土地評(píng)估報(bào)告

PAGE17PAGE7土地估價(jià)報(bào)告第一部分摘要一、估價(jià)項(xiàng)目名稱受xx縣人民法院的委托對(duì)陳錦興位于xx縣新城鎮(zhèn)裕x街一宗面積為78平方米城鎮(zhèn)混合住宅用地的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估二、委托估價(jià)方三、估價(jià)目的受xxx縣人民法院的委托，對(duì)xx位于xx縣xx鎮(zhèn)裕民街一宗面積為78平方米城鎮(zhèn)混合住宅用地的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，為委托方對(duì)委估宗地進(jìn)行拍賣(mài)提供土地使用權(quán)價(jià)格參考。四、估價(jià)基準(zhǔn)日二0二一年七月十三日（以現(xiàn)場(chǎng)查勘日為估價(jià)基準(zhǔn)日）。五、估價(jià)日期二0二一年七月十三日至二0二一年七月二十四日。六、地價(jià)定義根據(jù)委托方提供的《土地檔案查閱答復(fù)書(shū)》，以及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘情況確定委估宗地的地價(jià)定義：1、用途設(shè)定：根據(jù)《土地檔案查閱答復(fù)書(shū)》的記載委估宗地的用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，臨裕民街兩側(cè)的房屋首層為商鋪，二層以上為住宅，依據(jù)土地的最高最佳使用原則，故本次估價(jià)設(shè)定委估宗地的用途為商住用地。2、面積設(shè)定：根據(jù)《土地檔案查閱答復(fù)書(shū)》的記載委估宗地面積為78平方米，本次估價(jià)設(shè)定委估宗地面積為78平方米。3、容積率設(shè)定：委估宗地為空地，委托方未能提供設(shè)計(jì)規(guī)劃條件，因此根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查勘委估宗地周邊用地的容積率為5.0～6.0，本次估價(jià)按周邊用地的平均容積率設(shè)定委估宗地容積率為5.5。4、開(kāi)發(fā)程度設(shè)定：委估宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊）和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。根據(jù)本報(bào)告估價(jià)目的,本次估價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度紅線外“五通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊）和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。5、土地使用權(quán)年期設(shè)定：委估宗地的土地使用權(quán)終止日期為2067年8月21日。至估價(jià)基準(zhǔn)日，委估宗地剩余使用年期為50.5年。本次估價(jià)設(shè)定委估宗地于估價(jià)基準(zhǔn)日的使用年期為50.5年。6、使用權(quán)類型設(shè)定：委估宗地為國(guó)有出讓土地使用權(quán)，本次估價(jià)設(shè)定委估宗地使用權(quán)類型是國(guó)有出讓土地。7、限制條件：在估價(jià)基準(zhǔn)日，委估宗地不存在抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。本次估價(jià)設(shè)定委估宗地?zé)o他項(xiàng)權(quán)利限制。8、本次估價(jià)的基準(zhǔn)日確定為二0二一年七月十三日。地價(jià)定義：綜上所述，根據(jù)本報(bào)告估價(jià)目的,本次估價(jià)的土地使用權(quán)價(jià)值是在上述設(shè)定用途、面積、容積率、開(kāi)發(fā)程度、土地使用年期、使用權(quán)類型和性質(zhì)等條件下于評(píng)估基準(zhǔn)日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。七、估價(jià)結(jié)果經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)分析，按照地價(jià)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇合適的評(píng)估方法，評(píng)估得到委估宗地在估價(jià)設(shè)定用途、使用年限及開(kāi)發(fā)程度條件下、于估價(jià)基準(zhǔn)日的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格為：評(píng)估土地總面積：78平方米評(píng)估土地單價(jià)：20210元/平方米評(píng)估土地總地價(jià)：178.39萬(wàn)元大寫(xiě)（人民幣）：=95804800\*CHINESENUM2柒拾捌萬(wàn)叁仟玖佰元整（取整至百位數(shù)）宗地估價(jià)結(jié)果詳見(jiàn)《土地估價(jià)結(jié)果一覽表》

