郊區(qū)大盤開發(fā)模式研究

郊區(qū)大盤模式大盤社區(qū)案例1：深圳---中海怡美山莊案例2：青島---天泰?奧林匹克花園案例3：深圳---萬(wàn)科城2案例一：中海怡美山莊案例選擇的適用條件：陌生區(qū)域效區(qū)物業(yè)面臨交通改善等大機(jī)會(huì)規(guī)模大盤，小鎮(zhèn)模式3中海怡美山莊-----區(qū)域及交通區(qū)域：深圳龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)，距鎮(zhèn)政府車程10分鐘交通：公交多，但距市內(nèi)路程較遠(yuǎn)與市內(nèi)的聯(lián)系較便利，有多路公交未來(lái)的地鐵3號(hào)線和深惠公路位置：康樂(lè)公路旁資源：無(wú)明顯山體或海景資源地塊現(xiàn)狀：地塊平整，無(wú)特殊資源4中海怡美山莊-----定位及客戶項(xiàng)目定位：生態(tài)休閑的拉丁式小鎮(zhèn)生活目標(biāo)客戶：高級(jí)白領(lǐng)中產(chǎn)階層實(shí)際客戶：50%橫崗人20%龍山崗人20%深圳市內(nèi)投資者5中海怡美山莊-----規(guī)劃規(guī)劃指標(biāo)：總占地：40萬(wàn)平米中（共2塊地）建面：50萬(wàn)平米容積率1.25規(guī)劃布局：中央園林及太陽(yáng)廣場(chǎng)成為社區(qū)社區(qū)感的主要體現(xiàn)小戶型排布在靠近地鐵處，以阻擋噪音污染大戶型沿社區(qū)中央水景布置6中海怡美山莊-----建筑及園林風(fēng)格建筑風(fēng)格：拉丁風(fēng)格立面造型典雅、建筑線條優(yōu)美色彩歡快、亮麗加勒比風(fēng)情等拉丁風(fēng)格元素應(yīng)用園林風(fēng)格：一軸兩心園林結(jié)構(gòu)（一個(gè)中央景觀軸、兩個(gè)園林中心）園林細(xì)節(jié)（沙灘、草亭等）體現(xiàn)拉丁風(fēng)情7中海怡美山莊-----建筑細(xì)節(jié)體現(xiàn)拉丁風(fēng)情8中海怡美山莊-----啟動(dòng)模式一期規(guī)模指標(biāo)：占地11萬(wàn)平米，建面15萬(wàn)平米，容積率1.3配套：商業(yè)面積1800平米，幼兒園面積2921平米、會(huì)所面積1698平米一期啟動(dòng)模式：情境展示通過(guò)游泳池、樣板房、中央景觀進(jìn)行先期展示通過(guò)售樓處的熱烈氣氛、社區(qū)細(xì)節(jié)小品等方面營(yíng)造社區(qū)感和打丁風(fēng)情以創(chuàng)新戶型（3.9米層高送面積等）制造熱點(diǎn)9中海怡美山莊對(duì)本項(xiàng)目的啟示建筑風(fēng)格演繹到位：打丁風(fēng)情的演繹從建筑景觀等硬件到社區(qū)文化氛圍的營(yíng)造都較到位陌生區(qū)域啟動(dòng)期展示先行以沙灘泳池為核心的中央景觀在開盤時(shí)展示到位二層以下建筑外立面和樣板房在開盤時(shí)全部完工開盤整個(gè)社區(qū)傳達(dá)出現(xiàn)樓的氛圍，弱化區(qū)域的陌生感資源的有效利用：大戶型排布在中央景觀處小戶型排布在靠近地鐵處10案例二：天泰?奧林匹克花園案例選擇的適用條件：陌生區(qū)域效區(qū)物業(yè)規(guī)模大盤，小鎮(zhèn)模式11天泰?奧林匹克花園-----區(qū)域及交通區(qū)域：青島市李滄區(qū)與城陽(yáng)區(qū)的交界處，屬于效區(qū)地產(chǎn)交通：交通略有不便距市中心區(qū)約25分鐘車程現(xiàn)有3條公交線路交通有待改善位置：308國(guó)道旁資源：無(wú)明顯山體或海景資源地塊現(xiàn)狀：坡地市中心區(qū)李滄區(qū)城陽(yáng)區(qū)天泰奧園天泰奧園12天泰?奧林匹克花園-----定位及客戶項(xiàng)目定位：運(yùn)動(dòng)、健康社區(qū)目標(biāo)客戶：高級(jí)白領(lǐng)中產(chǎn)階層實(shí)際客戶：90%市區(qū)內(nèi)居住者，其中50%一次置業(yè)，50%用來(lái)養(yǎng)老10%外地人，另有部分韓國(guó)人13天泰?奧林匹克花園-----規(guī)劃指標(biāo)用地構(gòu)成構(gòu)成面積（萬(wàn)平米）比例（%）住宅用地50.7954.98公共設(shè)施用地18.8420.4道路用地10.4511.31公共綠地12.313.31總用地92.37經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積87.76萬(wàn)平米住宅81.41萬(wàn)平米配套6.35萬(wàn)平米住宅平均層數(shù)6.7層高層住宅31.1%多層住宅68.9%容積率0.95建筑密度16.5%14天泰?