重慶二屆樓盤策劃師教材

樓盤策劃師2004．重慶．二屆下冊課程目錄CONTENTSTOC\o"1-2"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc481254397"案例一：項(xiàng)目市調(diào)分析報(bào)告2HYPERLINK\l"_Toc481254398"××項(xiàng)目市調(diào)分析報(bào)告3HYPERLINK\l"_Toc481254399"正文4HYPERLINK\l"_Toc481254400"第一部分：市場調(diào)查分析4HYPERLINK\l"_Toc481254401"第二部分：產(chǎn)品規(guī)劃建議22HYPERLINK\l"_Toc481254402"案例二：項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告27HYPERLINK\l"_Toc481254403"**項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告28HYPERLINK\l"_Toc481254404"“**項(xiàng)目”市場調(diào)查小組名單28HYPERLINK\l"_Toc481254405"目錄28HYPERLINK\l"_Toc481254406"正文29HYPERLINK\l"_Toc481254407"第一部分報(bào)告概要29HYPERLINK\l"_Toc481254408"第二部分項(xiàng)目所在地快情況分析30HYPERLINK\l"_Toc481254409"第三部分市場分析31HYPERLINK\l"_Toc481254410"第四部分本項(xiàng)目的開發(fā)前景42HYPERLINK\l"_Toc481254411"案例三：價(jià)格策略44HYPERLINK\l"_Toc481254412"強(qiáng)×億×構(gòu)項(xiàng)目價(jià)格策略馬44HYPERLINK\l"_Toc481254413"前言44HYPERLINK\l"_Toc481254414"昨一、基本準(zhǔn)則報(bào)：賽44HYPERLINK\l"_Toc481254415"傻二、項(xiàng)目各產(chǎn)每品部分基準(zhǔn)均率價(jià)的設(shè)定銅44HYPERLINK\l"_Toc481254416"胸案例四：預(yù)熱懶期推廣策略愧46HYPERLINK\l"_Toc481254417"嗎×約×解項(xiàng)目預(yù)熱期推朗廣策略平46HYPERLINK\l"_Toc481254418"前言46HYPERLINK\l"_Toc481254419"拴第一部分計(jì)劃脂概要脊47HYPERLINK\l"_Toc481254420"姜第二部分推廣刃策略仔47HYPERLINK\l"_Toc481254421"睛案例五：廣宣調(diào)策略及計(jì)劃安屋排歡50HYPERLINK\l"_Toc481254422"坦×純×米項(xiàng)目廣宣策略稻及其周期安排渾50HYPERLINK\l"_Toc481254423"目錄50HYPERLINK\l"_Toc481254424"挺第一部分策略丈方向泉51HYPERLINK\l"_Toc481254425"勻第二部分廣告狠整體計(jì)劃安排搏53HYPERLINK\l"_Toc481254426"粘第三部分籌備贊期及公開期廣傷宣計(jì)劃執(zhí)行細(xì)盾則怠55HYPERLINK\l"_Toc481254427"航案例六：項(xiàng)目站銷售策略嘆60HYPERLINK\l"_Toc481254428"魔**劈項(xiàng)目銷售策略謀60HYPERLINK\l"_Toc481254429"公寓篇60HYPERLINK\l"_Toc481254430"銷售目標(biāo)60HYPERLINK\l"_Toc481254431"營銷政策60HYPERLINK\l"_Toc481254432"絨銷售推廣方式憤67HYPERLINK\l"_Toc481254433"呀案例七：項(xiàng)目恐既定銷售政策燈建議田70HYPERLINK\l"_Toc481254434"預(yù)**旋項(xiàng)目既定銷售拖政策建議驟70HYPERLINK\l"_Toc481254435"窗一、付款方式銳71HYPERLINK\l"_Toc481254436"君二、優(yōu)惠政策羽71HYPERLINK\l"_Toc481254437"芝案例八：項(xiàng)目請全程營銷策劃爛方案常72HYPERLINK\l"_Toc481254438"外×械×升花園營銷策劃坑方案節(jié)72HYPERLINK\l"_Toc481254439"目錄72HYPERLINK\l"_Toc481254440"揚(yáng)一、項(xiàng)目概況目73HYPERLINK\l"_Toc481254441"臺二、市場概況閑73HYPERLINK\l"_Toc481254442"鍛三、駱SWOT封分析療86HYPERLINK\l"_Toc481254443"鞏四、本案的定恢位，核心競爭濱力及產(chǎn)品建議暮88HYPERLINK\l"_Toc481254444"存五、客戶定位卻及價(jià)格定位途89HYPERLINK\l"_Toc481254445"荒六、本案的營頸銷策略穩(wěn)90HYPERLINK\l"_Toc481254446"惕七、本案的銷佩售價(jià)格和銷售期進(jìn)度洞91稻案例一：項(xiàng)目案市調(diào)分析報(bào)告凝×柔×見項(xiàng)目市調(diào)分析繡報(bào)告目錄授第一部分：市保場調(diào)查分析前言調(diào)研基礎(chǔ)說明劣1靠、調(diào)查目的及慚動機(jī)2、調(diào)查方法才二、宏觀因素威分析啟〈一〉、武漢辦市經(jīng)濟(jì)指數(shù)圈〈二〉、武漢權(quán)市消費(fèi)指數(shù)寄〈三〉、武漢色市房地產(chǎn)行業(yè)矮現(xiàn)狀諸〈四〉、武漢寨市房地產(chǎn)市場新總體供求現(xiàn)狀炮〈五〉、武漢陳市商品住宅平占均價(jià)格走勢及爭市場價(jià)值發(fā)現(xiàn)膽〈六〉、武漢揭市商品住宅客紛戶構(gòu)成及購買買實(shí)態(tài)分析若〈七〉、武漢船市環(huán)線建設(shè)分磁析拘〈八〉、房地厘產(chǎn)二級市場鑼1吳、辦公用房市項(xiàng)場蘇2限、商品住宅市株場龍<殼九血>燃、武漢市高層蓮住宅現(xiàn)狀及未年來發(fā)展趨勢臟三、本案地塊腦分析濤〈一〉、區(qū)域斷內(nèi)的形態(tài)斜1蒜、歷史、自然徐環(huán)境及人口狀曉況稿2追、地塊情況分初析補(bǔ)〈二〉、區(qū)域薦市場消費(fèi)力分針析糖四、周邊樓盤版分析1、價(jià)格分析2、產(chǎn)品分析率3聲、產(chǎn)品面積及荒格局配比分析監(jiān)五、未來可發(fā)陶展趨向臨1菌、規(guī)劃中的地薪塊功能攔2套、地塊可發(fā)展士方向叼3廚、現(xiàn)有優(yōu)勢分請析叮4摘、未來可彌補(bǔ)盡之劣勢捷5捆、未來不可彌藥補(bǔ)之劣勢鵲六、目標(biāo)客戶區(qū)群定位分析鳥〈一〉、目標(biāo)抽客戶群體定位家庭結(jié)構(gòu)家庭收入狀況職業(yè)分布狀況年齡結(jié)構(gòu)現(xiàn)居住條件區(qū)〈二〉、目標(biāo)粗客戶群的消費(fèi)啞心態(tài)分析鵲七、附件壓（而1~愛3閑公里內(nèi)競爭樓漂盤個(gè)案統(tǒng)計(jì)）結(jié)束語芒第二部分：產(chǎn)負(fù)品規(guī)劃建議正文限第一部分：市屠場調(diào)查分析前言君行軍打仗要決巾勝千里，對敵燒情了如指掌是狂關(guān)鍵。同樣，寨在房地產(chǎn)市場宵上要百戰(zhàn)百勝界，市場調(diào)查也晝是不可少的。摘本項(xiàng)目乃我司磨在武漢合作的澆優(yōu)秀地產(chǎn)項(xiàng)目貼之一，為了最項(xiàng)大限度的保證墨本項(xiàng)目的成功秩運(yùn)作，我司在鎖本份報(bào)告中投尋入了大量的人柳力、物力對市僑場的競爭環(huán)境江、消費(fèi)群體的謀購買力度、消熊費(fèi)心理等等一藍(lán)系列的市場情奸況進(jìn)行了全面效的調(diào)查、嚴(yán)謹(jǐn)群的分析，為項(xiàng)頓目尋找新的市飄場機(jī)會，規(guī)避菊市場風(fēng)險(xiǎn)，為船樓盤的定位、顫規(guī)劃提供有力危的理論平臺和公數(shù)據(jù)平臺，以雞期為項(xiàng)目在運(yùn)撫作過程中的決漆策環(huán)境提供支訪持。隨一、研究基礎(chǔ)添說明喉1驢、調(diào)查動機(jī)及遠(yuǎn)目的槽房地產(chǎn)項(xiàng)目的程不可移動性決子定了房地產(chǎn)必涼須符合本區(qū)域絕特色，只有本霧區(qū)域消費(fèi)力能崗夠接受的產(chǎn)品勢才是好產(chǎn)品，肥在本區(qū)域市場頭的基礎(chǔ)上適度既超前、并符合條區(qū)域特色的產(chǎn)叼品才是受市場汗追捧的產(chǎn)品。悠因此本次調(diào)查倡的根本目的是肯在于了解市場確內(nèi)同類型產(chǎn)品攝的特色、以及洞消費(fèi)者的需求護(hù)，在這樣的基后礎(chǔ)上對產(chǎn)品以注及消費(fèi)特性加劃以研究，研發(fā)藥出市場需要的更產(chǎn)品，才能得胳到市場的認(rèn)可儲，獲得良好的賠經(jīng)濟(jì)效益和社這會美譽(yù)度。掃市場調(diào)查的本掃質(zhì)是為實(shí)現(xiàn)企憶業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)愿，它的根本目愧的是尋找客戶逐，尋找具有購肢買愿望及支付那能力的客戶。擔(dān)2弊、調(diào)查方法及醋調(diào)查困難速調(diào)查方法：資降料調(diào)查、區(qū)域狐調(diào)查、實(shí)地調(diào)唐查、抽樣調(diào)查惠。醬本報(bào)告中所有票歷史數(shù)據(jù)均為斑市統(tǒng)計(jì)局、規(guī)熄劃辦、房地產(chǎn)弱管理局文獻(xiàn)資盈料調(diào)查所得，那在資料取值中忠保證了其真實(shí)充性和來源的可爽靠性。情由于各區(qū)域的押差別，各公司蘇的管理、營運(yùn)尚方式各不相同存，對具有商業(yè)勸機(jī)密的銷售額顧等資料很難調(diào)泰查到，因而會細(xì)造成某些數(shù)據(jù)櫻的遺漏，在處但理這類問題時(shí)團(tuán)只能依據(jù)其相犬關(guān)因素預(yù)測，攻因而會造成一眠定的主觀性和鞏人為誤差。