八、注冊(cè)土地估價(jià)師簽章估價(jià)師姓名土地估價(jià)師資格證書(shū)號(hào)簽章韓xx2021xxxx531呂xx2021xxx009九、估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽名：xxxx土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估二0二一年七月二十四日附土地估價(jià)結(jié)果一覽表估價(jià)機(jī)構(gòu)：xxx地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估估價(jià)報(bào)告編號(hào)：云科土評(píng)字(2021)第xxx號(hào)估價(jià)基準(zhǔn)日：2021-07-13估價(jià)期日的土地使用權(quán)性質(zhì)：出讓估價(jià)期日的土地使用者宗地編號(hào)宗地名稱土地使用證編號(hào)宗地位置估價(jià)期日實(shí)際用途估價(jià)設(shè)定用途容積率估價(jià)期日的實(shí)際土地開(kāi)發(fā)程度估價(jià)設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度土地使用權(quán)年限/年面積平方米單位面積地價(jià)元/平方米總地價(jià)萬(wàn)元備注陳xxx——xx縣xx鎮(zhèn)裕民街新府國(guó)用（2021）0xxxx1xx市xx縣新城鎮(zhèn)裕民街商住用地商住用地5.5通水,通電,排水,通訊,通路,場(chǎng)地平整通水,通電,排水,通訊,通路,場(chǎng)地平整50.5781005078.39上述土地估價(jià)結(jié)果的限定條件土地權(quán)限性質(zhì)：詳見(jiàn)《土地估價(jià)報(bào)告（正文）》基礎(chǔ)設(shè)施條件：詳見(jiàn)《土地估價(jià)報(bào)告（正文）》規(guī)劃限制條件：詳見(jiàn)《土地估價(jià)報(bào)告（正文）》影響土地價(jià)格的其他限定條件：詳見(jiàn)《土地估價(jià)報(bào)告（正文）》其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)詳見(jiàn)《土地估價(jià)報(bào)告（正文）》估價(jià)機(jī)構(gòu)：xxx土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估二0二一年七月二十四日中地不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估有限公司中國(guó)電信重組上市土地評(píng)估PAGE17第二部分估價(jià)對(duì)象界定一、委托估價(jià)方新興縣人民法院。二、估價(jià)對(duì)象本報(bào)告委托評(píng)估的估價(jià)對(duì)象，是指陳錦興位于新興縣新城鎮(zhèn)裕民街一宗面積為78平方米城鎮(zhèn)混合住宅用地。三、估價(jià)對(duì)象概況（一）土地登記狀況根據(jù)《土地檔案查閱答復(fù)書(shū)》的記載，權(quán)利人：陳錦興，坐落：新城鎮(zhèn)裕民街，不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)：——，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)：新府國(guó)用（2021）001761，使用權(quán)面積：78平方米，用途：城鎮(zhèn)混合住宅用地，權(quán)利類型：國(guó)有土地使用權(quán)，使用權(quán)結(jié)束時(shí)間：2067年8月21日?，F(xiàn)場(chǎng)查勘東至西至南至北至裕民街他人用地他人用地他人用地（二）土地權(quán)利狀況1、委估宗地的土地所有權(quán)狀況：在估價(jià)基準(zhǔn)日，委估宗地土地所有權(quán)屬國(guó)家所有。2、委估宗地的土地使用權(quán)狀況：委估宗地的土地使用權(quán)人為陳錦興，使用權(quán)類型為出讓。3、土地他項(xiàng)權(quán)利狀況：估價(jià)對(duì)象不存在抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。4、相鄰關(guān)系權(quán)利：無(wú)。（三）土地利用狀況委估宗地為空地。實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊）和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。四、影響地價(jià)的因素說(shuō)明（一）一般因素2、自然環(huán)境新興縣四面環(huán)山，有“新興盆地”之稱。發(fā)源于天露山山脈的新興江主干流和新興江從南向北貫通，沿河一帶形成一條狹長(zhǎng)的河谷平原和沖積小盆地。地處北回歸線南側(cè)，屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫和，熱量豐富，光照充足，雨量充沛、霜期短。累年平均氣溫21.5℃，年均降雨量1663.7毫米，年均日照1695.4小時(shí)，年均無(wú)霜期359天。年均地溫24.4℃，濕度23.3毫巴。3、行政區(qū)劃新興縣轄新城、車(chē)崗、水臺(tái)、稔村、東成、太平、里洞、六祖、大江、天堂、河頭、簕竹共12個(gè)鎮(zhèn)，縣政府設(shè)在新城鎮(zhèn)象崗路。4、新興縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況2021年全縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值243.15億元，增長(zhǎng)8.1%，增速分別比全國(guó)高1.4個(gè)百分點(diǎn)、全省高0.6個(gè)百分點(diǎn)、全市高0.2個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)生產(chǎn)企穩(wěn)回升。