重慶市摩圍山景區(qū)旅游開發(fā)總體策劃終稿-cmm100

/目錄第一章策劃總論 5HYPERLINK\l”_Toc205195476”一、策劃緣起 5HYPERLINK\l”_Toc205195477”二、區(qū)域概況 6HYPERLINK\l”_Toc205195478”(一)地理?xiàng)l件 6HYPERLINK\l”_Toc205195479”(二）交通條件 6HYPERLINK\l”_Toc205195480”(三）歷史條件 6(四）經(jīng)濟(jì)條件 7HYPERLINK\l”_Toc205195482”（五)旅游開發(fā)現(xiàn)狀 7HYPERLINK\l”_Toc205195483”第二章項(xiàng)目開發(fā)綜合條件分析 8一、區(qū)域背景 8HYPERLINK\l”_Toc205195485”（一）重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，主城區(qū)中產(chǎn)階層已成規(guī)模 8HYPERLINK\l”_Toc205195486”（二）全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)和“一圈兩翼"戰(zhàn)略帶來發(fā)展機(jī)遇 9二、產(chǎn)業(yè)背景 10_Toc205195489"（二）旅游向郊區(qū)化、短期化、散客化、個性化發(fā)展 10(四）商務(wù)會議旅游比重加大 11HYPERLINK\l”_Toc205195492"第三章旅游資源分析與價值認(rèn)定 12HYPERLINK\l”_Toc205195493"一、摩圍山旅游資源概況 12_Toc205195496”（三）空氣資源 13_Toc205195498”（五）人文資源 13_Toc205195500"（一）摩圍山旅游資源不具有壟斷性 14（二）生態(tài)環(huán)境優(yōu)良與適宜的景區(qū)規(guī)模有利于景區(qū)發(fā)展養(yǎng)生休閑度假 14HYPERLINK\l”_Toc205195502”（三）摩圍山的區(qū)域文化特性與養(yǎng)生度假主題吻合 14_Toc205195504"三、摩圍山游憩價值認(rèn)定 15HYPERLINK\l”_Toc205195505”（一)養(yǎng)生休閑度假 15HYPERLINK\l”_Toc205195506”（二)森林生態(tài)觀光 15HYPERLINK\l”_Toc205195507"（三）鄉(xiāng)村休閑度假 15第四章養(yǎng)生旅游市場機(jī)遇與商業(yè)機(jī)會把握 16_Toc205195510"（一)國民經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展階段，養(yǎng)生休閑等逐漸成為時下旅游熱點(diǎn) 16二、商業(yè)機(jī)會把握 17HYPERLINK\l”_Toc205195513”（一）我國即將進(jìn)入“大眾型”旅游度假時代 17HYPERLINK\l”_Toc205195514”（二）重慶旅游市場：大眾觀光與高端度假市場競爭激烈，摩圍山可契入“大眾養(yǎng)生”休閑度假產(chǎn)品層，成為此類品牌的領(lǐng)先者 18HYPERLINK\l”_Toc205195515"第五章開發(fā)思路、目標(biāo)及戰(zhàn)略 19一、思路分析 19HYPERLINK\l”_Toc205195517”（一)瞄準(zhǔn)細(xì)分市場,精確開發(fā)定位，凝練項(xiàng)目特點(diǎn) 19HYPERLINK\l”_Toc205195518”(二）進(jìn)行大規(guī)模、低成本景觀改造,制造差異競爭優(yōu)勢 19HYPERLINK\l”_Toc205195519”（三）注重產(chǎn)品體驗(yàn)的深化細(xì)化、領(lǐng)先其他已有產(chǎn)品開發(fā)階段 19HYPERLINK\l”_Toc205195520"（四)切入目標(biāo)市場的精神需求,形成重復(fù)消費(fèi)的運(yùn)營結(jié)構(gòu) 20HYPERLINK\l”_Toc205195521"二、總體思路 20HYPERLINK\l”_Toc205195522"（一）主題選擇 20HYPERLINK\l”_Toc205195523”（二）景觀改造 21HYPERLINK\l”_Toc205195524”（三)總體思路 21HYPERLINK\l”_Toc205195525”三、開發(fā)目標(biāo) 21（一)總體目標(biāo) 21HYPERLINK\l”_Toc205195527"（二）階段發(fā)展目標(biāo) 22HYPERLINK\l”_Toc205195528”四、開發(fā)戰(zhàn)略 23HYPERLINK\l”_Toc205195529"（一）精品品牌戰(zhàn)略 23（三)品牌運(yùn)營戰(zhàn)略 23HYPERLINK\l”_Toc205195532”（四）分步實(shí)施戰(zhàn)略 23HYPERLINK\l”_Toc205195533”（五）政企聯(lián)合戰(zhàn)略 23一、總體定位 24二、主題定位 24HYPERLINK\l”_Toc205195537”三、市場定位 24第七章功能分區(qū)與項(xiàng)目結(jié)構(gòu) 25HYPERLINK\l”_Toc205195539"一、功能分區(qū) 25_Toc205195541”（二）生態(tài)養(yǎng)生區(qū) 26HYPERLINK\l”_Toc205195542”（三）文化體驗(yàn)區(qū) 26（四）山林休閑區(qū) 26（五)康體運(yùn)動區(qū) 27（六）度假莊園區(qū) 27_Toc205195549"第八章主要項(xiàng)目策劃 30HYPERLINK\l”_Toc205195550”一、綜合服務(wù)區(qū) 30HYPERLINK\l”_Toc205195551”（一）摩圍山莊養(yǎng)生主題酒店 30HYPERLINK\l”_Toc205195552”(二)天坑花園 30（三）鹽丹隧道 31二、生態(tài)養(yǎng)生區(qū) 31（一）云頂康體修復(fù)中心 31(四)森林醫(yī)療診斷中心 33HYPERLINK\l”_Toc205195559”三、文化體驗(yàn)區(qū) 34_Toc205195561"（二）鹽丹礦泉SPA 34HYPERLINK\l”_Toc205195562"（三）名人養(yǎng)生文化館 38HYPERLINK\l”_Toc205195563”(四）重溫苗蒸堂 38HYPERLINK\l”_Toc205195564”四、山林休閑區(qū) 39HYPERLINK\l”_Toc205195565"（一）天空之城 39（三)花海天湖美顏館 40HYPERLINK\l”_Toc205195568"(四）長壽谷老年社區(qū) 41_Toc205195570”五、康體運(yùn)動區(qū) 43HYPERLINK\l”_Toc205195571”(一)鄉(xiāng)村高爾夫 43(三）滑草場/滑雪場 44HYPERLINK\l”_Toc205195574"（四）環(huán)山山地自行車道 44HYPERLINK\l”_Toc205195575”（五）養(yǎng)生氣功練功基地 44(一）鄉(xiāng)村養(yǎng)生居所 45_Toc205195579”(三)養(yǎng)生度假莊園 45（四）森林木屋村 46第九章旅游形象定位與營銷策劃 46一、旅游形象定位 46HYPERLINK\l”_Toc205195583"（一）旅游形象定位背景 46（二)旅游形象總體定位 48HYPERLINK\l”_Toc205195585”(三)系列宣傳口號 48_Toc205195587”(一）直擊心理需求的營銷理念 49HYPERLINK\l”_Toc205195588"（二)營銷策略 50HYPERLINK\l”_Toc205195589"三、營銷活動策劃 52HYPERLINK\l”_Toc205195590”（一）最健康的生活方式評選 52（二）把歐洲的春天帶回家 52HYPERLINK\l”_Toc205195592”（三）摩圍山苗土族歌會 52第十章投資估算與財(cái)務(wù)評價 53_Toc205195596”三、效益分析評價 54HYPERLINK\l”_Toc205195597”第十一章整體氛圍的營造 