不動(dòng)產(chǎn)投資不動(dòng)產(chǎn)證券化成功大學(xué)企管研究所

不動(dòng)產(chǎn)投資&不動(dòng)產(chǎn)證券化

成功大學(xué)企管研究所

楊澤泉2008/03/241可編輯pptNEWS0房地產(chǎn)喊多選後至少漲3成

【聯(lián)合晚報(bào)╱記者游智文、黃朗倩/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】

2008.03.23

總統(tǒng)大選馬蕭大勝，房地產(chǎn)業(yè)者全面喊多，顏炳立認(rèn)為選後豪宅、辦公室至少漲3成，短期臺(tái)北豪宅就會(huì)出現(xiàn)一坪200萬(wàn)元；趙滕雄說(shuō)，如果政策落實(shí)，三年漲一倍；賴正鎰表示，上百兆銀彈將搶進(jìn)臺(tái)灣；彭培業(yè)則預(yù)言，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)「突破天花板」效應(yīng)，不再受框架限制。戴德梁行總經(jīng)理顏炳立過(guò)去一向看空多於看多，但昨晚在確定選舉結(jié)果後，他說(shuō)，外資看好、臺(tái)商回流，有錢(qián)人傾巢而出，原先傳出一坪要開(kāi)130萬(wàn)元的信義計(jì)劃區(qū)預(yù)售案「太子V8」，他估計(jì)將開(kāi)到180萬(wàn)元，本來(lái)說(shuō)要開(kāi)出一坪180萬(wàn)元的「中泰賓館案」，開(kāi)價(jià)將破200萬(wàn)元。不過(guò)他對(duì)郊區(qū)住宅仍相當(dāng)保留，倒是前陣子哀鴻遍野的店面市場(chǎng)，他相信選後很快就會(huì)回到原來(lái)價(jià)格。2可編輯ppt豪宅搶手看屋人潮暴增兩倍王莫昀／臺(tái)北報(bào)導(dǎo)中國(guó)時(shí)報(bào)2008.03.24

總統(tǒng)大選後，不少兼程回臺(tái)投票的臺(tái)商，見(jiàn)面第一句話，就是「你買(mǎi)房子了嗎?」，炒熱預(yù)售案周末買(mǎi)氣。（方濬哲攝）大選結(jié)束，政治不確定因素消除；由於馬英九勝選，被認(rèn)為對(duì)經(jīng)濟(jì)較有利，且兩岸可望進(jìn)一步開(kāi)放，讓許多民眾趁著昨日休假，「放膽」購(gòu)屋，下手投資，看屋人潮大增。根據(jù)永慶房屋調(diào)查，周日全臺(tái)平均看屋人潮較上周增加兩成，部分豪宅案場(chǎng)更被民眾擠爆，看屋量較立委選後更熱，較上周多出一、二倍。眼見(jiàn)人潮一波波擁進(jìn)，在臺(tái)中巿預(yù)售案場(chǎng)「極光計(jì)畫(huà)」坐鎮(zhèn)的鄉(xiāng)林建設(shè)董事長(zhǎng)賴正鎰興奮地說(shuō)，「現(xiàn)在覺(jué)得連呼吸的空氣都是甜的！」高雄福懋建設(shè)總經(jīng)理涂耀斌說(shuō)，旗下位於高雄巿民權(quán)路一豪宅案，選後看屋人潮激增，較立委選後隔天的看屋量足足多出一倍，單周成交總額已創(chuàng)下高雄巿預(yù)售案的成交記錄。根據(jù)永慶房仲集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，大選結(jié)果揭曉後，昨日整體帶看量比上周日增加二成多，其中臺(tái)商與華僑身分的，便佔(zhàn)整體二成五，甚至有豪宅案，來(lái)看屋民眾十位有四位是臺(tái)商或是華僑。臺(tái)北位於承德路上的豪宅案夆典「克里翁」，內(nèi)部銷(xiāo)售人員指出，近來(lái)華僑、臺(tái)商回臺(tái)購(gòu)屋數(shù)量大增，已成為豪宅巿場(chǎng)主要客群。華僑臺(tái)商出手快半小時(shí)敲豪宅3可編輯pptNEWS1次級(jí)房貸風(fēng)暴SubprimeLoans次級(jí)房貸

