合富輝煌鄒平商住項(xiàng)目策劃報(bào)告戰(zhàn)略與定位PPT

案名建議案名起取遵循的原則：體現(xiàn)產(chǎn)品定位傳達(dá)主題形象迎合目標(biāo)消費(fèi)群體的價(jià)值觀有助于迅速產(chǎn)生聯(lián)想能給人深刻的第一印象要通俗上口，音律和諧能與企業(yè)的品牌相結(jié)合第一頁，共一百二十六頁。案名建議天興·第一MALL第二頁，共一百二十六頁。鄒平未來的SHOPPINGMALL這是一個(gè)不斷創(chuàng)新的時(shí)代，這是一個(gè)期待革新的城市，我們將引導(dǎo)這樣的革新——用我們的全新的面貌，來為城市的商業(yè)注入新鮮活力。我們將通過規(guī)劃、業(yè)態(tài)、功能、品牌、形象等的全方位升級(jí)，帶領(lǐng)鄒平進(jìn)入MALL時(shí)代，實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式的變革；去體驗(yàn)前所未有的MALL消費(fèi)，引領(lǐng)消費(fèi)模式的創(chuàng)新……這，將成為城市毫無疑問的商業(yè)龍頭和領(lǐng)導(dǎo)力量，更將成為城市商業(yè)發(fā)展的里程碑！第三頁，共一百二十六頁。參考案例：三水廣場(chǎng)第四頁，共一百二十六頁。三水：與鄒平相似的經(jīng)濟(jì)人口背景第五頁，共一百二十六頁。三水商業(yè)主要集中在舊城區(qū)中心一個(gè)很小的商圈，集中商業(yè)體規(guī)模都不大，業(yè)態(tài)和經(jīng)營模式都很傳統(tǒng)守舊，其它商業(yè)基本為底層鋪面經(jīng)營，還處于以農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)帶動(dòng)起來的“馬路商業(yè)”階段，呈現(xiàn)散、亂、差的特點(diǎn)，已經(jīng)不適合經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的需要。三水：與鄒平相似的低層次商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，高端消費(fèi)外流三水佛山廣州鄒平第六頁，共一百二十六頁。三水廣場(chǎng)整體定位：廣東至大的花園式購物廣場(chǎng)第七頁，共一百二十六頁。整體業(yè)態(tài)及功能：引領(lǐng)市場(chǎng)，力求極致1/層（港澳城）快餐店、百貨、品牌專賣店、家電連鎖店、運(yùn)動(dòng)休閑皮具店、精品、超市、銀行、便利店2/層（數(shù)碼城）百貨、品牌專賣店、家電連鎖店、超市3/層大型娛樂設(shè)施、動(dòng)感電影院、家居家私裝飾、文化產(chǎn)品、美食城、電影城、精品店、超市、酒樓4/層娛樂城、網(wǎng)球場(chǎng)、咖啡廳、兒童樂園、露天酒吧5/層茶室、SPA美容館、健身中心、西餐廳三水廣場(chǎng)分兩期開發(fā)，圖示為一期開發(fā)的4.2萬平方米，于2005年9月投入使用，體量及功能配置均大大超越了當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)現(xiàn)狀。第八頁，共一百二十六頁。整合強(qiáng)勢(shì)品牌資源，成功吸引高端消費(fèi)回流第九頁，共一百二十六頁。三水廣場(chǎng)市場(chǎng)效應(yīng)：當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場(chǎng)的偉大突破三水全年完成批發(fā)零售貿(mào)易銷售額60.58億元，增長(zhǎng)21.1％，取得建國以來最大增長(zhǎng)……——《佛山市三水區(qū)統(tǒng)計(jì)局關(guān)于2005年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)》2005年之前，三水還無超過2千平方米的商場(chǎng)，而三水的開業(yè)徹底改變了這一歷史，其一期開業(yè)的4萬多平米的規(guī)模已經(jīng)成為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的絕對(duì)龍頭，并攜眾多知名品牌，穩(wěn)步刷新著當(dāng)?shù)乇姸嗌虡I(yè)紀(jì)錄。在三水廣場(chǎng)出現(xiàn)以前，三水的商業(yè)水平最多只是廣東省的四流水平，三水廣場(chǎng)出現(xiàn)以后，三水的商業(yè)水平至少提高到了廣東省第二流的水平……——中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)秘書長(zhǎng)王永平第十頁，共一百二十六頁。天興·第一MALL：

鄒平的“三水廣場(chǎng)”該項(xiàng)目不僅將引領(lǐng)鄒平商業(yè)的全新變革和提升，還將是支撐街區(qū)商業(yè)和住宅要實(shí)現(xiàn)快速套現(xiàn)和高價(jià)熱銷的強(qiáng)力保障，是整個(gè)開發(fā)計(jì)劃的一顆戰(zhàn)略性棋子！第十一頁，共一百二十六頁。PART2街區(qū)商業(yè)發(fā)展定位第十二頁，共一百二十六頁。聚焦核心問題：如何做快速套現(xiàn)的街區(qū)商業(yè)？可以做多少適宜做什么應(yīng)該怎么做目標(biāo)：在適當(dāng)控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益最大化。在要保障資金回籠的情況下，考慮盡可能多做街區(qū)商業(yè)，那么：？第十三頁，共一百二十六頁。從投資層面看—解讀心態(tài)，洞察需求如何做快速套現(xiàn)的街區(qū)商業(yè)？從經(jīng)營層面看—傾聽商家，印證機(jī)會(huì)從競(jìng)爭(zhēng)層面看—分析競(jìng)爭(zhēng)，尋求突破第十四頁，共一百二十六頁。整體格局：主要分布在東部、南部，老城中心供應(yīng)極少圣豪購物黛溪不夜城黃山步行街國際商貿(mào)城會(huì)仙橋批發(fā)市場(chǎng)本項(xiàng)目鄒平商業(yè)地產(chǎn)在最近三年時(shí)間出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，分布格局如下：第十五頁，共一百二十六頁。項(xiàng)目普遍熱銷，老城中心供給少刺激價(jià)格步步攀升圣豪購物：2006年8000元/平米單價(jià)，未開盤便全部售罄，現(xiàn)在其轉(zhuǎn)手價(jià)格幾乎翻倍。黃山二路最新鋪面成交價(jià)：1.7萬/平米。近期上市項(xiàng)目列表后悔當(dāng)初沒買圣豪，后來看著它價(jià)格一路上漲，當(dāng)初7000多，現(xiàn)在要1.2萬……——五金店張老板第十六頁，共一百二十六頁。