2021年全縣實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值4366266.8萬(wàn)元，增長(zhǎng)16.3%（按當(dāng)年價(jià)計(jì)）。2021年全縣實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)增加值872921.2萬(wàn)元，增長(zhǎng)9.1%（按可比價(jià)計(jì)）。按輕重工業(yè)分：輕工業(yè)增加值522404.1萬(wàn)元，增長(zhǎng)8.2%，重工業(yè)增加值350517.1萬(wàn)元，增長(zhǎng)10.4%。按工業(yè)企業(yè)類型分：股份制企業(yè)增加值增長(zhǎng)12.9%；外商及港澳臺(tái)商企業(yè)增加值增長(zhǎng)2.2%，其他經(jīng)濟(jì)類型企業(yè)增加值下降6.6%。產(chǎn)銷銜接，1-12月規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值4261903.6萬(wàn)元，增長(zhǎng)11.2%，產(chǎn)品銷售率達(dá)97.6%。固定資產(chǎn)投資略增。2021年全縣完成固定資產(chǎn)投資額1402021萬(wàn)元，增長(zhǎng)0.1%。項(xiàng)目投資1241303萬(wàn)元，下降16.0%，其中：5000萬(wàn)以上項(xiàng)目投資424804萬(wàn)元，下降46.8%，5000萬(wàn)以下項(xiàng)目投資816499萬(wàn)元，增長(zhǎng)20.2%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資160713萬(wàn)元，增長(zhǎng)31.4%。消費(fèi)市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)。2021年全縣實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額652219.6萬(wàn)元，增長(zhǎng)12.1%。其中：批發(fā)業(yè)58098.8萬(wàn)元，增長(zhǎng)23.6%；零售業(yè)508353.2萬(wàn)元，增長(zhǎng)11.4%；住宿業(yè)17676.4萬(wàn)元，增長(zhǎng)4.3%；餐飲業(yè)68091.2萬(wàn)元，增長(zhǎng)11.0%。外貿(mào)出口增長(zhǎng)、進(jìn)口和實(shí)際利用外資下降。2021年，全縣完成進(jìn)出口總額71531萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)1.0%。其中：進(jìn)口總額2450萬(wàn)美元，下降57.6%；外貿(mào)出口總額69081萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)6.2%。外貿(mào)出口中：一般貿(mào)易出口47550萬(wàn)美元，增長(zhǎng)16.1%，加工貿(mào)易出口21531萬(wàn)美元，下降10.6%。2021年全縣實(shí)際利用外資額1714萬(wàn)美元，下降32.2%。財(cái)稅收入保持增長(zhǎng)，金融運(yùn)行平穩(wěn)。2021年全縣公共財(cái)政預(yù)算收入168285萬(wàn)元，增長(zhǎng)5.6%（自然口徑）；公共財(cái)政預(yù)算支出396015萬(wàn)元，增長(zhǎng)15.4%。2021年完成國(guó)地稅稅收總收入265257萬(wàn)元，增長(zhǎng)20.6%。其中，國(guó)稅稅收收入94087萬(wàn)元，增長(zhǎng)24.9%；地稅稅收收入171169萬(wàn)元（報(bào)市地稅數(shù)），增長(zhǎng)18.3%(未剔除營(yíng)改增影響)。12月末全縣金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額2322648萬(wàn)元，比年初增長(zhǎng)16.9%；境內(nèi)本外幣住戶存款余額1615444萬(wàn)元，比年初增19.9%；全縣金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額1325602萬(wàn)元，比年初增長(zhǎng)9.6%。5、云浮市產(chǎn)業(yè)政策第一，打造宜居新興。利用高速公路建設(shè)和“交通攻堅(jiān)”契機(jī)，進(jìn)一步完善交通基礎(chǔ)設(shè)施，改善城鄉(xiāng)環(huán)境，加強(qiáng)城市管理，讓群眾生活更加便利、舒適。第二，打造宜業(yè)新興。就是要努力營(yíng)造就業(yè)渠道廣、創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)多、產(chǎn)業(yè)發(fā)展旺的生動(dòng)局面。剛剛也講了，新興毗鄰珠三角，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，江羅、汕湛高速全面通車(chē)后，我們與珠三角發(fā)達(dá)地區(qū)的溝通聯(lián)系將更加密切、便利，再加上園區(qū)載體完備、產(chǎn)業(yè)配套完善、服務(wù)熱情高漲，人流、物流、資金流、信息流將不斷流入新興，這對(duì)我們發(fā)展以溫氏為代表的農(nóng)業(yè)、以不銹鋼為代表的工業(yè)、以禪宗和溫泉為依托的文化旅游業(yè)有重大意義。