為答避免誤導(dǎo)，我陷司均在文中予騎以說明，以求素報(bào)告所述內(nèi)容螞的完整性。就二、瘦宏觀因素分析變<借一悄>樹、賴武漢市經(jīng)濟(jì)指辛數(shù)量房地產(chǎn)業(yè)作為惕國民經(jīng)濟(jì)的支情柱產(chǎn)業(yè)，與城抬市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展應(yīng)狀況、人民生幟活水平、城市弦總體規(guī)劃布局江等方面有著密導(dǎo)切的聯(lián)系，對討宏觀環(huán)境的依庫賴程度之高，嶺是其他產(chǎn)業(yè)所絨無法比擬的。挽所以，研究武廳漢經(jīng)濟(jì)態(tài)勢，邁對房地產(chǎn)開發(fā)羨而言，有著至帶關(guān)重要的作用閥。洗1桂、武漢市歷年恢來國內(nèi)生產(chǎn)總竿值及其變化趨晌勢上表表明：崖武漢市國民經(jīng)對濟(jì)保持快速健震康發(fā)展，其說中起200抱0在年全年完成國中內(nèi)生產(chǎn)總值１男２０７億元，搞比上年增長１戚２．０％岡，糠200淺1程全年國內(nèi)生產(chǎn)練總梯值敘134臘8避億元，按可比牽價(jià)格計(jì)算，比具上年增剩長品1粘2誤％，經(jīng)濟(jì)實(shí)力早和城市功能進(jìn)往一步提升。霧2霜、武漢城鎮(zhèn)居源民年人均可支己配收入變化趨概勢維從上表可以看社出，哭武漢市近年來閱居民個(gè)人收入夢漲幅較大逆，農(nóng)200衡0艇年呀和促200枝1推年城鎮(zhèn)居民人踐均可支配收入素增幅均達(dá)鎖到態(tài)8滴%漠以上。據(jù)統(tǒng)計(jì)株，目前武漢居藍(lán)民消費(fèi)結(jié)構(gòu)在蚊悄然發(fā)生變化纖，居民消費(fèi)結(jié)餡構(gòu)已從傳統(tǒng)的寄吃、穿、住變臨成吃、住、穿愁，住房消費(fèi)在懲居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)尤中所占的比重矮逐漸增大。附人民生活水平段，從絕對值，腫即量的方面看筋，人均可支配貢收入穩(wěn)步提高黎，與整體經(jīng)濟(jì)聞發(fā)展水平加快月的趨勢相對應(yīng)匠，同時(shí)，在國闊內(nèi)生產(chǎn)總值的親構(gòu)成中，分配舞也向個(gè)人傾斜遵。遙小結(jié)琴：屠從國際國內(nèi)市槍場形勢、武漢繡市場狀況看，醫(yī)武漢經(jīng)濟(jì)應(yīng)有朽一個(gè)高速發(fā)展訓(xùn)的時(shí)期，這個(gè)聯(lián)時(shí)期昌應(yīng)該持頌續(xù)文3雙—獎5跌年左右。經(jīng)濟(jì)派的繁榮必定帶張來房地產(chǎn)市場市的興旺，這一巷點(diǎn)引從購9亦9斗年下半年以來艘的武漢房地產(chǎn)鏟市場由冷轉(zhuǎn)暖船的現(xiàn)象可以明膀顯的看出。寒<診二繳>非、隔武漢市消費(fèi)指脾數(shù)佛1犯、武漢市居民抹恩格爾系數(shù)變訪化趨勢：配恩格爾系數(shù)是疊指生存資料消要費(fèi)在消費(fèi)總支測出中所占的比槍重值，它是國啟際通用的反映均社會發(fā)展和居腔民生活水平的亮重要參數(shù)。恩語格爾系數(shù)越低療，通常表明社獎會發(fā)展和居民顯生活水平越高芳。乘由上表可以看柱出：懷武漢市近年來牢恩格爾系數(shù)逐進(jìn)年下降，恩格佩爾系數(shù)的不斷從下降，表明消萍費(fèi)導(dǎo)向向不動沖產(chǎn)和大件商品股轉(zhuǎn)化；稠從衡量居民生刻活水平的指殖數(shù)膛—奸—罷恩格爾系數(shù)看梅，武漢市民恩丈格爾系數(shù)逐年絲下降，也進(jìn)一饑步印證了武漢擾經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度穿的加快。橋2普、消費(fèi)價(jià)格指作數(shù)分析擺由上圖表可以售看出：茅市場物價(jià)總水痕平止降轉(zhuǎn)穩(wěn)鴨。址200懸0房全年居民消費(fèi)范價(jià)格總水平比族上年上漲花０充.鄉(xiāng)５％，扭轉(zhuǎn)了腰前兩年持續(xù)下鳳降的局面般，也200荒1控年穩(wěn)中有落，姜總水平比上年繩下慢降羅0.昌5降個(gè)百分點(diǎn)，價(jià)研格總水平轉(zhuǎn)穩(wěn)絲。絨價(jià)格總水平轉(zhuǎn)齒穩(wěn)，反映了市撿場需求增強(qiáng)，字對全市經(jīng)濟(jì)增式長的拉動作用便加大。爬雖濫然聚200哲1哥年消費(fèi)價(jià)格總助水平下降坦了轎0.5或%條，但交通、通次訊和居住類消瘦費(fèi)價(jià)格卻上升碑了深0.1私%農(nóng)，之中也說明醒居民的住房消逐費(fèi)在上升。他3止、社會消費(fèi)品堂零售總額分析阿由上圖可以分別析出：拋居民消費(fèi)穩(wěn)步檔加大，進(jìn)一步緒促進(jìn)了消費(fèi)的曲良性循環(huán)，促暢進(jìn)社會的快速煎發(fā)展尼。業(yè)200孔0怠年社會消費(fèi)品證零售總額（不表含居民購買商卵品房）比上年皺增蒙長海12.3孟%廉，杯200橫1埋年增長循達(dá)碌13夫%營，消費(fèi)保持高槐速度增長福。嶼小結(jié)：摧隨著社會經(jīng)濟(jì)旬的發(fā)展，人民籌收入的提高，賢武漢市居民的仍消費(fèi)在穩(wěn)步加諒大。居民的消事費(fèi)觀念和方式殃也發(fā)生了變化拔，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也盟向更高層次演稀變。擦<羞三提>榮、武漢市房地紐產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀毛分析本市房地芽產(chǎn)的行業(yè)狀況設(shè)，了解房地產(chǎn)洋的發(fā)展現(xiàn)狀及粗房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)態(tài)腫勢，有利于對寧本案決策的正希確作出，市場方時(shí)機(jī)的把握，嗽規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)仰現(xiàn)利潤最大化非。誘1劍、物業(yè)價(jià)格及乞價(jià)格指數(shù)分析1)綜合物業(yè)灶由上圖可以看住出：辮房地產(chǎn)市場總麗體形勢處于上漂升趨勢。武漢歸市綜合物業(yè)指蜘數(shù)逐步攀升毅，栽200巾1搏年綜合物業(yè)平區(qū)均價(jià)格燒為拿2980.9往7奮元大/擋平方米，與去因年敲2808.9耽1鐘元晚/霉平方米相比，爛漲幅寒為擦6.31巾%摘；綜合物業(yè)平殃均價(jià)格指數(shù)綱為賄1036.8呆3受點(diǎn)，劣與魚200應(yīng)0集年藏101央5姑點(diǎn)相比，漲幅女為北2.15騎%暈。辱200憶1煩年一至四季度逮綜合物業(yè)指數(shù)屈上升耕了侮12.0樂4捉點(diǎn)，漲幅遭為哥1.17宏%暢。房地產(chǎn)總體助形勢穩(wěn)步攀升籠。熔倆2垮）住宅分析：報(bào)武漢市住宅價(jià)幻格穩(wěn)步增長錯(cuò)。串200織1送年全年平均價(jià)給格唐為坊2065.3里2鞭元熟/災(zāi)平方米，灘比辟200兄0播年上漲源了際4.1謀%攻；鹿200度1夕年四個(gè)季度住旗宅價(jià)格呈現(xiàn)逐策步攀升的態(tài)勢突。軋普通商品房均射價(jià)腳為睜240六0弦元店/塵平方米，價(jià)格限的高低與地段前的優(yōu)良呈正比辨關(guān)系，地段好醉則高于均價(jià)，級地段差則低于條均價(jià)；示經(jīng)濟(jì)實(shí)用房均推價(jià)磚為帝150悔0怪元?dú)q/娛平方米，銷售透走勢良好，穩(wěn)滑中有升；輸別墅、高檔公勝寓均價(jià)琴為悔380該0弊元肯/既平方米，比去騾年上漲狹了南2.7壓%接，同時(shí)銷售量舍增長子達(dá)佩20蒜%搶，深受市場追歐捧。3）寫字樓分析：煮寫字樓價(jià)格有殊小幅度的提高門。糧200屠1猛年四個(gè)季度價(jià)禍格分別皂為燦4081.2厭5奴元免/埋平方米垂、僅4076.2往2趨元趕/純平方米餓、微4087.8帝7稅元瞇/淺平方米殘、冬4086.5隱1截元脫/泰平方米，第四曉季度與第一季庭度相比有小幅溝度摘的提高。裝寫字樓價(jià)格逐權(quán)年攀升耀。丘200出1沃年平均價(jià)格磚為太4082.9壓6鋤元欠/袍平方米，索較躬200穴0燒年上漲究了俱1.26童%惹。鐘2足、各城區(qū)住宅第價(jià)格分析（略襖）烤3擋、住宅類型分終析鎖根據(jù)調(diào)查，目遼前市場提供的慘住宅仍以平層扮為主，平層住蘿宅比例獅達(dá)崖71.5稈%下。刪4式、市場購房面畝積及戶型配比黃分析木從以上統(tǒng)計(jì)結(jié)程果上看款：淺100-14攤0蜂㎡占到近８成稅，隸100m嘩2肯和凍140m暮2圣覺是房屋面積的踩分界點(diǎn)。扮目前市場接受俱的主力面積在柱１０巡０蒙~厭1晉４以0劫平方米之間，提1簽０源0m誰2俱到背1幅３兵0m三2勁的住宅面積目坊前是武漢市住障宅市場供應(yīng)的葵主力，市場接肅受程度最高。米5織、付款方式分衣析摔由上圖可以看衫出，銀行按揭柔付款方式所占把的比例鳳達(dá)叛88帶%鎖，說明居民消秤費(fèi)理念正向理仍性的方向發(fā)展慘，房地產(chǎn)市場洲正逐步走向成粥熟。皆總結(jié)田：稱井武漢市房地產(chǎn)姓總體形勢處于醉上升趨勢，并架還有一定的空吹間。從銷售上歪看，物業(yè)價(jià)格羅穩(wěn)步攀升，其歷中中等檔次的豐商品房最能被攤市場接受，經(jīng)陣濟(jì)適用房銷售螺火爆，而價(jià)格茶超澡過叨300許0排元槽/統(tǒng)平方米的商品帽房價(jià)格走勢平筋穩(wěn)。仇由于城市的發(fā)摩展，政府對市變中心周邊的區(qū)感市政配套設(shè)施秀的改善，使得即城郊結(jié)合部房寄地產(chǎn)的投資規(guī)砍模和銷售量均駁高于市中心。膊這對本案是一蔽個(gè)利好之處。歐<糠四廁>獻(xiàn)、武漢市房地羽產(chǎn)市場總體供恩求現(xiàn)狀蔽據(jù)統(tǒng)計(jì)，截洗止墳200傍1號年德1擾2昏月底，武漢市伸房地產(chǎn)開發(fā)共緒完成投螺資訂11厚5范億，竣猛工年60蘆0息多萬平方米，錦其中住宅竣工謀面積水達(dá)印50您0她多萬平方米；腿開工面積達(dá)臂到賊64談0幅多萬平方米，刊全年房屋銷售失面葛積礎(chǔ)50江0姻多萬平方米，晝?nèi)蟹康禺a(chǎn)市變場成供銷兩旺纖之勢。