SubprimeLoans

2007Subprimemortgagefinancialcrisis

次級(jí)房貸風(fēng)暴波及英國(guó)北巖銀行擠兌

世界各國(guó)對(duì)次貸的因應(yīng)對(duì)策4可編輯ppt

北市新天價(jià)！國(guó)華人壽大樓每坪600萬(wàn)標(biāo)出

中時(shí)2007.10.17

國(guó)華人壽位於臺(tái)北市中山北路的大樓今（十七）日上午公開(kāi)進(jìn)行標(biāo)售，吸引三十六組國(guó)、內(nèi)外法人領(lǐng)取標(biāo)單，結(jié)果由臺(tái)灣人壽以總價(jià)53.7億元、高出低標(biāo)三成的價(jià)格得標(biāo)，而此每坪?jiǎn)蝺r(jià)六百萬(wàn)元的拍賣(mài)價(jià)，不但創(chuàng)下臺(tái)北市商三用地新天價(jià)，亦為臺(tái)北市土地天價(jià)。此次領(lǐng)取標(biāo)單的法人，涵蓋國(guó)內(nèi)外壽險(xiǎn)公司、建設(shè)開(kāi)發(fā)商、國(guó)外私募基金公司甚至飯店業(yè)者。得標(biāo)的臺(tái)灣人壽看中這棟大樓，主要是因?yàn)閲?guó)華人壽中山北路大樓的土地面積近900坪、建物面積6664坪、地上十樓、地下三樓，緊鄰中山北路晶華酒店商圈、LV、GUCCI等世界頂級(jí)精品旗艦店。臺(tái)灣人壽表示，該大樓地點(diǎn)適中，本次得標(biāo)將做為臺(tái)灣人壽企業(yè)總部大樓。5可編輯ppt國(guó)華人壽大樓每坪600萬(wàn)標(biāo)出臺(tái)灣人壽表示，由於業(yè)務(wù)擴(kuò)展快速，目前位於許昌街的總公司大樓早已不敷使用，因此投標(biāo)國(guó)華人壽大樓。同時(shí)，臺(tái)灣人壽認(rèn)為巴洛克式的大樓外觀深具特色，做為企業(yè)總部相當(dāng)適宜，並未有拆除重建之計(jì)劃。臺(tái)北市商辦大樓行情持續(xù)上漲，國(guó)華人壽大樓位於頂級(jí)區(qū)段，具有國(guó)際級(jí)商業(yè)大樓的標(biāo)準(zhǔn)，將有助於提昇臺(tái)灣人壽整體企業(yè)形象並可發(fā)揮其邊際效益。臺(tái)北市精華土地稀少性，各家建商無(wú)不大舉搶地卡位。目前中山北路一段已有興富發(fā)「紀(jì)汎?！菇ò福科旱貎r(jià)為413萬(wàn)，而遠(yuǎn)雄建設(shè)以每坪380萬(wàn)元買(mǎi)下中山北路二段的富都飯店，準(zhǔn)備改建豪宅推案，此次，臺(tái)壽人壽以每坪600萬(wàn)元取得國(guó)華人壽大樓，遠(yuǎn)高於宏盛、亞昕以每坪410萬(wàn)元，取得南京東路六?；蕦m對(duì)面，以及皇翔以每坪388萬(wàn)元，所取得承德路臺(tái)汽北站，兩者的土地價(jià)格。6可編輯pptNEWS1ING安泰買(mǎi)敏盛醫(yī)院大樓再回租ING安泰人壽昨（十七）日以三十億元的價(jià)格買(mǎi)下桃園敏盛醫(yī)院大樓，並開(kāi)亞洲醫(yī)療大樓「售後租回」的先例。此案不但刷新ING安泰人壽歷年收購(gòu)整棟不動(dòng)產(chǎn)成交金額紀(jì)錄，更開(kāi)啟醫(yī)療產(chǎn)業(yè)活化資產(chǎn)的新模式。工商時(shí)報(bào)2007.04.18敏盛出售醫(yī)院大樓給ING安泰人壽後，將繼續(xù)承租達(dá)二十年，係亞洲醫(yī)療大樓「售後租回」首例。對(duì)ING安泰人壽而言，每年租金報(bào)酬率高達(dá)七％、遠(yuǎn)高於臺(tái)北市Ａ辦大樓的四％至六％；對(duì)敏盛來(lái)說(shuō)，處分掉非核心事業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)，更可以降低負(fù)債比、活化閒置資產(chǎn)，將資金投入研發(fā)或拓展本業(yè)核心事業(yè)之用，可說(shuō)是「雙贏」之舉。7可編輯pptING安泰買(mǎi)敏盛醫(yī)院大樓再回租敏盛醫(yī)院是一棟地下七層、地上二十二層大樓，總樓地板面積為二．三八三二萬(wàn)坪，平均每建坪以十三、四萬(wàn)元成交。收益型不動(dòng)產(chǎn)投資均須具備幾個(gè)基本條件1.合理價(jià)格、2.產(chǎn)權(quán)單純的全棟或大面積不動(dòng)產(chǎn)、3.有穩(wěn)定或可預(yù)期的租金收益、4.低度市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、5.優(yōu)良承租戶6.完善物業(yè)管理。8可編輯ppt壹、不動(dòng)產(chǎn)投資的六個(gè)W

