(bào)警系統(tǒng)還應(yīng)具備有防止小動(dòng)物跨越而造成誤報(bào)警的能力?？蛇x功能：使用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)（CCTV）對(duì)小區(qū)周邊實(shí)施監(jiān)控，必要時(shí)實(shí)現(xiàn)小區(qū)報(bào)警與各系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。2）家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)基本功能：在住戶室內(nèi)以及戶門(mén)和陽(yáng)臺(tái)外窗配置便于布防與撤防的報(bào)警系統(tǒng)，當(dāng)室內(nèi)發(fā)生煤氣泄漏，火災(zāi)或可疑進(jìn)入時(shí)會(huì)自動(dòng)發(fā)聲、發(fā)光報(bào)警，并將警戒信號(hào)傳到管理中心，在室內(nèi)設(shè)置家庭緊急求助和報(bào)警按鈕?？稍旃δ埽杭彝ッ簹猓ㄌ烊粴猓┻M(jìn)氣管設(shè)置自動(dòng)開(kāi)關(guān)，在發(fā)生泄漏時(shí)，能自動(dòng)報(bào)警并切斷進(jìn)線，家庭報(bào)警和求助信息反映到管理中心的同時(shí)能夠自動(dòng)撥通事先設(shè)置的系統(tǒng)，通知有關(guān)人員。3）樓宇訪客門(mén)禁系統(tǒng)基本功能：安裝具有電控門(mén)鎖的安全防盜門(mén)和對(duì)講式門(mén)禁系統(tǒng)。可造功能：樓宇訪客門(mén)禁系統(tǒng)采用可視對(duì)講系統(tǒng)，電控門(mén)鎖有鑰匙開(kāi)鎖功能外，還可設(shè)置密碼開(kāi)鎖功能，該系統(tǒng)還能與小區(qū)管理中心聯(lián)網(wǎng)，也可對(duì)出入情況開(kāi)展記憶與儲(chǔ)存。4）小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng)基本功能：通過(guò)在小區(qū)主要出入口，樓宇進(jìn)出口，消防通道，停車(chē)場(chǎng)（停車(chē)庫(kù)），供水供電重點(diǎn)部位設(shè)置探測(cè)器或電視攝像機(jī)，實(shí)施聯(lián)網(wǎng)和信息存貯，發(fā)現(xiàn)情況后能及時(shí)將管理信息傳輸至小區(qū)安保值班部門(mén)?？蛇x功能：實(shí)現(xiàn)小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng)與110報(bào)警系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)。5）巡更系統(tǒng)可選功能：自小區(qū)相應(yīng)位置設(shè)置巡更信息，巡邏人員裝備電子巡更器，管理中心設(shè)置巡更系統(tǒng)，使巡邏人員的巡邏時(shí)間、位置能通過(guò)管理機(jī)記錄和顯示，從而進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)巡邏人員的管理。6）背景音響及緊急廣播系統(tǒng)基本功能：在小區(qū)內(nèi)設(shè)置有線廣播系統(tǒng)，以備在必要或緊急情況下開(kāi)展廣播可選功能：在小區(qū)內(nèi)有線廣播的根底上，進(jìn)一步提高音質(zhì)效果，作為日常小區(qū)范圍內(nèi)的背景音樂(lè)，以優(yōu)化小區(qū)的環(huán)境氛圍。7）車(chē)輛出入管理系統(tǒng)基本功能：在實(shí)行人車(chē)分流的前提下，通過(guò)智能卡等形式自動(dòng)識(shí)別出入車(chē)輛，自動(dòng)開(kāi)合通道記錄和顯示車(chē)輛停留時(shí)間并開(kāi)展自動(dòng)收費(fèi)。