洗1構(gòu)、武漢市歷年脫投資情況分析說明：禮199唇9猾年討至稠200遍1平年近三年內(nèi)，炎每年的投資額但同比增長均大速于順5著%依，市場活躍；相200治1鑄年投資額撥為輩115.3洋9盒億元，同比增抖長御13.92堅(jiān)%默，投資額創(chuàng)歷斜史新高；右200尖1浸年的投資額中宣，住宅投資額足為斬95.4定9綱億元人民幣，問占房地產(chǎn)開發(fā)江總投資澡的石82.75縫%部。蟲2澡、歷年施、竣隊(duì)工面積分析朱由上列圖表可遣以看出：干房地產(chǎn)開發(fā)量倆持續(xù)增長值，再200叼1簽?zāi)晔?、竣工分月別達(dá)淹到帽1611.6下7萄萬平方米梨和糕601.9謝9咐萬平方米，分塘別創(chuàng)歷史新高躬，市場空前的班活躍；格新樓盤大量涌貫現(xiàn)，特別使第胃四季度，如第頸四季度新涌現(xiàn)各出的黃金海岸彎、都市經(jīng)典、鍛天梨豪園、書救香門第等遍布獻(xiàn)武漢三鎮(zhèn)；拳市場需求量的嬌的增長帶動供諸應(yīng)量的增長，嗎市場進(jìn)入良性繡循環(huán)。廚3渡、房地產(chǎn)市場絮銷售情況分析澇（圖表分析略草）丸小結(jié)：本市房捎地產(chǎn)市場供銷漲兩旺，房地產(chǎn)陰的開發(fā)與銷售賊呈逐年遞增趨秘勢，且住宅銷妖售的增長幅度選高于住宅竣工顯面積的增長幅干度，供應(yīng)與需蘇求已基本趨于墾平衡。甚<風(fēng)五蘆>產(chǎn)、弟武漢市商品住糕宅平均價(jià)格走耗勢及市場價(jià)值棟發(fā)現(xiàn)泡1稠、商品房住宅匆價(jià)格走勢分析先由上圖可以看驕出：武漢市房運(yùn)地產(chǎn)近兩年一駐直呈上升趨勢扭，特別蒙在搜200鞋1曾年第四季度漲社幅最大，住宅否平均價(jià)格李達(dá)緊2101.8犯6男元臥/穿平方米，市場水顯得極為活躍夜。撿小結(jié)：目前武包漢房地產(chǎn)市場菠價(jià)格穩(wěn)中有升襪，但總體房價(jià)義仍然偏低，價(jià)敬格仍然有相當(dāng)況的上升余地。直武漢作為華中居特大城市，區(qū)晌位優(yōu)勢日益明勝顯。城市規(guī)劃制建設(shè)的進(jìn)一步摩完善，輕軌、蕉地鐵、迎賓大毒道以及中環(huán)線賄的建成將會使禽沿線的地段地扇位不斷上升，萌地價(jià)呈幾何倍腫數(shù)增長，房價(jià)景也一路高歌。錄這對本案地段腸的升值是有利呼的保障。喊<蝶六陜>違、武漢市商品筍住宅客戶構(gòu)成途及購買實(shí)態(tài)分第析1、客戶構(gòu)成陶根據(jù)武漢市房步地產(chǎn)年緣鑒侍200命1膠市場調(diào)查統(tǒng)計(jì)賄得出武漢市商騾品房住宅基本愈客戶構(gòu)成如下窗：披１、領(lǐng)導(dǎo)干部率與高級管理者赴２、私營業(yè)主筑及個(gè)體至３、科教文衛(wèi)撇工作者釘４、機(jī)關(guān)、企蕉事業(yè)單位的一悶般工作著炭５、其它職業(yè)廚者益2訪、購買實(shí)態(tài)分呆析蕉根據(jù)我司對武捷漢市購房者需昌求市場調(diào)研得繡知：罰A銹、武漢市購房觸者對于房地產(chǎn)犧項(xiàng)目的認(rèn)識是條建立插在夢50領(lǐng)%鳥廣告宣傳巧、把20論%孔口碑傳誦梁、保20踩%航是路遇玩、旗10圖%罰是因其它因素?fù)湓斐傻恼J(rèn)識；島B膊、武漢市購房診者對居家所在檢地段不甚敏感桌。促使消費(fèi)的驢決定因素是項(xiàng)傘目的品質(zhì)以及朵銷售價(jià)位、項(xiàng)伶目周邊的街區(qū)英功能；塵C暫、武漢市購房深者爐60跟%俘傾向購買多層瘋建筑膚、偏30友%隨對高層建筑購把買意愿強(qiáng)烈京、治10賤%湯左右對花園洋門房以黑及勁TOWNHO逮US椒E居、別墅感興趣輔；脹D薯、武漢市購房規(guī)者并不希望社畜區(qū)規(guī)劃中只有美綠草，如果多釀些冠蓋廣大的再喬木，對夏季帶的社區(qū)有著莫賭大的好處。因咐此在社區(qū)建設(shè)紐中不應(yīng)單獨(dú)只光考慮地面綠化琴，整個(gè)空間的寧覆蓋綠化是吸朱引消費(fèi)者的關(guān)桂鍵；哭F她、戶型設(shè)計(jì)面這積摧在總10姜0詳—盡13舊0貌平方米左右是巷武漢市最受消塵費(fèi)者追捧的面律積、整個(gè)戶型讓的設(shè)計(jì)應(yīng)該注儀意朝向、避免享西曬、注重動河靜的分區(qū)以及屆一些住宅中功伸能性要素的合糊理分布；撇G召、配套設(shè)施。退武漢市現(xiàn)在流去行的是智能化業(yè)管理。但是整敘體的價(jià)位也相寒應(yīng)的提高，因令此在智能化管慧理上應(yīng)該選擇特切實(shí)消費(fèi)者可場以利用的如：照智能門禁、紅鑒外線監(jiān)控、社什區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺等觀；鈴H冶、物業(yè)管理，肺引進(jìn)有名氣的械全國性物業(yè)管倦理機(jī)構(gòu)。如：蚊深圳中海、金今地等。有名氣牲的物業(yè)管理公情司是購房者對乳房地產(chǎn)項(xiàng)目信拘心的保障之一早；對<幟七秘>魚、武漢市環(huán)線錢建設(shè)分析（略匹）退<周八僚>米、房地產(chǎn)二級物市場（略）癥<襪九廣>吊、武漢市高層惠住宅現(xiàn)狀及未序來發(fā)展趨勢電1炮、武漢市高層蓬住宅的基本現(xiàn)版狀貢A美、從規(guī)模上看杏，據(jù)統(tǒng)計(jì)，武棵漢市現(xiàn)有高層玻建隊(duì)筑擾30盆0株余棟，筑標(biāo)高沾在曾18嘆0州米以上的超高劫層建筑在全國疫位列第四，僅類次于上海、香窯港和深圳，迷其中高層住宅拍、商住樓鞠僅熔6止0奔棟左右，大多僻以商住兩用的半形式出現(xiàn)在漢欺口、武昌等繁逮華地段與外地擦城市相比數(shù)量膀顯得很少。近決幾年武漢市高霉層住宅雖然有移所發(fā)展，但每觸年高層住宅的革開發(fā)量僅占全卸市住宅開發(fā)量暮的士1屬0缸％，與北京、冰上海、深圳、詢大連等城蚊市賀30%~40唯%測的占有量相比首，有很大的差約距，并且高層所住宅主要定位獨(dú)在高檔樓盤?？虰界、歐從銷售上看乖，目前武漢市誤高層住宅的整愁體銷售比較平鏈穩(wěn)，遠(yuǎn)不如多皂層住宅火爆，住在全市的夜高層住宅中，胃有儀1/躺3攤的銷售均不理春想，大多數(shù)樓襪盤的銷售周期聞比較長，多數(shù)圖樓盤已交付使起用好幾年，但弦仍處于銷售尾線盤中。目前在般全市的存量房前中，仍以高層年住宅居多，輪占嫁30悅%淡左右。敢C蚊、翻從價(jià)格上看版，目前武漢市沫高層住宅均價(jià)俯為宰300否0停元狹/民平方米左右，次與其他大城市祥相比，差距較笛大?？?片、武漢市高層伶住宅滯銷原因案分析糕A鳴、銷售價(jià)格及欺物管費(fèi)用過高嫩。在同一地段醉，高層住宅要你高多層住愉宅勁600~80態(tài)0匆元昌/可平方米左右，酸管帥理費(fèi)也是多層劍住宅徒的師2脈倍以上。武漢窄市居民整體消炒費(fèi)水平較低，汁大部分人經(jīng)濟(jì)據(jù)實(shí)力有限，是礦普通購房者不尋敢問津。現(xiàn)階收段武漢住宅市撒場是一個(gè)以多廣層住宅為主的我市場，在高層兔與多層相比沒隆有絕對的優(yōu)勢籠下，而多層價(jià)電格遠(yuǎn)低于高層欠，人們自然購銳買多層。男B條、高層住宅公暖攤面積大者，大部分人覺倘得不劃算，一池定程度上影響泄了居民的購買姑熱情。什C疫、高層住宅自凳身存在難以克班服的弱點(diǎn)承，多層以下部作分銷售一般較像為困難，成為診高層住宅銷售博中的死亡板塊。畝3廚、武漢市高層鑒住宅的未來發(fā)辟展趨勢（略）三、地塊分析紅<悅一禍>仰、暗區(qū)域內(nèi)的形態(tài)器（略）地塊情況分析句相對于偏重宏數(shù)觀面的地域分羞析，切實(shí)可行所的地塊分析與粱實(shí)際操作更便搬于理解，便于肉應(yīng)用。實(shí)踐中蜓，我們習(xí)慣從拴地點(diǎn)、交通、暈位置和環(huán)境切春入。師1要）地點(diǎn)恢：本案位于發(fā)住展大道上與三由眼橋路交匯處努，屬田園小區(qū)溜三期工程。距壯漢口火車搭站激1.度5玻公里。攤2蹄）交通跌：發(fā)展大道俗貿(mào)稱銷“尚五干點(diǎn)道撕”艙，是改革開放君后武漢市政府燈修建的漢口第閥五條交通主干法道，是政府重章點(diǎn)工程迎賓大修道的主要路段攔，交通線發(fā)達(dá)兼。有多路通往愉市區(qū)內(nèi)各地的談公交線經(jīng)過基案地，距看口火賴車站扎僅澆1.故2喘公里，天河機(jī)您場窯1醫(yī)5戰(zhàn)分鐘車程。份3賢）位置粒：本項(xiàng)目地塊驗(yàn)坐落于發(fā)展大捎道旁，地塊炕呈肆“式L光”緩形揉，杏600鑒0加余平方米。項(xiàng)鼻目的主要展面主朝南，正對發(fā)夸展大道，基地育西面有一條耕約鏡1柿0贊米寬的人行干袖道，緊鄰基地府建筑為田園小屑區(qū)前期住宅。堤4美）綜合環(huán)境（跡略）浸C懷蔑周邊環(huán)境良抗育性分析良性肚■析旗叔基地緊靠發(fā)展興大道，即將貫槐通的三眼橋路寸正對基地，有余多路直接通往諷市內(nèi)各區(qū)的公合交車經(jīng)過，交壘通極為便利；飼■窄須梅本案屬田園小銅區(qū)三期工程，謊田園小區(qū)已形州成較成熟的社估區(qū)，生活便利隸；噴■繭嫩答因本案位區(qū)域驢位于城郊結(jié)合漲部，物業(yè)價(jià)格攀較市中心便宜弟，且發(fā)展較快鹽，升值潛力大撤?？剐阅憽鍪渤＜苤苓吘用褡≌庖远鄬訛橹鳎鹨?guī)劃雜亂，色抗彩黯淡，以灰露白為主；更■臨泉敲項(xiàng)目僅靠發(fā)展棄大道，噪音、強(qiáng)灰塵污染大；唱■塑財(cái)糧小區(qū)緊靠京廣石鐵路線，平均策每斑3~衡5甩分鐘有一列火揀車經(jīng)過，噪音泊大；郵■倉萄乘小區(qū)附近金融防機(jī)構(gòu)較少，金稠融配套設(shè)施不繁到位；宵■忙劇鳳基地西面膠為穗62造1勿公交車站，對板小區(qū)的居住環(huán)劃境有不良的影濾響。小結(jié)：疲雖然本項(xiàng)目地慶塊環(huán)境整體趨愧好，地塊發(fā)展抓前景大，但要杰取得更大的經(jīng)根濟(jì)效益還須產(chǎn)風(fēng)品自身的塑造市。（產(chǎn)品規(guī)劃拼建議詳見本項(xiàng)厘目產(chǎn)品規(guī)劃建徑議。）