房地產(chǎn)采購模式

采購模式東原地產(chǎn)成本部李云波2011年6月30日1第一部分常規(guī)采購12采購定義采購(Purchasing)是指企業(yè)在一定的條件下向供應(yīng)商購買產(chǎn)品或服務(wù)的全過程.采購要素BECDA供應(yīng)商時間數(shù)量價格品質(zhì)3采購工作的任務(wù)1）首要任務(wù)是保證本單位所需物料與服務(wù)的正常供應(yīng)。

2）不斷改進采購過程及供應(yīng)商管理過程以提高材料與服務(wù)質(zhì)量。3）控制、減少所有與采購相關(guān)的成本，包括直接采購成本和間接采購成本。4）建立可靠、最優(yōu)的供應(yīng)配套體系。5）利用供應(yīng)商的專業(yè)優(yōu)勢,積極參與產(chǎn)品或過程開發(fā)。6）建立維護本企業(yè)、本公司的良好形象。7）管理、控制好與采購相關(guān)的文件及信息，如程序文件、供應(yīng)商調(diào)研報告、供應(yīng)商考核及認可報告、圖紙及樣品、合同、發(fā)票。

4采購工作的重要性采購成本比重5采購工作的重要性

現(xiàn)狀銷量價格工資管理費用主營成本變動率+0%+17%+5%-50%-20%-8%銷售額100117105100100100主營成本607060606055工資10121051010管理費用252525252025利潤51010101010利潤彈性05.8820-2-5-12.56采購工作的重要性銷量提升需要投入大量營銷費用，利潤彈性不明顯；價格利潤彈性很高，但價格剛性，價格與需求成反比，有抑制銷售風險。工資、管理費剛性，大幅下降不現(xiàn)實，利潤彈性也不明顯。主營成本對利潤的彈性明顯，提升潛力巨大。采購成本的有效控制才是提升利潤的直接手段7供應(yīng)商的選擇品牌法規(guī)/環(huán)保服務(wù)業(yè)績供應(yīng)商的八大考核標準交期技術(shù)質(zhì)量成本8供應(yīng)商的選擇供應(yīng)商選擇模型123最佳供應(yīng)商供應(yīng)商1供應(yīng)商2…供應(yīng)商n產(chǎn)品質(zhì)量價格交期售后服務(wù)準則層方案層目標層9材料和市場的研究分析采購日常工作中必須對經(jīng)常采購的產(chǎn)品和市場行情進行深入的研究分析，注重學習和積累，做到知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。以下是某標桿企業(yè)組織的塑料窗究，值得我們學習和借鑒10采購中的反向營銷反向營銷(ReverseMarketing)：（1）是一種與產(chǎn)品或服務(wù)流向相反的對供應(yīng)商的營銷活動。（2）目的是應(yīng)用市場營銷觀念謀求與供應(yīng)商建立廣泛、穩(wěn)定、相互信任的關(guān)系。反向（上游）供應(yīng)商地產(chǎn)商（下游）11反向營銷的實施供應(yīng)商的保護供應(yīng)商的選擇供應(yīng)商柔性開發(fā)供應(yīng)商的激勵供應(yīng)商的協(xié)助反向營銷12反向營銷的措施涉足市場研究，找出新的供應(yīng)商并進行評估主動與現(xiàn)有的供應(yīng)商研究新的合作領(lǐng)域邀請供應(yīng)商對公司進行技術(shù)考察西門子的反向營銷反向營銷措施13采購信息庫的內(nèi)容何時?采購時間多少?采購量和誰?供應(yīng)商名稱什么?采購關(guān)鍵編號補充信息

信息庫供應(yīng)商評價金屬報價外匯報價其他數(shù)據(jù)哪里?地理位置14第二部分戰(zhàn)略采購215戰(zhàn)略采購的定義戰(zhàn)略采購是一種有別于常規(guī)采購的思考方法，它與普遍意義上的采購區(qū)別是前者注重要素是“最低總成本”而后者注重要素是“單一最低采購價格”。所謂戰(zhàn)略采購是一種系統(tǒng)性的、以數(shù)據(jù)分析為基礎(chǔ)的采購方法。簡單地說，戰(zhàn)略采購是以最低總成本建立服務(wù)供給渠道的過程，一般采購是以最低采購價格獲得當前所需資源的簡單交易。

總成本＝價格＋使用成本＋管理成本16戰(zhàn)略采購與普通采購的區(qū)別

戰(zhàn)略采購常規(guī)采購優(yōu)點獲得規(guī)模效益，議價能力強，優(yōu)惠條件多；補充戰(zhàn)略采購不足；降低采購和物流成本；有利于采購各環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)配合易于穩(wěn)定供應(yīng)商關(guān)系，實現(xiàn)有效長期合作；手續(xù)簡單，過程短，直接快速。決策層次高，權(quán)力制約明顯；