可選功能：對(duì)車(chē)輛出入控制與管理的同時(shí)，對(duì)車(chē)輛泊位實(shí)行聯(lián)動(dòng)控制與管理。3．社區(qū)服務(wù)物業(yè)管理1）樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)：基本功能：對(duì)小區(qū)的輸配電設(shè)備，給排水設(shè)備冷熱源開(kāi)展參數(shù)監(jiān)視和自動(dòng)控制；對(duì)路燈、公共區(qū)域的照明（包括道路、景觀、冷光）設(shè)備開(kāi)展監(jiān)控。監(jiān)控電梯，當(dāng)電梯出故障時(shí)，能立即顯示故障狀態(tài)，運(yùn)行方向及所在樓層位置，還能保持乘客的聯(lián)絡(luò)通話。可選功能：監(jiān)視小區(qū)的供水質(zhì)量園林綠化實(shí)行澆灌自動(dòng)控制以所有監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)開(kāi)展集中管理電梯內(nèi)設(shè)置攝像機(jī)公共設(shè)施集中控制信息與相應(yīng)的管理部門(mén)或?qū)I(yè)維修部門(mén)聯(lián)網(wǎng)。2）社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理系統(tǒng)基本功能：三表出戶，采用儲(chǔ)值IC卡的方式實(shí)現(xiàn)自動(dòng)計(jì)費(fèi)。目前不贊成遠(yuǎn)程抄表，因?yàn)橐皇怯行┕檬聵I(yè)部門(mén)不允許，二是造成二次收費(fèi)的難題。配置實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化服務(wù)，收費(fèi)、小區(qū)業(yè)主情況等數(shù)據(jù)庫(kù)資料。在小區(qū)內(nèi)設(shè)立電子公告牌，顯示有關(guān)公共信息合物業(yè)管理信息。可選功能：在小區(qū)內(nèi)部實(shí)行IC卡一卡通，住戶可以用電子錢(qián)包在小區(qū)內(nèi)消費(fèi)。小區(qū)自動(dòng)抄表系統(tǒng)與公用事業(yè)管理部門(mén)聯(lián)網(wǎng)。小區(qū)物業(yè)管理信息于其他小區(qū)，上級(jí)物業(yè)管理部門(mén)和相關(guān)單位或部門(mén)聯(lián)網(wǎng)。住戶能網(wǎng)上查詢小區(qū)物業(yè)管理信息。網(wǎng)上購(gòu)物與網(wǎng)上閱讀。4．家庭智能控制系統(tǒng)基本功能：家用電器的自動(dòng)與遠(yuǎn)程控制內(nèi)容包括電話遠(yuǎn)程編碼控制，室內(nèi)有線或無(wú)線遙控通過(guò)家庭信息總線將居室的家用電器開(kāi)展智能化控制?？蛇x功能：通過(guò)電話遠(yuǎn)程編碼結(jié)合遙控裝置、時(shí)間程序、實(shí)現(xiàn)對(duì)空調(diào)、電視、燈具、窗簾等家用電器和生活設(shè)施的遠(yuǎn)程實(shí)施控制。（六）房型篇概念提煉：隨心所欲的居住空間，推窗即景的寫(xiě)意生活！房型分析：二號(hào)樓B型：（單位：平米）總面積客廳餐廳活動(dòng)室房1房2房321.8618.516.7211.2910.92房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)4.64.257.151.565.861.98優(yōu)點(diǎn)：客廳面寬達(dá)4.5米；餐廳、客廳分隔明確；臥室和餐廳、客廳分別集中于不同區(qū)域，做到動(dòng)靜分區(qū)；三間房中有兩間房是朝南；采用凸窗，觀景范圍更大缺點(diǎn)：餐廳為暗廳；分戶門(mén)到客廳之間一塊區(qū)域無(wú)法充分利用；二號(hào)樓C型：（單位：平米）總面積客廳、餐廳活動(dòng)室房1房2房3約11538.4815.8712.24房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)6.937.155.271.98優(yōu)點(diǎn)：會(huì)客、娛樂(lè)、用餐區(qū)和休息區(qū)明確分隔開(kāi)來(lái)；全部采用凸窗，觀景范圍更大；臥室較為方正；廚房做到干濕分離；5．