統(tǒng)<榴二潮>穴、區(qū)域市場消銜費(fèi)力分析煤1裕）區(qū)域市場經(jīng)街濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展栽趨勢鏟對區(qū)域市場消轟費(fèi)力的分析，必有助于產(chǎn)品供蛇應(yīng)者了解市場典需求實(shí)況和市濾場需求潛力，苦從而在進(jìn)行產(chǎn)哭品規(guī)劃時(shí)，更教具有針對性和極目的性，其意先義不言而喻。角鑒于此，在本秧次提交的報(bào)告渴中，我司打破鼠行政區(qū)劃，以位項(xiàng)目輻射范圍紹為邊界，進(jìn)行盟區(qū)域市場消費(fèi)求力分析，以增舅強(qiáng)報(bào)告的針對貞性：世（壇1冒）、區(qū)域界定屬根據(jù)地產(chǎn)產(chǎn)品蔥的消費(fèi)特性，團(tuán)我司認(rèn)為本案盆的目標(biāo)區(qū)域市宋場應(yīng)界定為：尊解放大道、黃極埔大道、金橋雙大道、張公堤弦、常青路與青梅年路圍合而成電的區(qū)域，包括桿江漢區(qū)大部、襯江岸區(qū)的部分作區(qū)域。膠（蒼2剛）區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀裁況分析掉尾響在本區(qū)域，按令照經(jīng)濟(jì)狀況不睡同，可分為三憤個(gè)不同的區(qū)域修：金融區(qū)、工殘業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)牲，以下分述之記：男A所、金融區(qū)擴(kuò)：即建設(shè)大道找金融一條街沿辮線。作為市政呼府規(guī)劃真的綠“唉金融一條售街販”旁，本區(qū)域聚集貧了包括交通銀掉行、建設(shè)銀行邊、華夏銀行、話招商銀行、中潤信實(shí)業(yè)銀行、脫人民銀行武漢象分行營業(yè)管理頓部等數(shù)十家金紋融機(jī)構(gòu)，從業(yè)螞人員燦達(dá)教1亡0凍，冤00摘0雨余人。該區(qū)域筆經(jīng)濟(jì)高速穩(wěn)定天發(fā)展，應(yīng)作為堵本案重點(diǎn)目標(biāo)艦市場蘆；瞧紗B蘋、工業(yè)區(qū)：莫即解放大道漢凡黃路至黃埔大際街沿線。本區(qū)責(zé)域分布了較多激的老企業(yè)，住屢戶也多為從事阿制造業(yè)、交通撈運(yùn)輸業(yè)之人員錦。于整個(gè)市場童經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r牧相對應(yīng)，本區(qū)光域經(jīng)濟(jì)發(fā)展明呈顯落后于其他汗地區(qū)，居民經(jīng)穗濟(jì)收入也偏低壽，對于本案而孤言，整個(gè)市場倚吸納量不大，飄約咳占蒙15侵%自—擴(kuò)—童20課%暈；慧C策、商業(yè)區(qū)：助即本區(qū)域中新肺華下路與姑嫂倍樹路沿線。本赤區(qū)域多為商品畫批發(fā)零售貿(mào)易壺市場，分布著倚華中果品批發(fā)蝕市場、武漢圖寨書大世界、全五國服裝貿(mào)易中紹心、武漢紙品奸批發(fā)市場等各我種大型專業(yè)市遭場。區(qū)域經(jīng)濟(jì)牲發(fā)展良好，并喚且隨著江漢溜區(qū)貌“崇商業(yè)興杜區(qū)群”驕政策的深入實(shí)喂施，該區(qū)域市懷場潛力巨大。貿(mào)域市場消費(fèi)者接的消費(fèi)特征分彈析助對區(qū)域市場消環(huán)費(fèi)狀況的分析昨，主要從居民逮資金流向，包忌括消費(fèi)渠道、礙投資渠道等方集面進(jìn)行考察。宰我們發(fā)現(xiàn)，不名同職業(yè)、不同炸收入層次的家蜘庭在家庭理財(cái)朱方式上存在很番大的不同：京可以看出：由雄于對未來預(yù)期貨的不確定性，踏所有居民對儲波蓄都情有獨(dú)中漢，居民總儲蓄奉額居高不下，膛需要合適的方板式予以刺激，款促進(jìn)消費(fèi)。鞭四、周邊樓盤土分析1、價(jià)格分析呈1瞎）價(jià)格接受程溝度仔(攏總價(jià)．均價(jià)．寶單諒價(jià)他)弊績互灰影響樓盤售價(jià)餡的因素是多方歐面的，包括地富理位置、樓盤俘檔次和戶型朝庫向等，現(xiàn)在，勿在樓盤定價(jià)時(shí)塘多采用地段基蹄價(jià)加項(xiàng)目浮動五價(jià)的方式。價(jià)閃格是影響消費(fèi)想者購房的第二壞大因素，但它平并不單獨(dú)作用遠(yuǎn)于房屋的總價(jià)援中，而是與住扎宅的面積相關(guān)腳聯(lián)，面積過大蹲則會造成總價(jià)構(gòu)過高的結(jié)果，森成為阻礙購買脅的一大抗性。號一公里內(nèi)樓盤恢價(jià)格分析說明：繳一公里范圍內(nèi)搬具有競爭性的左樓盤，均價(jià)均親在背200扶0墾元單/攀平方米以上；濁主力價(jià)格均挨在改250梁0離元目/哥平方米左右，薯價(jià)格競爭激烈灌。熟三公里內(nèi)樓盤滾價(jià)格分析說明：暴三公里范圍內(nèi)真高檔樓盤與中享檔樓盤的價(jià)格虧明顯，如世紀(jì)前華庭均價(jià)鋒達(dá)葡500熊0興元平/耽平方米，而屬懼于經(jīng)濟(jì)適用房崗的后湖生態(tài)花狠園均價(jià)僅氧為某170套0氣元釣/策平方米，差別式較大；績品質(zhì)、地理位摔置和景觀等獨(dú)純特賣點(diǎn)的綜合丹作用使得房價(jià)盟高出同區(qū)域的刑其他樓盤。2、產(chǎn)品分析產(chǎn)品風(fēng)格分析戴何為產(chǎn)品的風(fēng)晚格？叉站在銷售的角芬度而言，就是標(biāo)業(yè)主的生活素游描！內(nèi)她是業(yè)主彰現(xiàn)決個(gè)人品味、身艘份、地位的象捐征！叉她是樓盤塑造倘價(jià)值感的首要勉元素。極其直接影響樓哭盤在消費(fèi)者心繪理的價(jià)值定位境。及目前，本押案死1挽－欺3賽公里內(nèi)新開樓想盤大部分以非死常普遍的歐式刻風(fēng)格為主，缺塑乏獨(dú)特的、創(chuàng)詳新的、現(xiàn)結(jié)合本地特性賽的產(chǎn)品風(fēng)格塑露造。堵產(chǎn)品規(guī)劃形態(tài)餡分析由上表可知：憶本案一至三公齒里內(nèi)多層和小評高層的建筑形誠式相當(dāng)，受地?zé)挾渭暗貕K價(jià)格譽(yù)等因素的影響著，位于蝕市內(nèi)地段較好治的樓盤主要以膠小高層和高層唐為主，如世紀(jì)亮華庭、天梨豪變園、穗豐家園剝等；而地段相僑對偏離市區(qū)主乳干道的則多以也多層建筑為主煮，如東方現(xiàn)代慮花園、竹葉苑辨、后湖生態(tài)花筍園等樓盤。屢產(chǎn)品面積和格射局配比分析蘋由上表可知：漏目蔥前偏1~旱3膝公里內(nèi)主要競駱爭樓盤仍以簡雪單實(shí)用的平層代為主，多數(shù)購罩房者購房仍以以實(shí)用性為主要斤的考慮因素。后由上圖可知：揀周邊競爭樓盤培主力面積尿在咳100~15倒0遞平方米之間。綠而面積大諷于隆15兆0近平方米的在銷優(yōu)售中壓力較大棍，多數(shù)樓盤在遍銷售接近尾盤古時(shí)，所剩戶型慢皆為大面積戶州型。如環(huán)亞大比廈、香江新村川等樓盤。丹由上表可知：昌周邊競爭樓盤尸主力戶型以三火室兩廳為主，味其所占比例伶達(dá)宗39明%罰，其次為三室巴三廳、四室兩正廳。指五、未來可發(fā)還展趨向（略）賓六、目標(biāo)客戶爪群分析猛<捏一繪>虛、英目標(biāo)客戶群體岸定位毯不同的目標(biāo)消養(yǎng)費(fèi)層次對消費(fèi)善的需求也不一說樣！我們并不櫻能奢求能購買佛一般水準(zhǔn)安居摟房的消費(fèi)者購咸買價(jià)格昂貴的岡別墅！也不能譜要求高收入者嘩屈身于鴿子籠慧！只有確定好丹購買者的消費(fèi)披水平，才能因探地制宜地規(guī)劃際產(chǎn)品，因人而跨異的創(chuàng)造消費(fèi)莫力，促進(jìn)產(chǎn)品砌的銷售！啊對區(qū)域市場的珍目標(biāo)消費(fèi)梁者揚(yáng)“眠畫剛像秀”糟，可以讓我們偷更清楚的明白情：我們的房子疫，會賣給什么絲樣的人，從而璃保證在產(chǎn)品設(shè)早計(jì)與推廣活動猛中，招招命中骨靶心。朝根據(jù)我們的市弱場調(diào)研，目標(biāo)葡客戶群的購買弓力水平與家庭寶結(jié)構(gòu)、家庭收派入狀況、年齡司結(jié)構(gòu)、職業(yè)狀附?jīng)r以及現(xiàn)居住竭條件有著最直豬接的聯(lián)系，因?yàn)榇?，本案主要犧從這五個(gè)方面螞著重分析：1、家庭結(jié)構(gòu)待可以看出，在筋本區(qū)域市場中崇：趙（核心夫況婦寨+卡婚齡子女）與獸（核心夫半婦重+造老候人妄+跳婚齡子女）這噴一最有改善居揉住條件需求的漫人群達(dá)嘗到窄38松%犁，市場現(xiàn)實(shí)需嘉求巨大；同時(shí)賣，核心夫苦婦職+雙老缺人漏+棍學(xué)齡子女占到隨了懇27押%三，其潛在的住叫房需求也應(yīng)引寇起發(fā)展上的重慶視。偵2錄、家庭收入狀煩況毯需求只有與支灶付能力相結(jié)合幫才可能形成現(xiàn)窄實(shí)的購買力。級由上圖可以看屆出：本案區(qū)域吳內(nèi)家庭收入水?dāng)r平略高于全市雅平均水平，具龜有一定的支付鼓能力。末3穴、職業(yè)分布狀右況顆由上圖可以看排出：在本區(qū)域呀范圍內(nèi)，行政棉、事業(yè)單位職談業(yè)的居民占相榆當(dāng)?shù)谋戎?，幣占?8沖%唱；其次為金融舍、教育、衛(wèi)生謹(jǐn)?shù)葐挝宦殕T和跟貿(mào)易批發(fā)等小采私營業(yè)主。可貓見企、事業(yè)單蛾位、機(jī)關(guān)的工連作人員是本案幼未來的重點(diǎn)銷杯售對象。珠因?yàn)楸緢?bào)告所毛界定的區(qū)域市釋場跨度較大，剪所以，區(qū)域市繡場的職業(yè)分布籍較為分散，不錄可能以職業(yè)作河為區(qū)分目標(biāo)消陽費(fèi)者的因素。寨但是，對本區(qū)晝域市場職業(yè)分丈布比例的分析盾，有助于推廣只策略的制定與宰實(shí)施。具體運(yùn)質(zhì)用，參見我司滾后繼提供的產(chǎn)文品推廣策略報(bào)渾告。4、年齡結(jié)構(gòu)浸分析區(qū)域市場逮人口年齡分布際比例，可以勾并勒出社區(qū)未來膛的居民生活，坡對于合理安排征公共配套設(shè)施花有著決定性的晴意義。在本區(qū)挨域，可以看到剪，處于學(xué)生階貫段的人群（含夕學(xué)齡前兒童）振，占肉到閥24莊%柱，他們在購房燙過程中，雖然貌不能完全表達(dá)嚴(yán)自己意見，但婦所有的父母都皺會關(guān)注孩子的挽成長環(huán)境，營訂造一個(gè)適于學(xué)隆習(xí)、成長的社順區(qū)環(huán)境，無疑升是極為重要的酸。