通過(guò)發(fā)展經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)就業(yè)和創(chuàng)業(yè)，使新興成為投資置業(yè)的熱土。第三，打造宜游新興。新興是六祖的故鄉(xiāng)，文化底蘊(yùn)深厚，旅游資源豐富，包括六祖旅游度假區(qū)、天露山旅游度假區(qū)、金水臺(tái)溫泉3個(gè)國(guó)家4A級(jí)旅游度假區(qū)，目前我們正全力以赴把六祖旅游度假區(qū)打造成國(guó)家5A級(jí)景區(qū)。同時(shí)抓好禪宗文化產(chǎn)業(yè)基地等項(xiàng)目建設(shè)，打造“印象六祖”和“中國(guó)禪都”，提高旅游知名度。高速通了以后，越來(lái)越多的游客將選擇到新興旅游，帶旺新興的人氣，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。（二）區(qū)域因素1、區(qū)域概況新城鎮(zhèn)位于新興縣的中北部，是新興縣委、縣政府駐地，全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，面積117平方公里（其中城區(qū)面積10平方公里，耕地面積28202.35畝、山地面積88363畝），現(xiàn)有常住人口96934人（其中非農(nóng)人口53385人、農(nóng)業(yè)人口43549人），流動(dòng)人口3萬(wàn)多人，鎮(zhèn)政府下轄36個(gè)（其中15個(gè)村委會(huì)、21個(gè)社區(qū)居委會(huì)）居村委（下轄97條自然村、269個(gè)村民小組）。2021年，全鎮(zhèn)工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn)317.52億元，同比增長(zhǎng)12.9％；完成各項(xiàng)稅收3.73億元，完成計(jì)劃的115.3%；地方財(cái)政一般預(yù)算收入1.28億元，完成收入任務(wù)的108.7%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資78億元，同比增長(zhǎng)16.6%。2、道路交通交通十分便利，省道S276、S113公路干線縱橫縣境，三（水）茂（名）鐵路貫通南北，東行15分鐘車(chē)程可達(dá)開(kāi)陽(yáng)高速，北走15分鐘車(chē)程可到廣肇、廣梧高速。3、基礎(chǔ)設(shè)施條件（1）供水：區(qū)域內(nèi)供水以市政供水為主，供水有保障。（2）排水：區(qū)域排水為雨污分流方式,排水有保障。（3）供電：區(qū)域內(nèi)為市政供電，供電有保障。（4）通訊：區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，能滿足對(duì)外聯(lián)絡(luò)需要。4、環(huán)境條件（1）社會(huì)環(huán)境：附近有新興文化廣場(chǎng)、童歡兒童游樂(lè)園、新興縣第一中學(xué)、廣興花園、北苑賓館等。配套設(shè)施齊全，社會(huì)環(huán)境良好。（2）自然環(huán)境：區(qū)內(nèi)自然環(huán)境良好，無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象。無(wú)重大污染項(xiàng)目，環(huán)境條件一般。5、相鄰?fù)恋乩脿顩r委估宗地周?chē)恋乩妙愋蜑樯套∮玫亍＃ㄈ﹤€(gè)別因素1、宗地位置：委估宗地位于新興縣新城鎮(zhèn)裕民街2、宗地面積：委估宗地面積78平方米，面積較小，對(duì)于開(kāi)發(fā)商住樓較劣。3、宗地形狀：委估宗地規(guī)則，對(duì)土地利用極為有利。4、臨路（交通）狀況：委估宗新城鎮(zhèn)裕民街，交通方便。5、地基情況：根據(jù)有關(guān)資料和現(xiàn)場(chǎng)了解情況，宗地地質(zhì)條件一般。附近未發(fā)現(xiàn)有不良地質(zhì)現(xiàn)象，適于建設(shè)。6、土地利用和土地開(kāi)發(fā)程度委估宗地為空地。實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊）和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。7、土地權(quán)利狀況與使用年期于評(píng)估基準(zhǔn)日委評(píng)宗地沒(méi)有他項(xiàng)權(quán)利限制。設(shè)定土地剩余使用年限為50.5年。8、最佳最有效利用委估宗地位于新興縣新城鎮(zhèn)裕民街，周?chē)恋乩妙愋蜑樯套∮玫兀鶕?jù)最佳最有效利用的原則，委估宗地適宜開(kāi)發(fā)為商住樓。

第三部分土地估價(jià)結(jié)果及其使用一、估價(jià)依據(jù)（一）國(guó)家及有關(guān)部門(mén)頒布的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2021年8月28日修正）；2、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（2021年8月30日修正）；3、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2021年1月1日起實(shí)施）；4、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（2021年10月1日起5、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》（國(guó)務(wù)院令第256