主臥、次臥通風(fēng)狀況良好；缺點(diǎn)：1.客廳面寬4米，在目前**購(gòu)房者心目中該面寬偏?。?．從分戶門(mén)到生活陽(yáng)臺(tái)之間進(jìn)深太長(zhǎng)，會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)不適感；五號(hào)樓B3型：（單位：平米）總面積客廳、餐廳活動(dòng)室房1房2房3約14037.617.0210.6414.3房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)5.294.507.261.765.801.98優(yōu)點(diǎn)：客廳面寬達(dá)4.4米；客廳方正；餐廳、客廳分隔明顯；主臥內(nèi)有衛(wèi)生間，兩間次臥也都靠近衛(wèi)生間，晚間上衛(wèi)生間方便；缺點(diǎn)：主臥通風(fēng)不良；餐廳為暗間；五號(hào)樓B4型：（單位：平米）總面積客廳、餐廳活動(dòng)室房1房2房3約13536.1017.0213.029.56房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)5.895.296.965.322.16優(yōu)點(diǎn)：客廳、主臥都朝南；13.02平米的房間開(kāi)有東南向窗，較好地解決了該房的采光問(wèn)題；廳房都較方正；客、餐廳與臥室分隔明顯；采用凸窗；缺點(diǎn)：分戶門(mén)至生活陽(yáng)臺(tái)間進(jìn)深較長(zhǎng)；餐廳為暗間；主臥不通風(fēng)；五號(hào)樓D型：（單位：平米）總面積客、餐廳衛(wèi)生間3工人房房1房2房3約20043.051.044.6422.7814.0012.09房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)11.909.406.908.251.908.944.64優(yōu)點(diǎn)：客廳面寬達(dá)4.7米；五間房中由三間是朝南；客、餐廳與房完全分隔；餐廳開(kāi)有西向窗，是餐廳成為明窗；公用衛(wèi)生間做到干濕分離；缺點(diǎn)：分戶門(mén)至14平米房之間的一塊區(qū)域不能充分利用；主臥不通風(fēng)；一號(hào)樓4-9層房型：（單位：平米）套內(nèi)面積客廳餐廳活動(dòng)室房1房2房3130.2926.2220.3019.0817.7012.87房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)7.565.768.972.035.54.3優(yōu)點(diǎn)：客廳面寬達(dá)4.6米；客廳和三間房中的兩間房都是朝南；廚房做到干濕分離；客廳和餐廳分隔明顯；缺點(diǎn)：餐廳為暗間；主臥不通風(fēng)；五號(hào)樓E型：（單位：平米）套內(nèi)面積客廳、餐廳活動(dòng)室房1房2房3124.5243.0522.7813.339.90房4衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2廚房?jī)?chǔ)藏室生活陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)6.806.658.253.4010.36優(yōu)點(diǎn)：客廳和兩間房都朝南；客廳面寬達(dá)4.7米；廚房做到干濕分離；生活陽(yáng)臺(tái)達(dá)10.36平米；缺點(diǎn)：客廳、餐廳難以做到分隔明確；主臥不通風(fēng)；靠近分戶門(mén)的一塊區(qū)域基本上被浪費(fèi)掉了；（七）會(huì)所概念提煉：關(guān)心備之的私人醫(yī)療顧問(wèn)！