56HYPERLINK\l”_Toc205195598”一、導(dǎo)游服務(wù) 56四、門票設(shè)計(jì) 57_Toc205195603”六、背景音樂 58七、解說系統(tǒng) 58HYPERLINK\l”_Toc205195605"八、垃圾桶 58HYPERLINK\l”_Toc205195606”第十二章生態(tài)環(huán)保措施 59HYPERLINK\l”_Toc205195607"一、引進(jìn)大地藝術(shù)的理念,優(yōu)化、美化園區(qū)的原生態(tài) 59_Toc205195609”三、在管理人員中建立環(huán)保責(zé)任制 60HYPERLINK\l”_Toc205195610"四、在環(huán)境保護(hù)上達(dá)到4A級標(biāo)準(zhǔn) 60第十三章開發(fā)運(yùn)作計(jì)劃 62HYPERLINK\l”_Toc205195612”一、開發(fā)前期條件 62（一）理順項(xiàng)目內(nèi)外關(guān)系 62二、投資與贏利模式 62_Toc205195618”（二）贏利模式 63HYPERLINK\l”_Toc205195619”第十四章風(fēng)險(xiǎn)分析 65一、投資風(fēng)險(xiǎn) 65HYPERLINK\l”_Toc205195621”二、市場風(fēng)險(xiǎn) 65HYPERLINK\l”_Toc205195622"三、法律政策風(fēng)險(xiǎn) 65HYPERLINK\l”_Toc205195623"四、融資風(fēng)險(xiǎn) 65五、文化注入風(fēng)險(xiǎn) 66HYPERLINK\l”_Toc205195625"六、環(huán)境打造風(fēng)險(xiǎn) 66第一章策劃總論一、策劃緣起摩圍山景區(qū)是重慶市彭水縣茂云山國家森林公園的重要組成部分，位于重慶市彭水縣南部“百里烏江畫廊”的中下段，總面積為1910。2km2（28653畝)。園區(qū)內(nèi)峰巒疊嶂、峽谷縱橫,除有石林、絕壁、天坑、地縫、溶洞等地質(zhì)奇觀外，兼有漫山云霧、日出日落等天象景觀和古樹參天、千里碧海等森林景觀，同時，具有深厚的歷史、宗教文化背景，是人們旅游觀光、休閑療養(yǎng)的理想場所。彭水縣處于重慶市“—圈兩翼"中渝東南翼的重要區(qū)域，渝湘高速公路通車后,距重慶主城區(qū)僅1.5小時的車程，摩圍山景區(qū)距彭水縣城僅半個小時車程。彭水縣的旅游業(yè)正處于起步階段，近年來彭水縣委縣政府做出了將旅游產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略決策，擬開發(fā)阿依河景區(qū)、摩圍山景區(qū)、烏江電站庫區(qū)、鞍子苗族風(fēng)情園、鹽丹文化旅游區(qū)和黔中文化展示區(qū)幾大項(xiàng)目。阿依河景區(qū)在2007年初步建成開放,被評為全市“游客最喜愛的十大景區(qū)”、“游客最喜愛的十條旅游線路”之一,進(jìn)入“巴渝十二景”決選。目前，摩圍山景區(qū)是彭水縣開發(fā)的重點(diǎn)，就景區(qū)的規(guī)模體量、資源及其發(fā)展?jié)摿碚?將是彭水縣旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭區(qū)塊。重慶市森山進(jìn)出口貿(mào)易有限公司（以下簡稱森山公司）與彭水縣人民政府達(dá)成協(xié)議，取得了摩圍山景區(qū)的開發(fā)經(jīng)營權(quán).為明確景區(qū)的定位、方向與開發(fā)時序等戰(zhàn)略問題，森山公司委托北大博雅方略旅游景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制《重慶市摩圍山景區(qū)旅游開發(fā)總體策劃》。本項(xiàng)策劃成果是在對資源狀況和相關(guān)市場進(jìn)行前期調(diào)研，對項(xiàng)目的開發(fā)背景、資源狀況、發(fā)展?jié)摿?、總體定位、功能布局、產(chǎn)品項(xiàng)目、形象策劃、營銷設(shè)計(jì)、配套設(shè)施建設(shè)等提出專業(yè)性建議，同時，對項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、投資回報(bào)進(jìn)行初步估算，并針對預(yù)期目標(biāo)，對其環(huán)境影響及其風(fēng)險(xiǎn)等問題加以必要的分析。二、區(qū)域概況（一）地理?xiàng)l件項(xiàng)目所在地彭水苗族土家族自治縣，位于重慶市東南部，地處烏江下游。地處北緯28°57′-—29°51′、東經(jīng)107°48′——108°35′，幅員面積3903平方公里,人口65萬，以苗族、土家族為主的少數(shù)民族占總?cè)丝诘?5％,其中苗族人口占全縣少數(shù)民族人口的86％，是重慶市唯一以苗族居多的自治縣。彭水縣處于長江三峽、世界自然遺產(chǎn)武隆喀斯特地貌、烏江畫廊、張家界、鳳凰古城和梵凈山等著名旅游核的中心地帶，屬烏江畫廊景區(qū)的核心區(qū)。由于地理位置特殊，彭水至今仍是酉陽、秀山、黔江等渝東南重要區(qū)縣到重慶的必經(jīng)之地,湘渝高速公路和湘渝鐵路復(fù)線通車后,也是重慶市區(qū)到東南沿海地區(qū)陸路最便捷的通道，屬于一圈和渝東南翼的結(jié)合部。（二）交通條件交通條件比較便利。目前，渝懷鐵路正在建設(shè)復(fù)線,渝湘高速也在修建中.渝懷鐵路的通車極大地改善了彭水的交通條件，目前往返的列車車次達(dá)10多次。從高速公路走重慶到彭水大約180公里，彭水—-務(wù)川二級公路30公里,渝湘高速通車后,從重慶到彭水大約需要1。5小時,從彭水縣城到摩圍山景區(qū)大約為半個小時。（三）歷史條件彭水從西漢到隋代，先后置涪陵縣、巴東屬國、舉州、黔州。唐代開元二十一年(公元733年），在彭水置黔中道，為全國15道之一,轄黔州等18州。其地北到湖北建始、南到廣西凌云、西到貴州畢節(jié)、東到湖南沅陵，面積約30萬平方公里。彭水為道、州、縣三級治所的駐地，今渝、黔、湘、鄂4省市結(jié)合部。彭水現(xiàn)存有豐富的人文景觀資源,主要有：鞍子苗寨、竹板橋村傳承蔡倫造紙法、唐太宗廢太子李承乾墓遺址、黃庭堅(jiān)衣冠冢、三國蜀漢涪陵郡故城遺址、黔中道、黔州故城遺址、紹慶府故城遺址、綠陰軒、云頂寺等.這些都將成為公園最具開發(fā)價值的人文景觀資源。摩圍山景區(qū)內(nèi)原寺院眾多，佛教文化發(fā)展較好，但目前僅有幾座寺院還殘留墻基,其他都被破壞，現(xiàn)有影響力較小。就本地文化而言，項(xiàng)目開發(fā)可利用有苗族土家族文化、流放文化、黔中文化和鹽丹文化。其中苗族土家族文化漢化非常嚴(yán)重，但民族音畫《嬌阿依》已經(jīng)開發(fā)，苗族姑娘組合“嬌阿依”現(xiàn)身青歌賽，編制完成了苗族歌舞《踩花山》和大型民族歌舞《烏江魂》,《苗家小雨》、《土家號子》等民族音樂作品入選國家音樂專集，鞍子民歌列入市級民族民間文化重點(diǎn)保護(hù)工程。（四）經(jīng)濟(jì)條件2006年彭水全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值37.6億元，同比增長18％,實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入2.46億元，同比增長40％，效益與速度同步較快增長；完成全社會固定資產(chǎn)投資61億元，同比增長21％，投資拉動效應(yīng)進(jìn)一步明顯；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例由27：33：40調(diào)整為26：36：38,非公有制經(jīng)濟(jì)占比達(dá)到51%,發(fā)展協(xié)調(diào)性增強(qiáng)。人民群眾生活逐步改善,預(yù)計(jì)農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到2804元，同比增長25。4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到8500元，同比增長14。8％。整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力而言，彭水屬于重慶發(fā)展相對較為落后的縣域之一.