嫂5托、現(xiàn)居住條件圖分析鄉(xiāng)在本區(qū)域市場罵中，二居室的新套式住宅占據(jù)業(yè)了市場的半壁迎江山。同時(shí)，籌綜合分析本區(qū)匹域的家庭結(jié)構(gòu)喉，可以發(fā)現(xiàn)，疏現(xiàn)有的二居室補(bǔ)已不能滿足家升庭居住的需要鍵，改善居住條琴件的要求被提掩上家庭議事日淡程。小結(jié)：菊綜合分析區(qū)域裁市場人口狀況威，以及他們的甲支付能力，并忍結(jié)合本案的市袖場定位，可以駕明確本案的主岔力目標(biāo)客戶群愁為：剃在國家機(jī)關(guān)、腸行政事業(yè)、商頸業(yè)金融等單位倆職員和中高級銀管理者，或個(gè)鵝體、私營業(yè)主鎖。這類人群有樓老人及學(xué)齡子語女或者婚齡子蛾女，現(xiàn)已有住刪房但有改善住睬房欲望和具有掌一定的支付能傘力，屬于二次窄置業(yè)的人群。寨〈二〉、目標(biāo)配客戶群的消費(fèi)做心態(tài)分析哪根據(jù)本案的目紹標(biāo)客戶群體定遲位，可以分析震出這類人的消璃費(fèi)特征及心態(tài)說為：璃收入穩(wěn)定，已燦成家立業(yè)，年趨齡傅在雪30~4芹5貼歲左右，現(xiàn)已誕擁有一套住房伙；潑事業(yè)和工作處臥于旺盛期，對網(wǎng)生活環(huán)境和品炸質(zhì)的要求不斷贈上升，希望有侵更舒適的生活雹環(huán)境，原居住抗條件已不能滿丙足要求；濫這類人文化水蠢平比較高，注掃重生活質(zhì)量，養(yǎng)對小區(qū)環(huán)境、博配套、交通及央戶型設(shè)計(jì)要求猶都很高；粗這類人收入雖樓然穩(wěn)定，但畢慕竟有限，銀行此按揭示他們最悠能接受的付款鞋方式；備追求生活享受攜，崇尚現(xiàn)代人蛇的生活方式，綱對滿足個(gè)人品族位的要求強(qiáng)烈詠；抄對企事業(yè)單位賓工作者，國家風(fēng)取消單位福利職分房，實(shí)行住哥房貨幣化政策姓后，迫切需要幣擁有一套屬于臂自己的房子或仿改善現(xiàn)在的居抹住條件。到七、附件歷（宮1-捕3夜公里內(nèi)競爭樓波盤個(gè)案統(tǒng)計(jì)）筆（略）結(jié)束語忘高價(jià)樓盤，必吵須以高品質(zhì)為元唯一前提，而騎品質(zhì)的建立，通在于點(diǎn)點(diǎn)滴滴返細(xì)節(jié)的把握，諷而把握細(xì)節(jié)的壓能力，完全來蒙自于從業(yè)經(jīng)驗(yàn)英、專業(yè)素養(yǎng)和今眼界，只有一侍流眼光的業(yè)主途，才會挑選一犯流的公司來打寄造一流的住宅撥，而只有一流鐘的住宅，才會補(bǔ)贏得市場，獲唐得上佳的市場笛回報(bào)。臥第二部分：產(chǎn)仇品規(guī)劃建議蕉是什么決定了玻地產(chǎn)項(xiàng)目成敗漂的關(guān)鍵？廊是戰(zhàn)略的高度還！道理何在呢？殿在地產(chǎn)市場日結(jié)趨激烈的今日去，市場細(xì)分日轎趨明顯，誰能肥從戰(zhàn)略的高度英確立競爭對手防無法比擬的優(yōu)評勢，搶先一步瘡贏得市場先機(jī)餡，誰就能獲得汁豐厚的回報(bào)。商酒店式公寓輪、天soh炮o安、產(chǎn)權(quán)酒國店宮…認(rèn)…房，無不是敢于醬創(chuàng)新者、先行潑者，得到最佳燥之回報(bào)。佩在綜合分析了雞本案之優(yōu)劣特婆性，結(jié)合我司災(zāi)多年來在地產(chǎn)襖業(yè)界的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)漿驗(yàn)，我們認(rèn)為，眠本案應(yīng)定位混于總“百2寇1搏世紀(jì)的鴛鴦煎房顫”—飛—仗武漢首家專為恰已婚青年度身幕定做的全新式晨公寓。輛武漢每年約圖有均2甲0核萬的已婚青年障，據(jù)我司抽樣惕調(diào)查（電話拜簽訪、實(shí)地采訪蹲）其中謎有圈95患%嬸左右有購房的甲想法（有關(guān)數(shù)廟據(jù)詳見表一、悶表二）。在金航融信貸的支持兔，保守估計(jì)約慌有三分之二的日人具備購房的攤能力，這是一圣個(gè)不容忽視的收群體。表一：滿（數(shù)據(jù)來源于變我司近期對本滔案目標(biāo)客戶群知調(diào)查分析）表二：殼（數(shù)據(jù)來源于暫我司近期對本級案目標(biāo)客戶群帝調(diào)查分析）凳雖然，武漢本蒼地地產(chǎn)市場有士相當(dāng)一部分產(chǎn)懂品是針對該類濱群體的，但是連在眾多的開發(fā)勁商眼中，此類所群體由于購買朝力相對有限，葡屬于非主流之雞客戶群，因此白并無完全針對掉其特性開發(fā)的暢產(chǎn)品系列，而棟且目前本地市狡場適合該群體敬的產(chǎn)品，也由健于此原因，產(chǎn)剛品品質(zhì)不高，弦無法滿足該群棕體真正之需求宰。看市場的盲點(diǎn)，學(xué)往往就是市場渣的機(jī)會所在！徑這是千古不變諸的道理。來因此，我司將寫本案應(yīng)定位版于唉“泛2舞1句世紀(jì)的鴛鴦墓房賄”—旦—頭武漢首家專為香已婚青年度身拴定做的全新式頁公寓。盲從戰(zhàn)略的高度蘆確立本案的競革爭優(yōu)勢！賺一個(gè)好開始，丑是成功的一半亞。俯但成功的另一悄半，還需要從叨戰(zhàn)術(shù)的角度予疫以徹底的執(zhí)行哥。售在這里，產(chǎn)品顫的競爭優(yōu)勢就雁是成功的關(guān)鍵麗所在。謹(jǐn)我們針對本案才的目標(biāo)定位，暢特將本案產(chǎn)品孕設(shè)定艇為購—珍—概層儲高舟510燦0縣㎜，建黑面迫6概0儲㎡的復(fù)式房。謠其隔斷為上下炭兩個(gè)層面，下渡層層明高笑300慎0適㎜，為動揉區(qū)帳—役—犁客廳（落地窗蔥）、廚綢房想(炸帶生活陽座臺馬)柄、餐廳、衛(wèi)生掀間，上層層弊高雀210么0耽㎜，為靜賴區(qū)亡—依—沉主臥（帶陽臺壽）、次臥（帶押陽光窗）、衛(wèi)爪生間。（戶型扣圖另備）白此類產(chǎn)品設(shè)計(jì)開會給我們帶來正三大無可比擬刊的競爭優(yōu)勢：五給客戶難以拒憑絕的誘惑力紫從經(jīng)濟(jì)的角度搞，滿足了客戶上精打細(xì)算的經(jīng)貢濟(jì)要求。飾本案的目標(biāo)客篩戶群，受年齡宋、物業(yè)發(fā)展等除方面所限，經(jīng)灌濟(jì)能力有限。卸但襯用死5掙0輪平方米的價(jià)格賣，就能享受濫到爪10帖0虎平方米的實(shí)際惹使用面積（按浩國家有關(guān)規(guī)定忍，層戶高愁220企0令㎜樓房是不計(jì)友入銷售面積的漲）。超值的產(chǎn)騎品空間，即便腫是再精打細(xì)算籠的客戶，也難祖以拒絕。佳從個(gè)性的角度烘，滿足了客戶敞最本質(zhì)的心理點(diǎn)需求。粗現(xiàn)代社會，是荒一個(gè)張揚(yáng)個(gè)性聰?shù)纳鐣?！葵現(xiàn)代的青年，蘭是一群充分彰駛現(xiàn)自我的族群茶！顯他們渴望，自撐己所擁有的一脖切是獨(dú)立的，析與眾不同的！潑這樣的產(chǎn)品往監(jiān)往最受它們無撤比的青睞。泥本案上下獨(dú)立悄空間的復(fù)式設(shè)歇計(jì)，既處處體共現(xiàn)現(xiàn)代居室的茂生活要素，又貓能給人以躍式剝的豪華型空間快享受。芽這樣的產(chǎn)品在芝武漢市是獨(dú)一浮無二！攻試問，我們年圖輕的客戶群能違抵擋住這樣的股產(chǎn)品誘惑嗎？白給開發(fā)商帶來輛較佳的利潤空堂間廣在本區(qū)域內(nèi)絞，景300積0摧元積/抱㎡以上的房屋眼有人買熄嗎泡?券相信，凡對本憲區(qū)域地產(chǎn)市場撒有深刻了解的許人，絕大多數(shù)偷都會搖頭。成但是，如果本請案產(chǎn)品設(shè)計(jì)如劣此，這樣的價(jià)于格完全能被市至場接受。道理何在呢？斯我們可以算這袍樣一筆帳。街以引300顏0距元窄/恰㎡計(jì)，建面命為圍5云0動㎡，那么本案寶總價(jià)新為反1報(bào)5租萬，在客戶可跑承受價(jià)位內(nèi)（恒有關(guān)數(shù)據(jù)詳見梨表三）。表三：瓶（數(shù)據(jù)來源于紙我司近期對本苦案目標(biāo)客戶群偶調(diào)查分析）舟但本案實(shí)際可殼使用面積漿為降10耕0氣㎡，也就是說石其在客戶心里販單價(jià)應(yīng)甘為蹈150掠0羊元厘/菜㎡。培這樣的價(jià)位，于客戶怎么能不迷接受呢？才并且這樣的產(chǎn)耕品在武漢播是梅“廉唯一吊的謹(jǐn)”栽。叫這樣的價(jià)位，中客戶又能接受紹，利潤自然不粒錯(cuò)那！砌給本案的競爭析對手帶來難以詢趕超的競爭壓屬力始本案獨(dú)特的產(chǎn)柜品設(shè)計(jì)，在武隙漢目前是唯一去的！丑一旦本案隆重宣出世。掉目前武漢針對瞧本案目標(biāo)客戶兇的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，風(fēng)將難以與之匹猴敵?？姹姸嚅_發(fā)商將覺不得不面對由項(xiàng)于輕視的該群福體，所來的惡踏果?；噩F(xiàn)有的產(chǎn)品是百無法與我們競尺爭的！耀模仿我們的產(chǎn)寇品還需要一段偽時(shí)間才能推向限市場。高這樣，我們就噸能給本案的競排爭對手帶來難倍以趕超的競爭哀壓力。當(dāng)這就意味著，盡由于塑造了市辮場所沒有的差若別化優(yōu)勢拐本案資金的將舌快速回流及利肌潤空間的將有代效提升！捉本案產(chǎn)品的財(cái)講務(wù)效益分析且1狹、基本指標(biāo)的嚇設(shè)定鳥因缺乏貴司相鈴關(guān)的建筑數(shù)據(jù)皂和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，患我司僅能對本絮案基本指標(biāo)予匆以假定。犬以本案設(shè)定的斃小復(fù)式為計(jì)，韻本案基本指標(biāo)局約為：層占地面積：撇600鄰0嶄多平方米住宅：筑建面幕約智440懲0魂㎡抹恰套數(shù)輩約巴80~9停0字套產(chǎn)品形式：員3投棟灶1痕2碑層小高層糟綠化覆蓋率：賤35%配套說明：跨考慮的本案目峽標(biāo)客戶的定稿位鹿—獸—趣以剛結(jié)婚的年檔輕夫婦為主，么我司建議本案崗摒棄會所設(shè)計(jì)泛、以成本較低殿，具備一定娛扒樂休閑功能的頃運(yùn)動設(shè)施為主站。愧健康跑道：滿鄙足年輕人對運(yùn)衣動的需要。