建議：當(dāng)今社會(huì)，安康是一切的根底，沒(méi)有了安康就意味著失去一切，由于工作的緣故，現(xiàn)今有許多成年人都處于一種亞安康的狀態(tài)之下，所以通過(guò)在小區(qū)設(shè)立醫(yī)療診所，為小區(qū)業(yè)主提供一站式安康服務(wù)將是一個(gè)相當(dāng)可行的建議。產(chǎn)品建議：桌球室、乒乓球室、美容中心、親子游戲室、才藝教室、室外游泳池及觀景平臺(tái)十、建材及施工篇：概念提煉：沒(méi)有質(zhì)量美麗將不堪一擊工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建議表：工程內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)地基根底主體確保100%到達(dá)國(guó)家驗(yàn)收評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)合格以上的要求。屋面互棱平直，瓦片不翹角，不破損，不污染，確保三年內(nèi)無(wú)任何滲漏現(xiàn)象樓地面嚴(yán)格控制“三起一裂”（起皮、起殼、起皺、開(kāi)裂），嚴(yán)格控制樓地面的平整度（地坪標(biāo)高一致，地坪不能起沙、起殼、踢腳角線平整）門(mén)窗確保安裝平整、順直、密封、門(mén)窗關(guān)啟靈活，材質(zhì)光潔。內(nèi)外墻裝修墻面平整，色澤均勻，確保不出現(xiàn)起沙、起皮等現(xiàn)象，陰陽(yáng)角、線角方正，順直。給排水符合國(guó)家安裝標(biāo)準(zhǔn)，一戶一表。水管接口處嚴(yán)密，不滲漏。鑄鐵管用瀝青、黑油漆涂覆，不生銹。污水、廢水分流，排水暢通。電氣安裝符合國(guó)家安裝標(biāo)準(zhǔn)，一戶一表，有線電視、電話線預(yù)留。開(kāi)關(guān)、插座安裝牢固，絕緣接地符合規(guī)范。十一、導(dǎo)示策略“新華世紀(jì)園”相對(duì)其他競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案而言，地理位置并不是最正確，因此導(dǎo)示系統(tǒng)的建立是必然的。導(dǎo)示系統(tǒng)的好壞，影響到樓盤(pán)本身的品質(zhì)感。往往導(dǎo)示系統(tǒng)可以成為他們對(duì)樓盤(pán)的第一印象，因此也要具有一定的親和力，因?yàn)橐龑?dǎo)客戶的消費(fèi)是我們的首要任務(wù)。建議及作用:燈桿旗：從新華路至凱旋路，一路上燈桿旗的制作，對(duì)客戶尋找本案起到了好的作用；交通指示牌：在***路、定西路口設(shè)置交通路牌,引導(dǎo)客戶光臨“新華世紀(jì)園”；大型看板：樹(shù)“新華世紀(jì)園”建筑外立面，并配以指示標(biāo)記，使客戶能夠清晰的看到位置。售樓處門(mén)外停車(chē)區(qū)導(dǎo)示：引導(dǎo)客戶停車(chē)，很好的安排客戶秩序停車(chē)，從小細(xì)節(jié)反映發(fā)展商的細(xì)心。工地圍板工地旗：鮮艷，引導(dǎo)客戶參觀工地現(xiàn)場(chǎng)，了解基地建筑面積。精神堡壘：整個(gè)導(dǎo)示系統(tǒng)的核心，凸現(xiàn)整個(gè)樓盤(pán)的品質(zhì)，使客戶覺(jué)得樓盤(pán)的包裝優(yōu)質(zhì)，能給客戶一個(gè)良好的第一印象。樣板區(qū)公告牌：樣板區(qū)設(shè)立大型導(dǎo)示，引導(dǎo)客戶進(jìn)入樣板區(qū)，同時(shí)以人性化設(shè)計(jì)呈現(xiàn)，使消費(fèi)者產(chǎn)生親切感，對(duì)樣板房產(chǎn)生好奇心，從而起到良好的促進(jìn)銷售作用。小區(qū)內(nèi)導(dǎo)示旗：不僅僅是起到導(dǎo)示的作用，同時(shí)還渲染了小區(qū)的氣氛，也起了廣告作用，提高了本案的品牌形象。公共告示牌：以公益為主題，呈現(xiàn)人性化的設(shè)計(jì)（如小草在睡覺(jué)，請(qǐng)勿打擾）每個(gè)主題景觀設(shè)立標(biāo)牌。