（五）旅游開發(fā)現(xiàn)狀近年來彭水縣委縣政府做出了將旅游產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略決策，但除了阿依河景區(qū)在2007年初步建成開放,被評為全市“游客最喜愛的十大景區(qū)"、“游客最喜愛的十條旅游線路”之一，進(jìn)入“巴渝十二景"決選外，其余景區(qū)均還處于規(guī)劃建設(shè)期。摩圍山景區(qū)以前曾以林場場部為基地進(jìn)行過自發(fā)式的開發(fā)，主要客源為彭水縣，但時間不長就因各種原因歇業(yè).目前景區(qū)內(nèi)旅游基礎(chǔ)設(shè)施基本空白，從縣城到景區(qū)大部分是土路,預(yù)計(jì)今年水泥公路就全線修通；同時正在解決山中無水的問題；景區(qū)供電方便，通信基站還有待加強(qiáng)建設(shè)。第二章項(xiàng)目開發(fā)綜合條件分析一、區(qū)域背景（一）重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，主城區(qū)中產(chǎn)階層已成規(guī)模重慶是全國最大的直轄市，人口3100多萬,主城區(qū)人口近700多萬。2007年全市生產(chǎn)總值達(dá)到4112億元，五年平均增長12.6％。人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過2000美元，比2002年翻了一番.地方財(cái)政收入達(dá)到788。6億元，增長4倍。五年累計(jì)完成全社會固定資產(chǎn)投資10511億元，為前五年的3倍。金融機(jī)構(gòu)本外幣存貸款年末余額分別達(dá)到6662億元和5197億元，均翻一番多。住房、汽車、通信、教育和旅游正成為消費(fèi)熱點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)提高，全年城市居民人均可支配收入達(dá)到13715元,農(nóng)村居民人均純收入達(dá)到3506元，年均分別增長13。6％和10。8%。城市居民恩格爾系數(shù)為36。95%，已經(jīng)越過小康，進(jìn)入富裕的初級階段.2007年，重慶市私人機(jī)動車保有量為111。93萬輛,占全市機(jī)動車保有量的76％左右.私家車發(fā)展迅速，僅07年一年就增長35。8%,目前已超過30多萬輛，并保持強(qiáng)勁發(fā)展勢頭。到2010年,重慶市城市化率將提高到50％，城市人口達(dá)到1600萬,城市化進(jìn)程的加速帶來投資力度加大，2003－2010年期間，重慶市投資將達(dá)8700億，平均1200億/年。近幾年，重慶經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了三峽移民、交通建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)三駕馬車驅(qū)動的新局面。三峽移民帶來了國家對庫區(qū)的巨額投資，重慶庫區(qū)移民安置、企業(yè)和城鎮(zhèn)遷建的靜態(tài)投資達(dá)900.9億元人民幣,其中樞紐工程500。9億元,庫區(qū)移民補(bǔ)償400億元；交通上，重慶為實(shí)現(xiàn)“一小時城區(qū)、八小時重慶”的目標(biāo)，每年投入100多億,到2010年總計(jì)1000億的資金；其中蘊(yùn)涵的機(jī)遇，使一大批人進(jìn)入中產(chǎn)乃至富人的階層。而主城區(qū)的房地產(chǎn)則在近幾年內(nèi)飛速發(fā)展,進(jìn)入“牛市"，房價上漲迅猛且升值空間巨大，使另一批房地產(chǎn)及相關(guān)人業(yè)人員和投資炒房市民受益，加入中層和富人的潮流.膨脹的城市和人口帶來了房地產(chǎn)開發(fā)的郊區(qū)化和旅游客源市場的保障，為本項(xiàng)目開發(fā)提供良好的發(fā)展空間。目前主城區(qū)已經(jīng)形成一定規(guī)模的中層階級和富人群體,消費(fèi)能力和觀念正發(fā)生巨大的變化，為項(xiàng)目的核心客源市場。（二)全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)和“一圈兩翼”戰(zhàn)略帶來發(fā)展機(jī)遇在2006年11月，重慶提出了“一圈兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，即以主城為核心、以大約1小時通勤距離為半徑范圍的城市經(jīng)濟(jì)區(qū)（“一圈”),建設(shè)以萬州為中心的三峽庫區(qū)城鎮(zhèn)群和以黔江為中心的渝東南城鎮(zhèn)群(“兩翼”）。特別是對“兩翼"的發(fā)展提出了“三增三減”扶持策略的設(shè)想，包括增加“一圈”向“兩翼”的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付;增加土地、礦產(chǎn)、農(nóng)產(chǎn)品、勞動力等資源要素的使用成本，間接提高資源豐富的“兩翼”地區(qū)的資源收益；增加優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)培育和基礎(chǔ)設(shè)施投入，通過改善硬件環(huán)境和扶持優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)來加快“兩翼"的發(fā)展速度；減少“兩翼”人口數(shù)量;減少污染排放；減輕發(fā)展壓力?！耙蝗梢怼笔墙鉀Q區(qū)域發(fā)展不平衡的重要途徑。2007年6月，國家發(fā)展和改革委員會發(fā)出通知，批準(zhǔn)重慶市和成都市設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，重慶、成都成為繼上海浦東新區(qū)和天津?yàn)I海新區(qū)之后又一國家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。國家在“十一五”期間把建設(shè)成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)作為發(fā)展重點(diǎn)之一，這是中央政府在西部大開發(fā)中的一次重要戰(zhàn)略舉措。項(xiàng)目所在地彭水縣處于長江三峽、世界自然遺產(chǎn)武隆喀斯特地貌、烏江畫廊、張家界、鳳凰古城和梵凈山等著名旅游核的中心地帶，是烏江畫廊的重心位置(烏江畫廊重慶境內(nèi)彭水段最長，而且是最精品段).由于地理位置特殊，彭水至今仍是酉陽、秀山、黔江等渝東南重要區(qū)縣到重慶的必經(jīng)之地，湘渝高速公路和湘渝鐵路復(fù)線通車后，也是重慶市區(qū)到東南沿海地區(qū)陸路最便捷的通道,屬于一圈和渝東南翼的結(jié)合部。彭水沒有發(fā)展起來，則渝東南翼就不能說實(shí)現(xiàn)了發(fā)展，一圈和渝東南翼的互動就很難實(shí)現(xiàn),直接影響“一圈兩翼”戰(zhàn)略的實(shí)施效果,而渝東南翼發(fā)展的快慢直接影響全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的建設(shè)進(jìn)度和發(fā)展效果。旅游產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)帶動效應(yīng)，能帶來人流、物流、信息流、資金流以及區(qū)域形象的提升等多方的作用，是渝東南山區(qū)資源實(shí)現(xiàn)發(fā)展突破最好的途徑之一，開發(fā)商要清醒地認(rèn)識到此大背景和大機(jī)遇,積極配合并推動政府做好相關(guān)工作，爭取各種優(yōu)惠的政策和機(jī)遇,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的借勢發(fā)展。二、產(chǎn)業(yè)背景(一）旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級帶來的“市場機(jī)遇”隨著社會生活的進(jìn)步，中國旅游業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了由觀光旅游向休閑度假的提質(zhì)增效階段。