國家旅游度假區(qū)太湖景觀大道商業(yè)計劃書

PAGE目錄目錄……………………第1頁摘要……………第2頁編制目的………………………第2頁內(nèi)容摘要………………………第2頁研究結(jié)論………………………第3頁項目概述………………………第4頁公司簡介………………………第4頁項目簡介………………………第4頁行業(yè)分析………………………第5頁蘇州周邊地區(qū)親水主題公園行業(yè)分析………第5頁行業(yè)發(fā)展預(yù)測…………………第5頁項目發(fā)展規(guī)劃…………………第6頁市場總體定位…………………第6頁經(jīng)營產(chǎn)品功能描述……………第7頁目標(biāo)客戶的分析定位…………第9頁營銷推廣………………………第10頁營銷推廣策略…………………第10頁銷售渠道和合作伙伴…………第11頁投資效益分析…………………第13頁物業(yè)面積數(shù)量…………………第13頁總投資額和構(gòu)成………………第13頁收益來源………………………第14頁投資回報及影響因素的分析…………………第14頁風(fēng)險分析與對策………………第18頁風(fēng)險因素………………………第18頁應(yīng)對措施………………………第18頁第八章結(jié)論……………第19頁摘要一、編制目的本計劃書旨在針對蘇州太湖國家旅游度假區(qū)景觀大道第一標(biāo)段，以市場運作的方式為編寫基準(zhǔn)，系統(tǒng)就其開發(fā)、經(jīng)營、管理、項目投資回報、風(fēng)險預(yù)測等諸多方面展開研究分析，并通過詳細(xì)的財務(wù)分析與評估，為“太湖景觀大道第一標(biāo)段”項目的投資者和項目合作伙伴提供有力的參考。二、內(nèi)容摘要1、經(jīng)營理念作為國家級的旅游度假區(qū)，蘇州太湖國家旅游度假區(qū)需要有豐富、具有特色的旅游主體設(shè)施來吸引游客。景觀大道第一標(biāo)段地處蘇州太湖國家旅游度假區(qū)入口，是往來游客的必經(jīng)之路，將其運作成功并打造成區(qū)內(nèi)具有代表性的“名片”，對整個度假區(qū)今后的旅游資源的開發(fā)、招商引資的擴大具有舉足輕重的作用。2、市場需要經(jīng)過多年以來的發(fā)展，蘇州的經(jīng)濟總量在全國20個大中城市中排列第5位，當(dāng)蘇州這座素以“后花園”的著稱的傳統(tǒng)旅游城市，正因“制造業(yè)”、“研發(fā)業(yè)”而迅速崛起引來全球關(guān)注的時候，蘇州的服務(wù)業(yè)占比在全國20個大中城市中卻排名倒數(shù)第一，這其中也包含了旅游服務(wù)。所以，從一定程度上而言，做好環(huán)太湖的旅游開發(fā)也是完善蘇州城市服務(wù)功能的迫切需要。太湖景觀大道第一標(biāo)段的核心經(jīng)營理念，便是基于以上這種需求，為蘇州市民精心打造一個休閑度假的聚會場所，并以“親水”、“回歸自然”為主題，一方面這符合蘇州市政府倡導(dǎo)“蘇州西部開發(fā)”戰(zhàn)略的要求，另一方面也將為蘇州廣大市民的休閑出游提供周邊最具競爭力、最具特色的旅游服務(wù)設(shè)施。3、產(chǎn)品定位綜合景觀大道第一標(biāo)段項目本身的設(shè)計理念及相關(guān)特征，并綜合以上因素，我們擬將其區(qū)域內(nèi)的景觀萬米木棧道、湖心小島、園林景觀，水上休閑區(qū)等綜合定位成一個大型的親水休閑游樂公園，同時根據(jù)各區(qū)功能定位的不同，進(jìn)行局部市場經(jīng)營定位。4、財務(wù)可行性分析本項目總投資約為100萬人民幣（不含蘇州太湖國家旅游度假區(qū)前期投入和財務(wù)費用），項目在自有資金和全投資下的采取凈現(xiàn)值比較理想，滿足財務(wù)的可行性。同時，其投資的回報周期設(shè)置在5年內(nèi)。三、研究結(jié)論基于以上研究分析，我公司認(rèn)為，太湖景觀大道的第一標(biāo)段的開發(fā)和經(jīng)營理念，無論是從市場角度，還是從投資的收益角度，都是一個比較理想的發(fā)展項目。項目概述一、公司簡介中青旅蘇州太湖國家旅游度假區(qū)發(fā)展我由江蘇吳中集團投資設(shè)立的分公司，總注冊資本為15000萬人民幣。