圣豪購物中心曾掀起了鄒平商鋪投資的歷史高潮圣豪對(duì)面商鋪采樣圣豪沿街鋪平均水平圣豪對(duì)面街鋪?zhàn)饨鹱罡邇r(jià)（元/月·平米）曾創(chuàng)下當(dāng)時(shí)街鋪天價(jià)圣豪街鋪?zhàn)饨鹌骄剑ㄔ?月·平米）當(dāng)初圣豪商場(chǎng)賣的時(shí)候沒買，后來價(jià)格翻番的漲。后來黛溪不夜城開始賣，好多人就都過來搶購……——圣豪商鋪投資者陳先生第十七頁，共一百二十六頁。老城中心商業(yè)街發(fā)展現(xiàn)狀：處于初級(jí)層次、亟待發(fā)展提升黃山二路商業(yè)街空間局促，業(yè)態(tài)發(fā)展也不豐富，業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)前五位的分別是：服裝、眼鏡、電器、餐飲（兩間蛋糕店）、電動(dòng)車自行車。缺少品牌店主力店，僅金伯利鉆石、勁霸男裝、真維斯、紅蜻蜓、李寧等少數(shù)幾個(gè)二三線品牌店。商業(yè)街購物少量餐飲摸錯(cuò)門牛肚王加州牛肉面勝福魚莊榮琳粥店第十八頁，共一百二十六頁。東部南部以失敗項(xiàng)目占主流，對(duì)市場(chǎng)形成負(fù)面影響共同特征：忽視市場(chǎng)盲目發(fā)展，周邊的持續(xù)性消費(fèi)支撐不足；規(guī)劃設(shè)計(jì)硬傷多，對(duì)商業(yè)經(jīng)營形成諸多不利開發(fā)、銷售、招商等簡(jiǎn)單化操作，忽視了商業(yè)與住宅有質(zhì)的差別發(fā)展結(jié)果：無法聚集人氣和商業(yè)氛圍商家或撤走、或陷入艱難經(jīng)營大量商鋪投資者被套住，難以回收投資黃山步行街黛溪不夜城匯仙橋批發(fā)市場(chǎng)國際商貿(mào)城第十九頁，共一百二十六頁。典型案例分析：黃山步行街發(fā)展定位：南部的商業(yè)中心村投資項(xiàng)目，政府部分投入，帶政治色彩第二十頁，共一百二十六頁。黃山步行街：本地中小商家為主，經(jīng)營慘淡，商家不斷流失租金水平走勢(shì)第二十一頁，共一百二十六頁。黃山步行街：主要失敗原因與教訓(xùn)選址失當(dāng)，周邊居住人口不多，商圈不成熟，注定人氣支撐不足；定位與商業(yè)形式不匹配，無力引入大型主力商家，注定難以拉動(dòng)整體商業(yè)發(fā)展缺乏商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)營管理不到位。軟傷街鋪大量做到三層，市場(chǎng)價(jià)值不高，銷售經(jīng)營皆困難；步行街做成大馬路般直線貫通形式，缺乏變化，不利于聚集人氣；內(nèi)街設(shè)計(jì)不合理，后排商鋪經(jīng)營困難；兩側(cè)二三層商鋪缺乏互通聯(lián)接，難以盤活經(jīng)營。硬傷第二十二頁，共一百二十六頁。典型案例分析：黛溪不夜城發(fā)展定位：全縣第一座集餐飲、娛樂、休閑、購物于一體的商業(yè)綜合體。第二十三頁，共一百二十六頁。黛溪不夜城：項(xiàng)目基本旺銷，但招商經(jīng)營面臨巨大問題開發(fā)商招商方式：自組團(tuán)隊(duì)，非專業(yè)操作試圖從黃山步行街挖商家招商狀況：開始商家要求免租，但開發(fā)商試圖以黃山步行街為租金參照對(duì)象，結(jié)果招商失??；后來開發(fā)商宣布免租，但商家已不愿來。第二十四頁，共一百二十六頁。黛溪不夜城：主要失敗原因與教訓(xùn)商圈不成熟，人氣支撐不足，給招商經(jīng)營造成很大困難；缺乏商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，未考慮主力店拉動(dòng)，對(duì)投資者經(jīng)營者的把握也不到位；在項(xiàng)目條件并不比黃山步行街有優(yōu)勢(shì)的情況下，與之作同質(zhì)化、硬碰性競(jìng)爭(zhēng)。軟傷商鋪整體做到三層，局部四層，銷售經(jīng)營皆困難；商業(yè)街形式過于死板，缺乏變化，沒有營造出吸引人的商業(yè)環(huán)境；商業(yè)街東西向規(guī)劃，但目前只有東端入口，不利形成人流互動(dòng)；上層商鋪之間缺乏互通聯(lián)接，難以盤活經(jīng)營。硬傷第二十五頁，共一百二十六頁。競(jìng)爭(zhēng)層面小結(jié)整體商鋪銷售市場(chǎng)行情高漲，尤其老城中心處在求大于供的狀態(tài)，市場(chǎng)前景看好；多個(gè)失敗項(xiàng)目的出現(xiàn)，將對(duì)投資者形成負(fù)面影響，本案必須突破它們的硬傷、軟傷，打造全新的競(jìng)爭(zhēng)力，才能順利地引導(dǎo)市場(chǎng)投資。第二十六頁，共一百二十六頁。從投資層面看—解讀心態(tài)，洞察需求如何做快速套現(xiàn)的街區(qū)商業(yè)？從經(jīng)營層面看—傾聽商家，印證機(jī)會(huì)從競(jìng)爭(zhēng)層面看—分析競(jìng)爭(zhēng)，尋求突破第二十七頁，共一百二十六頁。商業(yè)投資市場(chǎng)需求巨大，兼具投資與經(jīng)營意向第二十八頁，共一百二十六頁。地理位置仍是大多數(shù)投資者最關(guān)注的因素，他們大多看好本項(xiàng)目黃山二路地段當(dāng)然沒得說了，做商業(yè)絕對(duì)適合，但就怕價(jià)格太高，競(jìng)爭(zhēng)又激烈，風(fēng)險(xiǎn)還是挺大的……——商鋪投資者何先生第二十九頁，共一百二十六頁。中等大小的商鋪?zhàn)钍芡顿Y者青睞，但大面積高總價(jià)單位也有較多需求第三十頁，共一百二十六頁。商業(yè)投資熱情高，但對(duì)以往失敗投資經(jīng)歷心有余悸鄒平很多有錢人，認(rèn)為做生意來錢快，包括很多政府公務(wù)員也買鋪。以前沒干過買賣的，但家底厚，都出來做生意?！b店張老板“好多在縣城里買不到商鋪的，就到開發(fā)區(qū)、黛溪不夜城什么的去亂投資，結(jié)果上當(dāng)、被套進(jìn)去了，那些項(xiàng)目都忽悠人……”——精品店李老板“買圣豪的很多都是領(lǐng)導(dǎo)，而且都是非正常渠道暗箱操作，投資者熱情很高，200萬的總價(jià)都沒問題……很多濱州、淄博的人也都來鄒平買鋪，看中了鄒平的發(fā)展前景……”——鄒平法院辦公室尹先生第三十一頁，共一百二十六頁。投資層面小結(jié)市場(chǎng)對(duì)商鋪物業(yè)的高投資意向，以及投資目的偏向經(jīng)營的特點(diǎn)，對(duì)銷售性商鋪物業(yè)發(fā)展是個(gè)非常有利的因素；但在前度失敗項(xiàng)目的負(fù)面影響下，后續(xù)開發(fā)的商鋪物業(yè)必須具有超越以往項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力，并且必須遵循商業(yè)規(guī)律去操作。