概念提煉：我家就住“優(yōu)揚(yáng)時(shí)代——新華世紀(jì)園”十二、售樓處策略目的：作為表達(dá)樓盤(pán)整體形象的窗口，售樓處位置設(shè)置的合理與否，包裝效果的優(yōu)劣將直接影響到發(fā)展商的整體形象，同時(shí)也是發(fā)展商文化內(nèi)涵與總體實(shí)力的直觀表現(xiàn)。而我們的目的就是希望通過(guò)對(duì)售樓處的設(shè)置包裝來(lái)向市場(chǎng)傳遞一個(gè)信息。建議售摟處應(yīng)該分成六個(gè)，區(qū)域動(dòng)線分明，功能區(qū)分明確，便于業(yè)務(wù)人員在同一區(qū)域的工開(kāi)。1、參觀區(qū)：模型：建議發(fā)展商將此次模型表現(xiàn)整個(gè)“新華世紀(jì)園”，按照標(biāo)準(zhǔn)模式建造，三萬(wàn)方建筑與景觀為主,其他項(xiàng)目可相對(duì)虛化，主次必須分明，模型體相對(duì)漂亮。模型比例建議1：150，其中環(huán)境與建筑的比例相對(duì)要縮小95%，便于客戶可以很直觀的看到，精細(xì)的呈現(xiàn)小區(qū)的規(guī)劃，并不是給人模糊概念，這樣精致的制作，對(duì)于客戶而言，就不會(huì)盲目的購(gòu)房，而是可以從模型中挑選自己滿意的位置，另外要注意的是模型的制作要留有余地，便于在未來(lái)的開(kāi)發(fā)、規(guī)劃中補(bǔ)充、添加景觀。展板：購(gòu)房流程圖銀行按揭流程圖購(gòu)房裝修知識(shí)圖房型配置圖物業(yè)管理圖單體效果圖景觀效果圖鳥(niǎo)瞰圖環(huán)境平面規(guī)劃圖將其制作成展板形式，分不同推廣階段展出，使業(yè)務(wù)員在與客戶攀談時(shí)，能夠向客戶解釋。簽約室將單獨(dú)建2、洽談區(qū)：洽談區(qū)的風(fēng)格要簡(jiǎn)約，設(shè)計(jì)以線條為主，但又要不失高貴，表達(dá)出品質(zhì)感，洽談區(qū)配備洽談桌椅，色彩柔和。3、應(yīng)接區(qū)：應(yīng)接區(qū)的應(yīng)接臺(tái)相對(duì)要有一定的親和力，建議以曲線條為主，LOGO墻簡(jiǎn)潔明了，不宜復(fù)雜化，使客戶一進(jìn)門(mén)就能感受到本案以人為本的設(shè)計(jì)及人性化的服務(wù)，能夠很快的承受本案，也能很清晰看到LOGO墻。應(yīng)接臺(tái)：可分兩層，一層為接待銷控臺(tái)，二層為主控臺(tái)，二層建造的相對(duì)要高，分兩層的目的是給客戶形成壓迫感，造成心理壓力，有利于業(yè)務(wù)員的銷售說(shuō)辭。4、品位廊：售樓中心可布置一些軟裝飾，如裝飾畫(huà)、鮮花、擺設(shè)等，此處為品位廊，布置風(fēng)格類似于后現(xiàn)代主義。給客戶參觀時(shí)豐富視覺(jué),同時(shí)也使售樓處的氣氛傾向于和諧，自然。襯托現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛。5、現(xiàn)場(chǎng)建材展示廳：塑鋼門(mén)窗保安系統(tǒng)衛(wèi)生器材瓷磚隱蔽工程涂料、地板外墻涂料管道設(shè)施現(xiàn)場(chǎng)展示廳的建立，有利于客戶了解房屋建材設(shè)備，從內(nèi)展示出建筑材料，使客戶感覺(jué)到發(fā)展商的設(shè)想周到，以及提前為消費(fèi)者作出裝修建議。特別建議：增設(shè)簽約室，與洽談室分離銷售道具的建立及作用：樓書(shū)：作為銷售的主要道具，制作精美，樓書(shū)中呈現(xiàn)的賣(mài)點(diǎn)均是該樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)，也使客戶清晰的知道該樓盤(pán)的優(yōu)點(diǎn)，使其對(duì)樓盤(pán)產(chǎn)生好奇心，從而促成其購(gòu)買(mǎi)。