中青旅蘇州太湖國家旅游度假區(qū)發(fā)展下屬子公司蘇州太湖明珠度假村為區(qū)內(nèi)最早的涉外旅游飯店之一，其擁有多年的旅游從業(yè)經(jīng)驗，同時擁有一支優(yōu)秀的旅游從業(yè)隊伍，擁有相關(guān)水上項目經(jīng)營資質(zhì)，并配備了一定規(guī)模的水上娛樂經(jīng)營設(shè)施。二、項目簡介蘇州作為新興以“制造業(yè)”和“研發(fā)業(yè)”為經(jīng)濟主體的城市，其經(jīng)濟總量在全國20個大中城市中排名第五，是長三角經(jīng)濟圈中的重要組成部分。其生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境、旅游資源價值也日益受到廣泛關(guān)注。近年來隨著市府倡導(dǎo)的“蘇州西部”開發(fā)戰(zhàn)略的實施進(jìn)程加速，蘇州太湖國家旅游度假區(qū)越來越受到蘇州廣大市民的關(guān)注。其區(qū)域內(nèi)的太湖景觀大道是2021年投資興建的公眾性旅游休閑服務(wù)區(qū)，并以“健康、生態(tài)、綠色、親水”為主題。太湖景觀大道第一標(biāo)段東起蘇州太湖國家旅游度假區(qū)入口，西至太湖新天地項目，全長約2.5公里，已建成的設(shè)施有萬米木棧道、湖心小島、園林景觀，水上休閑區(qū)等幾大主題旅游區(qū)域。在開發(fā)蘇州太湖國家旅游度假區(qū)湖濱景觀大道第一標(biāo)段的過程中，必須注重保護太湖的生態(tài)環(huán)境，以水軸和綠軸為主干，注重體現(xiàn)太湖區(qū)域文化特色，營造一個有別于城市景觀的親水生態(tài)主題公園，同時導(dǎo)入吸引力較高的戶外旅游娛樂項目，寓觀賞性、參與性、體驗性為一體，最終達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目的。行業(yè)分析一、蘇州周邊地區(qū)親水主題公園行業(yè)分析以杭州西湖為例。其西湖已成為杭州城市發(fā)展中最具競爭力的名片，在經(jīng)營理念上，公眾性的開放經(jīng)營方式得以讓更多的人有機會領(lǐng)略到西湖的魅力，這是使得西湖游人如織的主要因素所在。在開發(fā)中，注重對歷史文化的保護，諸如對蘇堤、西泠印社等歷史人文景觀的修繕維護。其次，注重對公園服務(wù)功能的延伸，在以水為主軸的同時，設(shè)立一定的商品服務(wù)區(qū)、便利區(qū)、水上游覽區(qū)也是西湖成功經(jīng)營的主要策略所在。二、行業(yè)的發(fā)展預(yù)測隨著大眾對傳統(tǒng)出游觀念的更新，以健康、生態(tài)、休閑為主題的出游形式以逐漸成為旅游的主流。以親水為主題的太湖景觀帶無疑是蘇州最貼近自然、最能體現(xiàn)生態(tài)出游理念的主題公園。隨著私家車的逐漸普及，自駕游這一旅游群體也在逐年擴大，蘇州太湖國家旅游度假區(qū)太湖景觀帶距蘇州市中心約20公里，趨車約40分鐘，可以隨著項目的經(jīng)營開發(fā)和推廣吸引更多的市民出游隨著環(huán)城高架的開通，市區(qū)到太湖的出游將變得更為方便快快捷，這也將成為太湖景觀帶開發(fā)經(jīng)營中的有利條件。項目發(fā)展規(guī)劃基于以上分析，結(jié)合太湖湖濱景觀大道第一標(biāo)段的現(xiàn)狀，我公司認(rèn)為，該項目應(yīng)該設(shè)計成為集“休閑、觀光、水上娛樂”為一體的綜合親水主題公園。設(shè)計成集“休閑、觀光、水上娛樂“為一體的綜合親水主題公園，我公司考量了種種經(jīng)營因素。單一的休閑觀光經(jīng)營定位一方面會造成區(qū)域內(nèi)先期投資建設(shè)的大量設(shè)施浪費，造成投資收益萎縮。另一方面也會造成出游市民出游行程空洞無物，亦如空有景而無以寄情，而水上娛樂以及其他的相關(guān)服務(wù)功能的延伸設(shè)施則是對這種親水情節(jié)的最好補充和體現(xiàn)。一、市場總體定位市場總體定位，指太湖景觀大道第一標(biāo)段集各項綜合配套設(shè)施和相關(guān)經(jīng)營項目的大概念定位，是一種廣義的定位。作為“天堂“之一的蘇州，在全國范圍內(nèi)享有較高的聲譽。