第三十二頁，共一百二十六頁。從投資層面看—解讀心態(tài)，洞察需求如何做快速套現(xiàn)的街區(qū)商業(yè)？從經(jīng)營層面看—傾聽商家，印證機(jī)會(huì)從競(jìng)爭(zhēng)層面看—分析競(jìng)爭(zhēng)，尋求突破第三十三頁，共一百二十六頁。經(jīng)營者需求旺盛鄒平經(jīng)商的人較多，從業(yè)時(shí)間6～9年的零售商家是目前商業(yè)市場(chǎng)的主要經(jīng)營人群，大多已經(jīng)擁有多間店面，初涉商業(yè)的人群數(shù)量更巨。大量的商戶散落在全縣各處，他們進(jìn)入核心商業(yè)區(qū)發(fā)展的愿望很強(qiáng)。規(guī)模較大的餐飲、娛樂等商家在鄒平的發(fā)展還不突出，但現(xiàn)有商家的經(jīng)營情況都比較火爆?！昂芏嗳诉€是認(rèn)為經(jīng)商賺錢最快，近幾年發(fā)展起來的公務(wù)員、小企業(yè)主有了富余資金都打算做生意，而且他們很多人就是買個(gè)商鋪，弄好了就自己做生意，不好就租出去……”——李先生“現(xiàn)在黃山二路上已經(jīng)沒有空間了，我們想進(jìn)鄒平商廈，但是談不下來……”——高老板“我們干這行6年了，這算短的，商廈周邊的這些買賣家都是干了8、9年的，但是進(jìn)不去，但也不愿意離開這里，只能在周邊找鋪面干……”——陳老板第三十四頁，共一百二十六頁。那個(gè)地段做生意穩(wěn)賺錢的，只要租金不要太高，誰都愿意在那里做生意……——商鋪經(jīng)營者成小姐地段和租金是經(jīng)營者最關(guān)注的因素，他們的樂觀態(tài)度更甚投資者第三十五頁，共一百二十六頁。經(jīng)營者承租能力較強(qiáng)，中等面積商鋪受青睞，大面積單位也有較大需求第三十六頁，共一百二十六頁。經(jīng)營層面小結(jié)從經(jīng)營者普遍關(guān)注的因素來看，項(xiàng)目所處的成熟商圈和黃金地段奠定了吸引商家經(jīng)營的重要基礎(chǔ)；但從項(xiàng)目要盡可能多發(fā)展商鋪的角度考慮，必將要吸引大量的經(jīng)營者聚集，這將是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)，必須充分結(jié)合項(xiàng)目集中商業(yè)和大型主力商家的優(yōu)勢(shì)，去提升每一間商鋪的經(jīng)營價(jià)值，才能促進(jìn)商鋪的快速套現(xiàn)。第三十七頁，共一百二十六頁。發(fā)展理念：城市街區(qū)商業(yè)的引領(lǐng)者地段優(yōu)勢(shì)核心商圈的核心地段，寸土寸金資源稀缺，極受投資者和商家追捧?？蛻魞?yōu)勢(shì)扎根縣城居住中心，密集的居住人口為商業(yè)發(fā)展提供持續(xù)、強(qiáng)勁的消費(fèi)支撐。與集中商業(yè)互動(dòng)發(fā)展充分發(fā)揮與集中式商業(yè)的互動(dòng)關(guān)系，共享巨大消費(fèi)人流，成為未來旺場(chǎng)的有力保障。優(yōu)秀的街區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)以突破性的規(guī)劃設(shè)計(jì)和流暢的交通動(dòng)線全面提升商鋪價(jià)值。主題式發(fā)展引領(lǐng)市場(chǎng)以鮮明的主題有效區(qū)別于其他商業(yè)街，明確的定位鎖定客戶，增強(qiáng)投資和經(jīng)營信心。立足兩大突出優(yōu)勢(shì)打造三大核心競(jìng)爭(zhēng)力第三十八頁，共一百二十六頁。街區(qū)商業(yè)發(fā)展定位STEP１：市場(chǎng)定位STEP2：主題與形象STEP3：規(guī)模與布局STEP4：業(yè)態(tài)與功能組合STEP5：投資者與經(jīng)營者STEP6：銷售價(jià)格第三十九頁，共一百二十六頁。市場(chǎng)定位建議檔次高低時(shí)尚風(fēng)格集中式商業(yè)大眾街區(qū)商業(yè)第四十頁，共一百二十六頁。街區(qū)商業(yè)主題定位時(shí)尚休閑商業(yè)街區(qū)——時(shí)尚主題，休閑氣質(zhì)，動(dòng)感街區(qū)第四十一頁，共一百二十六頁。街區(qū)商業(yè)形象定位——時(shí)尚第一站，潮流風(fēng)向標(biāo)購物娛樂休閑餐飲最具時(shí)尚潮流的服裝、飾品盡情娛樂，動(dòng)感飛揚(yáng)獨(dú)特風(fēng)情的休閑餐飲、會(huì)所網(wǎng)羅風(fēng)味美食，特色小吃第四十二頁，共一百二十六頁。推廣案名建議天興·第一街第四十三頁，共一百二十六頁。合理規(guī)模與布局設(shè)定充分利用具有商業(yè)價(jià)值的地塊；考慮市場(chǎng)的特點(diǎn)與需求空間；盡可能增加街區(qū)商業(yè)面積；衡量成本收益的高低。設(shè)定原則高值低值集中式商業(yè)街區(qū)商業(yè)第四十四頁，共一百二十六頁。合理規(guī)模與布局設(shè)定整體2層為主適宜做街區(qū)商業(yè)的用地面積約3萬㎡，總建筑面積建議3~3.5萬平米。由于本地同類型商業(yè)3層以上接受度較低、價(jià)值不高，從既爭(zhēng)取更多收益又保障快速套現(xiàn)的角度出發(fā)，本項(xiàng)目整體應(yīng)以2層為主；為促進(jìn)南北人流互動(dòng)，盤活整片商業(yè)，可在通山街與黃山一路的西北拐角設(shè)置局部4層，作為一個(gè)面積體量較大的小集中體，與北端的大集中體商業(yè)形成呼應(yīng)；南端點(diǎn)可設(shè)置4層的次集中式商業(yè)體，單層面積約800㎡為宜第四十五頁，共一百二十六頁。從需求特點(diǎn)看，套現(xiàn)難度高：三層商鋪通常以大面積商家經(jīng)營為主，因此較多整層或半層出售的情況，一般要快速套現(xiàn)的難度較高；從成本收益看，套現(xiàn)利潤(rùn)?。喝龑拥纳啼伿蹆r(jià)一般僅能達(dá)到首層商鋪的30%，投資回報(bào)效益低，即使能快速套現(xiàn)其利潤(rùn)也相當(dāng)薄；從經(jīng)營前景看，空置機(jī)會(huì)大：一般街區(qū)商業(yè)到達(dá)3層的人氣都會(huì)明顯遞減，過多地做到3層的話，經(jīng)營難以保證，將影響整個(gè)商業(yè)街區(qū)的形象；不建議做到3層，如考慮，則要謹(jǐn)慎控制體量合理規(guī)模與布局設(shè)定適宜做街區(qū)商業(yè)的用地面積約3萬㎡，總建筑面積建議3~3.5萬平米。第四十六頁，共一百二十六頁。適宜引入的業(yè)態(tài)——符合街區(qū)商業(yè)的時(shí)尚主題，并與集中式商業(yè)形成錯(cuò)位年輕、時(shí)尚的品牌專賣店特色、個(gè)性的潮流小店大、中型餐飲機(jī)構(gòu)特色餐飲、休閑餐飲機(jī)構(gòu)時(shí)尚、動(dòng)感的娛樂、休閑機(jī)構(gòu)AB第四十七頁，共一百二十六頁。