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文檔簡介
關(guān)于銀行利率變動對房地產(chǎn)市場影響的調(diào)查報告關(guān)于銀行利率變動對房地產(chǎn)市場影響的調(diào)查報告
關(guān)于銀行利率變動對房地產(chǎn)市場影響的調(diào)查報告
前言:房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn)業(yè),轉(zhuǎn)變著國家的經(jīng)濟構(gòu)造,并切實的改善著我國居民的居住條件和居住環(huán)境,但中國的房地產(chǎn)業(yè)的進展仍舊是處于初級階段,面臨新的不確定因素,尤其是利率因素的影響,是政府近年來調(diào)控房地產(chǎn)價格的最主要的手段。但由于利率政策的時滯性和房地產(chǎn)需求剛性的影響,利率調(diào)控政策的效應(yīng)還有待進一步觀看。本文結(jié)合近兩年我國銀行的利率調(diào)整,探討了銀行利率的調(diào)整對我國房地產(chǎn)市場的價格、開發(fā)商和購房消費者的影響以及運用利率政策調(diào)控房地產(chǎn)市場時產(chǎn)生的問題。
一、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀(一)房地產(chǎn)開發(fā)完成狀況
201*年上半年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元,同比增長38.1%,其中,商品住宅投資13692億元,同比增長34.4%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。6月當月,房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5830億元,比上月增加1845億元,增長46.3%
201*年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元,比上年增長27.9%,增速比上年回落5.3個百分點,比1-11月回落2個百分點。其中,住宅投資44308億元,增長30.2%,增速比1-11月回落2.6個百分點,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.8%。
201*年1-8月份,我國房地產(chǎn)開發(fā)投資43688億元,同比名義增長15.6%,增速比1-7月份提高0.2個百分點。其中,住宅投資29990億元,增長10.6%,增速回落0.1個百分點,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.6%。(二)商品房銷售狀況
201*年上半年,全國商品房銷售面積3.94億平方米,比去年同期增長15.4%,增幅比1-5月回落7.1個百分點。其中,商品住宅銷售面積增長12.7%,辦公樓增長53.2%,商業(yè)營業(yè)用房增長41.6%。上半年,商品房銷售額1.98萬億元,同比增長25.4%,增幅比1-5月回落13.0個百分點。其中,商品住宅銷售額增長20.3%,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長91.5%和57.1
201*年,全國商品房銷售面積10.99億平方米,比上年增長4.9%,增速比上年回落5.7個百分點,比1-11月回落3.6個百分點;其中,住宅銷售面積增長3.9%,辦公樓銷售面積增長6.2%,商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長12.6%。商品房銷售額59119億元,增長12.1%,增速比上年回落6.8個百分點,比1-11月回落3.9個百分點;其中,住宅銷售額增長10.2%,辦公樓銷售額增長16.1%,商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長23.7%。
201*年1-8月,全國商品房銷售面積5.74億平方米,比去年同期削減4%,削減幅度與1-7月相比放緩了2.5%。8月份,當月商品房銷售面積0.88億平方米,環(huán)比增長2%,同比增長13%。當前市場仍處于積極恢復(fù)階段。商品房累計銷售額到達3.4萬億元,較去年同期增長2.2%。商品房8月當月銷售額5311億元,環(huán)比削減1%,同比增長20%。(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源狀況