同時，蘇州作為一個優(yōu)秀的旅游城市，被外圍所熟知道的是蘇州的園林，而作為蘇州城市重要組成部分的太湖，其宣傳和開發(fā)力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，但這也為今后度假區(qū)的發(fā)展留下了后續(xù)和更大的發(fā)展空間。親近自然的生態(tài)旅游，也隨著蘇州市民物質(zhì)生活的不斷改善而日益接受。因此，太湖景觀大道第一標(biāo)段作為度假區(qū)的重要組成部分，其市場定位也必須放在這樣的大環(huán)境下考慮。太湖景觀大道首先具有吸引人流，引導(dǎo)消費的目的。其對外的形象可大致定義為到景觀大道來不僅可欣賞到秀美的太湖山色，更可以享受到市區(qū)各游樂場所所不能提供的個性化服務(wù)，并以口碑方式，攜親帶友共游太湖寄情于自然山水。二、經(jīng)營產(chǎn)品功能描述針對太湖景觀大道第一標(biāo)段的地理特征，以及上述的種種因素，應(yīng)充分利用現(xiàn)有木棧道、湖心小島、茶室、服務(wù)區(qū)小木亭、卵石灘以及沿道水域開展景觀建設(shè)和經(jīng)營活動。水上娛樂中心建設(shè)在景觀大道主水面，配備船艇、水上降落傘、水上滑板、水上自行車、山上冰山、水上翹翹板、水上帆板等水上游樂設(shè)施；親水休憩中心以經(jīng)營茶食為主體，提供原產(chǎn)地綠色碧螺春查，輔以咖啡、珍珠奶茶等熱飲，配備臺灣烤腸、蘇州名小吃等細(xì)點；婚紗攝影基地區(qū)域內(nèi)秀美的湖光山色以及各種生態(tài)景觀吸引著越來越多的婚紗攝影公司將其作為外景拍攝的首選地。擬將“太湖明珠”號豪華游輪引入該區(qū)域，并搭建一些攝影取景平臺，以增強這一區(qū)域的取景特色，使之成為蘇州最佳、最具競爭力的婚紗攝影外景基地；天然垂釣灣臨木棧道用隱性網(wǎng)圍起一片太湖水域，放養(yǎng)鯽魚、鳊魚、鰱魚等魚苗，以“生態(tài)自然”為賣點吸引眾多的垂釣愛好者；荷風(fēng)點點區(qū)為人造景觀，擬在景觀木棧道以南，湖心人造島以北高密度種植荷花。這一景觀的設(shè)立，極大的美化了該區(qū)域的環(huán)境，又充分的利用了現(xiàn)有的太湖資源，夏季，可以欣賞到連綿的荷葉隨風(fēng)點點搖弋，同時也可以成為了該區(qū)域婚紗攝影的另一處新增景觀。游客秋季可租賃無動力船，深入荷間采蓮，別有情致。商品服務(wù)區(qū)以幾處小木亭為基點，提供礦泉水、冷飲、小吃等各類休閑食品、自行車租賃等，主要針對大眾消費，增強該區(qū)域的服務(wù)功能；帳篷旅館該項目在開設(shè)主要是為滿足青年一族野外露營的需求，專門開辟“水木棧道平臺”、“湖心島”、“臨水草地”等幾處露宿點，其帳篷以租賃形式對游客開放，該項目具備經(jīng)營期長，可在春、夏、秋三季經(jīng)營；露天燒烤場以湖心島、卵石灘兩處為基地開設(shè)燒烤場。在平時以攤點式散烤零賣。在夏季、秋季可以通過活動策劃組織大型的燒烤晚會；臨湖冷餐服務(wù)區(qū)該服務(wù)區(qū)只要面向企事業(yè)單位推廣，為其量身訂做特色、別開生面的太湖露天冷餐會，其地點以面積較大的幾處木棧道平為主；水上音樂茶吧以竹結(jié)構(gòu)制作的無動力船，配備茶具、音響設(shè)施，小型蓄電池，用牽引繩放入太湖，乘員以2到四名為限，此項目的開設(shè)有望成外蘇州最具特色的茶吧，無疑會成為消費的亮點；學(xué)生夏令營基地隨著蘇州對“三古一湖”城市名片的打造，讓中小學(xué)生認(rèn)識太湖，品位太湖無疑是最為有效的推介方法之一。開設(shè)該項目以增強度假區(qū)區(qū)域內(nèi)人氣為主。在推廣初期，可與蘇州中、小學(xué)校建立充分合作關(guān)系，在區(qū)域內(nèi)開辟專門的活動場所，并制訂合理的價格推廣政策，以春游、夏令營、秋游、放風(fēng)箏等旅游產(chǎn)品招攬學(xué)生群體；萬米棧道游覽區(qū)非盈利性，以吸引大眾為目的；三、目標(biāo)客戶的分析定位湖濱景觀大道第一標(biāo)段的目標(biāo)群體不同于其他的旅游景點，景觀大道尤其在開放初期主要以蘇州市民及周邊居民大眾為主體，屬于有可能多次游玩的群體。通過前面的分析，我們可總結(jié)出主要的消費群體的相關(guān)特性。

初期以蘇州市民大眾為主；

大中小學(xué)生亦會成為該區(qū)域內(nèi)的消費群體；