體現(xiàn)在需求市場方面，表現(xiàn)為許多游客已經(jīng)不再滿足于觀光，甚至不滿足于特色購物、餐飲、休閑等，而開始偏向于體驗(yàn)性、娛樂性顯著的“消遣旅游”,或者能夠得到身心享受的“純粹度假”。追求健康、放松、快樂的旅游將在未來成為市場主流.體現(xiàn)在供給市場方面，一方面表現(xiàn)為原有的觀光目的地紛紛尋求產(chǎn)品升級的途徑，另一方面表現(xiàn)為依托于知名觀光景區(qū)和具有消費(fèi)力的城市的度假產(chǎn)品層出不窮,尤其是距離區(qū)域中心市場約1－3小時車程的城郊型旅游目的地將得到更多的資本青睞。具有復(fù)合吸引力和全業(yè)態(tài)功能的大型綜合休閑度假區(qū)將是中國旅游業(yè)未來的主導(dǎo)產(chǎn)品。(二）旅游向郊區(qū)化、短期化、散客化、個性化發(fā)展傳統(tǒng)的旅行社服務(wù),給人們留下了許多負(fù)面的印象出現(xiàn)吃不好、睡不好、玩不好等弊端,使旅游變成了只有旅沒有游，但隨著交通的越來越便利、私家車越來越普及、酒店預(yù)訂公司繁榮以及飛速的發(fā)展,散客化、自助化旅游的人越來越多,并漸成時尚。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年全國旅行社接待游客人數(shù)的比重，國內(nèi)游客僅占6.9%，入境游客僅占14.8％;而自助游的散客分別占到93.1%和85。2％；散客已成為旅游市場的主角。同時人們對雙休日逐漸習(xí)慣和開發(fā),加上黃金周改革，小黃金周的出現(xiàn)，使旅游逐步從長線向大城市周邊郊區(qū)和短線延伸,一日游、兩日游的短期旅游活動越來越突出，特別是城郊休閑度假游成為主流。在過去相當(dāng)長的一個歷史時期內(nèi)，旅游產(chǎn)品都是采取標(biāo)準(zhǔn)化的傳統(tǒng)生產(chǎn)方式，消費(fèi)者能夠挑選的個性化旅游產(chǎn)品很少.隨著旅游市場的日益成熟，旅游消費(fèi)正漸趨理性，個性化旅游逐漸興起，越來越多的旅游者不再愿意被動地接受市場上統(tǒng)一設(shè)計(jì)好的共性旅游產(chǎn)品，而是自行設(shè)計(jì)旅游線路和產(chǎn)品?！鞍胲娛禄⒗毷健钡挠^光旅游逐漸轉(zhuǎn)向休閑度假旅游，以及體現(xiàn)個性審美的民俗文化、生態(tài)體驗(yàn)、體育健身等特色旅游.(三）娛樂化、時尚化的產(chǎn)品受到青睞在娛樂文化大行其道的今天,我們的生活幾乎完全被娛樂化，人們在娛樂中最大限度地消耗自己的時間和精力，娛樂成了釋放生命能量的主要方式，代替了思維,成為我們的生活方式。目前娛樂經(jīng)濟(jì)特征較明顯，娛樂元素將成為產(chǎn)品與服務(wù)的重要增值活動及市場細(xì)分的關(guān)鍵.因此,旅游者已經(jīng)不滿足于傳統(tǒng)旅游的單純體驗(yàn)，旅游業(yè)的“娛樂導(dǎo)向消費(fèi)”也將成為一種趨勢。特別是重慶是一個年輕、充滿激情和活力的時尚都市，年輕需要揮灑活力,人們渴望刺激、互動、冒險(xiǎn)的旅游方式，更需要一種時尚、新奇、互動、快節(jié)奏、有深厚文化內(nèi)涵的旅游項(xiàng)目，需要一個釋放壓力、體驗(yàn)狂歡的場所。(四)商務(wù)會議旅游比重加大隨著經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的發(fā)展，國內(nèi)及國際性的商務(wù)考察旅游也呈現(xiàn)出規(guī)?；陌l(fā)展趨勢，尤其是大型的商務(wù)活動（包括傳統(tǒng)的和新興的商務(wù)活動）是導(dǎo)致商務(wù)旅游增長的主要因素.在商務(wù)旅游的構(gòu)成者中，從入境旅游人數(shù)的構(gòu)成比例中可以看出,其中參加會議商務(wù)的人數(shù)占到17.7%,25－44歲歲游客中商務(wù)旅游人數(shù)則占到48.6％。所以，無論是旅行社或是其他旅游新興的中介都會非常重視商務(wù)旅游市場。第三章旅游資源分析與價值認(rèn)定一、摩圍山旅游資源概況摩圍山所在的茂云山國家森林公園不僅森林繁茂，自然景象豐富，而且山水環(huán)繞，環(huán)境相得益彰。加之悠久的歷史文化，形成了神秘、野趣、奇險(xiǎn)、壯闊、恬靜的風(fēng)景特色。(一）地質(zhì)地貌資源摩圍山地處武陵山系與大婁山系交匯褶皺地帶,景區(qū)內(nèi)地質(zhì)構(gòu)造為新華夏系第三隆地帶，巖性多為碳酸巖,局部地方有頁巖和砂巖，浸淋溶蝕作用強(qiáng)烈。整個地貌格局受老廠坪、郁山筲箕灘三個大背斜和普子、桑拓、濯河壩—大集場三個大向斜所控制,由于地貌倒置，背斜寬廣開闊，并經(jīng)溶蝕，剝蝕成形狀不規(guī)則的槽谷、槽壩和洼地。這些地質(zhì)演化歷史和地質(zhì)構(gòu)造,不僅在西南地區(qū)具有典型性和代表性，是考證西南地區(qū)地質(zhì)構(gòu)造演化歷史的典型場所，更具有全球?qū)Ρ鹊牡貙W(xué)意義和科學(xué)價值。尤為重要的是，獨(dú)特的地質(zhì)地貌歷經(jīng)歲月的恒久風(fēng)化剝蝕，成為富含營養(yǎng)、適宜動植物繁衍生息及人類生存發(fā)展的沃土，也為發(fā)展森林公園旅游業(yè)、開展地學(xué)研究提供了極為理想的目的地。(二）森林生態(tài)資源摩圍山景區(qū)森林覆蓋率很高,植物區(qū)系屬亞熱帶常綠針闊混交林和亞熱帶河谷濕潤疏林,園區(qū)內(nèi)有樹種52科,110屬，162種及竹亞科9種。景區(qū)內(nèi)有國家重點(diǎn)保護(hù)植物桫欏（CatheadSpinulisa）、水杉（Metaseguoiaglyprostroboides）、銀杏（Ginkgobiloba)、紅椿（TovnaCiliata）、杜仲(Eaconmmiawlmoides)、中華獼猴桃(ActinidiaChinensis）。屬國家醫(yī)藥管理局二級藥材有：杜仲、黃柏、厚撲、天麻、黨參、金銀花等。景區(qū)內(nèi)的野果資源十分豐富，野獼猴桃、野草莓、野櫻桃等野果滿山遍野，既是野生動物的重要資源，也具有很高的觀賞利用價值。這些都是開發(fā)養(yǎng)生旅游的重要資源支撐.(三）空氣資源醫(yī)學(xué)研究證明，空氣負(fù)氧離子有強(qiáng)身、保健、防治疾病功能，增加血液中的氧含量。在1000個／cm3以上時,有利于人體健康；在8000個／cm3以上時，可治療哮喘、慢性支氣管炎、偏頭痛及冠心病、高血壓等疾病。摩圍山空氣質(zhì)量堪稱上乘，空氣中的負(fù)氧離子含量最高達(dá)11萬個／cm3，堪稱養(yǎng)生天堂。（四)氣候資源摩圍山地處中亞熱帶氣候，屬濕潤季風(fēng)氣候類型,景區(qū)內(nèi)年平均氣溫12。2-17.6℃，摩圍山相對海拔較高，冷熱溫差變化大，夏季十分涼爽，氣溫通常比彭水縣城低10℃左右，是理想的消夏避暑之地.景區(qū)內(nèi)冬季多雪,是西南地區(qū)賞雪好去處。一年之內(nèi)感到?jīng)?、舒適、暖的總天數(shù)即適于人們休閑養(yǎng)生的時間在250天以上，屬于氣候舒適一類地區(qū),有利于人的健康，適合開發(fā)避暑、日光浴養(yǎng)生項(xiàng)目。（五）人文資源彭水從西漢到隋代，先后置涪陵縣、巴東屬國、舉州、黔州。唐代開元二十一年(公元733年），在彭水置黔中道，為全國15道之一，轄黔州等18州。其地北到湖北建始、南到廣西凌云、西到貴州畢節(jié)、東到湖南沅陵，面積約30萬平方公里。彭水為道、州、縣三級治所的駐地,今渝、黔、湘、鄂4省市結(jié)合部。唐代詩人李白、杜甫、白居易，宋代詩人黃庭堅(jiān)等都曾寫下反映黔州自然、社會風(fēng)貌的詩篇。在彭水現(xiàn)存有豐富的人文景觀資源，主要有：鞍子苗寨、竹板橋村傳承蔡倫造紙法、唐太宗廢太子李承乾墓遺址、黃庭堅(jiān)衣冠冢、三國蜀漢涪陵郡故城遺址、黔中道、黔州故城遺址、紹慶府故城遺址、綠陰軒、云頂寺等。這些都將成為公園最具開發(fā)價值的人文景觀資源。二、摩圍山旅游資源分析（一）摩圍山旅游資源不具有壟斷性資源是旅游開發(fā)的基礎(chǔ).在文化創(chuàng)意勃發(fā)的今天，資源對景區(qū)的開發(fā)雖然不具有普遍意義，但是一個以國家森林公園為載體的旅游景區(qū)的開發(fā)，其原生資源的狀態(tài)是決定其開發(fā)定位的重要依據(jù)。