是什麼（What）為什麼（Why）如何（How）何處（Where）何時(shí)（When）誰(shuí)（Who）

以圖表示之9可編輯ppt貳、不動(dòng)產(chǎn)投資一、所謂「不動(dòng)產(chǎn)」，一般係指「土地及附著於土地上的改良物」。二、不動(dòng)產(chǎn)的特性1.區(qū)位固定性

2.異質(zhì)性

3.耐久性

4.昂貴性

5.不可分割性

6.交易權(quán)利化

7.投資與消費(fèi)雙重性10可編輯ppt

1.易形成次級(jí)市場(chǎng)

2.私下交易資訊不易公開(kāi)

3.市場(chǎng)的供給調(diào)整緩慢

4.市場(chǎng)的需求調(diào)整緩慢

5.易受政府決策限制

6.具有下濾性（Filtering）

7.不動(dòng)產(chǎn)景氣循環(huán)與房?jī)r(jià)有滯延關(guān)係

圖1：不動(dòng)產(chǎn)投資參與者之關(guān)係圖

圖2：不動(dòng)產(chǎn)投資決策圖三、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)特性11可編輯ppt四、不動(dòng)產(chǎn)業(yè)1.不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)（development）2.不動(dòng)產(chǎn)仲介與銷(xiāo)售（brokerageandsales）3.不動(dòng)產(chǎn)租賃（leasehold）4.不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)服務(wù)：如顧問(wèn)(consultant）、估價(jià)（appraising）、管理（management）與抵押融資（mortgage）。

12可編輯ppt五、不動(dòng)產(chǎn)與其他投資工具的比較短期理財(cái)工具活期存款與定期存款貨幣市場(chǎng)工具(國(guó)庫(kù)券,銀行承兌匯票,可轉(zhuǎn)讓定存單,商業(yè)本票,附買(mǎi)回協(xié)定)貨幣市場(chǎng)基金長(zhǎng)期投資工具債券股票共同基金投資型保險(xiǎn)儲(chǔ)蓄型保險(xiǎn)期貨選擇權(quán)與其他衍生性金融商品不動(dòng)產(chǎn)13可編輯ppt14可編輯pptRealestateassetclassesare:PrivateCommercialMortgages(2%)CMBS(1%)RMBS(6%)PrivateResidentialMortgages(6%)HouseEquity(17%)CommercialRealEstateEquity(7%)Agricultural/Timberlands(2%)REITs(0.5%)15可編輯ppt參、證券化的種類(lèi)定義：證券化是將一群具有價(jià)值的資產(chǎn)匯集起來(lái)，透過(guò)發(fā)行機(jī)構(gòu)，發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)化、單位化的受益憑證給投資人，投資人對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量具有求償權(quán)。我國(guó)為金融資產(chǎn)證券化及不動(dòng)產(chǎn)證券化二種：1.金融資產(chǎn)證券化抵押貸款證券化(mortgage-backedsecurities)其他資產(chǎn)證券化(asset-backedsecurities)2.不動(dòng)產(chǎn)證券化資產(chǎn)信託(landtrust)投資信託(realestateinvestmenttrusts,REITs)16可編輯ppt資產(chǎn)證券化