年齡分布性較廣，不一定只局限于中青年群體，不能忽視老年群體；

零散游客以中層偏上家庭收入階層為主；

涵蓋蘇州新區(qū)、工業(yè)園區(qū)企業(yè)員工周末、節(jié)假日出游；

出游群體多向往自然、以放松身心為主要目的；

渴望體驗新鮮感受的年輕人，具備相當(dāng)?shù)南M能力，多以結(jié)伴出游為形式，滯留時間長，有過夜游的可能性；第五章營銷推廣營銷推廣策略前期品嘗政策主要對象為蘇州各大旅游社計調(diào)部主管、部分企事業(yè)人事部經(jīng)理、中小學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)、周邊各級政府官員等。品嘗推廣政策為經(jīng)營初期主要政策，主要目的將區(qū)域內(nèi)景觀、景點以及相關(guān)服務(wù)功能設(shè)施向外推介，以尋求認(rèn)同，同時聽取他們的建議。確立區(qū)域內(nèi)的主要推介對象也就是對賣點進(jìn)行全方面的推廣，這是景觀大道第一標(biāo)段營銷中最關(guān)鍵的部分。要求在推廣中對主要賣點有充分的說明并制訂出合理的價格政策，并能綜合、全面地分析自身的優(yōu)劣點，能根據(jù)不同的消費群體制訂出不同的銷售策略。確立VI識別體系VI識別體系是CI系統(tǒng)中重要的組成部分，也是最直觀反映產(chǎn)品特征的大眾傳媒體系。由于度假區(qū)整體功能上的制約以及開發(fā)力度的不足，其區(qū)域的各項服務(wù)設(shè)施需要大量的標(biāo)識牌進(jìn)行消費引導(dǎo)，在這部分標(biāo)識牌的制作中應(yīng)充分考慮項目的環(huán)境特征。以活動推動區(qū)域內(nèi)的人氣聚集開發(fā)經(jīng)營初期，可以通過舉辦公眾性的大型活動吸引大眾眼球。譬如可以通過蘇州攝影家協(xié)會組織太湖婚紗外景攝影大賽；可以通過市釣魚協(xié)會舉辦太湖垂釣比賽；可以聯(lián)合市自行車協(xié)會舉辦太湖風(fēng)光休閑游；可以聯(lián)合中小學(xué)開展以踏青、放風(fēng)箏、熱愛母親湖為主題的活動；只要能輔以相應(yīng)的價格優(yōu)惠政策，在短期內(nèi)將區(qū)域內(nèi)的人氣推到歷史上一個新高應(yīng)該是完全可以的。建立完整的服務(wù)體系區(qū)域內(nèi)的從業(yè)人員均需經(jīng)過嚴(yán)格的培訓(xùn)，倡導(dǎo)“親情”服務(wù)理念，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提升區(qū)域的品質(zhì)。銷售渠道和合作伙伴1、度假區(qū)周邊各中、小學(xué)?？梢酝ㄟ^設(shè)立“德育基地”的形式與區(qū)域周邊各中小學(xué)校建立長期的合作關(guān)系，使景觀大道第一標(biāo)段成為學(xué)校灌輸“熱愛自然，保護母親湖”的德育基地。同時也可以使得該區(qū)域成為中小學(xué)校春季踏青、放風(fēng)箏、夏令營、秋游的理想場所。這一伙伴關(guān)系的建立將使得太湖景觀大道第一標(biāo)段在經(jīng)營初期即可獲得一部分穩(wěn)定的收益。2、各大旅行社與蘇州、上海、杭州、無錫、南京各大旅行社華東旅游部建立良好的合作關(guān)系，可以將太湖景觀大道第一標(biāo)段中的經(jīng)營設(shè)施作為其旅游行程中的一個旅游點，并通過返傭的形式予以一定銷售激勵。這也將成為井太湖景觀大道第一標(biāo)段經(jīng)營收益中的重要組成部分。3、各企事業(yè)單位、婚紗影樓、各類協(xié)會與企事業(yè)單位、婚紗影樓、市釣魚協(xié)會、自行車協(xié)會、攝影家協(xié)會建立廣泛的合作關(guān)系既基于區(qū)內(nèi)人氣聚集及上升的考量，也是基于今后舉辦各項活動，擴大太湖景觀大道第一標(biāo)段經(jīng)營設(shè)施社會影響力的考量。與以上這些單位（團體）形成的合作關(guān)系勢必會推動區(qū)域內(nèi)的良性循環(huán)、可持續(xù)發(fā)展。4、媒體推廣經(jīng)營初期，針對目標(biāo)客戶的職業(yè)特點、消費心理和消費偏好，有目的的在電視臺、音樂電臺、網(wǎng)絡(luò)媒體、報紙上作一些硬性、軟性的廣告宣傳也會產(chǎn)生良好的效果。