201*年上半年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33719億元,同比增長45.6%。其中,國內(nèi)貸款6573億元,增長34.5%;利用外資250億元,增長2.8%;企業(yè)自籌資金12410億元,增長50.9%;其他資金14487億元,增長47.9%。在其他資金中,定金及預(yù)收款8064億元,增長40.1%;個人按揭貸款4538億元,增長60.4%。
201*年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源83246億元,比上年增長14.1%,增速比上年回落12.1個百分點,比1-11月回落4.9個百分點。其中,國內(nèi)貸款12564億元,與201*年持平;利用外資814億元,增長2.9%;自籌資金34093億元,增長28.0%;其他資金35775億元,增長8.6%。在其他資金中,定金及預(yù)收款21610億元,增長12.1%;個人按揭貸款8360億元,下降12.2%。
201*年1-7月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源50832億元,同比增長6.2%。其中,國內(nèi)貸款8723億元,增長8.8%;利用外資228億元,下降54.3%;自籌資金21284億元,增長10.3%;定金及預(yù)收款12750億元,上升5.5%;個人按揭貸款5094億元,上升4.6%。
二、近兩年我國銀行利率變動狀況
201*年12月25日,一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點。201*年10月19日,一年期存貸款基準利率上調(diào)0.25個百分點。
自201*年4月6日起,金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點。從201*年5月18日起,上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率0.5個百分點。此次上調(diào)存款預(yù)備金率后,大型銀行存款預(yù)備金率高達21%,創(chuàng)歷史新高點。中小金融機構(gòu)的存款預(yù)備金率也將高達17.5%。201*年6月20日起,上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款預(yù)備金率0.5個百分點。此次存款預(yù)備金率調(diào)整后預(yù)備金率高達21.5%,再創(chuàng)歷史新高。201*年12月5日起,央行下調(diào)存準率0.5個百分點。
201*年2月24日起央行打算下調(diào)存款預(yù)備金率0.5個百分點。201*央行首次“降準”,將一次性釋放約4000億元資金。中國大型金融機構(gòu)的存準率將由21%回落至20.5%,中小型金融機構(gòu)的存準率則降至17%。此為201*首次下調(diào)存準率,也是自201*年6月存準率大型機構(gòu)升至21.5%和中小型機構(gòu)18%的歷史高位后,央行其次次下調(diào)存準率。
三、銀行利率變動對我國房地產(chǎn)市場的影響(一)銀行利率變動與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系
銀行利率降低,信貸金額增大,貨幣供給量增長。當貨幣供給增長超過房地產(chǎn)商品對貨幣需要限度之初,作為貨幣需求者的房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)商品消費者和投機者,并沒有急于將多余的資金用于投資或消費;但當貨幣供給量連續(xù)增加,持幣者就會增加對房地產(chǎn)商品的投資或消費。在消費心理等因數(shù)的影響下,這一過程可能導(dǎo)致?lián)屬彿康禺a(chǎn)的行為,推動貨幣轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)實物商品的替換過程。隨著房地產(chǎn)需求持續(xù)上漲,在短期內(nèi)房地產(chǎn)供應(yīng)剛性的影響下,房地產(chǎn)價格不斷上漲,交易量不斷增加。由于價格的不斷上升導(dǎo)致現(xiàn)有價格嚴峻脫離其實有價值,加快房地產(chǎn)經(jīng)濟進入嚴峻的通貨膨脹階段。相反,假如貨幣供給增長低于房地產(chǎn)商品流通對貨幣的需求限度,就會消失有效需求缺乏現(xiàn)象,結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)商品積壓,空置現(xiàn)象嚴峻。