「金融資產(chǎn)證券化」係指，銀行等金融機(jī)構(gòu)或一般企業(yè)透過(guò)特殊目的機(jī)構(gòu)（可分為公司型態(tài)或信託型態(tài)）之創(chuàng)設(shè)及其隔離風(fēng)險(xiǎn)之功能，從其持有之各種資產(chǎn)如住宅貸款、信用卡應(yīng)收帳款等，篩選出未來(lái)產(chǎn)生現(xiàn)金流量、信用品質(zhì)易於預(yù)測(cè)、具有標(biāo)準(zhǔn)特性（例如類(lèi)似的期限、利率、債務(wù)人屬性等）之資產(chǎn)作為基礎(chǔ)或擔(dān)保，經(jīng)由信用增強(qiáng)及信用評(píng)等機(jī)制之搭配，將該等資產(chǎn)重新組群包裝成為單位化、小額化之證券型式，向投資人銷(xiāo)售之過(guò)程。

「不動(dòng)產(chǎn)證券化」係指將投資人與其所投資的不動(dòng)產(chǎn)間的法律關(guān)係，由直接持有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的物權(quán)關(guān)係，轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟斜碚媒?jīng)濟(jì)效益的有價(jià)證券。意即將不動(dòng)產(chǎn)由原先僵固性之資產(chǎn)型態(tài)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性之有價(jià)證券型態(tài)。目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)證券化制度，分為「資產(chǎn)運(yùn)用型」(即先發(fā)行證券募集資金再投資不動(dòng)產(chǎn))之「不動(dòng)產(chǎn)投資信託」制度，以及「資產(chǎn)流動(dòng)型」(即先將不動(dòng)產(chǎn)信託再據(jù)以發(fā)行證券募集資金)之「不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信託」制度兩種。17可編輯ppt不動(dòng)產(chǎn)證券化不動(dòng)產(chǎn)證券化」係指將投資人與其所投資的不動(dòng)產(chǎn)間的法律關(guān)係，由直接持有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的物權(quán)關(guān)係，轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟斜碚媒?jīng)濟(jì)效益的有價(jià)證券。意即將不動(dòng)產(chǎn)由原先僵固性之資產(chǎn)型態(tài)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性之有價(jià)證券型態(tài)。目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)證券化制度，分為「資產(chǎn)運(yùn)用型」(即先發(fā)行證券募集資金再投資不動(dòng)產(chǎn))之「不動(dòng)產(chǎn)投資信託」制度，以及「資產(chǎn)流動(dòng)型」(即先將不動(dòng)產(chǎn)信託再據(jù)以發(fā)行證券募集資金)之「不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信託」制度兩種。

18可編輯ppt不動(dòng)產(chǎn)投資信託vs不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信託「不動(dòng)產(chǎn)投資信託」主要係參考美國(guó)REITs之模式，由受託機(jī)構(gòu)向投資人募集資金而成立不動(dòng)產(chǎn)投資信託基金後，用以投資不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利、不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)有價(jià)證券或其他主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)投資之標(biāo)的，並發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信託受益證券，以表彰投資人對(duì)於信託財(cái)產(chǎn)之權(quán)益，不動(dòng)產(chǎn)投資信託投資所得之利益則由全體受益人依不動(dòng)產(chǎn)投資信託契約約定共享?！覆粍?dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信託」則主要是參考日本模式之「資產(chǎn)流動(dòng)化法」制度，由委託人將其所持有之不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利信託予受託機(jī)構(gòu)後，以所信託之不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利為標(biāo)的發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信託受益證券予投資人，受託人並依不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信託契約自行或委託不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)或管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)之開(kāi)發(fā)、管理或處分，受益人則依不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信託契約約定享有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信託之信託利益。

