沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定

沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定第一章總則

第一條為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。

第二條在本市行政區(qū)域內(nèi)從事住宅物業(yè)管理活動，合用本規(guī)定。

第三條本規(guī)定所稱住宅物業(yè)管理，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)管理公司，由業(yè)主和物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理以及維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本規(guī)定所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。

本規(guī)定所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或?qū)嶋H使用物業(yè)的其別人。

本規(guī)定所稱物業(yè)管理公司，是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的公司。

第四條市房產(chǎn)局是本市物業(yè)管理活動的行政主管部門，負責(zé)本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的平常監(jiān)督管理工作。

區(qū)、縣（市）人民政府及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動實行監(jiān)督管理。

第二章業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第五條物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分，新建住宅區(qū)，在商品房銷（預(yù)）售之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向房屋買受人告知物業(yè)管理區(qū)域劃分情況。分期建設(shè)的住宅，其配套設(shè)施設(shè)備為共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）進行劃分。

第六條一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。同一物業(yè)管理區(qū)域，住宅房屋按套計算，業(yè)主入住率達50以上，或自首套住宅房屋出售并交付使用之日起滿兩年的，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)所在地的房產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處指導(dǎo)業(yè)主代表和建設(shè)單位組成業(yè)主大會籌備組，組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)情況和業(yè)主入住情況增選業(yè)主委員會委員。

第七條業(yè)主在初次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，按其擁有的住宅套數(shù)計算，每套住宅為一票。住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)業(yè)主在初次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，按其擁有的物業(yè)建筑面積計算，不超過100平方米有單獨房屋所有權(quán)證的為一票；超過100平方米的，每超過100平方米計一票；超過部分局限性100平方米的不計票。

單個業(yè)主在業(yè)主大會會議上所持的投票權(quán)，不得超過所有投票權(quán)的30，剩余投票權(quán)按照其他業(yè)主占所有投票權(quán)的比例分攤給其他業(yè)主。

第八條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參與。

業(yè)主大會做出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過。業(yè)主大會做出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理公司的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。

業(yè)主大會做出專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，需經(jīng)涉及物業(yè)范圍內(nèi)的全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

第九條業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主大會議事規(guī)則，就業(yè)主大會議事方式、表決程序以及業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理、使用等事項作出約定。

第十條業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員由五人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員任期為三年，可連選連任。任職期間發(fā)生變動，應(yīng)及時進行補選。

業(yè)主委員會委員必須履行業(yè)主義務(wù)，公正廉潔。

第十一條召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日前告知全體業(yè)主。并告知物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

第十二條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的，區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤消其決定，并通告全體業(yè)主。

第十三條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)，與社區(qū)委員會協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合社區(qū)委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)委員會工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定，應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)委員會，并認真聽取社區(qū)委員會的意見、建議。

第三章前期物業(yè)管理

第十四條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理公司之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司，依法簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，由受聘的物業(yè)管理公司實行前期物業(yè)管理。

第十五條住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司；投標(biāo)人少于3個或者建筑面積少于5萬平方米的，經(jīng)區(qū)、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。

第十六條物業(yè)管理公司與建設(shè)單位辦理物業(yè)承接驗收時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。查驗中發(fā)現(xiàn)問題的，由建設(shè)單位負責(zé)，并由交接雙方書面認定。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第十七條辦理物業(yè)承接驗罷手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文獻和物業(yè)使用說明文獻；

（四）物業(yè)管理用房、《商品房買賣協(xié)議》示范文本、《業(yè)主臨時公約》、書面承諾等物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

第十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷（預(yù)）售物業(yè)之前，制定《業(yè)主臨時公約》，并在與買受人簽訂《商品房買賣協(xié)議》時，向買受人明示，并予以說明。買受人應(yīng)當(dāng)對遵守《業(yè)主臨時公約》予以書面承諾。

《業(yè)主臨時公約》應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用、維護、管理和業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反業(yè)主臨時公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第十九條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的《商品房買賣協(xié)議》應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議約定的內(nèi)容。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議向物業(yè)買受人明示。

第二十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于物業(yè)總建筑面積03的標(biāo)準配置物業(yè)管理用房，但總面積不得低于150平方米。其中，物業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會辦公用房應(yīng)為地面以上的成套房屋，具有水、電、供熱等條件。

任何單位和個人不得改變物業(yè)管理用房的使用用途。確需改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會批準，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

第二十一條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位、物業(yè)管理公司不得擅自處分。

第二十二條已建成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在的開發(fā)建設(shè)遺留問題，由相關(guān)行政主管部門依法解決。業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)開發(fā)建設(shè)遺留問題，應(yīng)當(dāng)及時向相關(guān)行政主管部門報告。

