南京海峽兩岸科技工業(yè)園項目可行性設計研究

./XX海峽兩岸科技工業(yè)園項目可行性研究服務建議書1對項目的認識和理解1.1區(qū)域發(fā)展概況XX市位于長江下游中部富庶地區(qū),XX省西南部。全市行政區(qū)域總面積6582.31平方公里,戶籍總?cè)丝?29.77萬,比上年末增加5.31萬人。其中,市區(qū)545.98萬人,比上年增加4.73萬人。XX市跨江而居,北連遼闊的江淮平原,東接富饒的長江三角洲,與XX市、XX市、XX市及XX省XX市、馬XX市、宣州市接壤。XX城四周山巒起伏,寧鎮(zhèn)山脈和江北的老山橫亙市域中部,南部有秦淮流域丘陵崗地南界的橫山、東廬山遙相呼應。浦口區(qū)位于XX市區(qū)西北部、揚子江北岸,與下關(guān)區(qū)、建鄴區(qū)、雨花臺區(qū)、江寧區(qū)隔江相望,北部、西部分別與六合區(qū)及XX省來安縣、XX市、全椒縣、和縣毗鄰。總面積913.75平方公里,常住人口53.30萬人。2009年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值216.21億元,增長15.2%；實現(xiàn)財政總收入41.58億元,增長14.7%,其中地方一般預算收入27.28億元,增長14.7%；完成全社會固定資產(chǎn)投資250.67億元,增長34.5%,其中工業(yè)固定資產(chǎn)投資131.04億元,增長18.9%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達23542元和9902元,分別增長10.6%、10.1%。2009年,XX交通運輸倉儲業(yè)完成增加值218.17億元,比上年增長10.7%。交通基礎(chǔ)設施建設取得重大突破,京滬高速鐵路XX大勝關(guān)長江大橋合龍貫通,創(chuàng)多項世界之最和歷史新高。京滬高鐵XX交通樞紐站——XX站站房4月1日開工建設。XX地鐵工程全年完成投資約56億元。二號線一期、一號線南延、二號線東延主體工程基本完成,XX長江隧道8月22日全線貫通。京滬高鐵XX段、滬寧城際鐵路、寧杭城際鐵路、寧安城際鐵路、長江四橋等重點工程進展順利。2006年,XX市政府重新審視城市發(fā)展目標,加快推"跨江發(fā)展"和加快建設"五個中心"〔長江國際航運物流中心、長三角先進制造業(yè)中心、東部城市綠色中心、全國重要科教中心、全省現(xiàn)代服務業(yè)中心成為XX新時期的戰(zhàn)略重點。加快形成XX長江兩岸相互整合、功能互補、聯(lián)動發(fā)展、共同繁榮的跨江發(fā)展新格局,力爭通過五到十年的努力,使擁有2400平方公里土地的江北地區(qū)成為XX科學發(fā)展新的戰(zhàn)略空間,使擁有周邊縱深腹地的江北地區(qū)成為XX向西北拓展、帶動都市圈的發(fā)展樞紐。在新的城市發(fā)展戰(zhàn)略中,位于浦口的江北新城是承載"跨江發(fā)展"戰(zhàn)略的主要地區(qū),浦口新市區(qū)及老山風景區(qū)、湯泉旅游特色鎮(zhèn)作為XX中心城市功能的重要組成部分,將成為XX新的城市增長極。而XX海峽兩岸科技工業(yè)園的建設,更將成為這一地區(qū)發(fā)展的強勁引擎。1.2園區(qū)發(fā)展概況XX是中國臺商最集聚的省——XX省的省會城市,臺資已成為XX開放型經(jīng)濟的重要生力軍,為XX的發(fā)展作出了巨大貢獻。截止2007年底,目前,XX有臺資項目2500多個,臺資企業(yè)1000多家,臺商投資占全市利用外資總量的六分之一。30余家XX百大企業(yè)及上市上柜公司在寧投資興業(yè),涉及光電、機械、化工、研發(fā)等30多個行業(yè)。隨著兩岸經(jīng)貿(mào)文化交流全面開展,2008年,海峽兩岸首個兩地全面合作備忘錄在XX簽署,兩岸產(chǎn)學研合作高峰論壇在寧成功召開。加快推進寧臺合作,實現(xiàn)經(jīng)濟、科技、文化、教育等全方位合作交流,已成為XX新時期發(fā)展的重大戰(zhàn)略。而利用自身特殊的城市地位,為兩岸關(guān)系和諧穩(wěn)定發(fā)展作出歷史性的貢獻,也是XX應盡的城市責任。因此建設"XX海峽兩岸科工園",是進一步加強與XX先進制造業(yè)、科技研發(fā)業(yè)、服務業(yè)等高端合作與產(chǎn)業(yè)對接,為臺商提供新的發(fā)展空間,為臺資企業(yè)向中西部擴展提供一個環(huán)境優(yōu)越、實力雄厚的"橋頭堡"。XX海峽兩岸科技工業(yè)園是１９９７年９月經(jīng)國務院臺辦和國家科委批準,在已經(jīng)建區(qū)五年的XX經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)設立的國家級科工園,園區(qū)設有高新產(chǎn)業(yè)、教學科研、保稅倉儲、金融貿(mào)易等四個功能區(qū),著重發(fā)展電子信息、生物醫(yī)藥、新型材料、精細化工等四個高新支柱產(chǎn)業(yè)。