19可編輯ppt不動(dòng)產(chǎn)證券化之效益對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有者提高不動(dòng)產(chǎn)之流動(dòng)性降低持有風(fēng)險(xiǎn)及財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)增加籌措資金管道有效開(kāi)發(fā)利用不動(dòng)產(chǎn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)與金融環(huán)境提高整體不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)效率提升環(huán)境品質(zhì)擴(kuò)大資本市場(chǎng)規(guī)模促進(jìn)金融商品多元化對(duì)投資人增加新種金融商品，以小額資金參與大面積且金額龐大之不動(dòng)產(chǎn)投資流動(dòng)性高風(fēng)險(xiǎn)性低且收益良好20可編輯ppt不動(dòng)產(chǎn)證券化之影響對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)而言活絡(luò)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)減少住宅市場(chǎng)之假性需求抑制不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格大幅波動(dòng)直接由資本市場(chǎng)募集資金健全交易市場(chǎng)對(duì)金融市場(chǎng)而言增加金融市場(chǎng)深度及廣度增加投資人投資工具21可編輯ppt不動(dòng)產(chǎn)投資信託流程圖主管機(jī)關(guān)信用評(píng)等機(jī)構(gòu)信託監(jiān)察人不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利會(huì)計(jì)師專(zhuān)業(yè)估價(jià)者承銷(xiāo)商律師其他主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)投資標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)有價(jià)證券受託機(jī)構(gòu)(信託業(yè))投資人投資人建築開(kāi)發(fā)業(yè)營(yíng)造業(yè)不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)建築經(jīng)理業(yè)不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)上市(櫃)買(mǎi)賣(mài)受益人會(huì)議1.申請(qǐng)募集或私募受益證券2.主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)或申報(bào)生效4.發(fā)行受益證券3.收取價(jià)款委任管理不動(dòng)產(chǎn)5.基金投資運(yùn)用及收取投資收益7.信用評(píng)等8.召集受益人會(huì)議、執(zhí)行受益人會(huì)議決議及代為訴訟證券市場(chǎng)6.分配受益證券之利益、孳息或其他收益予各受益人22可編輯ppt不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信託流程圖主管機(jī)關(guān)信用增強(qiáng)或評(píng)等機(jī)構(gòu)信託監(jiān)察人會(huì)計(jì)師專(zhuān)業(yè)估價(jià)者承銷(xiāo)商律師受託機(jī)構(gòu)(信託業(yè))投資人投資人不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)上市(櫃)買(mǎi)賣(mài)受益人會(huì)議1.申請(qǐng)募集或私募受益證券2.主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)或申報(bào)生效6.發(fā)行受益證券5.收取價(jià)款8.委任管理不動(dòng)產(chǎn)3.訂定契約及不動(dòng)產(chǎn)信託移轉(zhuǎn)4.信用增強(qiáng)或信用評(píng)等11.召集受益人會(huì)議、執(zhí)行受益人會(huì)議決議及代為訴訟證券市場(chǎng)10.分配受益證券之利益、孳息或其他收益予各受益人委託人(不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主)7.給付出售受益證券價(jià)款9.收取不動(dòng)產(chǎn)收益23可編輯ppt國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)證券化之業(yè)務(wù)概況24可編輯ppt臺(tái)灣REIT25可編輯ppt臺(tái)灣REITs概況歷史概況－2003年－不動(dòng)產(chǎn)證券化條例通過(guò)，開(kāi)啟了臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)證券化時(shí)代。2005年3月－1.富邦R1，第一檔公開(kāi)募集REITs：認(rèn)購(gòu)金額逼近300億。2.標(biāo)的物－富邦人壽大樓、富邦中山大樓、天母富邦大樓。2005年10月－1.國(guó)泰R1，引爆500億資金瘋狂搶購(gòu)，每年分配的現(xiàn)金股息採(cǎi)用6％分離課稅，不用併入個(gè)人綜合所得計(jì)算。2.標(biāo)的物－喜來(lái)登飯店、中華大樓、西門(mén)大樓。26可編輯pptREITs迄今累計(jì)八檔：新光一號(hào)(01003T)：兆豐商銀(上市)國(guó)泰R2(01007T)：兆豐商銀(上市)駿馬R1(01008T)：兆豐商銀(上市)富邦R1(01001T)：土地銀行(上市)國(guó)泰R1(01002T)：土地銀行(上市)富邦R2(01004T)：土地銀行(上市)基泰之星(01006T)：土地銀行(上櫃)三鼎(01008T)：臺(tái)新銀行(上市)27可編輯ppt富邦一號(hào)發(fā)行架構(gòu)簡(jiǎn)圖富邦建設(shè)法人投資人個(gè)人投資人受託機(jī)構(gòu)臺(tái)灣土地銀行富邦一號(hào)不動(dòng)產(chǎn)投資信託基金銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)富邦證卷等不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)富邦建築初始投資標(biāo)的富邦人壽大樓富邦中山大樓天母富邦大樓投資收益分配選任&監(jiān)督投資/處分營(yíng)運(yùn)/管理信託購(gòu)買(mǎi)營(yíng)運(yùn)收入2005.3.10掛牌上市28可編輯ppt國(guó)泰一號(hào)發(fā)行架構(gòu)簡(jiǎn)圖國(guó)泰人壽法人投資人個(gè)人投資人受託機(jī)構(gòu)臺(tái)灣土地銀行國(guó)泰一號(hào)不動(dòng)產(chǎn)投資信託基金銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)國(guó)泰證券等不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)國(guó)泰建築初始投資標(biāo)的