業(yè)態(tài)布局方案A區(qū)域：商業(yè)價(jià)值高，適宜安排中、大型休閑娛樂餐飲等，以及展示形象好的品牌店和部分社區(qū)商業(yè)。B區(qū)域：以集中式商業(yè)來帶動(dòng)，體現(xiàn)時(shí)尚主題，設(shè)置流行服飾、潮流飾品、化妝品等專賣店、特色店。C區(qū)域：設(shè)置大型的休閑娛樂餐飲作為次主力店，與集中式商業(yè)形成對(duì)稱的“啞鈴”。BAC餐飲休閑娛樂、品牌專賣店、社區(qū)服務(wù)時(shí)尚潮流專賣店、特色店次主力店（大型餐飲娛樂）集中式商業(yè)第四十八頁，共一百二十六頁。業(yè)態(tài)布局是引導(dǎo)性而非控制性方案由于街區(qū)商業(yè)部分走的是銷售套現(xiàn)而非持有經(jīng)營的路線，作為開發(fā)商對(duì)其中業(yè)態(tài)分布的控制力是有限的，實(shí)際的業(yè)態(tài)組合與布局將有投資者、經(jīng)營者的決策行為來決定。因此從發(fā)展策劃層面僅能對(duì)業(yè)態(tài)布局提出相對(duì)合理科學(xué)的建議，其作用不是控制性的，而是考慮對(duì)投資者經(jīng)營者的一種引導(dǎo)。第四十九頁，共一百二十六頁。投資者來源：投資者定位政府公務(wù)員；經(jīng)濟(jì)效益較好的企事業(yè)單位職員私營企業(yè)主/生意人；周邊城市（淄博、濱洲等）投資者投資目的：本地投資者以自己投資做生意為主，純投資者比例較少。外地投資者則多為純投資。投資心理：不愿離開黃山二路核心商圈，希望能買商鋪?zhàn)鳛槲飿I(yè)長(zhǎng)久經(jīng)營、收租；看好鄒平發(fā)展前景；第五十頁，共一百二十六頁。經(jīng)營者定位已在鄒平經(jīng)商多年的、有實(shí)力的零售商家；時(shí)尚服裝、飾品的品牌代理商、經(jīng)銷商、加盟商；希望進(jìn)入黃山二路核心商圈經(jīng)營的商家；大中型的餐飲、娛樂、休閑類商家；自己投資買鋪打算做生意的初涉商業(yè)人群；“現(xiàn)在黃山二路上已經(jīng)沒有空間了，我們想進(jìn)鄒平商廈，但是談不下來……”——?jiǎng)⑾壬拔覀兏蛇@行6年了，這算短的，商廈周邊的這些買賣家都是干了8、9年的，但是進(jìn)不去，但也不愿意離開這里，只能在周邊找鋪面干……”——林老板“很多人還是認(rèn)為經(jīng)商賺錢最快，近幾年發(fā)展起來的公務(wù)員、小企業(yè)主有了富余資金都打算做生意，而且他們很多人就是買個(gè)商鋪，弄好了就自己做生意，不好就租出去……”——周老板第五十一頁，共一百二十六頁。商鋪間隔間隔原則：符合經(jīng)營者面積需求；中小面積、中低總價(jià)為主，降低投資者門檻；選擇較好的地段位置提供部分大面積商鋪，滿足有實(shí)力的投資者；靈活間隔，提供自由分割空間；商鋪面積建議：小鋪型：50平方米以下約占30%-35％中鋪型：50~100平方米約占45%-50％大鋪型：100~200平方米約占10%~15％旗艦店：200平方米以上約占5%~10%第五十二頁，共一百二十六頁。銷售價(jià)格建議定價(jià)策略市場(chǎng)導(dǎo)向原則采用市場(chǎng)比較法來預(yù)測(cè)項(xiàng)目首層商鋪銷售均價(jià)首層定價(jià)選取參照的項(xiàng)目為：圣豪購物、黃山二路街鋪二手價(jià)格、國際商貿(mào)城、黛溪不夜城；動(dòng)態(tài)變化原則價(jià)格制定并非一成不變，而是根據(jù)銷售進(jìn)度和銷售業(yè)績(jī)不斷調(diào)整的過程，開始的價(jià)格制定會(huì)不斷調(diào)整。持續(xù)上調(diào)原則開盤后的價(jià)格可視營銷階段及銷售情況適當(dāng)上調(diào)，給投資者以項(xiàng)目升值潛力無限的感覺。升幅視投資者可接受的心理價(jià)格以及市場(chǎng)價(jià)格水平而定。第五十三頁，共一百二十六頁。靜態(tài)價(jià)格第五十四頁，共一百二十六頁。靜態(tài)價(jià)格經(jīng)市場(chǎng)比較法可得，項(xiàng)目首層靜態(tài)均價(jià)為11450元/平米，二層均價(jià)一般為首層的50%，即約5500元/平方米，項(xiàng)目整體均價(jià)可考慮在7500-8000元/平方米左右；該價(jià)格只能代表項(xiàng)目在當(dāng)前市場(chǎng)上的價(jià)格水平，具體開售價(jià)格要視開盤的市場(chǎng)情況，銷售策略和招商情況作適當(dāng)調(diào)整。第五十五頁，共一百二十六頁。PART3住宅發(fā)展定位第五十六頁，共一百二十六頁。聚焦核心問題：如何做快速套現(xiàn)的高端住宅？選擇做哪種產(chǎn)品針對(duì)什么客戶群用什么支撐高售價(jià)目標(biāo)：在適當(dāng)控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益最大化。在要保障資金回籠的情況下，考慮盡可能高地提升住宅的售價(jià)，那么：？第五十七頁，共一百二十六頁。從供給層面看—掃描市場(chǎng)，洞察機(jī)會(huì)如何做快速套現(xiàn)的高端住宅？從產(chǎn)品層面看—分析競(jìng)爭(zhēng)，尋求突破從宏觀層面看—剖析城市，發(fā)現(xiàn)潛力從需求層面看—分析客戶，把握心理第五十八頁，共一百二十六頁。鄒平整體房地產(chǎn)市場(chǎng)處于剛起步階段，投資額及開發(fā)量水平均非常低，后續(xù)提升空間非常巨大06鄒平及參照對(duì)象房地產(chǎn)投資情況鄒平房地產(chǎn)投資總量小，振蕩變動(dòng)，處在初級(jí)起步階段；先進(jìn)城市經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例范圍一般均在10％—20％之間，鄒平房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)提升空間巨大。第五十九頁，共一百二十六頁。鄒平目前的房?jī)r(jià)相對(duì)而言不高，但增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯，未來還將繼續(xù)上漲2006年鄒平及參照對(duì)象平均房?jī)r(jià)及收入情況近年來鄒平房?jī)r(jià)/收入比振蕩上揚(yáng)，但穩(wěn)定在5以下；與參照對(duì)象相比，2006年鄒平房?jī)r(jià)/收入比明顯偏低，未來鄒平房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步增長(zhǎng)的空間。第六十頁，共一百二十六頁。鄒平城區(qū)內(nèi)未來商品房供給將日趨稀缺，價(jià)格還將繼續(xù)走高縣城三區(qū)內(nèi)的土地差不多都批完了，以后再要批地也就只能批外圍的地了……——鄒平房管局魏局長(zhǎng)鄒平土地出讓價(jià)格逐年上漲，但土地批出量波動(dòng)變化，該市場(chǎng)處于初期起步階段；近五年來出讓的土地基本位于鄒平縣城三區(qū)內(nèi)，但城區(qū)的土地已日漸批完，未來的土地批出將以縣城外圍土地為主；