(二)銀行利率變動對房地產(chǎn)價格的影響
一般理論認為,銀行利率與房地產(chǎn)價格呈反比例關(guān)系,利率上升時房地產(chǎn)價格降低,利率降低時,房地產(chǎn)價格上漲。其緣由:一是當利率上升時,儲蓄、購置債券的收益增加,相對的房地產(chǎn)投資收益缺乏吸引力,投入的資金量大大削減,導(dǎo)致房地產(chǎn)價格缺少支撐力,結(jié)果必定價格下跌;二是由于利率上升,投資者運用的資金利息本錢加大,而在物價沒有上漲的狀況下,資金的利息本錢又不能通過合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價格上,房地產(chǎn)投資的收益大大降低,,這時的房地產(chǎn)投資就不能說是抱負的投資方式。而當利率降低到肯定程度,各方面對資金的需求量加大,經(jīng)濟開頭振興,投入房地產(chǎn)的資金也越來越多,從而推動房地產(chǎn)價格上漲。提高存款預(yù)備金率和上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率,目的是削減銀行貸款增長的趨勢,掌握投資增長過快和經(jīng)濟進展過熱。這必定將影響到銀行的信貸規(guī)模,抑制銀行貸款增長的勢頭。所以,首先涉及的將是資金密集型、需要從銀行獵取大量貸款的房地產(chǎn)業(yè)?,F(xiàn)在看來,從201*年開頭頻繁實行的加息措施并沒有勝利抑制房價上漲的勢頭。不過,由于購房貸款期限短則十年,長則二三十年,所以,將來利率的連續(xù)調(diào)整,可能導(dǎo)致的“從量變到質(zhì)變”的影響,即防止房價過快增長。
(三)銀行利率變動對開發(fā)商的影響目前,房地產(chǎn)開發(fā)商上市直接融資的還是少數(shù),多數(shù)開發(fā)商還是主要依靠商業(yè)銀行貸款實現(xiàn)間接融資,因此利率的變動導(dǎo)致開發(fā)商的財務(wù)本錢增大,對其資金本錢和利潤影響比擬大。財務(wù)本錢增加,還可能增加開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)的困難,在招牌掛市場化出讓經(jīng)營性土地的趨勢下,加息使得資金鏈消失問題的概率進一步增加。此外,還有可能迫使開發(fā)商加快工程開發(fā)周轉(zhuǎn)期,有可能會削減盈利空間,降低價格,以躲避工程建立、增加土地儲藏的風險。加息意味著開發(fā)商的融資本錢加大,貸款負擔加重,以開發(fā)商年貸款100億為例,在貸款利率上調(diào)0.27個百分點以后,開發(fā)商一年增加還款2700萬。對于央行加息對目前房產(chǎn)市場的影響,大致分為兩種意見,一種認為,加息使得房地產(chǎn)市場開發(fā)本錢加大,房價會隨之上揚;另一種認為,由于大局部房產(chǎn)開發(fā)商房產(chǎn)在建工程都存在貸款行為,央行加息使得開發(fā)本錢加大,局部資金鏈緊急的開發(fā)商可能會由于資金壓力,可能會實行降價的方式及早出售自己手中的樓盤。對于開發(fā)商,利率提高將加大開發(fā)商的本錢,會加速地產(chǎn)行業(yè)的兼并、組合,中小開發(fā)商將更難生存。
(四)銀行利率變動對購房消費者的影響
加息給中國百姓帶來最直接的好處就是存款利息的增加。但對購房消費者來說,加息會增加本錢。一方面,對已購房者來說,加息增加了他們每月支付的購房本錢,擠占他們的日常消費;另一方面,對潛在的購房者來說,購房本錢的增長,又會減弱他們進入市場的欲望。特殊是由于我國信貸消費剛開頭,購房者從沒有體驗過利息波動對個人消費的影響,假如利息的波動,尤其是利息上升幅度較大時,消費者購房支出陡然上升,會導(dǎo)致潛在消費者對購房欲望的減弱甚至停滯,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的蕭條,使整個經(jīng)濟增長放緩。目前,房價并非賣方打算,開發(fā)商不會貿(mào)然將其轉(zhuǎn)嫁給消費者,房價短期不會因此有明顯上漲;從消費者角度來看,雖然加息增加了購房本錢,消費者可能放緩其購房步伐,但此次加息幅度有限,對其影響甚微,心理影響大于實際影響。由于目前市場上很多銀行推出貸款優(yōu)待政策,因此短期來講,加息對市場需求影響不大,對房價的影響也不會很大。利率上升,由于消費者的購置欲望會降低,資金也存在著從房地產(chǎn)市場流向銀行的趨勢。因此,整個房地產(chǎn)市場將形成一方面開發(fā)商開發(fā)本錢增加,另一方面市場需求降低的狀況,從而到達擠壓房地產(chǎn)泡沫的目的。