第二十三條物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)對其服務(wù)協(xié)議、服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準以及所承接物業(yè)的有關(guān)情況進行公開，接受業(yè)主和其物業(yè)所在地的房產(chǎn)行政主管部門及相關(guān)部門監(jiān)督。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第二十四條物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在取得工商行政管理部門核發(fā)的《公司法人營業(yè)執(zhí)照》后，向市房產(chǎn)行政主管部門提出核定物業(yè)資質(zhì)申請。符合條件的，由市房產(chǎn)行政主管部門核發(fā)資質(zhì)證書。

第二十五條業(yè)主大會可以通過招投標(biāo)或協(xié)議的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理公司訂立物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議可以參照建設(shè)部示范文本，約定物業(yè)服務(wù)范圍、服務(wù)項目、收費標(biāo)準、雙方的權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容。

第二十六條市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)管理市場服務(wù)體系，將物業(yè)管理公司自然情況、資質(zhì)等級、管理項目、誠信狀況向社會公布，為業(yè)主擇優(yōu)選聘和公司公平競爭發(fā)明條件。

第二十七條物業(yè)管理公司收取服務(wù)費用，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，并區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。實行政府指導(dǎo)價的，由市物價行政主管部門會同市房產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準等因素制定具體收費辦法。

物業(yè)管理公司根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定以外服務(wù)項目的，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商擬定。

第二十八條物業(yè)服務(wù)費用，由業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定交納。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

已竣工出售并辦理入住手續(xù)的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)買受人交納。

第二十九條物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助公安機關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。聘用的保安人員應(yīng)當(dāng)通過專業(yè)培訓(xùn)合格，并接受公安機關(guān)的監(jiān)督管理。

第三十條物業(yè)管理公司不得將物業(yè)管理區(qū)域的所有物業(yè)管理事項一并委托給別人。

第三十一條住宅區(qū)物業(yè)管理協(xié)議提前解除時，應(yīng)當(dāng)由街道辦事處對住宅區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和垃圾收集實行管理，并按未實行物業(yè)管理住宅區(qū)衛(wèi)生費標(biāo)準收費，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理公司。

第五章物業(yè)使用與維護

第三十二條物業(yè)使用嚴禁下列行為：

（一）破壞房屋承重結(jié)構(gòu)；

（二）損壞或者擅自占用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，移動共用設(shè)備；

（三）破壞房屋外觀；

（四）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（五）擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)；

（六）侵占綠地，損毀花草樹木；

（七）隨意停放車輛；

（八）隨意堆放、傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

（九）違反規(guī)定生產(chǎn)、儲存、經(jīng)營易燃、易爆、毒害性、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超過規(guī)定標(biāo)準的噪聲；

（十）擅自設(shè)立攤點；

（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章嚴禁的其他行為。

業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)有前款行為的，應(yīng)當(dāng)進行勸阻和制止。對經(jīng)勸阻和制止拒不改正的，可向有關(guān)行政管理部門報告，有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)依法及時解決。

第三十三條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。責(zé)任劃分如下：

（一）供水設(shè)施：進戶管道第一閥門及閥門以內(nèi)部分由業(yè)主負責(zé)，其余以外部分由供水公司負責(zé)。

（二）排水設(shè)施：住宅區(qū)建設(shè)紅線范圍內(nèi)的排水管道及窨井（不含市政管線）由業(yè)主負責(zé)；以外的由市政部門負責(zé)。住宅區(qū)內(nèi)的化糞池由業(yè)主清掏、清運。

（三）供氣設(shè)施：由燃氣部門負責(zé)，維修、更新改造費用按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（四）供熱設(shè)施：由供熱公司負責(zé)。

（五）供電設(shè)施：低壓架空線路維修管理的分界點為用戶墻外接戶線與用戶的接頭，如無接頭以穿墻套管外端200毫米處為分界點，分界點以內(nèi)由業(yè)主負責(zé)（房屋產(chǎn)權(quán)單位），分界點以外的供電設(shè)施維護管理由供電部門負責(zé)；配電變電站配出的低壓電纜以電纜終端住宅供電柜（開關(guān)箱）內(nèi)主低壓刀閘負荷側(cè)接點及低壓零母線接點向負荷側(cè)200毫米為分界點，分界點以上由供電部門負責(zé)管理，分界點以下由業(yè)主（房屋產(chǎn)權(quán)部門）負責(zé)。