海峽科工園是承載浦口新城核心區(qū)和浦口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的重要產(chǎn)業(yè)過渡區(qū),依山傍水、連通蘇皖,地理位置優(yōu)越,戰(zhàn)略地位顯著。區(qū)位優(yōu)勢獨具?？乒@位于XX省XX市東北郊的烏龍山路,XX長江大橋下游南岸,沿區(qū)內(nèi)主干道五公里可進入市區(qū)路網(wǎng),毗鄰亞洲內(nèi)河第一大港－－XX新生圩外貿(mào)港區(qū),該港海關(guān)商檢等涉外服務機構(gòu)一應俱全,擁有萬噸級泊位９個,千噸級泊位７個和萬噸級筒１１個。緊靠園區(qū)邊的繞城公路和滬寧高速公路和４條國道相連,將科工園和XX國際機場與正在建設中的XX長江二橋聯(lián)成一體,形成了全方位、立體化的交通運輸網(wǎng)絡。作為全國兩個國家級海峽兩岸科工園之一,科工園享受國家級高新區(qū)的一切優(yōu)惠政策,同時,作為高新區(qū)的區(qū)中園,它對高科技方面的特定產(chǎn)業(yè)、特定項目的政策將比高新區(qū)更優(yōu)惠。1.3對本項目的理解〔1城市土地的集約利用土地是萬物之本,是是人類賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)和生產(chǎn)資料,為人類提供充足的生活資料以及合適的生產(chǎn)和生活空間,也是城市發(fā)展的載體。當今土地資源稀缺,是制約經(jīng)濟社會發(fā)展的主要矛盾。土地資源的有限性及社會經(jīng)濟發(fā)展對土地無限的要求迫使人類社會必須節(jié)約集約用地。實施城市土地節(jié)約集約利用,提高城市土地使用效率和經(jīng)濟效益,延緩城市外延擴張的速度,更好的保護農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及生態(tài)環(huán)境,促進生產(chǎn)、生活與環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。優(yōu)化土地資源配置,在規(guī)范調(diào)控土地市場和實現(xiàn)土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。因此,本項目利用土地一級開發(fā)進行征地拆遷、土地整理、基礎(chǔ)設施建設是解決用地難、用地貴問題的主要途徑,是促進土地集約利用,加快當?shù)亟?jīng)濟轉(zhuǎn)型和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要舉措?！?盤活存置土地、緩解土地供需矛盾盤活存量土地、優(yōu)化資源配置是落實科學發(fā)展觀、提高土地節(jié)約集約利用水平的重要工作。對低效用地的城鎮(zhèn)存量建設用地進行征地、整理,通過盤活存量提高土地節(jié)約集約利用水平,切實緩解土地供需矛盾,促進全區(qū)社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展?！?優(yōu)化土地資源配置,實現(xiàn)土地收益的最大化土地的價格取決于區(qū)位、用途和供求關(guān)系。該地塊所處地理位置優(yōu)越,區(qū)位優(yōu)勢明顯,是未來浦口區(qū)江北新城的經(jīng)濟、文化中心。對該土地進行開發(fā)整理,包裝扮靚土地,將"生地"變"熟地","荒地"變"寶地",并結(jié)合城市規(guī)劃和基礎(chǔ)設施的投入,提高了土地附加值,實現(xiàn)了土地收益最大化?！?引入市場化模式,實現(xiàn)園區(qū)功能定位本項目改變了以往由政府主導進行土地開發(fā)的傳統(tǒng)模式,通過市場化模式引入土地一級開發(fā)商,采用BT或其他融資方式進行項目開發(fā),既可以有效解決征地安置、基礎(chǔ)設施建設環(huán)節(jié)資金不足的問題,又可以通過土地出讓方式來凸現(xiàn)園區(qū)的主導產(chǎn)業(yè)和不同類型地塊的內(nèi)在價值,進一步完善園區(qū)的功能配套,有利于實現(xiàn)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位,將園區(qū)真正建設成為XX面向XX企業(yè)投資的國家級窗口、寧臺合作高端產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移對接平臺；園、城一體化發(fā)展的現(xiàn)代知識型園區(qū)；以高科技及應用科技〔包括電子、生物科技、精密工程及信息科技和電訊為主題的研發(fā)與生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化基地、新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。