喜來(lái)登飯店臺(tái)北西門(mén)大樓臺(tái)北中華大樓

投資收益分配選任&監(jiān)督投資/處分營(yíng)運(yùn)/管理信託購(gòu)買(mǎi)營(yíng)運(yùn)收入2005.10.3掛牌上市29可編輯ppt新光一號(hào)發(fā)行架構(gòu)簡(jiǎn)圖新光人壽法人投資人個(gè)人投資人受託機(jī)構(gòu)中國(guó)國(guó)際商銀新光一號(hào)不動(dòng)產(chǎn)投資信託基金銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)新壽證券等不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)新昕國(guó)際初始投資標(biāo)的新光天母?jìng)苁吮ば鹿鈬?guó)際商業(yè)大樓臺(tái)證金融大樓臺(tái)南新光三越百貨投資收益分配選任&監(jiān)督投資/處分營(yíng)運(yùn)/管理信託購(gòu)買(mǎi)營(yíng)運(yùn)收入2005.12.26掛牌上市30可編輯ppt國(guó)內(nèi)三家REITs概況比較

富邦一號(hào)國(guó)泰一號(hào)新光一號(hào)募集總額最高58.3億139.3億113億最低45億111.5億85億認(rèn)購(gòu)金額300億490億226億基金型態(tài)封閉型封閉型封閉型