摩圍山無論是自然資源還是文化資源從觀光角度都沒有特別突出的獨(dú)特性賣點(diǎn)，而且資源同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，特別是在重慶這樣一個坐擁“長江三峽”大山大水的城市。顯然，單純依托原生資源，立足于“門票經(jīng)濟(jì)”的觀光型景區(qū)的開發(fā)無法讓摩圍山成為一個有獨(dú)特吸引力、持續(xù)競爭力的旅游目的地。（二）生態(tài)環(huán)境優(yōu)良與適宜的景區(qū)規(guī)模有利于景區(qū)發(fā)展養(yǎng)生休閑度假摩圍山的森林覆蓋率高，空氣清新，氣候適宜,更得益于天然林保護(hù)工程,景區(qū)保存了較為完整的森林原始風(fēng)貌,動植物物種豐富。而且景區(qū)周邊保有了淳樸的民風(fēng)習(xí)俗和原生的農(nóng)耕文化、黔中文化、鹽丹文化等，景區(qū)內(nèi)奇特的高山石林、千米絕壁、空中草甸、天坑地縫等精品自然資源與人文環(huán)境有機(jī)融合，勾織了一幅絕美的人文山水.景區(qū)總面積不到3萬畝,便于合理的空間布局和項(xiàng)目擺放,便于游線組織和游程的設(shè)計(jì),又不會讓游客有局促感。（三）摩圍山的區(qū)域文化特性與養(yǎng)生度假主題吻合摩圍山所在的彭水，古時為邊遠(yuǎn)地帶，正是落魄文人騷客遠(yuǎn)謫他鄉(xiāng)之地。無論是李白、杜甫、白居易吟詠古黔州的詩篇，還是被遠(yuǎn)謫的黃庭堅(jiān),其實(shí)都暗喻了一種中國傳統(tǒng)士大夫的“隱士”文化，而這也是與道家“出世"的思想暗合，道家注重“無為”、順其自然,也是我們在摩圍山大力發(fā)展“養(yǎng)生休閑度假”的文化基因。（四）摩圍山的周邊田園風(fēng)光構(gòu)建了一副和諧的“山居水墨畫”摩圍山雖然遠(yuǎn)離城市,但圍繞著高山周邊都是田園風(fēng)光，景區(qū)的邊遠(yuǎn)地帶都為村莊農(nóng)田覆蓋，沿著景區(qū)最富特點(diǎn)的十里絕壁俯身下看,一派田園勝景收于眼底，故而景區(qū)融合在一副天然的田園詩畫里。景區(qū)既與世俗社會保持著距離，又無比親近著田園牧歌，人居于此，早已“欲辯已忘言”，一副和諧的“山居水墨畫”。三、摩圍山游憩價值認(rèn)定綜上所述，摩圍山的游憩價值著力體現(xiàn)在養(yǎng)生休閑度假、森林生態(tài)觀光、鄉(xiāng)村休閑度假。而其中又以養(yǎng)生休閑度假為景區(qū)開發(fā)的著力點(diǎn)，以森林生態(tài)為背景，融合了養(yǎng)生、休閑、運(yùn)動、康體等項(xiàng)目，并聯(lián)動周邊鄉(xiāng)村休閑度假的發(fā)展，摩圍山將達(dá)到開發(fā)的價值最大化.（一）養(yǎng)生休閑度假摩圍山開發(fā)的根基在于養(yǎng)生休閑度假,力爭成為“中國式的主題養(yǎng)生勝境”,摩圍山的氣候、森林、隱士文化，都為發(fā)展養(yǎng)生度假創(chuàng)造了絕佳的條件.這也將是摩圍山創(chuàng)造可持續(xù)旅游競爭力的著力點(diǎn)。（二）森林生態(tài)觀光摩圍山的森林生態(tài)觀光雖然不具有壟斷性，無法與名山大川相比，甚至不及周邊的仙女山、金佛山等，但其幽深的森林、豐富的植被、多樣的氣候，尤其是千里絕壁，對觀光市場還是非常的有吸引力,加之未來的景觀建筑建設(shè)，都有可能營造一個簡約精致的旅游勝地氛圍,吸引游客來此觀光。（三）鄉(xiāng)村休閑度假摩圍山周邊都是鄉(xiāng)村地區(qū)。而隨著人們生活水平的提高，城市居民也開始向往鄉(xiāng)村的生活氣息，想去享受那種返璞歸真的感覺。而如今,在國家提倡建設(shè)社會主義新農(nóng)村的同時,鄉(xiāng)村旅游也正成為各個地區(qū)旅游的熱門話題。摩圍山可以憑借其得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢，在發(fā)展高檔養(yǎng)生休閑度假旅游的同時，開發(fā)一系列具有特色、鄉(xiāng)野氣息濃郁的旅游產(chǎn)品，為重慶的城市居民打造一個“快樂農(nóng)家"。第四章養(yǎng)生旅游市場機(jī)遇與商業(yè)機(jī)會把握一、養(yǎng)生旅游市場機(jī)遇（一)國民經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展階段，養(yǎng)生休閑等逐漸成為時下旅游熱點(diǎn)當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展階段，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于上升階段，養(yǎng)生休閑、戶外運(yùn)動等時尚活動逐漸成為旅游熱點(diǎn),加上中國固有的修身養(yǎng)生的傳統(tǒng)文化，未來中國的養(yǎng)生休閑旅游市場必定是一個規(guī)模巨大的消費(fèi)市場。國內(nèi)外專家、學(xué)者預(yù)計(jì)中國經(jīng)濟(jì)仍將會持續(xù)20年的快速增長，屆時經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)需求全面進(jìn)入“教育、醫(yī)學(xué)保健養(yǎng)生和旅游娛樂”階段。(二）養(yǎng)生旅游發(fā)展前景光明，市場喜人（1）養(yǎng)生旅游市場日趨龐大上海庫思運(yùn)用旗下第一調(diào)查網(wǎng)在2006年9月針對生態(tài)旅游市場在北京、上海、廣州等大中城市居民中做了一次全國范圍的在線調(diào)研，參與調(diào)查對象年齡段為12-70歲、文化程度70％以上為大專、本科，有效樣本13012個。調(diào)查顯示，42.1%的被調(diào)查者表示肯定會選擇生態(tài)養(yǎng)生旅游，49。5％的被訪者表示可能會選擇生態(tài)養(yǎng)生旅游，兩者相加之和超過被調(diào)查總體人數(shù)的90％,選擇可能不會和肯定不會的被訪者分別只占2.6%和1。7%。說明隨著人們觀念的改變，將會有越來越多的游客選擇體驗(yàn)養(yǎng)生旅游.尤為重要的是，老年養(yǎng)生旅游市場日趨龐大。全國老齡工作委員會辦公室發(fā)布的《中國人口老齡化發(fā)展趨勢預(yù)測研究報(bào)告》顯示：2004年底,中國60歲及以上老年人口為1.43億，到2026年將達(dá)到3億,2051年為4。37億.21世紀(jì)上半葉，中國將是世界上老年人口最多的國家，占世界老年人口總量的20％。迫于龐大老年人口的巨大醫(yī)療問題的經(jīng)濟(jì)壓力，無論是個人，還是政府都愿意推動養(yǎng)生方法和實(shí)踐活動，無疑，這將給高層次的養(yǎng)生旅游帶來千載難逢的發(fā)展機(jī)遇。（2）養(yǎng)生旅游能消除和預(yù)防亞健康在2001年召開的中國亞健康學(xué)術(shù)研討會上,據(jù)專家介紹，我國符合世界衛(wèi)生組織關(guān)于健康定義的人群只占總?cè)丝跀?shù)的15％,70％的人處在“亞健康狀態(tài)”.消除和預(yù)防“亞健康"的最佳方式是創(chuàng)造良好的生存和生活環(huán)境,放松自己，適當(dāng)鍛煉,有效養(yǎng)生、提高免疫系統(tǒng)，從而達(dá)到保健和治療的作用,養(yǎng)生旅游能夠很好滿足這一條件。(3）宗教文化的發(fā)展需求經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，必然伴隨著科技、文化、教育、宗教的繁榮。中國歷史文化基本上是儒、釋、道三足鼎立局面，未來社會發(fā)展，必將促進(jìn)三者的復(fù)興，特別是三者之中的道佛養(yǎng)生文化精髓將會顯示出其強(qiáng)大的生命力。二、商業(yè)機(jī)會把握(一）我國即將進(jìn)入“大眾型"旅游度假時代經(jīng)過改革開放三十年的高速發(fā)展，中國的各項(xiàng)社會事業(yè)都取得了突破性的緊張，國民生活水平也顯著提高，國民的消費(fèi)觀念也發(fā)生了根本性的改變。具體到旅游行業(yè)，以觀光為主導(dǎo)的旅游形式正逐步過渡到觀光和休閑度假并重。我國地大物博，資源豐富，名山大川眾多，我國的觀光旅游將長期占據(jù)主導(dǎo)地位，尤其對發(fā)展國際旅游而言.但是,國內(nèi)旅游正逐步轉(zhuǎn)變，區(qū)域性的休閑度假需求旺盛，對應(yīng)的產(chǎn)品供給有很大的缺口。