未來鄒平城區(qū)的住宅供給將日漸稀缺，且價(jià)格還將繼續(xù)走高。第六十一頁，共一百二十六頁。城區(qū)內(nèi)后續(xù)土地供應(yīng)非常有限，潛在競(jìng)爭(zhēng)小未來的土地供給均集中在市中心區(qū)域以外，大幅土地更是遠(yuǎn)離市區(qū)；可以預(yù)見本項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品未來將是市場(chǎng)上的搶手貨。西王集團(tuán)500多畝住宅用地待拍賣地100多畝住宅用地東升商城11萬m2商住用地考慮批零合一容積率0.56本案老城中心新城中心第六十二頁，共一百二十六頁。住宅市場(chǎng)大勢(shì)小結(jié)鄒平房地產(chǎn)市場(chǎng)量少、價(jià)低，處于初期起步階段，未來價(jià)量均有較大的提升空間；加之其城市尺度小，城區(qū)內(nèi)土地供給日漸稀缺和珍貴，可以預(yù)見未來本項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品將是市場(chǎng)上“高價(jià)的搶手貨”。第六十三頁，共一百二十六頁。從供給層面看—掃描市場(chǎng)，洞察大勢(shì)如何做快速套現(xiàn)的高端住宅？從產(chǎn)品層面看—分析競(jìng)爭(zhēng)，尋求突破從宏觀層面看—剖析城市，發(fā)現(xiàn)潛力從需求層面看—分析客戶，把握心理第六十四頁，共一百二十六頁。黛湖家園東升花園湖光山色黛西華庭陽光花園齊明雅苑優(yōu)山美地香港馨苑勝利花園本案整體供給及分布：市場(chǎng)供給少，且主要分布于城市東南區(qū)目前鄒平商品住宅的供給量不大，且主要集中于東南區(qū)；項(xiàng)目所在傳統(tǒng)縣城中心區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)非常稀缺，項(xiàng)目的最直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有限。第六十五頁，共一百二十六頁。規(guī)模及配套：以中小規(guī)模為主，但配套設(shè)施較少目前鄒平現(xiàn)有商品住宅以中等規(guī)模為主，但小區(qū)內(nèi)的配套較少；從小區(qū)配套的水平來看，鄒平縣目前的商品住宅市場(chǎng)仍處于較為初級(jí)的階段。第六十六頁，共一百二十六頁。產(chǎn)品類型：以多層住宅為主，且立面形象單一，小高層產(chǎn)品初露端倪目前鄒平現(xiàn)有商品住宅物業(yè)類型以多層為主，小高層及別墅類物業(yè)在市場(chǎng)還較為鮮見；市場(chǎng)上多層商品住宅立面較為單一，形象區(qū)別不明顯，整體產(chǎn)品形象層次不高。齊明雅苑黛西花園第六十七頁，共一百二十六頁。戶型及面積：目前三房是主力戶型，面積分布在120—140m2，戶型供給越來越豐富，面積供給區(qū)間呈擴(kuò)大趨勢(shì)2006年2005年2002年鄒平歷年住宅市場(chǎng)面積供給結(jié)構(gòu)2006年鄒平住宅市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：鄒平縣房管局第六十八頁，共一百二十六頁。價(jià)格分布：城南最高，城北次之，城東最低黛西花園鄒平現(xiàn)有商品住宅價(jià)格分布以城南（新區(qū)）最高，老城（城北）居住價(jià)值認(rèn)同度不高；城東靠近工業(yè)區(qū)，配套成熟度不高，相比而言受市場(chǎng)的認(rèn)同度也最低。圣豪花園第六十九頁，共一百二十六頁。客戶及銷售情況：南區(qū)團(tuán)購現(xiàn)象明顯，城東及城北以散客為主，樓盤銷售情況均較好從南北區(qū)對(duì)比情況來看，團(tuán)購所消化的市場(chǎng)份額超過了散戶的消化量，約占市場(chǎng)份額的60％左右。目前市場(chǎng)散戶的購房需求未得到有效滿足，尤其是中高端及以上的散戶；目前鄒平的房子基本都很好賣，團(tuán)購很盛行，很多房子還沒有正式開賣就被訂光了……——齊明雅苑銷售人員李小姐沒有房子賣呀，黛溪華庭那邊不錯(cuò)，沒多久再去看就賣光了，都是團(tuán)購的，其他東邊的房子我又看不上，那邊人也雜……——高端消費(fèi)者尹先生2006鄒平在售樓盤銷售對(duì)象統(tǒng)計(jì)第七十頁，共一百二十六頁。供給層面小結(jié)鄒平房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品水平普遍較低，形象也較單一，購買行為以團(tuán)購為主，散戶需求未得到較好滿足，中高檔及以上產(chǎn)品的市場(chǎng)需求明顯。第七十一頁，共一百二十六頁。從供給層面看—掃描市場(chǎng)，洞察大勢(shì)如何做快速套現(xiàn)的高端住宅？從產(chǎn)品層面看—分析競(jìng)爭(zhēng)，尋求突破從宏觀層面看—剖析城市，發(fā)現(xiàn)潛力從需求層面看—分析客戶，把握心理第七十二頁，共一百二十六頁。1齊明雅苑——規(guī)模最大并被政府機(jī)關(guān)集體搶購的樓盤2香港馨苑——鄒平首先以小戶型為主打的住宅3黛西華庭——目前市場(chǎng)賣價(jià)最高的樓盤4圣豪花園——距離本案最近的樓盤以四個(gè)典型樓盤為例第七十三頁，共一百二十六頁。典型樓盤分析/齊明雅苑齊明雅苑——規(guī)模最大并被政府機(jī)關(guān)集體搶購的樓盤齊明雅苑一經(jīng)推出市場(chǎng)，便被縣委、縣政府、縣法院等政府機(jī)關(guān)團(tuán)體認(rèn)購，銷售情況十分理想，目前在售貨量?jī)H剩十?dāng)?shù)套；以“帶”狀綠地結(jié)合水體形成瀕水綠帶間隔空間設(shè)成林蔭小道，增強(qiáng)貫通性第七十四頁，共一百二十六頁。典型樓盤分析/齊明雅苑小區(qū)內(nèi)配置的2000多平方米的大型會(huì)所，內(nèi)設(shè)超市、銀行、郵局、健身房、棋牌室等等121234社區(qū)外緊鄰的銀座雙語幼兒園，國際化雙語式教學(xué)在當(dāng)?shù)仡H有影響力社區(qū)外部交通圖，齊明雅苑周邊其他的配套如圖所示；齊明雅苑水帶一角效果圖34主題平實(shí)，社區(qū)內(nèi)部配套中規(guī)中矩，主要依靠外部強(qiáng)大的配套資源城市新中心地帶，打造鉆石人生！