信用評(píng)比（穩(wěn)定）長(zhǎng)期

twA-（中華信用）A2.tw（穆迪信用）

twA-（中華信用）

twAA（中華信用）Aa2.tw（穆迪信用）短期twA-2（中華信用）TW-2（穆迪信用）twA-2（中華信用）twA-1（中華信用）TW-1（穆迪信用）31可編輯ppt初始投資標(biāo)比較~富邦一號(hào)富邦人壽大樓富邦中山大樓天母富邦大樓型態(tài)商業(yè)辦公大樓商業(yè)辦公大樓集合住宅大樓辦公室承租面積6118.59坪1852.30坪1003.49坪主要承租人富邦人壽、富邦證券、富邦投信、富邦投顧、富邦銀行荷商全球人壽外國(guó)駐臺(tái)機(jī)構(gòu)商圈敦北敦南區(qū)西區(qū)天母區(qū)位核心商業(yè)區(qū)、臺(tái)北首屈一指的辦公商圈次要商業(yè)區(qū)、日商公司集聚高級(jí)住宅區(qū)、多外籍人士居住、生活機(jī)能完整主要用途一般事務(wù)所、金融分支機(jī)構(gòu)、金融保險(xiǎn)業(yè)、餐飲業(yè)金融保險(xiǎn)業(yè)、一般事務(wù)所集合住宅32可編輯ppt初始投資標(biāo)比較~國(guó)泰一號(hào)喜來(lái)登飯店臺(tái)北西門(mén)大樓臺(tái)北中華大樓型態(tài)國(guó)際觀光飯店百貨商場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)及商業(yè)辦公大樓承租面積24964.97坪6628.06坪5407.99坪主要承租人寒舍餐旅管理顧問(wèn)公司誠(chéng)品股份有限公司美陞興業(yè)有限公司、國(guó)泰世華銀行、國(guó)泰世記產(chǎn)物保險(xiǎn)商圈站前商圈西門(mén)町商圈西門(mén)町商圈區(qū)位以臺(tái)北車(chē)站為中心，聚集多家銀行總部、政府機(jī)關(guān)，為臺(tái)北最主要之商圈臺(tái)北市主要商業(yè)中心之一，以零售、餐飲、服飾及視聽(tīng)娛樂(lè)為主要商業(yè)活動(dòng)主要用途餐飲、客房、精品商店商場(chǎng)、餐廳商場(chǎng)、餐廳33可編輯ppt初始投資標(biāo)比較~新光一號(hào)新光天母?jìng)苁吮ば鹿鈬?guó)際商業(yè)大樓臺(tái)證金融大樓臺(tái)南新光三越百貨型態(tài)商場(chǎng)及商務(wù)出租住宅大樓商業(yè)辦公使用商業(yè)辦公混和使用大樓百貨商場(chǎng)建物面積16075.3坪3573.52坪2759.51坪17164.91坪主要承租人商場(chǎng)：誠(chéng)品商務(wù)住宅：摩托羅拉電子股份有限公司、美商花旗銀行、臺(tái)灣杜邦臺(tái)新銀行、104資訊科技股份有限公司泰商泰國(guó)航空國(guó)際有限公司臺(tái)北分公司、日立亞細(xì)亞、臺(tái)灣科萊恩化學(xué)新光三越百貨股份有限公司商圈住宅區(qū)敦北南京商圈住宅區(qū)臺(tái)南市主要商業(yè)區(qū)區(qū)位地段優(yōu)良，在商務(wù)住宅市場(chǎng)享有良好聲譽(yù)，主要租戶為外籍人士、外交官與高所得人士。緊鄰環(huán)亞購(gòu)物廣場(chǎng)和環(huán)亞假日飯店，商業(yè)活動(dòng)頻繁鄰近六?；蕦m及南京東路金融圈，商業(yè)發(fā)展成熟區(qū)內(nèi)百貨商場(chǎng)林立，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)熱絡(luò)34可編輯ppt富邦一號(hào)信用評(píng)等與風(fēng)險(xiǎn)為追求長(zhǎng)期績(jī)效，富邦一號(hào)融資增購(gòu)「潤(rùn)泰中崙大樓商場(chǎng)」，2006年全年基金淨(jìng)收益率預(yù)計(jì)提升至4.63％，信用評(píng)等調(diào)升為twA+正面：信託良好的資產(chǎn)品質(zhì)集中但優(yōu)於平均水準(zhǔn)的租戶品質(zhì)（66%的租金來(lái)自富邦金控旗下成員）與富邦金融成員的緊密關(guān)係負(fù)面：臺(tái)北市辦公大樓市場(chǎng)的景氣波動(dòng)性（但應(yīng)能維持強(qiáng)勁的承租率）該信託之不動(dòng)產(chǎn)投資組合的地理與資產(chǎn)集中性缺乏不動(dòng)產(chǎn)投資信託的營(yíng)運(yùn)記錄。35可編輯ppt國(guó)泰一號(hào)信用評(píng)等與風(fēng)險(xiǎn)正面：該信託相對(duì)分散的不動(dòng)產(chǎn)組合型態(tài)長(zhǎng)期的租賃合約國(guó)泰集團(tuán)的隱性支持負(fù)面：國(guó)泰一號(hào)不動(dòng)產(chǎn)投資組合中所包含不同的不動(dòng)產(chǎn)型態(tài)衍生的風(fēng)險(xiǎn)該不動(dòng)產(chǎn)投資組合的地理（臺(tái)北）與租戶集中性（最大的兩家租戶寒舍餐旅與誠(chéng)品對(duì)該總租金貢獻(xiàn)82%）尚缺乏不動(dòng)產(chǎn)投資信託的營(yíng)運(yùn)記錄等