奧林匹克花園-----規(guī)劃布局一期多中心、多組團(tuán)式布局多層為主，小高層與高層為輔水系景觀和中央景觀軸構(gòu)成園林景觀體系多層在中間，周邊高層的布置使中央景觀利用最大化整體層次分明，多層以屋頂顏色進(jìn)行區(qū)分運(yùn)動(dòng)會(huì)所鎮(zhèn)長(zhǎng)官邸水系15天泰?奧林匹克花園-----分期及銷售率一期韓國(guó)村一期一五組團(tuán)一期二、三、四組團(tuán)一期韓國(guó)村為7棟小高層，專為韓國(guó)人定制，銷售結(jié)束一期一五組團(tuán)共400套，3個(gè)月售完一期二、三、四組團(tuán)共800套，8個(gè)月銷售率達(dá)93%16天泰?奧林匹克花園-----配套設(shè)施設(shè)施項(xiàng)目面積教育9班幼兒園250018班幼兒園12000文化活動(dòng)奧體健康運(yùn)動(dòng)中心11700奧體酒店新聞中心21000二期社區(qū)中心會(huì)所2500鎮(zhèn)長(zhǎng)官邸800商業(yè)一期商業(yè)街5000社區(qū)購(gòu)物中心（超市）1800醫(yī)療三期保健會(huì)所1000一期診所200配套指標(biāo)17天泰?奧林匹克花園-----配套幼兒園網(wǎng)球場(chǎng)2500平米體育會(huì)所游泳池咖啡巴、酒巴羽毛球場(chǎng)乒乓球場(chǎng)18天泰?奧林匹克花園的啟示以運(yùn)動(dòng)主題定位客戶天泰品牌與奧園品牌聯(lián)動(dòng)，擴(kuò)大客戶層面配套設(shè)施的作用：一為吸引客戶、二為豐富主題25000平米運(yùn)動(dòng)會(huì)所大配套解決了陌生區(qū)域的生活配套問(wèn)題韓國(guó)村的建立和韓國(guó)人的入駐樹立項(xiàng)目高端形象產(chǎn)品注重細(xì)節(jié)，但品質(zhì)一般多中心的規(guī)劃方式，使各組團(tuán)都有公共活動(dòng)空間19案例三：萬(wàn)科城案例分析

——萬(wàn)科在造一座城20區(qū)位與交通區(qū)位特點(diǎn)處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的工業(yè)園區(qū)內(nèi)交通正在逐步改善良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐政策導(dǎo)向下大力發(fā)展基礎(chǔ)配套設(shè)施迎合大深圳格局下的城市擴(kuò)張趨勢(shì)，但現(xiàn)階段配套和人氣明顯不足區(qū)位：龍崗布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)園區(qū)，梅觀高速與機(jī)荷高速交匯處。該區(qū)域目前是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)基地,擁有人口11萬(wàn)人，面積達(dá)30多平方公里.擁有華為、新天下等知名企業(yè)。目前區(qū)域共有400多家企業(yè)。未來(lái)將形成高科技與第三產(chǎn)業(yè)并重的大基地。交通西邊為梅觀高速已建成，東邊是在建清平快速。目前自駕車通過(guò)梅觀高速等可在20分鐘內(nèi)到達(dá)市中心；乘公交車334、335、339、415等從市中心直達(dá)萬(wàn)科城約30-40分鐘；2006年竣工的地鐵4號(hào)線也臨近該項(xiàng)目；規(guī)劃中輕軌11號(hào)線經(jīng)過(guò)該項(xiàng)目；21社區(qū)規(guī)劃低密度親地社區(qū)的內(nèi)涵43萬(wàn)方建筑、1.1容積率、3萬(wàn)方配套，打造親地社區(qū)。聯(lián)排、花園洋房等包括前庭后院、階梯露臺(tái)、入戶花園、地下車庫(kù)、創(chuàng)意地下空間等親地元素……景觀軸三山兩澗一平地”的土地格局自然形成了片區(qū)組團(tuán)和社區(qū)主軸，主軸沿線將廣場(chǎng)、商業(yè)街、會(huì)所、前庭水景軸、綠軸串聯(lián)。廣場(chǎng)和街道哥倫布廣場(chǎng)與畢加索大道對(duì)社區(qū)外開放，聚集周邊人氣，進(jìn)一步帶動(dòng)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。價(jià)值標(biāo)桿一期臨水景觀資源最好的TOHO社區(qū)配套位于主干道稼先路和小區(qū)干道之間，對(duì)外開放對(duì)整個(gè)坂雪崗區(qū)域服務(wù)。