在近段時間，我國面向大眾型的休閑度假產(chǎn)品將面臨一個巨大商機(jī)。國家“十一五規(guī)劃”中指出,我國旅游開始大眾化的進(jìn)程。2020年中國人均收入將達(dá)6000美元，意味著旅游消費(fèi)多樣化、大眾化的時代到來。但我國旅游產(chǎn)業(yè)面向這一層面的產(chǎn)品供給嚴(yán)重不足，我國度假產(chǎn)業(yè)消費(fèi)目前偏于高消費(fèi)性產(chǎn)品的開發(fā)，大眾型產(chǎn)品缺乏.（二)重慶旅游市場：大眾觀光與高端度假市場競爭激烈，摩圍山可契入“大眾養(yǎng)生”休閑度假產(chǎn)品層，成為此類品牌的領(lǐng)先者考量摩圍山的主要客源市場重慶,從旅游供給市場而言,整個重慶市域內(nèi)生態(tài)、觀光旅游景區(qū)占據(jù)絕大部分，且市場核心景區(qū)均為老產(chǎn)品，缺乏新意.近年來因休閑度假產(chǎn)品的市場空白,有眾多的開發(fā)主體進(jìn)入或原有景區(qū)進(jìn)行二次升級開發(fā),加上“五方十泉”的建設(shè)，使得重慶的休閑度假市場正在迅速發(fā)展，但大部分的項(xiàng)目均將目標(biāo)定位在中高端，對景區(qū)真正的客源主體中低端市場關(guān)注不足，特別是中端市場在旅游供給結(jié)構(gòu)中呈現(xiàn)空白狀態(tài)。彭水周邊的同質(zhì)性資源競爭，導(dǎo)致競爭成本過高。面對此商機(jī)，摩圍山應(yīng)該圍繞“大眾養(yǎng)生度假”這個群體龐大市場卻又易被忽略的中間層，成為此類產(chǎn)品與品牌的區(qū)域領(lǐng)先者。第五章開發(fā)思路、目標(biāo)及戰(zhàn)略一、思路分析由以上分析可知，摩圍山項(xiàng)目在區(qū)域范圍內(nèi)非但沒有壟斷性的資源條件和突出的區(qū)位基礎(chǔ)，而且還面臨著周邊眾多同質(zhì)資源的競爭威脅,在這樣的背景前提下，要快速獲取開發(fā)的成功,本案將項(xiàng)目的開發(fā)思路確定如下：（一)瞄準(zhǔn)細(xì)分市場，精確開發(fā)定位，凝練項(xiàng)目特點(diǎn)在資源沒有顯著優(yōu)勢的局面下，常規(guī)化的開發(fā)思路并不適用于本項(xiàng)目，特別是面向大眾淺層面需求的常規(guī)型產(chǎn)品之于摩圍山并無吸引力。因此，需要明確找到目前符合摩圍山資源特征的細(xì)分定位，以特色化產(chǎn)品的極致化表現(xiàn)占領(lǐng)細(xì)分市場，促進(jìn)摩圍山個性化旅游品牌的快速建立。（二）進(jìn)行大規(guī)模、低成本景觀改造，制造差異競爭優(yōu)勢摩圍山之于重慶周邊的山山水水并無特色,這樣相對平庸環(huán)境條件加劇了本項(xiàng)目未來與周邊其他項(xiàng)目的競爭成本.因此需要實(shí)施大規(guī)模、低成本的景觀改造策略,在短期內(nèi)打造出摩圍山景區(qū)的與眾不同的景觀風(fēng)貌,制造差異競爭優(yōu)勢。(三）注重產(chǎn)品體驗(yàn)的深化細(xì)化、領(lǐng)先其他已有產(chǎn)品開發(fā)階段對彭水周邊同類資源項(xiàng)目的開發(fā)分析可以發(fā)現(xiàn)，目前多數(shù)產(chǎn)品尚處于旅游開發(fā)的初級階段，雖然有少數(shù)產(chǎn)品開始注重滿足游客的休閑度假需求，但普遍存在“重形式輕內(nèi)容、重外表輕內(nèi)涵”等問題。客觀的說，摩圍山的現(xiàn)狀資源是旅游發(fā)展的短板，但也因?yàn)檫@個短板使得本項(xiàng)目“不得不"進(jìn)行產(chǎn)品深度開發(fā)，從而將本項(xiàng)目對市場的吸引力由資源層面轉(zhuǎn)移至產(chǎn)品體驗(yàn)層面之上,只有通過產(chǎn)品體驗(yàn)的深化、細(xì)化，才能彌補(bǔ)資源的不足,在與周邊項(xiàng)目的競爭中脫穎而出,形成可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。（四）切入目標(biāo)市場的精神需求，形成重復(fù)消費(fèi)的運(yùn)營結(jié)構(gòu)客觀地說，本項(xiàng)目的資源條件和產(chǎn)品特征決定了其客源市場半徑是有限的，本項(xiàng)目并不是一個全國型的大眾旅游產(chǎn)品，而是瞄準(zhǔn)特定市場范圍內(nèi)的個性化體驗(yàn)型產(chǎn)品.雖然本項(xiàng)目不追求客源市場總量規(guī)模，但是其自身開發(fā)定位決定了本項(xiàng)目客源市場的質(zhì)量較高。旅游需求的本質(zhì)是精神需求，目前多數(shù)市場狀況較好的景區(qū)很少會有暇顧及或未能認(rèn)識到游客這個層面的需求的重要性，而本項(xiàng)目并不是一蹴而就的資源型開發(fā)，尤其需要通過注重又可內(nèi)在需求彌補(bǔ)資源短板，通過構(gòu)建游客重復(fù)消費(fèi)的開發(fā)形態(tài)形成本項(xiàng)目可行的投資回收結(jié)構(gòu)。二、總體思路本案認(rèn)為,本項(xiàng)目開發(fā)需要特別注意的幾個關(guān)鍵詞是：特點(diǎn)鮮明、景觀改造、產(chǎn)品體驗(yàn)、精神需求圍繞以上關(guān)鍵詞，形成本項(xiàng)目的開發(fā)思路:（一）主題選擇要形成鮮明的特點(diǎn)，就要賦予鮮明的主題，本項(xiàng)目眾多可能主題篩選如下：本土文化：與周邊區(qū)域差異不明顯，且本項(xiàng)目主要客源位于本地,吸引力有限，產(chǎn)品很難達(dá)到精神需求的高度.山地運(yùn)動:受場地條件限制，規(guī)模有限,且山地運(yùn)動型項(xiàng)目種類較少,以山地運(yùn)動為單一主題開發(fā)缺少成功先例。異域風(fēng)情：有一定吸引力，但是城市周邊同類地產(chǎn)、主題公園型項(xiàng)目較多，同質(zhì)競爭明顯。山地游樂：有一定吸引力，但是難以滿足客戶的精神需求，且產(chǎn)品周期較短，可作為輔助型產(chǎn)品開發(fā)。山野養(yǎng)生：市場前景較好，且養(yǎng)生項(xiàng)目注重文化積淀，越做品牌越好，同時滿足了體驗(yàn)型產(chǎn)品特征及游客的精神需求，雖然目前長壽湖為養(yǎng)生形態(tài)產(chǎn)品，但是本項(xiàng)目山地森林的資源條件區(qū)別于長壽湖養(yǎng)生的性質(zhì)。因此，選取“山野養(yǎng)生"為本項(xiàng)目產(chǎn)品主題。（二）景觀改造一般而言，如此大面積景觀改造時間和資金成本均將較大，本案策劃通過大面積引種花卉快速高效的改變大尺度景觀環(huán)境，形成摩圍森林個性化的景觀意境。（三)總體思路通過大面積引種林間花卉進(jìn)行大尺度景觀改造，利用摩圍山森林生態(tài)、氣候環(huán)境、地形海拔等優(yōu)勢，以“山地生態(tài)養(yǎng)生類度假產(chǎn)品”為項(xiàng)目核心特色，開發(fā)圍繞滿足特定旅游市場日常需求、緊扣養(yǎng)生主題的心理康復(fù)、精神度假、物理療養(yǎng)、醫(yī)療檢測、健康膳食、生態(tài)人居、康復(fù)居所、運(yùn)動養(yǎng)生、文化交流等系列功能型產(chǎn)品，打造摩圍山山地生態(tài)養(yǎng)生的區(qū)域型度假品牌.三、開發(fā)目標(biāo)（一)總體目標(biāo)全國：山地生態(tài)養(yǎng)生著名品牌，AAAA景區(qū)。西南：最佳的養(yǎng)生度假目的地.重慶：新型休閑度假目的地、山地旅游開發(fā)典范。彭水：旅游產(chǎn)業(yè)支柱、王牌景區(qū)。(二)階段發(fā)展目標(biāo)旅游區(qū)的開發(fā)建設(shè)將分為3個發(fā)展階段.--規(guī)劃與啟動建設(shè)期(2008－2010年）為摩圍山國家森林公園旅游走向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展軌道做好發(fā)展規(guī)劃和具體建設(shè)規(guī)劃;政府、林場配合開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,建立完善的、適合于旅游業(yè)發(fā)展的管理體制;完善水電交通接待服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施，建立優(yōu)美的旅游環(huán)境,培育起令游客滿意的服務(wù)隊(duì)伍;完成旅游景觀廊道和沿線景觀的建設(shè)改造;啟動綜合服務(wù)中心區(qū)及核心項(xiàng)目的建設(shè)；在重慶市進(jìn)行重點(diǎn)推廣,樹立摩圍山景區(qū)的特色養(yǎng)生旅游的基礎(chǔ)品牌形象。