本次建議樓書(shū)印刷數(shù)為5000本，樓書(shū)的內(nèi)容包括本案賣(mài)點(diǎn)的優(yōu)化，購(gòu)房須知、簽約須知、物業(yè)管理手冊(cè)，內(nèi)容的充分便于客戶深入了解本案的細(xì)微之處。海報(bào)：海報(bào)通常以單片的形式出現(xiàn)，便于攜帶，閱讀方便，能很快的得知樓盤(pán)的最新消息。銷售價(jià)目表：利于銷售的便利，在業(yè)務(wù)繁忙時(shí)，能夠引導(dǎo)消費(fèi)者自行閱讀，挑選適合自身購(gòu)買(mǎi)能力的房型及樓層。名片：名片上的地址及電話號(hào)碼，便于客戶與業(yè)務(wù)員聯(lián)絡(luò)，提高銷售率。銷售人員制服：統(tǒng)一的制服給人以整潔的感覺(jué)，使客戶覺(jué)得公司整體形象甚好，使業(yè)務(wù)員在與客戶攀談時(shí)留下好印象。中央廣播系統(tǒng)：播放背景音樂(lè)，緩和售樓中心氣氛，表達(dá)人文氣息，給人以聽(tīng)覺(jué)上的享受。對(duì)講機(jī)：物業(yè)高品質(zhì)的表達(dá)，對(duì)內(nèi)提高業(yè)務(wù)效率，便于銷控，便于業(yè)務(wù)員和銷售主管的銷控控制及溝通。特別建議：一條龍的售后服務(wù)：簽約室律師到場(chǎng)，簽約現(xiàn)場(chǎng)銀行當(dāng)場(chǎng)辦理按揭手續(xù)或一次性付款手續(xù)，方便客戶，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)逼定，同時(shí)也增快了銷售速度，使業(yè)務(wù)速戰(zhàn)速?zèng)Q。十三、樣板房選擇思路及策略目的：景觀最為有利的感受面為促進(jìn)樣板房的銷售策略思路：人是感性的，其對(duì)于任何美好事物的認(rèn)同感都是一樣的，所以請(qǐng)客戶參觀裝修精美的樣板房，通過(guò)其在參觀過(guò)程中微妙的心理變化來(lái)牢固樓盤(pán)在他心中的印象，這樣非常容易在參觀完以后得到消費(fèi)者對(duì)于樓盤(pán)的認(rèn)同感，進(jìn)而產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望。樣板房的策略：根據(jù)對(duì)目標(biāo)客戶的分析，及其個(gè)性的了解，來(lái)制定相應(yīng)的裝修樣式，以便在第一時(shí)間內(nèi)爭(zhēng)取到客戶的好感，在此建議采用以下不同風(fēng)格的裝修樣式。風(fēng)格：金碧輝煌的巴洛克宮殿巴洛克藝術(shù)強(qiáng)調(diào)激昂亢奮的感情色彩，在藝術(shù)處理上強(qiáng)化和夸張不平和充溢動(dòng)感的構(gòu)圖和比例，既充滿神秘又充滿昂揚(yáng)的藝術(shù)宮殿氣質(zhì)。從玄觀進(jìn)入一個(gè)色調(diào)極為干凈的空間，門(mén)邊的高墻由絲布和胡桃木建構(gòu)出質(zhì)感，挑高的長(zhǎng)窗飾以精選的深色窗簾，在輕松之中鋪陳出優(yōu)雅的氣氛。在這樣的一個(gè)空間里，家具的每一個(gè)線條、布面的每一種色澤，天花壁紙的圖紋結(jié)構(gòu)，都不是偶然，是恰到好處、不多不少的精致。主臥、客臥、書(shū)房、活動(dòng)室，包括一個(gè)小露臺(tái)都釋放出高貴與休閑的氣韻。風(fēng)格：新古典主義&布藝之家（備受矚目的混合樣式）此種風(fēng)格是近來(lái)備受歡迎的混合風(fēng)格的室內(nèi)裝飾，人們不止?jié)M足一種樣式，而是根據(jù)自己的靈感，創(chuàng)造一個(gè)多種風(fēng)格相互協(xié)調(diào)的舒適空間。客廳中白色的布藝沙發(fā)披上淡茶色的坐毯，沙發(fā)前的地板上鋪上相近色調(diào)的地毯，一張布藝的折疊躺椅配以富有古典意味的幾、小提燈和相框就變成了既有特色又充滿樂(lè)趣的空間。餐廳之中，亞洲情調(diào)與北歐風(fēng)格相結(jié)合，具有民族風(fēng)格的印染頗具特色，時(shí)髦又協(xié)調(diào)的房間盡顯品位。臥室之中日式