（六）通訊設(shè)施：由通訊部門負責(zé)。

（七）有線電視設(shè)施：由有線電視部門負責(zé)。

由業(yè)主負責(zé)維修養(yǎng)護的，可以委托物業(yè)管理公司實行維修養(yǎng)護。

第三十四條任何單位或個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或場地。業(yè)主、物業(yè)管理公司，確需臨時占用、挖掘道路或場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的批準；其他單位或個人應(yīng)當(dāng)事先征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司的批準。臨時占用、挖掘道路、場地竣工后，要及時恢復(fù)原狀。

第三十五條車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，可參照物價部門規(guī)定的收費標(biāo)準收費。業(yè)主大會成立前，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，其收費標(biāo)準應(yīng)當(dāng)按照物價部門的規(guī)定執(zhí)行。車主對車輛有保管規(guī)定的，由車主和物業(yè)管理公司另行簽訂保管協(xié)議。

公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得收費。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

第三十六條業(yè)主裝飾裝修房屋時，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的嚴禁行為和注意事項書面告知業(yè)主。

第三十七條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及別人合法權(quán)益時，負責(zé)人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

負責(zé)人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會批準，可以由物業(yè)管理公司維修養(yǎng)護，費用由負責(zé)人承擔(dān)。

第三十八條住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第六章法律責(zé)任

第三十九條違反本規(guī)定的，由城市管理行政執(zhí)法部門和房產(chǎn)行政主管部門或有關(guān)行政管理部門按照職責(zé)分工實行處罰和管理。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理公司或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理公司的，責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

（二）建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主導(dǎo)致?lián)p失的，依法承擔(dān)補償責(zé)任。

（三）不移交有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)管理公司予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

（四）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主導(dǎo)致?lián)p失的，依法承擔(dān)補償責(zé)任。

（五）挪用專項維修資金的，追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理公司挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書。

（六）建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，給予警告，責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

（七）未經(jīng)業(yè)主大會批準，物業(yè)管理公司擅自改變物業(yè)管理用房用途的，給予警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

（八）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的，給予警告，責(zé)令限期改正，對個人處1000元以上1萬元以下的罰款，對單位處5萬元以上20萬元以下的罰款。所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

（九）建設(shè)單位不履行或者遲延履行保修義務(wù)的，責(zé)令改正，處10萬元以上20萬元以下的罰款，并對在保修期內(nèi)因質(zhì)量缺陷導(dǎo)致的損失承擔(dān)補償責(zé)任。

（十）物業(yè)管理公司將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有物業(yè)管理一并委托給別人的，責(zé)令限期改正，處委托協(xié)議價款30％以上50％以下的罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主導(dǎo)致?lián)p失的，依法承擔(dān)補償責(zé)任。

第四十條違反物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理公司可以向人民法院起訴。第四十一條業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違法活動構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第四十二條違反本規(guī)定，房產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門工作人員運用職務(wù)上的便利，收受別人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。第七章附則

第四十三條非住宅物業(yè)管理活動可以參照本規(guī)定執(zhí)行。

第四十四條本規(guī)定自2023年1月1日起施行。

現(xiàn)公布《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》，自2023年10月1日起施行。

總理溫家寶

二○○七年八月二十六日國務(wù)院關(guān)于修改

《物業(yè)管理條例》的決定根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定對《物業(yè)管理條例》作如下修改：

一、將第十條第一款修改為：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致批準，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)?！?/p>

刪除第十條第二款。

二、將第十一條修改為：“下列事項由業(yè)主共同決定：

“（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

“（二）制定和修改管理規(guī)約；

“（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

“（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)公司；

“（五）籌集和使用專項維修資金；

“（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

“（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項?！?/p>

三、將第十二條修改為：“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參與。

“業(yè)主可以委托代理人參與業(yè)主大會會議。

“業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主批準；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主批準。

“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤消。”

四、將第十九條第二款修改為：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤消其決定，并通告全體業(yè)主。”

此外，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，將“物業(yè)管理公司”修改為“物業(yè)服務(wù)公司”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”，并對個別條文的文字作了修改。

本決定自2023年10月1日起施行。

《物業(yè)管理條例》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修訂，重新公布。物業(yè)管理條例（2023年6月8日中華人民共和國國務(wù)院令第379號公布根據(jù)2023年8月26日《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》修訂）第一章總則第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)公司，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)公司。

第四條國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第五條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。第二章業(yè)主及業(yè)主大會第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定，接受物業(yè)服務(wù)公司提供的服務(wù)；

（二）建議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參與業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

（五）準時交納物業(yè)服務(wù)費用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十條同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致批準，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第十一條下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)公司；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

第十二條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參與。

業(yè)主可以委托代理人參與業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主批準；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主批準。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤消。

第十三條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20以上的業(yè)主建議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第十四條召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前告知全體業(yè)主。

住宅社區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。

第十五條業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實行情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)公司履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實行；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第十六條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