加大生態(tài)保護(hù)力度，全面建設(shè)國家生態(tài)旅游示范基地;申報(bào)國家4A級旅游區(qū)；完成土地戰(zhàn)略儲備?！娼ㄔO(shè)與管理推廣期（2011－2015年）全面完成其他區(qū)塊的旅游休閑度假項(xiàng)目建設(shè)，旅游區(qū)形成良性的運(yùn)營結(jié)構(gòu)；加強(qiáng)營銷推廣工作，在保有本地市場的基礎(chǔ)上，使摩圍山景區(qū)旅游進(jìn)入全國的特色旅游產(chǎn)品圈。初步建成“國家知名的山地養(yǎng)生度假目的地"及“西南養(yǎng)生度假基地”.——穩(wěn)步發(fā)展期（2016－2020年）根據(jù)旅游客源市場的動態(tài)變化，及時調(diào)整優(yōu)化旅游產(chǎn)品，增加產(chǎn)品種類、豐富產(chǎn)品內(nèi)涵。積極維護(hù)“摩圍山養(yǎng)生度假”品牌，提升品牌的文化內(nèi)涵。四、開發(fā)戰(zhàn)略（一)精品品牌戰(zhàn)略按照打造“國內(nèi)知名山地養(yǎng)生度假目的地"的目標(biāo)和國家AAAA級旅游景區(qū)的要求，重點(diǎn)打造養(yǎng)生休閑與山地度假兩大精品，通過塑造本項(xiàng)目“最系統(tǒng)的養(yǎng)生內(nèi)涵"＋“最人性化的休閑生活”兩大特色，支撐摩圍山個性化山地養(yǎng)生品牌。(二)跨越式發(fā)展戰(zhàn)略川渝各地市均十分重視旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在資源相對雷同的情況下?lián)寠Z著有限的市場資源，在這樣的局面下,摩圍山旅游區(qū)必須快速樹立起自身品牌,快速占領(lǐng)市場,跨越式發(fā)展?？缭绞桨l(fā)展即要求景區(qū)的定位準(zhǔn),見效快，快速賺取“第一桶金”，而本項(xiàng)目以養(yǎng)生休閑作為切入,個性鮮明,一旦引爆市場,跨越式發(fā)展即成為可能。（三）品牌運(yùn)營戰(zhàn)略品牌化發(fā)展是未來旅游企業(yè)和旅游業(yè)發(fā)展的必然大趨勢，因此本項(xiàng)目在運(yùn)營過程中,須圍繞“摩圍山云頂養(yǎng)生”的品牌目標(biāo),塑造自身強(qiáng)力的品牌形象，并在以重慶為核心的川渝黔地區(qū)形成品牌的快速推廣。（四）分步實(shí)施戰(zhàn)略在旅游區(qū)的建設(shè)提升過程中，要遵循邊建設(shè)、邊經(jīng)營，先主后次，由核心景區(qū)向外逐步拓展的實(shí)施步驟，將開發(fā)建設(shè)工作對旅游活動的影響減少到最低程度。（五)政企聯(lián)合戰(zhàn)略旅游區(qū)最終面對的是市場,因此須以企業(yè)化方式來經(jīng)營景區(qū),使企業(yè)的經(jīng)營權(quán)與政府脫鉤，而政府主要對旅游區(qū)進(jìn)行監(jiān)督和各方利益的協(xié)調(diào)。第六章系統(tǒng)定位一、總體定位基于以上分析，本項(xiàng)目將以“摩圍花海、云頂養(yǎng)生”的形象進(jìn)行建設(shè)打造,通過持續(xù)的開發(fā)建設(shè)，本項(xiàng)目將形成：以森林公園為基礎(chǔ)，在高山花海的環(huán)境背景下以山地生態(tài)養(yǎng)生為主題的綜合型度假旅游區(qū)。二、主題定位由之前分析可知，本項(xiàng)目的主題為:摩圍花?！ぴ祈旔B(yǎng)生摩圍花海:摩圍花海描述的是本項(xiàng)目直觀的景觀意境，表現(xiàn)了本項(xiàng)目在基礎(chǔ)環(huán)境資源的個性化特征，摩圍意為高大的山，在重慶眾多高山之中,摩圍山又突顯高山花海獨(dú)特景觀，與眾不同。云頂養(yǎng)生：海拔1500米-2000米是最適合人類居住的高度,摩圍山恰介于其間，云頂包含兩層含義,一是項(xiàng)目處于摩圍山山頂，云霧之上，與其它地產(chǎn)形成差異；二是云頂有高端、頂級之意，闡明本項(xiàng)目的度假環(huán)境、養(yǎng)生效果是一流的.三、市場定位在總體定位之下，明確本項(xiàng)目的市場定位為:核心市場：重慶及周邊地區(qū)中產(chǎn)階級階層.家庭年收入20萬以上，擁有私家車?；A(chǔ)市場：重慶、黔北地區(qū)市民出游群體,湘西地區(qū)(張家界、鳳凰）游客分流.機(jī)會市場：各地來彭水商務(wù)、旅游、探親、會議群體分流。第七章功能分區(qū)與項(xiàng)目結(jié)構(gòu)一、功能分區(qū)整個景區(qū)以養(yǎng)生為主題，以休閑度假為核心，通過大面積引種林間花卉進(jìn)行大尺度景觀改造，利用摩圍山森林生態(tài)、氣候環(huán)境、地形海拔等優(yōu)勢,開發(fā)生態(tài)養(yǎng)生、文化體驗(yàn)、休閑運(yùn)動和度假居所相結(jié)合的系列功能型產(chǎn)品,打造摩圍山山地生態(tài)養(yǎng)生的區(qū)域型度假品牌。整個景區(qū)圍繞項(xiàng)目建設(shè)選址以及地形地貌的綜合分析，結(jié)合最系統(tǒng)的養(yǎng)生功能體系的需要，項(xiàng)目的總體布局分為綜合服務(wù)區(qū)、生態(tài)養(yǎng)生區(qū)、文化體驗(yàn)區(qū)、山林休閑區(qū)、康體運(yùn)動區(qū)和度假莊園區(qū)六大功能區(qū).景區(qū)內(nèi)主要交通格局為“三縱一橫”格局，以現(xiàn)有公路的車行主干道為中心縱軸，東邊一縱是大干溝飛云口－豹嘴－煤炭灣沿線的懸崖臨云棧道，西面一縱是林場場部－水源地－豹子洞－杠神凼－公路的森林游步道；一橫是從豹子洞橫穿公路一直到豹嘴.(一）綜合服務(wù)區(qū)（1）位置范圍綜合服務(wù)區(qū)位于林場場部－天坑區(qū)域,為入口接待中心，提供較為集中地配套服務(wù)功能，主要項(xiàng)目有摩圍山莊主題酒店(包含天坑花園).（2）功能定位綜合服務(wù)區(qū)承擔(dān)本項(xiàng)目的主入口集散功能，對整個景區(qū)的養(yǎng)生主題有著總領(lǐng)的作用，其摩圍山莊主題酒店（包含天坑花園）是本項(xiàng)目重要的接待設(shè)施，更是養(yǎng)生文化集中展示的窗口之一.（二）生態(tài)養(yǎng)生區(qū)(1）位置范圍生態(tài)養(yǎng)生區(qū)位于綜合服務(wù)區(qū)以北，包括大干溝、小干溝和后山船廠部分區(qū)域.（2）功能定位生態(tài)養(yǎng)生區(qū)主要依托高山森林和花卉的自然環(huán)境，體現(xiàn)養(yǎng)生主題的生態(tài)性，重點(diǎn)打造云頂康體修復(fù)中心、密境心理輔導(dǎo)中心、花草藥膳調(diào)理中心、森林醫(yī)療診斷中心等四大養(yǎng)生項(xiàng)目。（三）文化體驗(yàn)區(qū)（1）位置范圍文化體驗(yàn)區(qū)主要包括瓦廠坪－朱砂溝一帶和船廠部分區(qū)域。（2）功能定位文化體驗(yàn)區(qū)主要以彭水現(xiàn)有的少數(shù)民族文化、流放文化、黔中文化、鹽丹文化以及宗教文化等基礎(chǔ)和載體，在此基礎(chǔ)上集成提升形成少數(shù)民族養(yǎng)生文化、名人養(yǎng)生文化、佛教養(yǎng)生文化、道教養(yǎng)生文化四大方面，體現(xiàn)養(yǎng)生主題的文化性，主要項(xiàng)目有：無塵空間、鹽丹礦泉SPA、名人養(yǎng)生文化館、重溫苗蒸堂等。（四）山林休閑區(qū)（1）位置范圍山林休閑區(qū)主要包括豹嘴、穿岍和關(guān)山一帶，位于現(xiàn)有公路東側(cè).（2）功能定位山林休閑區(qū)與康體運(yùn)動區(qū)相對應(yīng)，主要體現(xiàn)養(yǎng)生主題的靜態(tài)性，針對不同的專項(xiàng)市場，形成針對中青年養(yǎng)生的飛天崖壁陽光休閑、針對商務(wù)養(yǎng)生的云頂瀑布商務(wù)會議休閑、針對女性養(yǎng)生的鮮花美容休閑和針對老年養(yǎng)生的養(yǎng)老長壽休閑四大項(xiàng)目。