號(hào)）；6、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第55號(hào)）；7、《國(guó)土資源部關(guān)于嚴(yán)格按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施<城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程>和<城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程>的通知》（國(guó)土資發(fā)[2021]195號(hào)）；8、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》（1995年10月1日起施行）；9、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設(shè)部令第98號(hào)）；10、《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（建住房[2021]8號(hào)）；11、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》（2021）。（二）地方政府及有關(guān)部門(mén)頒布的有關(guān)法規(guī)和規(guī)范性文件1、《廣東省實(shí)施<中華人民共和國(guó)土地管理法>辦法》（2021年11月28日修正）；2、《關(guān)于公布新興縣城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估更新2021年成果的通告》(2021年2月)；3、廣東省人民政府、廣東省國(guó)土資源廳、新興縣政府等有關(guān)部門(mén)頒布、制定的政策、規(guī)定、實(shí)施辦法、通知等法規(guī)文件。（三）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2021）；2、《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T18507-2021）;3、《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2021）；4、《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)側(cè)技術(shù)規(guī)范》（TD/T10O9一2021）。（四）委托方提供的資料1、《土地檔案查閱答復(fù)書(shū)》；2、委托方提供的涉及委估宗地的其它資料。（五）估價(jià)人員調(diào)查和收集的資料1、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄、攝影照片；2、我公司掌握的有關(guān)土地市場(chǎng)情況資料；3、新興縣建設(shè)工程造價(jià)及價(jià)格信息等相關(guān)資料。二、土地估價(jià)（一）估價(jià)原則土地價(jià)格是由其效用、相對(duì)稀缺性及有效需求三者相互作用形成的，而這些因素又經(jīng)常處于變動(dòng)之中，土地估價(jià)必須要對(duì)此做細(xì)致分析并準(zhǔn)確判斷其變動(dòng)趨勢(shì)，才能做出正確的估價(jià)，我們?cè)诒敬喂纼r(jià)過(guò)程中，根據(jù)地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)程及估價(jià)對(duì)象的具體情況，主要遵循以下原則：1、合法原則指土地估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象依法判定的權(quán)益下的價(jià)值。2、預(yù)期收益原則指土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用條件下的未來(lái)客觀有效的預(yù)期收益為依據(jù)。3、替代原則4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則隨著時(shí)間的推移，土地市場(chǎng)是不斷變化的，在不同的時(shí)間點(diǎn)上，同一宗土地其價(jià)值是不同的，估價(jià)通常僅是求取估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定的時(shí)間上的價(jià)值，這個(gè)時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義在于，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評(píng)估房地產(chǎn)時(shí)值的界限。5、供需原則指土地估價(jià)要以市場(chǎng)供需決定土地價(jià)格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。6、最有效利用原則指土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最有效利用為前提估價(jià)。判斷土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場(chǎng)要求和最佳利用程度等。7、報(bào)酬遞增遞減原則指土地估價(jià)要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。