房地產(chǎn)的特點及評估方法

房地產(chǎn)評估方法天津房地產(chǎn)特點近期房地產(chǎn)新政策根本概念房地產(chǎn)：物質(zhì)實體：土地和建筑物利和利益的總和，它是定義：土地、建筑物上不可別離的局部以及附帶的各種權(quán)益，又稱不動產(chǎn)。筑、公共設(shè)施、公共筑等。混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他房地產(chǎn)的特性價格實體構(gòu)成雙重性：土地使用權(quán)的價值與房屋建筑物的價值的總和。2.既可表現(xiàn)為交換價格也可表現(xiàn)為租金3.房地產(chǎn)價格形成的不充分性4房地產(chǎn)價格的分布具有明顯區(qū)域性影響地價的主要因素一般因素：行政、經(jīng)濟、社會、人口、.區(qū)域因素：交通，環(huán)境，位置，根底設(shè)施保證度，公共設(shè)施完備度等。三.個別因素：面積，地形地質(zhì)，其他。影響建筑物價值主要因素裝飾質(zhì)量和水平面積房地產(chǎn)評估的方法。房地產(chǎn)評估的收益現(xiàn)值法。房地產(chǎn)評估的現(xiàn)行市價法。房地產(chǎn)評估的重置本錢法一房地產(chǎn)評估的收益現(xiàn)值法(一)收益現(xiàn)值法的定義和適用范圍。收益現(xiàn)值法又稱收益本金化法、收益復(fù)原法，在土地經(jīng)濟理論中時常稱作地租資本化法。這種方法是運用適當?shù)谋窘鸹?，將房地產(chǎn)未來各期的正常收益折算為現(xiàn)值并求和，從而得到。注：收益現(xiàn)值法適用于有收益或有潛在收益的(二)收益現(xiàn)值法的應(yīng)用公式房地產(chǎn)未來各年的本金化率。(2)此公式是收益法根本原理的公式化，在評估實務(wù)中無法操作，當公式中的R、I、n發(fā)生變化時可以導(dǎo)出下述各種公式。(2)該公式的原理是V=A/(1+i)+A/3.年期有限各年收益不變且本金化率大于零的情形地的出讓年限減去已使用年限求和。4.純收益在前假設(shè)干年內(nèi)有變化的情形益有變化為Rt,n年以后每年的純收益無變化為A;b).i每年不變且大于零；3).年期(2)有限年期。這一公式的假設(shè)前提是年期有限且為m,5.純收益按一定比率遞增或遞減的情形純收益第一年為A,則第二年為A×(1±s),第三年為A×(1±s)2,….,第n年為A×(1±s)n-1,該公式為遞增時的公式，遞減時公式中s前(2).無限年期0(三)幾個重要變量確實定。純收益是由總收益扣除取得該收益所必需的總費(1).平安利率加風(fēng)險調(diào)整法。本金化率=平安利率+風(fēng)險調(diào)整值。通過收集市場上相同或相似房地產(chǎn)的純收益、價格等資料，然后利用收益公式反求出本金化率。二房地產(chǎn)評估的現(xiàn)行市價法(一)現(xiàn)行市價法的根本思路現(xiàn)行市價法又稱市場比較法、交易實例比較法，簡稱市場法或比較法，是將被評估對象房地產(chǎn)與近期進行交易的類似房地產(chǎn)交易案例相比較對照，通過調(diào)整已交易的房地產(chǎn)價格來確定被評估對象的合理價值(二)現(xiàn)行市價法的評估步驟。1.廣泛的收集交易案例。2.選擇可比性較好的參照案例。7.確定待估房地產(chǎn)價值(三)基準地價系數(shù)修正法1.定義：利用當?shù)卣贫ǖ幕鶞实貎r作為參照物，對其市場轉(zhuǎn)讓因素和個別因素等進行系數(shù)修正，從而求取待評估地塊公平市場價值的一種方。其中P為宗地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格；A為基準地價；al為一級市場和二級市場地價差異修正率；a2為個別因素和區(qū)域因素修正率。(1)調(diào)查索取當?shù)鼗鶞实貎r及土地等級劃分圖表等基準地價資料(2)確定待估對象所在區(qū)域的土地等級及其基準地價(3)選擇影響因素，建立指標修正體系，進行因素修正(4)計算并確定宗地地價(1)基準地價系數(shù)修正法，只適用于制定了基準地價的城鎮(zhèn)，并且評估人員能夠掌握基準地價(2)進行評估時必須搞清基準地價的含義，基準地價表示的是熟地價格還是生地價格。