但需要從整體上控制發(fā)布量，注重成本的控制，同時注重廣告效果的反饋以便及時調(diào)整銷售策略。5、儲值消費卡本卡的推廣時間應(yīng)在經(jīng)營相對穩(wěn)定后再面向市場推出，其推廣對象可為一般的出游散客，也可以為企事業(yè)單位獎勵度假的獎金。其卡的功能不僅僅定位在區(qū)域內(nèi)的一站式消費上，還應(yīng)輔以相應(yīng)的延伸展功能，諸如景點門票、賓館入住、餐飲消費打折等功能。持卡人可以享受到區(qū)別于一般游客的特惠價格，同時可以享受優(yōu)先級別的VIP服務(wù)。此卡的成功推廣也將成為景觀大道第一標(biāo)段盈收的主要來源。第六章投資效益分析一、物業(yè)面積數(shù)量太湖景觀大道第一標(biāo)段東起蘇州太湖國家旅游度假區(qū)入口處，西到“太湖新天地”項目處，全長約2.5公里。除度假區(qū)前期建設(shè)的木棧道、綠化、停車場等物業(yè)外，后期建設(shè)主要包括天然垂釣灣、水上休閑中心、太湖婚紗攝影基地，水上音樂茶吧、湖心荷區(qū)、商品服務(wù)區(qū)、特色餐飲服區(qū)等10余個分子項目。二、總投資額和構(gòu)成本項目預(yù)計總投資額為100萬元人民幣（不含度假區(qū)前期投資和建設(shè)期間的財務(wù)費用），具體構(gòu)成如下：◎水上娛樂中心約50萬元人民幣（用以購置水上娛樂設(shè)施，如：船艇、水上降落傘、水上帆板、水上滑板、水上冰山等）◎親水休憩中心約10萬元人民幣（用以購置各類茶具、烤箱、榨汁機、制冰機、空調(diào)、冰箱等設(shè)備）◎婚紗攝影基地約5萬元人民幣（用以對“太湖明珠”號豪華游艇進(jìn)行功能性維修、見新，搭建水上攝影平臺）◎天然垂釣灣約5萬元人民幣（用以購置漁具及附屬設(shè)施、魚苗放養(yǎng)、圍網(wǎng)搭建、垂釣平臺搭建）“荷風(fēng)點點”景區(qū)約2萬元人民幣（用以荷花種植，湖道疏通，采蓮船購置）◎帳篷旅館約5萬元人民幣（用以購置帳篷、蓄電燈、被褥以及相關(guān)附屬設(shè)施）◎商品服務(wù)區(qū)約5萬元人民幣（用以日常消費品購置）◎露點燒烤場約5萬元人民幣（用以購置燒烤爐、桌椅、燒烤器具等）◎水上音樂茶吧5萬元人民幣（用以船體訂制、購置小型音響設(shè)備、蓄電池等）◎雜費約8萬元人民幣（用以水上船道的疏通、風(fēng)箏、零散旅游附屬品、通信設(shè)備、及不可預(yù)見費用）收益來源收益來源主要有：○水上娛樂收入○婚紗攝影基地收入（登“明珠號”豪華游輪拍攝為收費項目，其他為公眾開發(fā)性）○垂釣收入○茶室收入○零售商品收入○餐飲收入（燒烤、冷餐會）○設(shè)施租賃性收入（帳篷旅館等）○延伸功能性服務(wù)收入（、沖印、代訂餐、代訂房等）投資回報及影響因素的分析1、投資回報分析A、收入的計算方式整個景觀大道第一標(biāo)段的總收入=日均消費人次×人均消費水平×360日景觀大道第一標(biāo)段地處蘇州太湖國家旅游度假區(qū)入口處，離傳統(tǒng)上的市區(qū)距離有一定路程，暫時還未能得到市區(qū)居民的普遍認(rèn)可。在這種情況下，結(jié)合全市、蘇州太湖國家旅游度假區(qū)的發(fā)展規(guī)模，我們認(rèn)為隨著城市建設(shè)的加快，市區(qū)外圍的不斷延伸，以及廣大市民出行條件的改善，度假區(qū)和傳統(tǒng)上市區(qū)距離的也會慢慢縮小，但這需要一個過程。我們將這個發(fā)展過程定義為3—5年。同時在投資決策做出以后，景觀大道第一標(biāo)段的建設(shè)和市場推廣都需要一個周期，這中間不含市民認(rèn)同接受的周期。綜上所述，我們認(rèn)為，景觀大道第一標(biāo)段項目建設(shè)期和初期推廣為半年，在運營的第一年日均接待消費人次應(yīng)保守估計在20人，第2年達(dá)到30人次，以后3年中客流量逐漸增加，日均接待消費人次接近80人。因此，該項目的收入情況大致如下：年份日均消費人次人均消費額天數(shù)收益（萬元）2021年2030元180天10.82021年3040元/人360天43.22021年8050元360天144.42021年8050元360天144.42021年8050元360天144.4合計487.2B、支出支出不含一次性投資的100萬元。