（五）康體運(yùn)動區(qū)（1）位置范圍康體運(yùn)動區(qū)位于現(xiàn)有公路西側(cè)，主要在豹子洞以南,貓兒洞以北的區(qū)域，中間包括杠神凼。（2）功能定位康體運(yùn)動區(qū)主要通過康體運(yùn)動達(dá)到養(yǎng)生健身的目的,體現(xiàn)養(yǎng)生主題的動態(tài)性,主要的項(xiàng)目有MINI高爾夫、馬術(shù)俱樂部、滑雪場、山地自行車和養(yǎng)生功法練功廣場。同時練功廣場也是舉辦各種節(jié)慶活動的主要場所.(六）度假莊園區(qū)(1)位置范圍度假莊園區(qū)位于景區(qū)南端，主要包括貓兒洞－湯家槽－大梁子－夾巖－野鵝池區(qū)域。（2）功能定位度假莊園區(qū)主要通過康體運(yùn)動達(dá)到養(yǎng)生健身的目的，體現(xiàn)養(yǎng)生主題的人居性，主要的養(yǎng)生居所類型有鄉(xiāng)村居所、商務(wù)別墅、度假莊園、森林木屋等二、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)（一）養(yǎng)生體系（二）項(xiàng)目譜系第八章主要項(xiàng)目策劃一、綜合服務(wù)區(qū)（一）摩圍山莊養(yǎng)生主題酒店摩圍山莊養(yǎng)生主題酒店位于原林場廠部和天坑區(qū)域，整體建筑將天坑包含在內(nèi)，與周圍生態(tài)景觀融為一體,是一座以養(yǎng)生文化為主題、集養(yǎng)生客房、藥膳餐飲、商務(wù)會議、休閑娛樂等功能的五星級花園式度假酒店。通過在建筑、音樂、歌舞、服飾、飲食、語言、禮儀、婚姻、繪畫、醫(yī)術(shù)、權(quán)利、節(jié)慶、工藝品、民俗、名人、事件等等方面進(jìn)行養(yǎng)生文化主題的情境布置和游憩方式設(shè)計(jì)，營造一種氛圍、制造一種環(huán)境、設(shè)計(jì)一種場景、完成一個過程，刺激旅游者的視覺、聽覺、味覺、觸覺、意覺，使旅游者對養(yǎng)生文化的方方面面進(jìn)行參與性深度體驗(yàn)和享受。以養(yǎng)生主題的系列化產(chǎn)品譜系將空間、時間和事物協(xié)調(diào)成一個不可分割的整體,實(shí)現(xiàn)文化的極致活化和精神層面的需求滿足，最終實(shí)現(xiàn)建設(shè)國內(nèi)最佳的傳統(tǒng)養(yǎng)生主題度假酒店的目標(biāo)。（二）天坑花園天坑底部根據(jù)地形建設(shè)一座山水園林，遵循中國古典園林“雖由人作,宛似天開”的造園理念，以種植玫瑰花為主，形成玫瑰花園。從中部山洞中引水從山洞口跌落形成瀑布景觀，瀑布下落推動直徑約10米的木質(zhì)水車，水車提水推動水車群，將水提升與天坑花廊連通,即可以灌溉花卉，又可形成環(huán)繞天坑跌落的水簾景觀。（三）鹽丹隧道圍繞建設(shè)“展示鹽丹文化的時光隧道”的思路系統(tǒng)開發(fā)穿山洞，洞內(nèi)借助激光成像、實(shí)景模型、穹幕電影等手段再造一座鹽丹主題空間，游客在洞內(nèi)晚上對鹽丹文化的系統(tǒng)解讀，同時，洞內(nèi)新奇的展覽、展示方式充滿了娛樂化的參與性.游客穿出鹽丹隧道，來到后山山林，林間小道通過石刻小品、雕塑景觀、文化休閑空間、小型游樂設(shè)施等項(xiàng)目展示鹽丹文化，既是文化展示之路，又是林間休閑小道。二、生態(tài)養(yǎng)生區(qū)（一）云頂康體修復(fù)中心云頂康體修復(fù)中心面對所有游客和企業(yè)商務(wù)客源，主要通過按摩、推拿、氣功、水療等手段來實(shí)現(xiàn)修復(fù)身體,配有專業(yè)醫(yī)生，對不同健康狀況的游客制定對應(yīng)的醫(yī)療方案，做到科學(xué)療養(yǎng)。同時為每位入住的賓客提供免費(fèi)或優(yōu)惠價格的健康體檢，同時為游客設(shè)立專門的健康檔案。館內(nèi)有舒適的環(huán)境，著力體現(xiàn)人性化的關(guān)懷。露天冷泉池：冷泉泡浴借鑒著名的悅榕莊模式開發(fā)一系列露天湯池，湯池選址于高處，朝向廣闊的空間,并使用十分原始的石材、木材，與環(huán)境相融合。(二）密境心理輔導(dǎo)中心密境心理輔導(dǎo)中心主要通過吐納呼吸、參禪冥想等手段實(shí)現(xiàn)靜心修性養(yǎng)生的效果，達(dá)到解壓和提升心理素質(zhì)的目的。冥想臺：選擇林中靜謐、環(huán)境優(yōu)美位置建設(shè)3座原木材質(zhì)搭建的冥想空間，空間及周邊環(huán)境相對簡潔，便于精力的集中。冥想臺是為游客提供內(nèi)心歷練、精神放松的修行場所。林間瑜伽教室：選擇較為平坦的林間空間,地面鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)草坪,整體環(huán)境有一定的東南亞特色，總面積不大于200平米。游客可在此空間內(nèi)練習(xí)瑜伽，學(xué)習(xí)瑜伽課程。參禪步道:養(yǎng)生公園內(nèi)鋪設(shè)木結(jié)構(gòu)架空棧道，棧道兩側(cè)擺放有禪意小品或雕刻有禪意名言,游客在林間穿梭，參禪悟道.（三）花草藥膳調(diào)理中心花草藥膳調(diào)理中心主要為養(yǎng)生愛好者提供山野菜系、素齋、中草藥膳和鮮花宴等生態(tài)自然或醫(yī)學(xué)藥膳科目中的內(nèi)容。中心推出的傳統(tǒng)養(yǎng)生飲食項(xiàng)目是具有典型的東方養(yǎng)生食品文化特色，特色養(yǎng)生飲食項(xiàng)目有:花齋系列、悟道飲品系列、膳齋醬菜系列等.（四）森林醫(yī)療診斷中心名稱設(shè)施要求體檢中心環(huán)境幽雅、舒適國際先進(jìn)的檢查和診斷設(shè)備醫(yī)學(xué)專家為住戶量身定做的健康狀況評估和保健指導(dǎo)醫(yī)療保健中心名老專家親臨執(zhí)診、指導(dǎo)各種醫(yī)療保健設(shè)施，可用于水療，熱療，礦泥浴、按摩、藥物熏蒸、熱療、電子治療、日光浴療等解壓調(diào)養(yǎng)中心心理咨詢室心理治療室音樂調(diào)養(yǎng)室精神解壓室綠色食品中心為高端消費(fèi)者量身定做的健康食品配送服務(wù)。中華養(yǎng)生館針對亞健康人士、老年人養(yǎng)生保健場所三、文化體驗(yàn)區(qū)（一)無塵空間無塵空間位于船廠區(qū)域,以摩圍山云頂寺等佛教資源為基礎(chǔ)，主要體現(xiàn)佛教養(yǎng)生文化，以森林中纖塵不染為基礎(chǔ)，通過六欲紅塵系列活動調(diào)息、調(diào)食、調(diào)眠、調(diào)身、調(diào)氣、調(diào)心的養(yǎng)生效果，達(dá)到由環(huán)境的無塵到身體的無塵再升華到心靈的無塵的無塵空間三部曲.六欲紅塵系列：色［眼]-—萬物靜觀皆自得（瑜伽靜觀坐禪)聲[耳］——于無聲處聽驚雷（聆聽佛音梵唱）香[鼻］—-暗香浮動月黃昏(鮮花藥草美容)味[舌］——舌字街頭需回味（素齋藥膳佛茶）觸［身］—-溫泉水暖洗凝脂（冷泉拿捏按摩）法[意]—-冥想錘煉悟法意(調(diào)息冥想調(diào)心）（二)鹽丹礦泉SPA鹽丹礦泉SPA位于無塵空間和天坑之間的中部林地,主要以彭水的鹽丹文化為依托，導(dǎo)入山頂無污染礦泉，形成獨(dú)一無二的鹽丹礦泉SPA項(xiàng)目，主要體現(xiàn)道教養(yǎng)生文化,整個項(xiàng)目融入本地鹽丹文化和道教文化元素,可以在重慶眾多溫泉、冷泉項(xiàng)目中形成產(chǎn)品獨(dú)特性，具有市場賣點(diǎn).通過改變鹽丹礦泉出水方式,形成具有不同理療功能的游憩方式（見下表）最典型的15種改變溫泉出水方式產(chǎn)生的游憩方式（1）翡翠瀑布泉建議用時：1分鐘使用部位:肩井穴、百匯穴、天柱穴、風(fēng)池穴、上肩肌等。功能主治：頭痛、目眩、耳鳴、鼻塞、頸肩酸痛、舒緩壓力、神經(jīng)鎮(zhèn)靜、消除背痘.（2）旋轉(zhuǎn)乾坤池建議用時：1分鐘使用部位：身體背后面、章門穴、京門穴功能主治：暈眩鍛煉、緩解頭暈惡心癥狀、促進(jìn)肝脾功能與保健、減輕人體后半部分肌肉酸痛。（3）沖擊保養(yǎng)泉建議用時：10—50秒使用部位：頸肩肌、背部及腰部功能主治：頸、肩、背、腰等部位肌肉酸痛、腰酸背疼不適等癥狀，促進(jìn)肌肉血液循環(huán).（4）水柱灌頂泉建議用時:8—10秒使用部位:百匯穴功能主治：頭暈、耳鳴、眼花、頭皮局部疼痛、增強(qiáng)頭部血液循環(huán)、減少脫發(fā).（5）自然浮浴建議用時:3分鐘使用方式:仰