替常青騰長廊：供滿足客戶休閑豎的需要遙兒童樂園：滿票足社區(qū)小孩娛沃樂的需要竊泉水叮咚：建壟議不設(shè)立強(qiáng)調(diào)娛裝飾效果的主子體噴泉，只在釣過道周圍設(shè)立添由階差構(gòu)成的腳多個(gè)小型噴泉愿，塑造社區(qū)親雁近自然的空間的。商場：治建面村約絞400脆0盤㎡碌2言、項(xiàng)目在不同喇建筑形式狀態(tài)匪下對比效益分耕析冬A瞧、對比產(chǎn)品設(shè)甚定說明：扒如果按照普通膊小高層，戶型赤為普通的平層腸設(shè)計(jì)，以一層迷四戶，每戶約乖為糾10菌0柳㎡為計(jì)，本案縮住宅建面雀約得1360蜂0惕㎡。（由于在按不同產(chǎn)品形勢楚下本案商場面接積和售價(jià)基本朗一致，故可忽妨約不計(jì)）綢B誠、效益對比分脅析忽按照普遍經(jīng)驗(yàn)撓，以及貴司提道供的信息，本凡案單位成本可懂設(shè)定鋪為嫁210陜0離元傾/郵㎡書普通平層設(shè)計(jì)秩的小高層效益勒分析：掏以市場普遍可豐接受單釋價(jià)點(diǎn)250舞0趕元須/認(rèn)㎡為計(jì)房其住宅利潤金冠額：排（慮250命0慢－隊(duì)210送0片）盡×13600補(bǔ)=54突4頭萬元銅住宅利潤率址：面54逮4姓萬層/2100×女13600=加54菜4密萬石/285謠6開萬抖=19.05扔%弊小復(fù)式設(shè)計(jì)的劣小高層效益分忠析：量以市場可接受孔單觸價(jià)醋350括0琴元銅/再㎡為計(jì)，其總犯價(jià)僅蝕為絞17.清5致萬吳其住宅利潤金嘆額：捏（苦350去0廟－申210墾0間）糟×4400=粉61古6山萬元壓住宅利潤率腿：擴(kuò)61嬌6攜萬幅/2100×另4400=6絹1還6荷萬轉(zhuǎn)/92紙4壺萬挎=66.67碌%駁效益對比分析駁表：柱產(chǎn)品形式盒成本蝕銷售單價(jià)汪利潤總額粥利潤率喪普通高層渴210刑0寸元央/淋㎡村250散0腎元挑/鳴㎡纖54階4土萬元新19.05%御小復(fù)式魯210核0部元如/屯㎡期350管0渣元蔽/容㎡驗(yàn)61從6起萬元錘66.67%坊由上表分析可粗知：唉采用小復(fù)式設(shè)壓計(jì)的小高層，江雖然住宅建面狂僅伴為搞440妹0鞭平方米，但其治利潤金額不僅首高于普通住姜宅書7稀2駕萬，并且其利卻潤率遠(yuǎn)高于普奧通住接宅詳47.62須%鎮(zhèn)百分點(diǎn)。伐采用小復(fù)式設(shè)經(jīng)計(jì)的小高層，輝因其銷售單位谷少、面積小，蜻故風(fēng)險(xiǎn)小，且幼利潤金額和利舒潤率高于普通紋住宅設(shè)計(jì)。嬸3另、本案在不同蔬狀態(tài)下的風(fēng)險(xiǎn)涌評估鋸項(xiàng)目長低風(fēng)險(xiǎn)徹中風(fēng)險(xiǎn)癢高風(fēng)險(xiǎn)秀銷售均價(jià)漠300奪0頃元局/技㎡略350油0徐元銜/以㎡棄400摸0新元膠/軌㎡姑產(chǎn)品設(shè)定輔5睬0美㎡的小復(fù)式糞5驗(yàn)0井㎡的小復(fù)式奮5業(yè)0崗㎡的小復(fù)式青從開發(fā)商角度伴（住宅）趁利潤金額設(shè)39韻6盼萬聰61耍6旋萬教83瘋6堆萬刊利潤率毛4閃2送．漁86%早6確6掃．逃67%故9府0尋．絹48%典從消費(fèi)者角度合（住宅）班總價(jià)斧1恭5銅萬淡1衰7紫．肝5氏萬蝕2則0踢萬彎首付渠（綠8眾成撐2向0卷年）亞3咸萬勢3離．愿5多萬快4芝萬好月供藝79洲4刃．佳6吉4索元局92稈7密．雜08永105猶9怪．省52沖由上表可知，喜從開發(fā)商的獲磁取利潤及成本另的角度，以及婚市場的接受程禍度來看，我司挖建議貴司采用率中等風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)樸。以獲取利潤叔與市場之間的夏平衡點(diǎn)。總結(jié)：亦本次報(bào)告的根圾本目的是為本蒸案尋找客戶，脆為項(xiàng)目尋找新鄰的市場機(jī)會、芝規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)樓，為項(xiàng)目在運(yùn)魚作過程中的決絨策環(huán)境提供支肉持。撇根據(jù)上述分析奪可以得出，站本案定位釋于博“項(xiàng)2加1丟世紀(jì)鴛鴦肝房紫”不，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上視具有無可比擬儉的先進(jìn)性和唯脹一性，市場競成爭壓力??；忍在市場接受度膀上，本案產(chǎn)品嗓總價(jià)羅在顏1羞5穿萬掠~2今0姓萬之間，遠(yuǎn)低度于市場的總價(jià)堡接受范圍，市糾場接受程度高靈；栽從企業(yè)的利潤輩角度看，按保梨守的中等風(fēng)險(xiǎn)刊方式計(jì)算，本笑案產(chǎn)品（在此煙僅計(jì)住宅部分補(bǔ)）其利潤金額減不僅高于普通板住聰宅些7鞭2城萬，并且其利南潤率遠(yuǎn)高于普惡通住躺宅付47.6歷2騰個(gè)百分點(diǎn)。礦因此，我司建筐議本案產(chǎn)品設(shè)則計(jì)為小復(fù)式的普小高層物業(yè)形抖態(tài)。厭案例二：項(xiàng)目梳市調(diào)報(bào)告肅*秋*牧項(xiàng)目市場調(diào)研草報(bào)告貴“云*揚(yáng)*彼項(xiàng)峽目處”覺市場調(diào)查小組灰名單霧負(fù)責(zé)人越：驅(qū)媽牧忙貝市場調(diào)查組寇長救充捆市場調(diào)查專職帳人員惡：貌蓋市場調(diào)查兼職虹人員距：縱革市場資料整理希、統(tǒng)計(jì)員深：抓等市場資料分析裹員修：右寸肚市調(diào)報(bào)告主要程執(zhí)筆戀：遇喚市調(diào)報(bào)告執(zhí)筆醫(yī)助理長：看騾平面設(shè)計(jì)肢：帝王好目錄前言挎第一部宗分金灌價(jià)報(bào)告概要報(bào)告結(jié)論精要兆市調(diào)目的及方摘法說明靜第二部資分口狗克項(xiàng)目所在地快艷情況分析區(qū)域總貌區(qū)域交通狀況運(yùn)區(qū)域特性及其況發(fā)展規(guī)劃滋第三部程分樸凱蓋市場分析刊長沙市房地產(chǎn)肺市場狀況及其認(rèn)分析封全市范圍內(nèi)一塔線主力樓盤分譜析永全市中高檔寫劈字樓物業(yè)市場己一線主力樓盤憲分析蹤（一）競爭要控素分析物業(yè)類型島地理位置及交賢通狀況分析銷售方式價(jià)格水平產(chǎn)品分析物業(yè)配套分析銷售狀況分析含廣告宣傳及其校力度分析栗（二）目標(biāo)消去費(fèi)群分析維1校、消費(fèi)群構(gòu)成餓分析呈2頑、消費(fèi)群租售吵目的分析不3維、消費(fèi)群對現(xiàn)框有市場產(chǎn)品使臟用情況及滿意黑度分析慌（三）分析總酬結(jié)費(fèi)全市酒店物業(yè)崇市場一線主力醬樓盤分析惹（四）競爭要催素分析挎地理位置及交歉通狀況分析價(jià)格分析士相關(guān)免費(fèi)服務(wù)遞分析年（五）目標(biāo)消佳費(fèi)群分析啦1扛、目標(biāo)消費(fèi)群較構(gòu)成分析嫩2菠、目標(biāo)消費(fèi)群槳對現(xiàn)有市場產(chǎn)溝品使用情況及丹滿意度分析散（六）分析總展結(jié)布本項(xiàng)目主要競報(bào)爭參照對象的段競爭分析產(chǎn)品分析價(jià)格分析銷售分析廣宣分析分析總結(jié)攤第四部奪分成釋懲本項(xiàng)目的開發(fā)毯前景結(jié)束語正文前言召本項(xiàng)目蝶乃我司在長沙舊所合作的優(yōu)秀胃的地產(chǎn)項(xiàng)目之骨一，其酒店式劑公寓定位在長予沙具有普遍的尋超前性。為了另最大限度的保世證本項(xiàng)目的成聰功運(yùn)作，我司賣此份報(bào)告中投窯入了大量的人洲力、物力實(shí)事拼求是的對全市浴范圍內(nèi)的中高氧檔寫字樓物業(yè)走、酒店式物業(yè)狼、酒店式公寓漏及其目標(biāo)消費(fèi)脂群的購買力度茄、消費(fèi)心理、鵝人氣指數(shù)等等肥一系列的市場賭情況進(jìn)行了全圍面的調(diào)查、細(xì)暑致的分析，在條較短的時(shí)間內(nèi)寧，高效高質(zhì)完糟成了此份市調(diào)辜報(bào)告。膚但由于長沙各沙個(gè)地區(qū)的區(qū)域侄差別，各公司遷的管理、營業(yè)耍方式各不相同凡，對具有商業(yè)酬秘密的銷售額惰等資料很難調(diào)仇查到，因而會鉛造成某些數(shù)據(jù)愁的遺漏，在處呀理這類問題時(shí)罰只能依據(jù)其相銷關(guān)因素去預(yù)測摘，因而會造成絮一定的主觀性看和人為誤差。自為避免誤導(dǎo)，破我司均在文中蟲予以說明，以餃求報(bào)告所述內(nèi)張容的完整性。誓第一部譽(yù)分崇碧晴報(bào)告概要劑一、報(bào)告結(jié)論擾精要徐為了找出本項(xiàng)貼目的市場機(jī)會孟點(diǎn)及面臨的主招要問題，有針拋對性的進(jìn)行開填發(fā)及推廣，從縱而占領(lǐng)市場達(dá)幸到快速盈利的績目的。橋我們開展了對蜘全市中高檔寫夕字樓物業(yè)、酒畏店式物業(yè)、酒測店式公寓及其聲目標(biāo)消費(fèi)群的肉購買力度、消虹費(fèi)心理、人氣州指數(shù)等等一系常列的市場調(diào)查藍(lán)及全面的分析聰，從中了解到艦本項(xiàng)目的開發(fā)曉前景是非常廣偽闊的指。容1斯、長沙市經(jīng)濟(jì)覆已進(jìn)入快速穩(wěn)鄉(xiāng)定的發(fā)展期，朋即吸引了大量爬的境外、外地治企事業(yè)來長沙笛發(fā)展，又帶動脅了本地中小型屯企業(yè)的發(fā)展。熄但現(xiàn)有寫字樓伏物業(yè)和酒店式從物業(yè)，不論是將從產(chǎn)品形式、衰價(jià)格水平，還耽是經(jīng)營方式等低方面，都無法錫滿足市場新的辰多元化需求。偏市場對酒店式遭公寓物業(yè)需求闊缺口較大。闖2渠、市場競爭壓串力小。眼目前長沙市真泳正意義上、安備全按照酒店式含公寓運(yùn)作的項(xiàng)肥目幾乎沒有（青和府酒店公寓灶只是在產(chǎn)品形酬式上接近酒店贏式公寓，但其頸市場運(yùn)作模式孤卻并非真正的送酒店式管理）壽。因此，本項(xiàng)歉目的市場競爭型不大。覆3禾、酒店式公寓先單位小、資金等投入相對較少毒、好管理、易付出租等特點(diǎn)是丟其他物業(yè)項(xiàng)目趁所難以比擬。盛其回報(bào)穩(wěn)定的灘投資收益，必訊然激發(fā)廣大中膛小型投資者的核購買熱情。臣4蛇、對投資者提妖供返租政策，嚼使其利益實(shí)現(xiàn)琴最大化，是酒墾店式公寓在長謙沙市獨(dú)特的市維場背景下，市澇場運(yùn)作成功的兼關(guān)鍵因素之一懲。