實際為每年的設(shè)施維護費，項目管理費、變動經(jīng)營成本和固定經(jīng)營成本。項目管理費包括直接管理、綠化、安全、保潔等項目支出，具體費用包括工資、管理性資產(chǎn)和其他必要支出。變動經(jīng)營成本指各子項目運營中的變動成本。與此相對應(yīng)，固定成本指各子項目在運營中的固定成本。每年固定支出設(shè)施維護費用8萬元項目管理費用15萬元固定經(jīng)營成本12萬元變動經(jīng)營成本隨客流量變化而變化（假定占收入的30%）C、利潤分析利潤=收入—變動經(jīng)營成本—固定經(jīng)營成本—投資分?jǐn)偂O(shè)施維護費—項目管理費（一次性投資按5年分?jǐn)偅┮韵率歉髂甑念A(yù)期利潤單位：萬元年份收入變動經(jīng)營成本固定經(jīng)營成本投資分?jǐn)傇O(shè)施維護費項目管理費利潤202110.83.241220815-47.44202143.212.961220815-24.762021144.443.32122081546.082021144.443.32122081546.082021144.443.32122081546.08D、盈虧平衡期按以上預(yù)測，可以在4年內(nèi)實現(xiàn)總體盈虧平衡，第5年可以實現(xiàn)贏余。2、影響投資回報的因素A、地理條件太湖景觀大道第一標(biāo)段全長約2.5公里，而最寬處不過200米，最窄處不過數(shù)10米，全部大道上的極為相似，游人走完全部項目用時較長，體力消耗過多，是影響游人消費的一大因素。大部分路段與太湖之間沒有可供人休憩觀賞的緩沖地帶，限制了游客的規(guī)模。景點和景點的布局零散，不是很合理。在人氣提升到一定的階段后，停車難的問題也會凸現(xiàn)。B、項目的可復(fù)制性太湖景觀大道第一標(biāo)段項目的收入主要是來蘇州本地市民的消費，這種贏利模式存在很大的開放性，具有準(zhǔn)入門檻低等特征，并具備一定的輻射性。而景觀大道第一標(biāo)段的經(jīng)營環(huán)境和周邊較為相似，也就是說其經(jīng)營的項目完全是可以復(fù)制的，這會在很大程度上影響該項目的收益。因此當(dāng)?shù)卣畱?yīng)對此區(qū)域的經(jīng)營應(yīng)有統(tǒng)一的規(guī)劃，并在政策上予以扶持。C、開發(fā)時機太湖景觀大道第一標(biāo)段項目還承擔(dān)著為蘇州太湖國家旅游度假區(qū)集聚人氣這一社會責(zé)任，這個責(zé)任要求景觀大道的開發(fā)要盡快啟動。而從經(jīng)營的角度出發(fā)，項目的推廣和公眾的接受都需要有一個周期，這也會增大項目的開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險。D、周邊項目的影響和不確定性在蘇州太湖國家旅游度假區(qū)的發(fā)展規(guī)劃中，本項目的附近有住宅區(qū)和高爾夫球場等相關(guān)項目正在開發(fā)實施中。這些項目的開發(fā)成功與否將會對太湖景觀大道的人氣上升產(chǎn)生不可忽視的影響因素。E、經(jīng)營周期經(jīng)營周期的長短也會對該項目的收益產(chǎn)生影響。本次測算采用5年為一經(jīng)營周期。若經(jīng)營的周期長于5年甚至達(dá)到10至15年的話，那么在后幾個周期中再次投入就會減少大半，而且本身項目也需要一個市場培育和推廣階段。第七章風(fēng)險分析與對策一、風(fēng)險因素太湖景觀大道第一標(biāo)段項目的風(fēng)險主要體現(xiàn)在市場因素和可持續(xù)性方面。目標(biāo)市場普遍對蘇州太湖國家旅游度假區(qū)景觀大道的開發(fā)缺乏了解，大多數(shù)的消費者希望享受秀美的自然山水的同時，對項目所提供的服務(wù)設(shè)施認(rèn)識不清晰，引導(dǎo)難度很大。項目的盈利模式?jīng)Q定了必須以量取勝。只有人氣涌動，達(dá)到相當(dāng)?shù)目土髁?，項目的收益才會有保障。一方面這為市場的前期啟動提出了挑戰(zhàn)，另一方面景觀大道是狹長的大道，其接待能力有限，一旦游客過多，環(huán)保以及服務(wù)方面達(dá)不到游客理想要求，一但會招來各方面的批評，也會大大影響項目的持續(xù)經(jīng)營，造成惡性循環(huán)。