工作方法簡述本項目的可行性研究工作采用的工作方法包括：調(diào)查法在可行性研究的前期準備階段,采用調(diào)查法收集項目的有關(guān)基礎(chǔ)資料,規(guī)范、標準、定額等指標；經(jīng)濟評價的基本參數(shù)等。預測法采用指數(shù)平滑法等方法對未來土地市場的出讓價格進行預測。假設開發(fā)法在測定土地出讓收益的過程中,采用假設開發(fā)法按照不同用途分別評估土地出讓金?，F(xiàn)金流量法在進行投資分析的過程中,按照《建設項目經(jīng)濟評價方法及參數(shù)》<第三版>的財務評價要求進行分析測算,通過現(xiàn)金流量法,測算項目的一系列財務指標,包括：利潤總額、凈利潤、財務凈現(xiàn)值、投資內(nèi)部收益率、靜態(tài)投資回收期、動態(tài)投資回收期、總投資收益率ROI、資本金凈利潤率ROE、利息備付率ICR、償債備付率DSC等。工作思路和報告提綱3.1工作思路本項目的工作思路如下列框圖所示：簽訂委托協(xié)議簽訂委托協(xié)議組建工作小組調(diào)查與預測報告初稿符合要求？重新調(diào)整或設計方案制定工作計劃方案研究與優(yōu)化定稿并提交報告3.2報告提綱報告提綱如下：投資環(huán)境分析通過調(diào)研,分析宏觀經(jīng)濟、政策對XX及浦口區(qū)未來的影響,分析城市發(fā)展?jié)摿Α㈨椖恐螚l件對項目的影響,梳理與項目有關(guān)的XX市的投資、建設、土地開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)方面的政策。開發(fā)成本估算通過調(diào)研,測算土地開發(fā)成本與投資,該方案項目建設投資主要包括地塊范圍內(nèi)基礎(chǔ)設施建設〔包括管網(wǎng)建設、道路攤鋪、綠化及亮化設施建設等及該區(qū)域內(nèi)的征地所需費用、開發(fā)熟地費用等。土地市場分析及土地價值評估進行XX市及區(qū)域土地市場分析,明確影響地價的主要因素,分析浦口區(qū)土地供需狀況及工業(yè)園區(qū)土地供需狀況,根據(jù)該地塊的不同類型,分別預測未來土地出讓價格。項目出讓計劃根據(jù)浦口區(qū)每年建設用地指標,合理確定項目的土地出讓計劃。項目財務評價主要依據(jù)國家發(fā)改委發(fā)布的經(jīng)濟評價方法〔第三版,結(jié)合本項目的實際情況,對其經(jīng)濟效益進行評價,選取的計算指標為財務內(nèi)部收益率〔FIRR,財務凈現(xiàn)值〔FNPV及投資回收期、總投資收益率ROI、資本金凈利潤率ROE、利息備付率ICR、償債備付率DSC等。項目風險分析選取關(guān)鍵指標,進行項目的風險分析,包括敏感性分析與盈虧平衡分析等,并給出相應的風險規(guī)避措施?？尚行匝芯拷Y(jié)論工作周期和具體時間節(jié)點安排本項目的可行性研究服務工作周期為20個工作日,具體時間節(jié)點安排如下：〔1從項目啟動至第5個工作日：調(diào)查相關(guān)資料、現(xiàn)場勘察、與委托方溝通〔2第5個工作日至第10個工作日：對地塊進行評估,按照不同類型分別進行土地出讓金測算〔3第10個工作日至第15個工作日：撰寫報告初稿,進行投資分析與風險分析；〔4第16個工作日：遞交初稿〔5第17個工作日至第20個工作日：根據(jù)委托方意見修改調(diào)整初稿,完成整個報告。工作費用收取標準根據(jù)相關(guān)收費標準及市場情況,本項目為委托方提供可行性研究服務的報價為18萬元,簽定委托協(xié)議后支付前期調(diào)研費用5萬元,初稿提交后支付10萬元,最終定稿后支付3萬元。項目前期工程咨詢收費標準蘇價工[1999]412號、計價格[1999]1283號單位：萬元3000萬元-1億元1億元-5億元5億元-10億元10億元-50億元編制可行性報告12--2828--7575--110110--200編制項目建議書6--1414--3737--5555--100工作團隊計劃和人員簡介參與本次項目的團隊共計5人,工作簡歷如下：企業(yè)背景介紹企業(yè)關(guān)于類似項目和附近區(qū)域項目的業(yè)績介紹XX金陵圖書館新館項目可行性研究報告〔投資額1.1億元,已完成宜興凱賓斯基酒店〔五星級項目可行性研究報告〔總建筑面積約149691平方