(3)采用該方法評估宗地土地使用權(quán)價值時主要適用于為政府管理土地市場效勞的標定地價的(4)一級市場地價與二級市場地價之間的關(guān)系取決于評估時點二級市場的活潑程度。三房地產(chǎn)評估的重置本錢法(一)重置本錢法根本思路和應(yīng)用公式。重置本錢法又稱本錢法、本錢逼近法或積算法，是以開發(fā)或建造被評估對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項必需費用為根底，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金并扣除各種貶值來確定房地產(chǎn)價值的一種評估方法?！ば陆ǚ康禺a(chǎn)價值=(購置土地費用+建造建筑物費用)×(1+管理費率)×(1+本錢利潤率)+投資貸款。新建建筑物價值=建造建筑物費用×(1+管理費率)。新開發(fā)土地價值=取得待開發(fā)土地費用+開發(fā)土地所需費用+正常利稅。舊有房地產(chǎn)價值=土地的重置本錢+建筑物的重。舊有建筑物價值=建筑物的重置本錢一各種貶值。非新開發(fā)土地的價值=土地的重置本錢一各種貶值(二)新建房地產(chǎn)價值的一般構(gòu)成·3根底設(shè)施建設(shè)費。5公共配套設(shè)施建設(shè)費(三)本錢法中重置本錢的評估。所謂直接法就是調(diào)查舊有建筑物的用料種類、品級、數(shù)量及所需勞務(wù)的種別、時間等，并以舊有建筑物所在地區(qū)估價期日時的各種單價為根底，計算直接工程費，加上間接工程費及適當?shù)某邪死麧櫪麧櫤投惤?，求取標準建筑費，進一步加上通常應(yīng)直接負擔的附帶費用，以求取建筑物的2間接法：以臨近地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似(四)建筑物各種貶值的測算建筑物有形損耗率及成新率的測算建筑物功能性貶值的測算建筑物經(jīng)濟性貶值的測算(五)地產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的測算一政治地產(chǎn)天津房地產(chǎn)開展是靠市政建設(shè)拉動的，天津近幾年將要投入大量資金全部用于市政建設(shè)，其中包括道路、橋梁、能源系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等方面的全面改造，略加揣摩，有以下幾個特點：二民俗地產(chǎn)天津是個老城市，在天津賣房子，不能無視這里長久沉淀的個性。1天津是北京的后院，卻不似北京追崇地產(chǎn)概念，而更多南方的務(wù)實。2天津經(jīng)濟不夠興旺，百姓卻很重視面子。3天津民風(fēng)樸實。三模式創(chuàng)新天津地產(chǎn)操作模式的大膽創(chuàng)新。例如以下幾個房產(chǎn)集團：2順馳3泰達4郭均5萬達。提高貸款利率僅僅是手段之一，更主要的還是要渠道，另一方面拓展老百姓的投資在房地產(chǎn)信貸政策緊縮的壓力之下，地產(chǎn)信托作為一種創(chuàng)新的融資方式。天津市有關(guān)部門出臺了標準房地產(chǎn)交易行為的政策，被稱作“八條規(guī)”,在業(yè)界引起了熱烈的助交易等方式).四房地產(chǎn)價格倍率尚未形成如果市中心的房價過低，會造成整個城市的消費集中在市中心，這樣會造成市中心的交通、水、電、煤等運行本錢的增加。1上海出現(xiàn)“5,3,1”的局面2天津房價差異沒有全面拉開五無與倫比的工業(yè)根底國內(nèi)罕見1天津無與倫比的工業(yè)根底令他們驚訝和震2天津的市政建設(shè)力度之大，經(jīng)濟開展之神速，工業(yè)根底之完好悶洋0回東悶洋0回99ssm橋北橋北⑧③無莊子8#8唯⑧僅結(jié)燕值9③速心淮讀回◎d潔溫d潔溫天凈經(jīng)洛教術(shù)開發(fā)路?句?