二、應(yīng)對措施針對以上風(fēng)險因素，我們認(rèn)為以下措施是降低風(fēng)險的有利策略：1、在啟動項目前，做充分的論證和準(zhǔn)備工作，在項目產(chǎn)品、價格的制訂上聽取各方面的意見。2、加大物業(yè)的投入，全面強化“自然生態(tài)”的經(jīng)營理念，給游客營造一個良好的出游環(huán)境。3、打造合理的VI的標(biāo)識體系，有序引導(dǎo)，將消費和出游群體進(jìn)行有效區(qū)分。4、通過資源整合，形成整體的營銷戰(zhàn)略和宣傳攻勢，盡快打開市場缺口。第八章結(jié)論從市場需求來看，目前蘇州市場上還沒有一個面向市民大眾開放的集自然生態(tài)、水上休閑娛樂、人文景致為一體的度假休閑場所，這賦予了太湖景觀大道第一標(biāo)段項目開發(fā)發(fā)展的契機。從經(jīng)營理念上看，通過太湖景觀大道第一標(biāo)段的運營，在滿足大眾需求的同時，也實現(xiàn)了我公司自身經(jīng)營的發(fā)展?；谝陨涎芯糠治?，我公司認(rèn)為，太湖景觀大道的開發(fā)理念無論是從市場角度，還是從投資收益的角度，都是一個比較理想的發(fā)展項目。因此。如果本項目能夠在運作時再對整個項目的業(yè)態(tài)做出更為細(xì)致的規(guī)劃調(diào)整，在具體的實施過程盡可能的減少和壓縮不必要的開支，則會取得更為理想的投資效果。

咖啡店創(chuàng)業(yè)計劃書第一部分：背景在中國，人們越來越愛喝咖啡。隨之而來的咖啡文化充滿生活的每個時刻。無論在家里、還是在辦公室或各種社交場合，人們都在品著咖啡?？Х戎饾u與時尚、現(xiàn)代生活聯(lián)系在一齊。遍布各地的咖啡屋成為人們交談、聽音樂、休息的好地方，咖啡豐富著我們的生活，也縮短了你我之間的距離，咖啡逐漸發(fā)展為一種文化。隨著咖啡這一有著悠久歷史飲品的廣為人知，咖啡正在被越來越多的中國人所理解。第二部分：項目介紹第三部分：創(chuàng)業(yè)優(yōu)勢目前大學(xué)校園的這片市場還是空白，競爭壓力小。而且前期投資也不是很高，此刻國家鼓勵大學(xué)生畢業(yè)后自主創(chuàng)業(yè)，有一系列的優(yōu)惠政策以及貸款支持。再者大學(xué)生往往對未來充滿期望，他們有著年輕的血液、蓬勃的朝氣，以及初生牛犢不怕虎的精神，而這些都是一個創(chuàng)業(yè)者就應(yīng)具備的素質(zhì)。大學(xué)生在學(xué)校里學(xué)到了很多理論性的東西，有著較高層次的技術(shù)優(yōu)勢，現(xiàn)代大學(xué)生有創(chuàng)新精神，有對傳統(tǒng)觀念和傳統(tǒng)行業(yè)挑戰(zhàn)的信心和欲望，而這種創(chuàng)新精神也往往造就了大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的動力源泉，成為成功創(chuàng)業(yè)的精神基礎(chǔ)。大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的最大好處在于能提高自己的潛力、增長經(jīng)驗，以及學(xué)以致用;最大的誘人之處是透過成功創(chuàng)業(yè)，能夠?qū)崿F(xiàn)自己的理想，證明自己的價值。第四部分：預(yù)算1、咖啡店店面費用咖啡店店面是租賃建筑物。與建筑物業(yè)主經(jīng)過協(xié)商，以合同形式達(dá)成房屋租賃協(xié)議。協(xié)議資料包括房屋地址、面積、結(jié)構(gòu)、使用年限、租賃費用、支付費用方法等。租賃的優(yōu)點是投資少、回收期限短。預(yù)算10-15平米店面，啟動費用大約在9-12萬元。2、裝修設(shè)計費用咖啡店的滿座率、桌面的周轉(zhuǎn)率以及氣候、節(jié)日等因素對收益影響較大?？Х瑞^的消費卻相對較高，主要針對的也是學(xué)生人群，咖啡店布局、格調(diào)及采用何種材料和咖啡店效果圖、平面圖、施工圖的設(shè)計費用，大約6000元左右3、裝修、裝飾費用具體費用包括以下幾種。(1)外墻裝飾費用。包括招牌、墻面、裝飾費用。(2)店內(nèi)裝修費用。包括天花板、油漆、裝飾費用，木工、等費用。