——齊明雅苑樓盤主題第七十五頁，共一百二十六頁。典型樓盤分析/齊明雅苑產(chǎn)品戶型均為傳統(tǒng)的三房二廳式結(jié)構(gòu)，幾種戶型除面積差別外沒有明顯的變化。產(chǎn)品外立面單調(diào)，色彩不明快，整體形象檔次不高。產(chǎn)品本身乏善可陳，不具明顯優(yōu)勢(shì)第七十六頁，共一百二十六頁。典型樓盤分析/齊明雅苑對(duì)項(xiàng)目的啟示通過齊明雅苑的案例，我們可以得到以下兩點(diǎn)啟示：鄒平商品住宅市場(chǎng)大體仍處于供不應(yīng)求狀態(tài)，且由于許多公務(wù)員或企事業(yè)單位員工偏好以團(tuán)購的形式來解決購房問題，許多散戶甚至無房可買。以齊明雅苑為代表，目前鄒平大多數(shù)樓盤產(chǎn)品整體水平很一般，消費(fèi)者鑒賞力也亟待提升。第七十七頁，共一百二十六頁。典型樓盤分析/香港馨苑香港馨苑——鄒平首個(gè)以小戶型為主打的住宅香港馨苑規(guī)劃圖香港馨苑是目前鄒平第一個(gè)也是唯一一個(gè)以小戶型為主打產(chǎn)品的樓盤，市場(chǎng)反響良好香港馨苑第七十八頁，共一百二十六頁。典型樓盤分析/香港馨苑雜亂的施工現(xiàn)場(chǎng)施工緩慢，產(chǎn)品戶型無新意，缺乏市場(chǎng)引導(dǎo)力隨意的售樓中心戶型設(shè)計(jì)乏善可陳，且廳與房之間的面積比例明顯不合理第七十九頁，共一百二十六頁。小戶型獲得認(rèn)可，客戶以周邊生意人及魏棉職工為主，后續(xù)供應(yīng)不大香港馨苑客戶構(gòu)成香港馨苑樓盤貨量魏棉的房子我們自己沒有產(chǎn)權(quán)啊，況且很多人也不是想在魏棉干一輩子，所以也不一定就買魏棉自己造的房子……——魏棉職工，香港馨苑業(yè)主劉先生這邊的客戶還是以周邊做生意的和魏棉的職工為主，大多數(shù)還都是按揭的，許多有錢的覺得這房子還不夠好……——香港馨苑銷售人員呂小姐第八十頁，共一百二十六頁。典型樓盤分析/香港馨苑對(duì)項(xiàng)目的啟示通過香港馨苑的案例，我們可以得到以下三點(diǎn)啟示：鄒平存在為數(shù)不少的差異化需求；基于產(chǎn)權(quán)的原因，魏棉職工也有外出購房的需求；鄒平縣許多高端需求仍未得到滿足。第八十一頁，共一百二十六頁。典型樓盤分析/黛西華庭黛西華庭——目前市場(chǎng)賣價(jià)最高的樓盤黛西華庭黛溪華庭是目前鄒平產(chǎn)品價(jià)格最高的樓盤，其售價(jià)比市場(chǎng)同類型產(chǎn)品高出30％以上；在新區(qū)內(nèi)具有明顯的地段優(yōu)勢(shì)，且周邊配套完善，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)方面亦可圈可點(diǎn)。第八十二頁，共一百二十六頁。典型樓盤分析/黛西華庭情景洋房多層住宅高層、小高層洋房總價(jià)約80萬，共20套，迅速售磬，客戶主要為本縣富裕生意人、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)小企業(yè)主及政府高官單價(jià)2500—3000，共124套，散戶為主，客戶以小生意人為主，包括少量高效益單位職工，銷售情況良好，目前僅剩少部分較低樓層單價(jià)平均約2400，共168套，客戶以團(tuán)購居多，其余部分散戶以周邊生意人為主，目前已基本售磬主題鮮明，規(guī)劃層次清晰，客戶層次較高，且類型豐滿少數(shù)人的社區(qū)，多數(shù)人的夢(mèng)想，引領(lǐng)鄒平第一豪宅——黛溪華庭主題第八十三頁，共一百二十六頁。典型樓盤分析/黛西華庭戶型設(shè)計(jì)打破了現(xiàn)有的市場(chǎng)主旋律，差異而新進(jìn)整體外立面呈規(guī)則橢圓型，造型新穎廚房及廳、室有效分區(qū)，合理實(shí)用四房單位，面積合理，使用舒適頂角連接，增強(qiáng)房屋通風(fēng)采光性黛溪華庭戶型種類不多，但至少有一半以上的戶型都融入了新的元素，在鄒平當(dāng)?shù)鬲?dú)樹一幟。第八十四頁，共一百二十六頁。典型樓盤分析/黛西華庭對(duì)項(xiàng)目的啟示通過黛溪華庭的案例，我們至少可以得到以下三點(diǎn)啟示：鄒平高端消費(fèi)力充足，黛溪華庭80萬總價(jià)類情景洋房的熱銷便是佐證；小高層乃至高層住宅已開始得到鄒平消費(fèi)者的認(rèn)同，市場(chǎng)接受度良好；鄒平存在大量“富而不貴”的財(cái)富階層，如生意人和小企業(yè)主等。第八十五頁，共一百二十六頁。三個(gè)案例說明了什么？黛西華庭齊明雅苑香港馨苑本案圣豪花園傳統(tǒng)團(tuán)購模式依然，需求多元化逐漸彰顯，越來越多差異化的需求不能得到滿足，高端需求尤甚；創(chuàng)新型產(chǎn)品廣受市場(chǎng)熱捧，市場(chǎng)期待現(xiàn)有產(chǎn)品的升級(jí)。第八十六頁，共一百二十六頁。圣豪花園——距離本案最近的樓盤圣豪花園是距離本項(xiàng)目最近的樓盤，體量不大，共60套左右住宅，創(chuàng)造了開盤當(dāng)天即被搶購一空的市場(chǎng)佳績(jī)。圣豪花園本項(xiàng)目典型樓盤分析/圣豪花園第八十七頁，共一百二十六頁。圣豪花園開創(chuàng)了當(dāng)時(shí)的創(chuàng)新性產(chǎn)品立面明朗，現(xiàn)代感屋頂，與市場(chǎng)其他產(chǎn)品有效拉開形象差距底層商鋪與三至六層住宅和諧搭配，在不影響底層商業(yè)價(jià)值的同時(shí)又可獲得住宅利潤(rùn)，亦豐富了產(chǎn)品的視覺效果典型樓盤分析/圣豪花園第八十八頁，共一百二十六頁。圣豪花園的房子在當(dāng)時(shí)算不錯(cuò)的啊，而且在這么成熟的地段，房子又不多，很多人都是托關(guān)系來想留一套的……——圣豪商業(yè)有限公司李先生圣豪花園——鄒平人老城情結(jié)的標(biāo)志物業(yè)圣豪花園業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)購買圣豪花園的業(yè)主基本都是他們自己商業(yè)公司和旁邊一家醫(yī)院的職工，當(dāng)時(shí)價(jià)格賣到1700左右，在兩三年前算比較不錯(cuò)的了，開發(fā)商也沒給出任何的團(tuán)購優(yōu)惠，但他們還是自己組團(tuán)搶購……——優(yōu)山美地樓盤代理公司劉經(jīng)理消費(fèi)者態(tài)度住在老城區(qū)當(dāng)然好了，可是老城區(qū)沒有房子啊，都住到南邊去了……——陽光花園業(yè)主蔣先生我自己還是住在城北，雖然很多人去了城南，但總感覺那邊不會(huì)比這里好，再說這里也住習(xí)慣了……——鄒平線統(tǒng)計(jì)局李局長(zhǎng)對(duì)我來說，買房子首選還是老城區(qū)，其次才是去城南或者東邊……——高端消費(fèi)者王小姐典型樓盤分析/圣豪花園第八十九頁，共一百二十六頁。