3萬(wàn)方商業(yè)和教育配套一期全部建成展示開放式廣場(chǎng)九年制學(xué)校；幼兒園寬景house情景洋房商業(yè)中心；Loft總占地39.7萬(wàn)平米總建面43.7萬(wàn)平米商業(yè)面積3萬(wàn)平米會(huì)所3000平米容積率1.1車位比1:1一期總戶數(shù)726戶TOHO小高層22建筑與景觀園林建筑風(fēng)格鐘樓、低坡屋頂、紅瓦白墻、大尺度陽(yáng)光露臺(tái)、連廊、拱形花窗等細(xì)節(jié)特征，以西班牙典型建筑符號(hào)裝飾的南加州建筑風(fēng)格，寫意浪漫中透出古樸素雅的貴氣景觀園林保留三山兩澗原生地貌營(yíng)造廣場(chǎng)、人工湖、濕地、熱帶植被和沿線水景等多重景觀風(fēng)情商業(yè)街區(qū)自成一景23物業(yè)類型Loft規(guī)模：80多套位置：高迪中心上層，分向湖面房和背湖面房戶型：1房1廳2衛(wèi)面積：68+20(送)M2特色：公共區(qū)、私密區(qū)完全分離，客廳開闊小高層規(guī)模：100多套，4棟位置：布置在臨湖景觀帶旁，但湖景到二期才能建成戶型：2-4房面積：70-125M2其他：底層送入戶花園TownHouse規(guī)模：40多套位置：臨湖戶型：4-5房面積：220-269平米寬景House規(guī)模：100多套位置：布置在相對(duì)私密的社區(qū)內(nèi)部戶型：4-5房面積：137-205M2特色：超寬向陽(yáng)面，送地下室花園洋房規(guī)模：200多套戶型：2-4房面積：70-130M2其他：底層送入戶花園24戶型組合情景洋房寬景洋房Townhouse小高層Loft25營(yíng)銷策略及執(zhí)行結(jié)果營(yíng)銷策略產(chǎn)品策略提出ToHo親地社區(qū)概念價(jià)格策略：高開高走在初期銷售形勢(shì)好的情況下迅速提價(jià)以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。價(jià)格平均上漲達(dá)1000元形象策略3萬(wàn)M2配套先行，并引進(jìn)了一些知名商業(yè)（如丹桂軒、華潤(rùn)萬(wàn)家），同時(shí)幼兒園和九年制學(xué)校已開建；品牌策略產(chǎn)品配比及銷售情況物業(yè)類型戶型面積(m2)單價(jià)(元/m2）總價(jià)(萬(wàn)元）套數(shù)銷售情況Townhouse220-26912000-17000260-46040多余套已售95%寬景house137-2057000-8000110-165100多套全部售完情景洋房70-1305000-650042-78200多套剩沿街10套左右小高層70-1254600-600032-75100多套僅剩一二層Loft68+205000-600034-4180余套臨水景的售完一期共推出724套，開盤當(dāng)日銷售500多套；次日銷售即達(dá)到90％26什么樣的市場(chǎng)定位？打造一座城大型Townhouse親地社區(qū)，田園牧歌般的休閑生活核心客戶：關(guān)內(nèi)以及坂雪崗工業(yè)區(qū)的的白領(lǐng)階層重點(diǎn)客戶：多次置業(yè)者（如四季花城老客戶）以及投資客極盡展示未來(lái)生活情景；建立大盤氣勢(shì)，一舉奠定大盤的社區(qū)形象；沿襲四季花城系列的開發(fā)模式，在陌生區(qū)大規(guī)模開發(fā)大眾化生活社區(qū)產(chǎn)品定位形象定位客戶定位啟動(dòng)區(qū)目標(biāo)27問(wèn)題3問(wèn)題1萬(wàn)科城（一期）的成功關(guān)鍵因素

——解決了什么關(guān)鍵性問(wèn)題？區(qū)域價(jià)值重新定位——“大深圳”、“大交通”背景下的萬(wàn)科城，解決目前社區(qū)位置相對(duì)偏僻和交通瓶頸的問(wèn)題困擾問(wèn)題2如何整合資源形成區(qū)域不可復(fù)制的另一極？在一期開盤初期，將3萬(wàn)方商業(yè)、中心廣場(chǎng)、景觀園林、教育設(shè)施一并展示，未來(lái)生活場(chǎng)景得以充分體驗(yàn)——看得見的未來(lái)。萬(wàn)科品牌＝對(duì)品質(zhì)保證和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的承諾以6年的本區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)整合三大項(xiàng)目資源，打造1平方公里、100萬(wàn)平米住宅、1萬(wàn)戶人家的“萬(wàn)科生活城”，并以四季花城作為項(xiàng)目參照物，。產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)如何展現(xiàn)？品牌效應(yīng)如何克服區(qū)域周邊配套不成熟？附加值28郊區(qū)大盤案例總結(jié)消除陌生感的四大措施開發(fā)商自身的強(qiáng)勢(shì)品牌或嫁接全國(guó)知名強(qiáng)勢(shì)品牌強(qiáng)勢(shì)主題，如運(yùn)動(dòng)主題、異域風(fēng)情主題以齊全的生活配套，如品牌主力店、大型會(huì)所以公共活動(dòng)制造區(qū)域熱點(diǎn)，消除陌生感吸引客戶置業(yè)的