(3)其他裝修材料的費用。玻璃、地板、燈具、人工費用也應(yīng)計算在內(nèi)。整體預(yù)算按標(biāo)準(zhǔn)裝修費用為360元/平米，裝修費用共360*15=5400元。4、設(shè)備設(shè)施購買費用具體設(shè)備主要有以下種類。(1)沙發(fā)、桌、椅、貨架。共計2250元(2)音響系統(tǒng)。共計450(3)吧臺所用的烹飪設(shè)備、儲存設(shè)備、洗滌設(shè)備、加工保溫設(shè)備。共計600(4)產(chǎn)品制造使用所需的吧臺、咖啡杯、沖茶器、各種小碟等。共計300凈水機，采用美的品牌，這種凈水器每一天能生產(chǎn)12l純凈水，每一天銷售咖啡及其他飲料100至200杯，價格大約在人民幣1200元上下。咖啡機，咖啡機選取的是電控半自動咖啡機，咖啡機的報價此刻就應(yīng)在人民幣350元左右，加上另外的附件也不會超過1200元。磨豆機，價格在330―480元之間。冰砂機，價格大約是400元一臺，有點要說明的是，最好是買兩臺，不然夏天也許會不夠用。制冰機，從制冰量上來說，一般是要留有富余?？钪票鶛C每一天的制冰量是12kg。價格稍高550元，質(zhì)量較好，所以能夠用很多年，這么算來也是比較合算的。5、首次備貨費用包括購買常用物品及低值易耗品，吧臺用各種咖啡豆、奶、茶、水果、冰淇淋等的費用。大約1000元6、開業(yè)費用開業(yè)費用主要包括以下幾種。(1)營業(yè)執(zhí)照辦理費、登記費、保險費;預(yù)計3000元(2)營銷廣告費用;預(yù)計450元7、周轉(zhuǎn)金開業(yè)初期，咖啡店要準(zhǔn)備必須量的流動資金，主要用于咖啡店開業(yè)初期的正常運營。預(yù)計2000元共計： 120000+6000+5400+2250+450+600+300+1200+1200+480+400+550+1000+3000+450+2000=145280元第五部分：發(fā)展計劃1、營業(yè)額計劃那里的營業(yè)額是指咖啡店日常營業(yè)收入的多少。在擬定營業(yè)額目標(biāo)時，必須要依據(jù)目前市場的狀況，再思考到咖啡店的經(jīng)營方向以及當(dāng)前的物價情形，予以綜合衡量。按照目前流動人口以及人們對咖啡的喜好預(yù)計每一天的營業(yè)額為400-800，根據(jù)淡旺季的不同可能上下浮動2、采購計劃依據(jù)擬訂的商品計劃，實際展開采購作業(yè)時，為使采購資金得到有效運用以及商品構(gòu)成達(dá)成平衡，務(wù)必針對設(shè)定的商品資料排定采購計劃。透過營業(yè)額計劃、商品計劃與采購計劃的確立，我們不難了解，一家咖啡店為了營業(yè)目標(biāo)的達(dá)成，同時有效地完成商品構(gòu)成與靈活地運用采購資金，各項基本的計劃是不可或缺的。當(dāng)一家咖啡店設(shè)定了營業(yè)計劃、商品計劃及采購計劃之后，即可依照設(shè)定的采購金額進(jìn)行商品的采購。經(jīng)過進(jìn)貨手續(xù)檢驗、標(biāo)價之后，即可寫在菜單上。之后務(wù)必思考的事情，就是如何有效地將這些商品銷售出去。3、人員計劃為了到達(dá)設(shè)定的經(jīng)營目標(biāo)，經(jīng)營者務(wù)必對人員的任用與工作的分派有一個明確的計劃。有效利用人力資源，開展人員培訓(xùn)，都是我們務(wù)必思考的。4、經(jīng)費計劃經(jīng)營經(jīng)費的分派是管理的重點工作。通常能夠?qū)⒖Х鹊杲?jīng)營經(jīng)費分為人事類費用(薪資、伙食費、獎金等)、設(shè)備類費用(修繕費、折舊、租金等)、維持類費用(水電費、消耗品費、事務(wù)費、雜費等)和營業(yè)類費用(廣告宣傳費、包裝費、營業(yè)稅等)。還能夠依其性質(zhì)劃分成固定費用與變動費用。我們要針對過去的實際業(yè)績設(shè)定可能增加的經(jīng)費幅度。5、財務(wù)計劃財務(wù)計劃中的損益計劃最能反映全店的經(jīng)營成果。咖啡店經(jīng)營者在營運資金的收支上要進(jìn)行控制，以便做到經(jīng)營資金合理的調(diào)派與運用?？傊?，以上所列的六項基本計劃(營業(yè)額、商品采購、銷售促進(jìn)、人員、經(jīng)費、財務(wù))是咖啡店管理不