（對于如何慌規(guī)避國家有關(guān)味政策，向客戶牙提供返租，我惠司建議貴司注雖冊一家投資公行司，已此公司稍名義來提供返豪租）剩對于上訴結(jié)論泄，我司將在報(bào)愧告中，予以論畜證說明板（注：本報(bào)告供以調(diào)查基礎(chǔ)數(shù)挎據(jù)為主，具體兩項(xiàng)目實(shí)施將在濟(jì)以后報(bào)告中闡院現(xiàn)）沖二、市調(diào)方法擁及其說明柿調(diào)查方法：棟資料調(diào)查、區(qū)勢域調(diào)查、實(shí)地異調(diào)查、抽樣調(diào)嶄查。至本報(bào)告中所有柳歷史數(shù)據(jù)均為揀市統(tǒng)計(jì)局、規(guī)趁劃辦、土地管妻理局文獻(xiàn)資料脅調(diào)查所得，在扮資料取值中保愿證了其真實(shí)性饅及來源的可靠劫性。省依據(jù)個(gè)案調(diào)查貸要求的提綱，皇以實(shí)是求事的戴精神，對一些破重要的原始資屋料如撕：稱“三樓盤價(jià)格、功類能規(guī)劃、附加丟費(fèi)用、環(huán)境狀指況元”匯等進(jìn)行第一時(shí)西間的采集，以仔獲取最新、最忽全面、最真實(shí)孝的第一手資料攤。掘由于長沙各個(gè)厲地區(qū)的區(qū)域差許別，各公司的呆管理、營業(yè)方澡式各不相同，坊對具有商業(yè)秘所密的銷售額等店資料很難調(diào)查令到，因而會造適成某些數(shù)據(jù)的效遺漏，在處理牲這類問題時(shí)只亂能依據(jù)其相關(guān)摔因素去預(yù)測，雄因而會造成一佩定的主觀性和援人為誤差。為阻避免誤導(dǎo)，我仔司均在文中予姿以說明，以求素報(bào)告所述內(nèi)容察的完整性。瞧第二部積分柱裹眾項(xiàng)目所在地快寇情況分析爹一、區(qū)域總貌和（略）疏二、區(qū)域交通泄?fàn)顩r（略）登三、區(qū)域特性肚及其發(fā)展規(guī)劃季本項(xiàng)目位于長眾沙市南北向主晝干道芙蓉中瘋路脈51催8請?zhí)?，背依天心字古閣，南鄰賀民龍?bào)w育中心和青田漢藝術(shù)文化屠中心，毗鄰省拍財(cái)政廳等金融嘆機(jī)構(gòu)。該地段共交通便利，周析邊市政、生活撿配套齊全，人庭車流量充足。稈從城市發(fā)展規(guī)拳劃來看，本項(xiàng)緣目所在位置已沙溶入長沙新世詢紀(jì)文化體育中昏心區(qū)域內(nèi)。在優(yōu)長株潭經(jīng)濟(jì)一疏體化的帶動下價(jià)，該地區(qū)已基肯本具備了中心筋商務(wù)區(qū)的特性財(cái)，?？梢詷酚^凈的預(yù)計(jì)，本項(xiàng)妖目所在區(qū)域商私務(wù)發(fā)展大有可工為。用第三部爪分循恐閱市場分析春一、長沙市房賺地產(chǎn)市場現(xiàn)狀韻及其分析好今年長沙市房珍地產(chǎn)市場在價(jià)乎格水平溫和上槽漲的同時(shí)，市斤場需求出現(xiàn)較盆大幅度攀升的駱良好態(tài)勢，辦熱公樓建設(shè)乘勢隆而熱。絹今年上半年長資沙市商品房銷齡售額莖為必4014飯2揚(yáng)萬元，比上年猛同期增熊長感76.0跡%女。其中商品住臥宅的銷售額占然整個(gè)商品房銷煎售額制的華85.79旱%摩，同比增霞長騎68.1近%巷。辦公樓與商熟業(yè)營業(yè)用房也翅出現(xiàn)銷售額大炕幅增長的勢頭私。昆個(gè)人需求的提屯高是推動長沙算市商品房銷售敬額大幅增長的喘主要原因。在捉個(gè)人有效需求標(biāo)中蟲，撲96.4展%腦的資金用于對展商品住宅的購召買篇，韻3.6喇%桑的資金則投向性商業(yè)營業(yè)用房匆。上半年全市態(tài)購買商品營業(yè)緞用房貞為胞126栗8剩萬元。與之相用適應(yīng)，上半年禿長沙市房地產(chǎn)補(bǔ)投資壁為滅11243啄2剛?cè)f元，同比增叫長迷82.5缸%坊。其中，住宅寇開發(fā)投資槐占甘67.26繩%涂，同比增權(quán)長巴82.6隊(duì)%紋；辦公樓開發(fā)那投資爐占戶5拼%友左右，同比增均長瞞228.0打%煎，增幅最為明母顯。（以上相屬關(guān)數(shù)據(jù)出自長帳沙市統(tǒng)計(jì)局）親上述數(shù)據(jù)僅為學(xué)政府部門的官怖方資料，有一逆定的參考性。披但據(jù)我司研展踩部對長沙市物汗業(yè)投資行為調(diào)浸查分析：在本扇市物業(yè)投資行驅(qū)為中，有相當(dāng)棄一部分資金來酷源為灰色收入孩，如何引導(dǎo)此盒類資金為我所貧用，將是影響納本案成功的銷喝售主要因素之則一。（對此類公投資者的分析當(dāng)和資金的引導(dǎo)郵將在我司的企暮劃報(bào)告及銷售程策略中予以闡原述）憤二、長沙市范乞圍內(nèi)一線主力內(nèi)樓盤分析請A屯、全市中高檔啟寫字樓物業(yè)市教場一線主力樓富盤分析廚（一）競爭要胃素分析物業(yè)類型分析問（以上數(shù)據(jù)有濟(jì)長沙公司研展秀部提供）藝從上表可知：西由于市場前期滅的盲目開發(fā)，允直接導(dǎo)致目前賢長沙市功能定弓位單一、市場臺壓力較大的純驢寫字樓仍然有技較大的市場存奪量。綜合型、壇酒店式寫字樓變的興起是適應(yīng)廟市場多元化發(fā)齊展的必然結(jié)果闊。雖然長沙市瞇經(jīng)濟(jì)已步入快劈速穩(wěn)定發(fā)展期烈，但今年辦公蟲用物業(yè)的開發(fā)縫量也同比增長吃了酬228.0帆%刑，市場競爭烈疊度仍然較高。沙寫字樓必須在鏈物業(yè)類型上作份適應(yīng)市場多元淋化發(fā)展需要的情創(chuàng)新性突破，測方能立于不敗行之地。看地理位置及交響通狀況分析（摟略）校（以上數(shù)據(jù)由進(jìn)長沙公司研展涂部提供）鉛由上表分析可釣知：雄目前長沙市近父期推出的寫字練樓多采用售租渾并用的銷售方劑式，個(gè)別樓盤踏為了刺激銷售裂，達(dá)成資金的劃迅速回籠，變舊相的采用國家鎮(zhèn)明令禁止的返摟租方式，如名械匯持達(dá)嗎A+葬B菊的投資模式。醒從實(shí)際效果而蓬言，此方式對遭銷售的促進(jìn)作稱用是非常明顯樸。寒只租不售，一飛般為行業(yè)系統(tǒng)爪、酒店式寫字隔樓所普遍采用辣的方式。價(jià)格水平分析辜案名吊物業(yè)類型催售價(jià)鐮租金特付款方式肢平和堂辯綜合型片5200~7滿00嶄0餓元扎/M館2礎(chǔ)2~糕3嗽元引/M寨2掌.狐天百(桃不含物管般費(fèi)倉)壺七成二十澤年勞9.矩8磨折災(zāi)租金一季度一霧付其新大新宇綜合型瘡4380~5苗10密0擱元店/M女2純1率元樂/M塘2坑.福天稼(植不含物管鞠費(fèi)疲)捷七成二十貫?zāi)昙?.助6艱折竹租金一季度一勸付統(tǒng)名匯達(dá)密綜合型丟520匪0傳元動/M之2江1.5~1.豐7壤元元/M患2命臥.偉天和(東不含物管炒費(fèi)臉)或七成二十饞年隙9炸8農(nóng)折途一次性付吊款茶9某3食折漸海東青廣場糧綜合型攏4800~5露50運(yùn)0連元踩/M膽2刻只售不租廢七成二十察年堂9.浴6情折鼻順天鮮大廈稼綜合型團(tuán)338亭0縣元賽/M惑2第七成二十爹年輸8.紡5忠折膜通程大酒店能酒店式秩只租不售觀3.2~3.鐘8桌元潔/M口2對.蛇天池(稅不含物管屠費(fèi)扒)寸租金一季度一瀉付撥金源大酒店符酒店式怎只租不售狠3.0~3.請5神元泥/M源2甚.配天洋(監(jiān)不含物管記費(fèi)福)四租金一季度一導(dǎo)付稱佳程秋酒店式丙只租不售喉2.7~泳3檢元恢/M長2逼.部天友(新不含物管脫費(fèi)城)戶租金一季度一機(jī)付浸（以上價(jià)格均孤為寫字樓價(jià)格僑水平）繩由上表分析可賽知：些目前長沙市中攏高檔寫字百樓窗5000~6盟00超0導(dǎo)元街/M拖2竹的價(jià)格水平與屑內(nèi)地其他省會秀城派市營7000~9戀00增0旬元際/M牧2暮相比，仍有較碗大的差距。究或其原因雖與本倍地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來密切相關(guān)，但狀目標(biāo)定位重復(fù)證，差異化優(yōu)勢辜不明顯，直接希導(dǎo)致產(chǎn)品升值捎空間狹小，也磚是主要原因之式一。億中高檔酒店式暖寫字樓因其對盆外形象好，配倆套服務(wù)佳，故浴其出租價(jià)格均腐高于同檔次的儉不同物業(yè)類種型的寫字樓。玻一般而言，長建沙市中高檔酒么店式寫字樓（可四、五星級）寄的租金師在膝2.8~3.仗2掀元托/M麻2清.觸天之間，其他疏類型中高檔寫獸字樓租金思在習(xí)1.5~2.蠅5晚元稍/M詞2動.容天。產(chǎn)品分析糟（以上數(shù)據(jù)由阿長沙公司研展討部提供）謎通過我司對長具沙市主要中高萌檔寫字樓產(chǎn)品謝面積區(qū)間范圍牌統(tǒng)計(jì)整合，可侍知目前本市中倡高檔寫字樓主換要以面對中大呈型企業(yè)的產(chǎn)品爆為主。對于針壓對外地企業(yè)駐沉長沙辦事處所冰需的小型化中煤高檔的寫字樓透物業(yè)產(chǎn)品，仍奮是一塊尚未完憑全開發(fā)得處女列地愚。教(騎對于如何開發(fā)政此市場空間，絹我司將在以后煙的報(bào)告中予以奏闡宗明側(cè))躁物業(yè)配套分喉析懷目前長沙市中鴿高檔的寫字樓意（除四五星級搞的酒店式寫字逆樓），在物業(yè)倡的硬件配套上籠相差并不大，誤差距主要體現(xiàn)聽在人性化的物倉業(yè)管理和商務(wù)激性的服務(wù)上（帶有關(guān)于入住業(yè)兆主對此的評價(jià)他，詳見目標(biāo)消爪費(fèi)群分析）。啊這就是酒店式退寫字樓雖價(jià)位袋高于其他類型盆的寫字樓，但軍一直保持較高掀的出租率的主旱要原因之一。職真正的、一流稻的酒店式的管控理和服務(wù)進(jìn)入擁高檔辦公物業(yè)稻，乃大勢所趨套。只有通過一鴨流的管理服務(wù)才提升物業(yè)的檔和次、品級，才夠能在日趨激烈酬的競爭中，贏赴得市場。銷售狀況分析讓純寫字樓劣綜合型寫字樓牙酒店式寫字樓柴出租率往50~60%牛70~80%坐80~90%友出售率近10~30%功40~50%父只租不售故據(jù)上表分析可逢知：朽目前長沙市中岔高檔寫字樓物考業(yè)的出租狀況捎明顯優(yōu)于出售轎狀況，銷售較輝佳的個(gè)案鳳毛就麟角，現(xiàn)推出升的樓盤一般都曠變相的推出返都租政策，已此輪來保證投資者煌對物業(yè)的信心慨，降低風(fēng)險(xiǎn)，并刺激銷售。招酒店式寫字樓呈一直保持穩(wěn)定醋的高出租率，角這與其一流的疊硬件設(shè)施和酒滔店式的管理服就務(wù)是密不可分術(shù)的。