缺點程序較多，過程較長；權(quán)力分散，不利于成本的有效降低；

決策層次低，易于產(chǎn)生暗箱操作；

對供應(yīng)商的政策不統(tǒng)一；

無法形成批量，議價能力低適應(yīng)范圍大宗、價高物品或服務(wù)；小批量、單件、低值物品；關(guān)鍵物品或服務(wù)；易購買，屬地化要求較高的物品；易出問題物品或服務(wù)；其他不宜開展戰(zhàn)略采購的物品定期采購物品或服務(wù)；

標準化物品。

17戰(zhàn)略采購的重大意義

一、有效降低總成本通過規(guī)模效應(yīng)降低采購價格，減少分散采購的多次招標、談判、審批等環(huán)節(jié)的人力和時間成本，提高產(chǎn)品和服務(wù)的統(tǒng)一程度，減少差異性帶來的后續(xù)成本。二、有利于企業(yè)形象和品牌的塑造戰(zhàn)略采購政策統(tǒng)一、專業(yè)性強、金額巨大，彰顯企業(yè)實力；同時采購產(chǎn)品經(jīng)多次論證，品質(zhì)、服務(wù)較有保證，易得到業(yè)主認可，有利于塑造企業(yè)品牌。三、有利于企業(yè)核心競爭力的形成企業(yè)的競爭歸根結(jié)底是資源的競爭，戰(zhàn)略采購實現(xiàn)與供應(yīng)商的長期合作關(guān)系，形成資源聯(lián)盟，將企業(yè)間的競爭提升到供應(yīng)鏈之間的競爭，有效的擴展了企業(yè)的能力邊界。18戰(zhàn)略采購具體內(nèi)容

萬科地產(chǎn)與恒大地產(chǎn)兩家是國內(nèi)較早開展戰(zhàn)略采購工作并取得較好效益的標桿企業(yè)，通過對兩家企業(yè)戰(zhàn)略采購內(nèi)容的分析并結(jié)合我司實際情況，擬定了相應(yīng)的戰(zhàn)略采購清單，詳見附件。19戰(zhàn)略采購工作的難點

價格評比因戰(zhàn)略采購沒有明確的類別和數(shù)量基礎(chǔ)，較難評比總價情況。難點價格調(diào)整方式

部分產(chǎn)品價格因原材料價格和市場情況波動較大，進行合理約定相對較難。20戰(zhàn)略采購與標準化TextinhereTextinhere標準化

標準化工作是戰(zhàn)略采購的有力支撐，在部分材料部品的戰(zhàn)略采購中，標準化工作是必要前提。戰(zhàn)略采購?fù)ㄟ^與戰(zhàn)略合作供應(yīng)商長期深入合作，并對產(chǎn)品長期跟蹤，有利于前期的規(guī)劃與設(shè)計，易于形成標準。21戰(zhàn)略采購的改進

戰(zhàn)略采購需要向全過程成本控制轉(zhuǎn)變22戰(zhàn)略采購的改進

戰(zhàn)略采購應(yīng)該從程序化的、單純的購買過渡到事前建議，向前瞻性、跨職能部門的功能轉(zhuǎn)變。

采購部門應(yīng)參與產(chǎn)品的研發(fā)和設(shè)計，將事后控制向全過程成本控制轉(zhuǎn)變，項目開發(fā)與成本控制關(guān)聯(lián)互動。23第三部分聯(lián)合采購324聯(lián)合采購的定義

兩個或兩個以上的企業(yè)出于對整個市場的預(yù)期目標和企業(yè)自身總體經(jīng)營目標的考慮，采取單次或長期合作采購的方式。

最早的跨國公司戰(zhàn)略聯(lián)盟出現(xiàn)于汽車工業(yè)。１９７９年，美國福特汽車公司和日本馬自達汽車公司結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。據(jù)福特公司估計，通過產(chǎn)品開發(fā)、采購、供應(yīng)和其他活動全球化，它每年至少可以節(jié)?。常皟|美元。＆25聯(lián)合采購的案例行業(yè)聯(lián)盟采購買家百貨業(yè)(Convisint,國際)沃爾瑪、家樂福、麥德隆汽車（GME,國際）福特、通用、克萊斯勒化工（ERS,國際）道康寧、拜爾、巴斯夫、杜邦家電（E-DAS,中國）科龍、小天鵝通用行業(yè)（ECantata,中國）摩托羅拉、三峽清江、南通機床部分國際及中國聯(lián)盟買家采購平臺26聯(lián)合采購的難點

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需要陽光透明的采購機制2采購作業(yè)手續(xù)復(fù)雜，主辦單位花費精力較大3采購時機與條件未必能配合個別需求27聯(lián)合采購的展望