36可編輯ppt新光一號(hào)信用評(píng)等與風(fēng)險(xiǎn)正面：整體資產(chǎn)品質(zhì)非常強(qiáng)健，所有大樓均擁有穩(wěn)健的租戶基礎(chǔ)投資標(biāo)的地理區(qū)位分散，亦兼具資產(chǎn)類(lèi)別的風(fēng)險(xiǎn)分散新光集團(tuán)的隱性支持臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)證券化條例禁止管理團(tuán)隊(duì)從事某些高風(fēng)險(xiǎn)性的投資，如不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)及營(yíng)建案負(fù)面：租戶的集中性風(fēng)險(xiǎn)（臺(tái)南新光三越百貨大樓，新光三越百貨公司為該大樓之單一租戶，但應(yīng)可獲得緩和）信託營(yíng)運(yùn)紀(jì)錄不足的顧慮（因該信託之不動(dòng)產(chǎn)投資組合有穩(wěn)定的租金收入及高出租率績(jī)效記錄，而獲得緩和）管理機(jī)構(gòu)新昕國(guó)際也是新光關(guān)係企業(yè)所完全掌控，有管理上的道德風(fēng)險(xiǎn)。

37可編輯pptREITs股市表現(xiàn)分析比較富邦一號(hào)95/1/4淨(jìng)值10.32國(guó)泰一號(hào)95/1/4淨(jìng)值10.12新光一號(hào)95/1/4淨(jìng)值10.0538可編輯ppt美國(guó)REITs概況39可編輯ppt美國(guó)REITs市場(chǎng)家數(shù)與總市值~1數(shù)量-1971年34家(總市值15億美元)2001年182家(1549億美元)2004年（總市值3050億美元）

報(bào)酬－長(zhǎng)期投資報(bào)酬率甚佳，還原配息後，從1974年到2004年底，年平均報(bào)酬率高達(dá)15%40可編輯ppt美國(guó)REITs市場(chǎng)家數(shù)與總市值~2(單位：百萬(wàn)美元)

市場(chǎng)以EquityREIT為主41可編輯ppt美國(guó)REITs市場(chǎng)家數(shù)與總市值~3近來(lái)REITs數(shù)目稍減，市值仍繼續(xù)上升42可編輯ppt美國(guó)REITs的種類(lèi)按照資金的投資方向，REITs可分為三類(lèi)：1.權(quán)益型（EquityREITs）：目的在於獲得不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營(yíng)收入2.抵押權(quán)型（MortgageREITs）：金融仲介的角色，將所募集的資金用於發(fā)放各種抵押貸款3.混合型（HybridREITs）：未來(lái)的發(fā)展趨若按照股份是否可以追加發(fā)行，可將REITs區(qū)分為：1.封閉型2.開(kāi)放型若按照是否有確定期限，分為：1.定期型2.無(wú)期限型按照投資標(biāo)的確定與否，分為：1.特定型2.未特定型43可編輯ppt美國(guó)REITs類(lèi)型特性比較分析44可編輯ppt美國(guó)REITs指數(shù)成分~1主要分為九大類(lèi)45可編輯ppt美國(guó)REITs指數(shù)成分~2提供REIT投資標(biāo)的組成及所佔(zhàn)百分比以投資IndustryOffice為主，其投資額也最多46可編輯ppt美國(guó)市場(chǎng)～147可編輯ppt美國(guó)市場(chǎng)~248可編輯ppt指數(shù)漲跌幅分析美國(guó)各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)指數(shù)發(fā)展齊全，可直接數(shù)長(zhǎng)期的績(jī)效表現(xiàn)來(lái)分析投資成果：以各指數(shù)漲幅來(lái)看，美國(guó)1997到2003年底市場(chǎng)相當(dāng)熱絡(luò)選擇投資REITs比直接投資房房地產(chǎn)報(bào)酬率更高，也比直接投資地產(chǎn)類(lèi)股的報(bào)酬要