8、變動(dòng)原則指估價(jià)人員應(yīng)把握土地價(jià)格影響因素及土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律，準(zhǔn)確地評(píng)估價(jià)格。9、貢獻(xiàn)原則指土地總收益是由土地及其生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，土地的價(jià)格可以由土地對(duì)土地收益的貢獻(xiàn)大小來(lái)決定。10、謹(jǐn)慎性原則在評(píng)估中確定相關(guān)參數(shù)和結(jié)果時(shí)，應(yīng)分析并充分考慮土地市場(chǎng)運(yùn)行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，以及存在的風(fēng)險(xiǎn)。（二）估價(jià)方法選擇根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，常用的地價(jià)估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行實(shí)地查勘之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象土地的特點(diǎn)及開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，選取假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法作為本次估價(jià)的基本方法。主要出于以下因素考慮：1、估價(jià)對(duì)象用途為商住用地，區(qū)域內(nèi)土地租賃交易案例較少，故不適合收益還原法計(jì)算其土地使用權(quán)價(jià)值。2、由于委估宗地地處城區(qū)規(guī)劃范圍，同類宗地的市場(chǎng)價(jià)格是由市場(chǎng)的供需關(guān)系決定的，而不能以成本為基數(shù)對(duì)非成本因素和目標(biāo)利潤(rùn)進(jìn)行量化，故不宜采用成本逼近法。3、估價(jià)對(duì)象區(qū)域內(nèi)類似用途、面積的土地使用權(quán)成交案例較少，故本次評(píng)估不采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。4、由于委估宗地屬于商住用地，所處區(qū)域類似物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格易于調(diào)查和收集，因此根據(jù)假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估的適宜范圍以及評(píng)估中必備的要件資料，可采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。（三）方法介紹1、假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法又稱剩余法，是指在求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí)，將估價(jià)對(duì)象的預(yù)期開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格基本上扣除預(yù)計(jì)的正常房屋開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅費(fèi)，以價(jià)格余額估算土地價(jià)格的一種方法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算公式：V=A-B-C式中：V——待估土地價(jià)格；A——開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值；B——整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本；C——開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)。2、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表等評(píng)估結(jié)果，按照替代原則，就委估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取委估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。其計(jì)算公式為：P宗=P地×（1+∑Ki）×Kv×Ky×Kq其中：P宗委估宗地地價(jià)P地委估宗地所在區(qū)域的單位面積基準(zhǔn)地價(jià)Ki第i個(gè)區(qū)域因素修訂系數(shù)Kv、Ky、Kq容積率、使用年期、估價(jià)期日等修正系數(shù)（四）估價(jià)結(jié)果經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)分析，按照地價(jià)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇合適的評(píng)估方法，評(píng)估得到委估宗地在估價(jià)設(shè)定用途、使用年限及開(kāi)發(fā)程度條件下、于估價(jià)基準(zhǔn)日的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格為：評(píng)估土地總面積：78平方米評(píng)估土地單價(jià)：10050元/平方米評(píng)估土地總地價(jià)：78.39萬(wàn)元大寫(xiě)（人民幣）：柒拾捌萬(wàn)叁仟玖佰元整（取整至百位數(shù)）宗地估價(jià)結(jié)果詳見(jiàn)《土地估價(jià)結(jié)果一覽表》三、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用（一）估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件2、在估價(jià)基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)，買(mǎi)賣(mài)雙方都有一段充分了解土地現(xiàn)狀及所處市場(chǎng)行情的時(shí)間，并且有一段合理的洽談交易時(shí)間，不考慮交易雙方特殊動(dòng)機(jī)和偏好的特殊出價(jià)。