典型樓盤分析/圣豪花園對(duì)項(xiàng)目的啟示通過圣豪花園的案例，我們可以得到以下三點(diǎn)啟示：鄒平客戶有較深重的老城情結(jié)，成熟商業(yè)地段的住宅仍有較多人偏好；鄒平人渴望并易于接受產(chǎn)品的創(chuàng)新，也期待有更多創(chuàng)新元素的產(chǎn)品；本項(xiàng)目憑借最稀缺的地段優(yōu)勢(shì)，最強(qiáng)大的功能配套以及可能的全面產(chǎn)品升級(jí)，必然可以引發(fā)當(dāng)?shù)馗叨速彿空叩娜骊P(guān)注，樹立行業(yè)的偉大標(biāo)桿。第九十頁，共一百二十六頁。產(chǎn)品層面小結(jié)鄒平住宅市場(chǎng)整體供不應(yīng)求，尤其高素質(zhì)產(chǎn)品一經(jīng)推出便受追捧，許多中高端及以上需求未得到有效滿足，基于許多居民的老城情結(jié)，城北區(qū)亟待出現(xiàn)好產(chǎn)品來支撐其城市中心地位。第九十一頁，共一百二十六頁。從供給層面看—掃描市場(chǎng)，洞察大勢(shì)如何做快速套現(xiàn)的高端住宅？從產(chǎn)品層面看—分析競(jìng)爭(zhēng)，尋求突破從宏觀層面看—剖析城市，發(fā)現(xiàn)潛力從需求層面看—分析客戶，把握心理第九十二頁，共一百二十六頁。鄒平人不缺房子住，他們需要的是跨越式升級(jí)的產(chǎn)品06鄒平及參照對(duì)象居民居住情況鄒平單位組織福利購房的情況較多，許多雙職工家庭都有兩套房子了，大多數(shù)居民住的房子也都不錯(cuò)，整體來說現(xiàn)在鄒平人不缺房子住……——鄒平統(tǒng)計(jì)局李局長(zhǎng)2006鄒平商品住宅市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)從鄒平的人均居住面積情況來看，其居民居住情況比參照對(duì)象要寬裕許多；從2006年鄒平的商品住宅供給結(jié)構(gòu)情況來看，目前鄒平人普遍接受大面積住房；在當(dāng)前的市場(chǎng)狀況和消費(fèi)心態(tài)下，同質(zhì)化的商品住宅可能營造的市場(chǎng)影響力必然有限。第九十三頁，共一百二十六頁。職業(yè)特征鄒平居民收入情況較為理想，高端收入者也較豐富；高端收入者主要集中在個(gè)體老板及民營企業(yè)主等人群中。消費(fèi)者職業(yè)及家庭月收入交互分析單位：元/月家庭收入鄒平藏富于民，居民購買力可觀，高端消費(fèi)者主要集中在個(gè)體老板及民營企業(yè)主等人群中第九十四頁，共一百二十六頁。高端消費(fèi)者考慮的首要購房因素仍是地段、交通便利性和配套全面，項(xiàng)目非常具備這樣的市場(chǎng)基礎(chǔ)；在區(qū)域接受度方面，城南區(qū)和城北區(qū)都是目前最受高端消費(fèi)者認(rèn)同的居住區(qū)域。住城南主要是因?yàn)槟抢锸切聟^(qū)，政府都搬過去了，住城北也很好啊，至少旁邊什么都有……——優(yōu)山美地業(yè)主張先生潛在購房客戶偏好城南城北區(qū)，最關(guān)心的購房因素是地段交通及配套第九十五頁，共一百二十六頁。高端消費(fèi)者偏好的產(chǎn)品較為平均地包含了多層、高層及別墅類產(chǎn)品，其物業(yè)類型的接受態(tài)度較為包容；高端消費(fèi)這偏好的產(chǎn)品面積集中在100—140m2之間，總價(jià)集中在20—40萬之間，另外大面積高總價(jià)住宅也有一定的市場(chǎng)需求。潛在購房客戶對(duì)住宅產(chǎn)品類型接受度寬，中檔產(chǎn)品是主流偏好，高端房也有較大需求也不是說鄒平人就喜歡多層住宅，主要是高層或者別墅實(shí)在太少了，好像本地開發(fā)商也做不好……——高端消費(fèi)者趙先生第九十六頁，共一百二十六頁。需求層面小結(jié)鄒平居民不缺房子住，他們需要的是跨越式升級(jí)的產(chǎn)品；鄒平高端客群豐富，并期待產(chǎn)品出現(xiàn)跨越式的升級(jí)；高端客戶最關(guān)注的購房因素，恰恰是本案最具備的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；客戶認(rèn)同城北區(qū)域價(jià)值,認(rèn)同高層物業(yè)第九十七頁，共一百二十六頁。最大化挖掘當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)項(xiàng)目位置的認(rèn)同度和高期望，在項(xiàng)目可能發(fā)展方向與消費(fèi)者潛在向往的生活方式之間尋找到一種契合和對(duì)接，以強(qiáng)有力的推廣主題和形象樹立行業(yè)新標(biāo)竿。面對(duì)量少質(zhì)低的市場(chǎng)現(xiàn)狀，通過本項(xiàng)目打造一種跨越式和引領(lǐng)式的發(fā)展模式，有效尋求城市中產(chǎn)以上階級(jí)的置業(yè)特征，以產(chǎn)品拉開競(jìng)爭(zhēng)差距。住宅定位總體策略第九十八頁，共一百二十六頁。住宅發(fā)展定位STEP１：客戶定位STEP2：產(chǎn)品定位STEP3：主題定位STEP4：開發(fā)分期STEP5：價(jià)格定位第九十九頁，共一百二十六頁。本案必須遵守的兩大客戶原則聚焦鮮明的客戶主打原則本案體量不大，且住宅開發(fā)的主要任務(wù)是降低商業(yè)物業(yè)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)并又好又快地回籠資金，故提升價(jià)格以及營造市場(chǎng)首位認(rèn)可是本案住宅定位的核心，因此確定聚焦鮮明的客戶主打原則便尤為重要；主打客戶需求的引領(lǐng)原則由于需要出現(xiàn)的產(chǎn)品及概念都將是較為引領(lǐng)性的事物，因此必須把握本案主打客戶需求的可引導(dǎo)性，并有針對(duì)性地引導(dǎo)他們對(duì)新生產(chǎn)品和概念的接受和認(rèn)可。第一百頁，共一百二十六頁。主打什么樣的高端客戶？高端客戶的梳理：已被開發(fā)的高端客戶：政府公務(wù)員、機(jī)關(guān)單位職工為主，團(tuán)購消費(fèi)型，后續(xù)潛力已比較有限有待開發(fā)的高端客戶：全縣內(nèi)經(jīng)商的生意人、私企業(yè)主，數(shù)量廣、收入高、購買力強(qiáng)勁，但市場(chǎng)上明顯缺乏面向這些散戶的供給。政府公務(wù)員機(jī)關(guān)單位職工生意人私企業(yè)主企業(yè)管理層……………………面向團(tuán)購消費(fèi)為主的供給作為散戶的，政府機(jī)關(guān)體系以外的財(cái)富群體尚有巨大的可挖掘空間！第一百零一頁，共一百二十六頁。