第十七條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。

管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

第十八條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

第十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤消其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)，與居民委員會互相協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅社區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。第三章前期物業(yè)管理第二十一條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)公司之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)公司的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

第二十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣協(xié)議時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第二十四條國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司；投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司。

第二十五條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣協(xié)議應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定的內(nèi)容。

第二十六條前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效的，前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止。

第二十七條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

第二十八條物業(yè)服務(wù)公司承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。

第二十九條在辦理物業(yè)承接驗罷手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)公司移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文獻和物業(yè)使用說明文獻；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

第三十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。第四章物業(yè)管理服務(wù)第三十二條從事物業(yè)管理活動的公司應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。

國家對從事物業(yè)管理活動的公司實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

第三十三條從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

第三十四條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)公司實行物業(yè)管理。

第三十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)公司訂立書面的物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

物業(yè)服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、協(xié)議期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。

第三十六條物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)公司未能履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十七條物業(yè)服務(wù)公司承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗罷手續(xù)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)公司移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

第三十八條物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會批準，物業(yè)服務(wù)公司不得改變物業(yè)管理用房的用途。

第三十九條物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止時，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

物業(yè)服務(wù)協(xié)議終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)公司的，物業(yè)服務(wù)公司之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

第四十條物業(yè)服務(wù)公司可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)公司，但不得將該區(qū)域內(nèi)的所有物業(yè)管理一并委托給別人。第四十一條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)協(xié)議中約定。

第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

第四十三條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督。

第四十四條物業(yè)服務(wù)公司可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。

物業(yè)服務(wù)公司接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第四十六條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。

有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)公司的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法解決。

第四十七條物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)公司在采用應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)公司雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第四十八條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第四十九條縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時解決業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)公司在物業(yè)管理活動中的投訴。第五章物業(yè)的使用與維護第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)公司；物業(yè)服務(wù)公司確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定批準后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第五十一條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)公司不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)公司的批準；物業(yè)服務(wù)公司確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的批準。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。

第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)公司。

物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的嚴禁行為和注意事項告知業(yè)主。

第五十四條住宅物業(yè)、住宅社區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。

第五十五條運用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)公司的批準后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)重要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十六條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及別人合法權(quán)益時，負責(zé)人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

負責(zé)人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會批準，可以由物業(yè)服務(wù)公司維修養(yǎng)護，費用由負責(zé)人承擔(dān)。第六章法律責(zé)任第五十七條違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)公司或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)公司的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

第五十八條違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主導(dǎo)致?lián)p失的，依法承擔(dān)補償責(zé)任。

第五十九條違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)公司予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第六十條違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主導(dǎo)致?lián)p失的，依法承擔(dān)補償責(zé)任。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

第六十一條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)公司聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主導(dǎo)致?lián)p失的，依法承擔(dān)補償責(zé)任。

第六十二條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)公司將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有物業(yè)管理一并委托給別人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托協(xié)議價款30以上50以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主導(dǎo)致?lián)p失的，依法承擔(dān)補償責(zé)任。

第六十三條違反本條例的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)公司挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責(zé)的主管人員和其他直接負責(zé)人員的刑事責(zé)任。

第六十四條違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第六十五條違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會批準，物業(yè)服務(wù)公司擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第六十六條違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：

（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

（三）擅自運用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。

個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十七條違反物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)公司可以向人民法院起訴。

第六十八條業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十九條違反本條例的規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員運用職務(wù)上的便利，收受別人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第七章附則

第七十條本條例自2023年9月1日起施行。

中華人民共和國物權(quán)法

第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

第七十條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第七十一條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鄉(xiāng)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鄉(xiāng)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場合、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)一方面滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

第七十五條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。

第七十六條下列事項由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)公司或者其他管理人；

(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主批準。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主批準。

第七十七條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主批準。

第七十八條業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤消。

第七十九條建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。

第八十條建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分派等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例擬定。

第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)公司或者其他管理人管理。

對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)公司或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

第八十二條物業(yè)服務(wù)公司或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

第八十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害別人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，規(guī)定行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、補償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

普通住宅以外的住宅及各類非住宅物業(yè)的公共服務(wù)收費和滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)、代收代辦服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價。第九條業(yè)主大會成立前，開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理公司應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議中約定公共服務(wù)收費標(biāo)準（水平）、計費方式、計費起始時間，并同時約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。普通住宅前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費水平應(yīng)在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)約定，并在業(yè)主入住前報經(jīng)價格主管部門核準-----------kfs給我們野豬選的物業(yè)公司一般是質(zhì)次價高的以招投標(biāo)方式擬定的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準報價格主管部門備案