3、土地價(jià)值不受任何附帶債權(quán)關(guān)系帶來(lái)的影響。4、此次估價(jià)前提條件為估價(jià)對(duì)象在規(guī)劃利用條件下進(jìn)行開(kāi)發(fā)，估價(jià)時(shí)設(shè)定估價(jià)基準(zhǔn)日為二0二一年七月十三日，估價(jià)設(shè)定用途為商住用地，土地剩余使用年限為50.5年。5、此次估價(jià)的土地開(kāi)發(fā)程度設(shè)定為宗地紅線外“五通”（通路、通電、通上水、通下水、通訊）。6、估價(jià)結(jié)果在委托方提供資料可靠、情況真實(shí)下有效，如因委托方提供資料有誤，造成估價(jià)結(jié)果失真，受托方不承擔(dān)責(zé)任。（二）估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告使用1、本報(bào)告及估價(jià)結(jié)果僅為本報(bào)告設(shè)定的評(píng)估目的服務(wù)，當(dāng)用于其它目的，本報(bào)告評(píng)估結(jié)果無(wú)效。2、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿足地價(jià)定義所設(shè)定條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，若委估宗地的土地利用方式、估價(jià)期日、土地開(kāi)發(fā)狀況、土地使用年限、土地面積等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化，該評(píng)估價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。3、本報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。4、報(bào)告中有關(guān)委估宗地的土地權(quán)屬狀況、土地面積等以委托方提供的資料為準(zhǔn)。5、本報(bào)告只評(píng)估委估宗地的土地使用權(quán)價(jià)值，不包含土地上的建構(gòu)筑物的價(jià)值。6、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果需經(jīng)兩名以上土地估價(jià)師簽名、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章后方能生效。7、本次評(píng)估報(bào)告分為“土地估價(jià)報(bào)告”和“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”兩部分?！巴恋毓纼r(jià)報(bào)告”供委托方使用，“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”僅供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和作為結(jié)果提交土地主管部門(mén)確認(rèn)或備案時(shí)使用。（三）需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)1、評(píng)估土地的合法性，以《土地檔案查閱答復(fù)書(shū)》為準(zhǔn)，并以此確認(rèn)該土地“權(quán)屬合法，界址清楚，面積準(zhǔn)確”。2、本報(bào)告假定土地價(jià)格在價(jià)格定義的條件下生效，如上述條件發(fā)生變化，則估價(jià)結(jié)果應(yīng)進(jìn)行調(diào)整或重新估價(jià)。3、本次估價(jià)未考慮未知且可能與估價(jià)對(duì)象有關(guān)的債權(quán)及債務(wù)情況對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。4、其它說(shuō)明（1）委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)所收集資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。（2）任何單位和個(gè)人未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面同意，不得以任何形式發(fā)表、肢解本報(bào)告。（3）本報(bào)告由估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。第四部分附件附件1委估宗地照片；附件2委估宗地位置圖；附件3《評(píng)估委托書(shū)》復(fù)印件；附件4《土地檔案查閱答復(fù)書(shū)》復(fù)印件；附件5估價(jià)機(jī)構(gòu)《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件；附件6估價(jià)機(jī)構(gòu)《備案與信用等級(jí)證書(shū)》復(fù)印件；附件7土地估價(jià)師《資格證書(shū)》復(fù)印件。