四、在運用利率政策調(diào)控房地產(chǎn)市場時產(chǎn)生的問題
(一)利率政策存在滯后性,調(diào)控的效應(yīng)有待進一步考察。從經(jīng)濟學(xué)的角度來看,以利率調(diào)整等貨幣政策實施宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場,必定存在肯定的政策效應(yīng)滯后期。造成這種現(xiàn)象的主要緣由利率政策本身存在時滯性。利率變動通過中介變量貨幣供給量作用于房地產(chǎn)市場時,利率工具的時滯效應(yīng)既表達在工具變量與中介變量之間,也表達在中介變量與最終目標變量之間。同時作為房地產(chǎn)治理機關(guān)的建立部和國土資源部與作為貨幣政策調(diào)控機關(guān)的中心銀行,在數(shù)據(jù)信息的收集和處理過程中,尚未建立數(shù)據(jù)信息共享機制,利用各自的渠道收集的數(shù)據(jù)信息誤差較大,央行難以準時獲得房地產(chǎn)市場運行狀況及其變動趨勢的準確數(shù)據(jù),從而可能消失調(diào)控滯后的問題。
(二)由于我國房地產(chǎn)需求旺盛,小幅利率變動對房地產(chǎn)需求的影響不大,從而也影響了利率政策的時效性。利率政策的效果還有待時間檢驗。貸款利率的調(diào)整同時作用于房地產(chǎn)市場供求雙方,通過影響供求雙方來影響房地產(chǎn)價格。中國人存在“人者有其居“的觀念,到達肯定的年齡,就需要考慮擁有自己的房子,從而使購房需求呈現(xiàn)剛性,對于小幅利率政策調(diào)整反響不敏感。因此在之前加息面前,需求變動不大而供應(yīng)削減,房地產(chǎn)價格上升也就缺乏為奇。但是假如加息成為一種常態(tài),不僅會加大一般購房者的借貸本錢,更是會進一步推動房地產(chǎn)價格走高,一旦房價漲幅超過了居民的收入增長幅度和支付力量,需求會急速下降。(三)開發(fā)商可以通過抬高房價來轉(zhuǎn)嫁利息本錢,特殊是大型房地產(chǎn)企業(yè),他們起著價格首領(lǐng)的作用,將增加的融資本錢轉(zhuǎn)嫁到了房地產(chǎn)價格上,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的連續(xù)上漲。從而在肯定程度上抵消了利率政策的效果。這是由于在土地交易價格的調(diào)控上,人民銀行根本上無能為力,不是央行的貨幣政策所能打算的,在而我國房地產(chǎn)本錢的構(gòu)成中,土地本錢占了商品房價格的很大一局部,所以開發(fā)商將土地本錢轉(zhuǎn)嫁到購房者身上,對此,貨幣政策在影響房地產(chǎn)市場的走向方面有肯定的局限性。
五、總結(jié)
從上文可以看出,通過利率調(diào)整房地產(chǎn)投資的規(guī)模和投資增長速度及投資風險,對于保持房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)進展是非常必要的。但對房地產(chǎn)投資較高的回報率和具有肯定的壟斷性而言,利率調(diào)整缺乏以降低房地產(chǎn)投資,反而使消費者的房貸本錢大幅增加,對房地產(chǎn)消費起肯定的抑制作用。因此假如采納利率政策來對房地產(chǎn)需求進展調(diào)控,必需做到因時制宜和敏捷應(yīng)用,才能正確發(fā)揮利率政策對房地產(chǎn)市場需求的作用,
政府對房地產(chǎn)市場的規(guī)制是一個系統(tǒng)工程,僅僅依靠利率調(diào)整還是不夠的,還需要稅收、信貸等方面的綜合配套政策支持。因此在對房地產(chǎn)價格進展調(diào)控的時候,除了運用相關(guān)的貨幣政策工具,還必需輔之其它有效的政策
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