句雙就農(nóng)方②雙就農(nóng)方②錯錯內(nèi)7證回觀哲碼③內(nèi)7證回觀哲碼③津南區(qū)(成水潔鎮(zhèn)③境鎮(zhèn)八里臺鎮(zhèn)天詩為津2005年3月17日，央行突然宣布調(diào)整個人住房貸款政策：20%提高到30%按照新規(guī)定首付3成計算，70萬元的住房商業(yè)性貸款，貸款期限20年，如果按現(xiàn)在5.51%的利率計算，每月多歸還貸款79元，20年總共多出√3月26日出臺《切實穩(wěn)定住房價格的通知》√4月27日出臺《進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控八項措施》√5月11日轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部、發(fā)改委、財政部、、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會等國家七個部委聯(lián)合出臺一項更為猛烈的房產(chǎn)新政策的通知。無疑，這些新政策的出臺立即在社會上出現(xiàn)了一系列的連鎖反響。那么這些新政策對天津市又有哪些影響呢?a.根據(jù)央行文件的規(guī)定，銀行可執(zhí)行5.51%或者上浮到6.12%。天津市工行、農(nóng)行、中行、建行都表示執(zhí)行的是央行規(guī)定的基準利率、即6.12%。只有交行和商業(yè)銀行表示，對于優(yōu)質(zhì)客戶以及風(fēng)險較小的貸款工程將執(zhí)行優(yōu)惠利率，最低到達貸款利率5.51%。中德住房儲蓄銀行仍執(zhí)行以往的貸款年利率，最低為占據(jù)本市住房貸款業(yè)務(wù)主導(dǎo)地位的建行表示該行在繼續(xù)執(zhí)行央行規(guī)定的同期同檔次利率水平的根底上，各支行可以針對不同信用的貸款人、不同開發(fā)商工程采取上下浮動政策，利率下浮幅度為10%。以5年以上貸款為例，建行的利率下限到達了5.51%。工行、中行與農(nóng)行也表示采取同樣比較靈活的貸款政策。b.天津市住房公積金管理中心也正式對外宣布，根據(jù)央行調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸有關(guān)政策的通知，本市個人住房公積金貸款利率各檔次均上調(diào)0.18個百分點。O2.開發(fā)商方面的反響天津樂康置業(yè)的陳起總經(jīng)理表示，對于提高住房貸款利率，開發(fā)商已經(jīng)有了一定的心理準備。他們目前最關(guān)心的是結(jié)合天津市場的土地政策、拆遷進度等具體情況，這比央行利率水平更能影響樓盤對于此次央行政策能否有效地遏制炒房行為，許多開發(fā)商認為：相比之下，那些投資者更關(guān)心銀行如何界定“第二套住房”來限制貸款發(fā)放，以及遺產(chǎn)稅、物業(yè)稅的開征。畢竟對于大資金的炒房者來說，那些政策的施行比每月還款多支出百十元，以及提高一成首付款所帶來的壓力大得3.七部委《意見》對天津市商品房市場的銷售進度沒有明顯影響。一些天津業(yè)內(nèi)人士對此的看法：>國家的房產(chǎn)新政策主要目的是為了抑制投機性購房行為，與上海、溫州、南京等長三角城市相比，天津樓市并非處于這次“調(diào)控風(fēng)暴”的中心。對于天津這樣一個房禁止轉(zhuǎn)讓”等新政的出臺只是起到了一>天津經(jīng)濟正處在上升期，目前很多購房需求都是由新增人口所帶來的自住需求，這一點和南方一些城市是有明顯區(qū)別的。因此預(yù)計下半年天津樓市整體走勢不會發(fā)生大的變化，房價大幅攀升的現(xiàn)象可能會得到抑制，但也不會出現(xiàn)大幅下跌的現(xiàn)象。>在市場的具體開展上，新政將會對天津未來一段時間產(chǎn)品供給類型、熱點地塊分布上產(chǎn)生一定影響。>特別是首次對普通住宅進行了定義：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上、單套建筑面積120平方米以下、實際成交價格比同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍要低。>對容積率1.0的要求意味