斬廣告宣傳及其蔥力度分析荒（以上數(shù)據(jù)由下長沙公司研展祖部提供）隙由上表分析可有知：棒報(bào)刊媒體仍是灑物業(yè)推廣的第斥一方式，但平倒面設(shè)計(jì)上的不詠?zhàn)悖苯佑绊戦_了報(bào)刊媒體的替宣傳效果；右對持久力強(qiáng)、笑利于樹立物業(yè)吩形象的戶外媒螞體和商業(yè)性雜拍志的認(rèn)識和運(yùn)膽用，有待提高腦。面（對于本項(xiàng)目若的媒體戰(zhàn)術(shù)的錦安排，我司將遺在后期報(bào)告中而予以闡現(xiàn)。）便（二）目標(biāo)消愈費(fèi)群分析描a寶)文目標(biāo)消費(fèi)群構(gòu)廈成分析隊(duì)（以上數(shù)據(jù)由鵲長沙公司研展擾部提供）從上表可知：愛長沙市上半年堂累計(jì)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)暑生產(chǎn)總樣值飽329.6異9快億元，同比增慮長冰11.5待%撫，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已捉進(jìn)入快速穩(wěn)定太發(fā)展期?？梢匀碱A(yù)計(jì)，外商企嫌業(yè)、外地企業(yè)晴住長沙機(jī)構(gòu)將趕會呈逐年攀升賠的勢頭發(fā)展。既由此所帶來的娛中高層管理人諸員、短期租客晝等，將會為酒瓶店式公寓帶來針充足的客源。雕b肯)園目標(biāo)消費(fèi)群租辮售目的分析演（以上數(shù)據(jù)由趟長沙公司研展劈部提供）娛據(jù)上表分析得錘出：逗純辦公、純投絕資的消費(fèi)目的從已經(jīng)越來越被衰淡化，商住兩廁用、辦公投資控并舉等的多元寇的投資方式直瞇接左右著目標(biāo)電消費(fèi)群的消費(fèi)假目的。京c尾)眠目標(biāo)消費(fèi)群對雷現(xiàn)有市場產(chǎn)品朱使用情況及滿欣意度分析蠢為了取得市場寶的第一手資料唉，我司對長沙校市主要的中高磨檔寫字樓的入臭住客戶對其產(chǎn)輕品使用情鎖況及滿意度進(jìn)煎行了及時(shí)性的邪抽樣調(diào)查。喚調(diào)查對象：長欠沙市主要中高膠檔寫字樓入住容客戶識調(diào)查方法：問素卷調(diào)查、電話徹調(diào)查邊抽樣方法：分振類隨機(jī)抽樣、蜘判斷抽樣田樣本數(shù)量：長進(jìn)沙市主要中高鐮檔寫字典樓禮10灣0著家入住客戶調(diào)查分析表：蠢肅半峰比例飄評價(jià)指標(biāo)拔非常尖滿燃口意孕比較滿意超一般扮不太滿意沈很不滿意亦說不清喇a(chǎn)齊建筑施工質(zhì)量烘71柳25推4浩b戀房間格局設(shè)計(jì)采5登48工35南9須3曉c累房間裝修標(biāo)準(zhǔn)挽40芽51仇5質(zhì)4償d蹲房間使用率辣42逐45糠7帽6拜e停商務(wù)配套設(shè)施聚11傻40筐39嫩10畫f算休閑配套設(shè)施淹11衫50桐28蓬11俯g桂公用空間的裝埋修標(biāo)準(zhǔn)宗37治55抖7亂1話h襖智能化水平拼9油70猶16盞5儀i右租售價(jià)格水平魚10俘66啟10園4紅j安付款方式粥8慰71躺15粘6婆k捏交通情況嫁12案55爛30綿3妄l場地理位置做11鉗58削26晶5陸m銅周邊的商業(yè)環(huán)桂境構(gòu)11起56兵31仍2紐n站物業(yè)管理水平拐10停41霧28槽16陜5甚o旨物業(yè)管理價(jià)格彼31諒52期17喚P候?qū)懽謽堑臋n次預(yù)10袍30澇56輪3屠1弓q劫寫字樓的安全掏性團(tuán)27瑞69罰2恩2頓r鏟寫字樓以后的陣升值能力洗41碎50倍8速1管s處是否有足夠的遞停車位限15攝48毛30甜5頭2玩t乞總體滿意度深11月25湖40零11壯9愛4勢（以上數(shù)據(jù)由俊長沙公司研展橋部提供，數(shù)據(jù)丹來源于我司對粉本市中高檔寫扛字樓物業(yè)入住音業(yè)主的相關(guān)調(diào)沙查資料的統(tǒng)計(jì)僵整理而得）社據(jù)上表分析可稿知：撒目前長沙市入鵲住客戶對本市筑中高檔寫字樓擁的總體評價(jià)一稻般。尤其對寫壤字樓的硬件設(shè)丈施、物業(yè)管理排評價(jià)不高，直鑼接表現(xiàn)為對物攤業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的班不滿，因?yàn)榭吞飸魶]有享受到妨予之相稱的服節(jié)務(wù)。分析總結(jié)三提供酒店式物賄管服務(wù)，是中翠高檔寫字樓物包業(yè)發(fā)展的大勢殃所趨。但其中莫的關(guān)鍵并不在子于片面的追求接硬件設(shè)施的高僑檔化，而在于塌提供人性化，午切合商務(wù)需要直的一流的酒店廟式服務(wù)。只有烈通過一流的管俯理服務(wù)提升物餅業(yè)的檔次、品留級，才能在日啦趨激烈的競爭汗中，贏得市場匹?；馍唐髽I(yè)、外拒地企業(yè)駐長沙繁機(jī)構(gòu)呈逐年攀桑升的勢頭發(fā)展花，由此帶來的凝豐厚的中短期鞏租戶，為酒店比式公寓提供了位穩(wěn)定的客源基搏礎(chǔ)。陜市場多元化發(fā)袖展必然導(dǎo)致多盡元化需求的產(chǎn)嘩生，現(xiàn)有寫字鏟樓的經(jīng)營模式父、產(chǎn)品形式已蹄無法完全適應(yīng)通市場多層面發(fā)匙展的需要。只畫有細(xì)分市場，剩針對某一特定鑒目標(biāo)消費(fèi)群銷嗓售的產(chǎn)品形式感，豎立高差別債化競爭優(yōu)勢，色才能最大限度朗降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)冒現(xiàn)銷售效益的離最大化?；郜F(xiàn)有寫字樓的溝投資產(chǎn)品主要浮針對大中型企桂業(yè)，而個(gè)體資丟金有限、但數(shù)趨量眾多的市場仔散戶，均被現(xiàn)勤有的產(chǎn)品形式弄拒之門外。這金無疑是對有限蓬的市場資源的剃極大的浪費(fèi)。栗變相返租形式籠，是現(xiàn)有寫字鄭樓物業(yè)銷售中獨(dú)普遍采用的方圈式。也是投資彼者樂于接受的凈方式。（對目遠(yuǎn)標(biāo)投資者的分羊析將在企劃報(bào)賄告中闡明）役全市酒店物業(yè)厭市場一線主力勞樓盤分析比結(jié)合本項(xiàng)目的順市場定位，我潑司主要針對本螺市酒店物業(yè)市懷場一線樓盤中亦長期包房服務(wù)詞項(xiàng)目的調(diào)查。競爭要素分析推1絕、地理位置及凡交通狀況分析社崇本市酒店物業(yè)編一線樓盤與寫史字樓物業(yè)一線銹樓盤均主要位坐于長沙市五一體大道、芙蓉路佛、韶茄山路等主要干烘道的周邊地帶堪。（對其地理選位置及交通狀冊況分析可參見底本報(bào)告第二、聞三部分的相關(guān)赤章節(jié)）2、價(jià)格分析歌類別允房間種類筋中長期包房的糠合約價(jià)吳五星級固豪華間返500~65束0省元復(fù)/四天昆標(biāo)準(zhǔn)間月350~42饒0資元族/嚴(yán)天湯四星級繡豪華間縱320~35蜓0來元恥/燕天僅標(biāo)準(zhǔn)間喉250~30鬧0扮元侍/誓天涂三星級鹿豪華間蛾230~30眨0晶元起/誕天鋤標(biāo)準(zhǔn)間踩180~22唉0統(tǒng)元匪/態(tài)天掠據(jù)上表分析可揪知：皇目前長沙市酒斤店物業(yè)對中長瘦期包房的客戶利而言，其高價(jià)乒位，高入住率肌要求，無疑是會比較苛刻的。蝦但在沒有高品暮質(zhì)替代品出現(xiàn)驕的時(shí)候，酒店譜仍是唯一的選員擇。因此，本臟項(xiàng)目只要運(yùn)作翠得當(dāng)，市場前嶄景時(shí)非常廣闊近的。遼3劃、相關(guān)免費(fèi)服撒務(wù)分析債酒店名稱跪?qū)χ虚L期包房昂客戶提供的免擱費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目恐通程大酒店杏免費(fèi)西式自助乖早餐；三免費(fèi)凈桑拿；巡免費(fèi)健身、游軍泳、贈閱報(bào)紙羞；繡商務(wù)中心免費(fèi)勿資料查尋；援定時(shí)往返機(jī)場理和酒店的免費(fèi)傭穿梭巴士。蘋佳程酒店令免費(fèi)使用健身督中心和桑拿（辮按摩除外）；框每周奉送一客諒水果；熔每天免費(fèi)洗燙澆一件襯衣。悅?cè)A天酒店殺免費(fèi)保齡球兩嫩局；吳免費(fèi)洗襯衣一座件；永贈送飲料票一褲張。油神農(nóng)大酒店并每次入住贈送間迎賓水果籃一器個(gè)；喉每隔一天送兩會張歡迎飲品券騙（大堂吧、匯量聚廊和城市吧內(nèi)）；夜總會大培廳免最低消費(fèi)恢；冠免費(fèi)使用室內(nèi)川。找富麗華大酒店技每日免費(fèi)贈送絲西式自助早餐親；中入住時(shí)免費(fèi)贈陰送迎賓茶；荷免費(fèi)游泳健身之；勉免費(fèi)贈閱當(dāng)日營中英文報(bào)刊；旱免費(fèi)洗襯衣一日件或西褲一條溝；折免收洗衣加急錄附加費(fèi)；她入住行政房免席費(fèi)上網(wǎng)。桌金源大酒店遺免費(fèi)提供中西申式自助早餐（帽僅限商務(wù)散客?。┲撩赓M(fèi)使用酒店舊室內(nèi)溫水游泳京池、健身房、東單桑拿；設(shè)服務(wù)中心享受補(bǔ)免服務(wù)費(fèi)之優(yōu)另惠；捐洗衣享受免服雷務(wù)費(fèi)之優(yōu)惠。魄每日免費(fèi)提供鄉(xiāng)兩瓶礦泉水；夾免費(fèi)提供來回斜機(jī)場空梭巴士辮服務(wù)；蹤每日免費(fèi)提供腔報(bào)刊；形免費(fèi)提供嬰兒封床。闊小天鵝酒店移每日免費(fèi)報(bào)紙?zhí)辏环胱√追糠钏腿蕾F客鮮花及精耍美果盤；厚延長退房結(jié)帳弄時(shí)間到當(dāng)日下斤午捎2燭：伐0懲0身，免收額外費(fèi)詞用。由上表可知：頃各酒店對長包脫房客戶的免費(fèi)帥服務(wù)項(xiàng)目，其喪實(shí)相差不大。姜主要是對入住據(jù)客戶提供生活婦上、休閑方面督的一些便利。造但對長期性入亡住客戶而言，窮其服務(wù)往往由下于過于標(biāo)準(zhǔn)化險(xiǎn)、商業(yè)化，而妹缺乏家的溫馨殿感。攝（二）目標(biāo)消深費(fèi)群分析個(gè)1衰、目標(biāo)消費(fèi)群獸構(gòu)成分析眾（以上數(shù)據(jù)由郵長沙公司研展幸部提供）客據(jù)上表分析得侍出：羨企業(yè)主、企業(yè)瞞中高層管理人芹員、外籍人士呼仍然是酒店中丙長期包房的主效要客源。但隨值著跨地區(qū)性的煙商務(wù)、旅游等啄活動日趨蓬勃甜發(fā)展，現(xiàn)有的估酒店中長期包碑房的商業(yè)模式坑，已日漸顯露胞出其高價(jià)的、循缺乏靈活性的驟弊端。本項(xiàng)目火的商業(yè)運(yùn)作模