中端中低端低端中高端至中端客戶高端中高端客戶定位——客戶層面鄒平縣及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的財(cái)富群體，尤其主打“富而不貴”的、對(duì)城市中心居住有很大向往的老板階層。鄒平大多數(shù)政府機(jī)關(guān)單位及效益較好的企事業(yè)單位均有團(tuán)購或自主開發(fā)住宅現(xiàn)象，鄒平當(dāng)前主要需求未得到滿足的高收入群體集中在當(dāng)?shù)亍案欢毁F”階層。高端客戶：私營企業(yè)主、高端生意人及部分高層公務(wù)員或企事業(yè)單位高層；中高端客戶：小生意人、小企業(yè)主及部分中層公務(wù)員或企事業(yè)單位中層；第一百零二頁，共一百二十六頁。遠(yuǎn)距圈層客戶定位——來源區(qū)域核心示范區(qū)域：鄒平縣城重點(diǎn)吸納區(qū)域：韓店、青陽、長(zhǎng)山、好生等人均較富裕且與縣城交往較密的鄉(xiāng)鎮(zhèn)遠(yuǎn)距圈層區(qū)域：臨池、臺(tái)子等離城區(qū)較遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域普遍認(rèn)可，項(xiàng)目的輻射能力將較為可觀；目前鄒平縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕居民來鄒平縣購房的情況已經(jīng)較為盛行，項(xiàng)目主要客戶的區(qū)域來源將較為寬廣。重點(diǎn)吸納核心示范第一百零三頁，共一百二十六頁。什么樣的產(chǎn)品才能切合“富而不貴”人群的需求脫鄉(xiāng)入城改善居住質(zhì)量陽光花園優(yōu)山美地黛西花園齊明雅苑基本需求提升需求身份感：住到城市中心、住進(jìn)現(xiàn)代高層建筑享受城市配套：教育、醫(yī)療、購物、環(huán)境等。優(yōu)越感：住在高品質(zhì)的豪宅社區(qū)體現(xiàn)中央高尚居住的產(chǎn)品！第一百零四頁，共一百二十六頁。什么樣的產(chǎn)品才能支撐住宅的高售價(jià)？市場(chǎng)上當(dāng)前的供給產(chǎn)品水平均不高；市場(chǎng)產(chǎn)品類型單調(diào)，產(chǎn)品外形及細(xì)部均千篇一律，乏善可陳；黛溪華庭嘗試性推出的高端物業(yè)被搶購一空，高層產(chǎn)品也得到了較好的市場(chǎng)接受；市場(chǎng)回顧：高端物業(yè)大受客戶追捧，高層次需求遠(yuǎn)未被有效滿足產(chǎn)品定位，必須有創(chuàng)新性的變革和引領(lǐng)！第一百零五頁，共一百二十六頁。主題定位高尚濱州·鄒平首席中央居住區(qū)天興·上筑第一百零六頁，共一百二十六頁。創(chuàng)新性變革

——五大元素升級(jí)創(chuàng)新引領(lǐng)全新居住理念風(fēng)暴產(chǎn)品定位核心理念：創(chuàng)新、升級(jí)、引領(lǐng)戶型建筑景觀配套上筑之形上筑之景上筑之心上筑之用規(guī)劃上筑之局第一百零七頁，共一百二十六頁。上筑之局上筑之形上筑之景上筑之心上筑之用示意圖，實(shí)際布局建議詳見《規(guī)劃設(shè)計(jì)建議》社區(qū)活動(dòng)空間宅間綠化宅間綠化對(duì)外開放空間上筑之局閉合有度，多重空間：小區(qū)設(shè)置多重不同功能的活動(dòng)空間，既滿足業(yè)主的公共社交要求，又滿足業(yè)主的私密性要求車行人行動(dòng)靜分隔，人車分流：將機(jī)動(dòng)車道設(shè)置于小區(qū)外圍，小區(qū)內(nèi)路徑均為步行林蔭小道，做到動(dòng)靜分割，人車分流，真正體現(xiàn)規(guī)劃的人性化。第一百零八頁，共一百二十六頁。上筑之局上筑之形上筑之景上筑之心上筑之用現(xiàn)代感高層住宅，營造視覺沖擊：以小高層為產(chǎn)品主打，突破鄒平“多層一統(tǒng)天下”的現(xiàn)狀；產(chǎn)品體現(xiàn)現(xiàn)代感，以強(qiáng)有力的質(zhì)感營造視覺沖擊。建筑細(xì)部多變，精益求精：除大印象的視覺沖擊之外，產(chǎn)品細(xì)部要求變，要做到精益求精，給業(yè)主細(xì)膩的驚喜。下沉式空間特色入口精美水榭?jī)?yōu)雅曲線上筑之形第一百零九頁，共一百二十六頁。上筑之局上筑之形上筑之景上筑之心上筑之用上筑之景12341集中景觀俯視2景觀休憩地3下沉式景觀4中央音樂噴泉集中景觀，強(qiáng)化震撼：慮到自身規(guī)模的限制，建議將景觀集中起來，有水、有綠化，動(dòng)靜結(jié)合，最大化營造觀感沖擊；個(gè)性景觀，強(qiáng)調(diào)差異：可適當(dāng)考慮景觀的個(gè)性化設(shè)置，如設(shè)置一個(gè)噴泉或是嬉水池，成為鄒平市場(chǎng)第一個(gè)“動(dòng)態(tài)水景”。整合外源，為我所用：充分利用通山街與小黃山之間的唯一連通性，將小黃山作為本項(xiàng)目的排他性外部景觀資源；第一百一十頁，共一百二十六頁。上筑之局上筑之形上筑之景上筑之心上筑之用上筑之心戶型創(chuàng)新，提升附加值：戶型創(chuàng)新的原則是以點(diǎn)帶面，首先考慮需要引入的創(chuàng)新元素，如圖示的陽光室、飄窗、入室花園等，面積的附送將對(duì)客戶的置業(yè)心理有明顯影響，有效引導(dǎo)客戶對(duì)產(chǎn)品建立情感偏好。主流戶型，兼顧市場(chǎng)空檔：針對(duì)市場(chǎng)上供需出現(xiàn)的明顯脫節(jié)，逆向定位，查漏補(bǔ)缺，主力設(shè)置市場(chǎng)上主流需求的舒適型三房及經(jīng)濟(jì)型三房本項(xiàng)目戶型配比需求統(tǒng)計(jì)2006供給統(tǒng)計(jì)供給不足供給過剩第一百一十一頁，共一百二十六頁。上筑之局上筑之形上筑之景上筑之心上筑之用上筑之用會(huì)所泛化，差異功能：由于項(xiàng)目地處商業(yè)繁華區(qū)，周邊配套應(yīng)有盡有，專門設(shè)置集中會(huì)所的意義和價(jià)值均不大，因此建議會(huì)所泛化，僅設(shè)置少量的日常娛樂健身設(shè)施作為泛會(huì)所配套人性物管，服務(wù)至上：建立安全、人性化、細(xì)致化的物業(yè)管理服務(wù)，建議與專業(yè)物業(yè)管理公司合作，通過優(yōu)勢(shì)的物管來建立市場(chǎng)口碑。強(qiáng)勢(shì)資源，成熟配套：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目周邊完善的學(xué)校、醫(yī)院、強(qiáng)大商業(yè)功能及各類服務(wù)設(shè)施對(duì)本項(xiàng)目配套的有力支撐，作為優(yōu)勢(shì)配套；第一百一十二頁