論大學(xué)生寫(xiě)作能力寫(xiě)作能力是對(duì)自己所積累的信息進(jìn)行選擇、提取、加工、改造并將之形成為書(shū)面文字的能力。積累是寫(xiě)作的基礎(chǔ)，積累越厚實(shí)，寫(xiě)作就越有基礎(chǔ)，文章就能根深葉茂開(kāi)奇葩。沒(méi)有積累，胸?zé)o點(diǎn)墨，怎么也不會(huì)寫(xiě)出作文來(lái)的。寫(xiě)作能力是每個(gè)大學(xué)生必須具備的能力。從目前高校整體情況上看，大學(xué)生的寫(xiě)作能力較為欠缺。一、大學(xué)生應(yīng)用文寫(xiě)作能力的定義那么，大學(xué)生的寫(xiě)作能力究竟是指什么呢？葉圣陶先生曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，“大學(xué)畢業(yè)生不一定能寫(xiě)小說(shuō)詩(shī)歌，但是一定要寫(xiě)工作和生活中實(shí)用的文章，而且非寫(xiě)得既通順又扎實(shí)不可。”對(duì)于大學(xué)生的寫(xiě)作能力應(yīng)包含什么，可能有多種理解，但從葉圣陶先生的談話中，我認(rèn)為：大學(xué)生寫(xiě)作能力應(yīng)包括應(yīng)用寫(xiě)作能力和文學(xué)寫(xiě)作能力，而前者是必須的，后者是“不一定”要具備，能具備則更好。眾所周知，對(duì)于大學(xué)生來(lái)說(shuō)，是要寫(xiě)畢業(yè)論文的，我認(rèn)為寫(xiě)作論文的能力可以包含在應(yīng)用寫(xiě)作能力之中。大學(xué)生寫(xiě)作能力的體現(xiàn)，也往往是在撰寫(xiě)畢業(yè)論文中集中體現(xiàn)出來(lái)的。本科畢業(yè)論文無(wú)論是對(duì)于學(xué)生個(gè)人還是對(duì)于院系和學(xué)校來(lái)說(shuō)，都是十分重要的。如何提高本科畢業(yè)論文的質(zhì)量和水平，就成為教育行政部門(mén)和高校都很重視的一個(gè)重要課題。如何提高大學(xué)生的寫(xiě)作能力的問(wèn)題必須得到社會(huì)的廣泛關(guān)注，并且提出對(duì)策去實(shí)施解決。二、造成大學(xué)生應(yīng)用文寫(xiě)作困境的原因：（一）大學(xué)寫(xiě)作課開(kāi)設(shè)結(jié)構(gòu)不合理。就目前中國(guó)多數(shù)高校的學(xué)科設(shè)置來(lái)看，除了中文專業(yè)會(huì)系統(tǒng)開(kāi)設(shè)寫(xiě)作的系列課程外，其他專業(yè)的學(xué)生都只開(kāi)設(shè)了普及性的《大學(xué)語(yǔ)文》課。學(xué)生寫(xiě)作能力的提高是一項(xiàng)艱巨復(fù)雜的任務(wù)，而我們的課程設(shè)置僅把這一任務(wù)交給了大學(xué)語(yǔ)文教師，可大學(xué)語(yǔ)文教師既要在有限課時(shí)時(shí)間內(nèi)普及相關(guān)經(jīng)典名著知識(shí)，又要適度提高學(xué)生的鑒賞能力，且要教會(huì)學(xué)生寫(xiě)作規(guī)律并提高寫(xiě)作能力，任務(wù)之重實(shí)難完成。（二）對(duì)實(shí)用寫(xiě)作的普遍性不重視?！按髮W(xué)語(yǔ)文”教育已經(jīng)被嚴(yán)重地“邊緣化”。目前對(duì)中國(guó)語(yǔ)文的態(tài)度淡漠，而是呈現(xiàn)出全民學(xué)英語(yǔ)的大好勢(shì)頭。中小學(xué)如此，大學(xué)更是如此。對(duì)我們的母語(yǔ)中國(guó)語(yǔ)文，在大學(xué)反而被漠視，沒(méi)有相關(guān)的課程的設(shè)置，沒(méi)有系統(tǒng)的學(xué)習(xí)實(shí)踐訓(xùn)練。這其實(shí)是國(guó)人的一種偏見(jiàn)。應(yīng)用寫(xiě)作有它自身的規(guī)律和方法。一個(gè)人學(xué)問(wèn)很大，會(huì)寫(xiě)小說(shuō)、詩(shī)歌、戲劇等，但如果不曉得應(yīng)用文寫(xiě)作的特點(diǎn)和方法，他就寫(xiě)不好應(yīng)用文。（三）部分大學(xué)生學(xué)習(xí)態(tài)度不端正。很多非中文專業(yè)的大學(xué)生對(duì)寫(xiě)作的學(xué)習(xí)和訓(xùn)練都只是集中在《大學(xué)語(yǔ)文》這一門(mén)課上，大部分學(xué)生只愿意被動(dòng)地接受大學(xué)語(yǔ)文老師所講授的文學(xué)經(jīng)典故事，而對(duì)于需要學(xué)生動(dòng)手動(dòng)腦去寫(xiě)的作文，卻是盡可能應(yīng)付差事，這樣勢(shì)必不能讓大學(xué)生的寫(xiě)作水平有所提高。（四）教師的實(shí)踐性教學(xué)不強(qiáng)。學(xué)生寫(xiě)作能力的提高是一項(xiàng)艱巨復(fù)雜的任務(wù)，但在教學(xué)中有不少教師過(guò)多注重理論知識(shí)，實(shí)踐性教學(xué)環(huán)節(jié)卻往往被忽視。理論講了一大堆，但是實(shí)踐卻幾乎沒(méi)有，訓(xùn)練也少得可憐。閱讀與寫(xiě)作都需要很強(qiáng)的實(shí)踐操作，學(xué)習(xí)理論固然必不可少，但是閱讀方法和寫(xiě)作技巧的掌握才是最重要的。由于以上的原因，我們的大學(xué)生的寫(xiě)作水平著實(shí)令人堪憂，那么如何走出這一困境，筆者提出一些建議，希望能對(duì)大學(xué)生寫(xiě)作水平的提高有所幫助。